しかし基準を満たしていない建物があるのもまた事実です。今回はそれらの違反建築物と既存不適格建築物について解説していきます。

違反建築物とは

違反建築物とは、建築基準法を始めとする建物を建築することに関する法律基準に違反している建築物のことを言います。

違反の要件としては①~⑤などのさまざまなケースがあります。

1. 建ぺい率の制限
2. 容積率の制限
3. 敷地の接道義務
4. 違法な増改築
5. 違法な用途変更

その中でも「3.敷地の接道義務」違反に関しては、建築基準法上の道路に接していないことになるため、建築物自体を取り壊して再建築を行うこともできません。ちなみにこのような建築物のことを再建築不可物件といいます。

これらの違反建築物は、建築中の場合は工事停止命令を、また完成後の場合は取り壊しや使用禁止といった措置を、特定行政庁の権限によって行うことができます。

違反の種類①

建ぺい率と容積率に関する具体的な違反のケースは以下のような場合です。

• 建ぺい率60％、容積率100％の敷地に対して、建ぺい率70％、容積率110％の建物を実際に建築した
• 建ぺい率、容積率それぞれの範囲内であっても、図面上とは異なる数値の建物を建築した
• 完成の検査後、勝手に敷地を売却したり、建築内容とは異なる増築などを行った

違反の種類②

建築計画概要書と実際に建築した建物の内容が異なる場合も違反となります。

例：建築計画概要書では3階建ての建物だが、実際に建築した建物は地下室も造られていた

建築計画概要書とは、建築確認申請をおこなう際に提出する書類の1つで、敷地の面積・建物の大きさや高さ・配置図などが記載されています。

違反建築物が受ける制限

違反建築物は住宅ローンを利用することができません。よって売却時においても購入時においても売買できる手段は現金のみになります。

また、購入時においては、重要事項説明義務により必ず買主様に内容が伝わります。実際にそのようなリスクを負ってまで購入を決断する買主様は少ないので、その結果建物の資産価値も大幅に下落することになります。

既存不適格建築物とは

既存不適格とは以前は適法であったものが、建築基準法をはじめとする諸所の法律による改正などによって、現在では適法ではなくなっている事例を言います

そのような物件のことを既存不適格建築物（既存不適格物件）と言います。

建築基準法をはじめとする建築物に関係する法律は、他の法律と比べて改正頻度が高いため、当初は適格だった建物も、後に既存不適格建築物になることがあります。

既存不適格建築物は違反建築物とはならず、原則そのままの状態で建築物自体の存在は認められますが、一定規模を越える増改築をおこなう場合は、現行の法律に沿った基準に適合する必要があります。また再建築といった建て替えに関しても、現行の法律基準によっては、以前と同規模の建物を建築することができない場合があります。

ただし、条件付きではありますが、耐震補強を含む1部の増改築に対しては、既存不適格建築物の状態のままでも行うことが可能です。

現行の法律に沿った増改築や建て替えを行うには多くの費用が必要となるため、工事自体を断念せざるを得ない持ち主もいます。その結果工事が進まず却って災害に危険な建物が増えることになってしまうため、そのようなケースを防ぐことが理由になっています。

既存不適格建築物になるケース➀

一般的に既存不適格建築物に該当するケースとしては以下のケースがあります。

• 用途地域、建ぺい率、容積率などの基準変更
• 条例や指導要綱の変更

既存不適格建築物になるケース②

• 高度地区における最高高さ制限

2004年より都市計画の見直しによって、最高高さ制限を新たに定めた区域があります。2004年以前に建築された建物の高さ次第では、高さ制限に引っかかり既存不適格建築物に該当しているケースが考えられます。

最高高さ制限のある高度地区で不動産の物件調査を行う場合は、その物件に関する建築計画概要書を取得して、対象物件が既存不適格建築物にあたるのかどうかを確認しておくと良いでしょう。

既存不適格建築物になるケース③

• 地区計画による既存不適格

既存の建築物が完成した後に新たな地区計画が定められたときに、場合によっては新たな地区計画の規制に抵触し、対象の建築物が既存不適格建築物になってしまうことがあります。

上記の②と③両方とも意外と見落としがちなケースともいえるので、不動産業を営んでいる方で対象の物件が高度地区の最高高さ制限や、地区計画に絡む可能性が高い場合は注意が必要です。

既存不適格建築物における住宅ローンの影響

既存不適格建築物は前述した通り違反建築物ではありません。原則購入時においても住宅ローンを受けることができますし、売買においても現金を含むさまざまな決済で取引を行うことが可能です。

しかし、既存不適格建築物が違反建築物ではなく、また以前の法律ではクリアしていた規制要件であっても、現行の法律に対して多くの規制要件に触れる場合は、ケースにもよりますが、住宅ローンを受けられない可能性もあります。

既存不適格建築物の売買を行う場合は、前もって住宅ローンを受ける予定の金融機関等に、ローンを受けられるかどうかの確認を取っておくと良いでしょう。

違反建築物と既存不適格建築物との違い

違反建築物と既存不適格建築物との最大の違いは、違反建築物は違反物件になりますが、既存不適格建築物は違反物件ではないということです。

これは当初から違法であった違反建築物と、当初は適法で法律の改正等によって規制に引っかかることになってしまった既存不適格建築物との出発点がそもそも異なっているのが理由です。

しかし建て替え等の再建築においては、どちらの場合でも以前と同じ規模の建築物を建てることはできません。

また住宅ローンに関しても、ケースによっては既存不適格建築物でもローンを受けることができないという点については、双方とも同じと言えます。

まとめ

日本は昔から地震を始めとする災害が多い国です。

災害に強い建物を造るために法律を常に改正し、規制を強めることは大事なことではありますが、違反建築物の撤去も含めてそれに伴う増改築の莫大な費用という問題が発生しているのも事実です。

過去適応されていた法律の内容も把握しておくことで、お客様にきちんと説明できるようにしておきましょう。

あわせて読みたい：法律改正の置き土産？既存不適格建築物について詳しく解説します

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新しく家やアパートを建てる際に注意しなければいけないのが「建ぺい率」です。

条件によっては建ぺい率が緩和される場合がありますが、特に車庫の建築の際は注意しなければいけません。

車庫にはガレージのほかに種類がありますが、今回は車庫の種類やメリット・デメリット、建ぺい率の関係や注意点について説明していきます。

車庫の種類と特徴：ガレージ、カーポート、駐車場

車庫にもいくつか種類がありますが、建築基準法で定義があるわけではありません。屋根があれば、倉庫や車庫、さらには自転車置き場でさえ建築物とみなされます。

一般的にどのように区別されているのか、そのメリットとデメリットを説明します。

ガレージ

カーポート

駐車場

車庫に必要な広さ

車庫を作る際必要な広さを把握しておくことが大切です。車一台を停めるのに必要な広さは、次のような広さを目安に考えられます。

• 天井高さ2.1m以上
• 青空駐車かカーポートなら幅2.5m×奥行5m
• ガレージなら幅3m×奥行6m

建ぺい率と容積率について

建ぺい率とは、自己の敷地面積に対して、建築する家屋の面積の割合のことを指します。

関連記事：イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

現在、日本全国の建物、ビル、病院、マンションなどは全て建ぺい率に基づいて建築しなければならないと法律で定められています。

建ぺい率の料率は地方自治体によって異なるため、それぞれの自治体へ確認が必要です。

建ぺい率とは？計算方法

建築基準法では、屋根と柱を有しているものを「建築物」の扱いとするため、カーポートもこの建ぺい率に含まれます。

この建ぺい率を守らない場合、建築確認申請が通らず、居住として使用することはできません。建ぺい率の計算式は次の通りです。

建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100

例：300平方の自己所有敷地に対し建ぺい率が60％の場合、300㎡×60％＝180㎡の家を建てることができる。

ガレージの建ぺい率

外付けのガレージであっても、屋根と柱があるものは建築物として、建ぺい率に含まれます。

ただし、ガレージのような開放性のある建築物では、建築物の端から水平距離1mの部分を建築面積に算入しなくても良いことになっています。

例：300平方の自己所有敷地に対し建ぺい率が60％の場合

建てられる家の面積は最大で300㎡×60％＝180㎡
150㎡を家に使った場合、ガレージのために使える面積は30㎡となる

※開放性がないガレージの場合、30㎡から水平距離1m分の面積がガレージ本体の面積から引かれてしまう。

カーポートの建ぺい率

カーポートも建ぺい率に含まれます。

ただし、ガレージ同様に高い開放性を有する建築物の条件を満たせば、建築物の端から水平距離1mの部分を建ぺい率に含めなくても良いことになっています。

具体的な条件は、後述の車庫における建ぺい率の緩和措置のところで解説しております。

一般的なカーポートであれば、カーポートの一部を建ぺい率に含めなくてよいとされる可能性が高いでしょう。

例：300平方の自己所有敷地に対し建ぺい率が60％の場合

建てられる家の面積は最大で300㎡×60％＝180㎡
150㎡を家に使った場合、カーポートのために使える面積は30㎡となる

※開放性がないカーポートの場合、30㎡から水平距離1m分の面積がカーポート本体の面積から引かれてしまう。

駐車場の建ぺい率

駐車場は建物ではないため、土地の建ぺい率は関係ありません。

建築面積（水平投影面積）の求め方

建築面積は、水平投影面積のことをいいます。

水平投影面積とは、建物を真上からみたときの面積で、凹凸や斜面があっても水平に見なして測定することを言います。

建築面積は次の条件で求めることができます。

• 最も大きな1階部分が建築面積となる
•  2階の突出している面積も建築面積となる
•  ひさしやベランダ、軒（のき）の長さが1m以上の場合、その先端から1m下がった部分までを建築面積とする。

容積率とは？計算方法

家やアパートを建てる時に建ぺい率と同じくらい注意しなければいけないのが「容積率」です。容積率とは、建物の延べ床面積（建築物の各階の床面積の合計）の敷地に対する割合を表したものです。希望する土地にどれくらいの大きさの建物を建てることができるのかわかります。

計算式は次の通りです。

容積率（％）＝各階床面積の合計÷敷地面積×100

容積率も建ぺい率と同じように、その土地ごとに割合が決められています。車庫の容積率ですが、建築面積の5分の１を上限として容積率が緩和されます。

建ぺい率と異なる点は、車庫の構造に関わらず、容積率が緩和されるということです。

設置するときの注意点・ポイント

ここでは車庫や駐車場を設置する際の注意点やポイントについて解説していきます！

車庫における建ぺい率の緩和措置

建築物の「建築確認申請」は法律によって定められています。

建ぺい率は土地ごとに定められていますが、ある一定の条件の土地ではその規制が緩和されます。また、車庫も条件によっては緩和対象になり、建ぺい率には算入されません。緩和条件は次の通りです。

◆緩和条件◆

• 外壁のない部分が連続して4㎡以上あること
• 柱の間隔が2㎡であること
• 天井の高さが2.1㎡以上であること
• 地階を除く階数が1であること

簡単に言えば、「平屋で柱間隔が2ｍ以上のそれほど低くないカーポート」であれば建築面積の不算入措置が取られるということです。

駐車場の広さを把握する

所有している車の大きさや台数によって車庫の大きさも変わってきます。1台につきどのくらいのスペースが必要なのか把握しておきましょう。

役所申請の前に設置しておく

屋根付き駐車場や物置も建ぺい率に算入されますが、新築の際建ぺい率を抑えるため役所の検査が終わったあとにカーポートや物置を設置するケースがあります。

その場合建ぺい率オーバーしていることが多く、売却する際には「違反建築物」として不動産重要事項説明書に記載が必要になります。

また、買主から指摘された場合撤去費用が必要になります。

防火地域・準防火地域での車庫

防火地域や準防火地域での車庫にはどのような特徴や制限があるのでしょうか。

防火地域・準防火地域とは

防火地域・準防火地域はいずれも建築基準法で定められており、建物が密集した地域で火災を広がるのを防ぐために、建築物に一定の耐火性能や防火性能を求めたものです。

防火地域では一般的な木造住宅は建てることができず、準防火地域でも様々制限があります。

防火地域・準防火地域での車庫の制限

防火地域・準防火地域では車庫の外装にも制限があります。

万が一、火災の際にできるだけ延焼を防ぐように、建築物は外壁・軒天などが防災性能を備えていなければならないなど決められています。車庫も建築物であるため、この規則に従う必要があります。

これらの地域で住宅を建て、車庫を検討する場合は、屋根や外壁も材料にも注意してすすめていくことが大切です。

まとめ：車庫(ガレージ・駐車場・カーポート）の建ぺい率

車庫にはいくつか種類があり、それぞれメリット・デメリットがあることをご紹介しました。

また、車庫は建築面積に含まれるため建ぺい率や容積率が関係し、建てる地域によっては外装にも注意が必要です。建ぺい率や容積率を超えた建物を建てることはできませんので、制限を守りながらアパートや家を建てるようにしましょう。

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