宅建業の開業に必須の免許制度を解説｜免許権者と免許の基準とは

投稿日 : 2020年05月18日/更新日 : 2023年01月24日

宅建業を開業するためには免許が必要となります。

この免許は、誰が発行するもので、免許取得のためにはどのような申請をすれば良いのでしょうか。また免許を受けるためには何らかの制限があるのでしょうか。

今回は、宅建業開業のために必要な免許制度について解説します。

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「免許」「免許の申請・基準」の試験科目

宅建業法

「免許」「免許の申請・基準」が含まれる試験分野

免許

「免許」「免許の申請・基準」の重要度

　★★★★★　覚えるべき内容が多いので注意

「免許」「免許の申請・基準」過去10年の出題率

100％

2020年宅建試験のヤマ張り予想

宅建業の免許制度は非常に重要視されているため、例年の宅建試験でもほぼ毎年出題されています。そのため、2020年の宅建試験でも当然出題されると考えられます。

特に免許交付の基準については覚えるべき事柄が多く、しっかり勉強する時間をとって頭に叩き込まないと正答に結びつきません。

宅建試験の合否を左右するひとつのヤマだと言えるでしょう。

「免許」の解説

宅建業を開業しようとする者は、法人・個人の区別なく指定の免許権者より免許の交付を受ける必要があります。

免許権者は国土交通大臣もしくは各都道府県知事です。

免許権者の決まり方

上記の免許権者が、国土交通大臣と都道府県知事のどちらになるかは、申請した宅建業者がどこに事務所を構えるのかによって決まります。

1つの都道府県に事務所を構える場合	国土交通大臣が免許権者となる
複数の都道府県に事務所を構える場合	主たる事務所の所在地を管轄する都道府県の知事が免許権者となる

複数の事務所を構える宅建業者であっても、その事務所が同一の都道府県内にある場合には都道府県知事が免許権者となります。

「免許の申請・基準」の解説

免許に関する概要を理解したところで、今度は実際に免許を受けるためにはどうしたら良いかと、免許が交付される条件について確認しましょう。

宅建業者は高額な不動産を扱う業種なために、免許交付についても厳しい基準が設けられています。これを免許の基準と言います。

免許の申請

免許を取得したいと思う者は、該当する免許権者に申請を行います。

都道府県知事に申請を行う場合	直接申請する
国土交通大臣に申請を行う場合	主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請する

免許の基準

免許権者は各宅建業者の免許申請に厳正な審査を行い、交付が不適当だと思われるものは不受理とします。

不受理となる免許の基準は以下3分野に分けられます。

申請手続き上に問題がある場合
申請者に問題がある場合
使用人等の関係者に問題がある場合

申請手続き上に問題がある場合

申請手続き上に問題がある場合とは、以下2項目のことです。

免許申請書等の重要な事項について虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている者
事務所について法定数の成年者である専任の取引士を置いていない者

申請者に問題がある場合

申請者に問題がある場合とは、以下11項目のことです。

破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
宅建業法、暴力団による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪、もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者（暴力団員等）
免許申請前5年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定める者
宅建業法66条1項8号又は9号に該当するとして免許を取り消され、取り消しの日から5年を経過しない者（不正手段による免許取得・業務停止処分対象行為で情状が特に重いもの・業務停止処分違反）
宅建業法66条1項8号又は9号に該当するとして免許を取り消された者が法人である場合、免許取消処分の聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に役員であった者で、取り消しの日から5年を経過しない者
宅建業法66条1項8号又は9号に該当するとして免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から、処分をするかしないかを決定するまでの間に解散・廃業の届出をした者で、届出の日から5年を経過しない者
前項の期間内に合併により消滅した法人又は解散・廃業の届出があった法人の聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅又は解散・廃業の届出の日から5年を経過しない者

上記の「宅建業法66条1項8号又は9号」とは、以下3つの内容です。

不正手段による免許取得
業務停止処分の対象行為（情状が特に重い）
業務停止処分違反

使用人等の関係者に問題がある場合

申請者に問題がある場合は、まずは以下1項目が該当します。

暴力団員等がその事業活動を支配する者

また、前項で説明した11項目は、申請者本人だけでなく使用人等の関係者すべてに影響します。

前項の対象者に該当して免許の基準に違反するのは以下の関係者です。

成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の法定代理人
（申請者が法人の場合）役員又は政令で定める使用人
（申請者が個人の場合）政令で定める使用人

「免許」「免許の申請・基準」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

宅地建物取引業法（令和 2 年 3 月 1 日時点）

第 3 条（免許）

宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

第 4 条（免許の申請）

第三条第一項の免許を受けようとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣に、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に、次に掲げる事項を記載した免許申請書を提出しなければならない。

※以下1項～6項省略

第 5 条（免許の基準）

国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。

※以下1項～15項省略

実際に過去問を解いてみよう

問題：

C社の政令で定める使用人Dは、刑法第 234 条(威力業務妨害)の罪により、懲役1年、執行猶予2年の刑に処せられた後、C社を退任し、新たにE社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてE社が免許を申請しても、Dの執行猶予期間が満了していなければ、E社は免許を受けることができない。（平成27年度本試験問27より抜粋）

答え：〇（免許の基準に該当する）

解説

Dは執行猶予中のため免許は受けられません。役員または政令で定める使用人に同様の者がいる事業者についても、法人・個人ともに免許を受けることはできません。

「免許」「免許の申請・基準」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

宅建業を開業するには免許が必要
免許権者は国土交通大臣もしくは都道府県知事
免許権者は事務所が存在する都道府県が1つか複数かによって変わる
免許の基準は申請手続き上・申請者本人・使用人等の関係者に問題がある場合には不受理となる

最後に

今回は、宅建業を開業するための免許の決まりについて解説しました。

解説したとおり、宅建業者の免許制度については宅建試験の合否を左右する重要な項目となります。

しっかり学んで、確実に1点を押さえましょう。

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この記事の監修者

小林紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーるダンドリ」を推進し事業成長に寄与。