第５回【イベントレポート】不動産テック協会主催～物流×不動産テック特集～

投稿日 : 2024年10月17日

登壇者３人がパネルディスカッションをしている様子
2024年9月12日に一般社団法人不動産テック協会主催の登壇イベント
〜物流×不動産テック特集〜
が開催されました。日本の物流テックを牽引する３社の代表者が登壇され、物流の現状と各社の取り組みについての登壇イベントが開催されました。

登壇者

杉村空氏　株式会社ライナフ
内山智晴氏　Yper株式会社/LOMBY株式会社
八代知真氏　株式会社ゼンリン

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Table of Contents

不動産テック協会とは

不動産とテクノロジーの融合を促進し、不動産業界の健全な発展と公共福祉の増進に貢献することを目的として、不動産テック業務に関する調査・研究や情報発信、ルールの確立、ビジネス機会を創出するイベントの開催など、さまざまな事業を行っている協会です。
2018年の発足以降、不動産テックカオスマップの公開や様々な情報発信を精力的に行っています。

不動産テックとは？

不動産テック協会では「不動産テック」を次のように定義づけています。

”不動産テック（Prop Tech、ReTech：Real Estate Techとも呼ぶ）とは、不動産×テクノロジーの略であり、テクノロジーの力によって、不動産に関わる業界課題や従来の商習慣を変えようとする価値や仕組みのこと。”

テクノロジーとITの力で、もっと居心地の良い場所へ

株式会社ライナフ

登壇される株式会社ライナフ取締役営業部部長杉村空氏

登壇者

杉村空氏
株式会社ライナフ　取締役営業部部長

「暮らしをもっと便利に、快適に、安全に。不動産ビジネスをもっと効率良く、革新的に。」
スマートロックなどのIoTデバイス、不動産業者向けの業務システム、入居者向けのモバイルアプリの開発を通じて「不動産」「暮らし」の新しい在り方を創造する不動産Tech企業であるライナフ。扱っているプロダクトは「マンション向け置き配システム」「エントランス用スマートロック」「多機能型エントランスシステム」「住戸向けスマートロック」など、多種多様です。
今回のご登壇では、同社が提供する「スマート置き配」についてご紹介くださいました。

置き配をめぐる問題

■2024年問題
2024年4月に働き方改革に関連した労働基準法の改正が行われました。これにより、運送業界のドライバーの残業が年間960時間に制限され、配送量の減少や人手不足の問題が深刻化することとなりました。

■運送各社の対応
生活の多様化により不在となる住宅も多く、国土交通省によると令和5年10月の調査において大手宅配事業者3社の再配達率は11.1％となっています。*ドライバーの負担軽減のためにも宅配便の再配達率削減は必要不可欠で、その一助となるのが「置き配サービス」といえます。大手配送会社各社も段階的に置き配サービスを拡大させています。
参照：国土交通省HP

■政府の取り組み
2023年、2024年度と続けて4月を「再配達削減PR月間」とし、継続的な取り組みを行っています。利用者が置き配や宅配ボックスを活用し、1回の配達で荷物を受け取った際にポイントを付与するサービスを事業者が導入した場合、国が費用を補助するといったポイント制度を2024年10月から開始しています。

■マンション宅配の問題
宅配BOXが設置されているマンションもありますが、建築当時はEC市場の拡大を想定した個数を用意していないところがほとんどです。宅配BOXの不足やそれに伴う占有などの問題が発生しています。また、共用部分に私物を置くことが禁止されているマンションも多く、ルール整備が遅れている現状もあります。
配達員になりすましてマンション内に侵入する犯罪行為も発生していることから、宅配ボックスの設置や、IoT技術を活用したセキュリティシステムの導入など早急な対策が求められています。

ライナフが提供する「スマート置き配」

ライナフはパートナー（代理店）としてオートロックでも「置き配」が可能になるAmazonKeyを取り扱っています。ライナフからAmazonKeyを導入した場合、ライナフが独自に提供する「スマート置き配」もあわせて無料で提供できるとのことですが、そもそもAmazonKeyや「スマート置き配」とはどのようなものなのでしょうか。

■オートロックでも「置き配」ができる仕組み
初めに、オートロックマンションの玄関・エントランス付近に専用の機器を設置します。提携している配送業者が置き配指定の荷物を配送するときのみ、マンション入口の近くまでいくとインターネット経由でオートロックを解除し、玄関前まで置き配をしにいくことができる仕組みになっています。オートロックが開錠するのは１度だけと、セキュリティも配慮されています。

杉村氏
AmazonKeyは、Amazonで購入した商品のうち、Amazonの宅配事業者が配送する物品について、オートロック付き物件でエントランスを解錠したうえでの玄関前置き配を利用できるサービスです。
「スマート置き配」はヤマト運輸EAZY(Amazon、楽天、zozotown、メルカリ、Yahooショッピング)、asukul(lohaco)、生協、イオンネットスーパー、明治、ヤクルト、訪問介護事業者などと連携しています。AmazonKey同様、初期費用・月額費用・運用解約費用等は一切不要です。AmazonKeyと「スマート置き配」をセットで利用すると大部分のToC配送はカバーできると思います。この置き配サービスを３年ほど提供しておりますが、ありがたいことに10,000棟を超える物件で運用をしていただいています。今、かなり導入棟数が伸びている状況です。

世の中へ”HYper”（最高）なサービスを

Yper株式会社 / LOMBY株式会社

登壇者

内山智晴氏
Yper株式会社/LOMBY株式会社　代表取締役

登壇されるYper株式会社・LOMBY株式会社の代表取締役内山智晴氏
■Yper株式会社
Creating HYper service”世の中へ最高のサービスを”ということで、使った人が「最高!」と思うような価値を世の中に生み出す。”HYper”（最高）なプロダクトを作り続けるYper。盗難補償などのサポートサービス付きの、宅配の再配達を無くす置き配バッグ「OKIPPA」を提供しています。

■LOMBY株式会社
2022年にYperの新規事業として自動配送ロボットを作る会社を立ち上げました。

両会社ともにラストマイル領域での効率化。自動化に取り組まれています。

Yperが提供する「OKIPPA」

「OKIPPA」は面倒な設置工事やセッティングを必要とせず、玄関口に固定して吊り下げるだけで設置が完了するバッグ型の置き配BOXで、”吊り下げ式”で特許を取っています。使用時以外はコンパクトに折り畳み、玄関のドアノブ等に吊り下げておけるため、常設しても場所を取らず邪魔にならないのが特徴です。使用時の容量は57Lと大容量で、一般的な宅配ボックスでは預け入れづらい大きな荷物も楽々収納できる大きさとなっています。

■集合住宅での法的問題
集合住宅では共用部分の床に常に荷物をおいておくことは消防法で禁止されています。国土交通省と経済産業省が2019年に実施した「置き配検討会」において「集合住宅での共用部分での置き配の利用について、共用部分に避難の支障とならない少量または小規模の私物を暫定的に置く場合は、（消防法における）法的問題にならない｣との見解を示しているため、”吊り下げ式”の「OKIPPA」は集合住宅でも利用することができます。

内山氏
「OKIPPA」は今、累計販売数が23万部くらいになります。面倒くさいと使われないものですが、開いたバッグの両端をつまんでピッと引っ張れば一瞬で縦長になります。その後4つ折りに畳むだけで元通りになり、面倒くささがないところが受け入れられているところになるかと思います。
ご購入者には、置き配バックの他に専用ロックや南京錠など７点セットでお送りしていますが、再配達を防ぐ目的の「OKIPPA」が再配達されてしまっては本末転倒なので、配送方法には拘っています！なのでこの７点セットはポスト投函ができる箱に収納して送っています。
また、有償・無償の「置き配保険」も用意しています。
地域で働く配達員の方々の労働環境改善やCO2削減のために、自治体の環境課や都市整備課が購入することもあります。モニター募集をして無料配布をされるケースが多いですが、９割近くが再配達の削減効果が期待できるとしています。

自動配送ロボット「LOMBY」

前後長：970㎜、幅：638㎜、高さ：963㎜の完全自律走行配送ロボット「LOMBY」。遠隔監視の下、3D地図を使用して障害物や交通状況を適切に回避しながら目的地に到達します。現在、店舗から2km圏内のデリバリーが可能となっており、24時間、現場に配送員を待機させることなく配送ができます。1日あたりの配送回数が増えれば、1配送当たりのコストは人が動いた場合の半分以下になるとのこと。2023年に行われた商用検証では、南大沢駅前店のセブン-イレブン店舗から7NOWで注文された商品を購入者の自宅前まで配送することに成功しており、これからのデリバリーの在り方を変える最新技術です。

内山氏
超高齢化社会となる中で、物流事業を見直すと配送員の減少や配送効率の悪化という課題がみえてきました。実店舗周辺の地域が高齢化すると歩ける距離が短くなり、地域活性の低下を招くのではないかと思います。超高齢化社会の中で、地域活性を保てていく仕組みを考えたときに、近距離を自動で配送できるモビリティが必要になってくるのではないかと考えました。なので、配送の中でも実店舗からの配送というところに着目をしています。
2023年には道路交通法が改定されて、こういったロボットが歩道を走れるようになりました。人と物の輸送は安全基準が同じになっているんです。「LOMBY」の荷台構造を変えて椅子を付ければ、同じ仕組みで人を運ぶことができます。まずは物から初めて、将来的には地域の人と物との輸送を自動化できる環境を作っていくと超高齢化社会が訪れて、こういった仕組みが必要になった国を中心に近距離輸送のインフラサービスとして提供していきたいと考えています。

あらゆる現実世界の構成要素を地図データに

株式会社ゼンリン

登壇者

八代知真氏
株式会社ゼンリン　部長

登壇される株式会社ゼンリン部長の八代知真氏
1948年に別府で創業したゼンリン。創業時には別府にて観光雑誌を発行する会社だったとのこと。付録として地図を付けたところ評判となり、そこから地図を作成するビジネスへ転換していきました。
「地図情報で未来を想像する」のスローガンのもと90年代にはカーナビゲーション関連事業へ進出。2000年代に入ると自動運転/ADAS向け高精度3D地図データの研究開発を開始し、2010年には時空間情報システムの開発に着手。地図を作るにあたって必要となる情報収集からデータの提供まで、あらゆる現実世界の構成要素を収集して一括管理する事業基盤を確立されていらっしゃいます。今回は地図を提供するゼンリンの「不動産・物流業界への取り組み」をご紹介くださいました。

ゼンリンのデータ

八代氏
我々は、全国に70拠点以上の調査拠点を設けており、様々な手法でくまなく調査を行っています。自動車の自動運転開発が進む今、人間だけでなく機械にとって読みやすいデータベースを作成するなど、時代にあった地図データを作っております。物流・不動産の他、官公庁や自治体などさまざまフィールドでの活用をサポートしています。
今回は、物流を支えている「地図」といったところで紹介させていただきたいと思います。

■住宅地図データ
徒歩現地調査で全国全自治体の詳細で正確な情報を収集し、建物一軒一軒の形状、入居者名、住所表示の他、バス停、信号機、交差点名、一方通行、歩道・地下通路形状など道路交通に関する情報を網羅しています。地図情報は、配達・配送や、戸別訪問、行政サービスなど様々な業種、業務で活用されています。

■ナビデータ
道路地図ネットワークデータ、多種多様な属性情報群、ナビ案内用の画像データ群、膨大な件数を収録する各種検索データ。全建物・敷地の出入口位置をデータ化することで、これまで目的地周辺で案内が終了していたが建物直前の最寄り道路までナビゲートできるようになり、より高品質なルート探索が可能となりました。

■ZID
建物やテナントなどにゼンリン独自のID（ZID）を付与し、時系列で管理しています。これにより変化情報(生成・消滅)を時間軸に沿って把握可能となります。

■ID管理
住所の表記ゆれ、名寄せ、正規化、分割や重複チェック、旧住所の最新化といった「住所クレンジング」をした全国約4000万棟ある建物一軒一軒の住所情報・座標情報を保有しており、ユニークかつ永続的なID=「建物ID」により、全ての建物の個別識別が可能となっています。
住所管理では住所変更の可能性から普遍的ではなく、全国の15％〜20％程度の建物はユニークの住所になっていません。座標管理では地図の位置修正が発生した際にズレてしまうといった可能性があります。「建物ID」を利用して管理することで、こうした課題を解決することができます。

■ZENRIN Maps API
地図コンテンツや検索機能、位置情報に関連する機能をWebサイトやWebアプリケーション、スマートフォンアプリ等に実装する為の開発ツールで、ゼンリン時空間データベースから常に最新のデータと地図活用機能を参照、利用可能となっています。

不動産・物流業界への取り組み

■GODOOR
配送業の効率化を支援するアプリ「GODOOR」を提供しています。私道やビル入口まで確認ができる地図情報。配達先、表札メモも地図上に登録し社内で共有ができます。外部連携機能もあり、複数のデバイスや、伝票の持ち運びが必要なくなる「GODOOR」。積み込みから配達完了まで荷物管理のすべてがスマホ1つで可能となります。

■不動産情報プラットフォーム
データを蓄積してきたプラットフォーマー企業として、業界の方々に届けられるプラットフォーム開発に取り組んでおり、不動産・建設業界への提供価値の拡充と拡大を目指しているとのこと。

八代氏
ゼンリンとともに新たなビジネスを創造するベンチャー企業への資金支援、業務支援に取り組むグループ会社CVC(株式会社ゼンリンフューチャーパートナーズ)を立ち上げました。2021年4月の本格稼働以来、32件(追加投資含む)の投資を実行しています。
皆さんと一緒にビジネスを作っていく！と、会社としてもイメチェン中ですのでご賛同いただける仲間を探しておりますので、ぜひ宜しくお願いいたします。

パネルディスカッション

パネルディスカッションをする登壇者の様子

登壇者(写真左から)

内山智晴氏　Yper株式会社/LOMBY株式会社
杉村空氏　株式会社ライナフ
八代知真氏　株式会社ゼンリン
司会：滝沢潔氏　不動産テック協会代表理事（株式会社ライナフ代表取締役社長）

置き配は消防法的に大丈夫なのでしょうか？

杉村氏：大丈夫です。消防法としては避難経路の妨げにならなければ大丈夫なのですが、書籍や雑誌が数冊（一時的に）置いてある状態は違反ではないという判例が既に出ています。テーブルや椅子のような大きさの荷物は消防法に抵触するのですが、配送各社、そのサイズの荷物は置き配をしていません。なので、消防法としては大丈夫です。

宅配ボックスがある物件なら置き配は必要ないのでは？

杉村氏：個別で言うと宅配ボックスの使用状況によると思いますが、目安として宅配ボックスが世帯数の５割を超えている場合は十分賄えている可能性が高いです。今、Amazonで一番頼まれているものは水なのですが、水を宅配ボックスから取って上まで上がるのは嫌だな、というケースもあるのでお住まいの物件の事情にもよるのかなと思います。

「OKIPPA」バックの利用者は戸建ての方が多いのでしょうか？

内山氏：戸建ての方が若干多く、戸建て：マンションが55：45といったところです。マンションでの利用者もオートロックがついていないタイプの利用者が多い印象です。マンションの場合、配送事業者としては扉の前まで行ってみないと「OKIPPA」が設置されているか分からないといった状況となるので、マンションの方で導入する時に「このマンションではOKIPPAを導入しています」といった周知をしていただくしか、配送事業者への事前伝達は難しいのが現状です。

再配達率について2017年が20％程度だったのに対し、今は10％程度くらいまで下がりましたが、なぜ再配達率が下がったのでしょうか？

内山氏：一番大きいのはコロナで在宅ワークが定着してきたところ。もう一つが、置き配の影響が大きいかと思います。ただ、置き配できますよと言っただけではここまで浸透することはなくて、ECサイトの中で配達の選択肢をUI上に組み込んだのが大きいかと思います。その２つが影響してグンと再配達率が下がったのだと思います。

ロボットは置き配してくれないのでしょうか？

内山氏：実は一番最初に置き配ロボットを作ったんです。が、ヘビーだったことと価格が高くなってしまいました。そこまでしなくても…というのが現状なんですけど、将来的に作る可能性はあります！

ゼンリンが外資系企業に買収されたら日本国としてヤバい！と思うのですが、対策はされていますか？

八代氏：株主の比率など、その辺は考えています。日本に軍はないですが、海外では地図は軍事情報として扱われるものなのでセンシティブ情報と認識しておりますし、会社として対策なども考えています。

内山氏：我々は歩道での実装となりますが、車道は車道で難しさがあると思います。段階的に進んでいくと思います。2025年にはバスの自動化が一部で始まりますし、高速道路など導入しやすいところから始まっていくのかなと思います。サンフランシスコのように一般道を自動運転車両が走るというのがここ２〜３年で出来るのかというと、もう少し時間がかかるものと思います。

滝沢氏：LOMBYは車道を走っているんですか？

内山氏：歩道を走っています。区分としては「遠隔操作型小型車」となっていてシニアカーとか電動車いすと同じ「歩行者等」の括りになります。基本的には歩道を６Km以下で走り、歩道がないところでは車道に出られます。

滝沢氏：杉村さんは完全自動運転について何かありますか？

杉村氏：置き配も完全自動運転に似たカルチャーにぶつかるなと思っています。さきほど八代さんがおっしゃっていた責任の所在の話ですね。例えば、ロボット掃除機が出て来た時に、「もしもロボット掃除機が火のついたロウソクを倒して火事になったら誰の責任になるのか？」という議論がありました。新しいことをやろうとすると、そういった壁にぶつかってしまいます。政治の面でも強力なリーダーシップを発揮しないと、なかなか進まないなと思っています。

ZIDは無料で使えますか？

八代氏：さきほど紹介させて頂いたZENRIN Maps APIを利用いただくと返却値の中にZIDが入っておりますが、現状、有償で提供しているものになります。もし、これが無償で提供できた場合に、世の中はどのように変化していくのだろう？といったところについて我々も見えていない面もあるので、ぜひ皆さんとディスカッションをさせていただきたいなと思っています。

まとめ

今回は日本の物流テックを牽引する３社のご登壇でした。コロナ以降、物はネットで買う時代という傾向が強まったように思います。通販等による配達数が増える中で、住みやすい住環境を考えた時、「スマート置き配」や「OKIPPA」といった安心して利用できる新しい置き配の仕組みはなくてはならないものといえます。
法整備も進み、完全自動運転ロボットが歩道を走行できるようになりました。配達員の不足や高齢化といった日本が抱える問題も１歩ずつ解決に向かっているのだと実感できるお話でした。また、こうした完全自動運転を支えるのは正確に管理された地図情報であり、企業の連携がさらなる日本の発展に繋がっていくだろうと期待が高まります。