相談に来たお客さまが、売却予定の不動産の抵当権抹消登記について認識していなければ、後にトラブルになりかねません。事前に必要性や費用など、しっかり説明を行うことが大切です。

また、抵当権抹消登記の費用を抑えるために、司法書士に依頼せずに自分で手続きしたい人もいるでしょう。自分で抵当権抹消登記の手続きをしたいお客さまへ、不動産の専門家として適切に案内できると、お客さまも安心です。

ここでは、以下について解説します。

• 抵当権抹消登記とは何か
• 抵当権抹消登記が必要なタイミング、誰が手続きするのか
• 抵当権抹消登記の費用
• 抵当権抹消登記の手順と必要書類
• 抵当権抹消登記の注意点

抵当権抹消登記に関する幅広い知識を持ち、不動産売却の相談に来たお客さまへ適切な案内をできるようにしておきましょう。

抵当権抹消登記とは？手続きはいつ・誰がするのか

抵当権抹消登記とは、住宅ローン借入時に金融機関が設定した抵当権を登記簿から消すための手続きです。抵当権を外すと、不動産売却時に第三者へ所有権移転をしたり、不動産を担保に新たにローンを組んだりすることできます。

ここでは、抵当権抹消登記が必要なタイミングや、手続きをするべき人について解説します。

抵当権抹消登記が必要なタイミング

抵当権の抹消登記が必要なタイミングは、以下のとおりです。

• 住宅ローンを完済した時
• 不動産を売却する時
• 不動産を相続した時

特に、不動産売却時に抵当権抹消手続きをしなければ、買主側に迷惑がかかってしまいます。

お客さまの中には、住宅ローンを完済したら抵当権が自動的に外れると考える方もいるかも知れません。お客さまから不動産売却の相談を受けた際、抵当権抹消登記が必要なことをあらかじめ伝えておきましょう。

ちなみに、相続した不動産に残債があり、相続した方がローンを完済した場合は、抵当権抹消手続きの前に相続登記が必要です。相続登記とは、被相続人から相続人へ所有権を移転させる手続きです。

相続した不動産を売却したいお客さまの場合、手続きの流れに気をつけましょう。

抵当権抹消登記は誰が手続きする？

一般的に、抵当権抹消登記の手続きは、以下の3つのパターンに分かれます。

• 住宅ローン契約者が直接行う
• 住宅ローン契約者の家族（配偶者など）が代理として行う
• 司法書士に委任する

抵当権抹消登記は、住宅ローンの契約者が行うことも、代理や委任された人が行うことも可能です。

住宅ローンの契約者やその家族が手続きする場合、書類の取得や作成に手間がかかるため、事前に伝えておくことをおすすめします。

次の章で解説しますが、司法書士に委任する場合は別途費用がかかるため、事前にお客さまへ伝えておきましょう。

また、本来、抵当権抹消登記は金融機関（債権者）と住宅ローンの契約者（債務者）の間での手続きです。

抵当権を持っているのは金融機関のため、金融機関の許可なしに住宅ローンの契約者のみで手続きを完了させることはできません。

そのため、金融機関から住宅ローンの契約者への委任状を作成することで、手続きが可能となる点には注意が必要です。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、以下の通りです。

※登記情報提供サービス…登記情報提供サービスは、一時利用する方法と利用者登録をする方法があり、個人の登録には300円の登録料かかります。詳しくは登記情報提供サービスの公式サイトをご確認ください。

登録免許税

抵当権抹消登記には、登録免許税が課税されます。課税額は不動産1件につき1,000円です。

例えば、土地と建物に抵当権が設定されている場合、登録免許税は2,000円になります。

登記内容の確認費用

登記内容の確認費用は、抵当権抹消予定の不動産の登記内容を確認するための手数料です。

登記内容を確認するには、登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスで確認する方法があります。登記事項証明書を取得する場合、法務局の窓口で申請するよりも、オンラインで請求した方が手数料も安く済むため便利です。

登記情報提供サービスは、インターネット上で登記内容を確認できるサービスですが、こちらは閲覧のみです。

登記情報提供サービスの詳細は、公式サイトをご確認ください。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合、司法書士報酬が別途かかります。報酬額は全体の平均値として約15,000円前後ですが、司法書士によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

出典：抵当権抹消登記｜日本司法書士会連合会 司法書士の報酬

抵当権抹消登記の完了確認費用

抵当権抹消登記が完了した後、抹消されたかどうか確認するための手数料です。手数料の内訳は登記内容の確認費用と同じです。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順と必要書類

ここでは、お客さまが自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順と必要書類について解説します。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順

不動産売却をするお客さまが、自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順は以下の通りです。

1. 金融機関へ抵当権抹消書類を依頼し、決済日までに受領する
2. 売却する不動産を管轄している法務局を確認する
3. 抵当権抹消登記の申請書を記入する
4. 法務局へ必要書類を提出する
5. 登録完了証を受け取る

1．金融機関へ抵当権抹消書類を依頼し、決済日までに受領する

不動産売却の時、すでに住宅ローンを完済している人や、預貯金で完済できる人は決済前に抵当権抹消登記の申請ができます。

しかし、実際は決済日に買主から得た代金で住宅ローンを完済する人も多いでしょう。その場合、決済日までに抵当権抹消書類を受領して、決済日に手続きできるように、金融機関へ依頼します。

抵当権抹消書類の作成には数週間かかる可能性があるため、できるだけ早く、お客さまから金融機関へ確認してもらいましょう、

2．売却する不動産を管轄している法務局を確認する

お客さまが売却予定の不動産がある地域によって、法務局の管轄が異なります。法務局の管轄は、法務局公式サイト「管轄のご案内」から確認できます。

3．抵当権抹消登記の申請書を記入する

抵当権抹消登記の申請書は、法務局で入手または法務局公式サイトの「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。住所、名前、不動産の所在地など必要事項の記入が必要です。

法務局公式サイトでは記載例も公開されているため、お客さまから質問があった場合に案内してくださいね。

4．法務局へ必要書類を提出する

抵当権抹消登記の必要書類は、大きく分けて以下2種類です。

• 住宅ローンの契約者が記入する「抵当権抹消登記申請書」
• 金融機関が用意する「抵当権抹消書類」（詳細は次の章の表を確認してください。）

必要書類の詳細を確認したい場合、次の章で表にまとめています。必要書類の不足がないようにお客さまへ案内しましょう。

5登録完了証を受け取る

抵当権抹消登記が完了したら、登録完了証を受け取る必要があります。

登録完了証は、法務局の窓口での受取りまたは郵送・オンラインでの交付です。

抵当権抹消手続きの必要書類

抵当権抹消手続きの必要書類は以下の通りです。

• 登記済証または登記識別情報：抵当権設定時に法務局が発行した書類
• 代理権限証明書情報：金融機関が契約者に抵当権抹消手続きを委任するための書類
• 登記原因証明情報：金融機関が住宅ローンの完済を証明する書類
• 資格証明情報：金融機関の登記事項証明書が記載されている書類
  ※有効期限は発行から3カ月以内です。
• 抵当権抹消登記申請書：契約者が記入する書類
  ※法務局公式サイトの不動産登記の申請書様式についてからダウンロードできます。

抵当権抹消登記における注意点

ここでは、抵当権抹消登記に関する注意点を解説します。

抵当権抹消登記の必要書類を紛失した場合

抵当権抹消登記の必要書類は、再発行可能なものと再発行に別途手続きが必要なものがあります。

注意すべき書類は、登録済証または登録識別情報です。紛失の場合は別途手続きが必要になるため、お客さまへ注意喚起しましょう。

抵当権抹消手続きを長期間行わなかった場合

抵当権抹消手続きは、手続きが必要になった時にできるだけ早めに行うことをおすすめします。

特に、不動産売却時に手続きを行わないと、売却予定の不動産の抵当権を外せず、所有権移転登記を行えません。

また、住宅ローン完済後、抵当権抹消手続きを長期間行わないと、以下のようなデメリットもあるため、注意が必要です。

• 将来、不動産を担保に新規でローンを組めない
• 金融機関の登記情報が変更されて手続きが複雑になる

まとめ

今回は抵当権抹消登記に関する手続きや費用、注意点について解説しました。
どのような場合に抵当権抹消登記が必要で、手続きを行わないことのデメリットについてもご理解いただけたかと思います。

抵当権抹消登記に関する知識は、不動産売却事業を行う不動産会社が知っておくべき知識の一つです。

抵当権抹消登記の必要性や注意点などをしっかりお客さまへ案内し、お客さまが安心して不動産売却できるようにしましょう。

万が一、返済ができない状態になった場合、債権者は担保を換金することで債権を回収します。担保に関する権利としては「抵当権」「質権」のほか、「譲渡担保」も利用可能です。

そこで今回は不動産に関する「譲渡担保」について解説します。

譲渡担保とは

譲渡担保とは、債権者が保有する物（動産または不動産）を債務者から債権者に譲渡し、債務を全額弁済すると同時に債権者から担保を買い戻せる制度のことです。

所有権が債権者に移るものの、占有権は債務者に残すことができます。担保に入っている期間、担保になっているものを債権者から債務者に賃貸も可能です。

ただし、債務が弁済されない場合は担保が債権者に譲渡されます。

有効に利用できるケースは、「お金では弁済できないが、それ以外の不動産は持っている」といった場合です。

債権者と債務者の間で、とりあえず担保として債権者に譲渡するという形をとり、約束した日までに弁済できれば債務者が所有権を買い戻すことができます。

そもそも「担保」とは何か

「担保」とはお金を返せなくなった場合に備えて、代わりに渡す物のことです。金銭による返済ができないときは、返済にかえて債権者に権利や物を渡すことで弁済が行われます。

ひとくちに担保といっても物的担保・人的担保の2種類に分かれます。人的担保は保証人や連帯保証人など、申込者本人が返済不能になった場合に代わりに返済する人のことです。

物的担保は返済を保証できる物のことで、返済できない時はその物を換金することで債務を返済します。

担保は物的担保を指すことが一般的で、今回紹介する譲渡担保も物的担保の一種です。

不動産も譲渡担保の目的物

譲渡担保の目的物は大きく分けて「動産」「不動産」「債権・財産権」に分かれています。

不動産は質権や抵当権でも目的物にできますが、質権や抵当権を実行するためには民事執行法に則った煩雑な手続きが必要です。

質権・抵当権では手間がかかる分を加味して価格を低く見積もりされることがあります。

一方、譲渡担保では担保を売却する際に法的な手続きは必要ありません。

譲渡担保を設定するメリット

ここでは、譲渡担保ならではのメリットとして、以下の2つを紹介します。

• 債務者のメリット：担保物をそのまま利用できること
• 債権者のメリット：私的実行ができること

債務者のメリット：担保物をそのまま利用できること

債務者のメリットは、担保を債権者に渡す必要がないことです。

譲渡担保契約を交わした債務者は担保の所有権を債権者に譲渡することになりますが、担保物を従来のように使い続けることができます。

債権者のメリット：私的実行ができること

債権者にとってのメリットは、「私的実行が可能である」ということです。

抵当権・質権などの法的担保では担保権を実行する際に裁判所が関与する手続きが必要です。契約者同士で自由に行うことができないうえ、少なくない費用も発生します。

一方、譲渡担保は非典型担保とされていて、民法でこれといった決まりがありません。判例や実務上の慣習的に認められているため、裁判所を介さずに担保権を実行できます（私的実行）。

法的担保と比較して、債権者にとって有利な性質を持っているといえるでしょう。

譲渡担保と抵当権の違い

担保権のうち、譲渡担保と抵当権の違いをまとめると以下のとおりです。

抵当権とは債権者が住宅ローンなどで融資を行う際に、債務者の不動産に設定する権利のことです。

債務者が返済できなくなった場合は、債権者が担保として設定した不動産をもって弁済を受ける権利があります。抵当権を設定した不動産が返済のために競売にかかる場合、抵当権者はほかの債権者に優先して弁済を受けることができます。

抵当権は所有権も占有権も債務者が持ち続ける点が特徴です。一方、譲渡担保は債務者が使用を続けられる点は同じですが、譲渡担保では所有権が債権者に移る点で異なります。

また万が一、債務者が返済できなくなったケースでの担保権の実行について、譲渡担保は私的実行が可能です。

譲渡担保契約の注意点

所有権は移っても現物を債務者の手元に残せることは譲渡担保ならではのメリットです。しかし、「手元に残せる」という点が新たなトラブルを生む可能性もあります。

ここでは譲渡担保契約を行う前に知っておきたい注意点を解説します。

• 債務者が担保を譲渡する可能性がある
• ほかの債権者が担保を差し押さえてしまう可能性がある

債務者が担保を譲渡する可能性がある

譲渡担保は所有権が債権者に渡る一方で担保はそのまま利用し続けることができますが、債権者が債務者の担保をずっと監視することは不可能です。

目を離しているあいだに債務者が第三者に担保を譲渡したり、第三者に重ねての譲渡担保設定をしてしまったりする可能性もゼロではありません。

第三者が担保を譲渡するようなケースに備えて、債権者は譲渡担保契約と同時にすでに担保設定がなされたことを公示する「対抗要件」の手続きを行わなければいけません。

不動産であれば対抗要件は「登記」です。譲渡担保保存登記もありますが、債務の存在が登記で周囲に知られてしまうことから、一般的に所有権移転登記で行われます。

ほかの債権者が担保を差し押さえてしまう可能性がある

ほかの債権者がいた場合、譲渡担保契約で担保に設定された物について差押手続きが行われる可能性もあります。

差し押さえられた場合も登記で対抗要件を備えておくことで取り戻すことができます。

まとめ

今回は不動産に関する「譲渡担保」について、特徴やほかの担保権との違いを解説しました。

譲渡担保は「所有権は債権者に移る」「債務者は引き続き担保を持ち続けられる」という点が特徴です。

債務者にとっては担保を手元に残せる点がメリットであり、債権者にとっては万が一返済がされなかった際に私的実行が可能な点でメリットがあります。

この機会に譲渡担保の特徴や抵当権との違いを把握し、不動産取引に活かしてみてください。

関連リンク

【リンク】いえーる住宅研究所｜不動産業者のAI活用方法｜おすすめAIサービス5選

【リンク】いえーる住宅研究所｜業務効率化

恐らく「登記簿謄本を見たこともない」という方ばかりだと思います。

共同担保目録や抵当権といった権利関係は、不動産専門用語が複雑に並べられているので、難しい用語を理解するところから始めることになります。

この記事では、不動産売買に関する、不動産登記においての共同担保目録や抵当権などを分かりやすく説明します。

共同担保目録とは｜わかりやすく説明

不動産登記においての共同担保目録とは何かを分かりやすく説明します。

共同担保目録とは何かを理解するために、必要な抵当権を説明した後に共同担保目録を説明します。

抵当権とは

抵当権とは、お金の貸し借りで、借り主側の不動産を担保（たんぽ）として設定する権利のことです。

例えば、住宅ローンを組むときや、銀行からの借金の担保として土地や建物などの不動産に抵当権を設定します。

お金を借りた側が返済できなくなった場合、借り主側の不動産に抵当権が設定されていると、貸主が裁判所に申し立てて、担保になっている不動産を競売にかけます。

競売で売却した不動産のお金から、抵当権を持っている貸主が、優先的に貸したお金を回収できます。

抵当権は、登記簿謄本に記録されます。また、不動産登記は「一不動産一登記」が原則です。

共同担保目録とは

共同担保目録とは、一つの債権の担保に対して、複数の不動産を抵当権として登記記録する際に添付される目録のことです。

一つの債権の借金額が高い場合、共同担保として複数の不動産に抵当権を設定します。貸主側の担保額を確保するためです。

共同担保目録が含まれる登記簿謄本は4部構成

共同担保目録が記載されている登記簿謄本は4部構成になっています。

登記簿謄本とは、不動産登記の記録がまとめられた用紙に、法務局の印鑑が押された公的証明書のことです。

1. 「表題部」
2. 「権利部(甲区)」
3. 「権利部(乙区)」
4. 「共同担保目録」

の順番で記載されています。

記載内容は、不動産の状態や所有者情報、抵当権設定の有無は登記簿謄本を確認すれば把握できます。

登記簿謄本に記載されている内容と見方を記載される順番で説明します。

表題部の見方

画像引用：法務局 登記事項証明書(様式例：土地)

登記簿謄本の表題部には、不動産を特定するための基本情報が記載されています。

表題部は、土地と建物で記載されている項目が異なります。

■土地
不動産登記法第34条「土地の表示に関する登記の登記事項」による、土地の表題部に記載されている内容を説明します。

• 所在：土地が所在している市区町村が記載されています。
• 地番：土地固有の番号のことです。所在と地番で土地の場所を特定します。
• 地目：土地の使用用途のことです。宅地や山林、公園など23種類に分かれています。
• 地積：土地の面積のことです。
• 原因及びその日付[登記の日付]：土地が登記された原因とその日付のことです。
• 所有者：土地の所有者が記載されています。

建物
不動産登記法第44条「建物の表示に関する登記の登記事項」による、建物の表題部に記載されている内容を説明します。

• 種類：建物の仕様用途が記載されています。居宅や事務所、工場など23種類に分かれています。
• 構造：建物の構造が記載されています。構造は「構成材料、屋根の種類、回数」の順番です。
• 床面積：建物の各階における床面積が記載されています。

権利部（甲区）の見方

画像引用：法務局 登記事項証明書(様式例：土地)

登記簿謄本の権利部(甲区) には、所有権に関する内容が記載されています。過去から現在までの建物所有者が確認できます。

• 順位番号：建物の所有者として登記された順番が記載されています。
• 登記の目的：建物の所有権を登記した目的が記載されています。
• 受付年月日・受付番号：登記申請が出された年月日と、毎年1月1日から法務局で何番目に登記受付されたか記載されています。
• 権利者その他の事項：所有権の登記申請をした人の氏名や住所、原因が記載されています。

権利部（乙区）の見方

画像引用：法務局 登記事項証明書(様式例：土地)

登記簿謄本の権利部(乙区) には、所有権「以外」の権利に関する内容が記載されています。

権利部(乙区)を見れば、共同担保目録として抵当権が設定されているか確認できます。

• 原因：いつ誰がどんな理由で所有権以外の権利の登記申請したか記載されています。
• 債務額：貸し借りをした金額が記載されています。
• 利息借り：主が貸し主に支払う利息が記載されています。
• 損害額：借り主の返済が期日に間に合わない場合に発生する損害額が記載されています。
• 債務者：借り主の住所と名前が記載されています。
• 抵当権者：貸し主の住所と名前が記載されています。
• 共同担保：共同担保目録の番号が記載されています。

共同担保目録の見方

画像引用：法務局 登記事項証明書(様式例：土地)

共同担保目録には、抵当権が設定されている複数の不動産が記載されています。

• 記号及び番号：登記申請の受付をした番号が記載されています。
• 番号：抵当権が設定されている不動産に割り当てられた番号が記載されています。
• 担保の目的である権利の表示：債務の担保として抵当権が設定されている不動産の所在や地番、家屋番号が記載されています。
• 順位番号：登記が行われた順番です。若い順位番号の抵当権者が優先的にお金を回収できます。

共同担保目録がある場合は権利部（乙区）に番号が記載される

権利部(乙区)に共同担保の番号が記載されている場合、共同担保目録が添付されています。

共同担保の番号は、ひらがなと数字で割り当てられていて、共同担保目録の番号と符号しています。

一つの債権に対して複数の不動産に抵当権が記載されていない場合は、共同担保目録が添付されません。

共同担保目録における順位番号とは

共同担保目録に記載されている番号は、抵当権の順位を表しています。

抵当権が実行されて不動産が競売にかけられた場合、順位が若い抵当権者が優先的にお金を回収できます。

共同担保目録を手に入れる方法

共同担保目録は、大きく分けて3つの方法で入手できます。

• オンラインで登記簿謄本(登記事項証明書)を請求する方法
• オンラインで登記簿データをPDFで取得する方法
• 法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を請求する方法

オンラインで登記簿謄本(登記事項証明書)を請求する方法

法務局の「登記・供託オンライン申請システム」というオンラインサービス使って、登記事項証明書を取得できます。

①「登記・供託オンライン申請システム」にアクセス

②必要事項をオンライン上で入力する

③受け取り方法を郵送または窓口から選ぶ

オンライン上で登記簿データをPDFで取得する方法

法務局の「登記情報提供制度」というサービスがあります。このサービスを使って、オンライン上で登記簿データをPDFで取得できます。

①「登記情報提供サービス」にアクセス

②必要事項をオンライン上で入力する

③登記情報をPDFで取得する

法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を請求する方法

登記所または法務局の証明センター窓口でも、登記事項証明書を取得できます。

①法務局の窓口に直接出向く

②登記事項証明書交付請求書を窓口で入手する

③必要事項を記入して、窓口で登記情報を取得する

取得する際の注意点

登記事項証明書を取得する際に注意点があります。

「共同担保目録が必要」と指定しないと、目録が添付されていない登記事項証明書が発行されてしまいます。

オンラインや窓口で取得する際には、共同担保目録を「要」にして請求してください。共同担保目録を請求しても料金に変更はありません。

不動産を売買する前に共同担保目録（抵当権）の抹消が必要

不動産を売買する前に共同担保目録(抵当権)の抹消が必要です。

売買はできますが、抵当権がついている不動産は買われにくいからです。また、抵当権がついたままだと、不動産の売買契約がスムーズに進まなくなります。

また、債務の残額がある場合は、金融機関と返済時期や返済方法を決めておきましょう。

債務の返済が完了している場合、登記事項証明書に記載されている抵当権は自動で抹消されません。法務局で抵当権抹消登記手続きをおこなう必要があります。

抵当権抹消登記に必要な書類と手続き

抵当権抹消登記は必要書類を揃えて、法務局で手続きをおこないます。

申請者が用意するものは、抵当権抹消登記申請書のみです。

金融機関が用意するものは複数あります。

• 弁済証書
• 登記済証または登記識別情報
• 登記事項証明書
• 委任状

申請書が用意する「抵当権抹消登記申請書」は法務局にあります。または、法務局のホームページからダウンロードして事前に準備できます。

この記事も読む

抵当権抹消登記とは？費用から手順まで必要な知識を徹底解説

抵当権抹消登記申請書

画像引用：法務局 抵当権抹消登記申請書

抵当権抹消登記申請書とは、土地や建物に設定された抵当権の抹消登記を申請する書類です。

法務局のホームページから申請書をダウンロードして、パソコンまたは手書きで記入します。

しかし、個々のケースによっては記載が異なります。訂正方法にも決まりがあるので、事前に司法書士や法務局に確認してください。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、債務の完済後に金融機関が用意する「弁済証書」です。

登記原因が登記官にわかるように、抵当権抹消登記申請書と合わせて登記原因を証明する書類の提出が必要です。

登記識別情報・登記済証

登記識別情報または登記済証とは、抵当権設定登記の際に交付される「登記識別情報通知」や登記済であることが証明できる「抵当権設定契約書」のことです。

金融機関に本人確認のため登記識別情報を預けますが、債務を完済すると返却されます。

会社法人番号

会社法人等番号とは、金融機関の商号や代表取締役の名前が書かれた資格証明書です。

以前は抹消するための書類に、資格証明書の添付が必要でした。

ただ、平成24年11月から、抵当権抹消には会社法人等番号のみ記載で問題ないです。

会社法人等番号は、債務の完済後に金融機関から郵送されます。

委任状

抵当権抹消登記は、原則、抵当権者と共同申請です。ただし、抵当権者である金融機関が、登記申請を委任するための委任状を発行すれば、登記申請は借り主のみでおこなえます。

まとめ

抵当権とはなにか、共同担保目録とはなにか、登記簿謄本(登記事項証明書)の内容や見方、抵当権抹消登記について紹介しました。

最後に記事内容の中で重要なポイントをおさらいします。

1. 抵当権とは、お金の貸し借りで、借り主側の不動産を担保(たんぽ)として設定する権利のことです。
2. 共同担保目録とは、一つの債権の担保に対して、複数の不動産を抵当権として登記記録する際に添付される目録のことです。
3. 共同担保目録の見方は「記号及び番号」「担保の目的である権利の表示」「順位番号」
4. 登記簿謄本(登記事項証明書)は4部構成になっていて、オンラインや窓口で取得できます。
5. 債務を完済した場合、登記簿謄本(登記事項証明書)に記載されている抵当権は自動で抹消されません。法務局で抵当権抹消登記手続きをおこなう必要があります。
6. 不動産の抵当権抹消登記するためには手間と時間がかかります。
7. 不動産売却前に抵当権抹消ができない場合、買い主が見つからず売買契約が遅れてしまう可能性があります。

不動産売買に関する内容を理解しやすくするために、上記でご紹介した6つの重要なポイントは憶えておきましょう。

関連するオススメ記事

• 固定資産税の起算日は1月と4月の2通り｜日割り精算(計算)も詳しく紹介
• 不動産を夫婦の共有名義で所有する際の注意点｜単独名義から共有名義に変更する方法や贈与も解説

抵当権という言葉を聞いたことはあっても、具体的にはわからない人は少なくないのではないでしょうか。

似た言葉に根抵当権といったものもあります。

そこで、抵当権設定登記とは何か、費用や手続きなどについて解説していきます。

抵当権設定とは

抵当権設定とは、住宅ローンなどの融資を受けるときに返済が滞ったときに備えて、金融機関が建物や土地に担保権を設定することをいいます。

不動産取引では、住宅ローンを借り入れるにあたって、お金を借りる債務者が金融機関と抵当権設定契約を結び、抵当権設定を行います。

抵当権とは何か、設定登記とは何か解説していきます。

抵当権とは

抵当権とは、借り入れの際に担保として設定できる権利をいいます。

民法上で抵当権の対象にできるのは、土地や建物の不動産、地上権、永小作権のほか、特別法によって抵当権の対象にできる物もあります。

抵当権は目的物を質屋に預ける質権と異なり、土地や建物などの目的物を利活用する使用収益を継続できることが特徴で、債務者がそのまま居住したり、賃貸運用をしたりすることが可能です。

お金を貸している債権者は、債務者からの返済が滞ったときには、担保である不動産を競売にかけて貸し付けた資金の回収に充てることができます。

また、抵当権が設定されたローンは有担保ローン、抵当権が設定されないローンは無担保ローンと呼ばれています。

設定登記とは

設定登記とは、所有権以外の権利を公に明確にするため、登記することをいいます。

設定登記には抵当権を明確にする抵当権設定登記のほか、根抵当権設定登記や地上権設定登記、地役権設定登記、賃借権設定登記があります。

抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、住宅ローンなどの借り入れをするときに、土地や建物を担保権を設定して登記することをいいます。

また、登記とは権利関係を公に明確にするために、一定の事項を法務局の管理する登記簿に記録することです。

登記には不動産登記のほか、商業登記や船舶登記といった種類があります。

抵当権設定者とは

抵当権設定者とは、お金を貸す債権者に対して、担保となる財産を差し出した人をいいます。
抵当権設定者はお金を借りた債務者と同一のケースと、第三者のケースがあります。

第三者が抵当権設定者の場合は物上保証人とも呼ばれています。

たとえば、AさんがBさんからお金を借りて、Aさんの土地を担保とした場合、Aさんは債務者であるとともに抵当権設定者でもあり、Bさんは債権者です。

一方、AさんがBさんからお金を借りるときに、Cさんの土地を担保とした場合には、Aさんは債務者、Bさんは債権者、Cさんは抵当権設定者になります。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権は、借り入れの際に土地や建物を担保に設定する権利で、全額返済したら抵当権を抹消します。

一方、根抵当権を設定すると、不動産の担保価値から算出した、貸し出せる上限額の極度額の範囲内で、借り入れや返済を繰り返し行える点が異なります。

根抵当権の特徴

根抵当権は繰り返し借り入れをするときにも、一度、根抵当権設定登記を行えばよいため、設定登記費用が節約できることがメリットです。

根抵当権を設定するのは、企業が事業資金の融資を受けるにあたって、所有する不動産に設定するケースが多く、経営者の不動産に設定することもあります。

一般の消費者が根抵当権を設定して融資を受けることは少なく、自宅を担保にして生活資金を借り入れて、死亡時に売却して一括返済するリバースモーゲージなどのケースに限られています。

根抵当権を抹消するには完済したうえで、当事者双方が合意することが必要です。

根抵当権設定の登記費用

根抵当権設定登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士費用です。

印鑑証明書は申請に必要であり、登記事項証明書は登記が完了した後に取得します。

• 登録免許税…極度額 × 税率0.4％
• 司法書士費用…3万円～5万円程度、極度額や担保物件の数に応じて設定されることが多い
• その他の費用…印鑑証明書300円程度、登記事項証明書600円

たとえば、極度額5,000万円、司法書士費用4万円の場合、登記費用は以下になります。

5,000万円 × 0.4％ + 4万円 + 900円 = 20万900円

抵当権設定登記が必要になる理由

抵当権設定登記の申請が必要になるのは以下のケースです。

それぞれについて、抵当権設定が必要になる理由について解説していきます。

＜抵当権設定登記が必要になるとき＞

• 住宅ローンを組みたいとき
• 住宅ローンの借換えをしたいとき
• 不動産投資をするとき
• 不動産を担保にして融資を受けたいとき

住宅ローンを組みたいとき

マイホームを購入するときには、全額自己資金で用意できる人は限られ、住宅ローンの借り入れを行うのが一般的です。

通常、銀行などの金融機関で住宅ローンを組むときには、購入する不動産に抵当権を設定します。

住宅ローンの借換えをしたいとき

住宅ローンの借換えとは、新しい住宅ローンを借りて、借り入れ中の住宅ローンの残債を一括返済することをいいます。

借り入れ中住宅ローンよりも金利の低い住宅ローンに借換えができれば、金利負担を減らすことが可能です。

住宅ローンの借換えでは、借り入れ中の住宅ローンの残債を新しい住宅ローンで全額繰り上げ返済し、同日に抵当権抹消登記と新しい住宅ローンを借り入れる金融機関の抵当権設定登記を行います。

不動産投資をするとき

マンションの一室や、アパートやマンション1棟を取得して不動産投資を行うとき、金融機関から投資用物件に利用できるアパートローンを借り入れるのが一般的です。

通常、銀行などの金融機関から、投資用物件の購入に利用できるアパートローンを借り入れるときには、購入するアパートやマンションに抵当権を設定します。

企業が不動産を担保にして融資を受けたいとき

企業が無担保で金融機関から融資を受けるときには、通常、過去の事業実績をもとに審査が行われます。

不動産を担保にすることで、事業内容や事業実績のほか、不動産の担保価値も勘案されるため、無担保ローンよりも高額な融資を受けやすく、使途が限定されない、返済期間を長くとれるといったメリットがあります。

たとえば、起業するのに開業資金が足りない、決算内容が厳しいといった状況で無担保ローンでの借り入れが難しい場合も、借り入れがしやすくなります。

そのため、企業や経営が所有する不動産に抵当権を設定して、事業資金などの融資を受けるケースがあるのです。

抵当権設定登記にかかる費用

司法書士に委託して抵当件設定登記の申請を行うには、以下のような費用がかかります。

＜抵当権設定登記にかかる費用例＞

債権額4,000万円で登録免許税の税率0.4％、司法書士費用4万円、その他の費用として、印鑑証明書300円、登記事項証明書600円の場合

• 登録免許税：16万円
• 司法書士費用：4万円
• その他の費用：900円
  合計：20万900円

抵当権設定登記にかかる費用の各項目について解説していきます。

登録免許税

抵当権設定登記には登録免許税がかかります。

抵当権設定登記の場合、登録免許税は一律ではなく、債権額に対して税率は0.4％です。

たとえば、債権額が4,000万円の場合は16万円になります。

登録免許税については次の章で詳しく解説していきます。

関連記事：登録免許税とは｜不動産登記にかかる税金の計算と軽減措置について

司法書士費用

抵当権設定登記は司法書士に委託するのが一般的です。

司法書士費用は、司法書士事務所によって異なり、債権額や担保となる不動産の物件の数によって決められています。

たとえば、債権額5,000万円までの司法書士報酬は、3万1,000円のところもあれば、4万円のところもあります。

その他の費用

その他に細かい費用として、以下の費用がかかります。

• 印鑑証明書の発行手数料…300円程度
• 登記事項証明書の発行手数料…窓口申請は600円、オンライン申請は郵送500円、登記所や法務局証明サービスセンターでの受け取りは480円

抵当権設定登記の申請には、市区町村で発行する印鑑証明書が必要なため、発行手数料がかかります。

また、抵当権設定登記の完了後には登記事項証明書を取得するため、発行手数料が発生します。

抵当権設定登記にかかる費用は、「不動産の抵当権設定費用と登記方法｜借入金額で変わるコストと司法書士報酬」で詳しく解説しています。

抵当権設定登記の登録免許税について

抵当権設定登記に必要な費用として取り上げた登録免許税には、軽減税率も設けられています。

登録免許税とは何か、また納付の手続き方法などについて解説していきます。

登録免許税とは

登録免許税は、不動産登記のほか、会社や個人の商業登記、船舶や航空機などの登記を行う際に課税される税金です。

不動産登記では所有権保存登記や所有権移転登記などの登録免許税は、不動産の価額に税率をかけて算出しますが、商業登記の合名会社や合資会社、あるいは支店の設置の登記などのように、1件につき税額が設定されているものもあります。

抵当権設定登記の登録免許税軽減の適用要件

抵当権設定登記の登録免許税の基本的な税率は0.4%ですが、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の要件を満たすと、軽減税率の0.1％の適用を受けられます。

要件は、新築住宅の場合は、「住宅の床面積が登記簿面積で50m²以上」、「自己居住用の住宅」、「取得から1年以内の登記」の3つです。

中古住宅の場合は、「マンションなどのど耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外のものは築20年以内」という要件もありますが、建築士などから新耐震基準に適合していることが証明され耐震基準適合証明書の発行を受けているケースや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているケースなどは適用されます。

ただし、抵当権設定登記の登録免許税軽減は時限措置であり、2022年3月31日までに取得したケースに限られます。

また、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の要件について、国税庁では以下のようにNo.7191 登録免許税の税額表に内容が記載されています。

画像引用：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

登録免許税の手続き方法

抵当権設定登記などの登録免許税の納付方法は、現金で納付する方法とオンライン申請で納付する方法のほか、税額が3万円未満の場合は登記申請書に収入印紙を貼付する方法で支払うことも可能です。

ただし、実務上は3万円を超える場合も収入印紙で支払われているケースもあります。ここでは、現金で納付する方法について解説していきます。

＜必要書類＞

• 領収済通知書（納付書）

＜納付方法＞

1. 税務署または一部の金融機関で領収済通知書（納付書）を入手します。
2. 領収済通知書（納付書）に必要事項を記入した後、銀行や郵便局などの日本銀行歳入代理店、あるいは税務署に提出し、登録免許税を現金で支払います。
3. 領収済通知書（納付書）の3枚目の領収書が交付されますので、登録免許税納付用台紙に貼付します。登録免許税納付用台紙はA4の白紙で構いません。
4. 登記申請書、登録免許税納付用台紙、添付資料の順で重ねてにホチキスで留めて、登記申請書と登録免許税納付用台紙の間の綴り目の1箇所に、登記申請書に使用している印鑑で契印します。

抵当権設定登記の必要書類

抵当権設定登記の手続きに必要な書類や必要なものは以下の通りです。

＜必要書類・必要なもの＞

• 抵当件設定契約書（金融機関が用意）
• 不動産所有者の実印
• 権利証（登記済証または登記識別情報通知）
• 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
• 身分証明書（運転免許証など）

権利証は購入と同時に抵当権設定登記を行う場合は不要になります。

抵当権設定登記手続きの流れ

抵当権設定登記の手続きは以下の流れで行います。

1. 抵当権設定契約の締結
2. 必要書類を揃える
3. 登記申請
4. 登記事項証明書の取得

1. 抵当権設定契約の締結

金融機関と金銭消費貸借契約を結んだ後、不動産に対して抵当権を設定することを合意する抵当権設定契約を結びます。

2. 必要書類を揃える

前述の抵当権設定登記に必要な書類などを揃えます。
必要書類について詳しくは「抵当権設定登記の必要書類」をご確認ください。

3. 登記申請

不動産の所在地を管轄している法務局で、窓口申請や郵送などの方法で登記申請を行います。登録免許税の支払いも必要であり、現金納付の場合は事前に支払いをしておきます。
インターネットでの申請はほぼ司法書士しか使えないため、司法書士に依頼すれば可能です。

4. 登記事項証明書の取得

法務局で登記事項証明書を取得し、抵当権者である金融機関に提出します。

手続きを買主が行うのは可能だが、注意が必要

抵当権設定登記の手続きを買主がすることは可能です。

ただし、新築マンションやリノベーション済みマンション、建売住宅などの売買では、売主が指定する司法書士が行うのが一般的です。また、金融機関が司法書士を指定することも多いです。

特に金融機関などの指定がない場合、買主が自分で抵当権設定登記を行うことも選択肢にはなりますが、手続きが煩雑であり、ミスをしてしまった場合には金融機関から損害賠償請求をされる恐れもあります。

そのため、抵当権設定登記は司法書士に依頼するのが望ましいです。

まとめ

抵当権設定登記は、マイホームの購入で住宅ローンを借り入れるときや借換えるときなどに、金融機関かが不動産を担保にすることを法的に明確にするために行われるものです。

抵当権設定登記を行う前に抵当権について理解しておき、住宅ローンを完済した際には抵当権抹消登記が必要となることも覚えておきましょう。

しかし、登記といっても様々な種類があり、内容や意味を十分に理解している方は多くありません。

今回は、登記簿謄本や不動産登記の種類についてわかりやすく説明します。

登記とは

登記とは、権利の内容や関係などを一般に明らかにするために設定された制度のことです。

不動産登記の他に、商業登記、法人登記、船舶登記など様々な種類の登記があります。

不動産登記は、入手した土地や建物の所有者をはっきりさせるためのものです。登記を行うと、法務局が管理する公の帳簿に情報が記載されます。情報は一般公開されていて、手数料を支払うことで誰でも閲覧でき、登記内容が記載された登記簿謄本の交付を受けることもできます。

登記簿謄本の見方

登記簿謄本（登記事項証明書）は、1つの不動産ごとに1つ作成されます。

「表題部」「権利部（甲乙）」「権利部（乙区）」の3つに分かれています。

土地は1筆（1つの土地の単位）ごとに、建物については1戸ごとに登記がされています。

不動産登記の目的

不動産登記は、土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを登記簿に記載し、一般公開することにより権利関係等の状況が誰でも分かるようになっています。これにより、取引を円滑に行い、安全性を確保する役割を果たしています。

登記するかどうかは個人の判断に委ねられますが、一般的には登記されることが大半です。不動産登記法において不動産は登記した者への所有権を認めているからです。

権利部分（所有権や抵当権の設定）に関しては登記の義務はありませんが、表題部の登記に関しては登記申請が義務付けられています。

表題登記はまだ登記されていない建物や土地の登記で固定資産税にも関わるので、不動産の状況を不動産取得から1カ月以内に登記する必要があります。怠った場合、10万円以下の過料が設定されています。

不動産登記の種類

不動産登記の種類は以下のとおりです。

新築で必要な登記

売買・贈与・相続で必要な登記

住宅ローンで必要な登記

その他の登記

不動産登記の代理申請にかかる費用の目安

まとめ

今回は、登記簿謄本や不動産登記の種類と内容について、わかりやすくまとめてみました。

不動産営業として、不動産登記の種類や内容を理解しておくことは必須です。不動産登記はお客様の大切な財産を守る上で重要な役割を担っています。

お客様が不動産を購入、売却、または相続された場合に、どのタイミングで、どの種類の登記が必要かを的確にお伝えできるように日頃から確認しておきましょう。

「差押」は、不動産の持主様が住宅ローンを返済できないときや、債務不履行に陥ったときに生じます。ネガティブな状況のため、差押不動産についての業務を担当する場合には、宅建業者は難しい対応を迫られることもあるでしょう。

また、差押不動産を商品として取扱う機会も考えられます。

そこで今回は、不動産の差押についてご説明します。

不動産の「差押」とは

「差押」とは、債務者が債務不履行に陥った場合に、裁判所や行政が債務者の財産である不動産などを確保し、債務者の不動産に関する権利を没収することです。

差押えた不動産は「競売」や「公売」によって現金に換価し、債権者に配当することで債権を回収させたり、税金の滞納分を徴収したりします。

不動産の「差押」3つのパターン

差押には、大きく分けて3つのパターンがあります。

ローン返済の遅滞（抵当権の行使）

抵当権とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、契約時に指定した債務者の財産を差押えることができる権利です。実際に債務者が債務不履行となった際には、債権者は裁判所に申し立て、抵当権を行使することができます。

裁判による判決や和解（強制執行）

裁判の判決や和解により金銭の支払いや不動産の明渡しが決まっているにもかかわらず、その債務を履行しなかった場合に、債務名義を有する人（債権者）の請求により、裁判所が強制的に差押を行います。

税金や社会保険料の滞納

税金や社会保険料の滞納が起こった場合、行政や自治体が滞納者の財産である不動産を差押えることができます。行政が差押えた不動産を換価するときには、「公売」によって行います。

「抵当権行使」と「強制執行」の違い

「抵当権の行使」と「裁判による強制執行」は、どちらも債権者からの申し立てにより、裁判所が強制的に差押を行うものです。この2つの違いは、「債務名義」が必要かどうかにあります。

「債務名義」とは、執行機関（裁判所など）の強制執行によって実現されるべき債権の存在と範囲、債務者・債権者を証明する公的文書です。

「抵当権の行使」による差押の場合、債権者が抵当権を持っていれば、債務名義を提示することなしに差押を実行させることができます。

一方、裁判や和解による「強制執行」は、債務名義によって債権を証明することで差押が行われます。

差押・競売の流れ

差押と競売は、以下のような流れで行われます。

1. 債権者が差押を申立てる
2. 法務局が差押登記を行う
3. 債務者に差押の通知が届く
4. 裁判所が競売の準備をする
5. 競売情報が公開される
6. 買受希望者が入札・落札する
7. 裁判所が所有権移転登記を行う
8. 債務者は不動産を明け渡す
9. 債権者に売却金が配当される

①差押の申立て

差押を実行するには、債権者（金融機関など）が裁判所に申立てを行います。差押（不動産執行）の申立ては、不動産の所在地を管轄する地方裁判所にて、書面により行います。

◆差押の申立ての必要書類

• 競売申立書
• 不動産登記事項証明書（発行後1か月以内）
• 債務名義（強制執行の場合）
• 公課証明書または評価証明書
• 住民票 など

②差押登記

債権者の申立てが認められると、裁判所は不動産差押（不動産執行）開始を決定します。そして、管轄法務局に嘱託して、不動産登記簿に「差押」登記を行います。

③差押・競売開始通知

差押開始を決定すると、裁判所は債務者に対して「競売開始決定通知」を送付します。

④競売の準備

裁判所は、差押えた不動産を競売により売却するために、「売却基準価額」を設定します。また、買受希望者が閲覧するための「競売情報3点セット」を用意します。

◆競売情報3点セット

1. 現況調査報告書…土地の地目・建物の種類・構造など不動産の現況、不動産の写真、現在の占有者とその権利など
2. 評価書…競売不動産の周辺環境や評価額、不動産の図面など
3. 物件明細書…引き継ぐ必要のある賃借権などがあるか、土地または建物のみの買受けが可能かなど

⑤競売情報の公開

競売の準備が整ったら、裁判所が売却の日時・場所・売却方法を決定し、「不動産競売物件情報サイトBIT」にて競売情報を公開します。その他、地方によって住宅情報誌や新聞に広告を掲載する場合もあります。

⑥入札・落札

買受希望者は、競売情報に記載された保証金を納付し、入札書にて希望買受価格を提示します。入札期間が終わった段階で最高額を提示した入札者が落札します。ただし、裁判所が設定した売却基準価額の80%以上の金額でなければ、認められません。

⑦所有権移転登記

所有権移転登記が行われ、所有権が落札者に移転します。手続きは裁判所が行い、登録免許税などの登記費用は落札者が負担します。

⑧不動産の明渡し

売却された不動産に占有者がいる場合、占有者に居住権がなければ、新しい所有者から退去を請求できます。占有者が退去請求に応じない場合には、購入後6ヵ月以内に執行裁判所に申立てを行い、「引渡し命令」を出してもらいます。引渡し命令があれば、執行官に「強制退去手続き」の申立てを行うことができます。

⑨売却金の配当

法律上の優先順位に従い、裁判所が債権者へ売却金額を配当します。

「差押」の不動産登記

裁判所が差押を決定すると、法務局を通じて差押登記が行われます。差押登記とは、当該不動産が差押られたことを記載するもので、「権利部（甲区）」欄に記載されます。

◆差押登記の内容

• 登記の目的・原因…差押
• 受付年月日・受付番号
• 順位番号
• 権利者その他の事項…差押を行った行政・自治体名（債権者として）

「仮差押」とは

「仮差押」とは、正式な差押が完了するまでの間に債務者が不動産を売却処分しないよう、先行して行う登記です。差押手続きは数ヵ月程度かかるため、債権者は仮差押を申立てることができます。

「参加差押」とは

税務署や地方自治体が租税滞納者の財産を差押るときに、すでに他の行政などによって差押が行われていた場合に、重ねて差押を行うことを言います。登記簿の「権利部（甲区）」欄に「登記の目的・原因」として記載されます。

「差押不動産」の取扱い方

賃貸不動産が差押を受けたら

賃貸不動産差押を受けた場合、裁判所から借主様のもとへ「債権差押命令」という書面が送付されます。債権差押命令が下されると、借主様は「第三債務者」として扱われ、以降は家賃を支払わないよう求められます。

ただし、すでに支払い済みの家賃については、具体的な指示がない限り裁判所から問題にされることはないでしょう。

また、「債権差押命令書」には、現在の契約と賃料の支払い状況を確認するための「陳述書」が同封されています。借主様はその「陳述書」に必要事項を記載し、裁判所に返送しなくてはいけません。

差押えられた賃貸不動産は、競売に出され落札される可能性があります。そして、抵当権の行使による差押・競売であれば、債権者から退去請求されれば、6ヵ月以内に引き渡さなければいけないとされています（電子政府の総合窓口e-Gov｜民法第395条）。

ただし、強制執行や仮差押登記以前からの入居者は、落札者の権利と対抗できるとする判例もあります。

差押の解除方法

差押を解除するためには、債務者が債権者に対して残債務を一括返済する必要があります。ローン返済の遅滞であっても、一度差押を受けると、それまでのような分割による返済はできなくなります。

ただし、債権者との交渉次第では、今後の返済計画と債務履行の確実な見通しを示すことにより、引き続き分割返済に応じてもらえる場合があります。

また、債務者が自己破産の申立てを行うことで、差押が中止または失効される場合があります。

関連法の理解と丁寧な対応が大切

差押は法的措置であるため、差押不動産を取扱う可能性のある宅建業者は、関連法について十分理解しておく必要があります。専門的な対応が求められるケースには、弁護士などの専門家との連携も大切です。

お客様が差押にあってしまった場合には、難しい業務の中でも、今後の生活をサポートできるよう丁寧に対応したいものです。

抵当権の設定は不動産業者の実務に広く関わるので、方法やコストなどを確認しておきましょう。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関など）が債務者（借り手）の不動産を競売にかけて残債務を回収できる権利のことです。

対象不動産に抵当権が設定されたことを登記簿に記載する手続きを「抵当権設定登記」と言います。

また、抵当権を持つ債権者を「抵当権者」、抵当権を所有不動産に設定する債務者を「抵当権設定者」と言います。

抵当権設定登記の方法

「抵当権設定登記」はいつ必要か

不動産の購入の際に金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合に、抵当権設定登記が必要です。

通常、融資実行日（＝融資契約締結日）にまとめて行われ、実際の手続きは金融機関が手配した司法書士が担当するのが一般的です。そのため債務者となる借り手は、当日までに必要書類などの準備をします。

「抵当権設定登記」の方法

抵当権設定登記を行うには、対象不動産の所在地を管轄する法務局で必要書類を提出し、申請手続きをします。窓口での手続きの他、郵送でも可能です。

郵送の場合は、封筒に必要書類を入れた後、表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で送付します。法務局にて手続きが行われたら、「登記完了証」「登記識別情報」が返送されてきます。

ただし、抵当権設定登記の手続きは、金融機関側が依頼した司法書士が行うケースがほとんどです。借り手自身が行うことも法的には可能ですが、金融機関が認めてくれないことが多いでしょう。借り手側の不備で正しく抵当権の設定が行えないと困るからです。

「抵当権設定登記」手続きの必要書類

◆融資利用者（抵当権設定者）が用意する書類

• 登記済証、または登記識別情報通知
• 実印（認印不可）
• 印鑑証明書（3ヵ月以内に発行されたもの）
• 本人確認書類（パスポート・運転免許証など）

◆金融機関（抵当権者）が用意する書類

• 登記原因証明情報、または抵当権設定契約証書
• 印鑑（認印可）
• 本人確認書類（パスポート・運転免許証など）
• 登記委任状

「抵当権設定登記」の費用

抵当権設定登記には、次のような費用がかかります。

1. 登録免許税
2. 収入印紙代（「抵当権設定契約書」作成用）
3. 司法書士の報酬

①登録免許税

登記手続きを行う際に課税される税金です。抵当権設定登記の場合は、以下の計算で税額が決定されます。

◆特別減税措置

登録免許税は令和2年3月31日まで、一定の条件を満たせば税率が0.1%（通常の1/4）になる軽減税措置を適用できます。

【軽減税措置の適用条件】

• 抵当権の対象不動産が以下の住宅である
• 床面積が50㎡以上である
• 借り手自身の居住用住宅である
• 新築または取得後1年以内である
• 中古住宅の場合、築年数が一定以内（木造なら築20年以内、耐火建造物なら25年以内）であるか、または一定の耐震基準を満たすと証明されている

②収入印紙代

収入印紙代は、各種契約書の作成にかかる税金です。

抵当権設定契約書や金銭消費貸借契約書にかかる収入印紙代は、借入金額により以下の通りです。

③司法書士の報酬

司法書士へ支払う報酬は、それぞれの司法書士や事務所が独自に設定しています。そのため、司法書士報酬の相場は、3～20万円程度とかなり開きがあります。

ただし、報酬に登記手数料以外の実費が含まれるかどうかが各事務所によって異なります。必要書類の取得費用や事前調査費などを含めて、トータルでいくらになるかを確認することが大切です。

抵当権設定にかかる費用は総額で確認する

実際の抵当権設定登記の手続きは、金融機関が依頼した司法書士に任せることになります。

そのため、買主様と共に確認が必要なのは、司法書士の報酬を含む抵当権設定にかかる諸費用です。

本文でご紹介した点に特に注意し、金融機関に相談するようにしましょう。

宅建業者が不動産取引を担当する際、物件調査の資料として「登記簿謄本」はとても有益です。今回は、その中の「権利部（乙区）」についてご説明します。

「権利部（乙区）」には、所有権以外の権利（抵当権・根抵当権・賃借権など）について記載されています。

宅建業者が「乙区」の記載を調査する場合、①権利関係者の優先順位、②現在の所有者の財務力（売却・資金運用の安全性など）を確認します。

「乙区」の各項目を読み解く

それでは、「乙区」の各項目の詳しい記載内容とその読み解き方をご説明します。

◇順位番号

登記申請の順に番号が付与されます。

◇登記の目的

「乙区」の登記の目的には次の3つがあります。

◇権利者その他の事項

登記の目的の詳細内容が記載されます。

• 設定年月日
• 債権額または極度額
• 損害金
• 債務者の住所・氏名
• 抵当権者または根抵当権者の住所・氏名　など

「乙区」の確認ポイント

「乙区」の記載内容から確認したいポイントは以下の通りです。

①「権利関係者の優先順位」… 順位番号・設定年月日などにより確認。

→ 税金や保険の滞納がある場合、法定納期限により自治体など債権者の順位が決まります。（国税徴収法第8条・地方税法第14条）納付書や債権者へのヒアリングで確認しましょう。

②「現在の所有者の財務力」… 抵当権・根抵当権の設定内容・残債務額・借入可能額などにより、債務超過になっていないかなど、資金運用の安全性を確認。

→ 所有者（売主様）の返済予定表・残債務証明書などで、現在の債務額を確定します。

抵当権・根抵当権設定の物件を賃貸で貸す場合

抵当権・根抵当権が設定された不動産が競売などで処分された場合、賃借人は競落人（競売物件を買い受けた人）に対抗できませんので、物件を明け渡さなければなりません。

しかし、競落人の買受日から6か月間は退去を猶予されます。（民法395条）

担当した宅建業者は、その旨を「重要事項説明」において賃借人にする必要があります。

万が一の場合のトラブルを避けるためにも、借り手であるお客様に必ず伝えるようにしましょう。