今回は、建築確認を申請する際に提出される書類の1つである「建築計画概要書」について詳しく解説していきます。

これを機に、建築計画概要書への理解を深めて有効に活用していきましょう。

建築計画概要書とは

建築計画概要書は、建築確認申請の際に建築確認申請書と共に提出される書類です。概要書とも呼ばれ、審査終了後には一般に公開されます。

建築審査の流れ

建物を建築する際には当該建物が建築基準法などに則っているかをチェックするために、工事を着工するまでの段階で建築確認を行う必要があります。また工事完了後にも同様の理由で完了検査が行われます。

因みに、建築確認における建築の対象は新築だけでなく移転や増改築も含まれます。

建築確認から完了検査までの流れはおおよそ以下の通りです。場合によっては工事中に中間検査が行われることもあります。

1. 建築予定建物の基本計画（建築主が立案）
   ↓
2. 役所との相談・交渉
   ↓
3. 建築確認申請
   ↓
4. 確認済証の交付
   ↓
5. 工事の着工～完了
   ↓
6. 完了検査申請
   ↓
7. 検査済証の交付

建築計画概要書は3.建築確認申請の段階で建築確認申請書と一緒に提出され、4.確認済証の交付を受けた後に一般へ公開されます。

建築確認申請

建築確認申請とは、建築確認を受けるために行う申請のことを指し、設計図面などを提出します。

以前は、役所でしか申請を行っていませんでしたが、1999年（平成11年）5月以降からは民間の指定確認検査機関でも建築確認申請を取り扱うことができるようになりました。

建築確認申請書

画像引用：ソニー損保HP | 建築確認申請書第四面

建築確認申請書は、設計図や建物の概要などを記載した書類のことで、建築計画概要書と一緒に提出します。

建築計画概要書に記載される内容

建築計画概要書には以下のような内容が記載されます。

1. 建築主・代表者・設計者・工事監理者・工事施工者などの氏名及び住所
2. 敷地面積や床面積
3. 建物自体の大きさ・高さ
4. 建物自体の概要及び見取り図
5. 配置図

5の配置図には、敷地の形状や境界線・建物や道路の位置・道路の種類などが記載されています。

建築計画概要書と台帳記載事項証明書の違い

台帳記載事項証明書とは

台帳記載事項証明書とは、建築確認申請後の確認済証および完了検査後の検査済証の交付年月日・交付番号を記録した書類です。

この書類によって、建築工事が完了した際に完了検査まで滞りなく行われていたことが確認できます。

所有者が何代も代わっている中古物件の場合には、売主様の方で検査済証が用意できないケースもあります。

そのような場合でも、台帳記載事項証明書を見れば完了検査を受けた建物であることがわかります。

関連記事：【不動産】台帳記載事項証明書とは｜見本やどこで取得できるのかの方法も解説

建築計画概要書の記載例

次に、建築計画概要書の具体的な記載内容について解説します。

1枚目

画像引用：門真市HP | 建築計画概要書について

門真市の場合、左側には建築主・代表者・設計者・工事監理者・工事施工者などの住所と氏名が記載されており、右側には建物自体の情報や各面積、都市計画区域、工事の着工及び完了予定日が記されています。

2枚目

画像引用：門真市HP | 建築計画概要書について

左側には受付番号や受付年月日、見取り図、配置図が記載され、右側には建築確認から完了検査までにおける概要が記載されています。

建築計画概要書の提出が義務付けられたのは1971年ですが、閲覧できる概要書の多くは1977年以降のものになります。これは法制定から施行までの準備期間があったためです。

また、建築計画概要書は年代によって書式が若干異なりますが、後の年代になるほど内容は詳細になっています。更に各自治体によっても書式が若干異なりますが、建築計画概要書の記載内容自体は決められているため内容は同じです。

建築計画概要書を閲覧するときのポイント

建築計画概要書は審査に合格し、確認済証が発行された後に一般へ公開されます。

具体的には市役所など各自治体の建築指導課で取得することができます。

ただし、取得においては有料で交付される場合がほとんどのため、前もって交付に必要な金額を確認しておくとよいでしょう。

建築計画概要書を入手したら、まず記載内容が建築基準法に適合しているかを確認します。続いて、建築計画概要書の記載内容が実際の建物と一致しているかを確認するために、現地を訪れ確認作業を行います。

ここからは建築計画概要書を閲覧するときに注意すべき内容について解説します。

➀敷地

建築計画概要書において、敷地に関する情報は配置図部分に記載があります。

特に、敷地自体の形状や境界線の明示方法については注意が必要です。

検査済証発行後に変更が行われるケースとして、敷地の分断があります。敷地が分断されてしまうとその土地を一体化して活用することができなくなります。

また、隣地からの越境物（軒など）にも注意が必要です。仮に自己所有地であっても越境物がある部分に関しては、原則敷地として認められないからです。

②建物の位置

配置図は敷地だけでなく建物の位置に関しても記載があり、配置図に記載の建物の位置と実際に建っている建物の位置とが、きちんと一致しているかの確認が必要です。

また、実際の測定に際しては、配置図に記載の寸法が柱芯か壁芯かで測定の基準が異なるため、どちらを採用しているかを前もって確認しておく必要があります。

③道路

道路に関する注意点としては大きく3つあります。

・道路幅員

まず、道路幅員を実際に測定し、建築計画概要書記載の内容と同じ幅なのかを確認します。

次に、いわゆる2項道路の場合は道路の中心から2ｍ道路後退（セットバック）して4ｍになるかを確認します。もし4ｍに届かない場合は役所等で道路の中心線を確認する必要があります。

ただし、建築計画概要書上ではセットバックが未完了であっても道路の幅員は4ｍと記載されています。

関連記事：建築基準法42条の2項道路やセットバックとは何かを紹介｜罰則やトラブル防止

画像引用：鴻巣市HP | 2項道路とは

・接道の長さ

建物を建てる敷地は道路に2ｍ以上接する必要があります。

しかし、検査済証が発行された後に敷地境界線が変わることによって、接道の長さが変わることがあります。

因みに、敷地と道路の間に水路がある場合は、水路を跨ぐ橋の幅員が2ｍ以上あれば接道しているとみなされます。ただし、新規に所有する場合は別途水路占用許可を取得しなければなりません。

・位置指定道路

位置指定道路とは、「42条1項5号道路」とも言い、民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて作られた道路です。

あわせて読みたい：家を建てる前に知っておきたい｜位置指定道路と私道の違いと規制内容

画像引用：千曲市HP | 位置指定道路とは

注意が必要なのは、現地での見た目では位置指定道路に接しているにも関わらず、建築計画概要書上ではその記載がされていない場合です。

この原因については次の2つのケースが考えられます。

1. 検査済証発行後新たに位置指定道路が造られたケース
2. 剃刀文筆によって該当敷地と接道していないケース

剃刀文筆とは幅約5㎝程で土地の文筆を行い、敷地と道路が接しないようにすることです。

2は位置指定道路を造る際、その土地の所有者から同意を得られなかった場合に発生することがあります。

このようなケースに遭遇した場合は役所で位置指定図の交付を行い、法務局の公図と照合して確認します。

④容積率

現行の建築計画概要書の記載では、項目が細分化されているためほとんどありませんが、以前の概要書では記載されている数値通りに計算を行うと容積率がオーバーすることがあります。

これは、延べ床面積に容積率として含まれない部分の数値が足されているために起こるもので、最も多いのが駐車場における容積率計算対象外の面積が加わっているケースです。

因みに、駐車場は延べ床面積の内5分の1が容積率の計算から除外されます。

もし、他の用途に転用している場合は違反建築物となるため、やはりこの件に関しても現地できちんと確認する必要があります。

まとめ

建築確認を申請する際に必要な「建築計画概要書」に記載される内容や、既に審査に合格済で公開されている「建築計画概要書」の閲覧ポイントなどをご紹介しました。

建築計画概要書を閲覧することによって、建物全体がどのような条件や配置で建てられているのかが把握できます。

不動産営業マンとして、これらの資料を元に、適切な対応を心がけることが重要です。

その場合は、「建築確認済証」に記載された内容を改めて取得することが必要です。

今回は、「建築確認済証」の重要性と、万が一紛失した場合の対応方法について紹介します。

建築確認済証がない時の対応方法

通常、建物を新築してから売却を決意するまでは長い時間が経っています。10年以上経っていれば、大切に保管していても紛失してしまうことは十分考えられるでしょう。

しかし、紛失してしまうと絶対に建物を売却できないわけではありません。

自治体の役所で特定の書類を発行することで、「建築確認済証」の代わりにすることができます。

次に紹介する方法のうち、いずれか1つの書類を取得すれば代用可能です。

建築計画概要書を取得する

画像引用：門真市｜建築計画概要書について

「建築計画概要書」は、建築確認の際に「建築確認申請書」と同時に自治体に提出する書類のことです。建築確認の完了後は一般公開されることから、建築確認が済んだ建物の概要を調べる際に利用されます。

「建築計画概要書」には、建築に係る各検査の履歴が載っているほか、建築確認番号と検査済番号を見ることができます。

市役所の建築指導課で500円前後で発行できるほか、閲覧のみであれば無料の自治体もあります。

台帳記載事項証明書を取得する

台帳記載事項証明書とは、「建築確認済証」と「検査済証」のデータが載っている書類のことです。「建築確認通知書」を紛失した場合に、代わりの書類として利用できます。

ただし、作成された当時の記載方法によっては必要項目が不明になっていることがあるほか、台帳そのものがない可能性もあります。

詳細は自治体ごとに問い合わせが必要ですが、ない場合は別の書類を発行しなければいけません。

なお、台帳記載事項証明書を取得するためには以下が必要です。

1. 申請者の氏名
2. 建築した人の本人確認書類
3. 建築当時の地名地番（現在の地名地番でない点に注意）
4. 建築した人の氏名・建築確認番号・建築確認年月日・階層

3については図書館に設置されているブルーマップで確認するか、法務局に問い合わせれば教えてくれます。

4については、各自治体に保管された建築確認台帳か、登記事項証明書の記載を確認する手続きが別途必要です。

あわせて読みたい：台帳記載事項証明書とは｜建築確認済証を失くした時の手続き方法

確認済証・検査済証を紛失した場合に発行される

台帳記載事項証明書は、あくまで「建築確認済証」または「検査済証」を紛失した場合に発行できる書類です。

また、「建築確認済証」や「検査済証」が発行された時の番号などが記載されるため、そもそも建築確認や完了検査がされている必要があります。仮に完了検査が行われていない場合などは、台帳記載事項証明書は作成されていません。

建築確認済証とは｜再発行できない大切な証明書

画像引用：一般財団法人なら建築住宅センター｜建築確認

建築確認とは、新築や建て替えの計画の段階で、建築基準法の規定通りに設計されているかを確認する手続きのことです。

そして、建築確認が済んでいることを証明するために発行されるのが「建築確認済証」です。

物件の引き渡しの際に、建築会社から買主様に渡されるのが一般的です。

別の呼び方として「建築確認通知書」や、単に「確認済証」と呼ばれることもあります。

建築確認をクリアした証明として発行される

建築確認で法令上問題ないことを確認した後、自治体に必要書類を提出して建築確認申請を行います。

申請が受理された場合に、自治体から発行されるものが「建築確認済証」です。

「建築確認済証」がない状態では、新築したり建て替えたりすることはできません。勝手に建物を建てることは建築基準法違反になります。

不動産を売却する時に必要

「建築確認済証」は、買主様に渡された後、買主様でなくさないように大切に保管しなければいけません。

将来的に不動産を売却して引き渡す時に、必ず提出する書類だからです。

紛失すると、「建築確認済証」に記載された内容を確認できず、法的に許可された建築物であると証明できません。そのため、不動産を売却することができなくなります。

不動産の売却で必要な書類一覧

不動産を売却する時には、「建築確認済証」以外にもさまざまな書類が必要になります。

売却時に必要な書類は以下の通りです。

• 身分証明書・住民票・実印・印鑑証明
• 登記済み権利書（登記識別情報でも可）
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産税評価証明書
• 土地測量図
• 建築確認済証
• 検査済証
• 建築設計図書・工事記録書

その他、「購入した時の重要事項証明書・売買契約書」も必要になる場合があります。

紛失しても再発行できない

「建築確認済証」を大切に保管しなければいけない理由は、再発行ができないからです。紛失しても代わりの書類で代用はできるものの、「建築確認済証」として発行することはできません。

紛失した場合は、自治体の役所に出向いて台帳記載事項証明書等の書類を発行することで「建築確認済証」の代わりになります。とはいっても手間と費用がかかるため、紛失せずに保管しておくことがベストです。

検査済証との違い

「建築確認済証」と混同しやすい書類に「検査済証」があります。

「検査済証」とは、建築確認・中間検査・完了検査の全てが完了したことを証明する書類です。建物が完成した段階で完了検査が行われ、法令に適合することが確認されることで発行されます。

建築確認のみを証明する「建築確認済証」と異なり、証明する項目が3つあるのが特徴です。

また、「建築確認済証」がないと建物を建てられないのに対し、「検査済証」が無いと建物を使用できない点でも違いがあります。

あわせて読みたい：検査済証とは｜確認済証・中間検査合格証との違いを見本つきで解説

確認済証は工事が適法かを判断するものではない

「建築確認済証」は、あくまで「計画段階での適法性」を証明する書類で、実際に行われた工事が適法かどうかを判断できる書類ではありません。

実際の工事が適法かどうかを証明する役割は、中間検査と完了検査の結果を示す「検査済証」が担うことになります。

計画段階と実際の工事の両方の適法性を示すために、不動産の売却時は「建築確認済証」と「検査済証」の両方の提出が必要なのです。

建築確認申請書との違い

もう1つ、混同しやすい書類に「建築確認申請書」があります。

「建築確認申請書」とは、自治体に建築確認を申請するために提出する書類のことです。「建築確認申請書」と「建築計画概要書」を同時に提出し、自治体が指定する検査機関に提出します。

検査機関での建築確認が完了した後、自治体から発行されるものが建築確認済証です。

確認の申請を行う書類が「建築確認申請書」、確認が完了したことを証明する書類が「建築確認済証」という違いになります。

建築確認済証の発行方法

「建築確認済証」は、建築確認の申請後に問題が無ければ約3週間で建築主事（建築確認を行うための公務員）から発行されます。

工事の着工から建物の完成までは建築会社で保管され、建物の引き渡しのタイミングで買主様に渡されるのが一般的です。

再発行できない重要書類のため、確実に買主様の手元に渡っていることを確認するのが大切です。

まとめ

今回は、「建築確認済証」の重要性と紛失した場合の対応方法について紹介しました。

■建築確認済証がない時の対応方法

1. 建築計画概要書を取得する
2. 台帳記載事項証明書を取得する

「検査済証」と共に再発行できない重要書類ですが、年月が経ってしまって見つからないこともあり得ます。問い合わせがあった際にお客様を安心させられるよう、対応方法を理解しておきましょう。