「壁面線の制限」と「外壁後退」はどちらも建物における距離の制限ですが、内容には大きな違いがあります。

今回はこの混同しやすい2つの制限について解説していきます。

これを機に2つの制限の違いを理解して不動産営業に役立てていきましょう。

壁面線の制限とは

壁面線の制限とは、道路境界線から一定の距離を後退させて建物を建築しなければならないという制限です。

壁面線の制限に関しては建築基準法第46・47条に規定されています。

電子政府の総合窓口e-Gov｜建築基準法

壁面線の制限自体は、地区計画や高度利用地区などにおいて指定されることが多く、実際に制限が指定されると、建物における壁・柱及び高さ2mを越える門・塀に関しては、原則、壁面線を越えて建築を行うことはできません。

また、壁面線の制限は道路と建物との間に空間を確保することで、統一感のある街並みを形成するだけでなく、街自体の環境や景観を向上させることも目的としています。

壁面線とは

壁面線とは、直接的には道路側に面する建物の壁の並びのことを指しますが、法的根拠としては建築基準法第46条において以下のように規定されています。

地区計画

地区計画とは都市における一部の地域に対して、その地域に応じた街の計画を定めることをいいます。

地区計画の一環として壁面線の制限を指定したケースとして、道路と建物との間の均等な空間を歩道などに利用したりする場合が挙げられます。

画像引用：目黒区｜地区計画　自由が丘南口地区

高度利用地区

高度利用地区とは、主に低層の建物が密集している地域一帯を、再開発によって大規模かつ高層の建物が建築できるようにする地区のことを言います。

高度利用地区における壁面線の制限との関係は、都市計画法第9条19項において次のように規定されています。

実際に高度利用地区がその地域に適用されると、建築基準法第60条2項によって以下のように規定されます。

このように当該地域が高度利用地区に指定された場合は、都市計画法と建築基準法それぞれの観点から壁面線の制限が規定されています。

容積率の緩和

壁面線の制限において、建物が面する前面道路の幅員によっては、以下のようなケースで容積率が緩和されることがあります。

1. 道路と壁面線との間の土地が均等に一定の距離が続いている
2. 安全上の問題が生じない

ただし、前面道路と壁面線との間の土地は、容積率における敷地面積には含まれないため、その点には注意が必要です。

関連記事：「容積率」とは何かわかりやすく解説｜調べ方・緩和特例・緩和要件なども紹介

外壁後退とは

外壁後退とは道路だけでなく、隣地も含めた敷地境界線から一定の距離を後退させて建物を建築しなければならないという制限です。

外壁後退に関しては建築基準法第54条に規定されています。

電子政府の総合窓口e-Gov｜建築基準法

外壁後退は一部の用途地域においては必ず指定がなされ、地区計画や風致地区(自然美を維持保存するために創設された制度）などでも指定されるケースがあります。

実際に外壁後退が適用されると、敷地境界線と建物の外壁までの距離が1mまたは1.5m敷地から後退させなければなりません。

外壁後退を定めることによって建物の密集を防ぐことができ、また一定の空間を利用することで日照や通風を確保し、良好な住環境を形成するという側面を持っています。

指定が義務づけられる用途地域

用途地域とは、その土地や地域を用途に応じて住居・商業・工業系の13種類の中から選び、市街化区域では必ず何かしらの用途地域を定めることになっています。

用途地域について詳しいことは以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

外壁後退の指定が義務付けられる用途地域は以下の3種類です。

1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 田園住居地域

それ以外の用途地域

上記以外の用途地域においても、都市計画の一環である地区計画・風致地区の指定や、建築基準法に準拠する建築協定などの指定がなされた際に、外壁後退の指定を受けることになります。

緩和措置

外壁の要件が以下の内容に当てはまれば外壁後退が緩和されます。

1. 外壁の長さの合計が3m以下
2. 軒の高さが2.3m以下及び床面積合計が5㎡以内

壁面線の制限と外壁後退の違いを比較

壁面線の制限と外壁後退の違いをまとめたのが以下の表です。

外壁後退は壁面線の制限と異なり、制限内容に関しては建物の外壁及び柱のみが対象で、門や塀は含まれません。

壁面線の制限と外壁後退の調べ方

壁面線の制限と外壁後退の指定は、用途地域・地区計画・高度利用地区・風致地区・建築協定などの規定に基づいて行われます。

用途地域・地区計画・高度利用地区・風致地区などについては、都市計画法における都市計画の一環に該当し、それらの決定は原則、都道府県や市区町村が行います。

また、建築協定に関しては建築基準法に準拠し、特定行政庁（主に市区町村）が認可することで行われます。

よって、壁面線の制限と外壁後退について調べるには主に各市区町村の役所で調べることができます。

ここからはもう少し具体的にそれぞれの調べ方を見ていくことにしましょう。

壁面線

壁面線自体は建築基準法によって定められているため、市区町村の建築指導課などに問い合わせることで確認ができます。

壁面線の制限の確認は、地域地区と高度利用地区のどちらもが都市計画法に準拠しているため、都市計画課などに問い合わせるとよいでしょう。

外壁後退

外壁後退に関しては、インターネット等で前もって用途地域を調べた上で、該当する地域が指定を義務づけられている用途地域であれば外壁後退が行われているはずです。

参考として名古屋市では市内の用途地域の分布をインターネットで公開しています。

参考：名古屋市都市計画情報提供サービス | 都市計画情報

都市計画課などで確認するだけでなく、実際に現地へ赴き、外壁後退がなされているかを確認しておきましょう。

地区計画や風致地区に関する確認は都市計画課などで、建築協定については建築指導課などでできます。

気を付けるポイント

役所に2つの制限について問い合わせるときは、「壁面線」と「外壁後退」を混同しないようにしましょう。

外壁後退の距離を聞きたいのに壁面線と質問してしまうと、問い合わせした内容によっては全く別の答えが返ってくる場合もあります。

そのためにも2つの制限の違いをしっかりと覚えておきましょう。

まとめ：壁面線とは道路側に面する建物の壁の並びのこと

壁面線の制限と外壁後退はどちらも似通った制限ですが、基準の対象が道路境界線と敷地境界線という明確な違いがあります。

この違いを理解しておかないと、役所だけでなくお客様へ物件の説明などを行う際に、相手に間違った情報を伝えることになってしまいます。

そのようなことがないように、これを機に2つの制限の違いをきっちりと理解しておきましょう。

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「工業専用地域」はまさに「工場の・工場による・工場のための」用途地域といって過言ではありません。

今回は工業専用地域について詳しく解説していきます。

普段は馴染みの薄い工業専用地域ですが、これを機に理解を深めていきましょう。

工業専用地域とは

工業専用地域とは、都市計画によって定められた用途地域の1つで工業系の用途地域に該当します。

工業専用地域について触れる前に、まずは都市計画と用途地域について解説します。

用途地域とは

・都市計画

都市計画を一言で表すと「街づくり」と同じ意味になり、実際に街づくりを行う区域の事を都市計画区域と言います。

都市計画区域は、市街化区域・非線引き区域・市街化調整区域の3つに分けられ、指定は原則、都道府県が行いますが、複数の県にまたがる場合は国土交通大臣が指定をします。

・用途地域

都市計画うちの1つに地域地区があり、用途地域はその地域地区をさらに分類した地域になります。

用途地域とは、その地域をどのような用途に活用するかを定めたもので、住居・商業・工業系の3つの産業で計13種類があります。

地域の指定に関しては、原則、都道府県及び市町村が行いますが、複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣及び市町村が行います。

用途地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

工業専用地域を指定する目的

工業専用地域は、工場の利便増進を図ることに特化した用途地域で、ほぼ全ての種類の工場を建てる事ができる反面、住居や学校・病院などを建てる事はできません。

また、工業専用地域は主に海岸沿いの工業地帯などに指定されるケースが多いです。

工業専用地域における用途・建築制限

工業専用地域も他の用途地域と同様、地域内で建設できる建築物とそうでないものがあります。

ここからは、建築制限も含めて工業専用地域内で建設できる建物と建設できない建物について紹介します。

建築できる建物・施設

工業専用地域において許可される建物は以下のとおりです。

工業専用地域ではほぼ全ての種類の工場やプラントを建てることができますが、卸売市場・ごみ処理施設・火葬場等は別途都市計画決定が必要となります。（都市計画区域内）

建築できない建物・施設

工業専用地域において許可されない建物は以下のとおりです。

工業専用地域では住居・学校・病院といった施設を地域内に建設できません。

また、商業施設に関してもパチンコ店やホテルなどは建設できません。

建築における制限

工業専用地域における建築制限は以下のとおりです。

高度地区・（準）防火地域などの制限内容については各自治体ごとで異なります。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

工業専用地域が持つメリットとデメリット

工業専用地域は他の工業系地域にはない多くのメリットがある反面デメリットもあります。

ここからは工業専用地域が持つメリットとデメリットについて見ていきます。

メリット

工業専用地域によっては、商業施設や住居に隣接する場合があります。

・近隣地域に注目する（例：神戸市ハーバーランド周辺）

画像引用：神戸市情報マップ | 12都市計画情報

上記は、神戸市のハーバーランド周辺の地図で、用途地域は以下のように色分けされます。

• 水色：工業専用地域（大手製造業の工場・造船所）
• 黄色：第一種住居地域（学校や住居）
• 肌色：第二種住居地域（小学校・高校）
• 赤色：商業地域（ハーバーランドの商業施設）
• 紫色：準工業地域（ハーバーランドの商業施設がメイン）

もし、勤務先が水色の工業専用地域である場合は、周辺の第一種または第二種住居地域に住むことで通勤時間の短縮や交通費の負担が減るといった利点があります。

また、この場合は商業地域との距離も近いため、買い物をするのに都心部まで出向く必要がない点や、お子様がいる家庭にとっては住居と勤務先の近くに学校があることも大きな魅力と言えるでしょう。

デメリット

工業専用地域のデメリットは以下のとおりです。

➀住むことができない

工業専用地域では住宅の建設が認められていないため、住居を構え生活することはできません。

②工場の環境に影響される

周辺地域の住居においても、隣接する工業専用地域に位置する工場からの騒音・粉塵・臭い・光害といった公害の他に、周辺を走るトラックなど大型車の騒音・排気ガス、また日当たりが悪いといった問題が発生する可能性があります。

上記の対策として多くの自治体は工業専用地域を含む多くの用途地域に対して、騒音規制や環境保全のための条例を定めています。

例として神戸市では以下のような騒音規制及び環境保全に関する条例を定めています。

参考：神戸市HP | 騒音規制法及び環境の保全と創造に関する条例（兵庫県条例）による規制

しかし、上記のような条例を定めていても問題自体は実生活に大きく影響するため、前もって実際に下見を行うなど、自分の眼で状況をしっかりと確認しておく必要があります。

類似する他地域との相違点

ここからは残りの2つの工業系用途地域と工業専用地域との違いについて解説します。

準工業地域

準工業地域は、環境が悪化する恐れのない工場の利便増進を図ることを目的とした地域です。

大規模な工場と風俗店以外は建設することができるため、実際の地域内は小規模な工場や商業施設・住居などが混在しており、工場や遊戯施設からの騒音や光害といった問題もよく起こっています。

また、準工業地域は工業地域の周辺に指定される事が多い傾向にあります。

準工業地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：準工業地域と工業地域は何が違う？｜準工業地域の特徴と注意点のまとめ

工業地域

工業地域は、主に工場に関係する利便の増進を図る事を目的とした地域です。

工業専用地域と比べると、住居を建てることができますが学校や病院は建設できません。

また、準工業地域よりも大規模な工場が建設できる反面、商業施設に関してはやや制限が厳しくなっています。

さらに、近年は工場跡地の再開発などによる住宅や高層マンション及び大型商業施設の建設などで注目されている地域でもあります。

工業地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：工業地帯でも住居は建てられる | 工業地域について詳しく解説

営業に活かしていくには

工業専用地域に位置する工場群は工業地帯といっていい程大規模かつ集中配置されているため、地域内だけでなく周辺地域に対しても多くの影響を及ぼします。

よって、工業専用地域に隣接している地域に住居を構える場合は、周辺の利便性を説明するだけでなく、以下の問題点が発生する可能性が高くなることを伝える必要があります。

1. 工場からの騒音・粉塵といった公害
2. 周辺を走るトラックなど大型車の騒音・排気ガス
3. 日照や日影の問題

また、工業専用地域から離れた住宅系地域などを勧めるといった事も視野に入れておきましょう。

まとめ

用途地域は、その地域の活用方法を定めるといった趣旨の他に、人々の住生活の環境を保持するという目的もあります。

かつては産業の発展が最も大切だとされた時代もありましたが、これからは環境だけでなく人々の生活も守る都市計画を定める事が必要な時代になってきています。

不動産営業として、工業専用地域を含む他の工業地域に関しても理解をし、メリット・デメリットを説明できるようにしておきましょう。

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工業系の用途地域には、工業地域、工業専用地域、準工業地域の3種類があります。

工業地域と聞くと一般的に工場地帯をイメージしますが、それぞれの地域にかけられている制限に違いがあり、建てられている建物や街並みも異なります。

今回は、準工業地域の特徴や注意点について解説します。

準工業地域

工業系の用途地域は工場の建造が許可されています。

その中でも準工業地域は建物の制限が緩く、一部の風俗施設と危険性、環境負荷が大きい重化学工場を除いて建物の用途に制限がない地域です。

そのため、住宅も建てることができ、住宅と工場が混在している街並みとなっています。

都市計画法における用途地域

用途地域は、用途や使用目的が異なる建物を同一地域に混在させないことで、良好な都市環境を形成することを目的に定められています。

用途地域は13種類あり、それぞれ異なる制限がかけられています。大きく分けると住居系、商業系、工業系の3つに分類されます。

用途地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

準工業地域の特徴

準工業地域と聞くと、工業という単語が含まれることから騒音や産業廃棄物、危険物などをイメージしてしまいます。

しかし、準工業地域は、危険性の高い工場や著しく環境を悪化させる恐れのある工場の建造や火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理量が多い施設の建造が禁止されています。

そのため、工場専用地域や工業地域にあるような危険度の高い工場は準工業地域には存在せず、比較的小規模な工場が多くなっています。

また、病院や幼稚園、小中高等学校、大学など生活に欠かせない施設や床面積10,000㎡を超えるショッピングモールや遊技場も建設可能となっており、多種多様な建築物が存在しています。

準工業地域の制限と建築

準工業地域は、工業系の用途地域の中では比較的生活環境に恵まれた地域となっています。

具体的な準工業地域の制限内容と建てられる建物、建てられない建物について説明します。

準工業地域の制限内容

準工業地域の制限内容については以下のとおりです。

準工業地域で建てられる建物・施設

1. 準工業地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。
2. 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
3. 幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、診療所、公衆浴場、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、神社、寺院、教会、保育所、交番、公衆電話ボックス、
4. 店舗（面積制限なし）
5. 事務所（面積制限なし）
6. 工場（面積制限なし・ただし危険性が大きいか、又は著しく環境を悪化させる恐れのある工場を除く
7. ホテル・旅館（面積の制限なし）
8. ボーリング場・スケート場・ゴルフ場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（面積の制限なし）、料理店、キャバレー、ナイトクラブ
9. 自動車教習所（面積の制限なし）
10. 倉庫業の倉庫

準工業地域で建てられない建物・施設

準工業地域で建てられない建物・施設は以下のとおりです。

1. 個浴付き浴場（個室浴場型の性風俗店など）
2. 危険性が大きい工場・または著しく環境を悪化させる恐れのある工場

他の工業系用途地域との違い

工業系の用途地域は、工業地域、工業専用地域、準工業地域の3種類あります。

具体的にどこが違うのかは以下のとおりです。

工業地域

準工業地域は、危険性の高い工場や著しく環境を悪化させる恐れのある工場を建築することはできません。それに比べ工業地域は、危険性の大きさや取り扱う危険物の量に関わらずどんな工場も建築できます。工業地域の方が大規模な工場の建築もできるため、工業における利用を最優先にしている地域と言えます。

準工業地域では建築できる施設も、工業地域では制限のため建てることができないものもあります。例えば、幼稚園、小中学校、病院やホテルなどの宿泊施設、劇場や映画館、ナイトクラブなどです。

工業地域は工場や事務所などの需要が一般住宅に比べて高い地域であり、準工業地域のほうが住環境寄りの用途地域だと言えます。

工業地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：工業地帯でも住居は建てられる | 工業地域について詳しく解説

工業専用地域

工業専用地域は、住宅や飲食業、物品の販売業の店舗を建築することが禁止されています。そのため、工業の利便性が最優先されている地域であると言えます。

工業専用地域については以下のページをご参照ください。
あわせて読みたい：住居ではなく工場のための用途地域 | 工業専用地域について解説します

商業地域との違い

準工業地域は、商業地域と同じく様々な用途の建物を建てることができます。しかし、商業地域より日当たりや日影などの制限が厳しいため、小規模から中規模の様々な用途の建物が密集したエリアを形成する事が多いです。

また、商業地域は150㎡を超える工場を建てることができず、準工業地域で建てることができない風俗店等を建てる事ができるという違いがあります。

商業地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：商業地域とは｜近隣商業地域との決定的な違いとメリット・デメリットを解説

営業の注意点

準工業地域は利便性の高い地域ですが、工場や騒音トラブル、環境汚染などのイメージが強く敬遠されがちです。

特に、土地購入の際「土壌汚染」を気にされる方が多くいます。土壌汚染とは、有害な物質が土壌に浸透し、土壌や地下水が汚染されている状態を言いますが、目に見えないためきちんと調べなければわかりません。土壌汚染について質問されたときに答えることができるようにしておくと良いでしょう。

準工業地域の地価は平均よりも低くなります。準工業地域は危険性が高くないにしろ工場を建てることができることから、閑静な住環境を望む人々の要望が低いためです。

土地売買の際、準工業地域の日照制限はメリットとなります。商業地域も準工業地域と同じく利便性の高い地域ですが、商業地域は日照制限がありません。準工業地域の日照条件の良さは、売却時も購入時もアピールポイントになります。

しかし、近年ではマンション用地が不足しており、準工業地域でも高層マンションが良くみられます。将来は今よりも日照が悪くなる可能性があることも頭に入れておくと良いでしょう。

まとめ

準工業地域は、一般的な工業地帯のイメージと違うことを解説しました。

住宅用として土地を購入される方も多いため、準工業地域の特徴や注意点をしっかり把握しておくと営業に大いに役立つでしょう。お客様の理想にあった提案ができるように、知識を広げましょう。

あわせて読みたい：準工業地域とは｜制限や騒音についてわかりやすく解説！

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「工業地域」と聞くと工場しか建てられない地域というイメージがありますが、実際は住宅や商業施設の建設が可能です。

今回は、意外と多種多様な施設を建てる事ができる工業地域について、詳しく解説していきます。

これを機に工業地域への理解を深めていきましょう。

工業地域とは

工業地域とは、都市計画によって定められた用途地域の1つで工業系の用途地域に分別されます。

工業地域の解説をする前に、まずは都市計画と用途地域について説明いたします。

用途地域とは

・都市計画

都市計画は言い換えると「街づくり」とほぼ同じ意味になります。そして実際に街づくりを行う区域のことを都市計画区域といいます。

都市計画区域は、市街化区域・非線引き区域・市街化調整区域の3つに分別され、原則、都道府県が指定を行いますが、複数の県にまたがる場合は国土交通大臣が指定を行います。

・用途地域

都市計画の1つに地域地区があり、用途地域は地域地区を構成する地域設定の1つになります。

用途地域とは、その地域をどのような用途に活用するかを定めたもので、住居・商業・工業系の3種類の産業の中に計13種類があります。

地域の指定に関しては、原則、都道府県及び市町村が行いますが、複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣及び市町村が行います。

用途地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

工業地域を指定する目的

工業地域は、主として工場に関係する利便の増進を図った地域で、ほぼ全ての種類の工場を建てることができます。

ただし、工場に特化しているわけではなく、同地域内には住居や一部の商業施設を建てる事も可能です。

工業地域における用途・建築制限

工業地域も他の用途地域と同じく、地域内で許可されいる建築物とそうでないものがあります。

ここからは、建築制限と合わせて工業地域内で許可及び不許可の建物について説明します。

建築できる建物・施設

工業地域において許可される建物は以下のとおりです。

工業地域では、ほぼ全ての種類の工場やプラントを建てることができますが、卸売市場・ごみ処理施設・火葬場等は別途都市計画決定が必要です。（都市計画区域内）

建築できない建物・施設

工業地域において許可されない建物は以下のとおりです。

工業地域では幼稚園・小中学校・高校・大学といった学校や病院を建てる事はできません。

また、店舗に関してもホテル・映画館・風俗店舗といった施設は建てる事ができません。

建築における制限

工業地域における建築制限は以下のとおりです。

高度地区・（準）防火地域などの制限内容については各自治体ごとで異なります。

工業地域が持つメリットとデメリット

工業地域は、他の工業系地域にはない多くのメリットがありますがその反面デメリットもあります。

ここからは、工業地域が持つメリットとデメリットについて見ていきます。

工業地域のメリット

・再開発による街づくり

工業地域は、工業地帯の活性化を目的とした地域ですが、近年は工場跡地などに住宅・高層マンションや大型商業施設の建設が進み、再開発がよく行われている地域の1つです。

これは住居系地域よりも、地価が安い、建築制限が緩和されているなどが挙げられ、その影響を受けて実際に販売されている住宅やマンションの販売価格も比較的手ごろな値段になっています。

このように、現在の工業地域は工場だけの地域ではなく、住居や商業施設とも共存する街づくりが進められている地域とも言えます。

工業地域のデメリット

・住居系地域ほど住環境がよくない

工業地域における住宅やマンションは、値段の面では魅力的ですが、必ずしも住居の環境を優先する地域ではないため次のような問題点があります。

1. 工場からの騒音・粉塵・臭い・光害などの影響を受けやすい
2. 住居の近くに遊戯施設が建設される可能性が高い
3. 最寄りの駅や都心部からは遠く、また公共交通期間があまり整備されていない

1～3いずれの点においても普段の生活に直結する問題点と言えます。

お客様が工業地域内の住居の購入をご検討の際は周りがどのような環境なのか、事前に下見を行うなどしてしっかりと案内できるようにしましょう。

また、多くの自治体は1の対策として工業地域を含む多くの用途地域に対して、騒音規制や環境保全のための条例を定めています。

類似する他地域との相違点

ここからは残りの2つの工業系用途地域と工業地域との違いを解説します。

準工業地域

準工業地域は、環境が悪化する恐れのない工場の利便増進を図ることを目的とした地域です。

建設可能な工場が小規模なものに限られる反面、商業施設では風俗店以外の全ての店舗が建てられることで工業地域以上に住居・商業施設・工場が混在している印象があります。

また、準工業地域は工業地域の周辺に指定がされる傾向があります。

準工業地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：準工業地域と工業地域は何が違う？｜準工業地域の特徴と注意点のまとめ

工業専用地域

工業専用地域は、工場の利便増進に特化した地域で、学校や病院だけでなく住居でさえ地域内に建設することはできません。

また、商業施設に関しても制限が多く、遊戯施設や映画館・風俗店といった店舗を建てることはできません。

工業専用地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：住居ではなく工場のための用途地域 | 工業専用地域について解説します

営業に活かしていくには

・区域内で生活することができる

近年工業地域は、再開発によってマンションをはじめとする住宅や大型商業施設が多く建設される傾向にあります。

まず、勤め先が同地域内にあるなら通勤時間が短縮できたり交通費が掛からないといった利点が挙げられます。

また、職場や住居の近くに大規模な商業施設がある場合は、都心部に出かけなくても一通りの生活用品を近隣地域内で揃える事もできます。

さらに、工業地域は比較的平地に多く、自転車でも移動が苦にならないため、エコな生活が体感できたり、工場や商業施設が多いのでパートなどの雇用先が近場に多数あるといった利点もあります。

ただし、工場が近くにあるため騒音などの公害についてや、遊戯施設などによる子供への悪影響についてはきちんと説明を行う必要があります。

まとめ

工業地域は近年工場跡地による高層マンションや住宅及び大型商業施設の建設などで注目されている地域です。

しかし、工業地域という関係上、購入希望者に対しては値段や立地だけでなく、以前建っていた施設についてもきちんと説明を行う必要があるでしょう。

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「近隣商業地域」は、13ある用途地域の1つです。駅前の幹線道路や商店街など、商業に特化した地域が近隣商業地域に指定されています。

普段の生活はもちろん、住まいを建てる際にも有力な選択肢になる地域です。

今回は、近隣商業地域で建てられる建物と制限内容、「商業地域」との違いを解説していきます。

近隣商業地域とは

画像引用：千葉市｜用途地域

近隣商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の1つです。

千葉市の用途地域説明ページでは、近隣商業地域を「近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域」と定義しています。

名称が似ている「商業地域」と並び、文字通り商業に特化した地域です。商業に関する施設のほとんどを建てることができる一方、立地の便利さから住宅を建てるためのエリアとしても人気があります。

近隣商業地域で建てられる建物・施設

近隣商業地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。

商業に特化した地域のため、店舗や事務所に関しては面積の制限なく建物を建築可能です。その他、工場であっても規模、危険物の貯蔵が少ない施設であれば建築できます。

近隣商業地域で建てられない建物・施設

近隣商業地域で建てられない建物・施設は以下のとおりです。

近隣商業施設では、いわゆる「風俗施設」と呼ばれる建物を建築することができません。風俗施設を含めた全ての商業施設を建てられる「商業地域」とは、ここが大きく違う点です、

また、工場・倉庫に関しては「危険性がやや多い・多い」「危険物の貯蔵がやや多い・多い」以上に該当するものは建築できません。

近隣商業地域の制限内容

近隣商業地域の制限内容は以下のとおりです。

北側斜線制限及び絶対高さ制限はありません。

また、「高度地区」「防火地域」「準防火地域」等に指定されている場合、自治体の条例等によって制限内容が異なる場合があります。

また、商業地域のとの違いは以下のとおりです。

• 建ぺい率が60％又は80％の2つ（商業地域は80％のみ）
• 容積率が100～500％と幅が狭い（商業地域は200～1,300％）
• 日影規制がある（商業地域は日影規制がない）

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

近隣商業地域のメリット・デメリット

13ある用途地域では、規制の厳しい地域から緩い地域まで様々です。規制が厳しいほど生活環境に配慮されているため、閑静な住宅街を形成しやすくなります。一方、規制が緩いほど様々な建物が立つため、賑やかな地域を形成しやすくなります。

近隣商業地域は、規制が緩い用途地域のため、商業施設が多く並ぶエリアです。住宅を建てる上でメリットが大きい分、デメリットにも目を向ける必要があります。

近隣商業地域のメリット

近隣商業地域は、風俗以外のあらゆる商業施設が建築可能です。食料品、消耗品のほとんどが商店街や駅前銀座等で手に入るほか、レストランからカフェ、居酒屋まで、外食店も含めてあらゆる店舗が揃います。

文字通り住宅の近隣に形成されることが多いため、日常生活の便利さを追求するなら是非とも検討したいエリアです。商業施設の多さは「雇用の創出」にも繋がるため、学生のアルバイトや正社員の就職にも便利な立地です。

近隣商業地域のデメリット

「低層住居専用地域」「中高層住居専用地域」などの住居系に区分される用途地域では、商業施設の建築に一定の制限が設けられています。一方の商業地域、近隣商業地域には住居系のような制限はありません。

そのため、商業施設の利用を目的とした人の往来が激しくなり、どうしても騒がしくなります。

閑静な住宅街か、賑やかな商業地域か、将来の生活を見据えて用途地域を選ぶことが必要になります。

近隣商業地域の特性を営業トークに活かす

近隣商業地域は一戸建てやマンションであっても建築可能です。そのため、「立地が良い場所で生活したい」という方のニーズがあります。

住宅系の用途地域と比較して、どのような注意点があるのかを説明できれば、営業トークにも活かすことができるでしょう。

風俗関連の建物がNGで治安が良い

近隣商業地域は、商業施設と違って「風俗施設」を建てることができません。建築できる娯楽施設は、カラオケ店、マージャン店、パチンコ店、映画館、居酒屋などです。

ギャンブルができる施設が建築されることもありますが、風俗店がない分治安は良好です。賑やかな立地の用途地域としては、子育てに向いた地域と言えます。

娯楽施設が多いため子供の誘惑が多い

風俗店がないといっても、前述の通りパチンコ店やマージャン店は建築可能です。また、映画館や漫画喫茶、カラオケ店など子供が利用しやすい娯楽施設が多く並ぶこともあります。

賑やかで休日の遊び方に困らない一方、学業に専念させたい年頃の子供を持つ親にとっては、誘惑が多い点がマイナスになります。

人の往来や交通量が多い分、事故やトラブルに巻き込まれる可能性も考慮するべきでしょう。

近隣商業地域と商業地域との違い

商業地域との大きな違いは、以下の2つです。

• 商業地域は風俗施設が建設可能
• 商業地域は「日影規制」がない

商業施設は、個室付浴場やキャバレーといった風俗施設であっても建築が可能です。また、日影規制が存在しないため、大きな建物を建てることができます。

そのため、仮に商業地域に建物を建てたとしても、隣が空き地の場合はどんな建物が立つのか判断できません。

高層ビルが立ち並ぶエリアで地価が高く、日影規制で住宅を保護する規定も無いため商業地域に一戸建てが建つことは稀です。

一方の近隣商業施設であれば風俗店を避けて建物を建てられるうえ、日影規制があることで日照権を守りながら生活することが可能です。

あわせて読みたい：商業地域とは｜近隣商業地域との決定的な違いとメリット・デメリットを解説

まとめ

今回は、近隣商業地域の特性と制限内容、商業地域との違いまで解説しました。

商業施設が立ち並んだ駅前の立地から、数ある用途地域の中でも利便性は最高の部類です。一方、交通量や人口が多いことから「静けさ」とは無縁になり、人によってはデメリットを強く感じるエリアでもあります。

営業トークでは、メリット・デメリットを確実に伝えるようにしていきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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近隣商業地域と並び、商業に特化した地域に「商業地域」があります。

こちらは近隣商業地域よりも建物の規制が少なく、より商業に特化した地域です。一部の工場以外はほとんどの建物を建てられるため、買い手が付きやすいというメリットがあります。

今回は、商業地域で建てられる建物と制限内容・近隣商業地域との違いを解説します。

商業地域とは

商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の中でも、「主に商業等の業務の利便の増進を図る地域」です。

風俗施設をはじめ、ほとんどの商業施設が建設可能であり、「近隣商業地域」よりも更に商業に特化した地域を形成しています。

その特性から一戸建てが建つことは稀ですが、法令上は住宅やマンションを建築することも可能です。

商業地域で建てられる建物・施設

商業地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。

建築物の用途制限においては、近隣商業地域とほとんど違いがありません。

唯一違うのは「風俗施設」の取扱いです。近隣商業地域ではキャバレーや個室付浴場が建築できない一方、商業施設では建設が可能です。

工場や倉庫も近隣商業施設と同様、危険性が非常に少ない、もしくは少ない施設であれば建築ができます。

商業地域で建てられない建物・施設

商業地域で建てられない建物・施設は以下のとおりです。

工場に関しては、危険がやや大きい、または大きい施設は建築ができません。また、建築可能な建物でも床面積が一定以上になると建築できなくなります。

商業地域の制限内容

商業地域の制限内容は以下のとおりです。

北側斜線制限及び絶対高さ制限はありません。

また、高度地区・防火地域・準防火地域等に指定されている場合、自治体の条例等によって制限内容が異なる場合があります。

また、近隣商業地域との違いは以下のとおりです。

• 建ぺい率が80％のみ（近隣商業地域は60又は80％）
• 容積率が200～1,300％と幅が広い（近隣商業地域は100～500％）
• 日影規制がない（近隣商業地域は日影規制がある）

このため、近隣商業地域よりも大きな建物を建てる条件が整っています。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

商業地域のメリット・デメリット

13ある用途地域の中でも、商業地域は特に規制が緩い地域の1つです。建ぺい率や容積率が大きく設定されている、日影規制がないなど高層ビルを立てやすい条件が揃っています。

法令上は住宅を建てることもありますが、デメリットを知っておかないと後悔することになります。

メリット

商業地域のメリットは、あらゆる商業施設が制限なしに建てられることです。

立地としても主要駅前の一等地や幹線道路近辺が指定されることも多く、商業には最適の地域とされています。

そのため、売りに出した時に買い手が付きやすく、物件を売却しやすくなっています。

デメリット

近隣商業施設よりも更に規制が緩いことから、大規模な商業施設が建築されることが考えられます。

風俗施設も建築できることから、人の混雑や夜間の騒音がデメリットになります。

また、近隣商業地域より大規模な高層ビル群が立ちやすいことから、地価が高騰しやすい点も注意が必要です。

商業地域の特性を営業トークに活かす

商業地域は一戸建てやマンションであっても法令上は建築可能です。

ただし、住宅系の用途地域や近隣商業地域と比較して、住宅を保護する規制が少ないことは理解しておかなければいけません。

特に、近隣商業地域との違いは明確に説明できるようにしておきましょう。

近隣商業地域よりも更に賑やかな立地

近隣商業地域と違い、商業地域ではキャバレーや風俗店の建築も可能です。建ぺい率や容積率の制限が緩いこともあり、高層ビルや大型商業施設が建ちやすい条件が揃っています。

そのため、近隣商業地域よりも更に賑やかな一等地が指定されることが多くなります。

便利な立地、かつ住宅用地域に近い制限がある近隣商業地域と比べても、静かに暮らしたい人には向かない地域です。

日影規制が適用されない

商業地域は、住居専用の地域でないことから、住居の日照権を保護する規制の適用外です。北側斜線規制も日影規制もありません。

そのため、仮に一戸建てがあっても隣接する地域に制限なく高層ビルを建築することが可能です。

空き地の隣に家を建てると何が建つのか分からない

商業地域に土地を持っていて、隣が空き地の場合は安易に住宅を建てることはおすすめしません。制限が緩いため、どのような建物が建つのか分からないからです。

はじめは静かに暮らせていても、都市計画の進捗によって騒音問題や治安の悪化が発生することがあります。

あわせて読みたい：近隣商業地域とは｜意味や特徴を分かりやすく解説

まとめ

今回は、商業地域で建てられる建物と制限内容、近隣商業地域との違いを紹介しました。

高層ビルや商業施設が集中する良好な立地が魅力である一方、住宅に対する配慮が不要なことから「日影規制がない」「建ぺい率と容積率が大きい」という商業地域ならではの特徴があります。

営業トークを行う上では、近隣商業地域との違いを明確に伝えるようにしてください。

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第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域に比べ利便性が高いと言われています。しかし、購入する上での注意点やデメリットも存在するため、買主様に納得していただいた上で話を進めることが大切です。

今回は、第二種低層住居専用地域の知っておくべきポイントや注意点について解説します。

第二種低層住居専用地域とは

都市計画法に基づき、住居・商業・工業と土地の用途を定めた13種類の地域があります。この地域のことを用途地域と呼びます。

用途地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

第二種低層住居専用地域は、低層住宅が立ち並ぶ住宅市街地の良好な住環境の保護を目的とする地域です。

第一種低層住居専用地域と同じく制限が厳しく、高さが10mもしくは12mに制限される（絶対高さ制限）ため、主に低層の戸建住宅が広がる街並みになります。

建ぺい率・容積率の制限も厳しく、隣地ギリギリまで建物が建てられることがないため、広い敷地にゆったりとした戸建てが多くみられます。第一種低層住居専用地域との大きな違いは、150㎡までの店舗の建築が可能という点です。第二種低層住居専用地域では、コンビニも出店することができます。

第二種低層住居専用地域の用途制限

第二種低層住居専用地域の用途制限は以下のとおりです。

容積率の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

第一種低層住居専用地域との違い

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域は、どちらも良好な住宅環境を目的とした制限をかけているため、景観においてほとんど違いはありません。

第二種低層住居専用地域は、2階以下で延べ床面積が150㎡以内の小規模な飲食店や店舗の建設は可能です。

第一種低層住居専用地域は、居住用住居と店舗兼用事務所のみ建設可能なため店舗を建てることができませんが、第二種低層専用地域はコンビニエンスストアなどの店舗を建てることができます。

このことから、第一種低層住居専用地域にある道路と比べて幅が広い道路沿いのエリアが第二種低層住居専用地域に指定されることが多くあります。

第一種低層住居専用地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：不動産営業マンが知っておきたい第一種低層住居専用地域の知識｜第一種低層住居専用地域についてのまとめ

第二種低層住居専用地域とは

第二種低層住居専用地域におけるメリット・デメリットは以下のとおりです。

第二種低層住居専用地域の用途制限

第二種低層住居専用地域は、高さが10ｍ（もしくは12ｍ）に制限されるため低層住宅、主に戸建エリアの街並みになります。

第二種低層住居専用地域のメリット

第二種低層住居専用地域のメリットは、利便性の高さです。150㎡以下であれば店舗を建築できるため、コンビニや個人商店などを建てることができ、買い物など生活上の利便性が第一種低層住居専用地域に比べて高くなります。利便性を重視する人にはおすすめの地域です。

また建物の高さに制限が厳しく、低い建物が多いため、比較的日当たりも良好です。

第二種低層住居専用地域のデメリット

第二種低層住居専用地域のデメリットは、周りに大きなスーパーがないことです。住宅に特化した地域であるため、駅や大きな道路から離れた場所になってしまいます。通勤や通学などで不便に感じる方もいます。

また、閑静で住みやすい地域ではありますが店舗の建築により、場合によっては人の出入りが激しくなる可能性があります。

第二種低層住居専用地域で建てられる建物と建てられない建物

第二種低層住居専用地の建物の規制は以下のとおりです。

建てられる建物

1. 住居、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、
2. 幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム、診療所、保育所、神社、寺院、教会、老人福祉センター、児童厚生施設等
3. 150㎡以下で2階以下の店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等のみ）
4. 2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下米屋やパン工場等の工場

建てられない建物

1. 大学、専修学校、病院
2. 上記にあげたもの以外の店舗（3階以上または150㎡超の店舗等）
3. 事務所（兼用住宅を除く）
4. 上記にあげたもの以外の工場
5. ホテル旅館
6. 遊戯施設、風俗施設
7. 自動車教習所
8. 倉庫業の倉庫

用途地域の確認方法

用途地域の種類は、その地域の自治体の窓口に行って確認することができます。

最近はインターネットで用途地域の情報を公開している自治体も増えてきているので、「用途地域 〇〇市」で検索して探してみるのも良いでしょう。

また、お客様が土地を購入する際、不動産業者は宅建業法にもとづいて土地の詳細について説明することが義務付けられています。お客様から用途地域に関する質問を受けたときは丁寧に答えられるようにましょう。

各用途地域の特徴を理解した営業を

第二種低層住居専用地域の土地活用は、第一種低層住居専用地域と同様に戸建て・アパートの賃貸住宅がメインとなります。

第一種低層住居専用地域に比べて、150㎡以下の独立店舗を営業できるため活用の幅は広いと言えます。一般に住宅よりも店舗の方が構造が単純で賃料を高く設定できるため、土地活用としては貸店舗経営を優先的に考えると良いでしょう。

営業する上での注意点

お客様が不動産を売却したいというとき、不動産の立地や周囲の環境は査定額や売却額に大きな影響を与えます。

第二種低層住居専用地域のように制限の多い地域の物件を売却する場合は、リフォームの検討や売り時を見極めるのがポイントになります。購入時だけでなく売却時についても説明することで、お客様の信頼を得ることができます。

また、個人が住宅を建てる際に、3階建てを検討している場合は注意が必要です。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では高さに制限があるため（絶対高さ制限）10mあるいは12m以下の建物しか建てることができません。また、3階建ての場合は日影制限も適用されるため、もし3階建ての住宅が建築できるとしても形がかなり制限されてしまいます。

事実上2階建ての住宅が中心の用途地域と言えるため、3階建てを希望のお客様には、商業系の地域をおすすめすると良いでしょう。静かさや日当たりの良さなど第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域より確保しにくくなりますが、建築の計画を立てやすいためおすすめです。

まとめ

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域に比べて店舗を建てやすいということを解説しました。

また、買主様が第二種低層住居専用地域の土地を購入する際の注意点についても、買主様に寄り添った説明をすることで買主様の信頼を得ることができます。

商談が円滑に進むように、第二種低層住居専用地域について理解を深めましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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用途地域の一種である第一種低層居住専用地域は、住環境の良さから高級住宅街として人気です。

また、静かなセカンドライフを過ごす場所として選ぶ方も多くいます。しかし、同時にデメリットもあり、それらを買主様に理解していただくことが大切です。

今回は、第一種低層居住専用地域の基本的な知識や営業活動を行う上での注意点について解説します。

第一種低層住居専用地域とは

用途地域とは

都市計画法により、住居・商業・工業など土地の用途が定められた地域を「用途地域」と言います。用途地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

第一種低層住居専用地域とは

第一種低層住居専用地域は、「低層住宅の良好な環境を守るための地域」として都市計画法で定められた用途地域のうちの1つです。13の用途地域のうち、第一種低層住居専用地域はひときわ厳しい制限が設けられています。

建物の高さは10m、もしくは12mに制限（絶対高さ制限）されているため、3階以上のビルやマンションなど大規模な建物は建てられない地域となります。

また、建ぺい率や容積率、外壁後退の制限があるため、敷地いっぱいに建物が建てられているということがなく、ゆったりとした2階建ての戸建てが多く見られるという特徴があります。

大規模商業施設や工場が立つ予定もないので、日当たりのいい閑静な住宅街の環境が続く地域と言えます。

第一種低層住居専用地域の用途制限

第一種低層住居専用地域の用途制限は以下のとおりです。

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域との違い

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域の違いは、店舗の建築ができるかどうかです。

第一種低層住居専用地域では店舗の建築は禁止されているのに対して、第二種低層住居専用地域は、床面積150㎡以内で2階建てまでの店舗や飲食店を建てることができます。

ただし、コンビニエンスストアに関しては、近年高齢化により買い物弱者が増えてきているため、条件をクリアすれば、第一種手相住居専用地域でも建てることができるようになってきています。

第二種低層住居専用地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：第二種低層住居専用地域について不動産営業マンが知っておくべきこと｜第二種低層住居専用地域についてのまとめ

第一種低層住居専用地域のメリットとデメリット

第一種低層住居専用地域におけるメリット・デメリットは以下のとおりです。

第一種低層住居専用地域のメリット

第一種低層住居専用地域における一番のメリットは、住宅環境の良さです。

騒音や光害などと無縁で、隣接する民家とも距離があるため、日光に関するトラブルも起きにくくなっています。第一種低層住居専用地域はいわゆる高級住宅街と呼ばれることも多いため、ご近所トラブルも起きにくいと言われています。

また、建ぺい率の低さから建物利用されていない面積が増え、必然的に緑豊かな街になるため、緑に囲まれた生活を送ることができます。

第一種低層住居専用地域のデメリット

第一種低層住居専用地域は快適な住環境を目的とした地域ですが、コンビニエンスストアやスーパー、ショッピングモールなどは建設することができません。ちょっとした買い物に行きたいときも手間がかかるため、自転車がないと不便に感じてしまう方が多くいます。

しかし、2019年から騒音対策や営業時間を短縮するなどの条件をクリアできれば、コンビニエンスストアなどの店舗を建設することができるようになっています。住民の理解を得る必要もあり、簡単にこれらのお店が充実するとは言えませんが、これまでに比べて便利にはなるでしょう。

また、駅から離れている場所も少なくないため、移動は少々不便になります。

その他、病院や大型商業施設がないということにも注意が必要です。

保育園や小中学校、高校は建てることができますが、建物の高さは制限されます。保育園や幼稚園は問題ないことが多いですが、小中学校、高校に関しては実際は建設しづらいため、学校の近くに住むことは難しくなります。

第一種低層住居専用地域で建てられる建物と建てられない建物

第一種低層住居専用地域における建物の制限については以下のとおりです。

第一種低層住居専用地域で建てられる建物

第一種低層住居専用地域は住居専用地域のため、住みやすさを重視しているという特徴があります。そのため、建てることができる建物・施設も限られています。

建築可能な建物・施設は、以下のとおりです。

1. 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、小規模な店舗又は事務所兼自宅
2. 幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム、交番、図書館

第一種低層住居専用地域で建てられない建物

騒音の原因となる可能性がある建物や、工場など、安全面に配慮が必要になる建物は建てることができません。

制限のある建物は以下のとおりです。

1. 大学、専修学校、病院
2. 住宅を兼用しない店舗
3. 住宅を兼用しない事務所や
4. 工場
5. ホテル・旅館
6.  遊戯施設・風俗施設（パチンコ店、ボーリング場、スケート場、プール、映画館など）
7. 自動車教習所
8. 倉庫業の倉庫
9. 駐車場

土地の区分の確認方法

その土地がどの用途地域に指定されているかは、各自治体の役所で調べる事が可能です。

また、インターネットで「〇〇市 用途地域」と検索すれば、役所が提供している情報を確認することもできます。

また、不動産業者は宅建業法によって、土地の購入時に詳細な説明をすることを義務付けられています。お客様から土地の分類について質問されたときは丁寧に答えられるようにしましょう。

各地域の特徴を理解した営業

第一種低層住居専用地域は、住みやすさとしてはトップクラスであるため、高級住宅街として人気です。マンションやアパートが建つことがなく、ゆったり暮らせるので、静かなセカンドライフを過ごすのに向いた場所と言えます。平屋の広々とした日当たりの良い一軒家を建てたいという方には特におすすめです。

しかし、「高級住宅街」というブランドエリアに家を建てたいという気持ちだけで選ぶと後悔してしまうことがあります。

多少人が多くても商店街やスーパーマーケットの近くが良いという方には、第一種中高層住居専用地域、閑静な住宅街に住みたいけどコンビニは必要という方には第二種低層住宅地域など、地域の特性とお客様の希望をよく理解し提案していくことが大切です。

営業活動を行う上での注意点

用途地域については、不動産重要事項説明書の「建築基準法に基づく制限」の項目で、相手に説明することが義務付けられています。

また、他の用途地域と比較しても建ぺい率や容積率などの制限が厳しいため、土地の広さに対して建物は小規模なものになってしまいがちです。

一般的な感覚で建物を想定してしまうと、計画の段階で一気に覆されてしまう場合もあります。

用途制限地域のため一見坪単価が低く見えても、トータルの土地代はかえって高くなるケースも見受けられます。このあたりの注意点をお客様に説明し、理解を得た上で進めていくことを意識していきましょう。

まとめ

第一種低層住居専用地域は、静かでゆったりとした住環境が魅力です。しかし、近くに商業施設や病院がないという不便な面もみられます。

お客様の希望や地域の特性を理解し、生活する上での利便性、快適性どちらを優先するのかを考え提案できるようにしましょう。

あわせて読みたい：第一種住居地域とは何かわかりやすく解説｜メリット・デメリットなども紹介

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工場用の土地をお探しの場合、空いた土地ならどこでもよいというわけではありません。

「都市計画法」という法律では土地に対するエリアごとの用途が指定されており、その用途に合ったエリアで土地を探す必要があります。

今回は、この都市計画法で定められている「準工業地域」という種類に属する用途地域の特徴やメリット・デメリットなどをご紹介します。

準工業地域とは？

まずは「準工業地域」とは、どのような地域か、そしてその特徴を理解する上で重要な用語でもある「用途地域」と「都市計画」の意味をそれぞれ見ていきましょう。

＜準工業地域＞

都市計画法では土地ごとの用途が細かく定められており、その違いによって呼び方が異なります。

「準工業地域」と呼ばれるエリアでは、環境悪化の要因となるようなもの以外の工場や住宅、店舗などの幅広い建物が建設できるようになっています。

＜用途地域＞

都市計画法によって用途が定められている地域のことをまとめて「用途地域」といいます。

多種多様な用途が定められている地域の総称が用途地域であり、準工業地域は用途地域を細分化したものの一つと解釈するとわかりやすくなります。

＜都市計画＞

用途地域を明確にすることで都市を形成していく計画や取り組みを「都市計画」と呼びます。

都市計画法は、この都市計画を円滑に進めるために制定された法律です。

用途地域が細かく決められているのは、住宅地や工業地帯などを明確にし、工場や住宅が各地に点在するのを防ぐためです。

これにより、例えば住宅の周辺の危険物質を排出する工場が建ってしまうことなどを未然に防ぐことができます。

準工業地域とその他の（工業系）用途地域との違い

工業系の用途地域には、準工業地域・工業地域・工業専門地域の3種類があります。

これらの用途地域では各種制限も異なっているため、それぞれで建設できる建物や種類も異なります。

また、これら3種類の工業系用途地域の違いとしては、「そこに建てられる工場自体の危険性が大きいか」と「その工場に著しく環境を悪化させる恐れがあるか」の2点が挙げられます。

違いを表で比べてみましょう。

引用元：都市計画制度-国土交通省

準工業地域の調べ方

出典元：世田谷区

準工業地域は日本全国にあり、詳細な場所・境界などは自治体が公開しているデータで知ることができます。

データの仕様は自治体によって異なりますが、PDFなどの電子データやブラウザでの閲覧が可能なWebシステムを利用したものなどが多く、ネット上でも調べられます。

例として、世田谷区の都市計画図をご紹介します。

準工業地域をはじめとした用途地域がわかりやすく色分けされており、境界なども把握できます。

準工業地域を探す際には、その地域の自治体のホームページなどで都市計画図を探すのがおすすめです。

また、ネット上でこれらの資料が見つからない場合には、役所へ行き、都市計画図を閲覧しましょう。

都市計画図は窓口で依頼すれば簡単に閲覧できます。

準工業地域のメリット

準工業地域には他の用途地域と比較して以下のようなメリットがあります。

・規模の大きな店舗や事務所を建てられる

店舗や事務所を建てられる用途地域は多いものの、規模の大きなものになるほど建てられる用途地域は少なくなります。

準工業地域では3,000㎡を超える大規模な店舗や事務所を建てることも可能です。

・ボウリング場やカラオケボックスなどの遊戯施設やホテルなども建設できる

遊戯施設やホテルなどを建てられる用途地域も限定されています。

・3種類の工業系地域のうち唯一学校や幼稚園を建てられる

工業系用途地域で学校や幼稚園を建てられるのは準工業地域のみとなります。

・3種類の工業系地域のうち唯一病院を建てられる

環境へ悪影響を与える恐れのある工場が建てられることもある工業系用途地域では病院の建設が難しくなります。

しかしながら、準工業地域では危険性の高い工場の建設ができないため、工業系用途地域でありながら病院の建設が可能となっています。

準工業地域のデメリット

続いて、準工業地域で生じるデメリットを見てみましょう。

工場建設の可能性

準工業地域では住宅を建設することも可能ですが、一方で工場を建設することも可能であるため、住宅の近隣に工場が建つということもあります。

それに伴い、交通量が急激に増えるなどの環境の変化が生じる可能性もあります。

法的に問題のない騒音発生の可能性

工場の建設が可能な準工業地域では、法的には問題のない範囲内の騒音が一般的な住宅地などと比べて発生しやすいといえます。

多種多様な建物を建てられることで、このような騒音関係の問題が生じやすいことも、準工業地域のデメリットとして挙げられます。

土壌汚染の可能性

工場の建設がある場合、その土地や周辺地の土壌が汚染されている可能性もあります。

人数によっては公共施設がない可能性

準工業地域には多種多様な建物を建てられるため、特定の場所に工場や事務所などの住宅以外の建物が集中することもあります。

このような地域では、学校や病院などの公共施設が建てられないことにより生活面で不便に感じることがあります。

準工業地域の制限とは？

準工業地域には、この地域ならではの制限があります。

準工業地域に対して設定されている制限の詳細な内容は以下のとおりです。

引用元：都市計画制度-国土交通省

以上のように、準工業地域の制限は地域によって詳細が異なるため、基本的にその地域の自治体が発表している制限を調べておくことは忘れないようにしましょう。

また、同じ自治体内の同じ種類の用途地域であっても、特例で異なる制限が設定されているケースがあるため、注意が必要です。

高さ制限について

引用元：都市計画制度-国土交通省

用途地域における高さ制限は自治体によって異なるため、建設する地域の最新の情報を確認する必要があります。

しかし、全国的に見ると準工業地域における高さの制限はない、もしくは少ないことが多く、建物を建設する際に高さを気にしなければならないケースはほとんどないでしょう。

ただし、準工業地域において建設する建物の高さを決める際には、後述する道路斜線制限と日影規制の数値を参照する必要もあります。

建ぺい率について

引用元：都市計画制度-国土交通省

建ぺい率はすべての用途地域で詳細な数値が定められています。

準工業地帯における建ぺい率は50～80%となっており、上限はすべての用途地域のなかでも最も高くなっています。

したがって、準工業地域における建ぺい率の制限は他の用途地域と比較しても少なく、土地を有効に活用することができます。

また、準工業地域の建ぺい率は他の2つの工業系用途地域（工業専用地域・工業地域）と比較しても幅が広く、この点においても制限が少ないという特徴があります。

なお、こちらのページでも、建ぺい率について詳しく説明しております。

あわせて読みたい：イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

容積率について

引用元：都市計画制度-国土交通省

容積率に関してもすべての種類の用途地域に対して詳細な数値が定められています。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

準工業地域の容積率は100～500%となっています。

この数値の上限は、商業地域に比べると低くなっていますが、全体として見ると制限は緩く、複数階におよぶ建物なども建てやすくなっています。

また、容積率に関しても準工業地域の数値は他の2つの工業系用途地域と比較して範囲が広く、建ぺい率と同様に制限が少ないという特徴があります。

建築時に容積率を算出する方法について、こちらで詳しく解説しております。

あわせて読みたい：建築時には容積率の計算が必須｜建築基準法の制限と緩和の特例を学ぶ

道路斜線制限について

道路斜線制限も自治体によって数値は異なるため、その地域ならではの取り決めを順守する必要があります。

しかしながら、準工業地帯では、他の用途地域に比べて高さのある建物などが建てやすくなっています。

ただし、準工業地帯では「高さ制限」と後述する「日影規制」の数値も参照しなければならず、それらの数値から総合的に判断する必要があります。

また、自治体によっては同じ種類の用途地域でも異なる道路斜線制限を設けていることがあるため、注意が必要です。

日影規制について

日影規制に関しても詳細な数値は自治体によって異なります。

また、建物の高さを決める際は、上述した「高さ制限」と「道路斜線制限」の２つの数値も参照しなければなりません。

日照時間に関しては場所によって大きく異なるため、詳細な制限に関しても例外が設定されやすくなっています。

したがって、日影規制に関しては特にその自治体が設定している条例の内容に注意する必要があります。

なお、日影制限は「4h-2.5h/1.5m」のように記載されることがありますので、基本的なデータの見方は把握して顧客に説明できるようにしておきましょう。

あわせて読みたい：【日影規制を徹底解説】不動産営業が知っておきたい基礎知識とデータの読み方

準工業地域で建てられる建物

準工業地域では上述した制限（各自治体が制定しているものも含む）を超えていないことを前提とした上で、以下のような建物を建てることが可能です。

＜居住用の建物＞

一般的な戸建て住宅や共同住宅、さらには寄宿舎や下宿なども含めた幅広い居住用の建物を建てられます。

＜事業で使用する建物＞

店舗や事務所などの事業で使用する建物も建設することができます。

＜遊戯施設・風俗施設＞

ボウリング場やカラオケボックス、映画館、劇場などの幅広い遊戯施設や風俗施設も建設できます。

＜公共施設＞

生活に欠かすことのできない病院や学校、幼稚園などの公共施設も建設が可能です。

＜一定の条件を満たした工場＞

危険性や環境への悪影響が一定の基準以下の工場も建設できます。

一方で準工業地域においては、以下の条件に合致する建物を建設することはできません。

• 危険性が大きい、または著しく環境を悪化させる恐れのある工場
• 個室付き浴場などの一部の遊戯施設・風俗施設

用途地域において建てられる工場は、危険性や環境への影響などから4段階に分類されており、そのうちの最も危険性・悪環境への影響が大きいものが、準工業地域では建設できないこととなっています。

また、個室付き浴場などの一部の遊戯施設も準工業地域では建設することができません。

引用元：都市計画・建築規制の現状と課題都市計画区域など-国土交通省

まとめ：準工業地域とは比較的安くて住みやすい地域である

多種多様にある用途地域のなかでも準工業地域は、工業用用途地域と居住用用途地域の中間に位置する地域といえます。

そのため、準工業地域には建設できる建物の種類が多いというメリットもあります。

準工業地域にかかる制限やメリット・デメリットを把握した上で、住宅を建てる際におすすめしたい地域です。

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用途地域の中で、工業系の用途地域の中でも、準工業地域は意外と住宅が多いエリアです。お客様がマイホームの購入を検討しているエリアの用途地域の種類を調べることで、エリア内に建てられる建物がわかり、周辺に将来建つ可能性があるものを伝えることができます。

工業系の用途地域について詳しく解説していきます。

工業地域とは

都市計画法による用途地域では、工業地域は第9条で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義づけられています。

工業地域では、敷地面積に対する建築面積の割合である「建ぺい率」は50％または60％、敷地面積に対する建物の延床面積を示す「容積率」は200％、300％、400％のいずれかに定められています。

日本の主な工業地域

日本で有名な工業地域の特徴について解説していきます。ここでいう工業地域は前述の都市計画法による用途地域とは異なります。

● 京葉工業地域

京葉工業地域は東京湾を埋め立ててできた工業地域で、東京の「京」と千葉の「葉」から名付けられました。石油コンビナートや製鉄所などが立地し、生産額の半数ほどを化学製品が占めるの特徴です。

● 瀬戸内工業地域

瀬戸内工業地域は、海上交通の便の良さから石油や鉄鉱石を大量に運び込みやすく、工業用地を埋め立てによって確保しやすいことから発展しました。重化学工業が盛んで、岡山県倉敷市水島地区には石油コンビナートや製鉄所が立地し、山口県周南市も石油コンビナートがあります。また、広島県呉市は造船業、広島県広島市は自動車工業、山口県宇部市はセメント工業が盛んです。

● 北九州工業地域

北九州工業地域は、かつては北九州工業地帯として日本の四大工業地帯と呼ばれていました。もともと、北九州工業地帯は、筑豊炭田の豊富な石炭を背景に、1901年に北九州市に官営の八幡製鉄所が開業し、鉄鋼業を中心に発展していました。しかし、エネルギー源が石炭から石油中心に変わったことや、東京や大阪といった大消費地からは距離があることなどにより、衰退しています。

世界の主な工業地域

世界の主な工業地域として、ヨーロッパやアメリカの工業地域を紹介します。

● ルール工業地域（ドイツ）

ドイツにあるルール工業地域はヨーロッパ最大といわれる工業地域です。19世紀以以降、ルール炭田の開発が進み、ライン川の水運を利用した鉄鉱石や製品の運搬の利便性の高さからも、鉄鋼業や機械工業、化学工業を中心に発展してきました。主な工業都市として、ドルトムントやデュッセルドルフ、デュースブルクが挙げられます。

● ラストベルト（アメリカ）

ラストベルトはアメリカの北東部、インディアナ州やオハイオ州、ミシガン州、ウィスコンシン州、イリノイ州、ニューヨーク州、ペンシルバニア州に位置するエリアです。ペンシルバニア州や隣接するテネシー州などで採掘される石炭をもとに重化学工業が発展し、デトロイトは自動車工業の街として栄えました。しかし、貿易の自由化や製造拠点を海外に展開する動きなどにより衰退し、錆びついた地帯という意味を持つラストベルトと呼ばれています。

● サンベルト（アメリカ）

アメリカのサンベルトとは、北緯37度以南の地域のことを指します。サンベルトは1970年代以降、温暖でエネルギーコストが抑えられることや賃金水準が低いことに加えて、政府が積極的に企業の誘致を進めたことを背景に発展しました。特にICT産業や先端産業が発展し、サンフランシスコ郊外のシリコンヴァレーが代表的な街です。

工業地域と工業地帯の違い

工業地域と工業地帯の違いには、明確な基準は設けられていません。地域内で工業が集積しているエリアの地域的な連続性や企業間の連携などがより顕著エリアを工業地帯とする考え方もあります。また、かつては工業生産額から、京浜工業地帯、中京工業地帯、阪神工業地帯、北九州工業地帯の4つの工業地帯があり、四大工業地帯と呼ばれていました。しかし、北九州工業地帯が衰退して工業生産額が落ち込み、北九州工業地域と呼ばれるようになってきたことからも、明確な差がなくなってきています。

工業地域の種類

13種類ある用途地域のうち、次に挙げる工業系の3つの用途地域について解説していきます。

• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

準工業地域

準工業地域は周辺環境を悪化させる恐れがない工場の立地を許容している地域です。準工業地域は建てられる建物の用途の制限が緩く、環境を悪化させる恐れのある工場や一定の風俗店以外は建てることができます。昔ながらの街工場が立地しているエリアを想定した用途地域で、住宅や店舗も混在しているのが特徴です。

準工業地域は、環境を環境を著しく悪化させる施設や危険物を多く貯蔵する施設は立地できず、住宅地も形成されているため、居住に向いた立地条件のエリアもあります。

工業地域

工業地域は工業の利便性を増進するための地域で、建てられる工場に制限がなく、周辺に悪影響を及ぼす恐れのある業種の工場や、多くの危険物の貯蔵や処理を行う施設も立地することができます。

一方で住宅と工場が混在する地域ではありますが、学校や病院、ホテルなどは建てられないといった制限があります。

工業地域は工場からの煙や騒音などの影響を受ける恐れがあるため、居住することを推奨できるエリアではありません。工場跡地の再開発でマンションが建てられることもありますが、周辺環境を確認することが大切です。

工業専用地域

工業専用地域は13ある用途地域の中で、住宅を建てることができない唯一の地域です。工業専用地域は石油コンビナートや工業団地といった規模の多い施設が立地することを想定しています。

居住できないことに加えて、学校や病院、ホテル、老人ホームのほか、遊戯施設の多くも建てられないなど制限が多いです。

工業専用地域はそもそも住宅を建築できないため、マイホームを購入するときの選択肢にはできません。

用途地域の種類

用途地域とは、都市計画法の市街化区域などで定められているもので、同一地域内で用途が異なる建物が混在しないことを目的としています。

用途地域によって建てられる建物の種類や建ぺい率、容積率などが制限されています。工業地域を含む用途地域は13種類あり、以下の3種類に分類できます。

• 工業系
• 住居系
• 商業系

用途地域の3つの分類について、それぞれ詳しく解説してきます。各用途地域に建てられる建築物や建てられない建築物の詳細は、東京都都市整備局の用途制限の概要から確認することができます。

また、用途地域に関しては『市街化区域の用途地域を確認する｜住居系・商業系・工業系の違いとは』でも取り上げています。

工業系

前述したように、工業系の用途地域は工場が多く立地する地域です。

工業系の用途地域の中でも、準工業地域と工業地域は住宅を建てることができます。

準工業地域や工業地域は住居系の用途地域よりも、土地の価格が比較的安く、広々とした住まいを手に入れやすいことがメリットです。湾岸に建つタワーマンションの中には工業地域に立地する物件もあります。

一方で、近くに工場が立地していると、騒音やホコリが気になる可能性があり、工業地域では危険物を扱う工場が周辺に立地しているケースがあることがデメリットです。また、工業地域は学校が建てられないことから、子供がいる場合、離れた場所まで通学することになります。

工業系の用途地域の中でも、工業地域は居住に向いているエリアとはいいにくいでしょう。

住居系

住居系の用途地域は住みやすい環境を整備することを優先したエリアで、商業施設や工場などの立地が制限されています。2019年4月に田園住居地域が加えられ、住居系の用途地域は8つになりました。

住居系の用途地域は静かで住み心地のよい環境が得られやすいことがメリットです。

一方で、大規模な商業施設は建てられず、第一種低層住居専用地域ではコンビニなどの小規模な店舗を建てることができないため、立地によっては不便に感じる可能性もあります。

商業系

商業系の用途地域は、商業などの利便性を重視した地域で、大規模な商業施設のほか、周辺に悪影響を及ぼす恐れのない工場も建てることができます。

商業系の用途地域は利便性が高いことがメリットであり、賑やかな地域になりやすいことはメリットでもあり、デメリットでもあります。騒音などが気になる恐れがある反面、夜でも人通りが多い傾向がある地域です。

用途地域の見分け方

マイホームなどの不動産の購入を検討しているとき、用途地域を見分けるのに便利なものとして、用途地域マップがあります。任意の地域を選択して、用途地域を調べることができるサイトです。

用途地域ごとに色分けがされていて、たとえば、渋谷区役所周辺のピンクのエリアは商業地域、松濤のあたりの緑のエリアは第一種低層住居専用地域ということがわかります。

準工業地域が住宅の購入に向いている理由

準工業地域は工業系の用途地域のため、居住には向いていない印象を持つお客様が多いかもしれません。

しかし、実は住宅の購入に向いているエリアで、住宅のほか、大型の商業施設や学校、病院などが周辺に立地していたり、住宅地が形成されていたりいていて、住みやすいエリアがあります。また、住居系の用途地域よりも価格が安い傾向にあります。

ただし、近くに工場が立地していると、騒音などの影響を受ける可能性があるため、準工業地域に住む場合は、近隣やよく通ることが想定される道路の近くに、大規模な工場がないかなどを、事前に確認することをお勧めしましょう。

また、工場の跡地などの場合は、土壌汚染調査が行われていて、問題がないかを確認することで、安心感が生まれます。

工業地域の道路斜線制限

道路斜線制限とは、日照や採光、通風を確保するため、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配の高さの範囲内に建築物を建てなければならないというルールです。

ただし、適用距離を超える部分は高さ制限を受けません。

工業系の用途地域の斜線の勾配は1：1.15と定められています。

工業系の用途地域の適用距離は、容積率が200％以下の場合は20m、200％を超えて300％以下は25m、300％を超えて400％以下は30m、400％を超えると35mです。

まとめ

工業地域の中でも準工業地域は、利便性が高く、住みやすい居住環境が得られる可能性があるエリアです。工場がまとまって立地するエリアがある一方で、住宅地が形成されているエリアもあります。

周辺環境をよく確認し、住居系の用途地域だけではなく、準工業地域も含めた幅広いエリアから住まい探しをお手伝いしましょう。

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市街地には、住宅やマンション・オフィスビルといったいろいろな建物が立ち並んでいますが、これらの建物は建築制限による基準をクリアして落成に至っています。

今回は、建物建設における障害ともいえる建築制限について詳しく解説します。

これを機に複雑な建築制限への理解を深めてみましょう。

建築制限の種類

建築物は、住宅・マンション・ビルを問わず、1つの建物に対して複数の制限が課せられます。

制限の内容も建物自体に課せられるもの、建物と敷地との割合から課せられるものなどさまざまな種類があります。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積と敷地面積との割合をパーセンテージで数値化したもので、その土地に対してどれだけの規模の建物が建築できるかを示す基準になります。

建ぺい率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

用途地域による制限

建ぺい率は、それぞれの用途地域で数値が定められ、各地域ごとに数値の上限が異なります。

用途地域とは地域地区の1つで住居・商業・工業系に大別され全部で13種類あり、市街化区域では必ず用途地域を定めることになっています。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

複数または異なる用途地域にまたがる制限

このケースでは、用途地域の面積が大きいほうの制限が採用されるのではなく、それぞれの用途地域の敷地面積における加重平均によって計算を行います。

用途地域の制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

容積率

容積率とは、建物の延べ床面積と土地の面積の割合をパーセンテージで数値化したもので、その土地に対してどのくらいのサイズの建物が建築できるかを示す基準になります。

容積率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：自分好みの家を建てるには｜容積率の緩和要件・特例のまとめ

容積率は、用途地域による制限が➀指定容積率と②基準容積率の2つに分かれており、この2つの内厳しい方の基準が制限として適用されます。

用途地域による制限➀指定容積率

指定容積率とは、用途地域ごとに定めた容積率で各地域ごとに数値が異なります。

指定容積率については、こちらを参考にしてください。

用途地域による制限②基準容積率

基準容積率は、該当する用途地域に接する道路の幅が12ｍ未満の場合に、指定容積率よりも基準が厳しくなるケースで適用される容積率になります。

基準容積率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：自分好みの家を建てるには｜容積率の緩和要件・特例のまとめ

高さの制限

高さ制限は、その名の通り建物の高さに関して制限を課しているもので、主に斜線制限・日影規制・絶対高さ制限、そして高度地区による制限とに分かれています。

斜線制限

斜線制限は、建物周辺に及ぶ日照に関係する制限で以下の3種類があります。

➀道路斜線制限

道路斜線制限は、隣接する建物の向かい側の道路への日照などの確保を目的としており、各用途地域の建築制限の内容が以下のように決められています。

• 住居系用途地域
  隣接する道路の反対側の境界線から1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• それ以外の用途地域
  隣接する道路の反対側の境界線から1ｍにつき1.5ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：八尾市HP | 高さの制限

②隣地斜線制限

隣地斜線制限は、隣地における日照などの確保が目的となり、隣地の建物が20ｍまたは31ｍを超える場合に適用される制限で、以下のとおりです。

• 第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域を除く住居系地域
  隣地境界線の地面から20ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• 商業及び工業系地域
  隣地境界線の地面から31ｍの高さから1ｍにつき2.5ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：佐賀市HP | 道路斜線・隣地斜線制限

③北側斜線規制

北側斜線規制は、建物の北側に隣接する周囲の日照などを確保することが目的で、制限内容は以下のとおりです。

• 第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域
  北側に隣接する道路の反対側の境界線または北側隣地境界線の地面から5ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• 第一種及び第二種中高層住居専用地域
  北側に隣接する道路の反対側の境界線または北側隣地境界線の地面から10ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：船橋市HP | 建築制限(4)高さ制限（斜線制限）

斜線制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 建物の高さを決定するには「斜線制限」の確認が必要

日影規制

日影規制は、建物の周囲に一定時間以上日影が生じ続けることがないように、高さが10ｍを超える建物に対して課せられる規制です。

日影規制を算出する基準は、1年で最も日照時間が少なくなる冬至の日の8:00～16:00までの8時間とし、平均自盤面から3時間以上が日影となる部分（3時間日影線）と2時間以上が日影となる部分（2時間日影線）を定め、それぞれに日影を生じさせない時間を決めています。

画像引用：品川区HP | 日影規制

日影規制については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 建物の高さに関する規制を確認する｜目的は環境維持と日照確保

絶対高さ制限

絶対高さ制限は、第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域のみに該当する制限で、建物の高さが10～12ｍまでと決められています。

絶対高さ制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：| 建物の高さに関する規制を確認する｜目的は環境維持と日照確保

高度地区による制限

高度地区とは、建物の高さ制限を課している地区のことを指し、高さの最低限度を定めている最低高さ制限と最高限度を定めている最高高さ制限の2つがあります。

高度地区による制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「高度地区」とは｜地域ごとの高さ制限を調査・対応するポイント

高度利用地区による制限

高度利用地区は、高度地区とよく似ていますが、単純に高さを制限する地区ではなく、高層の建物を建設することによってその地域の活性化、いわゆる高度利用を図る制度です。

よって、高さだけでなく建ぺい率や容積率、建築面積などにも制限が課されます。

天空率

天空率とは、2003年の建築基準法の改正によって新たに導入された高さ制限の考え方で、天空図から見える全面積に対してどのくらいの空が見えるかという割合を算出したものです。

この天空率の解釈によって斜線規制が緩和された反面、算出する計算方法が複雑で、日影規制や絶対高さ制限、高度地区といった規制にも従来通り対処する必要があります。

天空率ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 天空率をわかりやすく解説｜緩和される制限と計算方法・審査基準を学ぶ

防火による制限

画像引用：大阪市HP | 防火地域・準防火地域

建築制限は、建ぺい率や容積率・高さ制限だけでなく、防火地域や耐火建築物についても制限が課せられます。

防火地域

防火地域とは、都市計画法において定められた地域で、防火地域内の建物は延べ床面積100㎡以下の建物を除いて耐火建築物にする必要があります。

建築制限に関しては建物自体の延べ床面積やフロアの階数によって異なっています。

防火地域ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「防火地域」の建築基準・制限を解説｜耐火構造と適用すべき建物とは

準防火地域

準防火地域も防火地域と同様の理由で、都市計画法において定められています。

建築制限に関しても防火地域と同様に、建物自体の延べ床面積やフロアの階数によって異なります。

準防火地域ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「防火地域」の建築基準・制限を解説｜耐火構造と適用すべき建物とは

建築制限を行う理由

建築制限を行うのは整然とした街並みを形成し、都市の景観を損なわないということもありますが、良好な生活環境を保つことが大きな理由となっています。

高さに関する全ての制限は、日照や通風といった日常の生活には欠かせない環境を守るためにあり、それが建ぺい率や容積率の制限にも関係してきます。

解除の基準

建築制限の解除については、都市計画法第37条1項2項に規定されています。

その後、実際に解除の承認を受けても工事の検査済証が交付されるまでは、原則該当する建築物の使用が制限されます。

解除の申請方法

実際に、制限解除の承認を受けるためには、建築制限解除承認申請書に以下の書類を添えて、市役所の都市計画課等へ提出する必要があります。

➀概要説明書

②土地利用計画図(当該解除申請に係る建築物の位置を明示したもの)

③案内図

④配置図

⑤建築物平面図

⑥委任状（代理者が手続きする場合のみ）

⑦その他市長が必要と認める書類

引用元：大和市 | 建築制限解除申請

画像引用：豊田市HP | 建築制限等解除承認申請書

まとめ

建物は、どこでも自由に建てられる訳ではありません。

建築制限やその緩和策、解除の方法を理解しておくと、お客様への提案やアドバイスがスムーズです。

お客様の希望に近い住宅を実現していくためにも、これらの知識は不動産営業として必要不可欠ですので、都度確認しておきましょう。

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用途地域の中のひとつに商業地域がありますが、この商業地域とはどんなエリアなのでしょうか。また商業地域ではどんな建物が建てられるのでしょうか。

また、用途地域の中には商業地域以外にも近隣商業地域というエリアがあります。

商業地域について正しい知識を持ち、商業地域の物件にはどんなメリットやデメリットがあるかを把握しておくことが、お客様への適切なご提案に繋がります。

今回は商業地域について正しく理解しましょう。

商業地域とは何か

商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の中のひとつです。都市計画区域内で線引きされて市街化区域に含まれた地域で、主に商業等の業務を主体とするエリアとして指定されています。

商業地域は用途地域の1種

用途地域には、商業地域以外にも12種類あります。商業地域を含めた全13種は以下のとおりです。

1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 第一種中高層住居専用地域
4. 第二種中高層住居専用地域
5. 第一種住居地域
6. 第二種住居地域
7. 準住居地域
8. 田園住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

商業地域の調べ方

売却物件の立地が商業地域かどうかについて調べたいときには、市区町村役場の窓口で調べます。 多くの自治体では「都市計画課」「まちづくり課」などの部署が担当しています。

役所の窓口で「用途地域を確認したい」と申し出れば対象地域の用途地域マップを出してくれますので、その場で閲覧して確認しましょう。また、用途地域マップを1部1,000円程度で販売している自治体もあります。

なお、このとき「商業地域だけを確認したい」と言っても、ほとんどの自治体では用途地域の1種類だけを切り出したマップは作成していません。商業地域だけにこだわると求めている情報が手に入らなくなるので注意してください。

用途地域マップは種別ごとに色分けされています。商業地域は赤色に塗られています。ちなみに近隣商業地域は桃色です。 この色は全国統一の規格であり、自治体ごとに色の差はありません。

自治体によってはホームページで用途地域マップを公開しているところもあります。各自治体のホームページをチェックしてみましょう。

画像引用：港区ホームページ｜用途地域地区等図

商業地域はどんなエリア？

商業地域として挙げられる代表的なエリアは、都心部の繁華街やオフィス街、ターミナル駅の周辺などです。デパートやオフィスビル、銀行、映画館、飲食店を含む各種店舗ビルなどのさまざまな建物が集まって形成されています。

大規模工場を除くほとんどの建物の建設が可能なため、商業施設やビルだけでなく住宅や小規模工場も混在しています。また風俗店の営業が可能なのもこのエリアです。

最近では都心回帰の傾向により、商業地域内の大型マンションを生活拠点にしている人が増えてきています。

商業地域と近隣商業地域の違い

用途地域の中には、商業地域と似た近隣商業地域もあります。この2つの違いは、日影規制の有無と風俗店営業許可の可否です。

近隣商業地域は比較的住宅地の近くに位置し、商業活動も主に生活用品の販売を行うような店舗が集まっています。

住宅地に住む住民の生活環境を守るため、近隣商業地域では日影規制がかけられています。また、パチンコ店やキャバクラなどの風俗営業店は許可されていません。

商業地域で建てられる建物

商業地域内で建てられる建物の種類は以下のとおりです。

• 事務所
• 店舗（風俗営業を含む）
• 飲食店
• カラオケボックス・ボウリング場・映画館などの娯楽施設
• ホテル・旅館などの宿泊施設（ラブホテルを除く）
• 幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・図書館などの教育施設
• 図書館・体育館などの公共施設
• 病院・老人ホームなどの健康福祉施設
• 戸建て住宅
• マンション・アパートなどの共同住宅
• 車庫・倉庫など
• 作業面積が150平方メートルを超えない小規模の工場

また上記以外の建物であっても、特定行政庁が用途地域における商業の利便を阻害しないと認めた場合や、公益上やむを得ないと認めた場合には建築が許可されます。

商業地域では建てられない建物

商業地域で建てられないのは比較的大きな工場です。作業面積が150㎡を超える工場や、火薬類、石油類、ガスなどの危険物を取り扱う施設については建築が許可されません。また小規模な工場であっても、周辺環境を悪化させる恐れがある工場は建てられません。

商業地域の建築制限

商業地域は他の用途地域に比べて規制がゆるいのが特徴です。

建築制限のひとつである延べ床面積の規制や日影規制・北側斜線規制が無く、容積率が大きいため、高層ビルや大型施設の建築も可能になっています。

◎商業地域の建ぺい率　80％

◎商業地域の容積率　200％～1300％

容積率について詳しくは以下のページをご参照ください。
あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

商業地域のメリットとデメリット

商業地域内の物件を取り扱う際には、商業地域のメリットとデメリットをよく見極める必要があります。お客様のニーズに合わない物件をご紹介しても、成約には結び付かないからです。

商業地域のメリット

商業地域は主要ターミナル駅周辺など交通アクセスの良い立地にあるため、通勤時間が短縮できるなど利便性に優れています。また商売をしている経営者が職住一体の暮らしをしたいときにも、商業地域に住居を構えるとメリットが得られます。

リタイア後の高齢者にとっても商業地域は暮らしやすい場所と言えます。買い物の便が良く、免許返納後の公共交通機関の利用もしやすくなっています。また病院や介護施設などが近くにあると、いざというときに困りません。

商業地域のデメリット

いろいろな建物が建築できる地域なだけに、住民にとって不適切な種類の建物も建ってしまう可能性があるのがデメリットです。

近所で風俗店などの営業が始まってしまうかもしれず、子育て中のファミリー世帯には敬遠される場合があります。

また、住民以外の不特定多数が集まる地域なため、治安の悪化や道路の混雑、騒音被害にあう可能性もあり、落ち着いた環境を求めている層にはニーズが合わないので注意が必要です。

まとめ

今回は用途地域のひとつである商業地域について解説しました。

商業地域は賑やかで各周辺施設へのアクセスが良く、利便性を重視したい買主様にはおすすめしやすいエリアです。反面、静かな環境で暮らしたいと希望している買主様には不向きなエリアと考えられます。

買主様の意向をヒアリングして、商業地域の物件が適切かどうかをよく考えながら物件のご提案をしましょう。

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