不動産の売買契約書のひな形｜作り方の注意点まで解説
不動産の売買は非常に高額になるため、売買契約書を作成して売り手と買い手で取り交わします。
通常は仲介した不動産業者が作成しますが、なかには自分自身で作成する方もいるでしょう。あるいは「売買契約書の中身をしっかり知っておきたい」という人もいるはずです。
そこで今回は、不動産売買契約書の作成の流れやひな形について解説します。
不動産の売買契約書の定義
売買契約書とは、売主がある財産権を買主に対して移転することを約束し、買主がその代金を売主に支払うことを約束した書面のことです。
民法上では「贈与」「売買」「消費貸借」「請負」「委任」など、13種類の契約が定められています。
なかでも売買契約書は基本的な形態の1つです。
不動産の取引においても、必ず売買契約書が作成されます。不動産の場合は口頭での契約が可能ですが、第三者に対抗するためには登記が必要です。
登記するためには売買契約書が必要ですから、不動産では必ず売買契約書が作成されます。
※対抗＝「主張する」ということ。所有権の対抗という場合、所有権の主張のこと。
不動産の売買契約書を作るときの流れ
不動産の売買契約書を作るときの流れは以下のとおりです。
不動産業者の決定
不動産の売買契約書を作成するには、まず作成する事業者を選定することから始まります。
不動産業者が1社の場合、その事業者に作成を依頼します。
ただし、契約書は売り手と買い手で同じものを使うのが原則です。2人の仲介先が異なる場合、どちらに依頼するか話し合って決めます。
売買契約書の作成
作成する不動産業者が決まると、売買契約書の作成作業に移ります。売買契約書の作成期限など、特に決まりはありません。
業者にもよりますが、契約書や重要事項説明書のスケジュールについては説明があるはずです。スケジュールについては念のため確認しておきましょう。
相手方への確認
不動産売買契約書は案として一度作成し、相手の業者にも確認を取る必要があります。
売り手・買い手2人の仲介先が異なっている場合、どちらかの業者に契約書の作成を依頼する必要があります。
そのまま作成しても契約書としての効力はありません。契約書の利用には、必ず作成していないほうの業者の確認が必要です。
万が一契約書に誤りがあると、書類を作った方・作っていない方の両者がペナルティを受けることになります。
双方の業者が売買契約書の案に合意し、確認が取れたら最終的な契約書を作成して最終確認に進みます。
ここで問題がなければ、不動産契約書として完成です。
不動産の売買契約書のひな形
不動産の売買契約書は、通常は不動産会社が作成します。
自分自身で作る場合、ひな形を転用して作るのがおすすめです。
以下に「一般社団法人日本民事紛争等和解仲介機構」で提供されている土地の売買契約書のひな形（テンプレート）を紹介します。ぜひご確認ください。
【リンク】 土地売買契約書｜一般社団法人日本民事紛争等和解仲介機構
不動産の売買契約書を作成するときの注意点
不動産の売買契約書を作成するときの注意点は以下のとおりです。
民法改正の内容が盛り込まれているか
不動産の売買契約書の作成にあたり、改正された民法の内容に沿っているかは重要です。
ここでは改正された「危険負担」「瑕疵担保責任」のルールを解説します。
危険負担に関するルール
2020年の民法改正では、危険負担についての改正が行われました。テンプレートが改正後の民法に対応しているかを確認しましょう。
変更点は以下の3つです。
- 債権者主義の廃止
- 危険負担の効果として、反対給付債務の履行拒絶権がある
- 危険の移転時期が引き渡し時になる
危険負担とは、双務契約（2つの債務が対価関係にある契約）において、一方の債務が履行できない時、もう一方の債務をどちらが負担するかということです。
たとえば「特定物の引き渡し不能」では、旧民法は債権者主義により、消滅した債務は債権者が負担することになっていました。
陶器の売買に例えると、陶器が壊れているのに買主が代金を支払う必要があるということです。
一方の債務者主義は、消滅しなかった債務は消滅するという考え方です。
債権者が責任を負うとされていたものが、改正後は債権者が履行を拒み、契約を解除できるようになっています。
債権者主義を維持したい場合、契約書にその旨を記載しておく必要があります。
瑕疵担保責任の廃止
瑕疵担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主は瑕疵担保責任を負うといったものです。
民法改正では瑕疵・瑕疵担保責任という言葉が廃止され、契約不適合・契約不適合責任に改められています。契約の内容に適合しないものである場合、売主に対して損害賠償が起こされる可能性があります。
また、改正民法では買主が契約時に知っていた瑕疵についても売主の責任になる可能性があります。
たとえば家屋と敷地を売買するケースで、その家屋が隣地に越境している場合、不動産売買契約書においては「売主は越境について責任を負わない」ことを明記する必要があります。
印紙税と契約書の法的な効力は別の問題
不動産取引において、印紙は作成した契約書ごとに納付する必要があります。原本を2通作った場合、売主・買主のそれぞれが印紙税を納めます。
ただ、印紙税を納付していないからといって、売買契約の効力には一切関係ありません。あくまでも税務上の問題として、印紙がない場合は過怠税が徴収されます。
まとめ
今回は、不動産売買契約書の作成の流れやひな形について解説しました。
個人で不動産売買契約書を用意する場合、2020年の民法改正の内容まで十分に把握することが必要です。
自身で作成する場合もプロである不動産業者のアドバイスを聞き、不利にならない内容で作成しましょう。
