境界未確定はトラブルの元！売買前に確認すべき３つのサインと筆界特定制度の使い方
投稿日 : 2026年09月24日
土地の売買取引において、隣地との「境界」が曖昧なまま契約を進めることは非常に危険です。
境界未確定の土地は、着工の遅れや損害賠償問題、住宅ローンの不承認など大きな事業リスクにつながります。
境界未確定の土地は、着工の遅れや損害賠償問題、住宅ローンの不承認など大きな事業リスクにつながります。
本記事では、売買前に必ず確認しておくべき現地や図面の「３つの警戒サイン」を分かりやすく解説します。さらに、万が一隣人と揉めてしまった場合に裁判なしで公的に解決できる「筆界特定制度」の活用法も網羅
リスクを正しく把握し、安全でスムーズな不動産取引を実現するための実践ガイドとしてお役立てください。
不動産実務：知っておくべき「２つの境界」と「筆界特定制度」
「筆界（ひっかい）」と「所有権界」の決定的な違い
一般的に土地の境目のことを「境界」と呼びます。しかし、この「境界」という言葉は抽象的で複数の意味を含んでいます。そのため、トラブル防止の観点から法律や不動産実務においては「筆界」「所有権界」と明確に区別して用いられています。
■筆界（ひっかい）
その土地が初めて登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた線のことを「筆界」と呼びます。土地の所有者同士が合意したとしても変更することはできません。
その土地が初めて登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた線のことを「筆界」と呼びます。土地の所有者同士が合意したとしても変更することはできません。
■所有権界
土地の所有権の範囲を示した線を「所有権界」と呼びます。所有権界は土地の所有者間における売買や譲渡によって自由に移動させることができます。
土地の所有権の範囲を示した線を「所有権界」と呼びます。所有権界は土地の所有者間における売買や譲渡によって自由に移動させることができます。
【なぜトラブルになるのか？】
土地の境界には塀や垣根、境界標といった目印を設置します。しかし、相続による代替わりや大規模な宅地造成が行われた際にその目印が失われてしまったり、動いてしまったりして境界線が分からなくなってしまうことがあります。
土地の権利は非常に重要な財産です。家の建て替えを行う際、隣地との境界があいまいだとトラブルの原因になってしまいます。
土地の境界には塀や垣根、境界標といった目印を設置します。しかし、相続による代替わりや大規模な宅地造成が行われた際にその目印が失われてしまったり、動いてしまったりして境界線が分からなくなってしまうことがあります。
土地の権利は非常に重要な財産です。家の建て替えを行う際、隣地との境界があいまいだとトラブルの原因になってしまいます。
そもそも「筆界特定制度」とはどんな制度か？
土地の境界線を巡って隣人とトラブルになってしまったとき、どのような解決方法を思い浮かべますか。多くの方が「裁判（筆界確定訴訟）」での決着を想起するのではないでしょうか。しかし、裁判で「筆界」を明らかにしようとする場合、必要となる資料は所有者自らが行わなければなりません。トラブルを解決する前に大きな壁が立ちはだかります。
そこで、平成17年4月6日、不動産登記法等の一部を改正する法律が成立し「筆界特定制度」が導入されました。
そこで、平成17年4月6日、不動産登記法等の一部を改正する法律が成立し「筆界特定制度」が導入されました。
■「筆界特定制度」とは
土地の所有者などの申請により、法務局が登記時の「筆界」を現地において特定する制度です。専門家である筆界調査委員が法務局職員とともに土地の実地調査や測量を含む調査を行います。「筆界」が特定がされると対象土地の表題部に「平成○年○月○日筆界特定（手続番号平成○年○月○日第○号）」と記録されます。
土地の所有者などの申請により、法務局が登記時の「筆界」を現地において特定する制度です。専門家である筆界調査委員が法務局職員とともに土地の実地調査や測量を含む調査を行います。「筆界」が特定がされると対象土地の表題部に「平成○年○月○日筆界特定（手続番号平成○年○月○日第○号）」と記録されます。
なぜ「売買前」の境界チェックが必須なのか？事業者が負う３大リスク
住宅用の土地建物の売買契約を結び、現地や図面で範囲を確認したにもかかわらず購入した土地の一部が実は「他人の土地」だったら。
リスク①：「契約不適合責任」による損害賠償・契約解除
改正民法561条
（他人の権利の売買における売主の義務）
第五百六十一条
他人の権利（権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。）を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。
引用：e-GOV法令検索│民法（明治二十九年法律第八十九号）
第五百六十一条
他人の権利（権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。）を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。
引用：e-GOV法令検索│民法（明治二十九年法律第八十九号）
法律上、売主には「他人の所有権になっている部分」を責任を持って買い取り買主へ渡す義務があります。
また、買主は売主に対して以下の主張をする権利があります。
また、買主は売主に対して以下の主張をする権利があります。
１.完全な状態にするよう求める（履行の追完請求：民法第562条）
他人の所有となっている部分を買い取ったうえで完全なかたちでの所有権移転登記（手続）の履行を請求することができます。
他人の所有となっている部分を買い取ったうえで完全なかたちでの所有権移転登記（手続）の履行を請求することができます。
２.代金の値下げを求める（代金減額請求：民法第563条1項）
期限を定めて上記（１）を要求したにもかかわらず解決しない場合、他人の土地だった割合（不適合の程度）に応じて、購入代金の減額を請求できます。
期限を定めて上記（１）を要求したにもかかわらず解決しない場合、他人の土地だった割合（不適合の程度）に応じて、購入代金の減額を請求できます。
３.契約を部分的にやめる（一部解除：民法第564条）
期限を定めて上記（１）を要求したにもかかわらず解決しない場合、他人の土地であった部分についての契約の一部を解除できます。
期限を定めて上記（１）を要求したにもかかわらず解決しない場合、他人の土地であった部分についての契約の一部を解除できます。
４.損害の穴埋めを求める（損害賠償請求：民法第564条）
この問題について売主側に落ち度（責めに帰すべき事由）がある場合、発生した損害についての金銭的な補償を請求できます。
（参照：一般的社団法人 住宅普及協会「購入した建物の敷地が越境していた場合の法的責任」）
この問題について売主側に落ち度（責めに帰すべき事由）がある場合、発生した損害についての金銭的な補償を請求できます。
（参照：一般的社団法人 住宅普及協会「購入した建物の敷地が越境していた場合の法的責任」）
個人間売買であれば民法に則りますが、売主が事業者の場合には民法の原則に加えて宅地建物取引業法（宅建業法）が適用されます。
宅建業法第31条では信義誠実の原則が定められており、業界のプロとして取引相手に対して誠実かつ公正に行動しなければなりません。また、宅建業法第35条「重要事項の説明義務」では契約前に敷地範囲や権利関係（登記された権利の種類・内容など）を適切に調査し、買主へ説明することを義務付けています。
宅建業法第31条では信義誠実の原則が定められており、業界のプロとして取引相手に対して誠実かつ公正に行動しなければなりません。また、宅建業法第35条「重要事項の説明義務」では契約前に敷地範囲や権利関係（登記された権利の種類・内容など）を適切に調査し、買主へ説明することを義務付けています。
プロである宅建業者が他人の土地であることを調査・把握せずに売却した場合、重度な説明不足・調査不足となるため、免責特約等を記載していたとしても重い責任から逃れることはできません。
リスク②：着工遅延・設計変更コスト
隣地との「筆界」でトラブルとなったまま建築を続けるわけにはいきません。「筆界特定制度」等を活用して「筆界」を特定する必要があります。
横浜地方法務局では、令和7年10月1日受付分から筆界特定をするまでの標準処理期間を９か月としています（参照：横浜地方法務局）。
横浜地方法務局では、令和7年10月1日受付分から筆界特定をするまでの標準処理期間を９か月としています（参照：横浜地方法務局）。
建築の途中で発覚した場合には設計変更も余儀なくされ、また筆界が特定されるまで着工することも出来ません。遅延や設計変更によりコストがかかってしまいます。
リスク③：買主の住宅ローン不承認・融資実行のストップ
土地付き建物の住宅ローン審査では、法務局の「公図」や「地積測量図」などを活用して担保評価が行われます。しかし古い公図などは不正確なことも多く、境界が未確定な物件は金融機関の審査に通りません。住宅ローンが承認されない場合、ローン特約に基づき契約は白紙解除となり、事業者は仲介手数料や売却の機会を失うことになります。こうした事態を回避するため、売買前の境界チェックは必須です。
売買前チェックで見るべき「３つの警戒サイン」
現地や関係者を調査する際、以下の3つのサインが出ている物件は要注意です。放置して契約を進めると、引き渡し不能や重説違反のトラブルに直結します。
①現地に境界標（金属プレート・コンクリート杭）がない
土地の角や屈折点には、コンクリート杭、金属プレート（鋲）、プラスチック杭、刻み（矢印等の彫り込み）など、さまざまな種類の「境界標」が設置されています。不動産の取引や管理では、まずこの境界標の有無や状態を確認することが基本です。
現地では、土砂や雑草、アスファルトの舗装工事などで単に埋もれている場合もあれば、過去の工事などで亡失（滅失）している場合もあります。
また、境界標が見つかった場合でも安心はできません。ブロック塀の圧迫や過去の工事によって「位置がずれている」ケースや、隣地の建物・構造物が境界線を越えて出っ張っている（越境）ケースもあるため、慎重な確認が必要です。
②公図（法14条地図）の形状と、実際の土地形状・ブロック塀の位置がズレている
図面上の土地形状と、現地にある敷地形状や構造物（ブロック塀・擁壁など）の位置が一致しないケースがあります。
確認の際は、まず法務局で取得した地積測量図の「各辺の長さ」をもとに、現地でメジャーやレーザー距離計を使って簡易計測を行いましょう。間口や奥行きに大きな誤差がないかを確かめることが大切です。
また、２つの境界標を直線で結んだ「仮想の境界線」に対し、ブロック塀などが外側にはみ出していないかも目視でチェックします。構造物の根元が境界内に収まっていても、地震や経年劣化によって上部が隣地へ倒れ込んでいる（または隣地から倒れ込んでいる）「傾斜越境」の可能性もあるため、必要に応じて水平器や下げ振りで傾きを確認するのも効果的です。
③隣人が空き家・所有者不明、または過去にトラブル歴がある
境界確定の協議相手となる「隣人」のリスクも事前の見極めが必要です。
まずは隣地の登記簿で、相続未登記や住所変更の放置、空き家化がないか確認します。現地では「二重に打たれた境界標」や「境界を向いた過剰な防犯カメラ・警告看板」といった過去のトラブル痕に注意しましょう。
売主や近隣への聞き込みも有効です。「昔の境界杭の位置をご存じですか？」と自然に尋ねると、当時のリアルな状況を聞き出しやすくなります。
この「３つの警戒サイン」のいずれかに該当し、隣人との協調が得られない場合に有効な選択肢となるのが「筆界特定制度」です。次章では、この制度の具体的な仕組みと活用法を解説します。
万が一隣人と揉めた際の救済策「筆界特定制度」活用術
【統計データで解説】年間数千件が利用！筆界特定制度の実態
「筆界特定制度」は、実際の不動産実務においてどの程度活用され、どのような結果が出ているのでしょうか。法務局が公表している最新データ（2025年統計）から、事業者が知っておくべき実務上の動向を読み解きます。
■データで見る「筆界特定制度」の処理状況
| 区分 | 項目 | 件数 | 構成比 / 割合 |
|---|---|---|---|
| 受理（相談・申請） | 旧受（前期からの繰越） | 1,569件 | 46.2% |
| 新受（当期での新規受付） | 1,826件 | 53.8% | |
| 受理合計 | 3,395件 | 100.0% | |
| 既済（手続き完了） | 筆界特定(位置の特定) | 1,174件 | 70.3% |
| 筆界特定(範囲の特定) | 39件 | 2.3% | |
| 却下 | 9件 | 0.5% | |
| 取下げ | 448件 | 26.8% | |
| 既済合計 | 1,670件 | 100.0% （新規消化率91.5%） | |
| 未済（調査継続中） | 未済総数 | 1,725件 | 50.8%（対総受理） |
このデータから、以下の３つの傾向が読み取れます。
①特定成功率は7割超（位置特定 70.3%）
処理が完了した（既済）1,670件のうち、70.3%（1,174件）が「位置の特定」まで至っています。却下率もわずか0.5%（９件）と低く、一度受け付けられれば高い確率で公的な境界線が明確になります。
②「取下げ 26.8%」が示す、隣人交渉の打開策
完了案件の約４件に１件（448件）が「取下げ」で終了しています。法務局による理由の統計はありませんが、実務上は「公的機関による調査が進んだことで隣人が協議に応じ、任意での確定測量が成立したため」という展開も考えられます。
単に判定を待つだけでなく、当事者間の合意形成を促す「交渉の呼び水」としての活用価値も示しています。
単に判定を待つだけでなく、当事者間の合意形成を促す「交渉の呼び水」としての活用価値も示しています。
③「未済率 50.8%」が示すスケジュールリスク
総受理数3,395件のうち半数以上の1,725件が未済（調査継続中）となっています。結果が出るまで「９ヶ月〜１年程度」を要するため、売買契約においては超長期の特約設定や引き渡しスケジュールの厳格な管理が必須です。
「筆界特定制度」 vs 「境界確定訴訟（裁判）」徹底比較
境界トラブルを解決する手段には、法務局の「筆界特定制度」のほかに、裁判所へ訴える「境界確定訴訟」があります。一般的な弁護士・法律事務所の基準を参考に、境界紛争裁判にかかる費用の目安を算出・まとめました。
境界紛争の裁判（境界確定訴訟や所有権確認訴訟など）にかかる費用は、主に「弁護士費用」「裁判所への実費」「測量・鑑定費用」の3つで構成されます。
- 弁護士費用：約77万円〜
- 裁判所実費：約２万円〜５万円
- 測量・鑑定費用：約30万円〜100万円以上
境界トラブルを解決するために訴訟をした場合、約100万円 〜 200万円以上の費用が必要となります。
不動産実務においては、時間・費用コスト・関係悪化リスクの観点から「まずは筆界特定制度を利用し、それでも解決しない場合のみ裁判を検討する」という２段階のアプローチをとるのが鉄則です。
| 比較項目 | 筆界特定制度 | 境界確定訴訟 |
|---|---|---|
| 管轄機関 | 法務局（行政） | 裁判所（司法） |
| 平均処理期間 | 約 ９ヶ月 〜 １年 | 約 1.5年 〜２年以上 |
| 費用目安 | 申請手数料（数千円〜数万円）＋ 測量費用（数十万円） | 弁護士費用 ＋ 裁判・測量・鑑定費用等（100万円以上〜） |
| 当事者の負担 | 資料収集や現地調査は法務局側（職権）が主導 | 主に当事者が立証するが、裁判所も職権で証拠調べが可能 |
| 隣人関係への影響 | 行政手続きのため、比較的対立が激化しにくい | 「原告・被告」として争うため対立が固定化しやすい |
| 効力 | 公的な判断（裁判の拘束力はないが、実質的に強力な証拠となる） | 判決としての強い法的拘束力（確定判決） |
住宅事業者のための「筆界特定制度」手続き ４ステップ
手続きは、大きく分けると「①申請」→「②調査・測量」→「③話し合い・意見聴取」→「④特定と通知」の4つのステップで進みます。
【STEP 1】申請・受付
┃ （所有者等が申請 ➔ 内容の確認・公告）
▼
【STEP 2】資料集め・現地調査・測量
┃ （法務局が資料調査 ➔ 測量費用を振り込み ➔ 実際の測量）
▼
【STEP 3】意見聴取（話し合い・主張）
┃ （お互いの意見や提出資料の確認）
▼
【STEP 4】筆界の特定・通知
（専門家の意見をもとに法務局が特定 ➔ 結果の通知）
┃ （所有者等が申請 ➔ 内容の確認・公告）
▼
【STEP 2】資料集め・現地調査・測量
┃ （法務局が資料調査 ➔ 測量費用を振り込み ➔ 実際の測量）
▼
【STEP 3】意見聴取（話し合い・主張）
┃ （お互いの意見や提出資料の確認）
▼
【STEP 4】筆界の特定・通知
（専門家の意見をもとに法務局が特定 ➔ 結果の通知）
詳しい流れとポイント
STEP１：申請・受付
- 申請できる人：土地の所有者（登記名義人など）
- 申請先：土地を管轄する「法務局（または地方法務局）」
- 申請後の対応：
- 法務局から、隣の土地の所有者（関係人）へ「筆界特定の手続きが始まりました」と通知・公告されます。
- ※手数料が未払いの場合や、制度の対象外（裁判中など）の場合は却下となります。
STEP２：資料集め・現地調査・測量
- 資料調査・現地調査：公的な資料の収集や、対象の土地の現状調査を行います。
- 測量費用の予納（お支払い）：
- 実際に測量を行うための費用概算額を、申請者が事前に納めます。
- ※予納がない場合、申請は却下されます。
- 対象土地の測量：専門家が実際に現地で測量を行います。
STEP ３：意見聴取（意見を伝える機会）
- 申請者と隣の土地の所有者が、法務局の担当者や「筆界調査委員（※）」に対して、自分の意見を述べたり追加資料を提出したりできます。
- お互いが主張をしっかりと伝えるための貴重な機会です。
（※）筆界調査委員とは？ 弁護士・司法書士・土地家屋調査士など、境界のトラブルや調査に関する深い知識と経験を持った専門家です。
STEP ４：筆界の特定・通知
- 筆界調査委員の意見や、集めた資料、過去の地図、現地の状況などを総合的に考慮し、「筆界特定登記官」が正式な筆界を特定します。
- 特定された内容は、申請者および隣の土地の所有者に文書で通知され、公告されます。
まとめ
不動産売買では、後々の大きなトラブルを防ぐために、事前の境界チェックがとても大切です。
境界があいまいなままだと、思わぬ損害賠償や工事の遅れ、住宅ローンの見送りといったリスクを抱えてしまいます。
まずは現地に境界標があるか、図面とズレていないかといった「3つの警戒サイン」をしっかり確認しましょう。
もし隣の人と揉めてしまっても、裁判より負担が少ない「筆界特定制度」という心強い解決策もあります。事前の丁寧なチェックと制度の活用で、安心してスムーズな不動産取引を進めていきましょう。
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この記事の監修者
いえーる住宅研究所 編集部
運営・編集
いえーる住宅研究所編集部では、住宅ローンの最新金利動向や不動産売買・建築ノウハウを、分かりやすく正確にお伝えすることを目指しています。
国土交通省や住宅金融支援機構などの公的機関が発信する一次情報や公式データを元に独自取材・調査を行い、定期的に最新情報へ更新・発信しています。
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