たった15分で差をつける！間違えやすい「道路」完全マスター講座

■要件

• 幅員が4メートル以上（または6メートル以上）であること。
• 道路延長が35メートル以下であれば、突き当たりに自動車転回広場が設けられていること。
• その他、一定の要件を満たす必要があります。

• 側溝:
  • フタの有無にかかわらず、原則として幅員に含まれます。
• 水路:
  • 原則として幅員に含まれません。ただし、水路が暗渠（あんきょ：地下に埋められた水路）になっており、道路と一体的に管理されている場合は、通行部分の一部として扱われることがあります。

1. 建築制限:
   • 後退した部分（セットバック部分）には、建物を建てることができません。塀や門、駐車スペースなども原則として造れません。
2. 敷地面積の計算:
   • さらに重要なのは、建ぺい率や容積率を計算する際の「敷地面積」に、このセットバック部分は含まれない（算入されない）という点です。つまり、実際に建物を建てられる有効な敷地面積が、その分だけ少なくなってしまうのです。

• 役所の建築指導課：
  • その道路が「建築基準法上の道路」に該当するかどうかを調べる部署です。ここでは、道路に関する図面を見たり、コピーをもらったりします。役所の地図で道路が色分けされていたり、コンピューター画面で確認できたりすることもあります。不明な場合は、役所に「道路調査」（建築基準法上の道路かどうかの判定）を依頼することも可能です。
• 役所の道路管理課：
  • 公道を管理している部署です。道路の管理状況についてもここで調査します。
• 取得する資料：
  • 建築計画概要書や検査済証、そして道路の種類に応じた位置指定申請図、指定道路調書などの図面や資料を入手して確認します。

• 私道の定義：
  • 道とは、個人の土地が道路として使われているものを指します。重要事項説明書では、土地の所有者が個人であれば私道、国や自治体であれば公道と判断するのが一般的です。しかし、役所での「公道」の定義とは異なる場合があるので注意が必要です。例えば、個人の土地でも市が管理している場合や、市が所有していても道路として管理されていない道もあります。
• 私道負担：
  • 敷地の一部が私道として使われている場合を「私道負担」と言います。この有無は、不動産の重要事項説明書に必ず記載される大切な項目です。
• 通行掘削承諾：
  • 私道を利用して建物を建てる場合、私道の所有者から通行の許可や、上下水道管などを埋めるための掘削承諾を得る必要があります。私道の所有者が複数いる場合は、全員の承諾が必要になることがあり、これが非常に難しいケースもあります。
• 私道の変更・廃止の制限：
  • 私道を変更したり廃止したりすることで、その私道に接している土地が「接道義務」を満たせなくなる場合、特定行政庁はその私道の変更や廃止を禁止したり、制限したりすることができます。これは、私道に面する建物の再建築などができなくなる事態を防ぐための規制です。

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（改題）

1. 道路法による道路は、すべて建築基準法上の道路に該当する。
2. 建築物の敷地は、必ず幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならない。
3. 地方公共団体は、土地の状況等により必要な場合は、建築物の敷地と道路との関係について建築基準法に規定された制限を、条例で緩和することができる。
4. 公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な一定の建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、道路に突き出して建築することができる。

• 選択肢１（誤り）
  • 道路法による道路であっても、幅員が4m未満のものや自動車専用道路などは建築基準法上の道路に該当しません。
• 選択肢２（誤り）
  • 原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がありますが、敷地の周囲に広い空地がある建築物など、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合は、接道義務の例外が認められます。また、延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅など、利用者が少数であるものについては、建築審査会の同意なしに特定行政庁が認めるだけで例外となる場合があります。
• 選択肢３（誤り）
  • 地方公共団体は、条例により接道義務を「付加（強化）」することはできますが、既存の制限を「緩和」することはできません。
• 選択肢４（正しい）
  • 道路内の建築制限の例外として、公衆便所や巡査派出所といった公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した場合は、道路内に突き出して建築することが認められています。