第12回【イベントレポート】不動産テック協会┃ビジネスマッチング部会

投稿日 : 2025年05月31日

【ニッチスペース活用特集】ビジネスマッチング部会が、2025年4月10日に一般社団法人不動産テック協会主催にて開催されました。

昨今、未活用の空間や隙間市場への注目が高まっています。都市開発やリノベーションが叫ばれるなか、不動産を取り巻く環境は凄まじい勢いで変化しています。今回のイベントでは、ニッチスペース活用に取り組む事業者が登壇し、各社が目指す新たな空間活用の可能性についてお話されました。

登壇者

株式会社ライナフ　小林剛氏
テレキューブ株式会社　高梨純一氏
OpenStreet株式会社　工藤智彰氏

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Table of Contents

不動産テック協会とは

不動産とテクノロジーの融合を促進し、不動産業界の健全な発展と公共福祉の増進に貢献することを目的として、不動産テック業務に関する調査・研究や情報発信、ルールの確立、ビジネス機会を創出するイベントの開催など、さまざまな事業を行っている協会です。
2018年の発足以降、不動産テックカオスマップの公開や様々な情報発信を精力的に行っています。

不動産テックとは？

不動産テック協会では「不動産テック」を次のように定義づけています。

”不動産テック（Prop Tech、ReTech：Real Estate Techとも呼ぶ）とは、不動産×テクノロジーの略であり、テクノロジーの力によって、不動産に関わる業界課題や従来の商習慣を変えようとする価値や仕組みのこと。”

株式会社ライナフ

登壇者

株式会社ライナフ
営業部セールス＆マーケティンググループ所属　小林剛氏

もっと、居心地の良い場所へ。

不動産を軸足にソフトとハード、オンラインとオフラインを駆使したデジタル・リノベーションを通じて、不動産のあるべき価値を引き出し、あらたな価値を生み出していく。ライナフは2014年11月に創業し、現在11期目を迎える不動産向けシステム開発会社です。

ライナフの主なプロダクト
スマート置き配	マンション向け置き配システム初期・月額費用が無料宅配ボックスの現地対応トラブル解消置き配対応物件としてリーシング活用
NinjaEntrance	エントランス用スマートロック業者への鍵渡し業務内覧の受付・業務効率化入居者の締め出しトラブルの解消
ライナフGate	多機能型エントランスシステム外出中でもスマホで来訪者の応対可能顔認証でエントランス通過安心安全のセキュリティ機能搭載
NinjaLockM	住戸向けスマートロックスマートロックで物件価値向上鍵の紛失リスクの解消キーレスにより現地対応業務が不要に

ニッチスペースとは？

ニッチスペース

建築やインテリアでは壁の一部に作るくぼんだスペースのことを指します。本記事では「狭い」または「一般的な場所ではない、ちょっとした空きスペース」という意味で扱われます。

■ニッチスペースの市場規模

キックボードシェアリング国内市場規模
- 約1兆円( 2025年時点)
パーキングシェアリング国内市場規模
- 約1兆3,338億円( 2018年時点)
- 2030年には約2兆7,180億円に
空きスペースシェアリング国内市場規模
- 約3,797億円( 2022年時点)
- 2032年には約4兆8,458億円に

ニッチスペースの市場規模は拡大傾向にあり、十分収益が見込める市場だといえます。

小林氏

AI市場と比較をすると面白いかなと思い調べてみました。

■AI国内市場規模

2025年現在の市場規模で約1兆円

ニッチスペースの市場規模と同じか、ややニッチスペース市場の方が大きいくらいの市場規模となっています。ニッチスペースを活用していく人、活用したい人が増えてきているといえます。

ライナフのニッチスペース活用

小林氏

ライナフのニッチスペース活用は「管理物件の空きスペースの収益化」を目的として二つのサービスを展開しています。

■エレベーター内のポスター掲示

内容	ポスター広告・入居者アンケート等
ポイント	ポスターを貼るだけ「スマート置き配」を導入するだけ

■マンション共用部でのイベント実施

内容	共用部(エントランス・多目的室等)にて入会イベントの実施
ポイント	常設ではない(長いイベントで２日程度) 複数回 / 複数サービス実施できる

小林氏

ポスター掲示では入居者のアンケートを取って属性を調べて広告を打ち、サービスの認知を深めるといった取り組みをしています。不動産管理会社様にも収益が残るので、すごく評価をいただいています。

イベント実施では、１申込みあたりの利益が1,500円〜3,000円ほどとなるイベントを開催しており、申込率が約５%となっています。仮に5,000戸の管理世帯数とすると37万円〜75万円の収益が見込める試算となります。

ニッチスペースはこれからも伸びていく市場になるのでしっかり活用して皆さんで盛り上げていければなと思います。

テレキューブ株式会社

登壇者

テレキューブ株式会社
執行役員製品企画開発担当　高梨純一氏

いつでも、どこでも、快適な時間を。

テレキューブ株式会社は、2018年12月の創業以来、「快適なプライベート空間」の提供を通じて、多様な働き方や生活スタイルを支える可動式個室ブースを展開しています。事業は大きく2つの領域に分かれており、1つは企業オフィス内の会議・集中作業用途に特化した法人向けブースの提供、もう1つは駅・空港・商業施設などに設置される公共空間向けのスペースレンタル事業者へのソリューション提供です。両領域を通じて、テレワーク、Web会議、電話、休憩、さらには授乳や身支度といった多様なニーズに応えています。

企業向けテレキューブの一例
内部スペース	幅1080mm × 奥行1080mm × 高さ2100(内寸)。デスクワークや作業・執務に十分なスペース。
防音設計	消防法の規定による防音設計、室内での音の反射も対策。内部の音を外部に極力漏らさない。外部音も法律の範囲内でシャットアウト。
AC/USB電源	消費電力は100V1500W電源に対応。 PCとモニターを設置。（公共向けブース）
安全性・防災対応	内装は不燃材を使用。消防庁からの承認を得た住宅用スプリンクラーを実装。
快適な空調	施設内との気温を保つよう空調を設置。内部にテレキューブ株式会社製専用エアコンを備え、快適な温度に調整可能。

高梨氏

2028年11月2日に総務省消防庁から全国の消防本部に消防予622号が通知され、「可動式ブースの規定」がきっかけでテレキューブが市場に広まった。並行して当社ではテレキューブ「可動式ブース」の特許も取得に至りました。

これにより、「可動式ブース」＝「テレキューブ」という位置も確率することで、様々なニッチスペースに個室ブースを設置することができるようになりました。

ブース屋がエアコンを開発

公共向けのテレキューブ(スペースレンタル事業社)については、昨今の気候変動の影響もあり、夏場の猛暑が続く中で個室ブースの気温上昇に対応するエアコンの設置は必要不可欠となってきます。テレキューブはブース専用エアコン(CUBEReeze V4)も自社開発して、各公共向けスペース事業者へ展開をしています。

■CUBEreeze V４（テレキューブ専用エアコン）

【特徴】
- 外にドレン水を出さない
- 完全ドレンレス設計

高梨氏

CUBEreeze V４エアコンはドレン水を出さない1体型エアコンになります。
当社の公共向けブースを設置している事業者様は、駅などに設置している場合が多い為、水を流してしまうと事故の原因になってしまう可能性が高いことや、室外機を設置できないという問題があり、通常の家庭用エアコンを設置することができませんでした。数々のエアコンメーカーに相談をしましたが、発注台数が希少で全く相手にされなかったため、自社開発をしなければならないことになり、ブース屋がエアコンまで作ることになりました。

仕事の効率を高める「テレキューブ」

（※2025年3月31日時点）	台数
テレキューブサービス	約570台
東日本旅客鉄道	約650台
東海旅客鉄道	約40台

■オフィスビル(複合ビル)向け

共有会議室としての活用
- 短時間で利用できる小規模な会議室やミーティングスペースとして提供。
休憩室・リフレッシュスペース
- 従業員が気軽に利用できる休憩エリア・リラックススペースとして整備。
授乳室・育児支援スペース
- 育児中の従業員向けに授乳室やベビーケアスペースとして提供。
デジタルサイネージ・インフォメーション
- エントランスやロビーに配置し、ビル内案内やテナント向け情報、地域ニュースなどを表示。

■賃貸住宅向け

ホームパーティーやミニシアタールーム
- 住民がホームパーティーや映画鑑賞、コミュニティイベントなどに利用できる多目的ルーム。
コミュニティ情報ステーション
- 居住者向けに、地域イベントや住民向けのお知らせ、近隣施設情報などを提供するタッチパネル端末として活用。
コンシェルジュサービス
- 宅配便の受け取りやクリーニング依頼、各種連絡の簡易手続きが可能なインターフェースを提供。

高梨氏

コロナで売上がゼロになった時期もありましたが、コロナの拡大は飛沫感染が原因であるとのことで、個室ブースの需要が高まり、テレキューブがオフィスの会議室に導入されました。
また在宅勤務が推奨され、自宅でのリモート会議などが多くなりましたのでリモートでの打ち合わせの文化が広がったこともテレキューブの必要性が増えた原因だと感じています。アフターコロナで市場環境が変化をしても、事務所以外の様々な場所で会議をしたいというニーズが増えてきています。現在は出社される方が多くなり会議室が足りないという現状です。

複合ビルのエントランスなどのニッチスペースはもちろんですが、オフィスビルのリフレッシュルームや授乳室に関してもたくさんお問合せをいただいています。皆さまに様々なプライベートスペースに於ける要望にお応えすることが我々の仕事だと思っています。こんなスペースで、こんなことができたらといったお声があればご連絡いただければと思います。

OpenStreet株式会社

登壇者

OpenStreet株式会社
代表取締役社長CEO　工藤智彰氏

「移動をもっと楽しく、自由に」

新規事業を立ち上げるソフトバンクの社内制度から立ち上がり、2016年11月に設立したOpenStreetは現在シェアサイクルプラットフォーム「HELLO CYCLING」と「HELLO MOBILITY」などMaaSによるシェアモビリティサービスを展開しています。

■HELLO CYCLING
東京を中心に全国27都道府県234の市区町村で利用できるシェアサイクルサービスで、スマホアプリから簡単に自転車の予約やステーションの検索を行い、いつでもどこでも気軽に、自由に移動ができる新しい交通インフラです。

■HELLO MOBILITY
EVスクーターや小型EV車のシェアサービスで、アプリの地図上に表示されているステーションであれば、どこでも貸し出し・返却が可能で、使いたいときに、使いたいだけ、便利に利用することができるシェアサービスです。

HELLO CYCLING

HELLO CYCLINGは全国27都道府県、234市区町村の11,000ヵ所にステーションを設置しています。アプリ会員登録数は448万人と多くの方が利用しています。

HELLO CYCLINGの自治体連携（※2025年5月現時点）
北海道・東北地方	３
関東地方	80
中部・北陸地方	20
関西地方	40
四国地方	４
九州・沖縄地方	９
合計	156自治体

工藤氏

単純に自転車を貸し借りする場所を増やしていくというよりは、街づくりに深く入り込みその街に新しい移動機能を追加していく。その街の価値を上げることに貢献したいと思っています。

そのために大手私鉄さまに株主に入っていただき、鉄道を軸にした街づくりという領域に取り組んでおります。

HELLO CYCLINGはプラットフォーム型で展開し、場所の提供・運営・メンテナンスなど参画している企業でネットワークを形成しています。「費用負担なし」「原状回復が必要な工事なし」「解約での違約金なし」と導入ハードルも極めて低く、いろいろな会社の余っているリソースや場所などを組み合わせてシェアサイクルというサービスを構築しています。

シェアサイクルにおける役割分担
用地提供（ステーション設置）	自治体	公園公共施設等
	企業	マンションホテル駐車場
	個人	私有地空き駐車場等
メンテナンス	点検・車体修理・バッテリー交換・車両運搬など
パートナー企業	サービス運営エリア解析
OpenStreet	スマートロック	管理システム決済システム保険サービスコールセンター

工藤氏

シェアサイクルって、１分あたり100円・200円なので莫大に利益が上がるわけではないです。ですが、人が移動をする一番初めにファーストタッチできるのでデータの有用性とか、商業施設へ来た人に対してのリーチとか、そういう面での付加価値は結構あると思っています。

また、シェアサイクルを導入することによって違法駐輪の排除効果や、システムで満空情報を管理しているので駐車だまりの解消などの効果もあります。

人の移動を可視化する

工藤氏

自転車のスマートロックにGPSが入ってますので、移動している場所が見えます。ポートが増えてくると街の形がぐっと浮き上がって見えてきますので、例えばポート単位にするとあるポートからどのくらいアクセスしてるか、どこから来てるか、商圏がどのくらい広がっているかといったところが見えるようになってきます。

スマートロックのシステムがステーションに置いてあるBeaconと接続し、貸し借りの状況がリアルタイムで確認できます。ステーションの位置はアプリ内で確認できるため、お店の来店きっかけの創出・所有物件の利便性向上・観光振興・SDGsと、シェアサイクルを導入することでビジネスから街の活性化まで土地の価値をさらに向上することができます。

工藤氏

スペースもアセットもニッチなものを組み合わせ、皆さんの物件に最小単位の「駅」を設置する。持続可能なモビリティインフラが、物件の、街の、価値を上げられると思っています。

パネルディスカッション

エレベーター広告を出すと管理会社はいくらくらい貰えますか？

小林氏：
エレベーターへ広告を設置するだけでの収益はございません。そこから入居者様の中で契約が生まれた時に都度収益が生まれていくという仕組みになっています。成約ベースでだいたい１件あたり1,500円から3,000円ぐらいです。商材としては食品の宅配系が多いですね。

ポスターを掲示するだけやイベント開催だけで収益化するサービスは実施しないのですか？

小林氏：
ポスターもイベントも、それ単体でのサービス提供は実施しておりません。

自社の管理物件でテレキューブに出店して貰いたい場合、どのような条件があるのでしょうか？

高梨氏：
駅の近さや人の量ということだけではないですが、詳細は公表しておりません。基本的に現地に伺い直接場所を確認してから交渉をさせていただいております。

テレキューブを置いた場合、管理会社やオーナーにレベニューシェアはしていますか？

高梨氏：
レベニューシェアという考え方ではなく、設置面積に対して家賃をお支払いしております。１人用で１台あたりのピンキリでいうと、一番安いところで5,000円くらい。高いところだと50,000円くらいです。

テレキューブは、稼働率がどのくらいだと採算があうのでしょうか？

高梨氏：
基本的には営業時間の30％です。たとえばJRさまの場合、７時〜22時まで営業していますので15時間のうちの30％稼働していると採算がとれるといわれています。

司会：
ちなみに、テレキューブはいつもきれいですが誰が清掃をしているのでしょうか？

高梨氏：
現場ごとに違いますが清掃会社さまと提携をしています。

司会：清掃代はテレキューブが支払っているのですか？

高梨氏：
もちろんです。

テレキューブを分譲マンションの共有部分に設置した事例はありますか。

高梨氏：
はい、ございます。

司会：
分譲マンションに設置した場合の稼働率は良いですか？

高梨氏：
よくはないですが駅や商業施設へ設置するものとは目的もお金のいただき方も違います。マンションの場合、それぞれの管理組合さまによって考え方が違いますので、条件に応じて相談させていただいています。

OpenStreet社はスマートロック屋さんとのことですが、提供しているのはスマートロックなのですか？自転車本体も提供しているのですか？

工藤氏：
基本的にはスマートロックを提供しています。自転車は連携しているメーカーさまからご提供いただいている車体をパートナー企業さまへアセットとして販売もしています。パートナー企業さまは、そのアセットを運用して収益を上げていただいています。

HELLO CYCLINGの場所代、賃料はいくらになりますか？

工藤氏：
一番安いところだと１台あたり300円で一番高いところは都心のど真ん中で2,000〜3,000円になります。

司会：
うちに置かせてくださいという問合せもあると思いますがお断りするケースはありますか？

工藤氏：
ありますね。設置エリアが離れてしまう飛び地を作ってしまうとメンテナンスに行くのが大変になってしまうので、もう少し待ってくださいというご案内をすることもあります。

HELLO CYCLING利用者のトランザクションに連動したレベニューシェアはありますか？

工藤氏：
あります。どちらを好まれるかですが、不動産管理会社さまですと固定の方が収益が読みやすいので好まれる傾向にあります。すごく立地のよい場所だと使えば使うほど伸びるので、そのような場所の場合は提案させていただくこともあります。

HELLO CYCLINGの自転車にラッピング広告はできますか？

工藤氏：
はい。先日までゲームの広告を掲示していました。ラッピングだと少し手間ですが、自転車の後ろのプレートに挟むだけの広告。これは結構カジュアルにお使いいただけます。

コロナでテレキューブの需要が増えたと思いますが、コロナ後の需要は減っていないのですか？

高梨氏：
結論から申し上げると増えています。同じ曜日の同じ時間に同じ人がといった利用が増えています。全国分布でみますと、名古屋から西の方がとてつもない利用料になっています。一番利用料が多いのは名古屋駅です。駅のコアタイムは9-19時ですが、利用率が70％を超えたこともあります。

HELLO CYCLINGの自転車の故障とパンクや充電不足はどのように未然に防いでいますか？

工藤氏：
バッテリーの残量とか、バッテリーの寿命は全部スマートロックからデータがあがってくるようになっています。ただ、去年の夏はすごく暑くてアスファルトが熱を持ち過ぎたためにパンクが増えたり、春先で温かくなると外出する人が増えて過去最高の利用回数となったのでバッテリーも想定以上に減ったりました。データから予想はしていますが、イタチごっこのようになっています。

司会：
御社のスタッフの方がポートを回って充電を交換しているのですか？

工藤氏：
基本的にはそのような運用になっています。非接触充電ポートもあるのですが、ポートも自転車もまだそんなに多くはないので、基本的にはそのオペレーションとなっています。

HELLO CYCLINGのバッテリー残量はスマートロックで吸い上げられるということですが、どのような仕組みになっているのですか？

工藤氏：
バッテリーに直接繋いでいて、バッテリーの中にDNSというバッテリーのマネジメント基盤が入っています。バッテリーのメーカーさまにIDの開示をしていただいていて、そこから直接データを取得しています。バッテリーのメーカーさまは、世に出したバッテリーがどのように使われてどのように劣化していくかという膨大なデータを取ることができないので、そこは僕らから提供しています。

司会：
スマートロックはただ鍵として付けているだけではないのですね！

工藤氏：
そうですね。そもそもスマートロックの電源自体をバッテリーからとるようにしているので配電を繋げた仕組みになっています。

まとめ

ニッチスペース活用の可能性は、不動産業界に新たな価値を生み出す鍵となっています。ライナフの管理物件の空きスペースの収益化、テレキューブの個室ブース、OpenStreetのシェアサイクルは、それぞれ独自の視点でニッチスペースを活用し大きな価値を生み出しています。

エレベーター、エントランス、駐車場スペースなど、これまで活用されていなかった場所が新たなビジネスチャンスに変わりつつあります。ニッチスペースの活用は、収益化だけでなく街の価値を高め、人々の生活を豊かにする可能性を秘めています。眠っているスペースの可能性を最大限に引き出し、不動産業界全体でニッチスペースを活用し盛り上げていきましょう！