不動産査定書の4つの項目と注意点とは？無料やメールだけで入手する方法

不動産売却を検討しているときに「不動産査定書」という言葉が出てきませんか？

また、「不動産査定書」を取得してみたものの、どのように見たらいいかわからない人も多いでしょう。

今回のは「不動産査定書」について詳しく見ていきましょう。

本記事の要点まとめは下記にあります

不動産査定書とは？

不動産査定書は主に2種類あります。

1. 個人が不動産を売却する前に不動産会社(宅地建物取引業者)に依頼する無料の不動産査定書
2. 不動産鑑定業者に依頼する有料の不動産査定書

2種類の鑑定書の違いとは？

不動産会社で取得する不動産査定は、「宅地建物取引業法」に基づき、不動産売買において、取引価格を決定する基準として算出されるものです。

不動産会社が要した査定費用は依頼者に請求できません。

不動産鑑定業者に依頼する不動産査定は、不動産鑑定士が報酬を得て、不動産の経済的価値を判定した価格から作成する査定書となっています

不動産鑑定業者が作成する不動産査定書は、一般的に不動産鑑定評価書の簡易版を総称して不動産査定書と言い、15万～30万円ほどで作成されることが多いです。

不動産鑑定評価書は手順が厳しく、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価が行われており、いい加減な査定結果は出せないようになっています。

ですが、不動産会社が行う不動産査定においては、鑑定評価基準に基づく必要はなく、査定方法や不動産査定書の書式も特に決められておらず、簡略化された手順で行われます。

そのため、不動産会社がある程度自由に価格を査定することが出来てしまいます。

特に査定ルールが決まっていないため不動産会社によって査定額にばらつきが出てしまいます。

一般的な不動産売却なら不動産会社による無料査定

不動産会社による査定と鑑定会社による査定の違いについて見てきましたが、一般的な不動産売却であるのなら、不動産会社による無料査定で特に問題ありません。

不動産鑑定士に依頼する必要があるのは法的な立証資料などの特殊な場合に限ります。

今回は、不動産会社に頼む不動産査定について見ていきましょう。

不動産会社に査定依頼するのはどんなとき？

不動産会社への不動産査定を依頼する理由は、主に以下の3つとなります。

不動産会社が行う不動産査定書とは、主に個人が不動産を売却するときの参考価格を知るために取得します。

不動産会社が査定する査定価格は、「助言価格」ともいいます。

ここで算出された査定価格は、一般的に当該価格で売り出した場合に3ヶ月以内で売却可能な価格とされます。

必ずしも算出された査定価格で売り出すわけではありませんが、実際の売出価格は査定価格を参考にして、不動産会社と協議の上最終的に売主が売出価格を決めます。

適切な売出価格を算出するために、売却期限をあらかじめきちんと設定しておきましょう。

売却期限を決める主な理由は、価格が相場より安いと売却期間が短くなり、高いと売却期間が長くなるからです。

売却期限に余裕がない場合、査定額より売出価格を低く設定することも考えましょう。

急いで売る必要がない場合、査定額よりも高く設定しじっくりと検討することもできます。

売出価格の設定などスムーズに不動産売却活動をするために、複数社に査定依頼をしながら、信頼できる不動産会社を見つけていくことが必要となります。

査定依頼すると売却しないといけないと思うかもしれませんが、査定依頼をしたからと言って必ずしも売る必要はありません。

算出された査定金額をもとに売却するかどうかを決定する人も多くいます。

売却をするか判断するために、不動産会社に査定依頼することも可能です。

また、不動産売却では「売出価格」「査定価格」のほかににも「市場価格」「成約価格」など様々な表現方法があります。

次に不動産査定書ではどこを見ればいいのか解説しましょう。

不動産査定書の大事なポイントをサンプル付きで紹介

多くの不動産会社では、公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルをもとに不動産査定書を作成します。

不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルはコチラにあります。（※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより）

不動産査定書にある4つの項目

多くの不動産査定書には以下の4つの項目が書いてあります。

実際の査定書をみていきましょう。

※三菱地所より入手した分譲マンションの査定書

※東急リバブルより入手した一戸建ての査定書

不動産査定書で見るべきポイントとは

不動産査定書を見るときは、「信頼できる会社かどうか」と「査定額の信憑性」を注視しましょう。

主に確認すべきポイントは以下の6つです。

それぞれ詳しく解説しましょう。

信頼性①：きちんとしたコメントが書いてあること

まずは記載されたコメントがきちんとしているかです。

不動産査定書には担当者からのコメントが載っていることがありますが、いい加減なコメントや、同じような言葉を使いまわしているパターンもあるので気を付けましょう。

このようにコメントに不信感を持ったら契約候補から外しておくことも大切です。

信頼性②：ある程度のページ数があること

簡単なことですが、査定書のページ数も信頼性の目安となります。

もちろんページ数が多い方が良い査定書ということではありませんが、2-3ページ程度の薄い査定書は、手抜きだと思ってもいいでしょう。

細かく記載してもどうせわからないと思われている可能性もあります。

少なくとも10ページ程度の査定書を出してくれる会社を基準としましょう。

信頼性③：見やすい書式になっていること

以上2つのポイントについて説明しましたが、きちんとしたコメントに納得のいくページ数であっても色遣いや文字のバランスなど全体的に見にくいと思われる査定書も契約候補から外した方がいいでしょう。

売却時に感じた営業さんや会社の雰囲気、サイトやチラシのセンスはそのまま販売時にも反映されます。

資料の分かりやすさや、買い手との交渉等もしっかり見定めていくことも大切です。

査定額①：他社の査定額と比べて大きな違いがないか

査定依頼する時は必ず複数社に依頼して比較しましょう。

素人が一社だけの査定額で判断すること大変危険で、難しいことです。

複数社に査定依頼、比較した際他社とあまりにもかけ離れた査定額を出す会社は信頼性が低いと考えましょう。

査定額②：査定対象物件と同程度の成約事例が記入されているか

次に制約事例をチェックしましょう。

不動産の査定金額を算出するうえで「取引事例比較法」がよく使われます。

「取引事例比較法」とは、査定対象不動産と同程度の環境やエリアで実際に取引された事例をもとに査定金額を算出していく方法です。

査定書に掲載されている「成約事例」を基に査定金額を算出するため、査定対象の物件とあまりにもかけ離れている場合参考にならず、算出された査定額も信頼性が低くなります。

査定書を確認する際は、成約物件の詳細をチェック、査定依頼する建物と比較することで査定額の信頼性を見極めることができます。

査定額③：流通性比率で査定価格を操作していないか

次にチェックするポイントは「流通性比率」という項目です。

流通性比率とは、その物件が売りやすいかどうかの指標です。

売りにくいと判断されればマイナス評価、売りやすいと判断されればプラス評価となり、100％を基準として85%～110%の範囲で調整されます。

多くの流通性比率は基準の100％になっていますが、不動産会社によって判断に違いが出てくる項目になります。

流通性比率が100%以外の数値が設定されている場合は、その理由をしっかりと確認し、信頼できる内容かきちんと確認しましょう。

説明が書いていなかったり、聞いてもまともな説明が出来ない場合は、査定額の操作の為に流通性比率で調整をしている可能性もありますので、注意が必要です。

不動産査定書を作成時に用意するもの

査定依頼する時は不動産情報以外にも以下の書類を準備しておくと便利です。

登記簿謄本・公図は財団法人民事法務協会が運営している「インターネット登記情報提供サービス」から申請しましょう。

その他、土地測量図、境界確認書、固定資産税評価確認書、登記済権利証などの専門的な書類があると、より正確な査定額が出ると思います。

不動産会社にあらかじめ用意した方がいい書類を確認しておくといいでしょう。

一括査定サイトを利用する場合、住所や土地や建物の面積、間取りや築年数などを入力する必要があります。

正確な数字ではなく、おおよその数字を入力するだけでも査定額を算出することは可能です。

不動産査定書の入手方法

不動産会社に依頼することで不動産査定書は無料で作成してもらえます。

一般的に、不動産会社は査定費用を依頼者に請求することはできませんが、どの不動産会社でも査定は可能です。

売主からの査定依頼というのは、売却見込みのある客からの依頼となるため進んで対応してくるため、遠慮せず査定依頼しましょう。

オススメは不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定の机上査定（簡易査定）を選択することで、メール上で無料で査定可能となります。

実際に売る流れになっても、机上査定でよかった不動産に、訪問査定を依頼するのがおすすめなので、机上査定ができるかはとても大切です。

机上査定ができるサービスが決まっていますので、その中でも下記2社がおすすめです。

不動産一括査定サイトの詳細を知りたければ、下記記事で詳しく説明していますので参考にしてみてください。

まとめ

いかがでしたか。

この記事では不動産査定書に関する内容を紹介してきました。

この記事が少しでもあなたの役に立てますと幸いです。

この記事の監修者

石川 貴裕

合同会社ラビッツ　代表社員

愛知県で企業勤めをしながら、親族の不動産会社にて不動産売買を経験。自らマンションを7棟、太陽光発電を1基を所有しており、不動産売買も実体験している。現在は、合同会社ラビッツにて不動産や中古車の情報メディアを運営、企画をしている。また、数々の不動産や中古車メディアの執筆・監修を行っている。