地目変更にかかる費用｜自分で登記する場合にかかるお金と流れを解説

それまで農地として使われてきた土地に新築の一戸建てを建てる場合など、土地の用途を切り替えるときには地目の変更手続きが必要です。

土地の使用方法が変わったタイミングで、速やかに「地目変更登記」が求められます。専門家に依頼する方法のほか、自分で登記して費用を節約することもできます。

今回は自分で地目変更登記を行う場合の流れと費用について解説します。

地目変更とは

地目とは「土地の種類」のことで、使い方を変更するには公的な手続きが必要です。

ひとくちに地目と言っても「宅地」「畑」などさまざまな用途に分かれます。全部で23区分ありますが、国税庁では主な区分について以下のとおり紹介されています。

(1)宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地

(2)田　農耕地で用水を利用して耕作する土地

(3)畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

(4)山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

(5)原野　耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地

(6)牧場　家畜を放牧する土地

(7)池沼　かんがい用水でない水の貯留池

(8)鉱泉地　鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地

(9)雑種地　以上のいずれにも該当しない土地

引用元：国税庁｜土地の地目の判定

田んぼとして使っている場合は地目が『田』になっていますし、元は駐車場であれば『雑種地』という地目で登記されています。

その土地を使って新築を建築する場合などは、元の地目から「宅地」に変更しないといけません。

新築のほかにも、開発などの理由で地目がガラリと変わることも珍しくありません。

土地は権利関係が複雑に絡み合うものですから、正しい手順で地目の変更を行うことが大切です。

土地の地目を現況に合うようにするには登記が必要

すでに登記されている地目は勝手に自動変更されることはありません。土地の用途に変更があった場合、登記しないと現況と地目が合わない事態が発生します。

登記簿に登記された地目を現況に合うように修正する「地目変更登記」が必要です。

不動産登記法には地目変更の申請期限が定められていて、怠った場合には罰金を支払うことも定められています。

不動産登記法では申請期限と罰金についての記述は、以下のとおりです。

（土地の表題登記の申請）

第三十六条　新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

（過料）

第百六十四条　第三十六条、（中略）の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

引用元：e-GOV｜不動産登記法

地目変更登記は法務局に申請する

登記の申請は現況が変わった後に行うため、事前に申請はできません。現況が変わった後は1ヶ月以内の申請が必要です。

地目変更登記は土地を管轄している法務局に申請する形で行います。

土地の地目変更登記にかかる費用

地目変更は専門家に依頼するのが一般的ですが、自分で申請もできます。

• 登記の専門家に依頼する場合
• 自分で地目を変更した場合

それぞれの場合でかかる費用について解説します。

登記の専門家に依頼した場合

登記申請という手続きは一般的ではないため、戸惑ってしまうこともあるでしょう。時間の節約のため、登記の専門家である司法書士・土地家屋調査士に依頼して代理人として申請してもらうという方法があります。

代理で申請する場合は実費のほか、報酬などの費用が発生します。

地目変更登記の費用・報酬は専門家ごとに設定が異なりますが、5万円前後が一般的です。

加えて、自分で行うのと同様に実費が発生します。

ただ、5万円前後というのはあくまで1筆の土地を地目変更する場合の費用です。複数の土地の地目変更では申請書に記載する内容が増えることで専門家の手間も増えます。

相場は専門家ごとに変わりますが、報酬は8万円前後まで増加すると見ておくと良いでしょう。

実費部分については、次の「自分で地目変更登記した場合」を参照ください。

自分で地目変更登記した場合

自分で申請を行う場合の費用は「実費負担分のみ」です。

登記事項証明書を法務局の窓口で請求するときは600円がかかり、地図等の証明書では450円がかかります。

法務局で登記事項証明書を取得できるため、それを使って土地の登記について調べられます。記入事項について調べたうえで記入します。

また実際の地目変更の際は登記申請書に土地の面積についての記載も必要です。土地の地積測量図がある場合は併せて入手しておきましょう。

そのほか「土地の案内図」「公図の写し」なども必要です。

地目の変更では登録免許税は発生しないので、紹介した上記の実費だけがかかります。

地目変更登記の流れ

地目の変更では土地を管轄している法務局に地目変更申請書を届け出ます。

法務局で書類の確認と現地調査を行い、申請内容を確認して問題なければ登記完了証を受取ります。法務局で受け取るほか、郵送してもらうことも可能です。

ただし、土地のなかに私道があるなどのケースでは分筆しないといけない場合もあります。地目変更以外の登記も必要ですから、素人では対処が難しくなります。司法書士・土地家屋調査士に委任するほうが良いでしょう。

地目変更登記で必要になる書類

地目変更登記では、いくつかの書類をまとめて提出する必要があります。

必要な書類は以下のとおりです。

• 地目変更登記申請書
• 土地の案内図・公図の写し
• 農地転用なら「農地関連書類」

地目変更登記申請書

文字どおり地目の変更登記で法務局に申請するための書類です。

• 添付情報
• 申請する日
• 法務局
• 申請する人の氏名・住所・電話番号などの情報
• 申請する土地の情報

を記入して提出します。

情報の記入のために必要になるため、同時に「登記事項証明書」の取得も必要です。

土地の案内図・公図の写し

土地の場所を示す案内図を作成して用意します。

グーグルマップでも申請が通る可能性がありますが、最適なのは「住宅地図」を使った書類です。

案内図に赤のマジック等で印をつけ、土地の場所がひと目で分かるようにしましょう。

土地の案内図に加えて、公図の写しの提出も求められます。

農地転用なら「農地関連書類」

添付情報は通常なら空欄ですが、「農地転用をする場合」「法人が地目変更登記する場合」には必要書類の添付が必須です。

たとえば農地転用する場合、「農地転用許可書」を添付するといった具合です。

まとめ

今回は自分で地目変更登記を行う場合の流れと費用について解説しました。

地目変更登記は測量が必要ないため、専門家に依頼せずに自分で手続きを進めることもできます。費用を大幅に節約できますから、可能であれば自分で手続きを進めてみましょう。

この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。