マンションは集合住宅であり、複数の家庭が快適に過ごすためにはルールが必要です。そのために作られるのが「マンション管理規約」になります。

具体的にどう決められるのか、内容や違反についても確認していきましょう。

マンション管理規約とは

管理規約とは、それぞれのマンションが持つ管理や使用に関するルールを定めたものです。

マンションの構造や立地、規模は様々なので、管理規約の内容もマンションごとに異なります。

しかし、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」に従うことが前提になっているため、自由に内容が決められる訳ではありません。

標準管理規約の種類

「マンション標準管理規約」は、マンションの管理規約を決める際のひな形として国土交通省が作成したものです。これを元に、それぞれのマンションの状況に合わせて管理規約が作られることになります。

標準管理規約にはマンションのタイプに合わせて3つの種類があります。「単棟型」「団地型」「複合型」です。

「単頭型」は最も一般的な、一つの敷地の中に住宅専用マンションが一棟建っているタイプを想定しています。

単棟型は建物が一棟だけなので共有部の使い方なども設定しやすく、標準管理規約の基本とされています。

「団地型」は一つの敷地の中に建物が複数存在しているタイプです。

複数の建物を一括して管理するための規定が設けられています。ただ団地型はそれぞれの棟によって事情や環境が異なるため、管理規定の運用がし辛かったり、住民の意見が分かれやすいケースがよくあります。

「複合型」は、建物全体が居住専用ではなく、一階部分に店舗や事務所など住居目的以外の入居がある場合に用いられます。

住居と店舗では設備の耐久性や改修時期が変わってくるため、管理規約で明確な基準を設定しておく必要があり、別のタイプとして分けられているのです。

マンション管理規約に記載されている主な内容

マンション管理規約に定められていることが多いのは、以下の4つです。

専有部分と共有部分の区別に関する事項

区分所有者が独占的に使用できる「専有部分」と、それ以外の「共有部分」がどのように区別されているか定められています。
天井・床・壁や玄関扉、窓など、専有部分と共有部分の境目となる箇所については、特に細かく規定されています。

これらの区別は補修費の負担を誰が行うかといった問題に関係してくるため、明確な区別が必要なのです。

住人の費用負担に関する事項

マンションの住民は、マンションの管理費や修繕積立金などの費用を負担しなければなりません。

定期的なメンテナンスはもちろん、長期計画に基づいた大規模修繕なども必要になってきます。

マンション管理規約では各費用の負担に関する大まかなルールのみ定められているのが一般的です。

管理組合に関する事項

管理組合は、マンションの維持管理やコミュニティに関する活動を行っています。

「組合員の資格」「業務範囲」「役員の役職、人数、選任方法」「総会の招集、議事、議決」「理事会の招集、議事、議決」「会計」といった関連事項が管理規約で定められています。

禁止事項

「専有部分の耐久壁を撤去」「共有部分の不当占拠」など、区分所有法では建物を害する行為や共有の利益に反する行為を禁止しています。

マンション管理規約では、この区分所有法に加えて禁止行為を定めることができます。ペット飼育の禁止や事務所としての使用禁止などが代表例です。

管理規約と使用細則の違い

マンションで生活する上でのルールを定めているのはマンション管理規約だけではありません。

マンション管理規約と並んでマンション生活のルールブックとしての役割を果たしているのが「使用細則」です。両者の違いは、しばしば憲法と民法に例えられます。

マンション管理や使用に関する基本的な決まりについて定められている管理規約は、憲法のような役割を果たしています。

一方で使用細則は憲法を土台として定められる民法のような働きを持っており、管理規約よりもより詳細で具体的なルールが記されているのです。

具体的には管理規約では「ペット飼育の可否について」について決められており、使用細則では「飼育可能なペットの種類や手続き方法、違反罰則」などが定められている、といったイメージになります。

管理規約を作成する際の注意点

管理規約は管理組合で作成することもできますが、知識がないまま作ってしまうと肝心なときに役に立たない可能性が高くなります。

作成する際は、どのような点に注意すべきなのでしょうか。

区分所有法や民法に反した内容になっていないか

管理規約はマンション内でのみ適用されるルールですが、その内容は区分所有法や民法の枠内に収まっていなければなりません。

住民が住みやすいルールを定めるのは大丈夫ですが、それが法律に反する内容になっていないか注意は必要です。

一部の個人にのみ有利になるような規約や、不当に共有部分を占拠するような規約は作成できないのです。

万が一トラブルが起きて裁判になった場合、こうしたルールは無効と判断されます。

「規約共有部分」の登記の記載はあるか

「規約共有部分」とは、集会室や管理員室など、建物の構造上個別住居部分のように独立しているけれど、住人が共同で使うための共有スペースとして使っている箇所のことを指します。

駐車場も規約共有部分に当て嵌まります。規約共有部分は住人全員で使用する場所なので、個人が独占する形になってはいけません。

トラブルを防ぐために「このスペースは規約共有部分である」ということを管理規約で設定し、その上で登記を行う必要があるのです。管理規約には「登記済である」ということまで記載しなければなりません。

マンション管理規約に違反したらどうなる？

マンション管理規約は法律ではないものの、法律に基づいて作られているためかなり強制力を持ったルールです。

違反すると罰則となることもあります。管理規約の違反で多いのは「管理費や修繕積立金の滞納」「喫煙や物置の設置など、バルコニーの使用に関するもの」「ペット飼育に関するもの」です。

ただ、違反したからといっていきなり法律に基づいた厳しい処分を与えるのは現実的ではありません。

最初の対応としては、違反行為をやめるよう注意を促すことになります。直接あるいは文面で、管理規約に違反している旨を伝えて改善するよう促します。
うっかりしていただけ、ということもよくあるので、ここで解決することもよくあります。

期日までに違反行為が改善されない、いつまで待っても回答がないという場合は、管理規約に従って理事長からの勧告を行います。

是正期日を設け、それまでに対応しない場合法的措置に移行することを伝えます。

ここまできて改善されない場合、法的措置を講じることになります。

理事会や総会で決議を行い、弁護士に依頼する流れになります。個々のマンション管理規約で罰則を定めることもできますが、運営していくのはかなり難しいのが現実です。

罰金はよく議論に上がりますが、費用滞納をしている人に罰金を請求しても応じてくれる可能性は低く、バルコニーの使い方やペットの飼い方については誰がどうやって違反と判断するのかが難しいからです。

2021年にマンション管理規約の一部が改正

2021年6月に、国土交通省は改訂版「マンション標準管理規約」を公表しました。

まず、感染症対策としてインターネットを介したオンライン総会が実施可能になりました。この他にも、共有部分を利用して「置き配」を利用するときのルールを、使用細則で定めるときの方法。

そして共有部分と専有部分の配管を一体的に工事する場合の費用について、規約に規定することが追記されました。

まとめ

マンション管理規約は、マンションを管理していくために非常に重要なものです。

内容は個々のマンションによって異なりますが、区分所有法や国土交通省によって公表されている標準管理規約を元に作られており、非常に効力の強い強制力を持っているのです。

不動産や工務店に勤められている方の中には、「マンション管理士」の資格を取得しようか迷ってらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

マンション管理士は、不動産業界やマンション管理に興味がある人に向いている資格です。

ここでは、「マンション管理士とは何か」を知りたい人に向けて仕事内容や試験概要、将来性について解説します。

マンション管理士とは

マンション管理士とは、管理組合によるマンション管理の適正化を推進するための国家資格です。

マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣の登録を受けた人のみが「マンション管理士」を名乗ることができます。

マンション管理士が創設されたのは平成13年となり、比較的新しい国家資格です。マンション管理士が創設された背景には、管理が適切に行われないことでマンションの安全性や資産価値の維持が難しくなっているという事情があります。

マンションの適切な管理には専門知識を要するものの、管理組合が専門知識を持っていないケースが珍しくありません。そこで、マンション管理士が専門家の立場で管理に関する助言を行います。

マンション管理士に向いている人の傾向

マンション管理士に向いている人は、マンション管理や不動産業界に興味がある人です。

どのような人が資格を有効活用できるのか、具体的に解説します。

マンション管理に興味がある

マンション管理士の資格取得者には、マンションの役員を経験した人が多い傾向にあります。

管理組合の理事長やその他役員を経験し、専門知識を深めたいと感じる人も多いのではないでしょうか。仕事としてではなく、自分が所有するマンション管理に役立てたい人はマンション管理士に向いているでしょう。

不動産会社やマンション管理会社に勤務している

マンションの管理会社を含む不動産業界の会社に勤めており、スキルアップのために挑戦する人もいます。

資格は客観的な知識の証明になるため、社内外で専門知識をアピールしたい人にも向いているでしょう。

キャリアアップしたい

マンション管理士は、シニア世代に人気の資格です。

現在の仕事から対応できる領域を広げるためや、セカンドキャリアのために取得するケースもあります。

例えば、長年、建築業界に勤めていた人が定年退職後にマンション管理士として活動すれば、建築の専門知識を活かした修繕対応のアドバイスができるでしょう。

宅建や管理業務主任者などとダブル受験を検討している

マンション管理士は、他の資格とのダブル受験で不動産関連の専門知識を強化したい人にもおすすめです。

例えば、宅建士（宅地建物取引士）や管理業務主任者の出題範囲は、マンション管理士の出題範囲と重なる部分があります。

特に、マンション管理士と管理業務主任者はどちらも「マンションを適切に管理するための資格」という共通点があるため、ダブル受験に向いているでしょう。

宅建についての詳しいコンテンツはこちら

あわせて読みたい：管理業務主任者とは？仕事内容や試験概要、合格率などを解説！

マンション管理士と管理業務主任者の違い

マンション管理士は、管理組合によるマンション管理の適正化を推進するために創設された資格です。

管理業務主任者は、マンションの管理会社が受託した業務を適切に行うための資格になります。前者は管理組合の立場でアドバイスする人、後者はマンション管理の事業者の業務に必要な人です。

マンション管理士にできることや仕事内容

マンション管理士のみにできることは、「マンション管理士と名乗って業務を遂行すること」です。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」では、マンション管理士として登録を受けていない人は、マンション管理士を名乗ってはいけない旨が定められています（第43条）。

マンション管理士の仕事は、「マンション管理の適正化をサポートすること」です。具体的には、以下3つが挙げられます。

• 管理規約や使用細則などの策定、見直し
• 長期修繕計画の策定、見直し
• 区分所有者間のトラブルへの対処

参考元：e-GOV法令検索　マンションの管理の適正化の推進に関する法律

管理規約や使用細則などの策定・見直し

それぞれのマンションには、区分所有者が守るべきルールが定められています。

管理規約などのルールは、各区分所有者が内容を理解し、遵守することが理想です。

しかし、現実的には区分所有者が購入時に内容を把握しておらず機能していないケースや、建設当初の状態から変更されておらず現状に適していないケースがあります。

マンションの管理組合が抱えている悩みや潜在化している問題点を洗い出し、課題解決に向けてアドバイスすることがマンション管理士の役割です。

長期修繕計画の策定・見直し

マンションの安全性・資産価値を維持するためには、計画的な修繕や12年～15年程度に1度の大規模改修が必要といわれています。

将来の修繕に備えて、区分所有者から修繕積立金を集めるケースが一般的です。

しかし、滞納者の影響で計画通りの資金が集まらなかったり、当初の計画よりも多くの修繕費がかかったり、修繕に関して何らかの問題を抱えていることがあります。修繕が計画通りに実施されない場合、建物の老朽化を早める原因になるでしょう。

マンション管理士は、そのような問題を解決するために滞納者への対応や長期修繕計画の見直しについて助言をします。

参考元：国土交通省　マンション政策の現状と課題

区分所有者間でのトラブルへの対処

一戸建てとは異なり、マンションは一つの資産を他人と共有する仕組みです。騒音のように物理的なトラブルだけでなく、規約や権利関係を要因とするものなどマンション特有のトラブルが生じるケースもあります。

投資目的による購入者や高齢者の増加などによって、区分所有者間でのコミュニケーションが難しくなっているマンションもあります。

そのような状況下でマンション管理を円滑に行うためにはどうすれば良いか、管理組合へ時間をかけて説明するなど、場合によっては根気のいる対応が必要です。

マンション管理士の試験日や試験概要

2023年度におけるマンション管理士の試験日程や試験概要をまとめました。受験を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

【試験日程】

【試験概要】

※年齢・学歴などの制限はありません
※年度によって日程や内容が異なる可能性があるため、受験時は必ずマンション管理センターや国土交通省の公式サイトにてご確認ください

試験に合格後、マンション管理センター宛に申請し、登録を受けるとマンション管理士として活動できるようになります。

参考元：国土交通省　マンション管理士になるには

マンション管理士の試験難易度や合格率

マンション管理士の合格率は10%前後です。

同じ不動産系の宅建士や管理業務主任者の合格率は15～20%程度であるため、マンション管理士の方が難易度が高いといえます。

マンション管理といっても、出題範囲は多岐にわたります。各種法律、クレーム対応・判例など実務的な内容、構造や建物診断といった建築関連の内容など幅広い専門知識が必要です。

マンション管理士試験の勉強法

マンション管理士試験の問題には、法律のように内容を理解していれば解ける問題もあれば、特定の事例に関する実務的な問題もあります。業界未経験者など、人によっては独学では難しい可能性があるでしょう。

試験を実施している「マンション管理センター」では、過去の問題を公開しています。受験を検討している人は、内容を確認してみてはいかがでしょうか。独学の場合はテキストや過去問題での勉強、独学が難しそうな場合は通信講座などを利用してみてください。

マンション管理士の年収

マンション管理センターの調査によると、マンション管理士を本業として活動している人の18.8%が年収400万円以上という結果でした。中には、年収1,000万円を超える人もいます。

【マンション管理士を本業として活動する人の年収の割合】

ただし、マンション管理士は比較的新しい資格のため、一般の人からの認知度が高くありません。その人のキャリアや人脈、働き方などによって年収が左右されます。同調査結果によると、個人事務所で活動している人よりも、会社などの組織に属している人の方が年収が高い傾向です。

参考元：公益財団法人マンション管理センター　マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要

マンション管理士の将来性やキャリアパス

マンション管理士は、将来性に期待できる資格です。マンションの戸数が右肩上がりで増え続けていると同時に、過去に建築されたマンションの老朽化も進んでいます。

適切な修繕が行われずに建物が崩壊する、区分所有者の高齢化で管理組合役員の担い手が不足するなど、マンション管理に関する問題を抱えるケースは珍しくありません。

いわゆるタワーマンションなど大規模なマンションも増えており、マンション管理における専門知識の重要性が高まっています。専門家の立場でマンション管理の助言を行うマンション管理士は、今後、さらに必要とされるでしょう。

マンション管理士のキャリアパスとして、「独立・開業する」または「会社などの組織に所属して活動する」という選択肢があります。

独立・開業する場合

個人で事務所を構えて、顧問契約やスポットの業務委託契約を締結する方法です。ただし、独立の場合は人脈や実績がないと難しいかもしれません。

各地域には、マンション管理士会と呼ばれる団体があります。マンション管理士会に所属して、マンション管理士としてのキャリアを形成する方法も選択肢の一つです。

会社などの組織で活動する場合

会社などの組織で活動する場合、求人の多くは不動産業界の関連会社です。マンション管理会社だけでなく、リフォーム会社や仲介会社など、マンション管理に関する会社が候補に挙げられます。

職種は、コンサルタント、営業、管理事務全般など複数あるため、求人を確認してみてはいかがでしょうか。

まとめ

マンション管理士は、マンション管理に悩む管理組合をサポートするための国家資格です。区分所有者の高齢化や建物の老朽化によって、将来的にさらなる需要の高まりを期待できます。

宅建士や管理業務主任者など不動産関連の資格と相性が良いため、専門領域の拡大やステップアップとして検討してみてはいかがでしょうか。

あわせて読みたい：マンション管理士は役に立たない！？活躍の場や将来の可能性について解説 

マンション管理士に興味がある一方、「受験する価値があるのか」とお悩みの人もいるのではないでしょうか。

「マンション管理士は役に立たない」と言われることがあります。しかし、マンション管理士という資格は将来性・キャリアアップの両方を期待できる資格です。

ここではマンション管理士の実情をご理解いただくために、マンション管理士が役に立たないと言われる理由や将来性について解説します。

マンション管理士とは

マンション管理士とは、マンション管理の適正化を推進するため、2001年に創設された国家資格です。

マンション管理には法律や修繕、区分所有者間のトラブルへの対処に関する専門知識が必要です。とはいえ、現実的に管理組合がそれらの知識を持っているケースは多くありません。

マンション管理士は、管理組合が抱える問題解決のために、専門家の立場でアドバイスを行う資格です。

以下の記事では、マンション管理士の仕事内容や試験概要などについて解説しています。

あわせて読みたい：マンション管理士とは？仕事内容や試験概要、合格率などを解説！

マンション管理士が役に立たない、食えないと言われる理由

マンションの管理組合が抱える問題は多岐にわたるため、専門知識を有する人材の需要は高いと言えます。

しかし、「マンション管理士は役に立たない」という意見を耳にしたことがある人もいるでしょう。

ここでは、そのように言われる理由について解説します。

独占業務がなく、資格がなくても仕事ができる

マンション管理士が役に立たないと言われる理由の一つは「独占業務がない」ためです。

例えば、宅建士（宅地建物取引士）の独占業務には、重要事項の説明や契約書への記名などがあります。事業者が宅建業を営む際は、宅建士がいなければなりません。

「マンション管理士」という名称は、マンション管理士の試験に合格して、国土交通大臣の登録を受けた人のみが使用できます。しかし、2023年現在において、マンション管理士でなければできない業務はありません。

マンション管理士には独占業務がないため、独立して生計を立てることが難しいと言われています。

資格取得が決して容易ではない

資格取得の難易度の高さも、マンション管理士が役に立たないと言われる理由の一つです。

マンション管理士の合格率は10%程度、不動産関連の国家資格である宅建士や管理業務主任者の合格率は15～20％程度であるため、これらの資格と比べても難易度が高いと言えます。

難易度が高い割に宅建士のような独占業務がないため、「マンション管理士は役に立たない」という意見が出るのでしょう。

マンション管理士の試験が難しい理由には、出題範囲が広いことや、実務に沿った問題が多く出題されることが挙げられます。

合格者の中には「問題が難しすぎる」という声がある一方、「安易に難易度を下げるのもよくない」といった考え方もあります。

資格取得者としての活躍の場があまりない

マンション管理士の資格を取得後、専業として活躍している人は多くありません。マンション管理センターの調査によると、「マンション管理士として活動したことがない」と回答した人は75.8％でした。

マンション管理士の目的は「マンション管理の適正化に向けてアドバイスすること」です。「適正化」といっても、管理組合が抱える悩みやトラブルは個別の案件によって異なります。

区分所有者間のトラブルの解決、管理組合との信頼関係の構築など、知識があるだけでは対応できないこともあります。

「活躍の場がない」「資格の活かし方が分からない」と悩む人もいるのでしょう。

参考元：公益財団法人マンション管理センター　マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要

マンション管理士が役に立つと言える理由

「マンション管理士は役に立たない」という意見がありますが、実際は需要が高く、役に立つ資格です。

マンション管理士が役に立つと言える理由を3つ解説します。

マンション管理の仕事がなくなることがない

マンションが存在する限り、マンション管理士の資格がなくなることはありません。マンション戸数は増加傾向にあり、日本の主な居住形態の一つです。

建物の老朽化や区分所有者の高齢化が進む中、マンションには多くの問題が生じています。時代の流れに伴って管理が複雑化する傾向にあるため、マンションの適切な管理には専門家の存在が欠かせません。

マンション管理の専門家としての需要は、今後も期待できるでしょう。

向上心のある優秀な人材と評価され、転職や就職に有利になる

マンション管理士は、不動産業界で重宝される資格です。年齢や学歴による受験資格の制限がなく、誰でも受験できるものの、簡単に合格できる資格ではありません。

合格すれば、努力と専門性を評価され、転職や就職時に有利です。

マンション需要は今後も増える可能性が高い

国土交通省の調査によると、2018年末時点でのマンションストック戸数は約654.7万戸となっており、過去と比べて増加しています。

また、東京都内や2025年に万博が開催される大阪市など、都市部を中心に再開発が進行中です。再開発に合わせて高層マンションが建設されていることも、マンション供給量の増加を後押ししています。

マンションは、駅の近く・都心へアクセスしやすいなど通勤・通学に便利な地域に建設される傾向があります。立地を重視する人は多いため、今後、マンションの需要が冷え込むことは考えにくいでしょう。

参考元：国土交通省　マンション政策の現状と課題

マンション管理士と相性のいい資格で効率よくキャリアップ

マンション管理士だけでは不安な人は、他の資格と組み合わせて専門領域の幅を広げることも選択肢の一つです。

マンション管理士と相性のいい資格とその理由を解説します。

マンション管理士×宅建士

宅建士は、不動産取引に欠かせない国家資格です。民法や登記、建築に関する法律など、マンション管理士と出題範囲が重なる点があるため、ダブル受験に向いているでしょう。

宅建士は宅地・建物の取引全般に関する専門家ですが、マンション管理士はマンションに特化しています。

宅建士と掛け合わせれば、マンションの取引・管理に深い知識を有する専門家になることが可能です。

宅建について詳しくはこちら

マンション管理士×管理業務主任者

管理業務主任者とは、マンション管理を受託した管理会社が業務を遂行するために必要な国家資格です。管理業務主任者には「重要事項の説明」や「管理事務の報告」といった独占業務があります。

マンション管理士と管理業務主任者は、どちらもマンション管理の適正化を推進するための資格です。そのため、出題範囲が重なる点が複数あります。

マンション管理士と管理業務主任者の違いは、以下の通りです。

• マンション管理士：管理組合や区分所有者から相談を受けて、アドバイスする人（管理組合の立場）
• 管理業務主任者：管理業者が受託したマンション管理を適切に行うための人（管理会社の立場）

双方の資格を取得すれば、管理組合と管理会社の両方の立場を考慮できる専門家として活躍できるでしょう。

あわせて読みたい：管理業務主任者とは？仕事内容や試験概要、合格率などを解説！

マンション管理士×行政書士

行政書士とは、各省庁や市役所などの官公署に提出する書類や、事実証明に関する書類の作成を代行できる資格です。

マンション管理には、総会議事録や会計帳簿の作成といった書類を作成する機会があります。見よう見まねで作成するケースもあるかもしれませんが、後のトラブルに発展するリスクを考えると専門家に任せた方が安心です。

マンション管理の専門知識と専門性の高い書類作成の知見を組み合わせれば、対応範囲が拡大します。

マンション管理士としての活動の場

マンション管理士の活躍の場は、マンション管理士事務所や不動産関連会社です。それぞれの活躍方法や求人について解説します。

マンション管理士事務所

マンション管理士の資格を最大限に活かしたい場合、マンション管理士事務所が有力候補です。マンション管理士事務所に所属すれば、本業としてのキャリアを形成できます。

ただし、専業のマンション管理士として活躍できるケースは多くありません。現実的には、後述する不動産業界の求人が多数派です。

不動産や工務店、不動産開発会社

マンション管理士の資格取得者は、不動産業界で専門知識を活かす道を選択する傾向にあります。求人の具体例は、マンション管理会社のコンサル営業、仲介会社の売買仲介営業、不動産開発会社の管理業務などです。

勤め先によっては資格手当が付くケースがあるため、年収アップを期待できるでしょう。

まとめ

多くの問題を抱えるマンションが増加傾向の中で、マンション管理士の需要の高まりが期待されます。

ただし、マンション管理士には独占業務がないため、専業として生計を立てるハードルは高めです。

マンション管理士と相性のいい資格とのダブル受験で専門領域を広げるなど、資格の特徴を最大限に活かせる選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

管理業務主任者は、主にマンション管理会社やマンションに携わる不動産会社から重宝される資格です。

とはいえ、「時間と労力をかけてまで受験する価値があるのか」気になる人もいるのではないでしょうか。

ここでは、管理業務主任者の仕事内容や試験概要、将来性まで幅広く解説します。

管理業務主任者に興味がある人はぜひご一読ください。

管理業務主任者とは

管理業務主任者とは、マンションの管理会社が管理組合などから受託した業務を遂行するために必要な資格です。

実際に管理業務主任者として活躍するには、以下のステップを踏みます。

1. 管理業務主任者試験に合格
2. （実務経験2年未満の場合）登録実務講習を受ける
3. 国土交通大臣の登録を受ける
4. 管理業務主任者証の申請・交付

管理業務主任者として業務に従事するには、管理業務主任者証が必要です。管理業務主任者証の有効期限は5年となっており、その後も業務を続けるには更新の手続きをしなければなりません。

管理業務主任者にできることや仕事内容

法律上で定められている管理業務主任者の仕事内容は、大きく分けて以下の3種類です。

• 重要事項の説明
• 重要事項説明書や契約書などへの記名
• 管理事務の報告

上記の仕事は、管理業務主任者の独占業務です。

管理会社が管理業務主任者を設置することは、法律で定められています。管理業務主任者の役割は、管理会社が受託したマンション管理を適切に行うことです。

参考元：e-GOV法令検索　マンションの管理の適正化の推進に関する法律

重要事項の説明

重要事項の説明は、管理委託契約を締結する前に、契約の相手方である管理組合などへ契約に関する重要事項を説明することです。委託者（管理組合など）が契約内容を理解した上で契約締結するために、法律上で義務付けられています。

契約前に説明すべき重要事項とは、管理事務の対象となるマンションの部分、契約対象となる管理事務の内容、それに伴う費用、契約期間などです

重要事項説明書や契約書などへの記名

重要事項説明の内容は、書面にして契約の相手方に交付する必要があります。また、契約時の約束事を記録に残すために、別途、契約内容を記載した書面を相手方に交付しなければなりません。

これらの書面への記名も、管理業務主任者にしかできない仕事です。

管理事務の報告

マンション管理会社は、受託したマンションの管理状況について、管理組合などへ定期的に報告しなければなりません。

その際の報告も、管理業務主任者の仕事です。

管理事務の報告の内容は契約によって異なりますが、例えばマンションの収支状況や管理費の滞納者への督促状況などが挙げられます。

管理業務主任者になるメリット

管理業務主任者は、マンション業界で働きたい人だけでなく、将来的に独立を考えている人にとってもメリットのある資格です。ここでは、資格がどのように活きるのか解説します。

就職や転職で有利になる

管理業務主任者には、重要事項の説明や契約書への記名といった独占業務があります。マンションの管理会社には必須の資格であるため、持っていると有利です。

マンション管理会社でなくても、仲介会社や不動産開発会社など、マンションに携わる会社で専門知識を評価される傾向にあります。

資格を活かして独立することも可能

難易度は高めですが、実務経験を積んでから管理会社を立ち上げる人もいます。独立して自由に働きたい人にとって、選択肢の一つです。

ただし、未経験から仕事を取ることは難しいため、まずは会社に勤めて管理業務主任者としての実績を積むことをおすすめします。

同時に積極的に人脈を広げておくと、独立時に役立つでしょう。

管理業務主任者の試験日や試験概要

2023年度における管理業務主任者の試験日程や試験概要をまとめました。受験を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

【試験日程】

【試験概要】

※年度によって日程や内容が異なる可能性があるため、受験時は必ずマンション管理業協会や国土交通省の公式サイトにてご確認ください

参考元：国土交通省　管理業務主任者になるには

管理業務主任者の試験難易度や合格率

管理業務主任者の合格率は15〜20%程度です。合格率としては宅建士と同等となり、マンション管理士と比べると難関資格ではありません。合格者の年齢は10代から80代まで幅広く、平均年齢は40歳前後です。

難関資格ではないものの、試験範囲には会計や建築など専門性の高い分野が含まれます。予備知識があるかどうかで、合格へのハードルが異なるでしょう。

管理業務主任者試験の勉強法

管理業務主任者試験では、民法や建築、管理規約、会計など幅広い分野から出題されます。法律に関する問題は読解力が十分であれば、独学でも問題ないでしょう。

とはいえ、実務的な問題も出題されます。例えば、会計収支では、具体的な取引において正しい仕訳を選択する問題などがあり、簿記の予備知識が全くない状態だと苦労するかもしれません。

管理業務主任者試験を実施している「マンション管理業協会」の公式サイトでは、過去問題を公開しています。受験を検討している人は、内容を確認してみてはいかがでしょうか。独学の場合はテキストや過去問題での勉強、独学が難しそうな場合は通信講座などを利用してみてください。

管理業務主任者の年収

管理業務主任者の年収はキャリアによって異なりますが、目安は約350〜500万円です。

管理業務主任者に関する求人には、フロント業務、コンサルタント、アドバイザーなどがあります。いずれも委託者である管理組合をサポートする仕事です。

営業のように営業成績が給与に反映される歩合給ではなく、固定給であるケースが一般的です。未経験の場合、初めから高収入を狙うことは難しいかもしれません。

会社によっては、資格手当が付いているケースがあります。年収アップを検討している人は、手当について確認してみてください。

【業界別】管理業務主任者の将来性や需要度

管理業務主任者が最も必要とされるのは、マンション業界です。

しかし、マンション業界だけでなく不動産業界全体で考えても、将来性を期待できるでしょう。

ここでは、業界別の将来性や需要、管理業務主任者としてのキャリア形成について解説します。

マンション業界

マンション業界の会社にとって、管理業務主任者は必要不可欠な存在です。マンション管理業に必要な業務には、管理業務主任者にしかできない仕事があるためです。管理業務主任者の需要は、今後も高まるでしょう。

また、マンションの供給戸数は増加傾向です。国土交通省の調査によると、平成30年末時点のマンションストック数は約654.7万戸となっており、平成元年と比べて3倍以上に増えています。

都市部を中心に進んでいる再開発に合わせて大規模なマンションも多く建設されているため、将来性も期待できるでしょう。

参考元：国土交通省　マンション政策の現状と課題

不動産業界

不動産業界全体で考えた場合でも、管理業務主任者の需要は高いといえます。

管理業務主任者は、マンションの管理会社だけでなく、仲介会社、リフォーム会社、不動産開発会社など、マンションに携わる会社で重宝されます。不動産といっても対象はさまざまですが、マンションにはマンション特有の規約や権利関係、トラブルが存在します。

マンションの専門知識があること自体が、キャリア形成に役立つでしょう。

管理業務主任者の将来性やキャリア形成

管理業務主任者として活躍する方法には、「不動産業界の会社に勤める」または「独立する」という選択肢があります。

未経験での独立はハードルが高いため、まずは会社に勤めて実績を積みましょう。管理業務主任者の資格を活かせる職種の具体例として、マンション管理会社のフロント業務があります。

フロント業務とは、管理会社が受託したマンションの管理担当者です。管理組合の運営サポートや建物の管理、経理事務、定期巡回、トラブル対応などを行います。マンション管理をハード面・ソフト面の双方からサポートする仕事です。

管理事務の範囲にとどまらず、コンサルティングとして管理組合や区分所有者の抱える悩みを解決するという選択肢もあります。その場合、マンション管理士の資格取得も検討してみてはいかがでしょうか。

会社員としてキャリアを積む場合、将来的に勤め先の自社物件の資産活用・運用など、事業規模の拡大に直接貢献できる仕事も視野に入ります。マンション管理のスペシャリストとしてのやりがいがあるでしょう。

マンション管理士として多くの実績を積み、独立を検討するのも手です。

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宅建士やマンション管理士などとのダブル受験がおすすめ！

管理業務主任者は、宅建士やマンション管理士など他の資格とのダブル受験がおすすめです。

マンション管理の専門知識と掛け合わせて、専門領域を広げてみてはいかがでしょうか。

「国家資格のダブル受験は難しいのでは？」と感じる人もいるかもしれません。

しかし、宅建士やマンション管理士の出題範囲は、管理業務主任者の出題範囲と重なる点があります。簡単に合格できる訳ではありませんが、キャリア形成のために挑戦してみるのも手です。

宅建について詳しくはこちら

まとめ

マンション管理会社や不動産業界で働きたい人には、管理業務主任者の資格取得が有効的な手段の一つです。

管理業務主任者として実績を積めば、将来的に会社の事業に直接関わる立場に就く、独立するといったキャリア形成が視野に入ります。少子高齢化の日本においても需要が落ちにくいマンション管理は、将来性も期待できます。

興味がある人は、管理業務主任者の受験を検討してみてはいかがでしょうか。

マンション管理においては、自主管理と委託管理の2つの管理方法があります。

ただし、「どのようなサービスが受けられるか」「コストはいくらかかるのか」といった内容は管理会社ごとにさまざまです。不動産オーナーは安心して委託するための基準を事前に知っておく必要があります。

今回は管理契約の種類や管理会社の業務内容、委託管理を活用することのメリット・デメリットを紹介します。

委託管理は、マンションの管理・運営を管理会社に任せること

委託管理とは、マンションやビルの管理の一部または全部を専門の管理会社に委託することです。

マンションのような住居施設は自主管理する方も多いですが、規模が大きなマンションでは居住者の負担軽減のために管理会社に委託して管理を行うことも少なくありません。

委託管理のなかでも、管理業務の全てを委託するのが「全面管理」、メンテナンスや清掃など一部の管理のみ委託するのが「部分委託」です。

部分委託は全面管理と比べてマンション管理組合の実務が増えるデメリットがありますが、「コストを抑えられる」「管理組合のマンション管理への意識を保てる」というメリットもあります。

自主管理との違い

自主管理は文字通り、マンションの管理運営を管理会社に委託せず、自分たちで行う管理方法です。

清掃やエレベーターなどの設備点検については、管理会社を通さずに直接業者を手配することになります。

管理会社に依頼するときと比べてコストを大幅に削減することができ、入居者の毎月のコストのうち「管理費」を安く抑えられるメリットがあります。

委託管理の主な契約

管理会社に管理業務を委託する場合は、正式に契約を取り交わす必要があります。

契約は大きく分けて「一般管理契約」「サブリース契約」の2つです。

一般管理契約

一般管理契約は、管理会社に管理業務の代行を依頼する際に行う契約方法です。主な管理項目には以下のようなものがあります。

• 家賃などの入金管理
• 入居者との賃貸借契約
• その他の事務手続き全般
• 共用部分の保守・点検
• 共用設備の清掃　など

一般管理契約の場合、賃料の設定はオーナー側が行います。空室の状況次第では高い利益率を見込める点がメリットです。

ただし、収益率が高いのは「入居希望者が契約書を取り交わした場合」に限られます。

入居希望者が訪れるまでには入居者募集の広告を打つ必要があり、広告を打っても希望者が来なければコストだけがかかって収益は見込めません。

また、賃料は自由に設定できますが、入居希望者が期待する金額を設定する必要があります。地域の相場を自身で調べないと、そもそも入居希望者が現れません。

サブリース契約

サブリース契約は、管理会社がオーナーから物件をまとめて借り上げる契約方法です。

管理会社が入居希望者と直接契約をしてくれるうえ、空室対策や広告活動までしてくれるので、ほとんど手間がありません。

また、サブリースでは家賃が保証されるメリットもあります。家賃相場の数％を差し引かれた賃料が毎月支払われる仕組みです。

デメリットは、家賃を自身で設定することができない点です。一般契約ではさらに多くの家賃収入を得られたかも知れない、というケースがあるかもしれません。

また、契約を管理会社が行うため、オーナーが入居希望者の選定をすることができません。

委託を受けた管理会社の業務内容

マンション管理契約には以下の4つの業務があります。

1. 事務管理業務
2. 管理員業務
3. 清掃業務
4. 建物・設備点検業務

1.事務管理業務

事務管理業務は委託管理にとって重要な基幹事務にあたる部分です。

管理費・修繕積立金の徴収、滞納者の確認と支払い督促、月次会計報告などの業務が該当します。

そのほか、以下のようなものが基本業務に含まれます。

• 管理組合の理事会・総会の支援業務
• 重要書類の保管
• 管理組合の会計収入・支出の調定
• 管理組合の会計の出納
• 維持・修繕の実施

2.管理員業務

管理員業務は主に以下の4つがあります。

• 受付業務：居住者や来客への対応、共有部分のカギ管理など
• 点検業務：建物・設備の目視点検、電球、蛍光灯の点検交換など
• 立会い業務：外注業者の作業時の立会い、ゴミ収集での立会いなど
• 報告連絡業務：管理組合の文書配布、事故発生時の連絡・報告など

3.清掃業務

清掃業務は主に「日常清掃」「定期清掃」の2つに分かれます。

日常清掃は共用部分全般の掃き掃除・拭き掃除やゴミ出しが該当し、定期清掃は専門の業者による共有部分の機械清掃などが該当します。

4.建物・設備管理業務

建物・設備管理業務は建物の外観やエレベーター、電気設備、給水設備などの各種設備の保守・点検を行います。

マンションの駐車場が機械式立体駐車場だった場合も、委託管理の対象です。

エレベーターや消防設備については、資格を有する専門業者に点検を依頼することになります。

委託管理のメリット・デメリットとは

委託管理にはメリットもデメリットもあるため、検討段階で把握しておくことをおすすめします。

委託管理のメリット

委託管理のメリットは以下のとおりです。

• 管理業務から解放される
• 遠方の物件でも所有できる
• プロの管理方法を学ぶことができる

管理業務から解放される

複雑な管理業務から解放されるのが委託管理の大きなメリットです。

家賃回収や設備点検、清掃はもちろん、クレーム対応などの難しい業務でも管理会社に任せることができます。

管理組合も、マンション管理の時間を別の議題に充てることが可能です。

遠方の物件でも所有できる

委託管理が効果を発揮するのは、遠方に所有する物件を管理する場合です。

自分で足を運べない場所の物件の管理を管理会社に委託することで、管理業務を怠ることなく綺麗な状態を保っていられます。

プロの管理方法を学ぶことができる

管理業者に委託すれば、どのような管理を行っているか直接聞くことができます。契約書や実際の管理の現場などから確認することも可能で、得られた知識は自主管理に活かせます。

委託管理のデメリット

一方、委託管理には以下のようなデメリットもあります。

• 委託管理費用が掛かる
• 管理会社の質によって管理の度合いが異なる

委託管理費用が掛かる

管理を委託すると、管理会社から委託管理費用が請求されます。固定費用だけではなく、修繕費用や更新事務手数料などの追加費用が発生することもあります。

管理会社の質によって管理の度合いが異なる

管理会社の質はマンションの質に直結することになる重要な要素です。

例えば管理会社の対応が遅いとクレームになり、マンションの口コミ評価が落ちることで入居率が下がる可能性があります。

管理会社によっては管理する物件が多すぎて、人手不足で手が回らないということも考えられます。

管理会社の実績などを調べ、信頼に足る会社かどうかは入念に確認しておきましょう。

自主管理にもメリット・デメリットがある

自主管理は委託管理と異なり、入居者募集（リーシング）や賃貸契約、入金管理、退去時の立会いまで自身で行います。

ありとあらゆる業務をこなす必要がありますが、デメリットだけでなくメリットもあります。

【自主管理のメリット】

• 管理手数料を支払う必要がない
• 自身の判断で管理業務を行える

【自主管理のデメリット】

• 煩雑な業務が多く、手間と時間がかかる
• 管理が行き届かずに入居者の不満が溜まる

自主管理であれば自身で管理を行う分、管理会社に管理手数料を支払う必要がありません。

管理手数料は家賃収入の3～5％が相場とされており、自主管理で手数料分を節約できれば収益率を高めることができます。

一方、煩雑な業務の連続で管理が行き届かない可能性がある点がデメリットです。

管理手数料を節約するために自主管理を選択したとしても、空室が増えて賃料収入が落ち込んでしまうと本末転倒です。

委託する管理会社を選ぶ際のポイント

数ある管理会社のなかから、委託管理を任せる会社をどのように選ぶべきかポイントを紹介します。

• サービス内容
• 委託管理費用の安さ
• 入居率

サービス内容

実際のサービス内容は管理会社によって異なります。

管理会社によっては本記事で紹介した業務内容の全部を請け負うところもあれば、一部は対象外のところもあります。逆に、独自サービスを提供している場合もあります。

サービス内容が充実すると、管理手数料以外で費用が発生することもあるため注意が必要です。

基本プランに含まれているサービス内容を比較して、コストパフォーマンスの良い業者を選びましょう。

委託管理費用の安さ

管理手数料がいくら必要かは、管理会社を選ぶ点で全員が意識するところでしょう。

管理手数料の相場は賃料収入の3～5％といわれており、管理会社や賃料、マンションかアパートかで変わります。

ただし、「サービス内容が少ないから安い」という業者には注意が必要です。管理を委託できる部分が少ないと、結局は業務の一部をオーナー自身が負担することになります。

各社の契約内容を確認したうえで、コストとのバランスを考えて候補を絞りこむことが重要です。

入居率

入居率の高さは、賃料収入に直結する重要な課題です。管理物件の平均入居率は事前に確認しておきましょう。

入居率の高さを武器にしている管理会社では公式Webサイトなどで数値を確認できます。確認する際は、入居率の証拠になる算定根拠を明示しているかどうかもチェックしておきましょう。

まとめ

今回は不動産の委託管理について説明しました。

委託管理には大きく分けて「一般管理契約」「サブリース契約」があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

不動産の自主管理も「コストがかからない」というメリットがありますが、管理業務は多岐にわたるため専門家に委託したほうが労力や手間が少なく安心です。

不動産営業としては、お客様の希望に沿った委託管理が案内できるように知識を深めておきたいものです。

そこで、マンションデータを自由に引き出せるサービス・アプリが登場しています。

今回はマンションデータダウンロードサービスの中から3つに絞って、特徴とメリットをご紹介します。

機会損失を防ぎたい営業マンの方、ぜひとも参考にしてください。

営業マンにおすすめのマンションデータダウンロードサービス

営業マンにおすすめのマンションデータダウンロードサービスの特徴とメリットは以下のとおりです。

One of a kind「マンションパンフレット・図面集・価格表ダウンロードサービス」

株式会社ワンノブアカインドのサービスに「マンションパンフレット・図面集・価格表ダウンロードサービス」があります。

パンフレット・図面集・新築時価格表・賃料履歴などの取得ができるサービスですが、固定費がかからずに従量課金で利用できる点が特徴です。

無駄な経費を削減しつつ、客付け時にはより詳細な情報を提供できます。

2021年7月時点で45,275件の分譲マンションデータを保有しており、大手から地域密着型の会社まで約1,800社が利用しており、解約率0％を誇ります。

コンセプトブック、図面集のダウンロードが可能

マンションのパンフレット（コンセプトブック）をダウンロードできるのは、One of a kindならではのメリットです。

土地の魅力や外観デザイン、共用施設、仕様・設備などが細かく紹介されているコンセプトブックをスキャン、PDF化したものを利用できます。

図面集は「立面図」「平面時」「敷地配置図」「外観図」「間取り図」など、商談に必要な図面が網羅されています。さらに価格表も取得可能です。

新築時の価格表や中古の価格表、賃料履歴表が提供されます。

業界最安クラスのコストで取得可能

「パンフレット」「図面」「価格表」の3つは、それぞれ1,500円でダウンロードできます。

図面集は1ページ290円でもダウンロードでき、非常に低コストです。その他の費用は一切かからないうえ、月額固定料金も必要ありません。

必要なデータに関してのみ、お金を支払うスタイルで最新情報を取得できます。

二重課金なしで再ダウンロード可能

一度ダウンロードした物件の情報が更新された場合、最新のデータは無料で取得できます。

何度も買い直し、その都度でコストをかける必要はありません。

【リンク】One of a kind「マンションパンフレット・図面集・価格表ダウンロードサービス」

Realnet新築マンションリサーチ

Realnet新築マンションリサーチは、マンションを地図上で表示できるスマートフォン向けアプリです。

対応エリアは関東、東海、関西で、東京都・愛知県・大阪府など3大都市圏を含む幅広いエリアをカバーしています。

アプリ立ち上げ後すぐに物件情報が見られる

アプリを立ち上げると、すぐに地図上の分譲マンションの情報が表示されます。

以下のような絞り込み検索も可能です。

• 最寄駅名
• 物件名
• 総戸数
• 平均坪単価　など

一覧表示で情報をまとめて取得

一覧表示ボタンをタッチすると、販売状況によって色分けされた物件一覧が表示されます。

色分けによって販売の現状は一目瞭然になるだけでなく、お気に入り登録機能もあるため、気になる物件はすぐに呼び出せるようになります。

詳細情報がワンタッチで調べられる

地図上のアイコンを2回タッチすると、物件の詳細情報の画面に移ります。

「最寄り駅」「住所」「平均坪単価」などの情報が瞬時に把握できるようになります。

【リンク】Realnet新築マンションリサーチ

不動産データクラウド

不動産データクラウドはマンションリサーチ株式会社が運営している、市場のほぼすべての取引事例が網羅されている「過去事例データベース」サービスです。

指定流通機構（レインズ）で掲載される成約情報は全体の25％程度で、75％以上は過去に売りに出されたものの登録されずに削除されてしまっています（マンションリサーチ株式会社調べ）。

一方の不動産データクラウドなら、創業以来蓄積された6,000万件超のデータを活用できます。レインズなど既存のツールではとらえられない75％の売り出し情報を獲得することが可能です。保有する過去取引事例数は業界でも最大級の9,000万件以上です。

売買仲介や買取再販、賃貸管理など、あらゆる不動産取引で利用できるでしょう。

全国のマンションデータを網羅

全国の分譲マンションの建物情報のほか、土地、一戸建てなどの売買不動産データ情報、賃貸マンション情報など、国内最大級のデータベースから希望するデータを購入できます。

登録されている分譲マンションの数は全国で「約14万棟」。地区50年以上の古いマンションから総戸数の少ないマンションまで情報を網羅しています。

中古流通情報を元に最新の情報を提供

不動産データクラウドでは、インターネット上に登録されたあらゆるサイトから網羅的にマンションや不動産のデータを収集しています。

また、中古流通情報をもとに、最新の情報が見られるのも特長です。

通常のマンションデータ提供サービスでは新築時のデータが登録され、大規模修繕工事などをしても情報が更新されないことが多々あります。

常に最新の情報を利用できることで、DMなどを送る際にも有効な情報を提供できるでしょう。

【リンク】不動産データクラウド｜「マンションデータ・不動産流通データ」提供サービス

まとめ

今回はマンションデータダウンロードサービスのなかから3つに絞って、特徴とメリットをご紹介しました。

マンションの商談ではパンフレット、図面、売り出し情報などさまざまなデータが用いられますが、公的なデータでは不十分なケースが多々あります。

今回紹介したようなマンションデータサービスを利用し、細心の情報力で競合に差をつけて商談を成功させましょう。

査定には訪問査定と机上査定がありますが、売主はまずはウェブサイトで査定をしてもらい、どの不動産会社に仲介を依頼するか決める場合が多いのではないでしょうか。

不動産会社は、「売主がどんな点に重きを置いて査定を依頼するか」知ることで、契約を獲得できる可能性が高まります。

そこでこの記事では、マンション査定の方法や査定の依頼ポイントなどについて解説していきます。

マンションの査定から売却までの流れ

マンションの査定から売却までの流れは以下のとおりです。

マンション査定依頼を依頼する方法

マンションの売却価格を査定する方法としては、机上査定と訪問査定があります。次にその特徴について説明します。

机上査定

机上査定は現地調査を行わず、築年数や間取りなどのデータからおおまかな査定額を算出します。机上審査を受けた後、現状に即した訪問審査を受ける運びになります。

机上査定のメリットデメリットは次のとおりです。

メリット

• 書類が不要で、おおまかな物件情報のみでよい
• すぐに査定結果を知ることができる
• 執拗な営業はないので将来売却を考えている人、遠方に住んでいる人には気楽

デメリット

• 正確な価格を算出することはできない
• どんな不動産会社なのか詳しく知ることができない

訪問査定

訪問査定は不動産会社が現地を訪れ、マンションの共有部分の充実度や施設の劣化度・日当たり・周辺環境などを把握し、所有者に聞いて査定を行います。

実際に物件を見るので、現状を反映した査定価格を出してもらえます。

訪問査定のメリットデメリットは次のとおりです。

メリット

• 物件を見てチェックするので、妥当な売却価格がわかる
• 不動産会社から売却についてのさまざまなアドバイスを受けられる
• 媒介契約を結ぶ不動産会社を選別する良い機会になる

デメリット

• 複数社に査定依頼する場合は、所有者の対応が大変になる
• 査定額が出るまでは、数日間を必要とする

マンション査定を依頼する時のポイント

次にマンションの売却を考えている人が、査定を依頼する際のポイントについて解説します。

必要書類を用意する

マンションを査定するためには、次のような書類が必要です。

マンション査定に必要な書類

地域相場を把握しておく

マンションの売出価格を決めるためには、地域の相場を把握しておかねばなりません。

地域の相場とかけ離れた価格を設定すると買主には見向きをしてもらえません。逆に安い場合には損をしてしまうので、地域相場を知っておくことは重要なことです。

マンションの地域相場は、次のような方法で知ることができます。

※レインズおよび土地総合情報システム＝売買価格、物件検索サイト＝売出価格

できるだけ多くの会社に依頼する

マンションの査定を出してもらう場合には、複数の不動産会社に依頼することが大事です。

1社のみですと査定額が高かったり低かったり、正確な査定額ではないことがあります。したがってできるだけ多くの不動産会社に依頼し比較することが良いでしょう。

また査定時に多くの不動産会社とやり取りができれば、信頼できる不動産会社を見つける一助になるでしょう。

マンション査定依頼方法

マンションの机上査定では、必要な書類を提出せずに査定するので、正確な価格を算出することはできません。

したがって複数の不動産会社から査定をもらった後で、気になった会社に訪問査定してもらうことになります。

不動産会社は現地を訪れ、机上査定に加え部屋の状況や共有部分・日当たりなどを生で見てより精度の高い査定価格を算出します。

顧客は不動産会社の査定価格や対応状況を見てどの会社に仲介を依頼するか決めます。

マンション査定依頼先を選ぶポイント

売主が不動産会社にマンションの査定を依頼するポイントは次のとおりです。

一度に依頼できる不動産会社の数

一括査定と言っても、サイトによって一度に査定を依頼できる不動産会社数は異なります。

一度に多くの査定が可能であれば、高い価格を提示してくれる会社が出てくる可能性が高くなります。

また複数の不動産会社と接触できるので、信頼できる不動産会社と出会える確率も高くなるでしょう。

したがってあらかじめ何社に査定が依頼できるのか確認しておくことは必要なことです。

一括査定サイトの情報の多さ

売主の目線で、わかりやすく充実した情報が多く記載されているサイトは、信頼できると言ってよいでしょう。

例えば、マンションについてのコラムや口コミなどを掲載しているサイトは、売主にとって多くの知識を吸収することができる筈です。

逆に情報量が少なく、一括査定のみに誘導するようなサイトは、避けたほうが良いと言えます。

マンションに強いサイトを選ぶ

一括査定サイトには、戸建て住宅を得意とするサイトもあれば、土地や賃貸に強いサイトもあります。

マンションに強いサイトを選べば情報量も多く、マンションの売却にノウハウを持つ不動産会社と取引できる可能性も高くなるでしょう。

おすすめのマンション査定サイト5選

おすすめのマンション査定サイトを5つを以下のとおり選んでみました。

1. マンションナビ
2. HOME4U
3. SUUMO
4. LIFULL HOME’S
5. イエウール

1.マンションナビ

【マンションナビをおすすめしたい人】

• マンションに特化した売却サイトを使いたい人
• 個人情報をインプットせずに匿名で査定してほしい人

【マンションナビの特徴】

• マンションについての物件情報が豊富なこと
• マンション名の入力だけで相場および過去データを即刻知ることができる

【リンク】マンションナビ

2.HOME4U

【HOME4Uをおすすめしたい人】

・信頼できる実績があるサイトを使いたい人
・個人情報保護に努めているサイトを利用したい人

【HOME4Uの特徴】

• NTTデータグループなので、セキュリティシステムが安心できる
• 売却の情報やコツも学べるコラムが充実している
• 業界最老舗のため信頼できる不動産会社を探せる可能性が高い

【リンク】HOME4U

3.SUUMO

【SUUMOをおすすめしたい人】

• 多数の不動産会社へ査定を依頼したい人
• マンション売却のノウハウがあるサイトを利用したい人
• マンション売却についての知識を深めたい人

【SUUMOの特徴】

• 不動産会社はSUUMOの基準を満たしたものに厳選
• 加盟している不動産会社の特徴が良くわかる
• コラムなどが充実しているので、売却に関するさまざまな情報を得られる

【リンク】SUUMO売却査定

4.LIFULL HOME’S

【LIFULL HOME’Sをおすすめしたい人】

• 実績があり名前の知れたサイトを利用したい人
• 多くの不動産会社を比較して選びたい人
• 個人情報を入力せずに査定してほしい人

【LIFULL HOME’Sの特徴】

• 住まいの売却相談窓口「うるサポ」が売却をサポートしてくれる
• 不動産会社の管理が厳しく、特徴や情報が豊富
• マンションの参考価格が地図上でわかる

【リンク】LIFULL HOME’S 不動産売却査定

5.イエウール

【イエウールをおすすめしたい人】

• 地方密着型の優良不動産会社を探したい人
• 不動産会社を厳選しているサイトを利用したい人

【イエウールの特徴】

• チャット風の入力フォームで簡単に査定依頼できる
• 地方でも査定依頼可能な不動産会社が見つけやすい
• マンションおよび一戸建・土地の売却に特化したサイト

【リンク】イエウール

まとめ

査定サイトは、いながらにして売主からマンションの査定の依頼を受けられるメリットがあります。

したがって不動産会社としては、査定サイトの特徴をよく知り、自社に合ったサイトに加入することは、効率を上げる上で重要です。

査定依頼を受けたマンションの情報を的確に把握し、迅速に対応することで媒介契約に結びつけられる可能性が高まるので、マンション査定サイトもうまく利用しましょう。

 マンションリサーチ株式会社の運営する「マンションナビ」も不動産一括査定サイトのひとつですが、マンションナビは査定を依頼するマンションオーナー様だけでなく、査定依頼を受ける不動産業者にとっても利便性の良いサービスです。

今回は不動産一括査定サイトのマンションナビについて解説します。

マンションナビとは

マンションナビとは、2011年に運営を開始した中古マンション専門の不動産一括査定サイトです。

IT企業のマンションリサーチ株式会社が運営しており、2017年時点での加盟済の不動産業者は全国でおよそ2,500店舗です。

 市場調査会社ゼネラルリサーチが2021年2月に行った調査では、不動産一括査定サイト10社のうち「初めての方におすすめできる」「売却満足度が高い」「不動産売却経験者がおすすめできる」「知人に紹介したい」の項目でマンションオーナー様からNo.1の評価を得ています。

マンションナビの特徴

マンションナビには以下3つの特徴があります。

査定前にオーナー様が相場観を確認できる

マンションオーナー様の中には、すぐに売却するつもりはないが相場観だけは知っておきたいという理由で査定を依頼する方もいらっしゃいます。

マンションナビでは過去の取引データを元に自動算出したAI価格相場を知ることができるため、オーナー様にとってみれば実際に査定依頼をしなくてすみます。

また不動産業者にとってみれば、契約見込みの薄いオーナー様からの査定を事前にふるい落とせるため、査定後の契約率が高まります。

受け取り反響数がコントロール可能

マンションナビはサービス稼働状況を自在に設定できるため、不動産業者側の業務量や会社の休暇予定などにあわせて、受け取り反響数をコントロールすることが可能です。

またエリアや築年数などの詳細設定も柔軟に行えるので、自社の得意としている種類のマンション査定に注力することができます。

不動産とITのアドバイスが両方受けられる

運営会社のマンションリサーチ株式会社は、社長をはじめ社員に不動産実務経験者が多いIT企業です。

ITと不動産の両方のノウハウを持っているため、不動産のインターネット集客に関する手厚いサポートが期待できます。

マンションナビの不動産一括査定方法

オーナー様がマンションナビWebサイトより不動産一括査定を申し込む際の流れは以下のとおりです。

1. オーナー様が自所有マンションの相場をAI自動判定により確認する
2. 「無料プロ査定」ページにて物件情報およびお客様情報を入力する
3. AIで自動判定した査定先不動産業者が売却（または買取）最大6社・賃貸最大3社（合計9社）を表示される
4. オーナー様が希望の査定依頼先を選択し、訪問査定の希望や査定会社への要望がある場合は該当項目にチェックの上査定を申し込む
5. マンションナビより対象の不動産業者に査定依頼メールが送信される
6. 各不動産業者にて査定を行い、依頼されたオーナー様に回答

マンションナビの料金体系

マンションナビのサービス費用は完全反響制のため、利用に際して初期費用や月額の固定費用は一切発生しません。また、各種設定変更に伴う手続き費用もかかりません。

 オーナー様よりマンションナビを経由して査定依頼を頂き、査定依頼メールが送信された時点でサービス費用が発生します。1件あたりのサービス費用は非公開のため、マンションナビ資料請求・加盟問い合わせフォームよりお問い合わせください。

【リンク】お問合せ｜マンションリサーチ株式会社

マンションには専有部分と共用部分がありますが、その定義は意外とわかりにくく、マンションによる違いもあります。

専有部分は所有者が自由にリフォームを行うことができますが、共用部分は管理組合が修繕を行う必要があります。

ここでは区分所有法やマンション標準管理規約をもとに、専有部分とは何かを解説するとともに、共用部分との違いにも触れていきます。

「専有部分」とは区分所有者が単独で所有している部分

分譲マンションなどの区分所有建物には、専有部分と共用部分があります。

区分所有建物とは、構造上区分され、部分ごとに独立した住居や店舗、事務所などの用途で利用できる建物です。

専有部分とは区分所有者が単独で所有している部分をいいます。

マンションの専有部分は、○○号室として区切られた躯体の壁や床、天井の内側の空間です。

マンションの専有部分は法律で決められている

マンションの専有部分については、区分所有法という法律やマンションごとに決められた管理規約によって、定められています。

区分所有法での専有部分の決まり

区分所有法とは、正式には「建物の区分所有等に関する法律」といい、マンション法とも呼ばれています。

区分所有法はマンションなどの区分所有建物の専有部分や共用部分、敷地に関する権利関係を明確にするとともに、共用部分の共同管理の方法を定めた法律です。

区分所有法の第2条3項で、専有部分は、「区分所有権の目的たる建物の部分」と規定されています。

また、区分所有権の目的となるものは、第1条で「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」とされています。

引用元：建物の区分所有等に関する法律第1条・第2条

つまり、区分所有法では、構造上区分された部分が専有部分と規定されています。

マンション標準管理規約での専有部分の決まり

専有部分については、管理規約の中でも定められています。

管理規約とは区分所有法に基づいて設定される、建物や敷地・付属施設の管理などについて定める規則です。

所有者で構成される管理組合によって、個々のマンションの実情に合わせて決められています。

管理規約については、国土交通省によって定められたガイドラインがあり、「マンション標準管理規約」と呼ばれています。

多くのマンションは「マンション標準管理規約」に沿って管理規約を決めています。

マンション標準管理規約の第7条で、専有部分は「住戸番号を付した住戸」と規定されています。

また、専有部分の範囲は、「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分」で、「玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分」、「窓枠及び窓ガラスは専有部分に含まれない」と定められています。

「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする」という規定も設けられています。

引用元：マンション標準管理規約第7条

つまり、「○○号室」として区切られた部分が専有部分ですが、躯体の天井や壁、床、窓枠や窓ガラスは除かれます。

玄関扉で専有部分になるのは錠と内装部分のみです。

また、配管や配線は、「○○号室」として区切られた部分内にあるもののみが専有部分になります。

具体的な専有部分の例

区分所有法やマンション標準管理規約による専有部分はどのような場所なのか、具体的な例を挙げていきます。

＜主な専有部分の例＞

• 石膏ボート
• 壁紙やフローリング、畳などの内装材
• 躯体以外の間仕切り壁
• 玄関扉の錠や内装
• 室内のドア、引き戸、襖
• キッチン、レンジフード、ユニットバス、トイレ
• クローゼット、押し入れ

「共用部分」とは専有部分以外の部分のこと

マンションの共用部分とは専有部分以外の場所をいいます。

共用部分には、区分所有法で定められた法定共用部分と、管理規約による規約共用部分があります。

区分所有法での共用部分の決まり

区分所有法の第11条1項に、「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する」という規定があり、共用部分は原則として、区分所有者全員の所有物です。

区分所有法では、第2条4項で、共用部分は「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物」と「第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物」とされています。

引用元：建物の区分所有等に関する法律第2条4項・第11条1項

「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物」に該当するものが法定共用部分であり、外壁などの躯体や独立性のない区画である共用廊下・エントランスホール・エレベーターなどが該当します。

また、「第4条第2項の規定により共用部分とされた附属の建物」に該当するのが、管理規約で規定する規約共用部分です。

マンション標準管理規約での共用部分の決まり

マンション標準管理規約の別表第2では、具体的に共用部分に該当するものが3つのカテゴリ別にまとめられています。

この別表第2には、法的共用部分以外に規約共用部分も含まれ、3が該当します。

区分所有法では専有部分と共用部分の境界が明確には決められておらず、曖昧な部分があります。

そのため、そういった箇所は、マンション標準管理規約を参考に、個々のマンションが管理規約で定めているのです。

具体的な共用部分の例

区分所有法やマンション標準管理規約によって定められた主な共用部分の例を挙げていきます。

＜主な共有部分の例＞

• エントランスホール
• エレベーター
• 共用廊下、階段
• 管理員室
• 集会室
• 駐車場
• ゴミ置き場
• 屋根や支柱、外壁などの躯体
• パイプシャフト
• インターネット設備
• バルコニー・ルーフバルコニー・専用庭

専有部分と共用部分の違い

専有部分を共用部分の違いを大まかに見分けるには、以下のポイントが挙げられます。

• 専有部分はコンクリートの躯体の内側
• 共用部分は専有部分以外

天井や壁、床のコンクリートで造られた躯体の内側が専有部分です。専有部分は管理規約による規定を遵守したうえで、自由にリフォームすることができます。

共用部分は専有部分以外が該当します。共用部分は区分所有者全員の共有ですので、自由にリフォームすることはできません。

専有部分と共用部分の不明確さ

専有部分と共用部分の境界線は区分所有法では曖昧であり、マンションごとに管理規約で定められているため、マンションによって異なる部分もあります。

専有部分と共有部分を決める基準には、上塗基準と壁芯基準があります。

上塗基準は、躯体のコンクリートスラブは全て共用部分で、天井や壁、床などのコンクリートスラブの仕上げ部分の内側を専有部分とするものです。

壁芯基準では、境界部分の躯体の厚さの中心からを専有部分とします。

標準管理規約で上塗基準を採用しているため、管理規約で上塗基準を採用するマンションが多いです。

管理規約で専有部分と共用部分がどのように決められているのかを知りたいときは、管理会社に問い合わせれば確認できます。

専有部分と共用部分の区分で、マンションによって異なる主な部分として以下が挙げられます。

＜マンションによって異なる主な部分＞

• 天井や壁、床などの躯体
• 玄関ドア
• 窓枠、窓ガラス
• 給水管
• 電気配線

マンションの専有部分の修繕で起きるトラブル

マンションでは専有部分と共用部分の区分がわかりにくいことから、共用部分のリフォームや修繕を勝手に行ってしまい、トラブルになるケースがあります。

また、修繕費用は、共用部分は所有者で構成される管理組合の負担ですが、専有部分は所有者の負担になるため、費用負担を巡るトラブルも起こりがちです。

ここではマンションの専有部分や共用部分の修繕で起きやすい具体的なトラブル事例を紹介します。

水漏れなどで配管の修繕が必要になった場合

配管から水漏れが起こると、配管自体の修繕費用が掛かる以外に、階下の住戸の天井や壁の壁紙の張り替え、水濡れによって故障した家電などの損害賠償費用も発生することが多いです。

管理規約にもよりますが、標準管理規約に沿っている場合は、共用部分内の配管は共用部分、専有部分内の配管は専有部分になります。

共用部分の配管であれば管理組合が修繕費用などを負担しますが、専有部分の場合は所有者の負担です。

配管からの水漏れが発生した際には、管理会社や管理組合に連絡を入れて、原因を突き止めた後、対応を協議します。

専有部分の水漏れを防ぐためには、適切な時期に配管を交換しておくことが大切です。

また、マンション全体で排水管洗浄を行う際には自身の専有部分に対しても必ず洗浄を実施し、排水管の詰まりを予防します。

さらに、万が一、専有部分の配管の水漏れが起きた場合に備えて、火災保険に個人賠償責任保険を付帯しておくべきです。

窓や窓枠の破損があった場合

窓ガラスや窓枠の破損が起きた場合も、費用負担について揉めるケースが多いです。

多くのマンションでは標準管理規約に則って、窓ガラスや窓枠は共用部分とされています。共用部分であれば、窓ガラスなどの破損の修繕は管理組合の負担と考えるかもしれません。

しかし、窓枠や窓ガラスは特定の所有者が使用できる専用使用権があるため、通常の使用に伴う修繕費用は所有者の負担となります。

たとえば、築3年程度で一室のガラスにひび割れが生じていた場合も、所有者の自己負担になると考えられます。

大規模修繕の際に窓枠や窓ガラスを交換する場合以外は、修繕費用は原則として所有者の負担です。

管理規約で窓ガラスや窓枠が共用部分であるか、専用使用権が付与されているかなど、権利関係を確認しておくことが大切です。

玄関扉を交換したい場合

玄関扉は標準管理規約に従うと共用部分であり、内側の塗装のみ自由にできるように管理規約で定められていることが一般的です。

そのため、大規模修繕で一斉に交換することが一般的であり、一戸だけ違うデザインの玄関ドアに交換することはできません。

また、標準管理規約では錠の部分は専有部分とされていますが、最近はオートロックを採用しているマンションが多く、管理規約で勝手に交換できないよう規定があるケースが少なくありません。

マンションの鍵を交換する場合にも、管理会社や管理組合に問い合わせる必要があります。

バルコニーをリフォームしたい場合

バルコニーは住戸に付属しているため、専有部分と勘違いしやすく、リフォームができる考えるかもしれません。

しかし、バルコニーは共用部分です。

専用使用権が付与されているため、所有者が独占して利用することが認められていますが、リフォームをすることはできません。

バルコニーにサンルームを造る、部屋を設けるといったことはNGです。また、固定式の物干し金具増設や移設といった簡易なリフォームも、管理組合の許可なく、勝手に行うことはできません。

バルコニーに置き式のタイルやウッドデッキを敷く、管理規約で禁止されていない範囲内でガーデニングを楽しむといったことは可能です。

ただし、バルコニーは避難通路でもあるため、避難の妨げになるような物を置くことは厳禁です。

専有部分のリフォームなどには「専有部分工事申請書」が必要

マンションの専有部分は所有者がリフォームできる部分です。ただし、多くのマンションの管理組合では管理規約による規定を別途設けているため、その規定を遵守することが大切です。

マンションでは専有部分と共用部分の区分はわかりにくいことがあります。共用部分をリフォーム対象としていないか、マンション独自のリフォーム規定を逸脱していないかなどをしっかりとチェックするようにしましょう。

独自のルールでは、フローリングの遮音性能を規定しているケースが多く、水回りの位置の移動を禁止しているマンションもあります。

また、多くのマンションでは、リフォームを行う前に管理組合の承認を得ることが必要です。

専有部分のリフォームを行う際には、専有部分工事申請書に設計書や仕様書、工程表を添付して、管理組合の理事長に提出します。管理組合から正式に工事の承認が下り後、工事に着工できます。

その前に工事に着工すると、工事を差し止められたり、原状回復を求められたりすることもありますので注意が必要です。

なお、マンション全体の建て替えに関しては、「マンション建て替えに関する法律｜区分所有権のあり方と円滑化法による事業」で詳しく解説しています。

まとめ

不動産営業としてマンションの売買やリフォームの受注を行うには、共用部分と専有部分の違いは理解しておきたいポイントです。

お客様に適切なご案内ができるよう、区部所有法やマンション標準管理規約による決まりを覚えておくことが大切です。また、実際の物件では、管理会社を通じて管理規約を確認するようにしましょう。

住宅購入を希望するお客様にとって家を買うことは重要なライフイベントであり、両親の力を借りて購入するケースもあるかと思います。

今回は家を購入するときに、あらゆる申請で役立つ「住宅性能証明書」について解説していきます。

住宅性能証明書とは

住宅を購入する際に祖父母や両親といった親族から金銭の援助を受けることもあるかと思います。

これらの行為は法律上、贈与として取り扱われ、原則贈与税が課せれることになります。ちなみに贈与税とは、個人からお金などの財産を受け取ったときに発生する税金のことをいいますが、年間110万円までの贈与であれば、贈与税はかかりません。

しかし上記に係る贈与税においては特例制度があり、その条件に当てはまる場合は、贈与税の非課税枠が増額されるという恩恵を受けることができます。

その特例制度のことを「住宅取得等資金の非課税制度」といい、それを証明するために必要となってくるのが「住宅性能証明書」です。

住宅取得等資金の非課税制度

住宅取得等資金の非課税制度とは、住宅を購入する際に親族の資金援助などで発生する贈与税における特例制度のことをいいます。

具体的には、直系尊属（両親・祖父母・曾祖父母）から住宅等不動産を購入する資金として贈与を受けた場合、最高1,200万円までの贈与税が非課税対象となる制度です。期間については2021年12月31日までになっています。

ちなみに住宅取得等資金とは、自分が家に住むためのお金のことを指し、家の新築または増改築の費用などの他に、家を建てるために必要な土地の借地権取得といったものまで含まれています。

ただし親族等と特別な関係ある場合は（例：建設会社の人で請負契約を結んでいる）住宅取得等資金には含みません。

さらに贈与税の特例を受けるには

住宅取得等資金の非課税制度の適用を受けた際、不動産が「良質な住宅用家屋」として適用を受けた場合は、贈与税の非課税枠がさらに500万円増加します。

この良質な住宅用家屋であることを証明する書類として、住宅性能証明書が必要となってきます。

また住宅取得等資金の非課税制度以外にも贈与税に関する特例制度としては、相続時精算課税制度という生涯の間で2,500万円までは贈与税が掛からないといったものもあります。

住宅性能証明書を発行するには

住宅性能証明書を発行するには、住宅性能評価機関として、国土交通大臣に登録をおこなっている評価機関に依頼します。

その際に設計図等の専門的な書類を揃える必要があるため、あらかじめ設計をおこなった工務店などに相談をしておくほうがよいでしょう。

画像引用：ダイレクト火災保険

住宅性能証明書の発行を行う評価機関の一覧はこちらになります。

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

各評価機関へ申請の際は、手数料も必要となっています。手数料は各機関によって異なるだけでなく、申請する住宅のケースによっても異なってきます。

以下手数料の一例です。※地域や各機関によって金額は異なります。

画像引用：一般財団法人 富山県建築住宅センター

良質な住宅用家屋

良質な住宅用家屋とは、平成12年4月1日に住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が施行され、その法律のメインともいえる住宅性能表示制度（全10項目）における日本住宅性能表示基準に基づいた以下の3つの条件のいずれかを満たした住宅（国土交通省告示第389号）を指します。

➀省エネルギー性能が高い住宅

◎省エネルギー対策等級（平成27年4月以降は断熱等性能等級）に係る評価が等級4の基準に適合している住宅

省エネルギー対策等級が高いほど、住宅の断熱性も高く冷暖房費も節約できるため、地球温暖化防止に役立てることができますが、その分断熱材等の材料費が増加するため、この基準は個人負担の軽減及び等級が高い住宅建設の促進という2つの目的に則しています。

◎一次エネルギー消費量等級に係る評価が、等級4または等級5の基準に適合している住宅

一次エネルギーとは、壁・屋根・窓などの建物における外側部分と冷暖房や給湯器といった設備部分を含めた省エネルギー性能を示す基準です。建物内外における材料や設備を計算することによって、さらに省エネルギー性能を高めていくのが狙いです。

②耐震性能が高い住宅

◎耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級2または等級3の基準に適合している住宅

◎地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止に係る評価が免震建築物の基準に適合している住宅

免震建築物とは、積層ゴムアイソレーター等の免震部材を使用することで建物内部の揺れを緩くすることによって、人や家具などを損壊から守る構造になっている建築物のことをいいます。

③バリアフリー性能が高い住宅

◎高齢者等配慮対策等級に係る評価が、等級3・等級4・等級5の基準に適合している住宅

いわゆるバリアフリー基準のことを指し、平成7年に高齢化社会に対応する住宅を増やすために、加齢などの理由で身体機能が低下した場合でも住み続けることが可能な住宅の指針として、長寿社会対応住宅設計指針（建設省、現国土交通省）が発表されました。

その後、平成12年に住宅性能基準内において、上記の表である高齢者等配慮対策等級が定められました。

良質な住宅用家屋を証明できる書類

良質な住宅用家屋を証明する書類としては、住宅性能証明書以外にも複数が存在し、いずれか1点を取得する必要があります。

ただし➀新築住宅②中古住宅及びリフォームや増改築など、条件に応じて証明できる書類が異なってくるので、その点には注意が必要です。

住宅性能証明書は、いずれの場合にでも取得することが可能です。

それぞれのケースにおいて取得することができる書類は以下の通りです。

➀新築住宅

• 住宅性能証明書
• 建設住宅性能評価書の写し
• 長期優良住宅に係る認定通知書及び認定長期優良住宅建築証明書等
• 認定低炭素住宅に係る認定通知書及び認定低炭素住宅建築証明書等

②中古住宅及びリフォームや増改築など

• 住宅性能証明書
• 既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し（耐震等級・免震建築物・高齢者等配慮対策等の専有部分のみ）

まとめ

親や親戚からの支援を受けられると、お客様の住宅選びの幅が広がります。不動産営業として、贈与税の特例も把握しておく必要があります。

お客様の意識も、環境に優しく長く住める家にシフトしてきています。夏涼しく冬暖かい、いわゆる住みやすい住宅が、環境に優しい住宅と評価されるだけでなく、非課税対象にまでなることは、住宅を購入してからの満足度にもつながります。

住宅性能証明書の重要性についても理解を深めておきましょう。

用途地域の中のひとつに商業地域がありますが、この商業地域とはどんなエリアなのでしょうか。また商業地域ではどんな建物が建てられるのでしょうか。

また、用途地域の中には商業地域以外にも近隣商業地域というエリアがあります。

商業地域について正しい知識を持ち、商業地域の物件にはどんなメリットやデメリットがあるかを把握しておくことが、お客様への適切なご提案に繋がります。

今回は商業地域について正しく理解しましょう。

商業地域とは何か

商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の中のひとつです。都市計画区域内で線引きされて市街化区域に含まれた地域で、主に商業等の業務を主体とするエリアとして指定されています。

商業地域は用途地域の1種

用途地域には、商業地域以外にも12種類あります。商業地域を含めた全13種は以下のとおりです。

1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 第一種中高層住居専用地域
4. 第二種中高層住居専用地域
5. 第一種住居地域
6. 第二種住居地域
7. 準住居地域
8. 田園住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

商業地域の調べ方

売却物件の立地が商業地域かどうかについて調べたいときには、市区町村役場の窓口で調べます。 多くの自治体では「都市計画課」「まちづくり課」などの部署が担当しています。

役所の窓口で「用途地域を確認したい」と申し出れば対象地域の用途地域マップを出してくれますので、その場で閲覧して確認しましょう。また、用途地域マップを1部1,000円程度で販売している自治体もあります。

なお、このとき「商業地域だけを確認したい」と言っても、ほとんどの自治体では用途地域の1種類だけを切り出したマップは作成していません。商業地域だけにこだわると求めている情報が手に入らなくなるので注意してください。

用途地域マップは種別ごとに色分けされています。商業地域は赤色に塗られています。ちなみに近隣商業地域は桃色です。 この色は全国統一の規格であり、自治体ごとに色の差はありません。

自治体によってはホームページで用途地域マップを公開しているところもあります。各自治体のホームページをチェックしてみましょう。

画像引用：港区ホームページ｜用途地域地区等図

商業地域はどんなエリア？

商業地域として挙げられる代表的なエリアは、都心部の繁華街やオフィス街、ターミナル駅の周辺などです。デパートやオフィスビル、銀行、映画館、飲食店を含む各種店舗ビルなどのさまざまな建物が集まって形成されています。

大規模工場を除くほとんどの建物の建設が可能なため、商業施設やビルだけでなく住宅や小規模工場も混在しています。また風俗店の営業が可能なのもこのエリアです。

最近では都心回帰の傾向により、商業地域内の大型マンションを生活拠点にしている人が増えてきています。

商業地域と近隣商業地域の違い

用途地域の中には、商業地域と似た近隣商業地域もあります。この2つの違いは、日影規制の有無と風俗店営業許可の可否です。

近隣商業地域は比較的住宅地の近くに位置し、商業活動も主に生活用品の販売を行うような店舗が集まっています。

住宅地に住む住民の生活環境を守るため、近隣商業地域では日影規制がかけられています。また、パチンコ店やキャバクラなどの風俗営業店は許可されていません。

商業地域で建てられる建物

商業地域内で建てられる建物の種類は以下のとおりです。

• 事務所
• 店舗（風俗営業を含む）
• 飲食店
• カラオケボックス・ボウリング場・映画館などの娯楽施設
• ホテル・旅館などの宿泊施設（ラブホテルを除く）
• 幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・図書館などの教育施設
• 図書館・体育館などの公共施設
• 病院・老人ホームなどの健康福祉施設
• 戸建て住宅
• マンション・アパートなどの共同住宅
• 車庫・倉庫など
• 作業面積が150平方メートルを超えない小規模の工場

また上記以外の建物であっても、特定行政庁が用途地域における商業の利便を阻害しないと認めた場合や、公益上やむを得ないと認めた場合には建築が許可されます。

商業地域では建てられない建物

商業地域で建てられないのは比較的大きな工場です。作業面積が150㎡を超える工場や、火薬類、石油類、ガスなどの危険物を取り扱う施設については建築が許可されません。また小規模な工場であっても、周辺環境を悪化させる恐れがある工場は建てられません。

商業地域の建築制限

商業地域は他の用途地域に比べて規制がゆるいのが特徴です。

建築制限のひとつである延べ床面積の規制や日影規制・北側斜線規制が無く、容積率が大きいため、高層ビルや大型施設の建築も可能になっています。

◎商業地域の建ぺい率　80％

◎商業地域の容積率　200％～1300％

商業地域のメリットとデメリット

商業地域内の物件を取り扱う際には、商業地域のメリットとデメリットをよく見極める必要があります。お客様のニーズに合わない物件をご紹介しても、成約には結び付かないからです。

商業地域のメリット

商業地域は主要ターミナル駅周辺など交通アクセスの良い立地にあるため、通勤時間が短縮できるなど利便性に優れています。また商売をしている経営者が職住一体の暮らしをしたいときにも、商業地域に住居を構えるとメリットが得られます。

リタイア後の高齢者にとっても商業地域は暮らしやすい場所と言えます。買い物の便が良く、免許返納後の公共交通機関の利用もしやすくなっています。また病院や介護施設などが近くにあると、いざというときに困りません。

商業地域のデメリット

いろいろな建物が建築できる地域なだけに、住民にとって不適切な種類の建物も建ってしまう可能性があるのがデメリットです。

近所で風俗店などの営業が始まってしまうかもしれず、子育て中のファミリー世帯には敬遠される場合があります。

また、住民以外の不特定多数が集まる地域なため、治安の悪化や道路の混雑、騒音被害にあう可能性もあり、落ち着いた環境を求めている層にはニーズが合わないので注意が必要です。

まとめ

今回は用途地域のひとつである商業地域について解説しました。

商業地域は賑やかで各周辺施設へのアクセスが良く、利便性を重視したい買主様にはおすすめしやすいエリアです。反面、静かな環境で暮らしたいと希望している買主様には不向きなエリアと考えられます。

買主様の意向をヒアリングして、商業地域の物件が適切かどうかをよく考えながら物件のご提案をしましょう。

不動産取引や所有には、固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、さまざまな税金が課税されます。

これらの税金を納める際、税額計算の基準となるのが「固定資産評価額」であり、その証明書が「固定資産評価証明書」です。

今回はその中でも、マンションなど区分所有不動産の「固定資産評価証明書」の取扱いについてご説明します。

戸建物件との相違点もありますので、しっかり確認しましょう。

「固定資産評価額」の概要

固定資産評価証明書と固定資産公課証明書の違い

「固定資産評価額」は、土地や建物などの不動産に課税される固定資産税を計算する際に基準となる評価額のことです。

市区町村の担当者が、不動産を個別に調査・確認し、特質や条件などを考慮して3年毎に決定しています。

一方で固定資産公課証明書は、評価証明書に記載された評価額に基づいて計算された課税標準価格及び税相当額を証明する文書です。評価証明書の記載事項に加えて課税標準価格及び税相当額が記載されています。

マンションの「固定資産評価証明書」の取得方法

市区町村役所の窓口にて、証明書取得申請を行います。

また、郵送で取得することも可能です。その際、発行手数料として1通につき数百円を支払います。

各自治体によりますが、取得申請には以下のような書類が必要です。

「固定資産評価証明書」取得申請の必要書類など

• 「固定資産評価証明書」交付申請書
• 本人確認書類のコピー（マイナンバーカード・パスポート・運転免許証など）
• 発行手数料
• 郵送の場合は返信用封筒（切手を貼り、住所・氏名を記載）
• 代理人の場合は委任状

マンションの「評価証明書」取得の注意点

申請書には、証明書が必要な不動産の所在地を記載しますが、住居表示（「○○町○丁目○番○号」の形式）ではなく、地番と家屋番号で記載します。

マンションの場合、「各部屋に割り振られた家屋番号」と「住居表示の部屋番号」が別物で、全く対応していない場合がありますので、特に注意が必要です。

マンションの「固定資産評価証明書」の見方

マンションの「固定資産評価証明書」の記載方法は、土地と建物で異なります。

◆土地の評価証明書の見方

土地の評価証明書には、①「マンション全体での価格」と②「敷地権の持分比率（分子/分母）」が記載されています。

担当する不動産1住戸の評価額が知りたい場合には、①と②を掛け合わせて算出します。

◆建物の評価証明書の見方

建物の評価証明書には、1住戸分の評価額が記載されています。

自治体によっては、共有部分の持分を細かくリストアップしている証明書を採用している場合もあります。

固定資産税を試算する場合には、下記の計算方法で算出します。

「固定資産評価証明書」の注意点

固定資産税の額は記載されていない

「固定資産評価証明書」は各種の税額計算に必要な書類です。そのため、固定資産税の税額そのものは記載されていません。

固定資産税を確認したい場合には、税務署にて「固定資産公課証明書」を取得するようにしましょう。

マンションと戸建の相違点に留意する

マンションの固定資産評価証明書を取得または参照するのは、戸建て住宅の場合に比べて留意する点がいくつかあります。

お客様の手続きなどをサポートする際には、不動産業者として正しい知識を持ち、細やかに配慮できるようにしましょう。

まとめ

この記事では固定資産評価証明書の役割や見方、種類について見てきました。

固定資産評価証明書について正しい理解をして、スムーズな不動産取引を目指していきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。