委託管理とは｜マンションを管理会社に委託することのメリット・デメリットを解説
マンション管理においては、自主管理と委託管理の2つの管理方法があります。
ただし、「どのようなサービスが受けられるか」「コストはいくらかかるのか」といった内容は管理会社ごとにさまざまです。不動産オーナーは安心して委託するための基準を事前に知っておく必要があります。
今回は管理契約の種類や管理会社の業務内容、委託管理を活用することのメリット・デメリットを紹介します。
委託管理は、マンションの管理・運営を管理会社に任せること
委託管理とは、マンションやビルの管理の一部または全部を専門の管理会社に委託することです。
マンションのような住居施設は自主管理する方も多いですが、規模が大きなマンションでは居住者の負担軽減のために管理会社に委託して管理を行うことも少なくありません。
委託管理のなかでも、管理業務の全てを委託するのが「全面管理」、メンテナンスや清掃など一部の管理のみ委託するのが「部分委託」です。
部分委託は全面管理と比べてマンション管理組合の実務が増えるデメリットがありますが、「コストを抑えられる」「管理組合のマンション管理への意識を保てる」というメリットもあります。
自主管理との違い
自主管理は文字通り、マンションの管理運営を管理会社に委託せず、自分たちで行う管理方法です。
清掃やエレベーターなどの設備点検については、管理会社を通さずに直接業者を手配することになります。
管理会社に依頼するときと比べてコストを大幅に削減することができ、入居者の毎月のコストのうち「管理費」を安く抑えられるメリットがあります。
委託管理の主な契約
管理会社に管理業務を委託する場合は、正式に契約を取り交わす必要があります。
契約は大きく分けて「一般管理契約」「サブリース契約」の2つです。
一般管理契約
一般管理契約は、管理会社に管理業務の代行を依頼する際に行う契約方法です。主な管理項目には以下のようなものがあります。
- 家賃などの入金管理
- 入居者との賃貸借契約
- その他の事務手続き全般
- 共用部分の保守・点検
- 共用設備の清掃 など
一般管理契約の場合、賃料の設定はオーナー側が行います。空室の状況次第では高い利益率を見込める点がメリットです。
ただし、収益率が高いのは「入居希望者が契約書を取り交わした場合」に限られます。
入居希望者が訪れるまでには入居者募集の広告を打つ必要があり、広告を打っても希望者が来なければコストだけがかかって収益は見込めません。
また、賃料は自由に設定できますが、入居希望者が期待する金額を設定する必要があります。地域の相場を自身で調べないと、そもそも入居希望者が現れません。
サブリース契約
サブリース契約は、管理会社がオーナーから物件をまとめて借り上げる契約方法です。
管理会社が入居希望者と直接契約をしてくれるうえ、空室対策や広告活動までしてくれるので、ほとんど手間がありません。
また、サブリースでは家賃が保証されるメリットもあります。家賃相場の数％を差し引かれた賃料が毎月支払われる仕組みです。
デメリットは、家賃を自身で設定することができない点です。一般契約ではさらに多くの家賃収入を得られたかも知れない、というケースがあるかもしれません。
また、契約を管理会社が行うため、オーナーが入居希望者の選定をすることができません。
委託を受けた管理会社の業務内容
マンション管理契約には以下の4つの業務があります。
- 事務管理業務
- 管理員業務
- 清掃業務
- 建物・設備点検業務
1.事務管理業務
事務管理業務は委託管理にとって重要な基幹事務にあたる部分です。
管理費・修繕積立金の徴収、滞納者の確認と支払い督促、月次会計報告などの業務が該当します。
そのほか、以下のようなものが基本業務に含まれます。
- 管理組合の理事会・総会の支援業務
- 重要書類の保管
- 管理組合の会計収入・支出の調定
- 管理組合の会計の出納
- 維持・修繕の実施
2.管理員業務
管理員業務は主に以下の4つがあります。
- 受付業務：居住者や来客への対応、共有部分のカギ管理など
- 点検業務：建物・設備の目視点検、電球、蛍光灯の点検交換など
- 立会い業務：外注業者の作業時の立会い、ゴミ収集での立会いなど
- 報告連絡業務：管理組合の文書配布、事故発生時の連絡・報告など
3.清掃業務
清掃業務は主に「日常清掃」「定期清掃」の2つに分かれます。
日常清掃は共用部分全般の掃き掃除・拭き掃除やゴミ出しが該当し、定期清掃は専門の業者による共有部分の機械清掃などが該当します。
4.建物・設備管理業務
建物・設備管理業務は建物の外観やエレベーター、電気設備、給水設備などの各種設備の保守・点検を行います。
マンションの駐車場が機械式立体駐車場だった場合も、委託管理の対象です。
エレベーターや消防設備については、資格を有する専門業者に点検を依頼することになります。
委託管理のメリット・デメリットとは
委託管理にはメリットもデメリットもあるため、検討段階で把握しておくことをおすすめします。
委託管理のメリット
委託管理のメリットは以下のとおりです。
- 管理業務から解放される
- 遠方の物件でも所有できる
- プロの管理方法を学ぶことができる
管理業務から解放される
複雑な管理業務から解放されるのが委託管理の大きなメリットです。
家賃回収や設備点検、清掃はもちろん、クレーム対応などの難しい業務でも管理会社に任せることができます。
管理組合も、マンション管理の時間を別の議題に充てることが可能です。
遠方の物件でも所有できる
委託管理が効果を発揮するのは、遠方に所有する物件を管理する場合です。
自分で足を運べない場所の物件の管理を管理会社に委託することで、管理業務を怠ることなく綺麗な状態を保っていられます。
プロの管理方法を学ぶことができる
管理業者に委託すれば、どのような管理を行っているか直接聞くことができます。契約書や実際の管理の現場などから確認することも可能で、得られた知識は自主管理に活かせます。
委託管理のデメリット
一方、委託管理には以下のようなデメリットもあります。
- 委託管理費用が掛かる
- 管理会社の質によって管理の度合いが異なる
委託管理費用が掛かる
管理を委託すると、管理会社から委託管理費用が請求されます。固定費用だけではなく、修繕費用や更新事務手数料などの追加費用が発生することもあります。
管理会社の質によって管理の度合いが異なる
管理会社の質はマンションの質に直結することになる重要な要素です。
例えば管理会社の対応が遅いとクレームになり、マンションの口コミ評価が落ちることで入居率が下がる可能性があります。
管理会社によっては管理する物件が多すぎて、人手不足で手が回らないということも考えられます。
管理会社の実績などを調べ、信頼に足る会社かどうかは入念に確認しておきましょう。
自主管理にもメリット・デメリットがある
自主管理は委託管理と異なり、入居者募集（リーシング）や賃貸契約、入金管理、退去時の立会いまで自身で行います。
ありとあらゆる業務をこなす必要がありますが、デメリットだけでなくメリットもあります。
【自主管理のメリット】
- 管理手数料を支払う必要がない
- 自身の判断で管理業務を行える
【自主管理のデメリット】
- 煩雑な業務が多く、手間と時間がかかる
- 管理が行き届かずに入居者の不満が溜まる
自主管理であれば自身で管理を行う分、管理会社に管理手数料を支払う必要がありません。
管理手数料は家賃収入の3～5％が相場とされており、自主管理で手数料分を節約できれば収益率を高めることができます。
一方、煩雑な業務の連続で管理が行き届かない可能性がある点がデメリットです。
管理手数料を節約するために自主管理を選択したとしても、空室が増えて賃料収入が落ち込んでしまうと本末転倒です。
委託する管理会社を選ぶ際のポイント
数ある管理会社のなかから、委託管理を任せる会社をどのように選ぶべきかポイントを紹介します。
- サービス内容
- 委託管理費用の安さ
- 入居率
サービス内容
実際のサービス内容は管理会社によって異なります。
管理会社によっては本記事で紹介した業務内容の全部を請け負うところもあれば、一部は対象外のところもあります。逆に、独自サービスを提供している場合もあります。
サービス内容が充実すると、管理手数料以外で費用が発生することもあるため注意が必要です。
基本プランに含まれているサービス内容を比較して、コストパフォーマンスの良い業者を選びましょう。
委託管理費用の安さ
管理手数料がいくら必要かは、管理会社を選ぶ点で全員が意識するところでしょう。
管理手数料の相場は賃料収入の3～5％といわれており、管理会社や賃料、マンションかアパートかで変わります。
ただし、「サービス内容が少ないから安い」という業者には注意が必要です。管理を委託できる部分が少ないと、結局は業務の一部をオーナー自身が負担することになります。
各社の契約内容を確認したうえで、コストとのバランスを考えて候補を絞りこむことが重要です。
入居率
入居率の高さは、賃料収入に直結する重要な課題です。管理物件の平均入居率は事前に確認しておきましょう。
入居率の高さを武器にしている管理会社では公式Webサイトなどで数値を確認できます。確認する際は、入居率の証拠になる算定根拠を明示しているかどうかもチェックしておきましょう。
まとめ
今回は不動産の委託管理について説明しました。
委託管理には大きく分けて「一般管理契約」「サブリース契約」があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
不動産の自主管理も「コストがかからない」というメリットがありますが、管理業務は多岐にわたるため専門家に委託したほうが労力や手間が少なく安心です。
不動産営業としては、お客様の希望に沿った委託管理が案内できるように知識を深めておきたいものです。
