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住宅ローンは「最大４人」で組める！その仕組みとは？

2026年4月の制度改定ポイント

なぜ4人も債務者になれるの？

商品の組み合わせは全6パターン！【フラット20 / 35 / 50】

ライフプランに合わせて選べる６通りの掛け合わせ

【シミュレーション】４人で組むと借入枠はどれくらい増える？

年収条件の設定

４人ローン（連帯債務ペア）3つの絶大なメリット

1. 圧倒的な借入可能額の引き上げ：
   • 世帯全員の収入をフル合算可能。
2. 両方の契約に「団信」を付与できる：
   • 契約①・契約②それぞれで団体信用生命保険（機構団信）に加入できるため、２つの契約それぞれで万が一の際の保障を確保できます。※各契約につき１名が加入可能(夫婦で連帯債務の場合は夫婦で加入可能 ）。
3. 住宅ローン控除の最大化：
   • 債務者となる４人それぞれが要件を満たせば、持ち分に応じた住宅ローン減税の適用を受けられます。

家族構成で選ぶ！３人合算・４人合算の全パターン一覧

３人合算のパターン一覧

４人合算のパターン一覧

申込み前に絶対知っておくべき注意点

1. 連帯債務者の重複は不可
   • 同一人物が「契約①」と「契約②」の両方で連帯債務者になることはできません。４人ローンにする場合は、完全に異なる４名を用意する必要があります。
2. 登記持分と返済負担割合の不一致（贈与税リスク）
   • 不動産の所有権（持分）の割合と、実際のローン返済負担割合がズレていると、税務上「贈与」とみなされ贈与税が課税されるリスクがあります。持分設定は慎重に行ってください。
3. 取り扱い金融機関の事前確認が必要
   • 住宅金融支援機構の制度としては認められていても、窓口となる民間金融機関によっては「ペアローン不対応」や「親族居住用でのペアローン制限」を設けている場合があります。事前相談での確認が必須です。

まとめ

自営業者の住宅ローン審査が厳しい理由とは

収入の安定性が重視される住宅ローンの仕組み

（参考：国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査）

自営業者特有の審査のハードルと金融機関の判断基準

会社員との審査基準の違いを徹底比較

自営業者が住宅ローン審査で見られる重要ポイント

所得証明書類の種類と提出すべき書類一覧

事業の継続年数と売上推移の評価方法

借入希望額と年収のバランス（返済負担率）

住宅ローン審査通過率を上げる事前準備術

確定申告書の見直しと所得向上テクニック

事業用口座と個人口座の管理方法

必要書類の整理と提出タイミングの最適化

自営業者におすすめの住宅ローン商品と金融機関選び

ネット銀行vs地方銀行vs信用金庫の特徴比較

自営業者に有利な住宅ローン商品の選び方

複数申し込みの戦略と注意点

まとめ

┃参考エビデンス

住宅購入の頭金とは

そもそも、「住宅購入における頭金とは何か」を知らないという方もいるかもしれません。住宅購入の頭金というのは、住宅ローンで借り入れる金額とは別に、購入者が自ら用意する自己資金のことを指します。

例えば、3,000万円の住宅を購入した際、全て住宅ローンにした際は頭金0円ですが、このうちの2割である600万円を支払った場合は、その600万円が頭金で、住宅ローンの借入額は未払い分の2,400万円となります。

要するに、「住宅の購入額のうち購入者が負担する分のお金」が頭金です。税金や登記費用などの諸費用とは別に用意するものなので、混同しないように注意しましょう。

住宅購入で頭金を入れるメリット

住宅ローン審査に通りやすくなる

知らない方も多いですが、実は住宅購入で頭金を入れると、審査に通りやすくなるというメリットがあります。審査に通りやすくなる理由はさまざまですが、大きな理由として挙げられるのが、「住宅ローンとして借りる金額が減るから」というものです。

住宅ローンは誰でも借りられるというわけではなく、ローンを組む際に必ず審査を受ける必要があります。審査に落ちる方も少なくないですが、審査が通らない主な原因は借りる金額です。借入額が高いと、審査の際に「住宅の購入者がしっかり支払えるほどの返済能力があるか」を厳しく審査されます。

住宅は数千万円のローンを組むことも多いので、アルバイトやパートなのど収入があまり高くなかったり、給与額が安定しなかったりする職業の場合は審査に通りづらくなるでしょう。一方、頭金を支払えば借入額そのものが減るため、審査する際に求められる返済能力の基準が下がります。つまり、頭金を入れることによって、年収が低いアルバイトやパートの方でも住宅ローンを組みやすくなるということです。

住宅ローン返済額が軽減される

住宅ローンの審査に通りやすくなる理由の一つでもありますが、返済額を軽減することができるというのは頭金メリットの一つだといえます。返済額を軽減することのメリットは、「返済ができなくなるような状態になりにくい」というところです。

住宅ローンという言い方をしていますが、これは要するに借金であり、住宅の購入者は借金を背負った債務者の一人となります。

ローンの中でも住宅ローンの金利はそれほど高くはありませんが、住宅の購入額が高ければ、その分金利によって発生する利息額も大きくなるので、返済が大変になってしまいます。

頭金を入れて住宅ローンの返済額を軽減しておけば、金利の負担も小さくなるので、「返済が苦しくなって債務整理をすることになった」といった状況を避けることも可能です。

不動産購入で頭金を入れるデメリット

頭金デメリットの一つは、必要な初期費用の金額が大きくなるというところです。

住宅ローンを組む理由はさまざまですが、代表的な理由として挙げられるのは「資金が手元にないから」ではないでしょうか。資金が手元になくても、収入を得ている場合は住宅ローンを組めることもあるので、初期費用があまり必要になりません。

また、もし頭金を入れるのに十分な貯金があったとしても、子どもや赤ちゃんがいるような家庭の場合、将来的に多くの費用が必要になることを考えると、貯金を頭金にするのが難しくなります。

初期費用として頭金を用意する際、そのときの家計や生活環境をよく考えた上で支払う必要があるというのは、頭金を入れる上でのデメリットだといえます。

しかし、頭金を入れる金額は明確に決まっているわけではないので、生活に余裕のある範囲でを支払ったり、貯金がない場合は購入を先延ばしにしたりするのが良いかもしれません。

頭金を入れるなら、目安は何割か？

頭金としてどれほどの金額を入れるかは人によってさまざまですが、一般的な頭金目安は「購入額のうち2割ほど」であるとされています。住宅ローンの金利はそれほど高くないので、利息の軽減を重視する必要性が大きくはないことから、購入額の2割未満を頭金にする方が多いです。

また、頭金に限度額はないですが、最大でも購入額の5割ほどにしておくべきだといえます。

理由は、6割以上の頭金が支払えるのであれば、全額キャッシュでの購入を検討した方が良いといえるからです。

住宅の購入を急いでいるのであれば、頭金6割以上を支払って残りを住宅ローンにするのは悪い選択ではありません。

しかし、住宅ローンを組む際にはローンや頭金とは別に保険料などの諸費用がかかります。それだけではなく、ローンを組むことによって利息分も追加で支払う必要があります。

頭金を6割以上出せるほど収入や家計が安定している方にとって、これらの費用は無駄な出費であるともいえるでしょう。

そのため、可能であれば残りの金額を貯金し、全額キャッシュで支払う方が良いというわけです。

まとめ

頭金のメリットやデメリット、金額の目安について解説していきました。

住宅ローンの頭金は、不動産業界で働く上でも重要になる要素の一つです。不動産に関する失敗を避けるためにも、ここで解説した内容をしっかり理解することが大切だといえるでしょう。

審査落ちしたお客様が購買意欲を失わないように、次の審査で通過できるようなアドバイスが求められます。

今回は住宅ローンの審査を通過できない方向けの最終手段について解説します。

住宅ローンの審査に通過するための最終手段

住宅ローンの審査に落ちた場合、無策で別のローンに申し込んでもまた審査落ちするリスクがあります。

審査通過できなかった方が次回通過できるための最終手段を考えてみましょう。

頭金を増やす・希望額を減らす

住宅ローンは頭金を入れる方が審査通過の可能性が上がります。

住宅ローンを提供する金融機関は「支払いできなくなった場合に担保の物件を競売していくら回収できるか」を考えているためです。

頭金を自分で用意できれば融資額を回収できなくなるリスクが下がるため、銀行としても融資がしやすいといえます。

同じような理由で、希望額を減らした方が審査通過の可能性が上がります。

担保物件を変える

支払いができなくなった際にいくらで売却できるかは、銀行の融資判断に関わります。

よって、審査では物件の担保としての価値も重要です。購入する物件が変わるだけで、審査通過のキッカケになる場合があります。

大手銀行から地方銀行などに切り替える

審査に通過できない場合、金融機関を変えてみるという手もあります。

最初にメガバンクと呼ばれる大手銀行の住宅ローンに申込をして審査に落ちた場合、地方銀行に切り替えると審査を通過できる可能性もあります。

民間のローンからフラット35に切り替える

民間銀行の住宅ローンから、フラット35に切り替えることも検討しましょう。

自営業者の場合、民間の住宅ローンは通過できなくてもフラット35なら通過できる可能性があります、

一般的な金融機関の住宅ローンでは、自営業者の平均所得が直近の３期連続で黒字を確保していることが条件です。開業1～2年目では基本的に審査通過はできません。

他方、フラット35で審査される所得は直近の1期分のみです。開業後3年経っていない場合でもフラット35なら審査対象に含まれます。

実際に私の知り合いも自営業2年目で一戸建てと土地を買うための資金を融資してもらうべく、地方銀行の住宅ローンに申し込みましたが結果は審査落ちでした。

その後、自営業2年目でも融資してくれる可能性があるフラット35に切り替えて審査通過できました。

追加書類を提出する

住宅ローン審査に通らない場合、必要書類以外の追加書類も提出できないか交渉してみましょう。

情報の信ぴょう性が増すことで、評価が上がる可能性もあります。

納税証明書など、税金を間違いなく納めていることを証明する書類が評価アップにつながりやすいでしょう。

ただし、追加書類を受け付けてくれるかは金融機関の担当者の判断次第です。必ずしもプラスに働くとは限りません。

担当者と話し合う

審査に落ちた原因や、どこを改善できるのかを審査担当者から教えてもらえれば、次の審査で通過する可能性が高まります。

すべては教えてもらえず、あくまでヒントに留まります。とはいえ、次の行動を決めるキッカケにはなるでしょう。

1年以上の期間を空けて再申し込みする

カードローンなどの場合、短期間に何度も申込を繰り返していると審査で不利になるとされます。

住宅ローンの場合でも、あまりに短期間に複数申込をしていると審査に影響を与えることが考えられます。

短期間に何社にも申込して審査通過できない場合、少し期間を空けてみることも検討しましょう。

1年以上の期間を空けると勤続年数も1年増えるため、審査での評価も高まります。

夫婦の共有名義で申し込む

1人で申込しても審査を通過できない場合、夫婦の共有名義で申し込むと通過できる場合があります。

▶夫婦の共有名義について詳しくは以下の記事をご参照ください。

不動産を夫婦の共有名義で所有する際の注意点｜単独名義から共有名義に変更する方法や贈与も解説

住宅ローンは仮審査・本審査の2回ある

住宅ローンの審査を通過するために、審査体系についての理解を深めておきましょう。

審査は大きく分けて「事前審査」「本審査」に分かれます。

事前審査

事前審査は正式に住宅ローンを申し込む前に、申込者の信用情報や返済能力等を最小限の情報から判断することです。

住宅ローンは契約の前に必ず事前審査を行います。金融機関で事前審査することで、問題なく返済できることを確認しています。

事前審査を通過しない限り、本審査に進むことはできません。

本審査

本審査は銀行と保証会社が一緒になって提出した書類をもとに厳しく行われる審査です。

事前審査の項目に加え、物件の担保評価や団体信用生命保険に加入できるかの健康状態も判断されます。

審査の際は住民票や印鑑証明、課税証明書等の公的証明が必要です。

事前審査を通過できても本審査で審査落ちの可能性もあります。

事前審査で物件の担保評価を確認しない銀行の場合、本審査の結果で融資額が減額されることもあります。

住宅ローン審査でチェックされるポイント

住宅ローン審査では申込の際に申告した内容に従って審査を進めます。

審査で主にチェックされるポイントを押さえておきましょう。

年齢

住宅ローンの申込条件で年齢要件が定められており、条件を満たさない場合は審査を通過できません。

満20歳以上でないと申込することができないのはもちろん、条件内の年齢でも高齢では審査に影響があります。完済までに必要な期間がどうしても短くなるため、返済できなくなるリスクから審査落ちの可能性が高まります。

健康状態

フラット35等の一部商品を除くと、住宅ローンを利用する際は団体信用生命保険に加入することが必須です。

持病があるなど健康状態に不安がある場合、団体信用生命保険への加入ができません。団体信用生命保険に加入できない以上、加入が必須の住宅ローンの利用ができません。

収入の安定性

住宅ローンに限ったことではなく、融資をする側は毎月安定して返済・完済してくれることを重視します。

収入の安定性は審査において重要なポイントです。

公務員や大企業の会社員は景気が悪化しても収入が下がりにくいことで、評価が高まりやすいとされます。

中小企業の会社員や自営業者では景気悪化による収入減少のリスクが高く、相対的に審査では不利です。

担保の評価

住宅ローンを利用する際、購入予定の物件を担保として提供することが必須です。

返済が困難になった際は、金融機関と保証会社で競売にかけて現金化して融資額を回収します。

物件の価値が低い場合は希望する金額が借りられない場合もあるほか、あまりに評価が低いと融資を受けること自体ができない可能性もあります。

返済負担率

年収に対する1年間の返済額の割合が「返済負担率」です。返済負担率が低いほど審査では有利とされています。

フラット35以外は基準が公表されませんが、一般的には20％以内が望ましいとされています。

年収500万円なら1年の返済額100万円以内が好ましい基準です。20％より返済負担率が高い場合、審査では不利になるケースがあります。

信用情報

住宅ローンの審査では信用情報機関に照会を行い、過去の返済遅れなどがないかを確認します。

延滞記録の対象はカードローンのほか、クレジットカード、奨学金、スマートフォンの本体代金の割賦分割などです。

61日以上または3ヶ月以上の返済を遅らせると「異動情報」として記録されます。

異動情報の記録は最長5年間にわたって残り続けます。いわゆるブラックと言われる状態です。

異動情報が残された状態では審査通過はできないと考えたほうが良いでしょう。

まとめ

今回は住宅ローンの審査を通過できない方向けの最終手段について解説しました。

ローンの審査基準は公表されていませんが、審査落ちする方には一定の傾向があります。勤務先を中小企業から大企業に変えることは簡単ではありませんが、「頭金を自己負担する」「返済負担率を下げる」などの対策はできます。

次回のローン審査を通過できるように、さまざまな視点からアドバイスを行いましょう。

住宅ローンを組まないと家を建てられない方が大半ですから、借入れできる金額が分からないと物件探しの見通しが立ちません。

そこで今回は年収450万円の方をターゲットに、借入できる金額の上限や借入ごとの返済額についてシミュレーションしてみましょう。

年収450万円の方が借りる住宅ローン金額シミュレーションの流れ

まず、住宅ローンで借入れできる金額をシミュレーションする際の流れを確認していきましょう。

1. 年間収入を合計する
2. ほかのローンの返済額があれば計算に含む
3. 毎月の返済額を決める
4. 年収の35％に収まっているか確認

1.年間収入を合計する

最初に年間の収入（年収）を計算するのが、借入金額を算出する第一歩です。

年間収入は手取りではなく「総支給額」で計算します。給与明細の総支給額でそのまま計算すれば問題ありません。

計算式は「1ヶ月の支給額×12ヶ月」です。

2.ほかのローンの返済額があれば計算に含む

これから計算する住宅ローンの借入額上限は、ほかのローンも含めた金額です。

すでにマイカーローンやカードローンなどを組んでいる場合、残高を差し引く必要があります。

月々のローン返済額に12をかけて、ローンの年間返済額を求めておきましょう。

3.毎月の返済額を決める

住宅ローンがいくらまで上限で借りられるか、これから計算していきますが、実際に毎月の返済ができる金額かどうかは別です。

人それぞれ家計の状態は違うため、無理のない返済額を決定していくことが大切です。それをもとに住宅ローンで借りる金額を決めます。

明確な基準はありませんが、一般的には手取り20％を返済に充てると無理がなく返済できると言われています。

月40万円の手取り月収なら8万円が無理なく返済できる金額です。

4.年収の35％に収まっているか確認

毎月の返済額を決めたら、借入可能な水準に収まっているかを確認しましょう。

以下の計算式で35％に収まっていることが条件です。

年間返済額÷（年間収入－既存借入の年間返済額）＜＝35％

毎月の返済額が8万円で年収を500万円、ほかのローン借入は無しと仮定した場合は以下のようになります。

8万円÷（500万円-0円）＝16％

35％よりも小さい数字ですから、ローンを組める金額ということです。

毎月8万円の返済額でまだ余裕がありそうなら、返済額を増やして再計算してみます。無理なく返済できる金額かつ、年収の35％に収まる金額から返済額を考えましょう。

年収450万円の方が借りられる住宅ローンの上限は？

住宅ローンの返済が可能かどうかの判断は、給与所得者の場合は税込年収で判断します。

年収450万円の方が借りられる住宅ローンの条件の算出方法を解説します。

借入できるのは年収の35％まで

住宅ローンの審査基準には「返済負担率」があり、年収によって借入できる金額が変わります。

たとえばフラット35で定められている返済負担率は以下のとおりです。

• 年収が400万円未満：年収額の30％以内
• 年収が400万円以上：年収額の35％以内

フラット35を利用するなら年収450万円の方の返済負担率は35％以下でないといけません。

ただし、民間の金融機関では返済負担率の条件が異なります。返済負担率が40％の金融機関もあれば、30％台の場合もあります。

今回は便宜上、フラット35の返済負担率35％で考えます。

借入できる上限は3,680万円

実際に銀行でローンを組めるかの計算式は以下のとおりです。

年間返済額÷（年間収入－既存借入の年間返済額）＜＝35％

すでに借入している分の返済額を除き、既存借入の35％までしか借りられません。これを念頭に、次の計算に進みます。

実際に借りられる金額を算出するための計算式は以下のとおりです。

(年収×年間返済比率)　÷　(審査金利での返済100万円当りの月額返済額×12カ月)　×100万

審査金利での希望返済期間100万円当たりの月額返済額はWEB上の返済シミュレーションで計算できます。

りそな銀行のシミュレーションによると、審査金利を2.475％と仮定した場合の返済額は100万円あたり3,561円です。

結果を計算式に当てはめると、

（450万円×35％）÷（3,561円×12ヶ月）100万円＝36,857,624円

借入できる金額は約3,680万円と算出できます。

今回は審査金利として2.475％を便宜的に使用していますが、実際の金利はもっと低いのが現状です。借入できる金額はもっと増えると考えられます。

出典：りそな銀行｜住宅ローン シミュレーション（新規）

年収450万円の方が問題なく返済できるのはいくらまで？

年収450万円の場合、無理なく返済できるとされる借入額はいくらでしょうか？

年収といっても個々の家庭の状況は異なりますが、一般的な目安としては年間の返済額が手取り年収の20％以内であるのが望ましいとされます。

年収450万円の手取りを約350万円と仮定して賞与を考慮しない場合、手取り月収は約29万円です。

29万円の20％は58,000円ですから、月の返済額を60,000円以内に収めるのが理想です。

毎月6万円の35年返済で借入れできる金額は、フラット35なら2,013万円です。約2,000万円が無理せずに返済できる金額といえます。

年収450万円の方が3,000万・3,500万・4,000万円借りた時の月々の返済額

世帯年収450万円の夫婦がフラット35を使ってローンを申し込みをした場合を想定し、毎月の返済額を計算してみましょう。

金利はフラット35の最新金利でもっと適用が多いとされる1.33％を採用しています。

財形住宅金融株式会社のシミュレータを利用した場合、計算結果は以下のようになりました。

3,000万円借りた場合

• 毎月の返済額：89,377円
• 1年の返済負担率：約23.8％
• 総返済額：37,538,410円

3,500万円借りた場合

• 毎月の返済額：104,273円
• 1年の返済負担率：約27.8％
• 総返済額：43,794,845円

4,000万円借りたの場合

• 毎月の返済額：119,170円
• 1年の返済負担率：約31.78％
• 総返済額：50,051,251円

毎月返済したあとの残り金額から生活費を差し引けば、いくら貯蓄できるのかも明らかになります。

子どもの教育費や親の介護費用など将来的に必要になる金額まで加味して、住宅ローンの借入金額を考えていきましょう。

まとめ

今回は年収450万円の方をターゲットに、借入できる金額の上限や借入ごとの返済額についてシミュレーションしてみました。

一般的には3,680万円までの融資を受けることができますが、毎月の返済額をカバーできるかは家庭ごとに異なります。

返済負担率20％に収めるのが返済しやすい基準とされているので、希望する住宅の金額や自己資金と相談しながらローンの申込額を調整していくことになります。

借入と返済のバランスが取れるように、営業としてもアドバイスをしていきましょう。

今回は親子リレーローンの制度内容とメリット・デメリットを解説します。

不動産の営業として顧客から住宅ローンの相談を受けることもあるでしょう。ローンの選択肢として説明ができるように、この機会に知識を深めておきましょう。

親子リレーローンとは

親子リレーローンは親子で1つの住宅ローンを契約し、2世代にわたるリレー形式で返済する制度のことです。

フラット35を提供する住宅金融支援機構では「親子リレー返済」と呼ばれていますが、民間の金融機関ではそのまま「親子リレー住宅ローン」と呼ばれています。

名称に「親子」とついていますが、実際には祖父母と孫（の配偶者）といった組み合わせでも利用できます。

借入してから一定期間が経過したあとは、親から子へ住宅ローンの返済義務が引き継がれる点が一般的な商品にはない特徴です。

「親の年齢ではフルでローンを組むことができない」「子の収入では希望額を借りられないかもしれない」といったケースでは、返済期間・希望額の両方についてメリットを享受できます。

親子リレーローンの利用条件

親子リレーローンは親と子で条件が設定されます。

例えばフラット35の「親子リレー返済」では、後継者である子に以下のような条件がついています。

【親子リレー返済の後継者の要件（次の1～3までのすべての要件に当てはまる方）】

1. 申込みご本人の子・孫等（申込みご本人の直系卑属）またはその配偶者で定期的収入のある方
2. 申込時の年齢が満70歳未満の方
3. 連帯債務者になる方（1名のみとなります。）

引用元：住宅金融支援機構｜親子リレー返済

借入期間や金利は一般的な住宅ローンと差はないものの、子の年齢によって最長で35年に渡る返済が行われるだけに、安定して返済できることが重要視されます。

なお、すでに住宅ローンを返済期間中であっても、他の金融機関で親子リレーローンに借り換えることはできます。

親子リレーローンの手続きの流れ

手続きの流れは以下の通りで、一般的な住宅ローンと大きく変わりません。

1. 申込み
2. 仮審査
3. 本審査
4. 住宅ローン契約
5. 融資実行

審査基準は公表されていませんが、原則として審査項目は一般的な住宅ローンと変わりません。

借り手の返済能力が調査されるのですが、なかでも子の経済状況・返済能力は重点的に確認されることになるでしょう。

理由は、子が親の返済義務を将来的に一手に引き受けることになるためです。自動車ローンやカードローン等の借入が多かったり、返済が滞ったりしていると審査に通らないケースもあります。

親子リレーローンの特長

親子リレーローンの特長は以下の3つです。

1.親子の収入を合算できる

親子リレーローンの特長として、収入合算ができる点が挙げられます。親子でタッグを組むことで、1人だけでローンを組む場合と比較して借入金額を大きく増やすことが可能です。

2.親が高齢でもローンを組める

親が高齢であっても、返済期間を長くできる特長があります。

住宅ローンは満年齢80歳と設定されることが多く、親が60歳になっていると20年しかローンを組めません。

親子リレーローンでは子の年齢が基準になるため、長期の返済期間を設定できます。返済期間を長くとることで毎月の返済額を抑えられ、安定して返済しやすくなるでしょう。

3.親子で住宅ローン控除を受けられる

条件を満たすことで、親子それぞれの持ち分に対して住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン控除は住宅ローンの利用者を対象に、金利負担の軽減を図る制度です。条件を満たした住宅ローンで自宅を購入した場合、年末時点のローン残高の一定割合に相当する金額（2021年までの購入は1％、2022年からは0.7％）が所得税から税額控除されます。

住宅の持ち分を親子で2分の1ずつにする場合、住宅ローン控除は親子それぞれが年末の借入残高に2分の1をかけた額が基準とされます。ローン残高3,000万円で持ち分が2分の1なら親1,500万円、子1,500万円といった具合です。

親子リレーローンの注意点

特長だけでなく、親子リレーローンの注意点も把握しておきましょう。

別のローンに申し込めなくなるリスクもある

親子リレーローンでは将来的にローンを引き継ぐ子が「連帯債務者」となる性質上、返済期間中は「親も子も借金している」という状態です。

返済期間中に別の住宅ローンを組もうと思っても、新規の契約が難しいケースがあります。

団体信用生命保険に1人しか加入できない

住宅ローンに申し込む際、一般的には申込者本人が返済途中に死亡したり高度障害になったりした場合に残りの住宅ローンが全額弁済される「団体信用生命保険」（以下、団信）に加入します。

この団体信用生命保険は1つのローンで1人しか加入できません。親が団信に加入した場合には、保障期間終了後に子が団信に加入するなどの対応が必要です。

親が団信に加入していれば残債が消え、子が支払いを引き継がなくてもよくなります。ただ、契約によっては子しか団信に加入できないケースもあります。その場合は子が残りのローンをすべて引き継がないといけません。

例えば子が団信に加入して親が早くに亡くなった場合、子の返済負担が増加する可能性もあります。

相続時にトラブルになるリスクもある

親が亡くなると財産がある家庭で必ず発生するのが「相続」です。不動産については持ち分が相続されます。

ただ、親子リレー返済の住宅ローンの債務を子が引き継ぐことがネックになる場合があります。返済は契約した子が後継者として続けていくのに、不動産の持ち分は他の相続人と分け合わないといけない可能性があるためです。

贈与とみなされるリスクもある

親子リレーローンで購入した不動産について、親と子のローン比率に合わせて不動産の持分を登記しないといけません。

面倒だからと全てを子の名義にしてしまうと、親名義の不動産を子に贈与した「みなし贈与」と判断されてしまう可能性があります。

まとめ

今回は親子リレーローンの制度内容とメリット・デメリットを解説しました。

「親が高齢で通常の住宅ローンを組めない」「子の収入だけでは希望額を借りられない」といったケースで利用でき、条件が揃えば住宅ローン控除も親子で受けられる強みがあります。ただし、新しいローンを組みにくくなること、相続の際にトラブルの種になることには注意が必要です。

今後の営業でローンの話題が出た時を想定して、この機会に商品の特徴を把握しておくと良いでしょう。

決済にはいくつかの準備が必要で、特に住宅ローンを利用する場合は、両当事者のやるべきことは多くなります。

今回は売主・買主それぞれの決済までの準備、やることリストを紹介します。

①住宅ローンの正式審査申込み【買主】

売買契約後にまず行うべき手続きが、買主の住宅ローン正式審査申込みです。

金融機関に住宅ローン正式審査申込みを行ない審査をクリアすると、「金銭消費貸借契約」を締結し、ローンを組むことができます。

通常、ローンの商品説明や金融機関への持ち込みなどを、宅建業者が代行します。商品内容を充分理解し、確実に対応しましょう。

契約時に必要書類を用意してもらう

事前審査なら審査にかかる日数は1日～1週間ほどですが、正式審査の場合は10日～2週間ほどかかります。

「融資利用特約」の期日内に、金融機関から審査結果の回答をもらえるよう、余裕を持って手続きすることが大切です。

したがって買主には、契約締結の際に、住宅ローン正式審査申込みの必要書類をすべて用意してもらうといいでしょう。

正式審査でチェックされる項目

正式審査では、次のような内容をチェックされます。

◇正式審査の内容

• 住民票・住民税決定通知書のチェック
• 不動産の担保評価
• 保証会社による審査

「団体信用生命保険」に加入する際は、その審査もこの段階で受けます。

非承認になる場合の理由

事前審査には通ったにもかかわらず、正式審査で非承認または減額となった場合、次のような理由が考えられます。

◇非承認になる理由

• 事前申込書の告知内容に誤りや変更があった。
• 正式審査までに新たに借り入れをした。
• 不動産の担保評価に関わる問題が発覚した。
• 団体信用生命保険の審査で非承認となった。

例：違法建築、再建築不可、心理的瑕疵、など

その他、追加書類を要求され、新たに問題が発覚するケースもあります。

②「金銭消費貸借契約」を締結する【買主】

住宅ローンの審査で正式承認を得られたら、金融機関と「金銭消費貸借契約（金消契約）」を結びます。

これは宅建業者が代行せず、申込者である買主本人が金融機関の窓口で行います。

金消契約を正式に結ぶと、以後の内容変更はできません。

融資条件を改めて確認し、不明点はどんどん質問するよう、買主にアドバイスしておきましょう。

また、条件を見直したい場合には、最後のチャンスとなることを伝えておきましょう。

◇金消契約日までに決めておく内容

• 住宅ローン条件（金利の種類、支払い方法など）
• 融資実行日（決済日）
• 融資実行店（返済用口座を開設しておく）

※この日に売主の抵当権が抹消するので、抹消手続きと合わせて日程調整する。

◇金消契約の必要書類

1. 住民票
2. 実印、印鑑証明書
3. 本人確認書類
4. 返済用口座の通帳、銀行届出印
5. 収入印紙（金消契約書貼付用）
6. 売買契約書の原本

例：運転免許証、健康保険証、マイナンバーカード、在留カード（外国籍の場合）など

③抵当権抹消の準備【売主】

買主が住宅ローンの正式承認を得たら、売主は物件の抵当権抹消の準備をします。

金融機関に「完済依頼」を行う

売主がまだ売却する物件の住宅ローンを支払っている場合は、金融機関への「完済依頼」が必要になります。

完済依頼とは、「この日に残債務を全て支払うので、抵当権抹消書類一式を準備してください」と依頼することです。

これは、完済日の2週間ほど前までに、契約者（売主）本人が金融機関の窓口で行います。

また、完済依頼手続きには完済日を設定するので、それまでに完済日を確定しておく必要があります。

「抵当権抹消書類」の受け取り方を調整する

次に、債務を弁済する金融機関と、決済当日の抵当権抹消書類の受け取り方について調整します。

通常、売主側の金融機関の担当者は、決済場所には同席しません。

そのため、決済後に売主本人か登記担当の司法書士が金融機関の窓口まで、抹消書類を受け取りに行きます。

金融機関が遠方の場合、決済場所か管轄法務局に一番近い支店の窓口で受け取れるよう依頼します。

上記が整い次第、金融機関が準備する抹消書類の事前確認を、司法書士に依頼します。

④決済前の最終チェック【売主・買主】

買主の金消契約と売主の完済依頼が終わったら、決済当日に支払う決済金の金種を確認します。

現金・振込・保証小切手などを、支払い項目ごとに区分しておきます。

通常は、売主の希望に合わせます。登記費用・仲介手数料などは、現金で用意するのが一般的です。

◇決済時の金種区分例

• 「残代金A」2000万円…振込
• 「残代金B」100万円…現金
• 「日割清算金（買主負担分）」3万円…現金
• 「金融機関事務手数料」3万円…引落
• 「住宅ローン保証料（外枠）」50万円…引落
• 「登記費用（司法書士への報酬を含む）」27万円…現金
• 「火災保険料（火災・地震）」30万円…現金
• 「仲介手数料」90万円…現金

―――――――――――――――――――

合計 2,303万円

売買契約の際に、物件に関わる売主の未払い金（税金・光熱費・管理費など）があった場合は、決済日までに支払いが住んでいるか確認します。

振込用紙控や管理会社への連絡によって確認しましょう。

売主への口頭での確認では不確実なので、必ず書面での確認を徹底することが重要です。

まとめ

不動産売買の契約の流れから決済、そして金融機関とのやり取りについてしっかりと理解をし、抜け漏れと遅滞のない手続きを目指していきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

お客様の希望物件が決まったら、金融機関に住宅ローンの申込みを行います。

その際に宅建業者があらかじめ認識しておかなければならないのは、どんな金融機関であったとしても、最終的には住宅ローン担当者の力量次第である点です。

相手先の金融機関でどんな住宅ローン担当者に当たるかは、融資結果の明暗を分けるもっとも重要なポイントです。

金融機関の住宅ローン担当者は、申込み連絡をしてきた宅建業者と直接やりとりし、ローンの仮審査・正式審査のために申込者の属性や物件情報が書かれた「稟議書」を作成しますが、この稟議書がどのように書かれるかによって、融資結果が決まってしまうのです。

【住宅ローン申込の必要書類】

1. 購入物件情報（売買契約書・重要事項説明書・登記簿謄本など）
2. 本人確認資料（運転免許証・健康保険証・パスポートなど）
3. 住民票
4. 印鑑証明書
5. 源泉徴収票・住民税決定通知書（給与所得者の場合）
6. 確定申告書・申告所得税納税証明書（個人事業主の場合）
7. 決算報告書・法人税納税証明書・法人事業税納税証明書（法人代表者の場合）
8. 償還予定表・残高証明書（既借入がある場合）

良い住宅ローン担当者に当たればかなりの好条件獲得も

都市銀行の住宅ローンセンターなどの中には、業界でも有名な名物担当者が存在するものです。

その担当者にかかれば通せない案件は無い…とまではいいませんが、その担当者でも通せないなら、他の金融機関でもほぼ融資不可な「無理案件」だとも言われています。

運よくそのような担当者に当たれば、思わぬ好条件の融資を獲得することもでき、万が一審査が降りなくても、購入希望者にも納得頂ける説明ができます。

悪い住宅ローン担当者だと思ったら担当替えがおすすめ

名物担当者に当たれば良いですが、その一方、悪い担当者に当たってしまうケースもあります。購入希望者の属性が低い、また権利関係者の多い複雑な案件だと注意が必要です。

稟議書の出来が悪いために融資額が大幅に減額されるか、最悪の場合には審査が降りないかもしれません。もし金融機関の住宅ローン担当者に不信感を感じたら、躊躇なく担当替えを依頼しましょう。不動産購入は売主様にとっても買主様様にとっても、失敗が許されない重要な決断です。住宅ローン担当者の力量不足による不満足な結果は、絶対に避けるべきです。

金融機関だけでなく住宅ローン担当者にも「こだわり」を

確実な融資を受けるためには、どの金融機関に申し込むかだけでなく、その金融機関で窓口となる住宅ローン担当者についても入念にチェックすることが大切です。

同じ金融機関に申し込んでも、住宅ローン担当者次第で結果が大きく違うこともあり得ます。大切なお客様を守るためにも住宅ローン担当者に対する「こだわり」を持ちましょう。

また、いえーる住宅研究所を運営するiYell株式会社は、住宅ローン業務を完全代行する「いえーる ダンドリ」というサービスを開発しております。

お客様にベストな住宅ローンをご提案したいけれど、先に述べたようなたくさんの住宅ローン担当者との繋がりがない方におすすめです。「いえーる ダンドリ」が皆様に変わって最適な商品を探して参ります。

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