お客様に「お得」を届ける！【2025年】住宅ローン控除と登録免許税の全知識

• 居住開始時期：
  • 住宅の新築等の日から6か月以内、または買取再販住宅を含む取得の日から6か月以内 に、自己の居住の用に供していること
• 継続居住：
  • この特別控除を受ける年分の12月31日まで、引き続き居住の用に供していること。年の中途で死亡した場合は、その死亡の時まで居住していること
• 合計所得金額の制限：
  • この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、原則として2,000万円以下、ただし住宅を新築等し床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の特定の住宅（特例居住用家屋または特例認定住宅等）に該当する場合は1,000万円以下である必要がある
• 主たる居住：
  • 2以上の住宅を所有している場合は、主として居住の用に供すると認められる住宅であること

• 床面積要件：
  • 住宅の床面積が一定以上であること。原則として50平方メートル以上が必要です。ただし、新築等の特定の住宅は、合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り、40平方メートル以上50平方メートル未満でも対象となりますが、買取再販住宅はこの例外の対象外です。床面積は登記簿の面積で判断します。
  • 床面積の判断基準：登記簿の床面積によること。マンションは専有部分の床面積で判断し、共同使用部分（階段、通路など）は含みません。店舗や事務所と併用している場合は、建物全体の床面積で判断します。共有住宅の場合、共有持分ではなく建物全体の床面積で判断しますが、マンションのように区分所有の場合は専有部分で判断します。
• ローン期間：
  • 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている、新築または取得のための一定の借入金または債務（住宅とともに取得するその敷地の取得費用に係る借入金等を含む）があること。
  • 対象となる借入金等：銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。
  • 対象外となる借入金等：勤務先からの借入金のうち無利子または0.2パーセントに満たない利率のもの、親族や知人からの借入金は対象となりません。
• 取得方法：
  • 住宅の取得（敷地含む）が、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。また、贈与による住宅の取得でないこと。

• 譲渡所得の課税特例との併用制限：
  • 居住年およびその前2年の計3年間に、特定の譲渡所得の課税特例（例：居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税特例、居住用財産の譲渡所得の特別控除など） の適用を受けていないこと。また、居住年の翌年以後3年以内に、居住した住宅以外の一定の資産を譲渡し、これらの譲渡所得の課税特例を受けていないこと。

新築または建築後使用されていない住宅（「新築等」） のうち、以下の「認定住宅等」に該当する場合、共通要件に加え、それぞれの区分に応じた基準を満たす必要があります。

• 認定長期優良住宅：
  • 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅であることの証明がされたもの
• 認定低炭素住宅：
  • 都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する低炭素建築物等であることの証明がされたもの
• ZEH水準省エネ住宅：
  • 認定住宅以外の家屋で、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上であることの証明がされたもの
• 省エネ基準適合住宅：
  • 認定住宅およびZEH水準省エネ住宅以外の家屋で、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上であることの証明がされたもの
• その他の住宅：
  • 上記いずれにも該当しない住宅。ただし、令和6年または令和7年に居住開始する場合、原則として住宅ローン控除の対象外となりますが、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額2,000万円として10年間の控除を受けられます。また、特例居住用家屋（床面積40㎡以上50㎡未満）の場合は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものが対象

買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が特定の増改築等をした既存住宅を、その宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に取得した場合の既存住宅（その取得の時点で新築された日から10年を経過したものに限る）をいいます。買取再販住宅を取得した場合、共通要件に加え、以下の要件を満たす必要があります。

• 築年数：
  • 個人が取得する時点で、その既存住宅が新築された日から10年を経過していること
• 取得時期：
  • 宅地建物取引業者が特定増改築等を行った後の既存住宅について、宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に個人が取得していること
• 特定増改築等の工事：
  • 特定増改築等に係る工事に要した費用の総額が、その既存住宅の個人に対する売買価額（税込み）の20パーセント以上であること（その金額が300万円を超える場合は300万円）
  • 以下のいずれかの特定増改築等に係る工事が行われていること。
    • 特定の工事内容（増築、改築、大規模修繕等、耐震改修工事、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、給排水管・雨水浸入防止部分の修繕等） に要した費用の額の合計額が100万円を超えること
    • 耐震改修工事、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されている防水工事のいずれかに要した費用の額がそれぞれ50万円を超えること。
• 耐震基準：
  • 建築後使用されたことのある家屋で、以下のいずれかに該当すること
    • 昭和57年1月1日以後に建築されたもの
    • 上記以外の場合、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されたもの。または、要耐震改修住宅で、取得の日までに耐震改修の申請をし、居住の用に供した日までに耐震基準適合の証明がされたもの

※1：「その他の住宅」は、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅または2024年6月30日までに建築された住宅が対象です。※2：「買取再販認定住宅等」とは、宅地建物取引業者が特定の増改築等を実施し、かつ認定住宅等の基準を満たす既存住宅で、業者の取得後２年以内に個人が取得したものです。詳しくは国税庁のウェブサイトを参照してください。

個人が自己の居住の用に供する住宅用家屋を新築または取得（売買・競売）した場合の所有権の保存登記、所有権の移転登記、および住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記について、一定の要件を満たせば軽減税率が適用されます。

• 共通要件：
  • 床面積が50平方メートル以上であること、および新築または取得後1年以内に登記を受けること等の一定の要件を満たす必要があります。これらの軽減措置の適用を受けるためには、登記申請時にその家屋の所在する市区町村等の証明書（住宅用家屋証明書など） を添付する必要があります。
• 適用期間：
  • 住宅用家屋の所有権の保存登記、所有権の移転登記、および住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記にかかる軽減措置は、令和9年3月31日まで適用期限が延長されています（令和6年度税制改正による）。
• 軽減税率：
  • 所有権の保存登記（本則0.4%） → 0.15%
  • 所有権の移転登記（売買・競売）（本則2.0%） → 0.3%
  • 抵当権の設定登記（本則0.4%） → 0.1%

上記の一般の住宅用家屋の軽減税率に加え、特定の性能等を有する住宅用家屋については、さらに低い税率が適用されます。これらの特例も、適用期限は令和9年3月31日まで です。

• 特定認定長期優良住宅：
  • 認定長期優良住宅のうち住宅用家屋に該当するもの。所有権の保存登記は0.1%。所有権の移転登記は、マンションが0.1%、一戸建てが0.2%
• 認定低炭素住宅：
  • 低炭素建築物のうち住宅用家屋に該当するもの。所有権の保存登記および移転登記は0.1%
• 特定の増改築等がされた住宅用家屋（買取再販住宅）：
  • 宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋。所有権の移転登記は0.1%。適用には、宅地建物取引業者が取得後2年以内の取得であること、床面積50㎡以上、築10年超、耐震基準適合、特定の増改築等の工事内容と費用に関する要件（譲渡対価の20%相当額（300万円超の場合は300万円）以上など） を満たす必要があります

• 土地の売買による所有権移転登記：
  • 土地の売買による所有権の移転登記（本則2.0%）は、令和8年3月31日までの登記について軽減税率1.5%が適用されます
• 相続による土地登記の免税措置：
  • 相続により土地を取得した個人が登記を受ける前に死亡した場合や、少額の土地（不動産の価額100万円以下）を相続により取得した場合の特定の登記について、令和9年3月31日まで免税措置が適用されます

• 初年度の手続き：
  • 住宅ローン控除の適用を受ける最初の年分は、必要事項を記載した確定申告書に、後述の必要書類を添付して、納税地（原則として住所地）の所轄税務署長に提出する必要があります。給与所得がある方も、最初の年は確定申告が必要です。
• 2年目以降の手続き：
  • 2年目以後の年分は、確定申告書に必要事項と必要書類（計算明細書、年末残高等証明書等）を添付して提出することでも適用できますが、給与所得者は年末調整で適用を受けることも可能です。年末調整で適用を受ける場合は、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出します。
• 手続きの電子化：
  • 給与所得者の2年目以後の年末調整手続きについては、電子化が進められています。

共通必要書類：

• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（連帯債務がある場合は付表も必要）
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
• 家屋の登記事項証明書などで床面積要件を満たすことを明らかにする書類
• 家屋の工事請負契約書または売買契約書の写しなどで取得対価を明らかにする書類
• 土地の購入に係る借入金がある場合は、土地の登記事項証明書、土地の売買契約書の写しなど。敷地の取得時期によっては追加で必要となる書類があります
• 補助金等の交付を受けた場合は、その額を証する書類（市区町村からの補助金決定通知書など）
• 住宅取得等資金の贈与の特例を適用した場合は、贈与税の申告書の写しなど
• 登記事項証明書は、計算明細書に不動産番号を記載することで添付を省略できます

住宅等の区分に応じた追加書類（新築等の場合）：

• 認定長期優良住宅：
  • 都道府県または市区町村等の認定通知書の写し、市区町村の住宅用家屋証明書または建築士等の建築証明書
• 低炭素建築物：
  • 都道府県または市区町村等の認定通知書の写し、市区町村の住宅用家屋証明書または建築士等の建築証明書
• 低炭素建築物とみなされる特定建築物：
  • 市区町村の住宅用家屋証明書（特定建築物用）
• ZEH水準省エネ住宅/省エネ基準適合住宅：
  • 建築士等が発行した住宅省エネルギー性能証明書または登録住宅性能評価機関の建設住宅性能評価書の写し
• 令和6年または令和7年居住開始のその他の住宅：
  • 令和5年12月31日までの建築確認を証する確認済証または検査済証の写し、あるいは令和6年6月30日以前の建築を証する登記事項証明書（床面積50㎡以上の場合）。特例居住用家屋（床面積40㎡以上50㎡未満）の場合は、令和5年12月31日までの建築確認を証する確認済証または検査済証の写し
• 特例認定住宅等（床面積40㎡以上50㎡未満）:
  • 令和6年12月31日までの建築確認を証する確認済証または検査済証の写し
• 特例対象個人（令和6年居住開始）で非居住者の配偶者または扶養親族がいる場合：
  • 親族関係書類、送金関係書類（年末調整等で提出済の場合は不要）

住宅等の区分に応じた追加書類（買取再販住宅の場合）：

• 宅地建物取引業者が特定増改築等を行った事実を証する書類として、建築士等が発行した増改築等工事証明書。特定の増改築等の工事内容（給排水管等の修繕等）に該当する場合は、これに加え住宅瑕疵担保責任保険法人が発行した既存住宅売買瑕疵担保責任保険の保険付保証明書も必要
• 昭和57年1月1日以前に建築された住宅の場合、耐震基準適合を証する書類（耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る保険付保証明書など）。要耐震改修住宅の場合は、耐震改修に係る工事請負契約書の写しや耐震改修計画の認定申請書の写し等も必要
• 債務の承継に関する契約に基づく債務の場合、債務の承継に係る契約書の写し
• 買取再販認定住宅等：認定通知書の写し、住宅用家屋証明書、建築証明書、住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書の写しなど、認定等の区分に応じた書類。書類名義（売主等名義または買主名義）に関する規定もあります
• 特例対象個人（令和6年居住開始）で非居住者の配偶者または扶養親族がいる場合：親族関係書類、送金関係書類（年末調整等で提出済の場合は不要）

■ 必要書類一覧（住宅ローン控除）

■ 登録免許税軽減措置：書類チェックリスト

住宅ローン控除や登記税軽減制度は、住宅購入者にとって大きな節税効果があります。住宅販売事業者として、申告方法や必要書類の正確な案内を行うことが信頼につながります。

まとめ