税制大綱速報！2026年度【住宅ローン減税】はこうなる！

投稿日 : 2025年12月26日

2026年度（令和8年度）の税制改正が公表されました。2026年度の住宅ローン控除やリフォーム減税は「省エネ・子育て・小規模住宅」をキーワードとした大きな転換期を迎えます。

今回の改正で最も注目すべき点は、これまで「50㎡以上」が原則だった面積要件が「40㎡以上」へと緩和された点です。また、子育て世帯への優遇拡大や既存住宅（中古住宅）の控除期間延長など、今の時代のニーズに即したアップデートが行われています。

一方で、災害リスクの高い「レッドゾーン」への制限が厳格化されるなど、「安全な住まい選び」がより重要視される内容となっています。

本記事では、令和8年度から変わる住宅ローン控除の最新ポイントから、リフォーム・売却・土地活用に関する特例まで、住宅購入・検討者が押さえておくべき変更点を分かりやすく徹底解説します。

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Table of Contents

住宅ローン控除（減税）

省エネ・子育て・小規模住宅に重点を絞った、5年間の延長
古い基準や広い家だけでなく、環境・次世代・コンパクトな暮らしを優遇する制度へのシフト！

住宅ローン控除（減税）とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを買った人の負担を減らすため、支払った税金が国から戻ってくる制度です。

「省エネ性能が高い家」や「安全な場所にある家」など、国が推奨する住まいを選ぶことで、長期間にわたり大きな節税メリットを受けることができます。

入居した翌年の2月〜3月に確定申告をすることで、払いすぎた税金が還付金として手元に戻ります。

令和７年 vs 令和８年【住宅ローン控除比較表】

2026年度（令和8年度）の具体的なポイントを解説する前に、昨年度との違いを比較表にまとめました。

項目	令和７年（2025年）	令和８年（2026年）
適用期限	令和7年末まで	令和12年末まで（5年延長）
主な重点	新築住宅中心	既存住宅（省エネ）重視
子育て世帯優遇	新築のみ上乗せ	既存住宅にも拡大
借入限度額	既存住宅は抑制	認定・ZEH水準で引上げ
控除期間	原則10年	既存住宅で13年
床面積要件	一部40㎡（新築）	既存住宅も40㎡以上
非省エネ新築	一部対象	原則対象外（将来）

2026年度住宅ローン控除のポイント

制度の継続と基本ルール

2026年度（令和8年度）の住宅ローン控除はどのような制度なのか、重要なポイントをまとめました。

適用期限の５年延長
- 令和12年（2030年）12月31日の入居分まで対象
控除率と住民税
- 控除率は0.7％を維持
- 所得税から引ききれない場合は、所得税の課税総所得金額等の５％（最高9.75万円）を住民税から控除
所得制限（原則）
- 原則として納税者本人の合計所得金額が2,000万円以下
控除期間
- 13年間：
  - 新築住宅・未使用住宅・買取再販住宅、および一定の省エネ基準に適合し所定の証明書が提出できる既存住宅
- 10年間：省エネ基準に適合しない既存住宅、または増改築等（住宅の取得を伴わないリフォーム）
子育て世帯・若年夫婦世帯
- 借入限度額の上乗せ措置が省エネ基準適合以上の既存住宅を取得する場合に適応
住宅の床面積要件
- 所得1,000万円以下の方に限り40㎡以上から適用OKに
災害レッドゾーンの除外
- 土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーン内での住宅の新築（建替えを除く）や、新築未使用住宅の取得は、令和10年1月1日以降の入居分から適用対象外

認定住宅等の新築住宅等の場合
住宅の区分	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
認定住宅	令和８年～令和12年	4,500万円	0.7％	13年
ZEH水準省エネ住宅（※1）	令和８年～令和12年	3,500万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅	令和８年・令和９年	2,000万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅（買取再販のみ）（※2）	令和10年〜12年	2,000万円	0.7％	13年

（※1）通常の新築等の場合：
省エネ基準適合住宅は、令和10年（2028年）以降に建築確認を受ける新築住宅は省エネ基準を満たさない住宅は原則として控除の適用対象外
（※2）買取再販住宅の特例
宅地建物取引業者により一定の増改築（リフォーム）が行われた既存住宅（買取再販住宅）であれば、省エネ基準適合レベルであっても、令和10年〜12年入居分について「借入限度額2,000万円・控除期間13年」が適用される

認定住宅等の新築等とは

■ 認定住宅
「認定長期優良住宅」および「認定低炭素住宅」のこと
（国が定めた基準をクリアし、認定を受けた高性能な住宅）

■ 認定住宅等の新築等
「認定住宅」を新築する、または「未使用の認定住宅」を取得すること
（自分で建てる場合だけでなく、新築の建売やマンション、リノベーション済みの買取再販物件の購入も含む）

既存住宅（中古住宅）の性能向上を支援

既存住宅の利活用と省エネ化を促進するため、大幅な拡充が行われました。

借入限度額の引き上げ
- 省エネ性能が高い既存住宅（認定住宅・ZEH水準等）の借入上限額がアップ
控除期間を13年に拡大
- 省エネ基準を満たす既存住宅は、控除期間が10年から13年へ延長
非省エネ住宅への制限
- 令和10年（2028年）以降の新築は、ZEH水準以上の省エネ性能が住宅ローン控除の必須条件

認定住宅等の既存住宅の場合
住宅の区分	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
認定住宅	令和８年～令和12年	3,500万円	0.7％	13年
ZEH水準省エネ住宅	令和８年～令和12年	3,500万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅	令和８年～令和12年	2,000万円	0.7％	13年

子育て・若年夫婦世帯への優遇

子育て世帯（19歳未満の扶養親族がいる世帯）や若年夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）に対して、手厚い支援が行われます。

既存住宅への上乗せ拡大
- 新築限定だった「借入限度額の上乗せ措置」が、省エネ基準に適合する既存住宅にも適用

子育て・若年夫婦世帯とは

年齢40歳未満で配偶者を有する方
年齢40歳以上で、40歳未満の配偶者を有する方
19歳未満の扶養親族を有する方

【子育て・若年夫婦世帯】認定住宅等の新築住宅等の場合
住宅の区分	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
認定住宅	令和８年～令和12年	5,000万円	0.7％	13年
ZEH水準省エネ住宅	令和８年～令和12年	4,500万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅	令和８年・令和９年	3,000万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅（買取再販のみ）	令和10年〜12年	3,000万円	0.7％	13年

【子育て・若年夫婦世帯】認定住宅等の既存住宅の場合
住宅の区分	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
認定住宅	令和８年～令和12年	4,500万円	0.7％	13年
ZEH水準省エネ住宅	令和８年～令和12年	4,500万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅	令和８年～令和12年	3,000万円	0.7％	13年

暮らしの変化に合わせた「広さ」の緩和

住宅の床面積要件（原則50㎡以上）が緩和され、所得制限が厳しくなります。

40㎡以上50㎡未満：
- 所得制限： その年分の合計所得金額が1,000万円以下である年のみ適用
- 適用時期：住宅の取得等をして令和８年（2026年）1月1日以降に居住
50㎡以上：
- 所得制限（1,000万円以下）を受けずに住宅ローン控除を適用

「安全性」を重視した新しい制限

今回の改正は、安全・安心な住まいの実現を目的としており、高い災害リスクがある地域での居住を税制面から抑制する方針が示されています。

適用除外となる具体的な災害レッドゾーン
- 災害危険区域
- 地すべり防止区域
- 急傾斜地崩壊危険区域
- 土砂災害特別警戒区域
- 浸水被害防止区域

控除対象外となる住宅
- 上記区域内での住宅の新築
- 上記区域内での新築未使用住宅（分譲マンション等を含む）

レッドゾーン内でも控除が受けられる条件
- 以前からその場所に住んでいた場合の再建
  - 本人や配偶者、2親等以内の親族が5年以上居住していた家屋の建て替え
- 住宅の建築確認を受けた時点で、その土地の全部が災害危険区域等に含まれていなかった場合

気候風土適応住宅の追加

「気候風土適応住宅」が、住宅ローン控除（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）の対象住宅として新たに位置づけられます。

※本制度は、令和8年度税制改正大綱において新設方針が示された段階であり、具体的な適用要件や確認方法については、今後、国土交通省告示等により明確化される予定です。

気候風土適応住宅とは

地域の気候や風土に適した伝統的な建築手法などを用いる住宅のこと。

■基本的な適用条件（現時点の整理）
気候風土適応住宅として住宅ローン控除を受ける際も、今回の改正で整理された共通のルールが適用されます。

控除率：借入年末残高の0.7％
所得制限（原則）：納税者本人の合計所得金額が2,000万円以下
床面積要件：
- 原則50㎡以上
- 合計所得金額が1,000万円以下の場合には40㎡以上から適用可能

※ただし、気候風土適応住宅としての適用にあたっては、一定の確認書類や証明書の提出が求められる可能性があります。

被災者向け特例の継続

東日本大震災の被災者に対する住宅ローン控除の特例措置は、被災者の早期再建を支援する観点から適用期限が令和12年（2030年）12月31日まで５年間延長されるとともに、一般の控除よりも有利な条件が維持・拡充されています。

【被災者向け特例】認定住宅等の新築住宅等の場合
住宅の区分	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
再建住宅（認定住宅・ZEH水準）	令和８年～令和12年	4,500万円	0.9％	13年
再建住宅（省エネ基準適合）	令和８年・令和９年	4,500万円	0.9％	13年

【被災者向け特例】認定住宅等の既存住宅の場合
住宅の区分	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
認定住宅・ZEH水準	令和８年～令和12年	3,500万円	0.9％	13年
省エネ基準適合	令和８年～令和12年	3,000万円	0.9％	13年
その他の既存住宅・増改築等	令和８年～令和12年	3,000万円	0.9％	10年

リフォーム促進税制【性能向上型減税】

40㎡の壁を突破！5年間延長で性能向上リフォームに追い風
小規模マンションでも、耐震・省エネ・バリアフリー改修を行えば、所得税・固定資産税の減税を長期で活用できる制度設計へ。

リフォーム促進税制（リフォーム減税）とは？

特定の基準を満たすリフォームをすることで支払った工事費に応じて税金が安くなったり戻ってきたりする制度です。バリアフリーや断熱、耐震などの工事が対象で、工事が終わった後に申告をすることで家計の負担を減らせます。

令和７年 vs 令和８年【リフォーム税制比較表】

項目	令和７年（2025年）	令和８年（2026年）
【所得税】適用期限	令和7年12月31日まで	３年間延長（令和10年12月31日まで）
【所得税】床面積要件	原則50㎡以上	40㎡以上に緩和（所得1,000万円以下の年に限る）
【所得税】既存制度整理	5年間のローン型リフォーム特例が存在	廃止（性能向上型特別控除等へ一本化）
【所得税】標準工事費	従来の単価設定	見直し改修の実態を踏まえ標準的な工事費用の額を見直し
【固定資産税】適用期限	令和7年3月31日まで	５年間延長（令和12年3月31日まで）
【固定資産税】面積下限	50㎡以上	40㎡以上に緩和
【固定資産税】面積上限	280㎡以下	240㎡以下に縮減
【不動産取得税】面積下限	50㎡以上	40㎡以上に緩和既存住宅取得時等の下限を40㎡以上に緩和
【登録免許税】面積下限	50㎡以上	40㎡以上に緩和マンション再生事業等に伴う登記等の下限を40㎡以上に緩和
【財形住宅貯蓄】非課税	50㎡以上の住宅リフォーム等	対象に追加 40㎡以上50㎡未満のリフォーム費用の払い出しも対象

2026年度リフォーム減税のポイント

今回の改正では、既存住宅の質の向上を支援するため適用期限の延長とともに、小規模住宅への対象拡大が行われています。

制度の継続と基本ルール

■所得税（特別控除）：リフォーム費用に応じて、所得税から直接マイナスできる制度

適用期限の3年延長
- バリアフリー、省エネ、多世帯同居、子育て対応の各改修が対象
住宅の床面積要件
- 所得1,000万円以下の方に限り40㎡以上から適用OKに
標準的な工事費用の見直し

■固定資産税（減額措置）：リフォーム翌年度の固定資産税を軽くする措置

適用期限の5年延長
- 耐震・バリアフリー・省エネ改修が対象
住宅の床面積要件
- 下限緩和： 40㎡以上
- 上限縮減： 240㎡以下

■登録免許税・不動産取得税：登記時や取得時の税金についても、面積要件が緩和

登録免許税
- マンション再生事業等の登記特例において床面積要件を40㎡以上に緩和
不動産取得税
- 既存住宅とその土地に係る特例において、床面積の下限を40㎡以上に緩和

■その他（財形住宅貯蓄）

財形住宅貯蓄の非課税対象を拡大
- 40㎡台の住宅リフォームでも、貯蓄を非課税で引き出し可能

リフォーム減税（所得税・固定資産税）の比較表
項目	所得税（特別控除）	固定資産税（減額措置）
適用期限の延長	3年間延長	5年間延長
対象となる改修	耐震・バリアフリー・省エネ・多世帯同居・子育て対応	耐震・バリアフリー・省エネ改修
床面積の下限	40㎡以上	40㎡以上
床面積の上限	記載なし	240㎡以下
所得制限	【40㎡以上50㎡未満の場合】合計所得金額が1,000万円以下の年のみ適用	記載なし

ローン型のリフォーム特例の廃止

制度の整理・一本化
- ５年間の「ローン型」が廃止
- 「単発の特別控除」と「10年間の住宅ローン控除」の２種類に集約

売却・買換え・土地活用関連税制

「安全・活用・再生」を軸にした、次世代の土地戦略
「安全」な場所への住み替えを促し、眠れる土地を「活用」して、老朽マンションを「再生」させる新税制

令和７年 vs 令和８年【売却・土地活用比較表】

項目	令和７年（2025年）	令和８年（2026年）
居住用財産の買換え特例	令和7年12月31日まで	２年間延長令和10年1月以降は災害レッドゾーン内を対象外
マンションの建替え・再生	新築住戸50㎡以上	40㎡以上に緩和
長期所有土地の買換え	買換資産の用途制限なし	３年延長買換先を特定施設（建物等）に限定
優良住宅地造成等の特例	建築費単価100万円／坪	160万円／坪に引上げ

居住用財産の売却・買換えに関する特例

既存住宅の流通促進と住み替えを支援するため、以下の特例が延長・拡充されます。

項目	改正内容	注意点
特定居住用財産の買換え・交換	２年間延長	令和10年1月以降買換先が災害レッドゾーン内の場合は原則不可 5年以上居住した家屋の建替え等の場合は適用可能
譲渡損失の繰越控除・損益通算	２年間延長	令和10年1月以降買換先が災害レッドゾーン内の場合は原則不可買換え・交換の特例と同様に一定の建替え等は適用可能
3,000万円特別控除	継続	従来どおり（レッドゾーン制限の直接の対象外）

土地活用・地域活性化に関する措置

地方の活性化や産業基盤の強化を目的に、土地の有効活用を促す措置が講じられます。

項目	改正内容	注意点
優良住宅地造成等の長期譲渡所得の特例	３年延長＋建築費基準の緩和	建築費上限を160万円/坪に引上げ令和10年1月以降レッドゾーン内は対象外
事業用資産（長期所有土地等）の買換え特例	３年延長＋対象の重点化	買換資産を「特定の建物・構築物」に限定
産業用地整備のための譲渡所得軽減	【新設】所得税を軽減	自治体と連携した民間開発業者への売却が対象（対象となる自治体・事業要件等は今後明確化予定）
低未利用土地等の 100万円特別控除	適用期限の３年延長	空き地・空き家の流通促進が目的

マンションの建替え・再生

老朽化マンションの再生を加速させるため、法改正に合わせた見直しが行われます。

項目	改正内容	期限・制限
新たな事業形態への対応	「再生・売却・除却」へ拡充	法改正に合わせ、建替え以外の再生手法も特例対象へ
床面積要件の緩和	40㎡以上に引き下げ	都市部の単身・少人数向け住戸も支援対象
資産対象の拡大	「敷地共有持分」を追加	権利変換特例の対象範囲を拡大
組合への税制措置	収益事業以外の所得を非課税	新設される再生・売却・除却組合の運営を支援
登録免許税・不動産取得税	特例延長＋免税対象の拡充	除却組合による取得や、配管劣化マンションの建替えも対象