住宅ローン用語集

メリット・デメリット

この返済方法は、親子で協力して住宅を取得したい場合に有効ですが、子の将来の負担を考慮して慎重に検討する必要があります。

特徴

• 月々の返済額が一定のため、長期の返済計画が立てやすいのが最大のメリットです。
• 毎回の返済額の中で、返済当初は利息の割合が多く、返済が進むにつれて元金の割合が増えていく仕組みです。
• 結果として、元金の減り方が「元金均等返済」よりも遅くなります。

メリット・デメリット

目的と効果

• 目的外の利用は契約違反となります。
• 投資用物件の購入や、生活費、教育費などの費用に充てることはできません。

基準の目標

• 震度5程度の中規模地震に対して、建物が倒壊・崩壊しないこと。
• 建物にひびが入るなどの破損が生じても、補修することで住み続けられる構造基準として設定されていました。

新耐震基準との違い

メリット・デメリット

メリット・デメリット

メリット・デメリット

1. 全国銀行個人信用情報センター（KSC）：主に銀行や信用金庫などが加盟。
2. 株式会社シー・アイ・シー（CIC）：主にクレジットカード会社や信販会社が加盟。
3. 株式会社日本信用情報機構（JICC）：主に消費者金融などの貸金業者が加盟。

特徴と仕組み

• 金利の固定：
  • ローン実行時から一定期間のみ金利が固定されるタイプです。固定期間は金融機関により、2年、3年、5年、10年などから選択できます。
• 再選択：
  • 固定期間が終了すると、その時点の金利情勢に基づき、再度「変動金利」か「固定金利期間選択型」かを選び直すのが一般的です。
• 金利水準：
  • 固定期間を長くするほど、一般的に適用される金利は高くなる傾向があります。

メリット・デメリット

• 不動産登記手続きの代理：
  • 購入した不動産の所有権移転登記（名義変更）
  • 住宅ローン契約に伴う、金融機関のための抵当権設定登記（担保設定）
• 法務書類の作成：
  •  裁判所や法務局に提出する書類の作成代行

1. 普通借地権（旧借地権を含む）：
   • 当初の契約期間（通常30年以上）が満了した後も、借り主が望めば原則として自動更新されます。地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要です。
   • 地上権と土地賃借権があり、賃借権の場合は、建物の増改築や第三者への譲渡の際に地主の承諾が必要となる場合があります。
2. 定期借地権：
   • 契約期間（住宅用は50年以上が多い）に定めがあり、契約の更新はありません。
   • 期間満了時には、原則として建物を更地に戻して地主に土地を返還する必要があります。

1. 住宅ローン関連費用：
   • 融資事務手数料、保証料、印紙税（金銭消費貸借契約書に貼付）など
2. 登記関連費用：
   • 登録免許税（登記費用）、司法書士への報酬など
3. 保険料：
   • 火災保険料、地震保険料など
4. 不動産取引費用：
   • 仲介物件の場合は不動産仲介手数料
5. その他：
   • 不動産取得税（後日請求）、引越し費用、家具・家電購入費用など

費用の目安

• 新築マンション： 物件価格の３％～５％程度
• 一戸建て・中古住宅： 物件価格の５％～10％程度

特徴と仕組み

• 金利の固定：
  • 借り入れ当初の金利が、完済するまでの全期間にわたって一切変動しない方式です。
• 返済額の確定：
  • 金利が変わらないため、毎月の返済額も完済まで一定で確定します。
• 代表的な商品：
  • 【フラット35】がこのタイプにあたります。

メリット・デメリット

団信の仕組みと役割

• 目的：
  • 契約者に万が一のことがあっても、残された家族がローンの返済義務を負わず、住居を失うことを防ぐ役割があります。
• 契約形態：
  • 金融機関（債権者）が保険の契約者および保険金受取人となります。
• 保険料：
  • 多くの民間金融機関では、金利に保険料が含まれており、別途支払いをする必要はありません。

加入の条件

• 民間金融機関：
  • ほとんどの場合、団信への加入が住宅ローンの貸付条件となっています。
• 【フラット35】：
  • 加入は任意（必須ではない）ですが、加入しない場合は金利が引き下げられます。
• 特約：
  • 死亡・高度障害以外に、がんや3大疾病・8大疾病などで保険金が支払われる特約付きの団信もあります。

特徴と金額

• 発生条件：
  • 仲介業者が間に入った取引で、契約が成立した場合のみに発生します。
• 上限額：
  • 宅地建物取引業法により、国土交通大臣が定める報酬の上限額が法律で規定されており、不動産会社はこれを超える報酬を受け取ることはできません。

特徴（通常の抵当権との違い）

特徴とメリット

• 全期間固定金利：
  • 契約時に完済までの金利と月々の返済額が確定するため、金利上昇リスクがなく、返済計画が立てやすい点が最大のメリットです。
• 長期借入：
  • 融資期間を最長35年まで設定できます。
• 低費用：
  • 一般的に保証料や保証人が不要で、繰上返済手数料もかかりません。

特徴とメリット

• 借入額の増加：
  • 夫婦それぞれの収入に応じた金額で借り入れができるため、世帯全体の総借入可能額を増やすことができます。
• 控除の適用：
  • 夫婦それぞれが住宅ローン控除（税制優遇）の適用を受けることができます。
• 団信の適用：
  • 夫婦それぞれが団体信用生命保険（団信）に加入できます。

注意点（デメリット）

• 費用：
  • 契約が2つになるため、事務手数料や印紙代、登記費用などの諸費用が2契約分発生し、負担が大きくなります。
• 団信の適用範囲：
  • 一方に万一のことがあった場合、亡くなった方のローン残高のみが団信で完済され、残された方のローンはそのまま残る点に注意が必要です。
• 収入要件：
  • 夫婦ともに一定以上の収入があることが必要です。

特徴

• 期間の制約：
  • 最長期間： 一般的に35年以下（商品によっては最長50年のものもあります）。
  • 完済時年齢：多くの金融機関で80歳未満に設定されています。
• 返済計画：
  • 毎月の返済額は、借入期間を長く設定するほど少なくなりますが、その分利息の総額は増加します。
• 一般的な傾向：
  • 住宅市場の調査では、借入期間を最長の35年とする人が最も多く、長期でローンを組む傾向にあります。

１. 元利均等返済（がんりきんとうへんさい）：

• 毎月の返済額（元金と利息の合計）が、完済までずっと一定になる方式。
• メリットは返済計画が立てやすい点。デメリットは元金均等返済より総支払利息が多くなる点です。

２. 元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）：

• 毎月の元金返済額が一定になる方式。
• 返済が進むにつれて利息が減るため、毎月の返済額も徐々に少なくなります。
• メリットは元利均等返済より総支払利息が少なくなる点。デメリットは返済当初の負担が大きい点です。

特徴と仕組み

• 金利の見直し：
  • 原則として半年に一度、適用金利が見直されます。
• 返済額の見直し：
  • 金利は半年ごとに見直されますが、多くの金融機関では、急激な返済額の変動を防ぐために以下の措置が取られています。
• ５年ルール：
  • 毎月の返済額は5年間は変わらない（金利が変わっても、実際の返済額への反映は５年に一度）。
• 1.25倍ルール：
  • ６年目などに見直しが行われる際も、返済額の増加幅は直前の返済額の1.25倍（25%増）が上限とされることが多いです。

メリット・デメリット

役割と仕組み

• 代位弁済（だいいべんさい）：
  • 借り主がローンの返済を滞納した場合、保証会社が借り主に代わって金融機関（債権者）に残りのローン残高を一括で返済します。
• その後の責任：
  • 代位弁済が行われた後、借り主は金融機関ではなく、保証会社に対して、返済した元金や金利、延滞利息などを一括で返済する義務を負うことになります。
• 費用：
  • 保証会社を利用する場合、別途保証料を支払う必要があります。

役割と仕組み

• 保証の対価：
  • 借り主が万一返済不能になった際、保証会社が銀行に立て替え払い（代位弁済）をするための費用です。
• 費用の性質：
  • 住宅ローンの諸費用の一つであり、多くの場合、金融機関の融資事務手数料とどちらか一方を支払う形になっています。
• 例外：
  • 【フラット35】のように、保証料や保証人自体が不要な住宅ローン商品も存在します。

1. ５年ルール：
   • 毎月の返済額は5年間固定され、金利変動がすぐには反映されない。
2. 1.25倍ルール：
   • 返済額の見直し時も、増額は直前の返済額の1.25倍までが上限とされる。

これらのルールがあるため、金利が急上昇しても返済額はすぐに増えませんが、本来支払うべき利息が返済額に収まりきらず、「未払い利息」として繰り越されてしまいます。

特徴

• 費用の種類：
  • 住宅ローンの諸費用の一つとして、融資実行時に一括で支払います。
• 計算方式：
  • 金融機関によって、主に以下の2種類があります。
    • 定額型：数万円程度（例：3万〜5万円）の
    • 定率型：借入金額に一定の割合をかけて算出する方式（例：借入額の 2.2%）。
• 保証料との関係：
  • 多くの金融機関で、この融資手数料と保証料のどちらか一方を支払う形が一般的です。

徴特

• 返済義務：
  • 金融機関は、主債務者と連帯債務者のどちらに対してもローンの全額返済を請求できます。
• メリット：
  • 夫婦などの収入を合算できるため、借入可能額を増やすことができます。
  • 連帯債務者も、持ち分に応じて住宅ローン控除の適用を受けることができます。
  • 契約が1つのため、諸費用（印紙税、手数料など）が1契約分で済みます。

連帯保証人との違い

• 連帯保証人は「保証する人」ですが、連帯債務者は主債務者と同等の「債務者本人」となります。

団体信用生命

• 原則として主債務者のみが加入できます。
  • ただし、夫婦で利用できる「連生団信」などの特約もあります。

特徴と義務

• 返済義務：
  • 主債務者の返済が滞ると、金融機関は連帯保証人に直接ローン全額の返済を請求できます。
• 強力な責任：
  • 通常の保証人と異なり、「催告の抗弁権」（先に主債務者に請求するよう求める権利）や「検索の抗弁権」（主債務者の財産を差し押さえるよう求める権利）がありません。
• 住宅ローン減税：
  • 原則として、連帯保証人は住宅ローン控除（減税）の対象にはなりません。

連帯債務者との違い

• 連帯債務者は「債務者本人」としてローン契約を結び、住宅ローン控除の対象になります。
• 連帯保証人はあくまで「保証する人」であり、ローンの返済が滞った場合にのみ責任を負います。

特徴

• 対象者：
  • 高血圧症や糖尿病などの持病があるために、通常の団信に加入できない方が主な対象となります。
• 費用：
  • 健康リスクに応じて、通常の住宅ローン金利に年0.2%〜0.3%程度が上乗せされます。（金融機関により異なります。）
• 保障内容：
  • 死亡・高度障害時にローン残高が保険金で完済されるなど、通常の団信と同様の保障が受けられます。