●20年固定
千葉銀行（+0.10）、静岡銀行（+0.05）南都銀行（+0.15）、京都銀行（+0.15）、関西みらい銀行（+0.20）の引き上げです。引き上げ幅は0.05%〜0.20%となりました。

■変動金利
日銀の政策金利引き上げを受けて主要行で一斉に引き上げが相次いでおり、低金利が当たり前だった市場構造が明確に変化しつつあります。
三菱UFJやイオン銀行など一部で据え置きの動きが見られるものの、ネット銀や地銀を中心に最高0.6%程度の利上げが行われ、銀行間の金利差や据え置きのタイミングによる差がこれまで以上に顕著になっています。

■10年・20年固定金利
長期金利の上昇や物価高の観測を反映し、10年・20年固定ともにほぼすべての掲載銀行で例外なく引き上げが行われました。10年固定で３%台半ば、20年固定では４%〜５%超の金利を提示する銀行が相次いでおり、将来の金利変動リスクを回避するための固定特約のコスト負担は大幅に増大しています。

2026年9月に日本銀行が追加利上げを決定したことを受け、金融機関各社から住宅ローン金利の見直しや価格転嫁の発表が相次いでいます。利上げのメカニズムや各行の金利戦略、および選択のポイントを整理します。

2026年9月、日本銀行は金融政策決定会合において、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.25％程度で推移させる金融市場調節方針を決定しました。

• 変動金利への影響：
  • 政策金利の引き上げに伴い、銀行間取引の指標となる「短期プライムレート」が上昇。これを基準とする変動金利（基準金利）にも一斉に上昇圧力がかかります。
• 固定金利への影響：
  • 固定金利は短期プライムレートに直接連動するものではなく、10年国債利回りなどの長期金利や将来の金利・景気見通しを反映します。
  • 日銀の利上げによって将来的な金利上昇が意識されたことで、長期金利とともに固定金利にも上昇圧力がかかります。

結論から言うと、10月からすぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。
例えば三菱UFJ銀行は2026年9月18日に短期プライムレートを「年2.375%」から「年2.625%（+0.25%）」に見直す発表を行いましたが、実際の改定日は「2026年11月2日」となっています（みずほ銀行や三井住友銀行なども同様に11月〜12月での見直しを発表）。

また、変動金利には既存契約者向けに「年２回の金利見直しルール（一般的に４月・10月）」があるため、今回の基準金利改定が既存契約者の実際の返済額や2026年10月実行分の新規借入金利に即時影響することはありません。

従来の低金利時代において「優遇幅（金利引き下げ幅）」は他行より安く見せるための攻めの手段でした。しかし今回の利上げ局面においては、基準金利上昇による急激な負担増を和らげる「クッション（調整弁）」としての役割を担っています。
メガバンクや大手ネット銀行では、基準金利を引き上げつつも引き下げ優遇幅を維持・調整したり、グループ経済圏割引（携帯や電気とのセット割引など）を適用させることで、実質的な金利負担増を一定範囲に抑える工夫を行っています。

10月適用分の金利改定では、日銀の利上げ幅（0.25%）をベースにしつつも、金融機関によって改定幅に大きな差が出たことが特徴です。

• +0.25%幅の改定（業界の標準的な改定）：
  • 静岡銀行、京都銀行、福岡銀行、みずほ銀行、PayPay銀行などが、短期プライムレートの上昇に合わせて基準金利を0.25%引き上げる標準的な対応をとりました。
• 据え置きおよび大幅改定の事例：
  • 三菱UFJ銀行や三井住友銀行、イオン銀行のように変動金利を据え置き（+0.00%）とした銀行がある反面、横浜銀行（+0.35%）、ソニー銀行（+0.50%）、auじぶん銀行（+0.60%）のように0.25%を超える引き上げに踏み切った銀行も存在します。調達コストやリスク許容度に応じて、各行の対応が二極化しました。

金利競争が限界を迎える中、単なる利下げではなく保障内容を充実させる「付加価値提案」が勝ち残りの鍵を握っています。その象徴的な事例が、カーディフ生命保険が展開する「がん保障の90日間免責（待ち）期間の廃止」です。
従来のがん特約では当たり前だった「加入後90日間の免責期間」を業界で初めて撤廃したことで、ローン実行日以降にがんと診断確定された場合でも即座に保険金が支払われるようになりました。金利上昇に伴う返済負担への懸念を手厚い保障でカバーし、借り手に大きな安心感を提供する画期的な取り組みとして、住宅ローンに新たな付加価値をもたらしています。
参考：カーディフ生命プレスリリース

金利が変動する中で、自社や顧客にとって最適な住宅ローンを選ぶために、以下の3つのポイントを意識して比較検討することが重要です。

1. 実質適用金利と適用スケジュールの確認：
   • 基準金利だけでなく、適用される優遇幅の条件や、実際の金利改定（適用）がいつから始まるのかタイムラグを確認する。
2. 団信保障の充実度：
   • がん保障や疾病特約の免責条件・上乗せ金利を含めた実質的なメリットで評価する。
3. リスク分散（ミックスプラン）の検討：
   • 金利上昇局面に備え、全額変動金利だけでなく一部固定金利を組み合わせるリスク分散を選択肢に入れる。

2026年9月の日銀利上げを受け、住宅ローン金利には更なる上昇圧力がかかっていますが、メガバンク等の基準金利改定は11月〜12月適用のため、10月からすぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。

各銀行は基準金利を引き上げる一方で、利用者の急激な負担増を抑えるクッションとして「優遇幅（引き下げ幅）」を維持・調整する動きを見せています。ただし実際の適用金利は、金利を据え置いた銀行から0.6%超引き上げた銀行まで対応が大きく分かれました。

そのため今後の住宅ローン選びでは、表面上の金利差だけでなく、改定が反映されるタイムラグや保障が手厚くなる「団信」の充実度までを含めた総合的な比較が重要となります。

2025年に実施されていた「子育てグリーン住宅支援事業」では2025年5月14日に第1期の受け付けを開始。2025年7月1日に第3期の受け付けが始まると、申請額は右肩上がりに上昇し2025年7月22日には予算上限額に到達し受付が終了となりました。

本記事では、「みらいエコ住宅2026事業」の現在の申請額状況を速報としてお届けします。

2050年カーボンニュートラル実現を目指し、住宅の省エネ化を支援する３省連携の補助制度です。耐久性と省エネ性能の高い良質な住宅の普及促進を目的とし、新築では「GX志向型」「長期優良」「ZEH水準」が、既存住宅では省エネ改修を必須とするリフォームが支援対象となっています。

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新築住宅では「GX志向型住宅」とその他の住宅「長期優良住宅・ZEH水準住宅」で予算が分かれています。

• 第１期（2026年3月31日〜5月12日）
  • 予算額200億円（全体の約26%）を上限
• 第２期（2026年5月13日〜12月31日）
  • 第１期と合わせて、予算額750億円（全体の100％）を上限

• 第１期（2026年3月31日〜5月12日）
  • 予算額400億円（全体の約27%）を上限
• 第２期（2026年5月13日〜12月31日）
  • 第１期と合わせて、予算額1,450億円（全体の100％）を上限

どちらも上限に達し次第、交付申請（予約を含む）の受付を終了します。
なお、「新築分譲住宅の購入」と「賃貸住宅の新築」の申請受付は以下の日取りと公表されています。

• 新築分譲住宅の購入：2026年5月13日
• 賃貸住宅の新築　　：2026年5月13日

新築は「GX志向型住宅」「長期優良住宅・ZEH水準住宅」ともに比較的緩やかに進捗しています。「GX志向型住宅」は2026年9月18日時点において58％、「長期優良住宅・ZEH水準住宅」は31％となっています。

参照：みらいエコ住宅2026事業

予算総額から累計交付申請金額を差し引き、残予算で申請可能な戸数を推定算出しました。

申請区分	予算総額	推定残予算（金額）	推定残枠（戸数）
GX志向型住宅	750億円	約379.7億円	約3.4万戸分
長期優良・ZEH水準住宅	1,450億円	約1,082.1億円	約17.1 万戸分
リフォーム	300億円	約285.8億円	約12万戸分

※申請額には、交付申請（条件付き含む）および予約、さらに審査中の総額が含まれます。却下・取下げ分は除外されています。

全予算750億円のうち申請割合は58%に達しており、残予算は約379.7億円（推定残枠約3.4万戸分）となっています。第２期開始（５月中旬）から約４ヶ月で半分以上の予算が消化されており、他カテゴリと比較しても堅調な申請ペースが窺えます。枠の上限に達し次第受付終了となるため、検討中の方は早めの手続き準備が推奨されます。

予算総額1,450億円に対し、申請割合は31%（残予算約1,082.1億円・推定残枠約17.1万戸分）にとどまり、進捗は非常に緩やかです。なお、「注文住宅の新築（ZEH水準住宅）」に関しては2026年9月30日をもって交付申請の受付が終了となりますが、全体としては7割近い予算枠を残した状態となっており、今後の分譲住宅購入や賃貸住宅新築などの動向が注目されます。

予算総額300億円に対して残予算が約285.8億円（推定残枠約12万戸分）となっており、進捗率はわずか７%程度です。３つの区分の中で最も消化が進んでおらず、予算枠にはかなり大きなゆとりがある状態が続いています。

• 注文住宅（ZEH水準）は9月30日で受付終了：
  • 予算枠にはまだ余裕があるものの、対象となる注文住宅の新築は間もなく締め切られます。
• GX志向型住宅が牽引：
  • 進捗率58%と最も申請が進んでおり、高性能住宅への需要の高さが窺えます。
• 長期優良・ZEHおよびリフォームは余裕あり：
  • 全体予算の７割以上を残す長期優良・ZEH枠や、進捗７%にとどまるリフォーム枠など、今後の申請に向けた枠組みは十分に残されています。

受付終了日を迎える区分がある一方で、事業全体としては予算枠に十分なゆとりがあります。事業ごとの期限と残り枠を正しく把握し、計画的な申請手続きを進めましょう。

土地の売買取引において、隣地との「境界」が曖昧なまま契約を進めることは非常に危険です。
境界未確定の土地は、着工の遅れや損害賠償問題、住宅ローンの不承認など大きな事業リスクにつながります。

本記事では、売買前に必ず確認しておくべき現地や図面の「３つの警戒サイン」を分かりやすく解説します。さらに、万が一隣人と揉めてしまった場合に裁判なしで公的に解決できる「筆界特定制度」の活用法も網羅

リスクを正しく把握し、安全でスムーズな不動産取引を実現するための実践ガイドとしてお役立てください。

一般的に土地の境目のことを「境界」と呼びます。しかし、この「境界」という言葉は抽象的で複数の意味を含んでいます。そのため、トラブル防止の観点から法律や不動産実務においては「筆界」「所有権界」と明確に区別して用いられています。

■筆界（ひっかい）
その土地が初めて登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた線のことを「筆界」と呼びます。土地の所有者同士が合意したとしても変更することはできません。

■所有権界
土地の所有権の範囲を示した線を「所有権界」と呼びます。所有権界は土地の所有者間における売買や譲渡によって自由に移動させることができます。

【なぜトラブルになるのか？】
土地の境界には塀や垣根、境界標といった目印を設置します。しかし、相続による代替わりや大規模な宅地造成が行われた際にその目印が失われてしまったり、動いてしまったりして境界線が分からなくなってしまうことがあります。
土地の権利は非常に重要な財産です。家の建て替えを行う際、隣地との境界があいまいだとトラブルの原因になってしまいます。

引用：土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る「筆界特定制度」

土地の境界線を巡って隣人とトラブルになってしまったとき、どのような解決方法を思い浮かべますか。多くの方が「裁判（筆界確定訴訟）」での決着を想起するのではないでしょうか。しかし、裁判で「筆界」を明らかにしようとする場合、必要となる資料は所有者自らが行わなければなりません。トラブルを解決する前に大きな壁が立ちはだかります。
そこで、平成17年4月6日、不動産登記法等の一部を改正する法律が成立し「筆界特定制度」が導入されました。

■「筆界特定制度」とは
土地の所有者などの申請により、法務局が登記時の「筆界」を現地において特定する制度です。専門家である筆界調査委員が法務局職員とともに土地の実地調査や測量を含む調査を行います。「筆界」が特定がされると対象土地の表題部に「平成○年○月○日筆界特定（手続番号平成○年○月○日第○号）」と記録されます。

住宅用の土地建物の売買契約を結び、現地や図面で範囲を確認したにもかかわらず購入した土地の一部が実は「他人の土地」だったら。

法律上、売主には「他人の所有権になっている部分」を責任を持って買い取り買主へ渡す義務があります。
また、買主は売主に対して以下の主張をする権利があります。

１.完全な状態にするよう求める（履行の追完請求：民法第562条）
他人の所有となっている部分を買い取ったうえで完全なかたちでの所有権移転登記（手続）の履行を請求することができます。

２.代金の値下げを求める（代金減額請求：民法第563条1項）
期限を定めて上記（１）を要求したにもかかわらず解決しない場合、他人の土地だった割合（不適合の程度）に応じて、購入代金の減額を請求できます。

３.契約を部分的にやめる（一部解除：民法第564条）
期限を定めて上記（１）を要求したにもかかわらず解決しない場合、他人の土地であった部分についての契約の一部を解除できます。

４.損害の穴埋めを求める（損害賠償請求：民法第564条）
この問題について売主側に落ち度（責めに帰すべき事由）がある場合、発生した損害についての金銭的な補償を請求できます。
（参照：一般的社団法人 住宅普及協会「購入した建物の敷地が越境していた場合の法的責任」）

個人間売買であれば民法に則りますが、売主が事業者の場合には民法の原則に加えて宅地建物取引業法（宅建業法）が適用されます。
宅建業法第31条では信義誠実の原則が定められており、業界のプロとして取引相手に対して誠実かつ公正に行動しなければなりません。また、宅建業法第35条「重要事項の説明義務」では契約前に敷地範囲や権利関係（登記された権利の種類・内容など）を適切に調査し、買主へ説明することを義務付けています。

プロである宅建業者が他人の土地であることを調査・把握せずに売却した場合、重度な説明不足・調査不足となるため、免責特約等を記載していたとしても重い責任から逃れることはできません。

隣地との「筆界」でトラブルとなったまま建築を続けるわけにはいきません。「筆界特定制度」等を活用して「筆界」を特定する必要があります。
横浜地方法務局では、令和7年10月1日受付分から筆界特定をするまでの標準処理期間を９か月としています（参照：横浜地方法務局）。

建築の途中で発覚した場合には設計変更も余儀なくされ、また筆界が特定されるまで着工することも出来ません。遅延や設計変更によりコストがかかってしまいます。

土地付き建物の住宅ローン審査では、法務局の「公図」や「地積測量図」などを活用して担保評価が行われます。しかし古い公図などは不正確なことも多く、境界が未確定な物件は金融機関の審査に通りません。住宅ローンが承認されない場合、ローン特約に基づき契約は白紙解除となり、事業者は仲介手数料や売却の機会を失うことになります。こうした事態を回避するため、売買前の境界チェックは必須です。

現地や関係者を調査する際、以下の3つのサインが出ている物件は要注意です。放置して契約を進めると、引き渡し不能や重説違反のトラブルに直結します。

土地の角や屈折点には、コンクリート杭、金属プレート（鋲）、プラスチック杭、刻み（矢印等の彫り込み）など、さまざまな種類の「境界標」が設置されています。不動産の取引や管理では、まずこの境界標の有無や状態を確認することが基本です。

現地では、土砂や雑草、アスファルトの舗装工事などで単に埋もれている場合もあれば、過去の工事などで亡失（滅失）している場合もあります。

また、境界標が見つかった場合でも安心はできません。ブロック塀の圧迫や過去の工事によって「位置がずれている」ケースや、隣地の建物・構造物が境界線を越えて出っ張っている（越境）ケースもあるため、慎重な確認が必要です。

図面上の土地形状と、現地にある敷地形状や構造物（ブロック塀・擁壁など）の位置が一致しないケースがあります。

確認の際は、まず法務局で取得した地積測量図の「各辺の長さ」をもとに、現地でメジャーやレーザー距離計を使って簡易計測を行いましょう。間口や奥行きに大きな誤差がないかを確かめることが大切です。

また、２つの境界標を直線で結んだ「仮想の境界線」に対し、ブロック塀などが外側にはみ出していないかも目視でチェックします。構造物の根元が境界内に収まっていても、地震や経年劣化によって上部が隣地へ倒れ込んでいる（または隣地から倒れ込んでいる）「傾斜越境」の可能性もあるため、必要に応じて水平器や下げ振りで傾きを確認するのも効果的です。

境界確定の協議相手となる「隣人」のリスクも事前の見極めが必要です。

まずは隣地の登記簿で、相続未登記や住所変更の放置、空き家化がないか確認します。現地では「二重に打たれた境界標」や「境界を向いた過剰な防犯カメラ・警告看板」といった過去のトラブル痕に注意しましょう。

売主や近隣への聞き込みも有効です。「昔の境界杭の位置をご存じですか？」と自然に尋ねると、当時のリアルな状況を聞き出しやすくなります。

この「３つの警戒サイン」のいずれかに該当し、隣人との協調が得られない場合に有効な選択肢となるのが「筆界特定制度」です。次章では、この制度の具体的な仕組みと活用法を解説します。

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「筆界特定制度」は、実際の不動産実務においてどの程度活用され、どのような結果が出ているのでしょうか。法務局が公表している最新データ（2025年統計）から、事業者が知っておくべき実務上の動向を読み解きます。

■データで見る「筆界特定制度」の処理状況

区分	項目	件数	構成比 / 割合
受理（相談・申請）	旧受（前期からの繰越）	1,569件	46.2%
	新受（当期での新規受付）	1,826件	53.8%
	受理合計	3,395件	100.0%
既済（手続き完了）	筆界特定(位置の特定)	1,174件	70.3%
	筆界特定(範囲の特定)	39件	2.3%
	却下	9件	0.5%
	取下げ	448件	26.8%
	既済合計	1,670件	100.0% （新規消化率91.5%）
未済（調査継続中）	未済総数	1,725件	50.8%（対総受理）

参照：法務省「登記統計（筆界特定事件の受理，既済及び未済件数）」

このデータから、以下の３つの傾向が読み取れます。

処理が完了した（既済）1,670件のうち、70.3%（1,174件）が「位置の特定」まで至っています。却下率もわずか0.5%（９件）と低く、一度受け付けられれば高い確率で公的な境界線が明確になります。

完了案件の約４件に１件（448件）が「取下げ」で終了しています。法務局による理由の統計はありませんが、実務上は「公的機関による調査が進んだことで隣人が協議に応じ、任意での確定測量が成立したため」という展開も考えられます。
単に判定を待つだけでなく、当事者間の合意形成を促す「交渉の呼び水」としての活用価値も示しています。

総受理数3,395件のうち半数以上の1,725件が未済（調査継続中）となっています。結果が出るまで「９ヶ月〜１年程度」を要するため、売買契約においては超長期の特約設定や引き渡しスケジュールの厳格な管理が必須です。

境界トラブルを解決する手段には、法務局の「筆界特定制度」のほかに、裁判所へ訴える「境界確定訴訟」があります。一般的な弁護士・法律事務所の基準を参考に、境界紛争裁判にかかる費用の目安を算出・まとめました。

境界紛争の裁判（境界確定訴訟や所有権確認訴訟など）にかかる費用は、主に「弁護士費用」「裁判所への実費」「測量・鑑定費用」の3つで構成されます。

• 弁護士費用：約77万円〜
• 裁判所実費：約２万円〜５万円
• 測量・鑑定費用：約30万円〜100万円以上

境界トラブルを解決するために訴訟をした場合、約100万円 〜 200万円以上の費用が必要となります。

不動産実務においては、時間・費用コスト・関係悪化リスクの観点から「まずは筆界特定制度を利用し、それでも解決しない場合のみ裁判を検討する」という２段階のアプローチをとるのが鉄則です。

比較項目	筆界特定制度	境界確定訴訟
管轄機関	法務局（行政）	裁判所（司法）
平均処理期間	約 ９ヶ月 〜 １年	約 1.5年 〜２年以上
費用目安	申請手数料（数千円〜数万円）＋ 測量費用（数十万円）	弁護士費用 ＋ 裁判・測量・鑑定費用等（100万円以上〜）
当事者の負担	資料収集や現地調査は法務局側（職権）が主導	主に当事者が立証するが、裁判所も職権で証拠調べが可能
隣人関係への影響	行政手続きのため、比較的対立が激化しにくい	「原告・被告」として争うため対立が固定化しやすい
効力	公的な判断（裁判の拘束力はないが、実質的に強力な証拠となる）	判決としての強い法的拘束力（確定判決）

手続きは、大きく分けると「①申請」→「②調査・測量」→「③話し合い・意見聴取」→「④特定と通知」の4つのステップで進みます。

【STEP 1】申請・受付
┃　（所有者等が申請 ➔ 内容の確認・公告）
▼
【STEP 2】資料集め・現地調査・測量
┃　（法務局が資料調査 ➔ 測量費用を振り込み ➔ 実際の測量）
▼
【STEP 3】意見聴取（話し合い・主張）
┃　（お互いの意見や提出資料の確認）
▼
【STEP 4】筆界の特定・通知
（専門家の意見をもとに法務局が特定 ➔ 結果の通知）

STEP１：申請・受付

• 申請できる人：土地の所有者（登記名義人など）
• 申請先：土地を管轄する「法務局（または地方法務局）」
• 申請後の対応：
  • 法務局から、隣の土地の所有者（関係人）へ「筆界特定の手続きが始まりました」と通知・公告されます。
  • ※手数料が未払いの場合や、制度の対象外（裁判中など）の場合は却下となります。

STEP２：資料集め・現地調査・測量

• 資料調査・現地調査：公的な資料の収集や、対象の土地の現状調査を行います。
• 測量費用の予納（お支払い）：
  • 実際に測量を行うための費用概算額を、申請者が事前に納めます。
  • ※予納がない場合、申請は却下されます。
• 対象土地の測量：専門家が実際に現地で測量を行います。

STEP ３：意見聴取（意見を伝える機会）

• 申請者と隣の土地の所有者が、法務局の担当者や「筆界調査委員（※）」に対して、自分の意見を述べたり追加資料を提出したりできます。
• お互いが主張をしっかりと伝えるための貴重な機会です。

（※）筆界調査委員とは？ 弁護士・司法書士・土地家屋調査士など、境界のトラブルや調査に関する深い知識と経験を持った専門家です。

STEP ４：筆界の特定・通知

• • 筆界調査委員の意見や、集めた資料、過去の地図、現地の状況などを総合的に考慮し、「筆界特定登記官」が正式な筆界を特定します。
  • 特定された内容は、申請者および隣の土地の所有者に文書で通知され、公告されます。

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不動産売買では、後々の大きなトラブルを防ぐために、事前の境界チェックがとても大切です。

境界があいまいなままだと、思わぬ損害賠償や工事の遅れ、住宅ローンの見送りといったリスクを抱えてしまいます。

まずは現地に境界標があるか、図面とズレていないかといった「3つの警戒サイン」をしっかり確認しましょう。

もし隣の人と揉めてしまっても、裁判より負担が少ない「筆界特定制度」という心強い解決策もあります。事前の丁寧なチェックと制度の活用で、安心してスムーズな不動産取引を進めていきましょう。

┃参照

• 法務省「土地の境界トラブル防止」
• 政府広報オンライン「土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る「筆界特定制度」
• 法務局「ご存知ですか？筆界特定制度」

住宅の購入は、人生で何度とない最大のイベント。せっかくなら、新しい生活の第一歩となる「引き渡しの日」は、お客様にとって最良の日であってほしいものです。

しかし、ただ吉日を選ぶだけでは不十分です。理想の日に鍵を受け取るためには、住宅ローンの手続きや登記の準備、そして引っ越しの手配など、膨大なタスクを「その日」に向けて完璧に整えなければなりません。

そこで本記事では、縁起の良い日をピックアップし、そこから逆算して「いつまでに・何を・終わらせるべきか」を具体的に解説します。
最高の運気を味方につけて、晴れやかな気持ちで新生活をスタートさせるための、賢い逆算スケジュール術をチェックしていきましょう。

「引き渡し」というゴールに辿り着くまでには、不動産売買だけでなく、金融機関とのやり取りが並行して進みます。まずは、全体像を把握しましょう。

仲介物件における物件確定後のフローは大きく分けて８つのステップがあります。

融資実行日から遡る手続きフロー
フェーズ	タイミング	アクション（手続き内容）	タスク担当者	標準的な期間
１.物件確定	約1.5ヶ月〜2ヶ月前	購入申し込み（買付証明書）の提出 物件を確保し、売主への交渉を開始。	お客様・販売事業者	即日
２.事前審査	約1.5ヶ月前	住宅ローン事前審査の申込 物件資料を添えて即座に「与信」を通す。	お客様・銀行	１〜３日
３.売買契約	約1ヶ月〜1.5ヶ月前	重要事項説明・売買契約の締結 手付金の支払い。ローン特約期間のカウント開始。	お客様・販売事業者	１日
４.本審査	約1ヶ月前	住宅ローン本審査の申込 契約書一式、納税・課税証明書等の必要書類を提出。	お客様・銀行・役所	１〜２週間
５.準備・中間期	約３週間前	口座開設・キャッシュカードの受取 住宅ローン用の口座を解説した場合はカード（認証デバイス）受取が必要。	お客様・銀行	１〜２週間
	約２〜３週間前	火災保険のプラン選定・申込 融資実行の必須条件。承認が下り次第、速やかに手配。	お客様・保険会社	１週間
	約２週間前〜	登記準備・清算金の算出 司法書士への委任、固定資産税等の精算額確定。	販売事業者・司法書士	並行実施
６.締結	約10日〜２週間前	新住所への転入届・印鑑登録 役所で住民票・印鑑証明書を新住所で取得。	お客様・役所	１日
	約10日〜２週間前	住宅ローン契約（金消契約） ネットまたは銀行の店舗にて契約締結。	お客様・銀行	１日
７.直前	約１週間前	振込先登録・エビデンス提出 銀行マイページにて振込先情報を登録。	お客様	１〜３日
	３日前〜前日	自己資金・諸費用の入金 残金や諸費用を引落口座へ集約し、準備完了。	お客様	１日
	３日前〜前日	ライフライン（電気・ガス・水道）開通連絡 引越し当日から使用できるよう手配。	お客様	１日
８.完了	当日（午前中）	融資実行・残金決済 銀行着金を確認後、売主へ送金。司法書士が登記申請。	全関係者	１日
	当日（午後）	鍵の引き渡し・入居 全ての支払完了を確認し、物件の引き渡しを受ける。	お客様・販売事業者	１日

Point：
多くのタスクがありますが、特に「住民票の移転」や「印鑑証明書の準備」などは役所の開庁時間に左右されるため、早めの行動が鍵となります。

ご注意：
スケジュールについて： 本記事で紹介しているスケジュールは一般的な目安です。住宅ローンの審査状況、お選びの金融機関の営業日等により、実際の行程は前後する場合があります。必ず関係する金融機関・自治体等に詳細の日程を確認してください。

12月は街に煌めくイルミネーションが灯り、冬の訪れとともに家での時間がより愛おしく感じられる季節。凛とした空気のなか、あたたかな光に満ちた新しい住まいで、家族と寄り添いぬくもりを分かち合う特別な時間を重ねていくのに絶好の時期です。今回は、2026年12月の吉日である「2026年12月15日（火）」を引き渡し日（ゴール）に設定した逆算スケジュールをご紹介します。

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2026年12月の不動産契約【縁起のいい日カレンダー】

時期（目安）	必要なアクション・タスク	タスク担当者
2026/10/16 （約2ヶ月前）	購入申し込み（買付証明書）の提出 物件を確保し、売主への交渉を開始。	お客様・販売事業者
2026/10/31 （約1.5ヶ月前）	住宅ローン事前審査の申込 物件資料を添えて即座に「与信」を通す。	お客様・銀行
2026/10/31 （約1.5ヶ月前）	重要事項説明・売買契約の締結 手付金の支払い。ローン特約期間のカウント開始。	お客様・販売事業者
2026/11/15 （約1ヶ月前）	住宅ローン本審査の申込 契約書一式、納税・課税証明書等の必要書類を提出。	お客様・銀行・役所
2026/11/24 （約3週間前）	口座開設・キャッシュカードの受取 住宅ローン用の口座を解説した場合はカード（認証デバイス）受取が必要。	お客様・銀行
2026/11/24 （約3週間前）	火災保険のプラン選定・申込 融資実行の必須条件。承認が下り次第、速やかに手配。	お客様・保険会社
2026/12/01 （約2週間前）	登記準備・清算金の算出 司法書士への委任、固定資産税等の精算額確定。	販売事業者・司法書士
2026/12/01 （約2週間前）	新住所への転入届・印鑑登録 役所で住民票・印鑑証明書を新住所で取得。	お客様・役所
2026/12/01 （約2週間前）	住宅ローン契約（金消契約） ネットまたは銀行の店舗にて契約締結。	お客様・銀行
2026/12/8 （約1週間前）	振込先登録・エビデンス提出 銀行マイページにて振込先情報を登録。	お客様
2026/12/12 （約3日前）	自己資金・諸費用の入金 残金や諸費用を引落口座へ集約し、準備完了。	お客様
2026/12/12 （約3日前）	ライフライン（電気・ガス・水道）開通連絡 引越し当日から使用できるよう手配。	お客様
2026/12/15 （午前中）	融資実行・残金決済 銀行着金を確認後、売主へ送金。司法書士が登記申請。	全関係者
2026/12/15 （午後）	鍵の引き渡し・入居 全ての支払完了を確認し、物件の引き渡しを受ける。	お客様・販売事業者

カレンダーによっては「一粒万倍日」などの縁起の良い日が金融機関の休日と重なる日もあります。何を優先するかは個人の判断によりますが、縁起の良い日の設定を「引渡し日」ではなく「引っ越し日」にするなど調整し、お客様のご意向に寄り添いながらベストなスケジュールを見つけてください。

上記の逆算スケジュールはAIをつかえば一瞬で計算することができます。下記の記事を参考にご自身の業務に合わせた最強のタスク秘書を構築することもオススメです。

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12月の縁起の良い日（2026年12月15日）に引渡しをするには、10月の下旬（2026/10/31）には住宅ローンの事前審査の申込みに着手する必要があります。12月には、大安５日、一粒万倍日６日、巳の日2日、己巳の日１日、寅の日３日と、複数の“縁起のいい日”があるので、逆算スケジュールを参考にお客様にとっては人生で一度きりと言えるほど大切な日を最良の日取りになるようご調整ください。

新しいことを始めるとき、せっかくなら前向きになれる”縁起のいい日”からスタートしたいものですね。

「家を買う」という人生にとって大きな買い物は、新しい生活のスタートです。不動産の契約、住宅ローンの契約など、住宅購入に訪れるさまざまなスタートラインの日取り選びで悩んだら、ぜひこの記事を参考にしてください！

六曜とは、暦の中で使われる「時間の吉凶を占う際の指標」の1つです。「大安」「仏滅」という言葉を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか？
六曜には６種類の「曜」があり、毎日いずれかの「曜」が振り分けられています。時間帯によっても吉凶が分かれているので、それぞれの”縁起のいい時間”を確認しましょう！

古代中国で誕生した「中段十二直」は北斗七星の動きと十二支による方位の組み合わせに基づいた暦です。十二直の「直」は「当たる」という意味があり、日々の吉凶を判断する占いとして用いられてきました。日本では飛鳥時代頃に伝わり、江戸時代までは十二直が最も重視されていたといわれています。

建（たつ）、除（のぞく）、満（みつ）、平（たいら）、定（さだん）、執（とる）、破（やぶる）、危（あやぶ）、成（なる）、収（おさん）、開（ひらく）、閉（とづ）の12種類が日に割振られ、各運勢には特定の意味と吉凶、その日に適した行動や避けるべき行動が示されています。

現在では耳にする機会も減りましたが、建築や引越しの吉凶を見るために使われることもあります。

建（たつ）	吉：柱立て、上棟、金銭納めなど。物事を建てると良い日。 凶：土を動かすこと、蔵開き。改築や草刈りや井戸掘りなどは控える。
除（のぞく）	吉：種蒔き、井戸掘り、神事など。悪いものを取り除くのに適した日。 凶：土を動かすこと、結婚、蔵開きなど。
満（みつ）	吉：建築、移転、結婚、祝い事、開店など。万事が満たされる大吉の日。 凶：土を動かすこと、薬の服用など。
平（たいら）	吉：地固め、柱建て、引っ越し、道路の補修など。物事が平穏に収まる日。 凶：穴掘り、溝掘りなど。
定（さだん）	吉：移転、種蒔き、開店、結婚など。物事を定めるのに適した日。 凶：植木の植え替え、旅行、訴訟など。
執（とる）	吉：建築、井戸掘り、種まき、神事など。物事を執り行うのに適した日。 凶：金銭の貸し借り、財産整理、蔵開き。
破（やぶる）	吉：訴訟事、談判など。物事を突破するのに適した日。 凶：約束事の取り決め、移転、祝い事など。
危（あやぶ）	吉：酒造り、神事など。 凶：旅行、登山、船旅など。慎重に行動すべき日。
成（なる）	吉：建築、開店、商談、土を動かすことなど。物事が成就する日 凶：訴訟、談判など。
納（おさん）	吉：建築、移転、収穫、金銭収納など。物事を納め入れるのに適した日。 凶：葬儀、見合い、旅行など。
開（ひらく）	吉：建築、移転、井戸掘り、開業など。物事が開き通じる日。 凶：葬式等の不浄事。
閉（とづ）	吉：穴塞ぎ、金銭出納、墓造りなど。物事を閉じ込めるのに適した日。 凶：開店、結婚など。

• 天赦日（てんしゃび・てんしゃにち）
  • 「天が万物の罪を赦（ゆる）す日」となり、障害が取り除かれて上手くいくおめでたい日で、暦の中の吉日でも特に縁起が良いと言われている日です。

• 一粒万倍日（いちりゅうまんばいび）
  • 「一粒のもみをまけば、万倍のもみを持った稲穂になる」と言われ、実行したことが万倍になって返ってくると言われる日。不動産契約に良い日と言えるでしょう！
    ただし、借り入れをする方の決済日には向いていないかもしれません。

• 巳の日（みのひ）/己巳の日（つちのとみの日）
  • 「巳」とは蛇のことで、金運を招く吉日と言われる日です。大きなお金が動く不動産契約では、巳の日を好まれる方もいらっしゃいます！
  • 「己（つちのと）」と重なる「己巳の日（つちのとみの日）」は、さらに金運が良い日と言われています。

• 寅の日（とらのひ）
  • 「出て行ったお金もすぐに戻ってくる」と言われる日で、不動産のように大きな買い物をする日とも、相性が良い日です。
  • 一方、寅の日は、返って来ない方がいいものに対する取引には向かないとも考えられます。不動産を売却したい売主様の中には避けられる方もいらっしゃるかもしれません。

■ダブルで縁起の良い日
12月の一粒万倍日・大安・巳の日・己巳の日・寅の日が重なる”ダブルで縁起の良い日”は以下の通りです。

• 2026年12月9日（水）
  • 大安と金運を招く吉日といわれる巳の日が重なっています。
• 2026年12月15日（火）
  • 大安と一粒万倍日が重なっています。
• 2026年12月21日（月）
  • 大安と巳の日・己巳の日が重なっています。
  • ただし、不成就日と重なっています。
• 2026年12月27日（日）
  • 大安と一粒万倍日が重なっています。

■不動産契約に良い“一粒万倍日”

• 2026年12月1日（火）
  • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
• 2026年12月2日（水）
  • 先負のため午後が吉となります。
• 2026年12月15日（火）
  • 大安と一粒万倍日が重なっています。
• 2026年12月16日（水）
  • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
• 2026年12月27日（日）
  • 大安と一粒万倍日が重なっています。
• 2026年12月28日（月）
  • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。

■金運を招く “巳の日” & “寅の日”

• 2026年12月6日（日）
  • お金が戻るなどのご利益があるとされる”寅の日”です。
  • 先勝のため午前中が吉となりますが不成就日と重なっています。
• 2026年12月9日（水）
  • 大安と金運を招く吉日といわれる巳の日が重なっています。
• 2026年12月18日（金）
  • お金が戻るなどのご利益があるとされる”寅の日”です。
  • 大安に続く吉日の友引ですが、三隣亡と重なっています。
• 2026年12月21日（月）
  • 大安と巳の日・己巳の日が重なっています。
  • ただし、不成就日と重なっています。
• 2026年12月30日（水）
  • お金が戻るなどのご利益があるとされる”寅の日”です。
  • 大安に続く吉日の友引ですが、三隣亡と重なっています。

■中段十二直で縁起が良い日

• 建 (たつ)：最上の吉日。万物を建て生じる日。
  • 12月3日（木）
    • 仏も滅する大厄日とされる仏滅です。
    • 三隣亡とも重なっています。
  • 12月16日（水）
    • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
    • 一粒万倍日と重なっています。
  • 12月28日（月）
    • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
    • 一粒万倍日と重なっています。
• 満 (みつ)：すべてが満たされる日。契約成立に好ましい。
  • 12月5日（土）
    • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
  • 12月18日（金）
    • お金が戻るなどのご利益があるとされる”寅の日”です。
    • 大安に続く吉日の友引ですが、三隣亡と重なっています。
  • 12月30日（水）
    • お金が戻るなどのご利益があるとされる”寅の日”です。
    • 大安に続く吉日の友引ですが、三隣亡と重なっています。
•  平 (たいら)：物事が平穏に収まる日。地固めに良い。
  • 12月6日（木）
    • お金が戻るなどのご利益があるとされる”寅の日”です。
    • 先勝のため午前中が吉となりますが不成就日と重なっています。
  • 12月7日（火）
    • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
  • 12月19日（土）
    • 先負のため午後が吉となります。
  • 12月31日（木）
    • 先負のため午後が吉となります。
• 定 (さだん)：物事が決定し、定着する日。契約に最適。
  • 12月8日（火）
    • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
  • 12月20日（日）
    • 仏も滅する大厄日とされる仏滅です。
• 成 (なる)：願いが成就する日。
  • 12月12日（土）
    • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
  • 12月24日（木）
    • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
• 開 (ひらく)：運気が開き、新しいことを始めるのに良い日。
  • 12月1日（火）
    • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
  • 12月14日（月）
    • 仏も滅する大厄日とされる仏滅です。
  • 12月26日（土）
    • 仏も滅する大厄日とされる仏滅です。

2025年のデータを集計したところ、トップは「大安（19.5%）」。ですが、実は2位の「赤口（19.4%）」とはたったの0.1%差！ほぼ同率という意外な結果になりました。
一般的に赤口は「正午以外は凶」とされる日ですが、吉日の「友引」などを押さえて上位に入っています。六曜を厳密に気にするというよりは、「仏滅だけは避けつつ、あとはスケジュールの都合を優先する」というリアルな実情が見えてきます。

■六曜の実行日ランキング

1. 大安：19.5% 　──　人気No.１
2. 赤口：19.4% 　──　正午前後が吉とされる日
3. 友引：16.2% 　──　慶事に選ばれやすい定番日
4. 先勝：15.8% 　──　午前中の行動が吉
5. 先負：15.5% 　──　午後の行動が吉

六曜以外のいわゆる「開運日・吉日」の中で、特に高い割合を見せたのが「一粒万倍日」です。約6人に1人がこの日を選んで実行しています。
「わずかなものが万倍にも実る」とされる一粒万倍日は、新しいことのスタートや口座開設、財布の新調などにおいて、現代のスタンダードな吉日として定着していると言えます。

■開運日・吉日の実行日ランキング

1. 一粒万倍日：17.6% 　──　スタートに最適！圧倒的人気の開運日
2. 寅の日　　：5.6% 　  ──　金運や旅行に良いとされる吉日
3. 巳の日　　：3.6%   　──　財運アップや神社参拝に選ばれる日

2026年12月の”縁起のいい日”と契約に“向かない日”をご紹介しました！お客様にとっては人生で一度きりと言えるほど大切な日となるので、日取りを気にされるお客さまであれば、そのお気持ちを尊重して日程調整をしたいところです。とはいえ、気にしすぎると契約が進まないことも考えられます。

タイトな日程の中で上手く日にちを組まなければならない住宅購入のスケジュール。日程調整が難しい場合、良い日ではなく、特に悪い日を避けることも選択肢の一つです。また、「売買契約日」「住宅ローン契約日」「融資実行日」「引き渡し日」とポイントとなる日がいくつかあるのが不動産契約の特徴です。「売買契約日」の日程が“縁起のよくない日”となってしまっても、その後にひかえる「住宅ローン契約日」「融資実行日」「引き渡し日」で調整をする方法もあります。

2026年12月のダブルで重なる良い日は12月9日（水）、12月15日（火）、12月27日（日）でした。
大安５日、一粒万倍日６日、巳の日2日、己巳の日１日、寅の日３日と、複数の“縁起のいい日”があるので、事前に確認しておくと日程調整の際に役立つかもしれません。

大切なことは、お客さまに納得して気持ちよく契約をしていただくこと。
すべてのタイミングで“縁起のいい日”を選ぶのは至難の業。お客さまと「この日」というポイントとなる日を決め、その特定の日が“縁起のいい日”と重なるように調整できると良いですね。

●20年固定
千葉銀行（+0.1）、静岡銀行（+0.15）南都銀行（+0.1）、京都銀行（+0.05）、関西みらい銀行（+0.1）の引き上げです。0.05％〜0.15％の幅で引き上げています。

■変動金利
地方銀行全行およびネット銀行の大半が「据え置き」を選んだ一方、メガバンクや一部ネット銀行で引き上げが実施されました。特に三菱UFJ・三井住友が+0.25%、ドコモSMTBが+0.55%と大幅増額を行っています。
全体としては据え置き行が主流で全体の低水準（最低はUI銀の0.845%）は維持されているものの、一部の大手・主要行から引き上げへのシフトが始まり、二極化の兆候が見られます。

■10年・20年固定金利
すべての業態（メガバンク・ネット銀行・地方銀行）において、ほぼ全行一斉の引き上げ傾向となりました。10年固定は0.04%〜0.57%、20年固定は0.03%〜0.42%の幅で引き上げられており、据え置きは地方銀行の一部（北陸・沖縄・琉球など）にとどまります。
長期金利上昇の影響を直に受ける形で固定金利全体に底上げ圧力がかかっており、引き上げ傾向が非常に顕著な状況です。

直近の公式発表を分析すると、金利高時代において「収益性を重視する動き」と「還元策で顧客を引き止める動き」への二極化、そして商品ラインナップの整理・再編が進んでいることが分かります。

日銀の政策金利引き上げに伴い、これまでの過剰な割引競争を見直し健全な利ざや・収益性の確保へ舵を切る銀行が現れています。一方で、表面金利の上昇による警戒感を和らげるため、キャッシュバックなどの限定施策で優位性をアピールする銀行もあり、対応が二分しています。

• 収益確保へシフト（割引の縮小・厳格化）
  • ドコモSMTBネット銀行（WEB申込コース）では、これまで提供していた「環境配慮型住宅への特別金利優遇」および「物件価格80%以下での借入時の金利優遇」が2026年8月実行分をもって終了しました。
• 限定施策で攻勢（キャッシュバックの継続・再開）
  • 三井住友信託NEOBANKでは、７月末に一旦終了した大型還元施策に続き、9月1日より新たに「最大10万円キャッシュバックキャンペーン（10月30日まで）」を開始。表面金利が上がる中で実質的な負担軽減をアピールする獲得施策を展開しています。

物件価格の高騰と金利上昇が同時に進行する中、借り手側の毎月返済額を抑える「期間延長ニーズ」に応える動きが見られる一方、銀行側では運用・管理コストのかかるニッチな独自機能の整理が進んでいます。

• 超長期ローンの拡充（返済期間の伸長）
  • 楽天銀行は2026年8月25日より、最長50年の全期間固定金利型ローン「フラット50」の取り扱いを開始。借入期間を延ばして毎月の支払額を抑える選択肢を提示しています。
• コスト高な独自機能の整理
  • SBI新生銀行では、口座残高に応じて自動で繰上返済を行う「スマート返済」や「ステップダウン金利」の新規適用終了を進めており、運用のシンプル化を図っています。

2026年9月1日、日本の新発10年物国債利回り（長期金利指標）が一時3.0%（約30年ぶりの高水準）に到達しました。

各行が同日発表・適用した「9月適用金利」自体は８月下旬までの市場動向を反映させたものですが、9月1日時点での長期金利3.0%到達と、9月17日〜18日に控える日本銀行の金融政策決定会合という２つの大きな節目が重なったことで、住宅ローン市場には「固定金利」と「変動金利」の双方に強力な引き上げ圧力が生じています。

固定金利（10年固定やフラット35など）は、金融機関が長期資金を調達する際の指標となる市場の長期金利（10年物国債利回り等）に連動します。

■10月適用分以降の固定金利の見通し
9月1日に長期金利が3.0%の大台に乗ったことで、銀行が貸出用資金を調達する際の手数料（調達コスト）の高止まりが極めて濃厚となりました。
このように市場金利が高い水準で定着している影響を受け、10月適用分以降の固定金利はさらに引き上げられる可能性が高くなっています。

一方、変動金利は市場の長期金利ではなく、日銀の政策金利やそれに連動する「短期プライムレート（短プラ）」に連動します。

次回の日銀金融政策決定会合（2026年9月17日〜18日）では、追加利上げ（政策金利を1.00%から1.25%程度へ引き上げる）の観測が強まっています。仮に９月会合で利上げが決定された場合、以下のようなステップで変動金利へ波及します。

1. ９月下旬〜10月：各行が「短期プライムレート」の引き上げを順次発表。
2. 10月〜11月以降：新規借入者の「変動金利（基準金利）」が引き上げ。
3. 既存借入者への適用
   • 一般的な「年２回の金利見直しルール（10月1日基準→翌年1月返済分から適用等）」に沿って順次反映されます。ただし、９月中旬の利上げ決定から「10月1日」までの期間が短いため、銀行側の短プラ改定のタイミングによっては次回（翌年４月見直し→7月返済分から適用）へズレ込む可能性もあります。

【選択の難化】固定・変動ダブル上昇局面でのローン選択のポイント

まとめ

国土交通省より「令和９年度（2027年度）税制改正要望」が発表されました。今回の要望は、建築資材や人件費の高騰に伴う「新築マンション価格の急増への対応」や、実務への影響が大きい「住宅取得資金の贈与税非課税措置の見直し」など、住宅販売現場や融資実務に直結する重要項目が目白押しです。

本記事では、不動産・住宅に関する主要12項目についてそれぞれの背景や現行制度との違い（変更点）を分かりやすく解説します。
あくまで確定前の要望段階ではありますが、国交省が目指す方向性や今後の市場動向をいち早く掴むための予備知識としてご活用ください。

不動産・住宅に関する主要12項目について、その内容と背景を整理すると以下の４つのテーマに分けることができます。
まずはテーマ毎に、12項目の改正ポイントをご紹介します。

不動産取引にかかるコストを減らし売買や証券化を活発にすることで、経済活動の活性化を図る措置です。

措置名称	関連税目	要望
① 固定資産税の負担調整	固定資産税	３年延長 （急激な増税の緩和）
② 土地の不動産取得税特例	不動産取得税	３年延長 （課税標準1/2、税率３%）
③ 契約書の印紙税特例	印紙税	３年延長 （契約書の印紙税軽減）
④ リート・特定目的会社（SPC）の税制特例	登録免許税・不動産取得税	２年延長 （登録免許税1.3%、取得税3/5控除）
⑤ 不動産特定共同事業の特例	登録免許税・不動産取得税	２年延長＋拡充 （要件を昭和57年以前→築15年以上へ緩和）

住宅価格の高騰等に対応し購入者の資金調達や初期費用を支援することで、良質な住まいの取得を後押しする措置です。

措置名称	関連税目	要望
⑥ 住宅取得資金の贈与税非課税	贈与税	見直し・継続 （価格高騰に対応し所要の措置を講じる）
⑦ 住宅用家屋の保存・移転登記等の特例	登録免許税	２年延長＋拡充 （床面積要件を40㎡以上へ緩和／災害レッドゾーンを除外）
⑧ 買取再販住宅の取得等の特例	登録免許税・不動産取得税	２年延長＋拡充 （床面積要件を40㎡以上へ緩和）

防災上のリスクが高い密集地域の改善や、空き家の放置防止、築古マンションの適切な修繕を後押しする措置です。

措置名称	関連税目	要望
⑨再開発の新築施設建築物の減額特例	固定資産税	２年延長＋拡充 （床面積要件を40㎡以上へ緩和）
⑩ 相続空き家の3,000万円特別控除	所得税・住民税	４年延長＋拡充 （築年要件の緩和／民事信託終了に伴う取得を追加）
⑪ マンション長寿命化（大規模修繕）減額	固定資産税	３年延長＋拡充 （修繕積立金引き上げ要件等の見直し・拡充）

都心を中心とした急激なマンション価格高騰に対応し、実需を伴わない投機的な短期売買を抑制するための措置です。

措置名称	関連税目	要望
⑫ 新築マンション価格高騰への対応	不動産税制全般 （所得税・譲渡所得・登記等）	検討・措置実施 （保存登記１年以内の短期転売・投機取引の抑制）

地価の上昇に伴う急激な税負担の増加を抑え、事業者の設備投資や経済活動の安定を図るための税制改正要望です。

具体的には、現在適用されている「負担調整措置」と「条例減額制度」の適用期限を、令和9年4月1日～令和12年3月31日までの３年間延長することを求めています。

対象制度	変更前（現行）	要望後
負担調整措置 （地価上昇時の急増緩和）	令和9年3月31日まで	令和12年3月31日 まで (３年間延長)
条例減額制度 （自治体独自の減額枠）	令和9年3月31日まで	令和12年3月31日 まで (３年間延長)

なぜ今、この制度の延長が求められているのか、その背景には地価や経済情勢の動向が大きく関係しています。

①令和９年度「評価替え」による固定資産税の急増懸念
全国的に地価の上昇(特に令和６〜８年)が続いており、令和９年度(2027年度)に実施される３年に一度の「評価替え」に伴い、商業地などを中心に固定資産税が急増するリスクが高まっています。

②地価の上昇と「実際の収益」のズレを緩和するクッション役割
土地の固定資産税は、賃料収入などの実際の収益が増える前に期待先行の地価に連動して上がってしまう性質があります。この急激な増税感を抑え、実際の収益増加ペースに合わせる「クッション」として本措置が不可欠です。

③事業者の投資意欲と経済成長の維持
物価高騰等に直面する経営者にとって、固定資産税の急増は設備投資の判断を鈍らせます。実態に合わせた税負担にとどめることで投資を促し、経済成長を持続させる狙いがあります。

税負担を緩和するための具体的な仕組みは、主に次の２つで構成されています。

┃ ①負担調整措置(負担水準に応じた段階的な調整)
地価の上昇に伴い、新たな評価額に対する前年度税額の割合を示す「負担水準」( 負担水準 = 前年度課税標準額 ÷ 新評価額 )に応じて、課税標準額を調整します。

区分	負担水準	課税標準の調整方法
商業地等 （オフィス・店舗など）	70％以上	税負担が増えないよう、評価額の70%に引き下げ
	60%以上 70%未満	前年度の課税標準額と同額で据え置き
	60%未満	前年度課税標準額 + 評価額の５% を加算 (上限：評価額の60%)
住宅用地 （住宅が立つ土地）	100%以上	評価額の100%(特例適用後)
	100%未満	前年度課税標準額 + 評価額の５% を加算 (上限：評価額の100%)

┃ ②条例減額制度(自治体独自のさらなる負担軽減)
各自治体(市町村等)が地域の地価実態に合わせて、条例により独自に税負担を引き下げられる仕組みです。

• 課税標準の上限引き下げ：商業地等について、上限を「評価額の60〜70%の範囲で条例で定める値」まで引き下げ可能。
• 前年度からの増加率の上限設定：住宅用地や商業地等について、税額の増加率に上限(1.1以上で条例が定める割合)を設定可能。

土地を購入(取得)した際に一度だけ課税される「不動産取得税」の負担を軽減する特例措置について、適用期限を３年間延長 (令和9年4月1日～令和12年3月31日)することを求める要望です。

対象制度	変更前（現行）	要望後
土地等に係る不動産取得税の特例措置	令和9年3月31日まで	令和12年3月31日 まで (３年間延長)

この特例により、土地を取得した際の税金が以下の２つの組み合わせで大きく軽減されています。

• 課税標準を「1/2」に軽減(宅地評価土地)：
  • 土地の評価額(課税標準)をそのまま計算に使うのではなく、半分の1/2に減らして計算します。
• 税率を「３%」に引き下げ(土地等の取得)：
  • 法律で定められた本来の税率(本則)は「４%」ですが、これを「３%」へ引き下げます。

この特例が必要とされる背景には、日本の土地取引の現状と、個人や中小企業の負担軽減という目的があります。

┃ ①土地の「塩漬け(遊休化)」を防ぎ、有効活用を促すため
土地取引の件数はリーマンショック以降、低い水準で横ばいが続いています。取引が停滞すると、使われない土地が保有され続け、「低未利用地」や「遊休地」として固定化してしまいます。取得時の税負担を軽くして需要を促し、土地の流動化(有効活用)を図る狙いがあります。

┃ ②個人の暮らしや中小企業の経営を支えるため
土地購入者の約６割は個人(マイホーム購入など)であり、購入する法人の約８割は資本金１億円未満の中小企業です。この特例を延長することは、一般の生活者や地域の中小企業の資金負担を直接的に軽減するという重要な意義を持っています。

住宅を建てたりリフォームしたりする際の「工事請負契約書」や、土地・建物を売買する際の「不動産譲渡契約書」に貼り付ける「印紙税」を安くする現行の特例措置を、さらに３年間(令和9年4月1日~令和12年3月31日)延長することを求める要望です。マイホームの購入や建設投資における契約コストを直接引き下げ、消費者負担の軽減と経済活性化を支えます。

対象制度	変更前（現行）	要望後
印紙税の特例措置(適用期間) 工事請負・不動産譲渡契約書	令和9年3月31日まで	令和12年3月31日 まで (３年間延長)

対象となる「工事の請負契約書」と「不動産の譲渡契約書」の税額が、契約金額に応じて本来(本則)の金額から50%減(半額)に軽減されます。

対象となる契約書(記載金額区分)	本来の税額(本則)	特例適用後の税額
建設工事の請負に関する契約書 契約金額:100万円超 200万円以下	400円	200円(50%減)
不動産の譲渡に関する契約書 契約金額:10万円超 50万円以下	400円	200円(50%減)

※数千万円規模(新築一戸建てやマンション購入など)の大きな取引であっても、それぞれの契約金額区分において同様に大幅な軽減措置(原則50%減)が設けられています。

画像引用：国土交通省「令和９年度税制改正要望事項」

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この特例が必要とされる背景には、建設・不動産業界ならではの「何重にも課税され、最終的に一般消費者の負担になってしまう」というコスト転嫁の構造があります。

┃ ①下請構造による「多段階課税」
建物の建設工事などでは、「発注者 ➡ 元請 ➡ 一次下請 ➡ 二次下請」のように、複数の会社が関わる重層的な下請構造が一般的です。各段階で契約書が交わされるたびに、それぞれ印紙税が発生(課税)してしまいます。

┃ ②最終的にエンドユーザーへ「転嫁」される
取引の途中で何重にも支払われた印紙税は、業者の経費(原価)として最終的に上乗せされ、家を購入する一般の個人や工場を建てる中小企業(エンドユーザー)の契約金額に転嫁されます。

┃ ③取引コストを抑えて建設・不動産取引を守る
印紙税をカットすることは、巡り巡って一般ユーザーの負担削減に直接繋がります。資材高騰が続くなかで取引コストを抑制し、建設投資の促進や不動産取引の活性化を冷まさないようにする狙いがあります。

画像引用：国土交通省「令和９年度税制改正要望事項」

リート（不動産投資信託）や特定目的会社（TMK）が不動産を取得する際の税負担を軽くする現行の特例措置を、さらに２年間（令和9年4月1日〜令和11年3月31日）延長することを求める要望です。

対象制度	変更前（現行）	要望後
リート等に係る不動産取得 税・登録免許税の特例措置	令和9年3月31日まで	令和11年3月31日 まで (２年間延長)

投資法人がオフィスビル、賃貸住宅、ホテル、ヘルスケア施設などを購入した際、初期コストとなる２つの税金を大きく軽減します。

対象の税金	本来の計算（本則）	特例適用後の軽減内容
①登録免許税 名義変更(移転登記)	税率 2.0%	税率を 1.3% に引き下げ
②不動産取得税 不動産取得時の税金	課税標準額の全額に対象	課税標準から 3/5(60%分)を控除 ※課税対象額自体が４割に縮小

この制度は、民間の豊富な「投資資金」を使って日本の街づくりや建物再生を推進するために存在しています。

┃ ①老朽ビルの建て替えや、新たな改修ニーズに応えるため
都市の国際競争力向上や、老朽化した古いビル・マンションを耐震性の高いものへ更新する必要があります。これらを自社資金や銀行融資だけで賄うのは限界があるため、多くの投資家から資金を集めて運用するリート等の仕組みが不可欠です。

┃ ②「建築費の高騰」や「金利上昇」によるハードルを下げるため
資材・人件費の高騰や金利上昇により、建物の建築・改修費用や資金調達コストが大きく膨らんでいます。取得時の税金を安くすることで投資・開発のハードルを下げ、優良なビルや住宅が新しく作られる流れを止めないようにします。

┃ ③「2030年までに資産総額40兆円」という国家目標の達成のため
国は「新しい資本主義のグランドデザイン及び実行計画・フォローアップ（令和4年6月7日閣議決定）」において、2030年頃までにリート等の資産総額を約40兆円に拡大する目標を掲げています(直近の2025年3月時点で約32.6兆円)。目標達成に向けて、民間マネーの流入をさらに加速させる必要があります。

クラウドファンディングなどを活用して複数の投資家から小口の資金を集め、地方の空き家や老朽化したビルをコワーキングスペースやホテル等にリノベーションして再生する「不動産特定共同事業(不特法事業)」を支援する制度です。事業者が不動産を取得・登記する際の税負担を減らし、地域の遊休不動産の有効活用を後押しします。

対象制度	変更前（現行）	要望後
適用期間の延長	令和9年3月31日まで	令和11年3月31日 まで (２年間延長)
築年数要件の緩和 （不動産取得税の減額特例）	昭和57年1月1日以前に建てられたもの	築15年以上 に緩和 ※より新しい中古ビル・住宅も対象へ

事業者が一定の建築や改修(リフォーム)を行う不動産を取得・登録する際、以下の軽減措置が適用されます。

対象の税金	本来の計算（本則）	特例適用後の軽減内容
①登録免許税 登記時の税金	・所有権の移転登記:2.0% ・所有権の保存登記:0.4%	・移転登記:1.3% に引き下げ ・保存登記:0.3% に引き下げ
②不動産取得税 取得時の税金	課税標準額の全額に対象	課税標準から 「1/2」を控除

この制度が必要とされる背景には、地方での不動産再生を取り巻く厳しい状況と課題解決へのニーズがあります。

┃ ①「建築費高騰」や「金利上昇」による地方プロジェクトへの大打撃
資材高や金利上昇により開発コストが膨らんでいます。特に地方都市や小規模なリノベーション事業は大規模開発に比べて収益性が低いため影響を受けやすく、税制による初期コストの引き下げが欠かせません。

┃ ②小規模・地方の不動産再生に向いている仕組み
不動産特定共同事業は「特定の現物不動産」を対象として小口出資を募るため、信託コスト等の余計な費用がかからず、地方の古い物件や空き家の再生まちづくりに適しています。

┃ ③国が掲げる地方創生・社会課題解決への合致
「デジタル田園都市国家構想」等に基づき、地方の空き家をコワーキング施設やサテライトオフィス等の「デジタル対応施設」に再生し、地域課題を解決することが強く求められています。

家を建てたり買ったりするための資金を親や祖父母から援助(贈与)してもらう際、贈与税をかからなくする(非課税にする)特例措置などについて、住宅取得環境の悪化に対応するため必要な検討を行い、所要の措置を講じることを求めるものです。

対象制度	内容(要望概要)
住宅取得等資金の贈与税特例措置	住宅価格高騰などの取得環境の悪化に対応するため、必要な検討を行い所要の措置を講じることを求める

直系尊属(父母や祖父母など)から、自己の居住用住宅の新築・取得・増改築資金の贈与を受ける場合、現行の措置では主に以下の２つの特例が受けられます。

特例の種類	区分・対象	特例内容・非課税限度額
①贈与税の非課税措置 （一定額まで贈与税が非課税）	質の高い住宅	1,000万円 まで非課税
	一般住宅	500万円 まで非課税
②相続時精算課税の特例 （将来の相続時にまとめて計算）	贈与者の年齢要件緩和 (通常の「60歳以上」を緩和)	贈与者が「60歳未満」でも選択可能

この制度には、今の厳しい住宅市場と日本の世代間における個人資産の構造課題が関係しています。

┃ ①住宅価格の急激な高騰
新築マンション、土地付き注文住宅、建売住宅、既存(中古)住宅のいずれも価格上昇が続いており、若者世代などが自力でマイホームを取得するのが非常に難しくなっています。

┃ ②「高齢者」に偏る個人資産を若者へシフト
個人資産の約73%は55歳以上の高齢者層(70歳以上:37.0%、55〜69歳:36.0%)が保有し、子育て世代などの「40歳未満」はわずか6.2%です。高齢者の資産を若い世代へ早期移転させ、購入負担を減らします。

┃ ③脱炭素(省エネ)住宅の普及促進
「2050年カーボンニュートラル」実現に向け、質の高い省エネ住宅の普及が欠かせません。建築費が高くなりやすい省エネ住宅への資金援助を受けやすくして普及を後押しします。

個人がマイホームを取得する際の初期費用(登記費用)を軽減する登録免許税の特例措置について、２年間の延長(令和9年4月1日～令和11年3月31日)と、居住ニーズの変化に合わせた要件の緩和・見直しを求めるものです。

対象制度	変更前（現行）	要望後
適用期間の延長	令和9年3月31日まで	令和11年3月31日 まで (２年間延長)
床面積要件(下限)	50㎡以上	40㎡以上 に緩和 ※単身・少人数世帯にも対応
災害危険区域内の適用	適用対象	災害レッドゾーン内の新築住宅は適用対象外

マイホーム取得時にかかる３つの登記費用(登録免許税)の税率が、本来(本則)から大幅に軽減されます。

登記の種類	本来の税率(本則)	特例適用後の軽減税率
①所有権の保存登記	0.4%	0.15% に軽減
②所有権の移転登記	2.0%	0.3% に軽減
③抵当権の設定登記	0.4%	0.1% に軽減

この制度が必要とされる背景には、住宅価格の高騰と、日本の世帯構造における大きな変化があります。

┃ ①住宅価格の上昇と初期負担のカット
現在も住宅価格は上昇傾向にあり、マイホームを取得するハードルが上がっています。頭金や諸経費などの初期費用を抑え、購入意欲(住宅投資)を冷え込ませないようにする目的があります。

┃ ②世帯構成の急激な変化への対応
日本の平均世帯人員は1980年の3.22人から2020年には2.21人へ減少しています。単身・２人世帯などの少数世帯が急増する中、ファミリー向け中心の基準から、多様化するニーズに合わせた住宅供給へシフトする必要があります。

不動産業者が中古住宅を買い取り、耐震や省エネなどのリフォームを行ってエンドユーザーへ販売する「買取再販」を支援する特例措置について、適用期間の２年間延長と要件緩和を求める要望です。

対象制度	変更前（現行）	要望後
適用期間の延長	令和9年3月31日 まで	令和11年3月31日 まで (２年間延長)
床面積要件(下限)	50㎡以上	40㎡以上 に緩和 ※単身・少人数世帯にも対応

流通のステップに合わせて、「事業者」と「買主」の双方が支払う税金が軽減されます。

対象者・段階	対象の税金	特例適用後の軽減内容
① 事業者の取得時 中古住宅買い取り段階	不動産取得税 建物(住宅部分)	築年月日に応じて税額から最大36万円を減額
	不動産取得税 土地(敷地部分)	床面積等に応じて税額から最低4.5万円を減額 (※「安心R住宅」または「既存住宅売買瑕疵保険」加入に限る)
②買主の購入時 マイホーム入居段階	登録免許税 所有権移転登記	税率を本来(本則)2.0% ➡ 0.1% へ大幅引き下げ (※一般住宅特例の0.3%よりさらに優遇)

この特例が必要とされる背景には、既存住宅市場の活性化と深刻な空き家問題への対応があります。

┃ ①消費者の「中古住宅」への不安を解消するため
プロの事業者がリフォームを行って「質の向上」を図ってから販売することで、消費者の抵抗感が和らぎます。これにより既存住宅の流通やリフォーム市場を活性化させます。

┃ ②深刻化する「空き家問題」の有力な解決策
放置された古い空き家や中古マンションを事業者が買い取って再利用可能な状態へ再生するため、空き家の有効活用において非常に強力な仕組みとなっています。

再開発によって地権者（従前権利者）が新たに取得した建物（権利床）について、新築から５年間の固定資産税を大幅に減額する特例措置を今後も継続・拡充するよう求めている税制要望です。

対象制度	変更前（現行）	要望後
適用期間	令和9年3月31日まで	令和11年3月31日 まで (２年間延長)
床面積要件 （住宅の居住用部分）	50㎡以上 280㎡以下	40㎡以上 280㎡以下(下限緩和)

再開発で新しく建てられた施設建築物のうち、元の地権者が取得した「権利床(※元の土地・建物に見合う部分)」に対して適用されます(※新しく増えた「保留床」は対象外です)。
新築後５年間、以下の条件で固定資産税が減額されます。

対象部分	固定資産税減額割合	適用要件(床面積)
住宅の居住用部分	2/3 を減額	50㎡以上 280㎡以下 (※今回 40㎡以上に緩和要望)
住宅の非居住用部分・住宅以外の家屋	1/3 を減額 (第一種再開発事業によるものは 1/4 を減額)	要件なし

都市機能の更新や災害に強い安全なまちづくりのために「市街地再開発事業」は極めて有効ですが、古い建物から最新のビルに生まれ変わることで、事業後に支払う固定資産税が急増するケースがあります。
これに対し、「税金が高くなって戻れなくなるかもしれない」という地権者の「生活再建」への不安を和らげ、地域の合意形成を円滑に進めるためにこの減額措置が欠かせません。

相続した古い実家(空き家)が放置されるのを防ぐため、早期に売却・処分した際の税金(所得税
や住民税)を大幅に安くする特例措置について、適用期間の４年間延長と制度要件の拡充を求める要望です。

対象制度	変更前（現行）	要望後
適用期間の延長	令和9年12月31日 まで	令和13年12月31日 まで (４年間延長)
築年数(耐震)要件	昭和56年5月31日以前の旧耐震建築物に限定	昭和56年6月1日以降の建築物件へ緩和・対象拡大
取得原因の対象拡大	相続・遺贈による取得のみ	民事信託契約の終了に伴う取得も新たに対象へ追加

空き家(または取り壊した土地)を売却した際、売却益(譲渡所得)から最大3,000万円を特別控除(差し引き)できる仕組みです。(※相続人が３人以上の場合は１人あたり2,000万円)

この特例が必要とされる背景には、空き家発生の主な理由と、制度開始10年を経た現状の変化があります。

┃ ①「相続」をきっかけに増える空き家対策
空き家の取得経緯の約58%は「相続」によるものです。相続した古い空き家が放置されて腐朽・破損が進むと、倒壊や治安の悪化など周辺環境に悪影響を与えるため、速やかな除却や売却を促す必要があります。

┃ ②制度開始から10年が経ち、課題が変化している
昭和56年以降の新耐震基準を満たす比較的新しい相続空き家であっても、管理されずに放置され傷んでいるものが増加しており、現行の築年制限が時代の状況と合わなくなってきています。

┃ ③相続前の「生前準備」を支援する必要性
相続後に家が放置されないよう、相続発生前から「民事信託」などを活用して、家族間で生前の財産準備を進めておく環境づくりが極めて重要になっています。

適切に管理され、建物の寿命を延ばすための「長寿命化大規模修繕工事」を完了したマンションについて、その翌年度にかかる固定資産税(建物部分)を減額し、マンションの老朽化や管理不全を未然に防ぐための特例措置です。

対象制度	変更前（現行）	要望後
適用期間の延長	令和9年3月31日 まで	令和12年3月31日 まで (３年間延長)
修繕積立金等の要件	積立金引き上げ等の厳格な基準あり	使いやすい仕組みへと見直し・要件拡充 ※合意形成や積立金確保を後押し

一定の管理基準を満たすマンションが、長寿命化に資する工事を完了した場合に適用されます。

項目	内容
適用対象マンション	国の「管理計画認定」を受けたマンション、または自治体から指導を受けて長期修繕計画を見直したマンション等
必須となる工事	以下の3つの工事をすべて完了すること ①外壁塗装等公示 / ②床防水工事 / ③屋根防水公示
軽減の対象	工事が行われた翌年度の建物部分の固定資産税(各区分所有者分)
減額の割合	1/6 ～ 1/2 の範囲内で市町村が条例で定める割合 (※国が示す標準的な基準は「1/3」)

この制度が必要とされる背景には、日本のマンションが直面している極めて深刻な老朽化と積立金不足の課題があります。

┃ ①高経年(築古)マンションの爆発的な増加
今後、築40年を超える高経年マンションが急増する見込みです。

• 現在(2024年末)：約148万戸
• 10年後(2034年末)：約293万戸(現在から約2倍)
• 20年後(2044年末)：約483万戸(現在から約3.3倍)

┃ ②「修繕積立金不足」による管理不全ドミノの阻止
多くのマンションで修繕積立金が不足しており、大規模修繕が行われないまま老朽化が放置されるリスクがあります。外壁剥落や建物崩落などは、居住者だけでなく周辺住民の命や安全をも脅かします。

┃ ③自治体(行政)への莫大な負担を未然に防止
危険になったマンションを強制解体(行政代執行)する場合、多額の公金(事例では約1.2億円)が使われ地方公共団体の大きな負担となります。住民が自発的に積立金を確保し計画的に修繕できるよう、強力な税制措置が不可欠です。

都心の大規模マンションなどを中心に発生している急激な価格高騰に対応するため、実際に住む目的ではない「投機目的の短期転売取引」を抑制する方策について必要な検討を行い、税制措置を含めた適切な対応を講じることを求めるものです。

エリア区分	過去の短期売買割合 （2018～2022年最大値）	直近の短期売買割合 （2024年1月～6月期）
東京23区	8.0％	9.3％ に増加
都心6区	4.6％	12.2％ へ急増 （約８戸に１戸が１年以内に転売）

※短期売買：：保存登記から１年以内に移転登記がなされたもの

新築マンションの異常な価格高騰と、自ら住む目的（実需）に基づかない投機的な短期売買の急増が大きな問題となっています。

┃ ①新築マンション価格の異常な高騰
都心部を中心に新築マンションの平均価格が急上昇しており、直近では都区部の平均価格が１億3,000万円を超える水準に達しています。

┃②「短期売買（転売目的）」の急増
購入後１年以内に名義変更される短期売買の割合が増加しています。都心6区では12.2％に達しており、投機的な動きが価格をさらに押し上げ一般の生活者がマイホームを取得するのを非常に困難にしています。

深刻な事態を受け、民間と政府の双方がすでに対応を開始しています。

┃ ①不動産業界（不動産協会）による自主規制対策（令和7年11月公表）

• 登録・購入戸数の制限（1人が大量に申し込むのを防ぐ）
• 登録名義での契約・引渡し・登記の徹底（名義貸しや又貸しの防止）
• 売買契約締結から引き渡しまでの期間における売却活動（転売行為）の禁止

┃②税制改正における方針（令和８年度税制改正大綱 / 令和7年12月）
「実需に基づかない投機的取引は好ましくない」という基本的な考え方が示されました。本来あるべき健全な不動産取引や一般の資産価値に悪影響を与えないよう考慮しながら、税制上の措置も含めて必要な対策を検討することが明記されています。

今後の税制改正要望における主なポイントは「実態把握の継続と税制規制措置の設計」です。

国土交通省をはじめとする関係省庁でマンション取引の実態把握を継続します。投資マネーによる過度な価格吊り上げ（マネーゲーム）を抑え、マイホームを必要とする一般の生活者が無理のない負担で良質な住まいを確保できる市場を取り戻すため、具体的な税制上の規制措置などの設計が進められる見込みです。

今回の国土交通省における土地・住宅・不動産関連の税制改正要望は、主に「税負担の激変緩和」「取引や投資の促進」「老朽化・空き家問題への対応」「住宅取得支援と投機抑制」４つの柱から構成されています。

固定資産税や不動産取得税、印紙税などの軽減特例の延長・拡充により、地価高騰や建設コスト上昇が及ぼす事業者や一般消費者の急激な負担増を抑え、健全な市場取引や設備投資を維持することを狙いとしています。また、単身・少人数世帯の増加や災害リスクへの配慮など、変化する居住ニーズに合わせた床面積要件の緩和（40㎡以上）や安全区域への誘導も盛り込まれました。

さらに、急増する空き家の早期処分やマンションの長寿命化工事を税制面から後押しすることで、地域環境の悪化や管理不全を防ぐ施策を強めています。一方で、急激に価格が高騰する新築マンションに対しては投機的な短期転売を抑える検討を進め、一般生活者が安心・円滑に住まいを確保できる環境整備を目指しています。

■参考資料：国土交通省「令和９年度税制改正要望事項」

「建築資材や土地代が高騰していて、希望の二世帯住宅を建てたいけれど予算が全然足りない…」
「夫婦２人分のペアローンや収入合算だけでは、理想の借入枠に届かない…」

このような予算の壁にぶつかっているお客様はいませんか？

実は2026年４月にアップデートされた【フラット35】や【フラット50】のペアローン制度をうまく組み合わせることで、「最大４人」で住宅ローンを組む裏ワザが存在します。

この記事では、最新の制度改定ポイントと、「４人でローンを組む方法」や「具体的な組み合わせパターン」「誰がどこに入居すれば良いかの居住要件」、さらには「借入可能額のシミュレーション」まで徹底解説します！

一般的な住宅ローンは「１人」または夫婦２人の「ペアローン」「連帯債務」が主流ですが、制度を組み合わせることで１つの住宅に対して最大４人まで債務者に設定できます。

従来のペアローンは、２つの契約をそれぞれ「単独」で利用する形が基本でした。しかし、2026年4月の制度改定により、ペアローンのそれぞれの契約に対して「連帯債務者（収入合算者）」を追加できる仕組み（ダブル連帯債務）が正式に導入されました。

これにより、「契約①で２人合算」＋「契約②で２人合算」という掛け合わせが可能になり、世帯全体の借入枠を極限まで広げられるようになったのです。

理由は「ペアローン（契約２本）」×「各契約への連帯債務者追加（最大２名×２）」という構造にあります。

【フラット35】等の制度では、１つの住宅に対して２本の独立したローン契約を結ぶ「ペアローン」が可能です。各契約に連帯債務者を１名ずつ立てることで、「（主債務者＋連帯債務者）× ２つの契約 ＝ 合計４人」 が成立します。

ここでは前提として、「親夫婦と子夫婦の４人全員が同居する二世帯住宅」を建てるケースで解説します。

親世代が44歳以上で【フラット50】を活用して４人合算を行う場合は、契約のペアリングを工夫する必要があります。
ポイントは、親と子でペアを作り、２組の「親子リレー返済」を走らせることです。

項目	契約①【メイン契約】	契約②【サブ契約】
対象商品	【フラット50】	【フラット35】
主債務者	父親（A）	母親（C）
連帯債務者	子（B）	子の配偶者（D）
返済の仕組み	親子リレー返済（連帯債務）	親子リレー返済（連帯債務）
入居条件	全員が対象物件に同居する	同左

■この組み方のポイント

1. 親が44歳以上でも【フラット50】が利用可能
   • 【フラット50】は本来「申込時44歳未満」が条件ですが、子を後継者（連帯債務者）とする「親子リレー返済」にすることで、親の年齢に関わらず申し込みが可能になります。
2. ４人の役割が被らない（重複なし）
   • 契約①：父親 ＋ 子
   • 契約②：母親 ＋ 子の配偶者
   • 当事者４名が完全に分かれています。制度上の「債務者の重複不可（同じ人が２つの契約に入れない）」というルールをクリアできます。
3. 契約②も「親子リレー」で組める
   • 契約②も母親と子の配偶者による「親子リレー返済」となります。
   • 今回は「全員同居」を前提としていますが、仮に将来どちらかの世帯が事情により住まなくなった場合でも、親子リレーの規定上「主債務者または後継者のどちらかが居住していればOK（※）」となるため、長期的なリスクヘッジにもなります。

【フラット】シリーズ（20・35・50）は、ペアローンにおいて自由に組み合わせることができます。

No.	契約① × 契約②	主な特徴・活用イメージ
１	【フラット20】 ＋ 【フラット20】	どちらも20年以内の短期で一気に完済したい場合
２	【フラット35】 ＋ 【フラット35】	最も標準的。同世代夫婦や均等返済を目指す場合
３	【フラット50】 ＋ 【フラット50】	長期優良住宅で、２世代にわたり月々の返済を最小化したい場合
４	【フラット20】 ＋ 【フラット35】	一方の返済を早めに終わらせ、将来の負担を軽くするプラン
５	【フラット35】 ＋ 【フラット50】	親側は標準（35年）、子は親子リレーで超長期（50年）にして月々の返済額を抑えるプラン
６	【フラット20】 ＋ 【フラット50】	一方は超短期完済、もう一方は超長期にする変則プラン

人数を増やすことで借入上限額がどれほど伸びるのか、具体例で比較してみましょう。

※2026年8月時点の金利・返済負担率上限にて試算。親世代は完済年齢制限（80歳）を考慮し返済期間20年、子世代は35年として計算しています。

■ パターンA：子単独ローン（年収400万円 / 返済35年）
└ 借入限度額：約2,900万円

■ パターンB：子夫婦ペアローン（年収400万 ＋ 300万 ＝ 700万円/ 返済35年）
└ 借入限度額：約4,770万円（夫：年収400万 / 妻：年収300万のそれぞれで契約を分割して審査）

■ パターンC：親夫婦 ＋ 子（3人合算：合計年収 1,000万円）
└ 借入限度額：約6,070万円

• 契約①【親夫婦】：年収600万円 / 返済20年
• 契約②【子単独】：年収400万円 / 返済35年

■ パターンD：親夫婦 ＋ 子夫婦（4人合算：合計年収 1,300万円）
└ 借入限度額：約8,250万円

• 契約①【親夫婦】：年収600万円 / 返済20年
• 契約②【子夫婦】：年収700万円 / 返済35年

１人では約3,000万円程度しか借りられず諦めかけていた物件でも、４人合算を活用することで約8,000万円規模の借入枠を確保できるようになります。

家族に合った最適なパターンを選ぶために、まずは前提となる「２つの居住区分（誰が住むのか）」から確認していきましょう。

１つの契約に合算できる連帯債務者は1名までのため、３人合算は「２人契約（連帯債務）」＋「１人契約（単独）」で構成します。

パターン	契約構造	居住区分	活用イメージ・入居要件
親夫婦（２人) ＋ 子単独(１人)	契約①：親夫婦（連帯債務） 契約②：子（単独）	契約①：親族居住用 契約②：自己居住用	【前提：親は別居・子は入居】 子が住む新居の購入を、共働きの親夫婦が支援・合算するケース。 子：入居必須 親夫婦：別居
親単身(１人) ＋ 子夫婦(２人)	契約①：親（単独） 契約②：子夫婦（連帯債務）	契約①：親族居住用 契約②：自己居住用	【前提：親は別居・子夫婦は入居】 共働きの子夫婦が住む新居の購入を、親単身が支援・合算するケース。 子夫婦：入居必須 親：別居
親(１人) ＋ 子A(１人) ＋ 子B(１人)	契約①：親＋子A（連帯債務） 契約②：子B（単独）	契約①：自己居住用 契約②：自己居住用	【前提：３人全員で同居】 親と子ども２人の家族３人で同居する二世帯・大型住宅を購入するケース。） 全員（親・子A・子B）：入居必須

制度上の関係性（「配偶者」または「直系親族」）を満たし、完全に異なる４名で組むパターンです。

パターン	契約構造	居住区分	活用イメージ・入居要件
親夫婦（２人) ＋ 子夫婦(２人)	契約①：親夫婦（連帯債務） 契約②：子夫婦（連帯債務）	契約①：自己居住用 契約②：自己居住用	【前提：４人全員で同居】 二世帯住宅を新築・購入し、借入枠を最大化する王道ケース。 全員（親夫婦・子夫婦）：入居必須
親夫婦(２人) ＋ 独身の子２人	契約①：父＋子A（連帯債務） 契約②：母＋子B（連帯債務）	契約①：自己居住用 契約②：自己居住用	【前提：4人全員で同居】 親夫婦と社会人の子ども２人の家族４人で暮らす大型住宅を購入するケース。 全員（親夫婦・子A・子B）：入居必須
祖父母(２人) ＋ 孫夫婦(２人)	契約①：祖父母（連帯債務） 契約②：孫夫婦（連帯債務）	契約①：子入居型（※孫が入居） 契約②：自己居住用	【前提：祖父母は別居・孫夫婦は入居】 孫夫婦が住む新居の購入を、祖父母ペアが支援・合算するケース。 孫夫婦：入居必須 祖父母：別居

建築費が高騰する現代においても、【フラット35・50】の「ペアローン×連帯債務」を組み合わせることで、最大４人までの収入合算が可能になります。合算人数を増やす仕組みを活用すれば、あきらめかけていた理想の予算枠をしっかりと確保できるようになります。

さらに「親族居住用住宅」制度を活用することで、親が別居のままでも子どもが住む住宅のローンに合算できます。親子ローンやダブル連帯債務など、家族構成や同居スタイルに合わせた柔軟なパターンを選択できる点も大きな魅力です。

「予算オーバーだから…」と理想のマイホームを諦めてしまう前に、ぜひ【フラット35】の複数人合算や親族居住用住宅に対応している金融機関へ相談してみてはいかがでしょうか。

2025年に実施されていた「子育てグリーン住宅支援事業」では2025年5月14日に第1期の受け付けを開始。2025年7月1日に第3期の受け付けが始まると、申請額は右肩上がりに上昇し2025年7月22日には予算上限額に到達し受付が終了となりました。

本記事では、「みらいエコ住宅2026事業」の現在の申請額状況を速報としてお届けします。

2050年カーボンニュートラル実現を目指し、住宅の省エネ化を支援する３省連携の補助制度です。耐久性と省エネ性能の高い良質な住宅の普及促進を目的とし、新築では「GX志向型」「長期優良」「ZEH水準」が、既存住宅では省エネ改修を必須とするリフォームが支援対象となっています。

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省エネ住宅補助金【みらいエコ住宅2026事業】とは！？

新築住宅では「GX志向型住宅」とその他の住宅「長期優良住宅・ZEH水準住宅」で予算が分かれています。

• 第１期（2026年3月31日〜5月12日）
  • 予算額200億円（全体の約26%）を上限
• 第２期（2026年5月13日〜12月31日）
  • 第１期と合わせて、予算額750億円（全体の100％）を上限

• 第１期（2026年3月31日〜5月12日）
  • 予算額400億円（全体の約27%）を上限
• 第２期（2026年5月13日〜12月31日）
  • 第１期と合わせて、予算額1,450億円（全体の100％）を上限

どちらも上限に達し次第、交付申請（予約を含む）の受付を終了します。
なお、「新築分譲住宅の購入」と「賃貸住宅の新築」の申請受付は以下の日取りと公表されています。

• 新築分譲住宅の購入：2026年5月13日
• 賃貸住宅の新築　　：2026年5月13日

事業の申し込みに大きな偏りがあることが明確化しています。特に「GX志向型」の予算消化スピードは非常に速く、別枠管理されている「長期優良・ZEH水準」や「リフォーム」の進捗ペースを大きく上回っています。

参照：みらいエコ住宅2026事業

申請区分	予算総額	申請割合（8/25時点）	推定残予算（金額）
GX志向型住宅	750億円	51%	約367.5億円
長期優良・ZEH水準住宅	1,450億円	25%	約1,087.5億円
リフォーム	300億円	４%	約288億円

※申請額には、交付申請（条件付き含む）および予約、さらに審査中の総額が含まれます。却下・取下げ分は除外されています。

2026年8月25日0時時点で申請額が51%に達し、予算総額750億円の過半数が埋まりました。8月20日には事務局から「重要なお知らせ」としてこの50%到達が公表され、市場へ強く注意を促す警笛となりました。
補助金事業で「50%到達」が発表されると駆け込み申請が一気に増えます。残り367.5億円の予算はこれまでを大幅に上回るスピードで無くなっていく見通しです。

予算総額1,450億円と最大の規模を誇る本枠ですが、申請割合は25%にとどまり、現在は比較的なだらかに推移しています。
ただし注意したいのは、のちほど触れる「ZEH水準注文住宅」の予約受付終了による影響です。予約漏れとなった案件やより高額な補助を狙う層が、要件を調整して他枠へ流れ込む「波及効果（スピルオーバー）」が懸念されます。現時点で余裕があるように見えても、油断断は禁物で、早めの手続きが必要です。

リフォーム枠は、予算300億円に対して申請割合が４%にとどまっています。8月10日時点のデータでは、累計申請戸数が2,574戸、申請金額は約6億400万円でした。工事完了後に申請する仕組みのため新築枠に比べて伸びが緩やかとなっています。
ただし、例年の傾向として、11月の予約受付終了や12月の最終締切が近づくにつれて「駆け込み申請」が集中します。他事業（窓リノベや給湯省エネ）との併用申請は書類の確認作業も増えるため、事業者側は今のうちから早期の書類準備をすすめましょう。

主要枠の一つである「注文住宅の新築（ZEH水準住宅）」が、2026年8月17日をもって予約受付を終了しました（8月18日公表）。
予約提出済みの方も安心はできず、以下の「ダブルリミット（期限と予算）」による権利失効リスクに直面しています。

• 期限： 「9月30日」または「予約から3ヶ月後」の早い方が適用（8月中旬予約なら実質１ヶ月強しか猶予なし）。
• 予算： 期限内でも、全体予算が100%に達した瞬間に未承認申請は一律終了。

「予約したから大丈夫」という油断は補助金の不支給に直結します。承認を待たず、揃えられる書類から順次提出を進める「スピード対応」が不可欠です。

「みらいエコ住宅2026事業」は、区分ごとに予算が厳密に管理されており、上限に達した時点で受付が即座に打ち切られるシビアな状況を迎えています。

特に、申請割合が51%を超えた「GX志向型住宅」と、すでに予約受付が終了した「注文住宅（ZEH水準住宅）」を扱う方は、一刻を争うスピード感が求められます。

この局面を確実に乗り切るためには、まず事務局サイトで毎日0時に更新される数値をチェックし、特にGX志向型の消化スピードを把握しておくことが欠かせません。あわせてマイページで予約済み案件の期限を再確認し、最終締め切りの少なくとも１週間前には手続きを終える余裕を持ったスケジュールを組みましょう。さらに、現場写真や証明書類の不備による差し戻しは、予算上限が迫る現状ではそのまま不支給に直結するため、提出前の確認を徹底する必要があります。

補助金を手にするには、事前の緻密な準備が不可欠です。確実にチャンスを掴み理想の省エネ住宅を実現できるよう、速やかかつ確実な対応を進めていきましょう。

住宅の購入は、人生で何度とない最大のイベント。せっかくなら、新しい生活の第一歩となる「引き渡しの日」は、お客様にとって最良の日であってほしいものです。

しかし、ただ吉日を選ぶだけでは不十分です。理想の日に鍵を受け取るためには、住宅ローンの手続きや登記の準備、そして引っ越しの手配など、膨大なタスクを「その日」に向けて完璧に整えなければなりません。

そこで本記事では、縁起の良い日をピックアップし、そこから逆算して「いつまでに・何を・終わらせるべきか」を具体的に解説します。
最高の運気を味方につけて、晴れやかな気持ちで新生活をスタートさせるための、賢い逆算スケジュール術をチェックしていきましょう。

「引き渡し」というゴールに辿り着くまでには、不動産売買だけでなく、金融機関とのやり取りが並行して進みます。まずは、全体像を把握しましょう。

仲介物件における物件確定後のフローは大きく分けて８つのステップがあります。

融資実行日から遡る手続きフロー
フェーズ	タイミング	アクション（手続き内容）	タスク担当者	標準的な期間
１.物件確定	約1.5ヶ月〜2ヶ月前	購入申し込み（買付証明書）の提出 物件を確保し、売主への交渉を開始。	お客様・販売事業者	即日
２.事前審査	約1.5ヶ月前	住宅ローン事前審査の申込 物件資料を添えて即座に「与信」を通す。	お客様・銀行	１〜３日
３.売買契約	約1ヶ月〜1.5ヶ月前	重要事項説明・売買契約の締結 手付金の支払い。ローン特約期間のカウント開始。	お客様・販売事業者	１日
４.本審査	約1ヶ月前	住宅ローン本審査の申込 契約書一式、納税・課税証明書等の必要書類を提出。	お客様・銀行・役所	１〜２週間
５.準備・中間期	約３週間前	口座開設・キャッシュカードの受取 住宅ローン用の口座を解説した場合はカード（認証デバイス）受取が必要。	お客様・銀行	１〜２週間
	約２〜３週間前	火災保険のプラン選定・申込 融資実行の必須条件。承認が下り次第、速やかに手配。	お客様・保険会社	１週間
	約２週間前〜	登記準備・清算金の算出 司法書士への委任、固定資産税等の精算額確定。	販売事業者・司法書士	並行実施
６.締結	約10日〜２週間前	新住所への転入届・印鑑登録 役所で住民票・印鑑証明書を新住所で取得。	お客様・役所	１日
	約10日〜２週間前	住宅ローン契約（金消契約） ネットまたは銀行の店舗にて契約締結。	お客様・銀行	１日
７.直前	約１週間前	振込先登録・エビデンス提出 銀行マイページにて振込先情報を登録。	お客様	１〜３日
	３日前〜前日	自己資金・諸費用の入金 残金や諸費用を引落口座へ集約し、準備完了。	お客様	１日
	３日前〜前日	ライフライン（電気・ガス・水道）開通連絡 引越し当日から使用できるよう手配。	お客様	１日
８.完了	当日（午前中）	融資実行・残金決済 銀行着金を確認後、売主へ送金。司法書士が登記申請。	全関係者	１日
	当日（午後）	鍵の引き渡し・入居 全ての支払完了を確認し、物件の引き渡しを受ける。	お客様・販売事業者	１日

Point：
多くのタスクがありますが、特に「住民票の移転」や「印鑑証明書の準備」などは役所の開庁時間に左右されるため、早めの行動が鍵となります。

ご注意：
スケジュールについて： 本記事で紹介しているスケジュールは一般的な目安です。住宅ローンの審査状況、お選びの金融機関の営業日等により、実際の行程は前後する場合があります。必ず関係する金融機関・自治体等に詳細の日程を確認してください。

11月は木々が鮮やかに色づき、澄んだ空気に秋の深まりを感じる季節。あたたかな光に包まれた新しい住まいで、家族と過ごすぬくもりの時間をじっくりと重ねていくのに絶好の時期です。今回は、2026年11月の吉日である「2026年11月19日（木）」を引き渡し日（ゴール）に設定した逆算スケジュールをご紹介します。

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2026年11月の不動産契約【縁起のいい日カレンダー】

時期（目安）	必要なアクション・タスク	タスク担当者
2026/09/20 （約2ヶ月前）	購入申し込み（買付証明書）の提出 物件を確保し、売主への交渉を開始。	お客様・販売事業者
2026/10/05 （約1.5ヶ月前）	住宅ローン事前審査の申込 物件資料を添えて即座に「与信」を通す。	お客様・銀行
2026/10/05 （約1.5ヶ月前）	重要事項説明・売買契約の締結 手付金の支払い。ローン特約期間のカウント開始。	お客様・販売事業者
2026/10/20 （約1ヶ月前）	住宅ローン本審査の申込 契約書一式、納税・課税証明書等の必要書類を提出。	お客様・銀行・役所
2026/10/29 （約3週間前）	口座開設・キャッシュカードの受取 住宅ローン用の口座を解説した場合はカード（認証デバイス）受取が必要。	お客様・銀行
2026/10/29 （約3週間前）	火災保険のプラン選定・申込 融資実行の必須条件。承認が下り次第、速やかに手配。	お客様・保険会社
2026/10/08 （約2週間前）	登記準備・清算金の算出 司法書士への委任、固定資産税等の精算額確定。	販売事業者・司法書士
2026/11/05 （約2週間前）	新住所への転入届・印鑑登録 役所で住民票・印鑑証明書を新住所で取得。	お客様・役所
2026/11/05 （約2週間前）	住宅ローン契約（金消契約） ネットまたは銀行の店舗にて契約締結。	お客様・銀行
2026/11/12 （約1週間前）	振込先登録・エビデンス提出 銀行マイページにて振込先情報を登録。	お客様
2026/11/16 （約3日前）	自己資金・諸費用の入金 残金や諸費用を引落口座へ集約し、準備完了。	お客様
2026/11/16 （約3日前）	ライフライン（電気・ガス・水道）開通連絡 引越し当日から使用できるよう手配。	お客様
2026/11/19 （午前中）	融資実行・残金決済 銀行着金を確認後、売主へ送金。司法書士が登記申請。	全関係者
2026/11/19 （午後）	鍵の引き渡し・入居 全ての支払完了を確認し、物件の引き渡しを受ける。	お客様・販売事業者

カレンダーによっては「一粒万倍日」などの縁起の良い日が金融機関の休日と重なる日もあります。何を優先するかは個人の判断によりますが、縁起の良い日の設定を「引渡し日」ではなく「引っ越し日」にするなど調整し、お客様のご意向に寄り添いながらベストなスケジュールを見つけてください。

上記の逆算スケジュールはAIをつかえば一瞬で計算することができます。下記の記事を参考にご自身の業務に合わせた最強のタスク秘書を構築することもオススメです。

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【プロンプト付】決済までのカウントダウンをAI化！不動産タスク一括生成で「うっかりミス」を物理的に防ぐ仕組みづくり

11月の縁起の良い日（2026年11月19日）に引渡しをするには、10月の上旬（2026/10/05頃）には住宅ローンの事前審査の申込みに着手する必要があります。11月には、大安５日、一粒万倍日５日、巳の日３日、寅の日２日と、複数の“縁起のいい日”があるので、逆算スケジュールを参考にお客様にとっては人生で一度きりと言えるほど大切な日を最良の日取りになるようご調整ください。

新しいことを始めるとき、せっかくなら前向きになれる”縁起のいい日”からスタートしたいものですね。

「家を買う」という人生にとって大きな買い物は、新しい生活のスタートです。不動産の契約、住宅ローンの契約など、住宅購入に訪れるさまざまなスタートラインの日取り選びで悩んだら、ぜひこの記事を参考にしてください！

六曜とは、暦の中で使われる「時間の吉凶を占う際の指標」の1つです。「大安」「仏滅」という言葉を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか？
六曜には６種類の「曜」があり、毎日いずれかの「曜」が振り分けられています。時間帯によっても吉凶が分かれているので、それぞれの”縁起のいい時間”を確認しましょう！

古代中国で誕生した「中段十二直」は北斗七星の動きと十二支による方位の組み合わせに基づいた暦です。十二直の「直」は「当たる」という意味があり、日々の吉凶を判断する占いとして用いられてきました。日本では飛鳥時代頃に伝わり、江戸時代までは十二直が最も重視されていたといわれています。

建（たつ）、除（のぞく）、満（みつ）、平（たいら）、定（さだん）、執（とる）、破（やぶる）、危（あやぶ）、成（なる）、収（おさん）、開（ひらく）、閉（とづ）の12種類が日に割振られ、各運勢には特定の意味と吉凶、その日に適した行動や避けるべき行動が示されています。

現在では耳にする機会も減りましたが、建築や引越しの吉凶を見るために使われることもあります。

建（たつ）	吉：柱立て、上棟、金銭納めなど。物事を建てると良い日。 凶：土を動かすこと、蔵開き。改築や草刈りや井戸掘りなどは控える。
除（のぞく）	吉：種蒔き、井戸掘り、神事など。悪いものを取り除くのに適した日。 凶：土を動かすこと、結婚、蔵開きなど。
満（みつ）	吉：建築、移転、結婚、祝い事、開店など。万事が満たされる大吉の日。 凶：土を動かすこと、薬の服用など。
平（たいら）	吉：地固め、柱建て、引っ越し、道路の補修など。物事が平穏に収まる日。 凶：穴掘り、溝掘りなど。
定（さだん）	吉：移転、種蒔き、開店、結婚など。物事を定めるのに適した日。 凶：植木の植え替え、旅行、訴訟など。
執（とる）	吉：建築、井戸掘り、種まき、神事など。物事を執り行うのに適した日。 凶：金銭の貸し借り、財産整理、蔵開き。
破（やぶる）	吉：訴訟事、談判など。物事を突破するのに適した日。 凶：約束事の取り決め、移転、祝い事など。
危（あやぶ）	吉：酒造り、神事など。 凶：旅行、登山、船旅など。慎重に行動すべき日。
成（なる）	吉：建築、開店、商談、土を動かすことなど。物事が成就する日 凶：訴訟、談判など。
納（おさん）	吉：建築、移転、収穫、金銭収納など。物事を納め入れるのに適した日。 凶：葬儀、見合い、旅行など。
開（ひらく）	吉：建築、移転、井戸掘り、開業など。物事が開き通じる日。 凶：葬式等の不浄事。
閉（とづ）	吉：穴塞ぎ、金銭出納、墓造りなど。物事を閉じ込めるのに適した日。 凶：開店、結婚など。

• 天赦日（てんしゃび・てんしゃにち）
  • 「天が万物の罪を赦（ゆる）す日」となり、障害が取り除かれて上手くいくおめでたい日で、暦の中の吉日でも特に縁起が良いと言われている日です。

• 一粒万倍日（いちりゅうまんばいび）
  • 「一粒のもみをまけば、万倍のもみを持った稲穂になる」と言われ、実行したことが万倍になって返ってくると言われる日。不動産契約に良い日と言えるでしょう！
    ただし、借り入れをする方の決済日には向いていないかもしれません。

• 巳の日（みのひ）/己巳の日（つちのとみの日）
  • 「巳」とは蛇のことで、金運を招く吉日と言われる日です。大きなお金が動く不動産契約では、巳の日を好まれる方もいらっしゃいます！
  • 「己（つちのと）」と重なる「己巳の日（つちのとみの日）」は、さらに金運が良い日と言われています。

• 寅の日（とらのひ）
  • 「出て行ったお金もすぐに戻ってくる」と言われる日で、不動産のように大きな買い物をする日とも、相性が良い日です。
  • 一方、寅の日は、返って来ない方がいいものに対する取引には向かないとも考えられます。不動産を売却したい売主様の中には避けられる方もいらっしゃるかもしれません。

■ダブルで縁起の良い日
11月の一粒万倍日・大安・巳の日・己巳の日・寅の日が重なる”ダブルで縁起の良い日”はありませんでした。■不動産契約に良い“一粒万倍日”

• 2026年11月4日（水）
  • 先負のため午後が吉となります。
  • ただし不成就日・三隣亡と重なっています。
• 2026年11月7日（土）
  • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
• 2026年11月8日（日）
  • 先勝のため午前中が吉となります。
• 2026年11月19日（木）
  • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
• 2026年11月20日（金）
  • 先負のため午後が吉となります。

■金運を招く “巳の日” & “寅の日”

• 2026年11月3日（火）
  • 金運を招く吉日といわれる巳の日です。
    大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
• 2026年11月12日（木）
  • お金が戻るなどのご利益があるとされる寅の日です。
  • 先勝のため午前中が吉となりますが不成就日と重なっています。
• 2026年11月15日（日）
  • 金運を招く吉日といわれる巳の日です。
  • 仏も滅する大厄日とされる仏滅です。
• 2026年11月24日（火）
  • お金が戻るなどのご利益があるとされる寅の日です。
  • 先勝のため午前中が吉となります。
• 2026年11月27日（金）
  • 金運を招く吉日といわれる巳の日です。
  • 仏も滅する大厄日とされる仏滅です。

■中段十二直で縁起が良い日

• 建 (たつ)：最上の吉日。万物を建て生じる日。
  • 11月9日（月）
    • 仏も滅する大厄日とされる仏滅です。
    • 三隣亡とも重なっています。
  • 11月21日（土）
    • 仏も滅する大厄日とされる仏滅です。
    • 三隣亡とも重なっています
• 満 (みつ)：すべてが満たされる日。契約成立に好ましい。
  • 11月11日（水）
    • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
  • 11月23日（月）
    • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
• 平 (たいら)：物事が平穏に収まる日。地固めに良い。
  • 11月12日（木）
    • お金が戻るなどのご利益があるとされる寅の日です。
      先勝のため午前中が吉となりますが不成就日と重なっています。
  • 11月24日（火）
    • お金が戻るなどのご利益があるとされる寅の日です。
    • 先勝のため午前中が吉となります。
• 定 (さだん)：物事が決定し、定着する日。契約に最適。
  • 11月13日（金）
    • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
  • 11月25日（水）
    • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
• 成 (なる)：願いが成就する日。
  • 11月4日（水）
    • 先負のため午後が吉となります。
    • ただし不成就日・三隣亡と重なっています。
  • 11月17日（火）
    • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
  • 11月29日（日）
    • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
• 開 (ひらく)：運気が開き、新しいことを始めるのに良い日。
  • 11月6日（金）
    • 赤口なので午前11時〜午後1時が最も良い時間帯です。
    • 一粒万倍日と重なっている縁起の良い日です。
  • 11月19日（木）
    • 大安に続く吉日。友引は午前11時〜13時を避けるとよいでしょう。
    • 一粒万倍日と重なっています。

2025年のデータを集計したところ、トップは「大安（19.5%）」。ですが、実は2位の「赤口（19.4%）」とはたったの0.1%差！ほぼ同率という意外な結果になりました。
一般的に赤口は「正午以外は凶」とされる日ですが、吉日の「友引」などを押さえて上位に入っています。六曜を厳密に気にするというよりは、「仏滅だけは避けつつ、あとはスケジュールの都合を優先する」というリアルな実情が見えてきます。

■六曜の実行日ランキング

1. 大安：19.5% 　──　人気No.１
2. 赤口：19.4% 　──　正午前後が吉とされる日
3. 友引：16.2% 　──　慶事に選ばれやすい定番日
4. 先勝：15.8% 　──　午前中の行動が吉
5. 先負：15.5% 　──　午後の行動が吉

六曜以外のいわゆる「開運日・吉日」の中で、特に高い割合を見せたのが「一粒万倍日」です。約6人に1人がこの日を選んで実行しています。
「わずかなものが万倍にも実る」とされる一粒万倍日は、新しいことのスタートや口座開設、財布の新調などにおいて、現代のスタンダードな吉日として定着していると言えます。

■開運日・吉日の実行日ランキング

1. 一粒万倍日：17.6% 　──　スタートに最適！圧倒的人気の開運日
2. 寅の日　　：5.6% 　  ──　金運や旅行に良いとされる吉日
3. 巳の日　　：3.6%   　──　財運アップや神社参拝に選ばれる日

2026年11月の”縁起のいい日”と契約に“向かない日”をご紹介しました！お客様にとっては人生で一度きりと言えるほど大切な日となるので、日取りを気にされるお客さまであれば、そのお気持ちを尊重して日程調整をしたいところです。とはいえ、気にしすぎると契約が進まないことも考えられます。

タイトな日程の中で上手く日にちを組まなければならない住宅購入のスケジュール。日程調整が難しい場合、良い日ではなく、特に悪い日を避けることも選択肢の一つです。また、「売買契約日」「住宅ローン契約日」「融資実行日」「引き渡し日」とポイントとなる日がいくつかあるのが不動産契約の特徴です。「売買契約日」の日程が“縁起のよくない日”となってしまっても、その後にひかえる「住宅ローン契約日」「融資実行日」「引き渡し日」で調整をする方法もあります。

2026年11月のダブルで重なる良い日はありませんでした。
大安５日、一粒万倍日５日、巳の日３日、寅の日２日と、複数の“縁起のいい日”があるので、事前に確認しておくと日程調整の際に役立つかもしれません。

大切なことは、お客さまに納得して気持ちよく契約をしていただくこと。
すべてのタイミングで“縁起のいい日”を選ぶのは至難の業。お客さまと「この日」というポイントとなる日を決め、その特定の日が“縁起のいい日”と重なるように調整できると良いですね。

2026年（令和8年）10月1日より、「不動産登記規則等の一部を改正する省令」が施行されます。不動産業界で広く活用されてきた「登記受付帳」の運用を一変させる改正といわれています。特に相続物件や売買物件の仕入れ営業を行っている事業者にとって見過ごせない大きな変化となります。

本記事では、今回の改正によって「何がどう変わるのか」を新旧比較表を交えて分かりやすく解説し、改正の背景や不動産実務への影響と今後の対策をご紹介します。

今回の法改正（令和7年法務省令第49号）のポイントは、法務局が作成・備え付けている「登記受付帳」に記録される情報の削減（簡素化）です。

デジタル化に伴う事務処理の効率化と個人情報保護の観点から、受付帳から特定の重要な項目が削除されます。

「登記受付帳」はこれまで法務局に開示請求を行うことで閲覧することができました。改正前と改正後では記録される項目はどのように変わるのでしょうか。

項目	改正前（2026年9月30日まで）	改正後（2026年10月1日以降）
受付年月日	記録される	記録される（変更なし）
受付番号	記録される	記録される（変更なし）
登記の目的	記録される（例: 相続、売買、贈与等）	削除（記録されない）
不動産所在事項	記録される（例: 地番、家屋番号等）	削除（記録されない）

• 申請の順番（先後関係）の確認
  • 「受付年月日」と「受付番号」は引き続き残るため、順番の確認には影響ありません。
• 不動産の詳細情報の確認
  • 所有者や権利関係などの詳しい情報は、これまで通り「登記事項証明書」を取得することで確認できます。

関連規則の改訂について

• 不動産登記規則の一部改正
  • 受付帳に記録すべき事項から「登記の目的」および「不動産所在事項」（申出の目的および所在事項を含む）が削除されます。
• 企業担保登記規則の一部改正
  • 不動産登記規則の変更に伴い、同様の所要改訂が行われます。

今回の改正に至った背景には、主に以下の２つの理由があります。

① 登記事務デジタル化に伴う「業務効率化」
登記事務のデジタル化・システム化が進んだことで、法務局内部の事務処理において受付帳に「目的」や「所在地」を重複して記録し続ける必要性が低くなったためです。

②プライバシー保護と「過度なDM営業」への配慮
最も大きな社会的要因は個人情報保護の視点です。
これまでは受付帳を開示請求することで「いつ・どこで・どんな登記（相続など）がなされたか」が一目で判別できました。そのため、身内の相続登記を終えた直後の所有者に対し、見知らぬ不動産会社から大量のダイレクトメール（DM）や電話営業が殺到し、国民から強い不快感やプライバシーに関する苦情が相次いでいたことが背景にあります。

この法改正は、不動産事業者の実務にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

これまで多くの不動産会社や買取再販業者は、受付帳から「相続登記」のあった物件の地番を特定し、所有者へピンポイントでDMを送る手法を主力仕入れルートとして利用してきました。
しかし改正後は、受付帳を見ても「いつ・何番の申請があったか」というタイムスタンプしか残りません。「どの場所の、どんな登記か」が一切分からなくなるため、受付帳を起点とした営業リスト作成は不可能になります。

「地番や家屋番号をあらかじめ指定して登記事項証明書（謄本）を取得する」という従来の物件調査業務や契約実務には何ら影響はありません。あくまで「受付帳という一覧データからの逆引き」ができなくなります。

受付帳DMという低コストかつ高効率な手法が封じられることで、多くの業者が「一括査定サイト」「Web広告」「ポスティング」などへ流れていくことが予想されます。その結果、競合が集中し、顧客獲得単価（CPA）が跳ね上がるリスクがあります。

受付帳の簡素化に伴い、不動産会社は「登記が完了した後のデータ」を追う営業から脱却しなければなりません。これからは以下のような新たな集客・仕入れルートの確立が不可欠です。

相続が発生した際、最初に相談を受けるのは「法務局（受付帳）」ではなく「士業」です。

• アプローチ対象：司法書士、税理士、行政書士、弁護士
• 具体的な施策：
  • 双方にメリットのある紹介制度の構築
    • 士業側には「相続登記・確定申告案件」を相互送客するなど
  • 共催セミナーの開催
    • 「税理士と語る！実家の相続・売却失敗しないための勉強会」など
  • 士業向け不動産コンサル機能の提供
    • • 複雑な権利関係の整理や概算査定を無料で迅速に行うバックアップ体制など

受付帳から物件を探すのではなく、「現地の状況」から逆引きで登記事項証明書を取る手法です。

• 現地調査の習慣化：
  • 営業エリア内の「空き家」「雑草が生い茂る土地」「古い家屋」をリスト化
• 法務局で個別謄本を取得：
  • 地番を特定して「登記事項証明書」を取得（※この方法は改正後も制限されません）
• ピンポイントの手紙アプローチ：
  • 一般的なDMではなく、「〇〇（地域名）の件で〇〇様へ」といった個別性の高い手紙を郵送する（開封率が飛躍的に上がります）

不動産の売却を検討する前段階で、顧客と接点を持つ業種とパートナーシップを結びます。

• 介護施設・ケアマネジャー：
  • 高齢者施設への入居に伴う「自宅売却・整理」の相談ルート
• 解体業者・遺品整理業者：
  • 実家の片付け時に発生する不動産処分の相談ルート
• 地元の葬儀社：
  • 相続発生初期の相談窓口としての連携

単なる「一括査定サイト」は広告費が高騰するため、自社独自の顧客流入経路を作ります。

• 超ローカルSEO / 専門LP（ランディングページ）：
  • 「〇〇市 相続不動産 売却」「〇〇区 空き家 処分の方法」など、悩み深いキーワードに特化したWebページを作成
• LINE公式アカウントの活用：
  • 無料でできる「不動産相続の簡易診断」などをWebからLINEへ導線を引き、見込み客を中長期的に育成（ナーチャリング）する

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現地調査や手動での謄本取得に頼っていた潜在物件の発掘を、衛星データや画像解析AIで自動化・効率化する最先端のアプローチです。

不動産業界における「空き家・空き地仕入れ」は、現地調査の手間や所有者特定までのハードルが大きな課題です。近年では衛星データ、AI画像解析、水道データ、登記ビッグデータなどを掛け合わせ、広域から効率的に空き家を自動検知・特定できるAIツールが登場しています。
不動産業者が買取再販・用地仕入れ・所有者アプローチに活用できる主なAIツール・サービスをご紹介します。

「アキヤー」は、AI技術を活用して全国の空き家候補や空き地を自動で抽出・提供する物件データ検索サービスです。従来の物件探しの手間や時間を大幅に削減し、効率的な物件探しをサポートしています。

■主な特徴

• AIによる高精度な自動検出
  • 衛星画像やAI解析技術を活用し、活用可能な空き地・空き家を自動で検出・ピックアップ
• AI×専門スタッフの検索代行
  • 特定のエリアや詳細な条件を指定した個別検索にも対応。AIと専門スタッフが連携し、ご希望に沿った最適な候補を探してくれる
• 効率的な物件探しの実現
  • 膨大なデータから自動抽出するため、従来の手作業に比べ時間と労力を大幅に短縮

■検知・特定の手法

• 衛星画像とAI解析技術を用いて空き家・空き地候補を自動検出し、確度（確率）を算出

■仕入れでの強み

• まだ市場に出回っていない独自の物件候補を効率よく発掘

■こんな事業者におすすめ

• 不動産投資家や、駐車場経営・太陽光発電など空き家・空き地の活用を検討している事業者

参考：AI空き家・空き地検索サービス「アキヤー」

「AKIYA Revolution（アキヤレボリューション）」は物件情報を入力するだけで、AIが公的統計や人流データなどを掛け合わせ、最適な活用方法や法令適合性、収支シミュレーションを即座に可視化するDXサービスです。
経験や勘に頼らない客観的なデータ根拠を提示できるため、迅速な事業判断と所有者や自治体など関係者間のスムーズな合意形成を実現します。

■主な特徴

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• 選択肢を横断比較できるAIレコメンド
  • 売却・賃貸・事業活用（民泊など）の複数シナリオを横断的に比較し、現実的な活用方法を提示
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  • 公的データや人流データに基づいた客観的な根拠を提示し、関係者間（所有者や自治体など）のスムーズな合意形成をサポート

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■仕入れでの強み

• 初期費用や用途別収支、法令適合性を瞬時に自動算定できるため、客観的なデータに基づいた迅速かつ精度の高い仕入れ（買取）判断が可能

■こんな事業者におすすめ

• 人的な経験に頼らず客観的な空き家活用提案や買取判断を行いたい不動産事業者や、地域の合意形成を進めたい自治体におすすめ

参考：AI×不動産データの判断支援DXサービス「AKIYA Revolution（アキヤレボリューション）」

「MiraiE.ai」は、住民基本台帳や水道使用量などのデータをAI分析し、住戸単位で将来の空き家発生や再入居を高精度に予測するシステムです。
自治体やインフラ企業の管理コスト削減から、不動産事業者による市場流通前物件の早期特定・仕入れまで幅広く活用されています。

■主な特徴

• データ活用
  • 水道使用量や住民基本台帳などの保有データを活用し、住戸単位での将来の「空き家発生」および「再入居」を高精度（5年後の予測精度92%など）にAI予測
• 空き家の把握を自動化・効率化
  • 現地調査などのマンパワーに頼っていた空き家の把握を自動化・効率化し、事後対応から事前対策への転換と大幅なコスト削減を実現
• 幅広い施策活用
  • 将来的な空き家の分布予測を基に、インフラ老朽化対策（インフラ更新計画の策定）や水道凍結事故の防止など、幅広い施策に活用

■検知・特定の手法

• 水道使用量の変化パターンや住民基本台帳などのビッグデータをAIに学習させ、居住者のライフスタイルの変化を検知して空き家化を未然に特定・予測

■仕入れでの強み

• 将来空き家になる可能性の高い「予備軍」をデータから早期に予測できるため、市場に出回る前に所有者へアプローチして競合を避けた優位な物件仕入れが可能

■こんな事業者におすすめ

• 空き家対策や老朽インフラの維持管理を効率化したい地方自治体・インフラ企業やマンション管理事業者など

参考：将来人口動態予測AI「MiraiE.ai」

今回の「不動産登記規則等の一部改正」は、従来の不動産営業のあり方を根本から問う大きな改訂です。

令和8年（2026年）10月1日の施行まで、残された期間はあとわずかです。
従来の受付帳に依存していると施行直前で慌てることになってしまいます。今のうちから受付帳に頼らない新たな仕入れアプローチを検討し、「次世代の仕入れ・集客システム」の構築を推進していくことが強く求められています。