不動産売却での仲介手数料はいくら？値引き・無料の場合の注意点

不動産を売却する時は、多くの人は不動産会社に買主探しを依頼します。

これを「仲介 」と言います。

今回は不動産売却の際の「仲介」について注目していきましょう。

不動産売却の仲介に対する基礎知識や、仲介手数料、また注意点について解説していきます。

不動産売却の際の「仲介」とは

仲介＝不動産会社(宅地建物取引業者)が建物や土地の売買の際、売主と買主双方の間に立って、手続や契約を成立させること

簡単に言うと、買主探しの代理店、または仲介業を指し、あっせんや媒介とも呼ばれます。

不動産会社に仲介依頼する時、不動産会社との間で「媒介契約」を締結します。

仲介の主な業務内容は以下となります。

そのうち、「基礎的な物件調査」と「価格査定」は、媒介契約に結び付けるため無料で行われます。

不動産売却の全体の流れ

不動産売却について主な流れを見ていきましょう。

不動産会社にコンタクトを取った後、通常媒介契約の前に査定を行います。

最低限の物件調査として、まずは「物件調査（基礎的調査）」と「価格査定」を同時に行います。

「物件調査(基礎的調査)」と「価格査定」は通常不動産会社との仲介契約を締結する前に無料で行われます。

査定だけなら無料で依頼できる

無料で査定を取った後、必ずしも売却しないといけないわけではありません。

もちろん手数料が発生することもありません。

例えば、査定を確認した結果、住宅ローンと査定額が見合わないため売却を中止するということはよくあります。

査定というのは、売却するかどうかを決める一つの材料に過ぎないため、査定額によって売却を中止しても問題ありません。

仲介手数料とは成功報酬の一種

仲介依頼の際に発生する仲介手数料とは成功報酬の一種です。

買主が決まらなければ、不動産会社は仲介手数料を得ることはできません。

不動産会社との契約前であれば、査定後売却を中止しても、仲介手数料が発生することはありません。

不動産売却と仲介手数料の仕組みとは

仲介手数料は成功報酬

仲介手数料とは不動産会社との仲介契約を締結後、売買成立によって発生する不動産会社へ支払う報酬となります。

仲介手数料とは「成功報酬」であるということが大きな特徴です。

例えば、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼した場合、仲介手数料が発生するのは実際に売買を成立させた不動産会社一社だけです。

売買成功できなかった不動産会社は、例え実費が発生したとしても、仲介依頼者に請求することはできません。

仲介手数料の支払いは通常「売買契約時：50％」「引渡し時：50％」

仲介手数料とは成功報酬であるため、売買が成立した時点で全額支払う必要があります。

ですが、不動産売却の場合、売買契約から引渡までおよそ1ヶ月ほどの期間があり、その間にも不動産会社での業務は多数存在します。

そのため、一般的に売買契約時に仲介手数料の50％を支払い、残りの50％は引渡時に支払います。

仲介手数料の上限は法律で決められている

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって金額の上限が定められています。

また、仲介手数料は消費税の課税対象となるため、消費税が加算されます。

400万円以上の不動産売買では、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料の相場は上限の3％＋6万円

仲介手数料は、消費税率やカードの手数料率等と比較すると、高々3％でありその料率は低めに設定されています。

そのため、仲介手数料は法定上限金額である6％を請求される場合が多いです。

ほとんどの個人向け中古住宅の売買金額は400万円以上になります。

そのため、仲介手数料率は3％＋6万円で請求されることが多く、これが一般的な相場となります。

もちろん、あくまでも相場にすぎないため、不動産会社によっては仲介手数料の値引交渉することは可能です。

例えば、2,000万円で中古マンションを売却した場合の仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料は消費税の課税対象のため、税込み金額は以下のとおりです。

ちなみに個人で住宅を売却しても、消費税がかかることはありません。

住宅自体には消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税がかかることに注意しましょう。

田舎の空き地、山や農地などの仲介手数料は通常5％

地方の空き地や、山や農地などを売却する場合は、不動産会社からの仲介手数料の多くは5％となります。

理由としては、山や地方の空き地の価格は低価格のため、取引価格が200万円に満たない可能性 があるからです。

200万円以下の場合、仲介手数料の上限は5％とされるため、違法ではありません。

山や農地等土地の種類に関係なく、売却価格が200万円以下だから5％ということになります。

同じように、例え宅地であっても、金額が200万円以下の場合、5％を請求されても問題ありません。

仲介手数料は値引きができる

仲介手数料の上限は法律によって定められていますが、下限は決まっていません。

いわば、仲介手数料は0円でも問題ないため。値引き交渉することも可能 です。

ただし、現実的には値引き交渉に応じてくれる不動産会社はあまりありません。

もし値引き交渉したいのなら、「専任媒介契約」を武器にしてみましょう。

ただし、専任媒介契約にした場合、高額で売ることが難しくなります。

よって　仲介手数料の値引きに力を入れるより高く売る方がオススメです。

売主の都合により途中で中止した場合実費が請求される

仲介手数料は基本的に成功報酬です。

しかし売り主の都合により途中で契約解除した場合は、実費を請求されますが、これは「合法」となり支払わなければなりません。

ただし、いくら実費請求されても約定報酬額をオーバーすることはできません。

不動産売買仲介の契約種類は？

不動産会社との売買仲介契約を媒介契約といいます。

媒介とは、なかだちや仲介、あっせんという意味です。

媒介契約は一般媒介契約と、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つ種類があります。

※出典：国土交通省ホームページ

専任系媒介契約では一社しか依頼できませんが一般媒介契約では複数の不動産会社に同時に依頼できます。

どちらの契約も仲介手数料は成功報酬なので実際に売買が成立した不動産会社にのみ発生 します。

媒介契約の期間は、専任系媒介契約では通常3ヶ月ほどとなります。

法律上一般媒介の契約期間について特に定められていませんが、国土交通法の告示により3ヶ月を超えることはできないとされています。

両手仲介の注意点

売買仲介では売主、買主双方の立場からそれぞれ買主、物件を探します。

このように売主と買主どちらか一方だけに依頼される仲介を「片手仲介」と言います。

通常、売主は高く物件を売却し、買主は安く物件を買いたいと思うもので、それぞれ最適な売買が行われるよう努力します。

「両手仲介」に気を付けよう

日本の不動産業界では「両手仲介」という方法が法律で認められています。

しかし、安く買いたい買主と、高く売りたい売り主の両方を仲介することは利害関係が相反することになります。

このような関係の代理人となることを双方代理と言います。

海外では不動産仲介の双方代理は禁止されている国が多いですが、日本の不動産業界ではこのような両手仲介は法律上認められています。

両手仲介した場合売主、買主の双方から仲介手数料を取ることで倍の売り上げを得ることが出来るため不動産会社としてはぜひとも成功させたい取引となります。

「専任媒介契約」は両手仲介が多い

両手仲介は、専任系媒介契約を結んだ際行われることが多いと言われます。

専任系媒介契約の場合、他の不動産会社と争うことがないため、じっくり買主を探すことが可能 です。

専任系媒介契約を結んだ不動産会社が買主とも仲介契約を結んだ際両手仲介となります。

両手仲介の際は、売主との契約から始まります。

買主から仲介依頼があったとしても、媒介契約を締結している物件がない限り両手仲介することはできません。

そのため、売主が媒介契約を結ぶ時点では、まだ「両手仲介となる可能性がある」という状態になります。

値切られやすい両手仲介

両手仲介の場合、不動産会社から値切られる可能性があるので注意しましょう。

不動産会社が「あと少し値下げしたら売れます」と言って買主のために値切ることで両手仲介を成立させることが可能となります。

片手仲介の場合は、不動産会社が値段を下げることで仲介手数料も下がるため、やむを得ない状況でない限り値下げを提案することはありません。

そのため、片手仲介で不動産会社が値段を下げる提案をしてくるときは、やむを得ない状況の場合が多いため両手仲介の際の値下げ提案とは状況が異なります。

ここまで両手仲介と片手仲介について解説しましたが、売主からの仲介手数料を無料にする方法 というものもあります。

仲介手数料が「無料」になるときの注意点

時々、売主に対して仲介手数料の無料を掲げる広告を見かけます。

仲介手数料を安く抑えたい場合、このような不動産会社に依頼するのも一つの方法です。

仲介手数料を無料とできるのは両手仲介を前提としているためです。

仲介手数料を無料としている会社は、買主からのみ仲介手数料を取ることを前提としています。

そのため売主と媒介契約を締結しておくことで、買主さえ決まれば確実に仲介手数料を取ることが可能となります。

仲介手数料無料の会社は業歴が浅い

業歴の浅い不動産会社には仲介手数料を無料にする場合が多いです。

それはあまり世間に知られていない会社が顧客を獲得するための手法の一つです。

例え仲介手数料が無料でも、歴史の浅い会社には大きなメリットとなります。

仲介手数料を無料の不動産会社は専任媒介契約が多い

仲介手数料を無料にする不動産会社は、多くが専任系媒介契約前提とします。

専任系媒介契約にして、他の不動産会社と比較されずに、じっくり買主を探して両手仲介にするためです。

売主からの仲介手数料を無料にする場合、仲介手数料を得ることが出来るのは買主からのみとなります。

一応双方代理という形になりますが、買主側に有利になるような形にもっていこうとします。

例えば、買主が「少し値下げしてほしい」と言った場合、売買成立させるため不動産会社は、売主に値下げを進めます。

仲介手数料が無料になることだけに目を向けると、両手仲介により不動産会社から値引交渉されるリスクが発生します。

適正価格を事前に知るために複数社からの査定が必要

必要以上に値引を受けないためには、あらかじめ売却したい不動産の適正価格を知っておくことも必要です。

明らかに過度な要求だと思われる場合は、査定結果を提示することで、要求を跳ね除け交渉することも可能になります。

仲介手数料無料の不動産会社と契約する時は、事前に一括査定サイトで、値引対策を準備しておくことも大切です。

不動産一括査定の机上査定（簡易査定）を選択することで、メール上で無料で査定可能となります。

実際に売る流れになっても、机上査定でよかった不動産に、訪問査定を依頼するのがおすすめなので、机上査定ができるかはとても大切です。

机上査定ができるサービスが決まっていますので、その中でも下記2社がおすすめです。

不動産一括査定サイトの詳細を知りたければ、下記記事で詳しく説明していますので参考にしてみてください。

まとめ

いかがでしたか。

この記事では仲介手数料に関する情報をお伝えしてきました。

少しでもあなたのためになれば幸いです。

この記事の監修者

石川 貴裕

合同会社ラビッツ　代表社員

愛知県で企業勤めをしながら、親族の不動産会社にて不動産売買を経験。自らマンションを7棟、太陽光発電を1基を所有しており、不動産売買も実体験している。現在は、合同会社ラビッツにて不動産や中古車の情報メディアを運営、企画をしている。また、数々の不動産や中古車メディアの執筆・監修を行っている。