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1. まず「がん50%保障」の月額返済で資金計画を立てる
   • 「無理のない返済」を基本とするなら、まずは50%保障がついた返済額（特約料込み）で家計に無理がないか確認
2. 「+月々約1,600円」を払って100%にする価値があるか考える
   • 「月1,600円増えても生活に何の影響もない」
     • がん100%保障 へアップグレード（手厚い安心を買う）
   • 「毎月固定で出ていくお金は少しでも減らしておきたい」
     • がん50%保障 のまま確定（無理のない返済を最優先）

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2026年6月　保険業法改正

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  • 営業部門から独立した立場で、業務が適正に行われているかチェックする体制が必要とされます。
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保険DXプロダクト「いえーる おうちドクター火災保険WEB」の活用

決断を迫られる兼業代理店はどうするべきか

• 「共同募集」にするか「紹介」にするか悩んでいる
• 「いえーる おうちドクター火災保険WEB」について詳しく知りたい

まとめ

この記事の監修 保険・不動産・金融のプロフェッショナル 六十苅 美郎 氏 2003年保険代理店設立。 全国６拠点、年間収保を約20億円に成長。 24年のキャリアに裏打ちされた視点で生存戦略をコンサルティング

主な改正ポイントと改正の背景

代理店に対する体制整備義務の強化

保険会社側の体制強化

禁止する行為の拡大

改正に至った背景

• 修理部門が故意に車を傷つけ不要な修理を行い、保険会社に多額の修理代（保険金）を請求

• 代理店側は「修理代」で儲かり、保険会社側は「その代理店が契約数を伸ばしてくれる」という構造ができ、チェック体制に緩みが生じていた

• 複数の保険会社が話し合い、保険料が下がらないように価格を調整（カルテル）

• 契約獲得のため、保険会社が契約企業の製品を不自然に大量購入したり、子会社を優遇したりする「実質的な値引き」が横行していた

何が変わるの？改正ポイントを解説！

①代理店に対する体制整備義務の強化

②保険会社側の体制強化

➂禁止する行為の拡大

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まとめ

なんとなく新耐震基準のほうがよさそうと思うかもしれませんが、実際はそんな単純な話ではないので注意が必要です。

今回は、新耐震・旧耐震の特徴からそれぞれのメリットデメリットについて解説します！

旧耐震基準と新耐震基準の違いは？

最初に、旧耐震基準と新耐震基準との違いについて、以下の4つの観点から詳しく解説します。

耐震の性能基準

旧耐震基準は、1950年に制定された建築基準法をもとに定められています。震度5程度の地震までなら修復可能で、倒壊はない想定です。

ただし、これだと震度6～7の地震に耐えられるかはわかりません。そこで、1981年に建築基準法施行令の改正が行われ、震度6～7の地震でも倒壊せず、震度5強程度までであれば軽度なひび割れにとどめられるよう、さらに規制が強化されました。

しかし、1995年1月に発生した阪神淡路大震災により新耐震基準の建物も多くが倒壊したことを受け、2000年にはさらなる改正が行われました。この際、地盤調査の規定が強化され、地盤の耐力に応じた建物構造にするなど、さまざまな変更が盛り込まれています。

構造

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないことを前提に設定されていました。

これに対し、新耐震基準では震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

技術的には、構造部材に地震の揺れが加わった際に生じる応力（物体の内部に生じる力の大きさを示す物理量）が一定水準以下であることが求められます。

また、一定規模以上の建物であれば靭性（構造物や素材または部材の強度、ねばり強さ）も確保しなくてはいけません。ハウスメーカー、建築会社はそれぞれ、工法に工夫を凝らし、新耐震基準が求める耐震性を達成できるようにしています。

耐久性

旧耐震基準により建てられた建物より、新耐震基準により建てられた建物のほうが、耐久性は高くなっています。

より震度の大きい地震でも倒壊しないことを前提に建てられる以上、相応の強度を有していると考えられるためです。

ただし、旧耐震基準により建てられた建物であっても耐震改修工事を施すなど適切なメンテナンスを施すことで、長期間利用できるようになります。

保険料

旧耐震基準により建てられた建物の場合、保険料は新耐震基準により建てられた建物より高めです。

倒壊など、トラブルに巻き込まれるリスクが高くなる以上、保険料にも反映されます。

新耐震か旧耐震かを見分けるポイントは？

その建物が旧耐震基準・新耐震基準のどちらで建てられているかは、建築確認（着工前に行う建築計画の確認）を受けた日付により確認できます。

1981年5月31日以前であれば旧耐震基準、同年6月1日以降であれば新耐震基準と考えて構いません。

新耐震のメリット

新耐震基準で建てられた建物にはさまざまなメリットがあるので、詳しく解説します。

耐震性能が高い

新耐震基準で建てられた建物は、耐震性能が高くなっています。

前提として、建物の耐震性能は、耐震等級で判断することが可能です。震度5強の地震で著しい損傷がなく、震度6強から7の地震でも倒壊・崩壊しないレベルが耐震等級1とすると、耐震等級2はその1.25倍の耐震強度を有しています。

さらに、耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の耐震強度を有する建物です。震度6強から7の地震では、壁にひびが入るなどの被害はあり得ますが、基本的に倒壊・崩壊しないと考えて構いません。

建物が丈夫で持ちがいい

前述したように、新耐震基準で建てられた建物はかなり強い地震でも倒壊・崩壊せず、雨にも強いため、長持ちします。ただし、定期的なメンテナンスは必須である点に注意が必要です。

フラット35の利用が可能

新耐震基準の住宅であれば、フラット35が利用可能です。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供する固定金利型住宅ローンを指します。

利用にあたってさまざまな条件が設けられていますが、住宅の耐震性に関しては「建築確認日が昭和56年6月1日以後であること」でなくてはいけません。

ただし、旧耐震基準で建てられたものであっても、耐震評価基準などに適合していれば利用できます。

住宅ローン控除が受けられる

お客様が住宅ローン控除を受けることを希望されている場合は、新耐震基準で建てられた住宅を前提に考えていただくことになります。

住宅ローン控除の要件の中に「昭和57年以後に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であること」が定められているためです。

ローン審査時の担保評価額が高くなる

新耐震基準で建てられた建物は、旧耐震基準で建てられた建物よりローン審査時の担保評価額も高くなります。

一般的に、担保評価額は周辺の同程度の物件の売価や築年数・構造を踏まえて決定される仕組みです。そして、旧耐震基準で建てられていることが、担保評価にあたっては大きなマイナス要因となります。

お客様の安心感や満足度が高い

新耐震基準の物件は、お客様の安心感や満足度も高くなっています。

前述したように、新耐震基準の建物は一定水準以上の耐震性、防水性を有した建物であり、寿命も長めです。築年数がある程度経過していても使う分には問題がない建物であるため、安全かつ快適に住み続けられるでしょう。

また、メンテナンス費用も抑えられるため、長期的に見ればお得になる可能性も高いです。

新耐震のデメリット

一方、新耐震基準で建てられた建物には以下のデメリットもあります。

物件価格が高い

新耐震基準で建てられた建物の場合、築年数が浅いことも多く、当然物件価格も高くなりがちです。

ただし、旧耐震基準で建てられた建物に比べると修繕にかかる費用が抑えられるため、修繕積立金も安くなります。全体としてかえって安く済むこともあるため、総合的に判断しましょう。

新耐震だからと言って災害に強いとは言い切れない

新耐震だからと言って災害に強いとは言い切れない点にも注意が必要です。平成28（2016）年4月に発生した熊本地震では、新耐震基準の木造建築物が83棟（全体の10.9％）倒壊しています。

旧耐震基準の木造建築物の倒壊数214棟（全体の28.2％）に比べると格段に低いですが、それでも絶対に倒壊しないとは言えません。

なお、倒壊した新耐震基準の建物について被害要因分析を行ったところ、接合部の仕様が不十分であった建物が多く倒壊しているというデータがあります。

新耐震基準導入後に建てられた建物であっても、平成12（2000）年6月以前に建てられたものは、接合部や耐力壁が現行の基準を満たしていない可能性があるため注意が必要です。

旧耐震のメリット

旧耐震基準で建てられた建物にも、一定のメリットはあります。

物件価格が安い

旧耐震基準で建てられた建物は、物件価格が安いことが多いです。

旧耐震基準は1981年(昭和56年)5月31日までに建築確認を受けた建物であるため、相応の築年数が経過しています。築年数が古いほど価格は安くなるので、安い物件を求めているならメリットになりうるでしょう。

立地がいいことが多い

旧耐震基準で建てられた建物は、立地がいいことが多いです。

一大ターミナル駅の近くなど、新築もしくは築年数が浅い物件を見つけるのが難しい地域であっても、旧耐震基準の建物なら見つかることはあり得ます。「どうしてもここで住みたい」という希望があるお客様に対し、あえて提案するのも選択肢の1つです。

旧耐震性のデメリット

旧耐震基準で建てられた建物のデメリットにも注意しましょう。

改修に高額なコストがかかる

そもそも、旧耐震基準で建てられた建物の場合、築年数も長く、相応の改修をしないと住めないのは往々にしてあり得ます。

住めるようにするための改修費用を加味したら、築年数が浅い建物を買ったほうが安いという可能性もゼロではありません。

トータルで見た場合にどれぐらい費用がかかるかは常に意識し、お客様にも判断材料として提供しましょう。

耐震性能に不安を感じるお客様も多い

旧耐震基準というだけで不安を感じるお客様も一定数います。

実際は、旧耐震基準で建てられた建物であっても、新耐震基準に照らして一定水準以上の耐震性を有していれば問題なく使うことは可能です。

不安を感じているお客様には「耐震性に問題がなければ新耐震基準の建物と同じように使える」ことを知らせましょう。

保険料が高い

旧耐震基準の建物の場合、火災保険に加入することはできますが、新耐震基準の建物に比べ保険料は割高になります。崩壊・倒壊などのトラブルに巻き込まれるリスクが高いためです。

ただし、耐震診断または耐震改修により新耐震基準の建物と同等の耐震性が確保されていれば、保険料は割り引かれます。

建物の老朽化（いずれは改修をしなければいけないリスク）

新耐震基準・旧耐震基準を問わず、建物を使い続けるためにはメンテナンスが必要です。

特に、旧耐震基準の建物は古い以上、将来的に大規模な改修が必要になる可能性が高く、その費用を確保できるかも問題になります。

前述したように、トータルで見た場合新耐震基準の建物を選んだほうが安い可能性もあるため「いつまで使い続けたいか」を踏まえ、シミュレーションをしてみましょう。

旧耐震の建物をうまく活用する方法は？

旧耐震基準の建物を活用する方法は、以下の2つです。それぞれにメリット・デメリットがあるので意識しましょう。

建物の耐震補強やリニューアル

旧耐震基準の建物であっても、適切な耐震補強やリニューアル工事を施すことで、長く使い続けることが可能です。耐震補強工事の方法としては、壁の増設、基礎の補修、屋根の軽量化、金具の設置などが考えられます。

なお、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が2018年8月21日に発表したデータによれば、旧耐震基準の建物の耐震補強工事の平均費用額は182万9,944円とのことでした。

実際の費用は建物の広さや状態によっても左右されますが、一つの目安にしましょう。

建物そのものの建て替え

改修工事費用が大きくなりそうなら、思い切って建物そのものを建て替えるのも選択肢に入れましょう。

ただし、現状の建物を取り壊さないといけないうえに、その土地の用途地域によっても建てられる建物に制約が加わることがある点には注意が必要です。

新耐震と旧耐震、ぶっちゃけどっちを選ぶのがお得？

新耐震基準・旧耐震基準の建物のどちらを選ぶのがお得かは、ケースバイケースです。

新耐震基準の建物は、取得時にはお金がかかりますが、ランニングコストは旧耐震基準の建物の場合に比べると安上がりになるでしょう。

旧耐震基準の建物はその逆で、取得時にお金はかかりませんが、ランニングコストは新耐震基準の建物に比べると高めです。

「立地は重視したい」「ランニングコストは抑えたい」など、不動産に何を求めるかによっても答えは変わるため、さまざまな観点から検討しましょう。

まとめ

結局のところ、新耐震基準だからよい、旧耐震基準だからダメという単純な話ではない点に注意が必要です。

新耐震基準は震度6～7の地震でも倒壊・崩壊しない建物とされていますが、100％倒壊・崩壊しないとは限りません。また、倒壊・崩壊を免れても壁にひびが入り、再び暮らすには工事が必要になることは往々にしてあります。

一方、旧耐震基準であっても耐震工事を施したうえで、一定水準以上の耐震性を有していれば問題なく使うことが可能です。

これらの現状を踏まえたうえで、個々の希望を踏まえて選ぶとよいでしょう。

ただし、水災保険は自宅の立地によって必要性が全く異なり、カットしても良いのかは簡単に判断できるものではありません。

本記事ではお客様から相談を受けることを想定し、「水災保険の必要性」について解説します。

水災（水害）とは

水害（水災）とは、台風や暴風雨などによる洪水や高潮、土砂崩れによる災害のことです。

都市部でも集中豪雨があるとマンホールや側溝から大量の雨水があふれて被害が発生する場合も水害（水災）にあたります。

具体的には、以下のようなものが水災に該当します。

• 土砂崩れが発生して土砂が家屋に流れ込む
• 台風による雨漏りで家具が壊れて買い替えることになった
• 高潮が防波堤を超え、自宅が浸水した

家財の買い替えや家屋の修理が必要になるレベルの被害だけではありません。記録的な豪雨では土砂崩れが発生して家屋が流されてしまうなど、被害が人命に及ぶことも懸念されます。

火災保険の「水災保険（補償）」とは

火災保険の水災保険は台風・豪雨などによる洪水や高潮、土砂崩れなどで建物や家財が損害を受けた場合に補償されます。

保険金が支払われることで修繕費用や買い替え費用を賄えますが、支払いには条件があることをお客様に説明する必要があります。

水災保険（補償）の補償範囲

水災保険における保険金の支払い対象は「建物」のほかに「家財」を含むこともできますが、補償範囲は加入の際に選択しないといけません。

建物のみの補償にした場合は建物部分の損害は補償されます。一方で家具・家電など「家財」に分類されるものの被害が補償されません。

水災保険（補償）の支払い要件

水災保険に加入したからといっても、全てが保険金で支払われるわけではありません。

一般的に水災保険には「補償基準」が設けられており、基準以上の損害だった場合のみ補償されます。

たとえばソニー損保の場合、以下のような要件が指定されています。

台風や暴風雨などが原因で起こる洪水・高潮・土砂崩れなどにより、建物や家財に再調達価額の30%以上の損害が生じたとき、または建物が床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水となった結果、損害が生じたときに、保険金をお支払いします。

引用元：ソニー損保｜水災（洪水・床上浸水・床下浸水）の補償内容

つまり、建物や家財が被害を被ったとしても、その損害が再調達価額の30％未満の場合は補償されないということです。

水災と間違えられやすい災害

水災補償について「水に関する被害に関しては何でも補償される」と勘違いされるお客様もいるかもしれません。

以下のような災害が補償の対象外である点は慎重に説明が必要です。

• 地震による津波・土砂崩れ
• 風・雹（ひょう）・雪

水災保険のメインにあたる火災保険は、地震による噴火や津波の被害は対象外です。同じく、地震が原因で発生した津波や土砂崩れの被害は保険の対象外になってしまいます。この場合、地震保険に加入が必要ですが、火災保険とセットで加入しなければいけません。

給排水設備の事故や、他人の部屋で起きた漏水によって部屋が損害を受けた場合も水災保険では補償されません。

風や雹（ひょう）、または雪で建物や家財に被害が発生した場合、風災補償の対象です。

水災保険に入るべきか、いらないかを判断するポイント

近年は地球温暖化の影響もあってゲリラ豪雨・集中豪雨の被害が増加傾向にあります。

今まで水災被害がなかった地域でも被害が発生するなど、今後も被害が増加することが考えられることから、水災保険はぜひとも備えたい災害の1つとされています。

ただし、自宅の立地などによって水災リスクが低い場合もあり、お客様から「つけなくても大丈夫では？」と相談されることも想定されます。

ここでは水災保険をつけるか否かを判断するポイントを紹介します。

ハザードマップを確認する

水災補償をつけたほうが良いか否かを判断するには、自宅の水害リスクを調べることが重要です。

水災リスクは立地によって異なります。河川の近くや低地に住居がある場合は水災リスクが高くなり、逆にマンションの上階に部屋があるならリスクは低くなるでしょう。

水災リスクの調査に利用できるのが、国土交通省が提供する「ハザードマップポータルサイト」です。

ハザードマップで洪水・浸水の被害のリスクを確認し、住居が被害を受けるリスクが低いと分かれば水災保険をつけずに保険料を安く抑えることも可能です。

下水道管の位置を確認する

近年は都市部の豪雨の際に下水道の容量が一杯になって逆流・浸水したり、道路から雨水が侵入したりする被害が起きています。

河川から離れた地域であっても、下水道やマンホールから水があふれてしまうことも考慮する必要があります。

そこで確認したいのが、市区町村や下水道局で確認できる「内水浸水想定区域図」です。

自宅が「豪雨になった場合に浸水が予想されるエリア」に含まれるか否かでも重要性が変わります。

結論：水災保険は必要？

結論からいえば、水災保険（補償）はできれば「つけたほうが良い」です。そもそも、気象庁のデータによれば集中豪雨の回数は増加傾向にあります。

画像引用：気象庁｜大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化

ハザードマップや「内水浸水想定区域図」を確認して浸水のリスクがある家庭は必要性が高いといえます。

また一般的に「マンションに住んでいれば必要性は低い」と思われがちですが、どの階層に住むかによっても必要性は変わります。

低階層に住んでいて、ハザードマップで浸水の危険がある場合は検討が必要です。1階はもちろん、2階でも「3m以上の浸水が想定されている」場合なども必要性が高まります。

またマンションの高階層でもベランダの排水能力を超えるとベランダから部屋に水が侵入してくる可能性もあります。

河川から離れている地域でも、土砂崩れの危険性が高いなら同様に検討が必要です。土砂崩れに関するハザードマップの確認をお客様に促しましょう。

まとめ

水災保険が必要か否かを判断するには、ハザードマップや「内水浸水想定区域図」の確認が第一です。そこでリスクが想定されないのであればカットする選択肢も生まれますが、近年はゲリラ豪雨が多発している点も考慮しなければいけません。

万が一の浸水の際に補償が受けられない事態も想定し、必要性は慎重に判断するようにお客様に提案しましょう。

空き家を持つ方が疑問に思うことの1つに「火災保険の必要性」があります。本記事では空き家に火災保険がなぜ必要なのかと、加入の際に知っておきたい注意点について解説します。

お客様から空き家の火災保険について聞かれることを想定し、ぜひ読み進めてみて下さい。

空き家に火災保険は必要なのか

お客様のなかには「空き家に火災保険は必要ないのでは？」と考えで相談してくる方もるかもしれません。

しかし、空き家だからといって火災保険が不要ということはありません。

空き家でも火災保険が必要な理由について解説します。

火災のリスクは人がいない空き家の方が大きい

空き家でも火災保険が必要な理由の1つが「老朽化するスピード」の違いです。誰も住んでいない家の場合、定期的に管理しているとしても痛むスピードは早くなってしまいます。

老朽化によって問題になるのが地震や台風です。損壊・倒壊して周囲の家に被害を広げてしまう危険があります。倒壊した建物の撤去や周囲の住民への補償を考えて、火災保険や各種特約の加入が必要です。

また、空き家は放火される可能性もあります。放火犯はチラシや新聞がポストからあふれているような「管理されていない空き家」を狙う傾向があるためです。

適正な管理がされない空き家には火がつけやすい新聞やチラシが近くにあります。人の目がないこともあって、放火の対象になりやすいのです。

人が住んでいるとき以上に空き家のほうが事故や損害を引き起こすリスクが大きいため、そのための備えとして火災保険が必要です。

空き家になってしまった理由に関係なく加入の必要性は高い

どのような理由で空き家になってしまったとしても、火災保険に加入する必要性は高いです。空き家になる理由のパターンとして「転勤」「相続」を考えてみましょう。

転勤で空き家になった

転勤や出向によって自宅が空き家になったケースでは、任期が終了したあとに再びその家で生活することになる可能性があります。

火災や自然災害による被害を受けて住めなくなるわけにはいかないため、火災保険への加入は必須です。

相続した家が空き家になった

両親が住んでいた実家について、両親が亡くなったことで相続したケースです。すでに自宅があれば、取得した実家は空き家になってしまいます。

相続で取得した空き家に今後も住む予定がなく資産としての価値がない場合、簡単に処分ができません。

放置する場合は、自然災害で倒壊したり火災で焼け落ちたりするリスクが高まります。建物の取り壊し費用や撤去費用が発生することを考えると、それらの費用を確保する必要があります。

【結論】空き家でも火災保険に加入することは可能

保険会社からすると、空き家は事故の発生率が高い＝保険事案になりやすく保険金を支払う可能性が高い物件です。しかし、だからと言って空き家の所有者が保険に加入できないということではありません。

結論からいえば、空き家でも火災保険に加入できるケースはあります。ただし、一般的な住宅と比較して対応する保険の種類は少ないのが現状です。また、保険加入にあたってもいくつかの注意点があります。

共済の場合は加入できない場合もある

空き家を対象にした火災保険は大手保険会社でも取り扱いが少ないのが現状です。原則として共済では取り扱っていません。

たとえば県民共済では、火災保険の加入対象にならないものの一例として、明確に「空き家」が記載されています。

参考：埼玉県民共済｜加入できる対象を教えて下さい

一般的な住宅より保険料は高くなることがある

個人が所有する空き家で火災保険を契約する場合、火災保険料は空き家がどの物件種別になるかによって変わります。

別荘や一時的な転居による空き家は「住宅物件」とみなされる可能性があり、そうなれば一般的な住宅と同様の手ごろな保険料で加入できます。

一方でそれ以外の、人が住めない空き家や物置として利用する空き家は「一般物件」と呼ばれ、住宅物件の空き家よりも保険料が割高になる傾向があります。

空き家で火災保険に加入するためのポイント

空き家の火災保険について、契約者の方が知っておくべきポイント・注意点を紹介します。

空き家になったことはすぐに保険会社に連絡する

空き家になった事実は、保険会社に伝える必要があります。

保険会社は契約者の住民票をチェックすることはしません。所有者の変更や住所変更などがあった場合、契約者の側から保険会社に連絡しなければいけません。

何らかの理由で連絡漏れがあると保険会社が把握できず、本来は空き家が対象外の火災保険に加入し続けてしまうことになります。

保険料を払い続けたとしても、空き家を対象外にする保険では火災が発生しても補償されない場合があるため注意が必要です。

建物の用途によって加入できるか変わることがある

空き家になった理由が「転勤」である建物や、季節的に住居として使用する別荘など、家財が常に備えられているものであれば、専用住宅と同様に火災保険に加入が可能です。

それ以外の空き家の場合、保険会社によっては火災保険に加入ができないケースがあります。

保険会社によっては一般物件として店舗や事務所と同等の扱いで保険を契約できますが、住宅に比べると保険料が割高な傾向です。また、一般物件として加入できる保険会社でも、建物が崩れて廃屋のようになっているような管理状態では火災保険に加入できないこともあります。

地震保険には加入できない場合がある

ひとくちに「空き家」といっても、建物の用途によって以下のように分類が分かれています。

• 専用住宅・共同住宅：一戸建てやマンションなど
• 併用住宅：一部を住居として使用し、残りを店舗や事務所に使っている建物
• 一般物件：店舗や事務所など

前項で紹介した「一般物件」の扱いでは、火災保険に加入できても地震保険に加入できないので注意が必要です。地震保険は、あくまで生活を再建するための保険であるためです。

賠償責任特約も検討する

空き家の管理が行き届かないと、屋根や壁の一部がはがれて他人の家を傷つけたり通行人にけがをさせてしまったりする可能性があります。そうなれば、所有者が損害賠償責任を負うことになってしまいます。

このような事態に備えて、火災保険とは別に特約への加入を併せて検討しましょう。賠償責任が発生した場合に補償してもらえます。専用住宅や共同住宅の場合は「個人賠償責任特約」、一般物件の場合は「施設賠償責任特約」に加入することで補償を受けられます。

まとめ

本記事では空き家に火災保険がなぜ必要なのかと、加入の際に知っておきたい注意点について解説しました。

転勤による空き家や別荘の場合は将来的に住む可能性があるため火災保険はもちろん必要ですが、それ以外の空き家でも自然災害や放火に備える意味でも必須です。

お客様から相談された際は必要性に加えて「人が住んでいた時に加入した火災保険が対象外になることもある」など、火災保険に関する注意点についても周知しましょう。

その準耐火建築物は、建物の規模によって適用基準が異なります。そのため、「準防火地域」で木造3階建ての建築は可能なのか、疑問を持つ方が多いのです。

そこで今回は、準耐火建築物の適用基準を解説します。

「準耐火建築物」とは

都市の安全と適正な発展を目的に制定された「都市計画法」の中には、防火に関する規定も含まれています。

その中では、火災が燃え広がりやすく特に厳しい防火対策が必要な地域を「防火地域」、その周辺に広がる防火地域に準じて延焼を受けやすい地域を「準防火地域」と定められています。

そして、防火地域に建築する建物は「耐火建築物」の基準をクリアする必要があり、準防火地域に建築する建物は「準耐火建築物」の基準をクリアする必要があります。

◆「準耐火建築物」の基準

1. 主要構造部（建物の骨格となる、壁・柱・床・梁・屋根・階段など）が通常の火災による延焼を抑制するために必要な構造をしており、耐火建築物の構造に準じた耐火性能を有する。
2. 耐火建築物と同様に、延焼のおそれのある外壁の開口部（窓・玄関ドア・換気扇など）に防火戸などの防火設備を設置する。
3. 加熱開始後1時間以内の非損傷性・遮熱性・遮炎性が確保されている。

また、準耐火建造物は、耐火建築物で認められない木造建築も可能です。

耐火建築物・準耐火建築物の適用義務要件

準防火地域における「耐火建築物」「準耐火建築物」の適用義務要件は、建築物の規模によって異なります。

◆「耐火建築物」「準耐火建築物」の適用義務要件

※耐火建築物を準耐火建築物に変えて適用することも可能です。

※技術的基準適合建築物とは、後述の基準を満たす建築物です。

※1適用義務がない場合には、構造部に無垢材を使用することができます。

◆「技術的基準適合建築物」の基準

1. 外壁と軒裏を防火構造とする
2. 屋根を不燃材料でふく
3. 外壁の開口部に防火戸を設置する
4. 木造の柱・梁は一定以上の太さとする、または石膏ボードなどで覆う

準耐火建築物で木造3階建ては建築可能？

木造3階建ては原則耐火建築物でないといけません。

しかし、防火地域以外であれば避難経路の確保などの一定の措置を講じることで「木3共（木造3階建て共同住宅）」仕様で1時間準耐火建築物で建設が可能です。

不動産に関わる法制を幅広くチェック

建物を建築する場合には、建築基準法や都市計画法などさまざまな法律に準拠する必要があります。それは、地域や建物の規模・用途などに応じて細かく定められています。

宅建業者としてお客様の不動産取引を適切にサポートするためには、法制度の幅広い知識が必要となるのです。

また、法律は改正する場合があり、日頃から最新の情報を仕入れる習慣を持つことが大切です。

まとめ

「耐火建築物」「準耐火建築物」の適用義務要件は延べ面積、回数によって大きく変わってきます。しっかりと区別の仕方を身につけて、お客様への適切なご案内につなげていきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

お客様が土地を購入して新築住宅を建てるときや、中古戸建・マンションを購入するときには、火災報知器の設置を忘れずにご案内しなければなりません。

今回は火災報知器の設置基準や設置場所などの決まりを確認しましょう。

火災報知器の設置義務について

新築住宅への火災報知器設置が義務となったのは2006年の消防法改正によるものです。中古住宅に対しても猶予期間満了後の2011年以降、設置が義務づけられています。

国としての基準を満たすことはもとより、各自治体でもそれぞれの設置基準を設けていますので、それに準拠する個数の火災報知器を取り付ける必要があります。

宅建業者が不動産売買契約の前に行う重要事項説明の中には火災報知器の有無は対象項目に含まれていませんが、未設置であることを知りながら媒介した場合には、何らかの責任を追及される可能性があります。

媒介時に火災報知器設置状況を確認することも、宅建業者の重要な注意義務であると心得ましょう。

火災報知器未設置の住宅に対する罰則の有無

実は、火災報知器が設置されていない住宅に対する罰則はありません。そのため依然として2割近くの中古住宅では、火災報知器が未設置になっている状態です。

火災報知器が未設置の物件を媒介した宅建業者に対しても罰則規定はありませんが、前述のとおり注意義務を怠ったとして法的に追及される恐れがあります。中古住宅を売買する際には必ず火災報知器の設置状況を確認しましょう。

なお、スプリンクラーや自動火災報知設備があるマンション等の場合には個別区画内の火災報知器設置は免除されています。

火災報知器の設置場所

火災報知器の設置場所は、国としての規定（消防法）と自治体としての規定（条例）により定められています。どの都道府県でも共通している場所と、自治体によって異なる場所に分けてご紹介しましょう。

共通の設置基準

国全体の消防法で設置が義務づけられている火災報知器の場所は、寝室と寝室がある階段上部（1階の階段を除く）です。

画像引用：総務省消防庁｜住宅防火関係

市区町村の設置場所の調べ方

自分が住んでいる市区町村の規定は、自治体が公開しているホームページなどで調べることができます。また自治体の広報誌などを使っても、広く啓蒙活動が行われています。

以下は埼玉県さいたま市の火災報知器設置場所に関する案内です。多くの自治体では、さいたま市とほぼ変わりない基準を設けています。

画像引用：さいたま市｜住宅用火災警報器はどこに設置するの？

火災報知器のタイプ

火災報知器には、警報形式や感知方式の違いによりさまざまなタイプがあります。

警報形式による分類

• 音（ブザー音・声）
• 光の点滅
• 振動

感知方式による分類

• 煙感知式
• 熱感知式

連動の有無による分類

• 単独型
• 連動型

火災報知器はどこで買えるか

火災報知器は家電量販店やホームセンター、インターネット通販などで市販されています。一般的な単独型・煙感知式・音による警報のタイプの火災報知器の平均価格は3,000円程度です。連動型の場合は7,000円程度となります。

また、市区町村や町会が斡旋しているケースもあり、市場価格よりも安価に購入できる可能性があります。

まとめ

今回は火災報知器について解説しました。

火災報知器は住む人の命と財産を守るための重要な装置です。消防法の義務だからというだけでなく、買主様を守るためにも適切な機器の設置をおすすめしましょう。