マンション管理会社の空室対策には何ができる？原因と対策を解説！

賃貸の経営はできるだけ満室経営にしたいところ。しかし実際は空室だらけで赤字経営になってしまっている物件も少なくありません。

そこでここでは、賃貸経営で空室ができる原因と空室対策としてできることについて解説します。

アパートやマンションが空室だらけ、その原因は？

アパート・マンション経営では一等地にアパートやマンションを建てて、周りも人気の物件が多いのに、自分の物件だけ空室だらけになってしまうケースもよくあります。

もちろん空室になるにはちゃんと原因があるので、その原因を追求することが大切です。それでは賃貸物件の空室の原因について解説します。

家賃が高すぎる

まず同じ地域の同じような間取りの物件と比べて家賃が高ければ、それだけで敬遠されてしまいます。

家賃はその地域の相場通りに設定することが大切です。

物件が古すぎる

古すぎる物件も入居者を集めにくいです。

やはり新生活を始めるならできるだけきれいな家で始めたいものでしょう。そのため、外観・内装が古すぎる物件はその地域の物件の中でも特に安価で無い限り入居者を集めにくいです.。

特に内装に関しては入居者の生活の質に直結するものなので、築年数が経過しているなどして古くなっている物件は外観・内装の見直しが必要でしょう。

間取りが不便

例えば2DKでも各部屋が狭い、動線が不便などすると、住みづらくて入居者が集まりにくいです。このような物件は立地など条件が良くても入居者が集まりにくいので、少しでも入居者が住みやすくなるような工夫が必要になります。

入居条件が厳しすぎる

そして新築や立地の良い物件など人気が高くなりやすい物件はある程度入居条件を厳しくしても入居者が集まりますが、そうでない物件はある程度入居条件を緩めないと人が集まりにくい傾向にあります。

特に家賃が安い物件はその分年収が低かったり、他の物件の入居を断られてしまったりした人が申し込むことが多いので、申し込みはある程度あっても審査の段階で入居できないケースが少なくありません。

空室対策とは

賃貸運営においては空室対策が必要になります。それでは、どうして空室対策が重要になるか解説していきます。

空室対策が重要視されているのはなぜ？

空室が発生すると、オーナーや管理会社の収入が減ってしまいます。

しかし、それでも賃貸物件の設備や外観は老朽化していくので、賃貸の運営費用を確保するためにも空室対策が欠かせません。

空室対策として取り組むべきことは、一度入居した人に長く住み続けてもらうことと、入居者が退去して次の入居者を見つけるまでの期間を短くすることの2つです。

部屋数が少ない物件ほど、満室経営日回状態が維持できていないとオーナーへの打撃になってしまうので、空室が気になる人はもちろん、そうでなくても空室が目立ち始める前に空室対策に取り組む必要があります。

おすすめ！満室経営のための空室対策10選

それでは賃貸物件を満室経営に近づけるための空室対策にはどんなことができるのでしょうか。空室対策としてできることの例を紹介します。

家賃を下げる

周辺の間取りや築年数などの条件が近い賃貸物件の家賃相場と比べて価格を高く設定していたり、周辺地域の物件よりも条件が悪いのに家賃をその地域の相場程度の家賃になっていたりするなら、まずは家賃を下げて適正価格にしましょう。

家賃は高すぎても低すぎてもいけません。

周辺地域の自社物件と条件の近い物件の家賃相場を確認して、それに合わせましょう。

リフォーム・リノベーションをする

特に築年数が経過していたり古かったりする物件は、リフォームやリノベーションで内装や設備を新しくきれいにすることで入居者を呼び込めることがあります。

周辺の築浅のきれいな物件には敵いませんが、それでも「安くきれいな家に住みたい」という層から需要があり、特に内装が古いと感じるならリフォームやリノベーションでオシャレできれいな内装に生まれ変わらせると良いでしょう。

入居条件を緩くする

特に家賃が安い地域や単身者向け物件は年収や社会的地位が低かったり、保証人を用意できなかったりして申し込み条件をクリアできないことがよくあります。

そこで保証会社を経由することで保証人なしでも申し込みができたり、審査が緩めの保証会社を利用したりして入居者が審査をクリアできるように少し基準を緩めるのも良いでしょう。

ただ、入居条件を緩めすぎると住民の質が下がり、トラブルに繋がります。周辺地域にある管理物件に近い条件の入居条件に合わせるのがおすすめです。

敷金・礼金を無料にする

引っ越しの際の初期費用の中でも痛手となるのが敷金・礼金です。

一般的にそれぞれ家賃の1ヶ月分〜2ヶ月分の金額が相場であり、1回の引っ越しにあたって事前に家賃3ヶ月分〜5ヶ月分のお金を用意するのは大変でしょう。

特に家賃が低めの物件は、収入が低いので家賃が安い物件に引っ越してくるので、敷金・礼金がネックとなって入居を諦めてしまう人も少なくありません。

そこで敷金・礼金を無料もしくは半月分など安くすることで入居のハードルを下げ、入居者が集まることがあります。

敷金・礼金だけでなく入居して一定の年数が経過したら発生する更新料も同様です。特に入居者離れが深刻な場合は更新料を無料にすることで、入居者離れに繋がることがあります。

この方法も主に家賃が低めの物件向けのやり方ですが、家賃だけでなく敷金・礼金や更新料が高すぎると感じるなら検討してみてください。

情報サイトに掲載する画像を増やす

賃貸に入居してもらうにはまず情報サイトを見て物件に興味を持ってもらう必要があります。

しかし情報サイトに十分な情報が掲載されていないと、優良物件であっても入居時のイメージがつかず、内見の申し込みが集まりません。

そこで情報サイトを経由して物件に興味を持ってもらうには、その物件で実際に自分が生活したときのことをイメージしやすいように、間取り図だけでなく実際の部屋の画像も細かく掲載されている方が良いでしょう。

基本的に各部屋1枚ずつ、その他に共用部や周辺施設の情報もわかると、物件に興味を持ってもらいやすいです。内見の申し込みを増やす施策に力を入れることで、空室対策にも繋がるでしょう。

ターゲットを絞る

物件がある地域の特徴を調べ、その地域で暮らす人のニーズに合った入居条件を設けたり、そのニーズに合った設備を導入したりすることで、入居者が集まることがあります。

例えば女子大の近くの物件なら女性専用物件、音大の近くなら防音設備導入で楽器演奏可能など。ファミリー層が多い地域ならペットの飼育を可能にしたり、駐車場を広げたりするのもおすすめです。

人気の高い設備を導入する

人気の高い設備を導入することで、暮らしの安全性や便利さが評価され、入居率アップにつながることもあります。

例を挙げると、安全面を高めたいならオートロックやモニター付きのインターホン、便利さを向上させたいならお風呂の追い焚き機能やキッチンのディスポーザーなどが挙げられるでしょう。

オートロックなど安全性を高めるものは特に一人暮らし向け物件で人気ですし、キッチンなど水回りを中心とした暮らしの利便性を高める設備はファミリー層からの支持を獲得しやすいです。

このようにニーズに合わせて人気の設備を導入して集客をするのも良いでしょう。

周辺地域の調査を行う

特に築年数が経過している物件だと、賃貸物件を購入したときと周辺地域の状況が変わっているかもしれません。

それ故に賃貸物件に対するニーズも変わっており、入居者が集まらないこともあります。

特に再開発があった地域はこの傾向が強く、周辺に商業施設をはじめとする大きな建物が増えたと感じるなら、周辺地域の調査をし、ニーズを再確認してターゲットを洗い直す必要があるでしょう。

入居者とのコミュニケーションを積極的に行う

管理人が住人と直接顔を合わせる機会が増えれば、住みやすさなどの声を直接聞き取りやすくなり、満室経営のためのヒントを得やすくなります。

そのため、管理者が定期的に共用部などの清掃を行うなどして住民とコミュニケーションを取る機会を設けると良いでしょう。

このように管理人が管理物件に顔を出す機会が多いと住民の安心にも繋がり、入居者の定着も期待できます。

共用部の清掃に力を入れる

エレベーターやゴミ捨て場などの共用部にはその物件で暮らす住民の民度がそのまま表れます。

そのため、共用部が汚い物件は住民の質が悪いと判断されてしまいます。

そこで共用部の清掃に力を入れることで、内見に来た入居希望者が「ここなら安心して暮らせる」と判断し、入居に繋がるでしょう。

まとめ

賃貸物件の満室経営のためにはその地域のニーズをよく調査し、需要に合わせて設備を整えたり、条件を決め直したりする必要があるでしょう。

空室状態があまりにも長く続いてしまうと、オーナーにとっては収入が減り、他の部屋の運営にも支障が出てしまうかもしれません。

そのため空室対策を入念に行い、ニーズに合った物件を用意して満室経営を目指しましょう。

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