REINSデータで読み解く！「売れる中古住宅」の法則

投稿日 : 2025年06月26日

近年の不動産市場において、中古住宅の存在感はますます高まっています。しかし、「売れる中古住宅」とは一体どのような物件なのでしょうか。その法則を理解し、現代の消費者ニーズに合致した戦略を立てることは、住宅販売事業者にとって不可欠です。

本記事では、信頼性の高いREINS（レインズ）データ（公益財団法人東日本不動産流通機構が運営する、不動産物件情報交換組織）と最新の消費者調査から、首都圏の中古住宅市場の現状と変化する購入者像を深く掘り下げ、具体的な販売戦略を導き出します。データに基づいた確かな知見で、皆様のビジネスを次のステージへと導くヒントを提供いたします。

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Table of Contents

中古住宅市場の最新トレンド：REINSデータが示す全体像

首都圏の中古住宅市場は、活況を呈しています。特に中古マンションは、2024年度の成約件数が39,736件と過去最高を記録し、前年度比8.6%増と2年連続で増加しています。平均㎡単価（1平方メートルあたりの価格）は78.06万円、平均価格は4,939万円となり、これらも12年連続で上昇し過去最高を更新しました。中古戸建住宅も同様に、2024年度の成約件数は15,869件で、前年度比20.6%増と2年連続で過去最高を記録し、平均価格は3,939万円と6年連続で上昇しています。（参照：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年度）」）

地域別・築年帯別の詳細な動向

地域別に中古マンションの動向を見ると、2024年度の成約件数は東京都が21,469件（8.0%増）、都区部が17,732件（7.3%増）、多摩が3,737件（11.2%増）と、東京都全体で高い伸びを示しています。埼玉県は4,401件（10.6%増）、千葉県は4,690件（10.3%増）、神奈川県は9,176件（8.2%増）と、首都圏全体で活発な取引が確認できます。

㎡単価においては、東京都の106.19万円（8.6%増）、都区部の118.88万円（9.8%増）が特に高く、多摩地域が55.23万円（3.2%増）と続きます。埼玉県では43.23万円（0.9%増）、千葉県では40.14万円（3.4%増）、神奈川県では57.64万円（1.4%増）となっています。（参照：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年度）」）

REINS「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」を見ると、2024年10月～12月期では築20年（築年帯：建物の築年数による区分）までの物件で前年同期比減少が見られましたが、築21年超の物件では増加傾向にあります。一方、2025年1月〜3月期では、築11〜15年を除く各築年帯で件数が増加し、特に築20年超の築年帯では30%を超える大幅な増加を記録しました。㎡単価・価格については、すべての築年帯で前年同期比上昇が続いています。（参照：REINS「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年10～12月】」）

中古戸建住宅では、2025年1月〜3月期のデータで、築20年超の各築年帯で件数が大幅に増加しているのが特徴です。地域別に見ると、2024年度の成約件数は東京都が5,264件（23.8%増）と大きく伸び、都区部では3,109件（29.2%増）の増加が見られます。価格面では、東京都が5,649万円（4.4%増）、都区部が6,907万円（5.3%増）と上昇していますが、多摩地域では3,836万円（-1.8%減）、埼玉県では2,476万円（-4.9%減）、神奈川県では4,033万円（-1.1%減）と、一部地域で下落している点に注意が必要です。
（参照：REINS「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年10～12月】」）

市場の売り手優位な状況

市場全体の供給動向を見ると、中古マンションの新規登録件数（新たにREINSに登録された物件の数）および在庫件数（市場に出ているがまだ成約していない物件の数）は、2024年10月～12月期に縮小傾向が続いています。2025年1月〜3月期においても、新規登録・在庫件数の前年比はマイナス傾向が継続しており、これは供給が需要に追いついていない、売り手優位な市場状況を示唆しています。

さらに、中古マンションの成約㎡単価（売買契約が成立した物件の1平方メートルあたりの価格）の上昇が鈍化している一方で、新規登録㎡単価の上昇の勢いは衰えず、両者の乖離率（2つの数値の差の割合）はプラス傾向を維持しています。これは、売り出し価格が上昇し続けているにも関わらず、取引が成立していることを意味し、買い手が高い価格を受け入れている現状を示しています。

：REINS「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」をもとに作成

現代の住宅購入者像：REINSデータと消費者調査から読み解く

住宅購入者のプロファイルは、過去10年間で大きく変化しています。この変化は、物件選びの優先順位や価値観にも大きな影響を与えています。

購入者層の変化と住宅観の変容

最新の消費者調査によると、住宅取得者の平均年齢は上昇傾向にあり、20〜40代の割合が減少し、50代以上の比率が増加しています。平均年齢は過去から6歳以上上昇しました。世帯構成では、「あなたのみ（ひとり暮らし）」と「夫婦のみ」の世帯が増加し、「夫婦＋子供」の割合が減少しています。これは、子育て世帯の郊外流出といった人口動態の背景がある可能性を示唆しています。

世帯年収についても変化が見られ、「1000万円以上」の層が約10ポイント増加しており、購入費用も平均で500万円以上アップし、6000万円以上の高額帯の比率がそれぞれ2ポイント以上増加しています。また、購入者の雇用形態では、正規・非正規を問わず雇用者の比率が増加している点が特徴です。住み替え前の住宅種類では「持ち家一戸建て」「持ち家マンション」が伸びており、2次取得者（以前にも住宅を購入した経験がある人）が大幅に増えていることが分かります。
（参照：LIFULL HOME’S 総研「STOCK & RENOVATION 2024」）

住まい選びの重視点と消費行動の「マクドナルド化」

住まい選びの重視点としては、2014年以降「災害に強い地域」と「資産価値が高い地域」が大きく伸びています。これは、住宅が単なる居住空間ではなく、「災害や犯罪から身を守る避難場所」であり、「投資の対象となる資産」であるという住宅観が強まっていることを明確に示しています。また、「みんなが買っているような普通の家が一番住みやすい」という意識が強くなっている点も注目すべきです。

このような住宅観の変化の背景には、現代社会の「マクドナルド化」とも称される消費行動の傾向があります。社会学者ジョージ・リッツアが提唱した「マクドナルド化」とは、「効率性」「計算可能性」「予測可能性」「制御」の4つの原理が社会のあらゆる分野で優勢を占める過程を指します。これは、消費者の行動や心理にも影響を与え、時間効率（タイパ：タイムパフォーマンス）や経済合理性（コスパ：コストパフォーマンス）を重視する現代の消費行動につながります。

この傾向は住宅選びにも現れており、購入後の手間や不確実性を避けたいという心理から、「傷一つない完璧な家」や、品質が保証された「みんなが買っているような普通の家」を求める傾向が強まっています。特に、「リノベーション済み物件にそのまま住む」パターンが増加し、「取得後にリノベーションをする」層が減少していることは、購入後に自分でリノベーションを行う手間や時間を避けたいという「タイパ」重視の傾向を裏付けています。

LIFULL HOME’S 総研「STOCK & RENOVATION 2024」をもとに作成

REINSデータで導く「売れる中古住宅」の法則と具体的な販売戦略

現代の市場トレンドと消費者ニーズを深く理解した上で、「売れる中古住宅」の法則を導き出し、具体的な販売戦略を構築することが重要です。

「リノベーション済み中古マンション」の魅力と再販戦略

REINSデータと消費者調査が示すように、「リノベーション済み中古マンション」の市場シェアは顕著に伸びています。特に首都圏では、新築マンションの供給が減少し、価格が高騰していることが、リノベーション済み物件への需要を強く押し上げています。新築マンションの平均価格は上昇し、土地価格も4年連続で上昇しているため、中古マンションの魅力が相対的に増しています。

この傾向を踏まえると、再販物件の魅力を高めることが成功の鍵となります。具体的な戦略としては、以下が挙げられます。

品質保証の明示と「安心R住宅」制度の活用：
- 耐震性やインスペクション（建物状況調査）が行われた住宅に対し、国の関与のもと標章が付与される「安心R住宅」制度を活用し、品質の「予測可能性」と「制御」を担保する情報を積極的に開示することが重要です。2022年度以降、安心R住宅の実施状況は上昇傾向にあります。
デザインと性能のバランス：
- 単に内装をきれいにするだけでなく、現代のニーズに合わせた機能的な間取り変更（例えば在宅勤務スペースの確保や、洗面所の多角化）や、断熱性・耐震性の向上など、性能向上リノベーションの実施が差別化につながります。
価格の透明性と適正化：
- 市場の㎡単価や乖離率のトレンドを分析し、適正な価格設定を行うことで、「計算可能性」を重視する消費者の信頼を得られます。リノベーション費用も戸建よりもマンションの方が増加幅が大きい傾向にあります。

ターゲット層に響く物件と地域戦略

購入者の年代別・都市規模別の傾向を踏まえることも重要です。例えば、「中古戸建リノベーション」の購入者は「50万人未満都市」での比率が高く、伸び幅も大きい傾向にあります。一方、「中古マンションリノベーション」の購入者は「東京都以外の100万人以上都市」での比率が高く、特に「リノベーション済み中古マンション（そのまま）」の伸びが顕著です。

このことから、地方都市や郊外においては、比較的築年数の古い戸建を性能向上リノベーションによって再生し、子育て世帯や2次取得者層に提供する戦略が有効です。都心部やそれに準じる大都市圏では、利便性の高い立地の中古マンションを、現代的なデザインと機能性を備えたリノベーション物件として提供し、単身者や夫婦のみの世帯、高年収層をターゲットとするのが良いでしょう。
（参照：LIFULL HOME’S 総研「STOCK & RENOVATION 2024」）

ワンストップサービスとコンサルティングの重要性

リノベーションを検討したものの断念した理由として、消費者調査からは「費用が当初の見積もりよりオーバーした」「見積もりが適切かどうかわからなかった」「プランが適切かどうかわからなかった」「資金の借入先や借入方法がわからない」といった資金面や検討・判断の面倒さが挙げられています。これは、消費者がリノベーションプロセスにおける不確実性や専門知識の不足に不安を感じていることを示しています。（参照：国土交通省「令和５年度住宅市場動向調査報告書」）

このような消費者の不安を解消し、購入を後押しするためには、「ワンストップサービス」の提供が不可欠です。物件探しからリノベーションの設計・施工、資金計画、アフターサービスまでを一貫してサポートすることで、顧客の「検討・判断の面倒さ」を軽減し、購入へのハードルを下げることができます。
さらに、顧客の漠然とした要望に対し、プロフェッショナルな視点から具体的な提案を行い、疑問や迷いを解消するコンサルティング能力が販売成功の鍵となります。「自分の感性で家を考えていいんだという考えが一般化、熟成されており、それを知った上で自分がどうしたら良いかをプロに相談したいと考えている」という現代の消費者の声に応えることで、高い顧客満足度と成約率を実現できるでしょう。

まとめ

REINSデータが示す中古住宅市場は、成約件数、㎡単価、価格ともに上昇傾向にあり、特に中古マンションでは過去最高を更新しています。築年数の古い物件の取引も活発化しており、市場は供給が追いつかない売り手優位の状況です。

現代の住宅購入者は、平均年齢が上昇し、単身者や夫婦のみの世帯が増加している一方で、世帯年収や購入費用も増加傾向にあります。住まい選びにおいては、「災害に強い地域」や「資産価値が高い地域」への関心が高まり、住宅を「資産」や「避難場所」として捉える傾向が強まっています。また、「タイパ」「コスパ」を重視する現代の消費行動は、購入後の手間を避け、品質保証された「リノベーション済み物件にそのまま住む」という選択肢を強く支持しています。

これらのデータから導き出される「売れる中古住宅」の法則は、以下の3点に集約されます。

「リノベーション済み中古マンション」の戦略的強化：
- 新築価格高騰の受け皿として、品質とデザイン、性能にこだわった再販物件を提供し、品質保証や「安心R住宅」制度の活用で信頼性を高めます。
ターゲット層に合わせた物件と地域戦略：
- 年代別・都市規模別のニーズ（例：郊外の戸建リノベ、都心部のマンションリノベ）を捉え、最適な物件を適切な価格で供給します。
「ワンストップサービス」と「プロのコンサルティング」の徹底：
- 複雑なリノベーションや資金調達に関する顧客の不安を解消し、購入プロセス全体の「効率性」と「予測可能性」を提供することで、顧客の満足度を高め、成約へと繋げます。