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スムーズな融資実行のために｜住宅ローン手続きの流れとおさえるべきポイント
投稿日 : 2019年11月25日/更新日 : 2023年02月07日
スムーズな融資実行には事前準備が重要
お客様の条件や予算を確認したら、住宅ローン審査について準備をし始めないといけません。
住宅ローンが借りられないと家を購入できないケースが大半なので、住宅の売買契約前に住宅ローンが借りられるかどうかを確認しておく必要があります。
どの金融機関でどんな融資を受けるのか、その審査にはどのくらいの期間で何が問われるのかを事前に把握しておくことは重要です。
住宅ローン手続きの流れと期間、ポイントを確認していきましょう。
住宅ローン手続きの流れと期間
住宅ローンを利用する際の手続きの流れは以下のとおりです。
金融機関においても万一返済が滞ると大きな損失になるので、借りる側に返済能力があるか、返済ができなくなっても物件を差し押さえることで回収できるかなどの審査が必要になってきます。
事前審査、正式審査を経て、承認を受けると金銭消費貸借契約の運びとなり、融資が実行されます。
金融機関にもよりますが、本審査から約２週間～1か月で行われます。
金銭消費貸借契約とは、金融機関と債務者（買主）との間で締結される、融資条件に関する契約で、融資実行の一週間ほど前までに契約書の作成を行ないます。
実務では、略称で「金消（キンショウ）」と呼ばれることが多いです。
事前審査と正式審査の期間とポイント
◎事前審査
住宅ローンの事前審査に通らないと住宅の売買契約を“結ぶことができず”、次の正式審査にも進めないことになります。
“結ぶことができず”と書きましたが、厳密には、売主が事前審査未了の状態での売買契約締結を認めれば、売買契約自体は締結できます。
別の記事に詳細は書いておりますが、売買契約には、「融資利用の特約による解除（通称：ローン特約）」条項があり、もし住宅ローン審査が予定通り通らなかった場合には、売買契約が解除になってしまうため（＝買い手の保護・売主のリスク）、実務では、住宅ローンの事前審査が通過したことが確認出来てから売買契約を締結するのが一般的です。
申込から承認までの目安期間：２～３日程度
審査される内容：
- 勤務先
- 収入
- 購入物件
- 収入に対する住宅ローン等の支払いの割合
（返済比率）
◎正式審査
正式審査は事前審査よりも詳細なチェックが行われ、期間も１週間以上かかるケースがあります。正式審査をパスしたら、住宅ローン契約を結び、住宅の引渡しを同時に借入（融資実行）となります。
申込から承認までの目安期間：1週間程度
必要提出書類：
【物件に関して】
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 建築確認申請書・確認済証
- 登記事項証明書
- 物件の地図・間取図
【申込人に関して】
- 源泉徴収票
- 確定申告書
- 住民税の課税証明書
- 住民票
- 印鑑証明書
事前審査が通っていても、正式審査が通るとはかぎりません。
正式審査で問われる審査基準についてさらに説明します。
正式審査で問われる重要ポイント
特に注意すべきは2点
１．総返済負担率
総返済負担率とは、総借入金額が年収の何割かを示す返済負担率のことです。
総返済負担率の審査基準は金融機関によって異なりますが、概ね30～40％以内であることが要件となります。
住宅ローン以外の分割払いやリボ払いの借入も含まれ、支払い状況が良好か否かも審査の重要な基準となります。
２．個人信用情報
個人信用情報とは、クレジットカード、ローンなどの借入契約時に利用される情報です。
基本的な個人情報のほかに、ローンやクレジットカード等の借入状況、借入金額、借入、最終返済日等の契約状況と返済状況の情報も含まれます。
住宅ローンの審査の際に全ての金融機関は申込者の個人信用情報を調査し、共有しています。その情報機関は下記の通りです。
よく金融機関の情報は横でつながっていると言われる理由です。
金融機関が照会する情報機関
| CIC（(株)シー・アイ・シー） | 主にクレジットカード会社、信販会社、リース会社、消費者金融、携帯電話会社などが加盟している個人信用情報機関 |
| 全国銀行個人信用情報センター | 銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金などが加盟している個人信用情報機関 |
| JICC（(株)日本信用情報機関） | 貸金業、クレジット会社、リース会社、保証会社、金融機関の与信などの個人信用情報機関 |
これらの3つの信用情報機関は延滞情報、代位弁済、本人申告情報を共有し、債務整理などの事故情報は、3つの機関で共有している「CRIN」というシステムを導入しています。
まとめ
これらの住宅ローンの重要審査基準や期間を把握しておくことで、お客様へのアドバイスもより実践的で親身なものになります。
お客様の要望がいち早く叶えられるよう、慎重にすすめていきましょう。
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