「自営業者」はもう”難しい”お客様じゃない！成約チャンスを逃さない住宅ローン戦略

1. 所得の変動性
   • 確定申告書（かくていしんこくしょ）に記載される「所得」は、売上から経費を差し引いた金額となり、会社員の給与所得と比較して年度ごとの変動が大きくなりがちです。
2. 勤続年数の考え方
   • 勤続年数を審査項目とする93.6%の金融機関のうち、「3年以上」を基準とする機関は138機関、「2年以上」は47機関、「1年以上」は598機関となっています。

（参考：国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査）

■必須書類

• 確定申告書（過去3年分）
• 納税証明書（その1・その2）
• 住民税課税証明書

■補完書類（金融機関により要求）

• 事業計画書
• 営業許可証
• 主要取引先との契約書

■事業継続年数の基準

• 3年以上：多くの金融機関で安定評価
• 2年以上：フラット35等で審査対象
• 1年以上：一部のネット銀行で対応

売上推移の評価が過去3年間の売上推移が安定または上昇傾向にあることが理想的です。

■フラット35の基準

• 年収400万円未満：返済負担率30%以下
• 年収400万円以上：返済負担率35%以下

■所得最適化の合法的手法

• 経費計上の見直し
  • 過度な経費計上を控え、所得額を適正レベルに調整
  • 事業用途不明確な経費の削減
• 青色申告の活用
  • 青色申告特別控除（65万円）の適用
  • より詳細な帳簿により信用度向上
• 収入合算の検討
  • 配偶者収入との合算により審査通過率向上

■口座管理のベストプラクティス

• 事業用口座の明確な分離
  • 事業収入・支出の一元管理
  • 金融機関からの信用度向上
• 資金繰り表の作成
  • 月次の収支管理
  • 安定収入のアピール材料

■書類準備のスケジュール

申し込み3ヶ月前から準備を開始し、以下のスケジュールで進めることを推奨します。

• 3ヶ月前：過去3年分の確定申告書整理
• 2ヶ月前：納税証明書等の取得
• 1ヶ月前：事業計画書の作成
• 申込時：完璧な書類セットで一次審査に臨む

• フラット35 – 最優先検討
  • 自営業者に最も寛容な審査基準
  • 2023年度利用者平均年収：661万円（参考：住宅金融支援機構調査）
  • 決算書提出不要
• 地方銀行の自営業者向けプラン
  • 地域密着による柔軟な審査
  • 事業内容への理解度が高い
• ネット銀行の効率化審査
  • 迅速な審査プロセス
  • 低金利での提供

同時申し込みの推奨数

• 同時申し込みの推奨数
  • 3-5機関への同時申し込み
  • リスク分散と比較検討の両立
• 申し込み順序の最適化
  • 第一希望：フラット35
  • 第二希望：地方銀行
  • 第三希望：ネット銀行

■注意点

• 信用情報への照会記録が6ヶ月間残存
• 短期間での過度な申し込みは逆効果

• 国土交通省「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
• 住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査結果」
• フラット35公式サイト「ご利用条件」