インボイス制度が不動産賃貸業に与える影響は？知っておくべきポイントを解説！
2023年10月1日より、インボイス制度が始まりました。
不動産賃貸業にも影響のある制度ですが、準備は万全でしょうか？
ここでは、不動産賃貸業に関わる方が知っておきたいインボイス制度の内容や不動産賃貸業への影響、導入時の注意点などを解説します。
Table of Contents
インボイス制度とは？
インボイス制度（適格請求書等保存方式）とは、消費税の複数税率に対応するために導入される制度です。
制度開始は2023年10月1日で、適格請求書発行事業者が適格請求書（インボイス）と呼ばれる書類を発行できるようになります。
インボイス制度の導入は、不動産賃貸業にも影響を与えます。
その影響について解説する前に、インボイス制度が導入される背景や基本をおさらいしておきましょう。
インボイス制度が導入される理由
インボイス制度は、正確な消費税額を把握するために導入されることとなりました。
2023年における日本の消費税率は10％（標準税率）と8％（軽減税率）の複数税率が適用されています。
インボイス制度は、売り手が買い手へ正確な消費税額を伝えるための「適格請求書（インボイス）」を発行できるようにするために導入されます。
インボイスを発行できるのは登録を受けた適格請求書発行事業者のみであり、適格請求書発行事業者になれるのは消費税の課税事業者です。
つまり、不動産賃貸業のオーナー様がインボイス制度を導入するには、適格請求書発行事業者になると同時に消費税の課税事業者になる必要があります。
インボイス制度が不動産賃貸業に影響しないもの
インボイス制度が不動産賃貸業に影響を及ぼすか否かは、取引内容や借主の状況によって異なります。消費税には課税取引と非課税取引があり、非課税取引のみの不動産賃貸業であればインボイス制度の影響はありません。
【非課税取引】
- 居住用※1の賃料（契約期間1ヶ月超え）
- 土地の賃料※2
※1社宅、寮なども含む
※2契約期間が1ヶ月を超えるもの
また、インボイス制度が不動産賃貸業に影響するのは、課税事業者である借主が仕入税額控除のためにオーナー様が発行したインボイスを必要とする場合です。
※詳細は後半で解説します
借主が免税事業者であるケースや、課税事業者であっても簡易課税方式を選択しているケースは不動産賃貸業への影響はありません。
【不動産賃貸業に影響しないケース】
・不動産賃貸業が非課税取引のみ
・借主が免税事業者
・借主が課税事業者だが、簡易課税方式を選択している
では、インボイス制度が不動産賃貸業に影響のあるものはどのようなケースなのでしょうか。
インボイス制度が不動産賃貸業に影響するもの
インボイス制度が始まる際に不動産賃貸業で注意が必要なのは、以下のケースです。
ご自身がこれらのケースに当てはまるかどうか、まずはチェックしてみましょう。
- 事務所や店舗、駐車場などの不動産賃貸業
- 借主が課税事業者
- 課税事業者である借主が一般課税方式※を選択している
※消費税の納税額を計算する方法の一つです - 賃貸借期間が1ヶ月未満の住宅の家賃収入
これまで免税事業者として経営をされていた場合でも、インボイス制度が施行されると消費税の課税対象となるため、注意しましょう。
インボイス制度によって不動産賃貸業が懸念すべき3つの低下
インボイス制度の導入によって、不動産賃貸業で懸念すべき3つのリスクについて解説します。
課税取引が含まれる不動産賃貸業や借主が課税事業者である場合など、該当する方は懸念点を把握しておきましょう。
物件の競争力の低下
オーナー様が免税事業者、借主が課税事業者である場合、インボイス制度の導入によって不動産賃貸業の競争力が低下する恐れがあります。
借主が税務署へ納める消費税の計算上、オーナー様が免税事業者であれば借主の税金の負担が増えるためです。
借主が消費税の負担軽減のために、課税事業者である別物件への転居を検討したり、消費税の負担増加分だけ賃料の減額を求めたりすることが予想されます。
収益の低下
オーナー様が免税事業者であれば物件の競争力が低下するため、課税事業者になれば問題が解決するのかというと、そうとは限りません。
免税事業者であるオーナー様が課税事業者になった場合、消費税分を納める義務が生じるため、オーナー様の消費税分の収益が減少する恐れがあります。
オーナー様の手取りが減り、結果として不動産賃貸業の収益性が下がるというわけです。
節税効果の低下
不動産賃貸業の節税スキームの一つに、オーナー様と借主の間に管理法人を設立する手法があります。オーナー様から管理法人へ管理委託手数料を支払えば、手数料の分だけ管理法人への資産移転が可能です。個人の収入を抑えることで、節税効果を期待できます。
インボイス制度が始まるまでは、オーナー様＝課税事業者、管理法人＝免税事業者の場合において、オーナー様が支払う手数料にかかる消費税分の仕入税額控除が適用されました。
管理法人には消費税の納税義務がなく、オーナー様も仕入税額控除で節税できる仕組みです。
インボイス制度の開始後は、管理法人が免税事業者であれば適格請求書を発行できないため、オーナー様が仕入税額控除を受けられなくなります。
これによって、節税効果の低下が懸念されます。
【知っておくべき】インボイス制度導入の注意点
不動産賃貸業においてインボイス制度を導入するべきかどうか、お悩みの方もいるでしょう。インボイス制度を検討するにあたっての注意点を解説します。
適格請求書（インボイス）が発行されないと仕入税額控除が受けられない
現在、オーナー様が免税事業者、借主が課税事業者である場合、オーナー様がインボイス制度を導入しなければ※、借主は原則として仕入税額控除を受けられなくなります。
※インボイス制度を導入する＝適格請求書発行事業者として登録すること＝課税事業者になることを指します
※インボイスの発行・保存が不要な例外や経過措置あり
仕入税額控除を受けられないということは、借主が税務署へ納める消費税額が増えるということです。
課税事業者が納める消費税額の計算方法には、一般課税方式と簡易課税方式があります。
・一般課税方式の納付額＝課税売上にかかる消費税額－A課税仕入れにかかる消費税額
・簡易課税方式の納付額＝課税売上にかかる消費税額－A（課税売上にかかる消費税額×みなし仕入率※）
※業種ごとに定められており、不動産賃貸業のみなし仕入率は40％です
上記計算式の中でAを控除することを、仕入税額控除と呼びます。
消費税を納める借主にとって、仕入税額控除の金額が大きいほど納める消費税額が少なくなる仕組みです。
つまり、賃料にかかる消費税の仕入税額控除ができなくなるということは、借主の税負担が増えることを意味します。
不動産賃貸業への影響があるのは、借主が一般課税方式で税額を計算する場合です。
一般課税方式では、インボイスの保存が仕入税額控除の要件となっています。
適格請求書（インボイス）は課税事業者のみが発行可能
借主が賃料にかかる消費税分の仕入税額控除をするには、オーナー様が適格請求書を発行できなければなりません。
適格請求書を発行できるのは適格請求書発行事業者（インボイス制度を導入している方）のみです。
ただし、オーナー様がインボイス制度を導入して課税事業者になれば、消費税の納税義務が生じる点にご注意ください。
原則、取引相手が免税事業者なら仕入税額控除を受けられない
オーナー様が免税事業者である限り、借主は仕入税額控除を受けられません。
先述の通り、適格請求書を発行できるのは、課税事業者のみであるためです。現在、免税事業者の方でも申請すれば適格請求書発行事業者になることができます。
適格請求書（インボイス）は7年間保存する必要がある
適格請求書発行事業者には、交付した適格請求書の写しを7年間保存する義務があります。
トラブル防止の観点からも、書類を適切に管理することが大切です。
2023年10月1日までに準備しておくべきこと
不動産賃貸業のオーナー様や不動産会社が、インボイス制度の開始（2023年10月1日）までに準備しておくべきことを解説します。
１．適格請求書発行事業者への登録
適格請求書には、登録事業者の番号を記載しなければなりません。
番号を取得するには、適格請求書発行事業者への登録が必要です。2023年10月1日から適用を受ける場合の申請期限は、2023年9月30日までとなります。
登録には時間がかかることもあるため、手続きを早めに済ませましょう。
２．取引先の状況確認と情報共有
インボイス制度の導入はオーナー様の任意です。
課税事業者になれば消費税の納税義務が生じるため、取引先の状況や意向を確認したうえで検討しましょう。
３．従業員への教育
インボイス制度は少々分かりにくく、税金に詳しくないオーナー様への説明に苦労する不動産会社の担当者もいるでしょう。
とはいえ、オーナー様が所有する物件の収益性に関わる大切な制度であるため、誤った説明をしないように従業員への教育をしっかりと行うことが大切です。
まとめ
インボイス制度が不動産賃貸業へ影響を及ぼすか否かは、ケースバイケースです。まずは影響の有無と借主の状況を確認しましょう。
免税事業者であるオーナー様が適格請求書発行事業者になれば、消費税の納税義務が生じます。
インボイス制度を導入することがベストな選択とは限らないため、正しい知識を持って適切にご案内しましょう。
