売却？住み続ける？離婚する際の持ち家に関する2つの対処法

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離婚を考えており、このような悩むを持っている人も多いでしょう。

そもそも離婚はとても多く、令和4年では、結婚した人数に対して離婚した人数は約3割になります。

今や何も珍しくない離婚。

離婚をする時には多くの手続きがありますが、その中でも不動産の財産分与は慎重に行いましょう。（知らないうちに数百万円も損してしまう場合があるからです。）

理由はシンプルで、資産の中で最も大きい場合がほとんどだからです。

この記事を読むことにより、離婚時における持ち家の対処法とその対処法を決める上での確認ポイントを知ることができます。

知らないうちに大損をしている可能性があるのが、不動産の財産分与です。

あなたの状況に合った方法が見つかりますのでぜひ参考にしてみてください。

「売却？」「住み続ける？」離婚時の持ち家に対する対処法

離婚時に持ち家を売却する際「財産分与」「住宅ローン」の2点がとても重要 になります。

また「すみ続ける」か「すみ続けない」かでアクションが変わっていきます。

ではそれぞれの詳細を見ていきましょう。

すみ続けない（売却する）際の財産分与：売却額の分配

離婚時には、財産分与で50％ずつ資産を分け合うのが基本です。

結婚後に購入した家は、財産分与の対象となります。

例えば、以下のようなケースで財産分与を考えます。

すみ続けない（売却する）際の住宅ローン：ローン完済

世帯収入で住宅ローンを組んでいる場合は、夫婦が連帯債務または連帯保証の関係にある のが一般的です。

ここで注意が必要なのが連帯債務や連帯保証は、離婚してもその関係は解消されません。

解消には、住宅ローン残債を完済することが必要になります。

すみ続けない（売却する）場合は、

が必要であることがわかりました。

では続いて、すみ続ける（売却しない）場合をみていきましょう。

すみ続ける（売却しない）際の財産分与→精算金を渡す

売却せずに一方が住み続け、財産分与することも可能です。

財産分与時には「査定」として決められた家の資産価値が財産分与の金額として確定 します。（この「査定」には落とし穴があるため、気をつけましょう。後ほど紹介する「」で詳しく説明します。）

例えば以下のケースになります。

査定で財産分与額が決まったら、住み続ける方が清算金として財産分与額を支払います。

また、ここで物件は住み続ける方の単独名義に変更する必要があります。

仮にここで単独名義でのローンが通らない場合もあるため、住み続ける方に十分な経済力が必要です。

住み続ける（売却しない）際の住宅ローン→借換を行う

家を売却せず、住宅ローンの解消する（連帯債務や連帯保証を解消する）には、住み続ける方が借換を行うのが一般的です。

また連帯債務の場合と連帯保証の場合で行動が異なります。

連帯債務の場合

もう一度、住宅ローン審査を行い、ローン残額を単独名義で借り換えます。

連帯保証の場合

一方、連帯保証の場合は、単独名義ですのでそのまま住み続けることは可能です。

ただし、将来、夫が自己破産をするようなことがあると、離婚後の妻に連帯保証人としての債務が降りかかる場合もあるので注意が必要です。

すみ続けない（売却する）場合は、

以上のことから、「住み続ける」という選択肢は、住み続ける方に十分な経済力が必要であり、実現できないことが多いです。

よって、離婚の際は「家を売る」というのが一般的な選択肢となります。

離婚時に持ち家を確認すべき2ポイント

上記の説明で、「売却する」か「住み続ける」際の行動がまるで異なることを紹介してきました。

ただ「どちらを選んでいいかわからない…」と悩む人も多いでしょう。

まず下記2つのポイントをしっかり確認しましょう。

ポイントを確認する上で、「売却する」か「住み続ける」の選択肢も変わる可能性もありますので、しっかり確認していきましょう。

①：住宅ローンの契約内容確認（連帯債務・連帯保証）

住宅ローンを契約している人は、契約内容を必ず確認してください。

連帯債務の場合には、2人とも住宅ローンを払っているため、債務者の認識があると思います。

一方、連帯保証の場合は注意が必要です、

自分が連帯保証人であることを忘れる場合が多く、離婚後に夫が自己破産してはじめて気付くことがあります。（住宅ローンを完済すれば連帯保証人の関係も解消できます。）

（連帯保証人なしで単独名義で組んでいる場合もあり、夫婦間の貸借の関係はありません。）

②：住宅ローン残高と家の価値を調べる

離婚時には、家の価値と住宅ローンの残高、どちらが高いか調べることがとても大切です。

住宅ローン残高が家の価値が上回ると「オーバーローン」、住宅ローン残高が家の価値を下回ると「アンダーローン」と呼びます。

アンダーローンの場合は、「売却する」も「住み続ける」のも財産分与は行いやすい のですが、

オーバーローンの場合は、マイナス部分をどう補うか議論にとても時間がかかります。

住宅ローンの残高は、銀行に確認すれば教えてくれますが、家の価値を調べる際には不動産一括査定サイトの机上査定がおすすめ です。

不動産一括査定サイトの机上査定で家の価値をチェック

机上査定とは、不動産一括査定サービスが提供しており、あなたの不動産の査定額を一括でメールでもらうことができます。

申し込みは無料で、途中の項目で「机上査定」を選びましょう。（正確な金額を知りたい人は、訪問査定になります。不動産会社の営業があなたの家に訪問して査定しますがその分時間がかかります。）

複数の不動産会社から、メールで査定額をもらえるので、大体の相場をわかることができます。

ただ不動産一括査定の中でも机上査定ができるサービスも限られています。下記におすすめサービスを並べましたので参考にしてみてください。

不動産一括査定のおすすめについては下記記事をご確認ください。

離婚前？離婚後？家を売却する際のタイミング

ここまでの説明で、離婚時に家を「売却する」か「住み続ける」か決められた人もいると思います。

最後に、「家を売却する」と決めた人むけに大切である、売却タイミングについて説明していきます。

離婚前に家を売るのはNG？財産分与と贈与の関係

驚く方もいると思いますが、財産分与を離婚前におこなうと、贈与とみなされ贈与税の課税対象になってしまいます。

不動産の価格は安くないため贈与税の金額も大きくなります。

一方、離婚後までも相手と連絡を取りたくないなら、離婚前の売却もおすすめ できます。

家の売却には3〜6ヶ月かかるのが普通で、その間は相手と連絡を取り合う必要があるためです。

離婚後の売却だと金銭面で得する場合が多い

上記で説明した通り、贈与税の対象外になる ことはもちろん、

離婚前の手続きがとても多いですが、離婚後の手続きは少なく、家の売却活動に専念できる ため、高く売れる傾向があります。

離婚後でも、相手と連絡を取れ、かつ高く持ち家を売りたいという人は離婚後がおすすめです。

まとめ

いかがでしたか。

この記事では、離婚時の持ち家に対する選択肢とそれを決める上での確認ポイント、さらには売却を選んだ場合の売却時期の紹介をしてきました。

この記事があなたの不動産売却をする上で、少しでも参考なりますと幸いです。

この記事の監修者

石川 貴裕

合同会社ラビッツ　代表社員

愛知県で企業勤めをしながら、親族の不動産会社にて不動産売買を経験。自らマンションを7棟、太陽光発電を1基を所有しており、不動産売買も実体験している。現在は、合同会社ラビッツにて不動産や中古車の情報メディアを運営、企画をしている。また、数々の不動産や中古車メディアの執筆・監修を行っている。