【2025年12月】住宅ローンの金利比較と12月のポイント

●20年固定
千葉銀行（+0.15）静岡銀行（+0.05）京都銀行（+0.15）と３行が引き上げを行いました。
南都銀行（▲0.05）は引き下げています。

• 国債の値段が下がると、銀行の仕入れ値（長期金利）は上がります。
• 仕入れ値（長期金利）が上がると、住宅ローンの固定金利も上がります。

• 日銀が「政策金利」を上げる
  • ➡銀行が短期で資金を調達するコスト（政策金利）が上がる
  • ➡住宅ローンの「変動金利」も上がる

• FRB、利下げは当面見送る方針
  • 11/19のFRBの議事要旨において、多数の参加者（委員）が、インフレ抑制を確実にするために、年末にかけて政策金利を現在の水準で維持する（据え置く）意向を示しました。
• 意味：
  • 投資家は早期の利下げを期待していましたが、今回のFRBによる金利据え置きの発表は、その期待を裏切るものでした。これにより、米国の政策金利が「高止まり（Higher for Longer）」するという見通しが市場で事実上確定したことになります。

• 1ドル＝100円の時、10ドルの商品を輸入するには1,000円必要
• 1ドル＝150円の時、同じ10ドルの商品を輸入するには1,500円必要

円安が進むと、輸入するものの値段が上がり、日本の物価（インフレ）がさらに上がりやすくなります。

この影響もあって、11月20日には日本の長期金利が1.835％という、約17年半ぶりの高さにまで上がってしまいました。

• 米国金利の「高止まり」＝円安の進行
  • ➡為替相場を通じて日本の物価に上昇圧力
  • ➡日本の長期金利（＝固定金利の銀行の仕入れ値）が引きあがる
  • ➡住宅ローン固定金利の上昇に影響

このような流れで遠いアメリカの金利が日本の住宅ローンに影響していきます。

■日銀の利上げに関する見解 ハイライト

1. 小枝淳子 審議委員(11月20日)
   • 場所：新潟市での講演
   • キーワード：
     • 金利の正常化が必要
   • 主な内容：
     • 極めて低い実質金利の是正が必要だが、利上げ後も緩和的な金融環境は維持される。
     • コメ価格の高騰が消費に与える影響に警戒感を示した。
2. 植田和男 総裁 (11月21日)
   • 場所：衆院財務金融委員会
   • キーワード：
     • 見通し実現確度が高まっている
   • 主な内容：
     • 利上げ判断には、来春闘に向けた「初動のモメンタム（勢い）」の確認が引き続き最重要。
     • 円安が物価押し上げ要因となり、基調的な物価にも影響する可能性に留意する必要がある。
3. 増一行 審議委員 (11月21日)
   • 場所：審議委員（インタビュー）
   • キーワード：
     • 環境は整っている
   • 主な内容：
     • 判断のカギとなる初動のモメンタムは、3月の春闘大勢判明を待たず、今年の12月か来年1月の会合で検討可能。
     • 利上げは引き締めではなく「正常化の一環」である。

これらの発言を総合すると、日銀の利上げは春闘での賃上げ動向を待って判断される見込みで、早ければ年内12月〜年明け１月にも検討される可能性があります。

• 円安の具体的な動き：
  • 11月19日〜21日にかけ、為替相場は一時 1ドル＝157円台後半（約10か月ぶり安値）まで下落
• 金利への影響：
  • 円安が進む
    • ➡海外からの輸入物価がさらに上昇
    • ➡国内のインフレ（物価上昇）が加速
    • ➡日銀が将来利上げするとの市場予想
    • ➡国債の売りがさらに加速
    • ➡利回り（金利）を押し上げる

住宅ローン金利は、通常、前月の中旬から下旬にかけての市場金利の動向を見て決定されます。
11月19日〜21日に発生した国債利回りの急騰は、「12月金利判断の最終的な締め切り時期」に集中して起こりました。
銀行が12月の固定金利の基準を設定する際、この国債利回り1.835％という高水準を無視することは難しく、12月の金利変動に大きく影響することとなります。