不動産の売買や相続をするとき、「不動産登記」は財産を守る上で重要な役割があります。

しかし、登記といっても様々な種類があり、内容や意味を十分に理解している方は多くありません。

今回は、登記簿謄本や不動産登記の種類についてわかりやすく説明します。

登記とは

登記とは、権利の内容や関係などを一般に明らかにするために設定された制度のことです。

不動産登記の他に、商業登記、法人登記、船舶登記など様々な種類の登記があります。

不動産登記は、入手した土地や建物の所有者をはっきりさせるためのものです。登記を行うと、法務局が管理する公の帳簿に情報が記載されます。情報は一般公開されていて、手数料を支払うことで誰でも閲覧でき、登記内容が記載された登記簿謄本の交付を受けることもできます。

登記簿謄本の見方

登記簿謄本（登記事項証明書）は、1つの不動産ごとに1つ作成されます。

あわせて読みたい：不動産調査のための登記簿謄本の活用法｜種類と取得方法・記載内容の読み方

「表題部」「権利部（甲乙）」「権利部（乙区）」の3つに分かれています。

土地は1筆（1つの土地の単位）ごとに、建物については1戸ごとに登記がされています。

あわせて読みたい：登記簿謄本「表題部」の読み方｜各項目の内容と物件調査でのポイント

あわせて読みたい：登記簿謄本「甲区」の見方｜所有権の確認のポイントと対処すべき記載とは

あわせて読みたい：登記簿謄本「乙区」の見方｜権利者の優先順位・所有者の財力を読み解く

不動産登記の目的

不動産登記は、土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを登記簿に記載し、一般公開することにより権利関係等の状況が誰でも分かるようになっています。これにより、取引を円滑に行い、安全性を確保する役割を果たしています。

登記するかどうかは個人の判断に委ねられますが、一般的には登記されることが大半です。不動産登記法において不動産は登記した者への所有権を認めているからです。

権利部分（所有権や抵当権の設定）に関しては登記の義務はありませんが、表題部の登記に関しては登記申請が義務付けられています。

表題登記はまだ登記されていない建物や土地の登記で固定資産税にも関わるので、不動産の状況を不動産取得から1カ月以内に登記する必要があります。怠った場合、10万円以下の過料が設定されています。

不動産登記の種類

不動産登記の種類は以下のとおりです。

新築で必要な登記

売買・贈与・相続で必要な登記

住宅ローンで必要な登記

その他の登記

不動産登記の代理申請にかかる費用の目安

まとめ

今回は、登記簿謄本や不動産登記の種類と内容について、わかりやすくまとめてみました。

不動産営業として、不動産登記の種類や内容を理解しておくことは必須です。不動産登記はお客様の大切な財産を守る上で重要な役割を担っています。

お客様が不動産を購入、売却、または相続された場合に、どのタイミングで、どの種類の登記が必要かを的確にお伝えできるように日頃から確認しておきましょう。

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不動産取引の重要な資料として欠かせないのが登記簿謄本です。登記簿謄本は登記所や法務局に行かなくても取得できるのはご存知でしょうか？

実は、登記簿謄本は自宅や会社からオンラインで請求することが可能です。

不動産の登記簿謄本は誰でも手数料を払えば取得が可能なので、お客様に代って取得を依頼されることもあります。

今回は、登記簿謄本のオンライン請求についてまとめました。

登記簿謄本と登記事項証明書の違いとは？

不動産の登記簿謄本とは、土地・建物についての詳細情報などを法的に記録したものです。

現在はデータ化が可能になったため、登記簿謄本は登記事項証明書と呼ばれています。

登記簿謄本とは、登記情報が紙で保管されていた時代の呼び方なので、現在では「登記事項証明書」が正式名称になります。

物件ひとつひとつの情報を紙にまとめたものが登記簿謄本であり、データ化されている登記事項を印刷したのが登記事項証明書です。

「登記簿謄本＝登記簿事項証明書」なので、この先は登記事項証明書で表記を統一します。

登記事項証明書のオンライン手続き

オンラインで請求できる不動産登記関連証明書

• 登記事項証明書
• 地図証明書
• 図面証明書

請求方法

下記の方法でそれぞれオンライン請求ができます。

• 「かんたん証明書請求」システムのホームぺージから情報を入力して請求する方法
  ▶ 登記・供託オンラインシステム「かんたん証明書請求」
• 「申請用総合ソフト」をダウンロードして請求書を作成し、送信する方法
  ▶ 登記・供託オンラインシステム「申請用総合ソフト」

システム利用可能時間

平日の8時30分から21時まで（年末年始、休日、祝日を除く）

登記事項証明書の受取方法

• 郵送（普通、書留、速達が選べます）
• 窓口受取（指定した登記所、法務局）

窓口での受取には下記の情報が必要です。

・ 証明書を受け取る者の氏名及び住所

・申請番号

・ 証明書の合計の請求通

登記・供託オンライン申請システムからの返信メールの印刷して持っていくと受取がスムーズです。

手数料

手数料の一覧は下記のとおりです。

画像引用：法務局「登記ねっと」

オンライン請求で送付を選んだ場合の手数料は、普通郵便料金込みです。

書留、簡易書留又は速達による送付を選んだ場合には実費が加算されます。

手数料の納付方法

インターネットバンキング、電子納付対応のＡＴＭ（Pay-easy（ペイジー）を利用して納付が可能です。

登記事項証明書をオンライン以外で請求する方法

登記事項証明書は窓口での直接申請も可能です。取得は窓口でして、申請のみをオンラインで行うことも可能です。

法務局の窓口で直接交付してもらう場合

登記事項証明書を発行する不動産を管轄している法務局に行き、「登記事項要約書・申請書」を記入し、手数料を支払うことで登記事項証明書を取得することができます。

オンライン申請して交付を窓口にする場合

オンライン申請の際に交付方法で「窓口」を選ぶことで法務局での受け取りが可能になります。

登記簿をオンライン申請する3つのメリット

登記簿をオンライン申請するメリットは以下の3つです。

1.窓口に行く必要がない

わざわざ法務局の窓口まで行かずとも自宅からパソコンやスマホで書類取得が可能です。

2.申請受付時間が長い

窓口での受付は平日の8時30分から17時15分までですが、オンライン申請なら8時30分から21時まで受け付けています。平日日中に時間を割くことが難しい方にはオンラインが向いていると言えます。

3.閲覧のみなら無料

「登記情報提供サービス」というサイトで閲覧のみ無料で行えます。窓口を利用する場合は登記情報の確認のために書類を一部発行しなければなりませんが、登記情報提供サービスの一時利用なら、その必要はありません。

登記簿オンライン申請での3つの注意点

登記簿オンライン申請では以下の3つの点に注意してください。

1.正確な住所が必要（省略不可)

該当不動産の正確な住所が必要になります。実際の住所と登記上の住所が異なる場合には注意が必要になり、それぞれの情報が違っているケースは多いです。

2.交付までの日数を把握しておく

オンライン申請は、受け取りの方法を窓口と郵送のどちらにするかで、交付までの日数が異なります。窓口受け取りなら、時間さえ合えば即日発行が可能ですが、郵送の場合は申請してから送られてくるまでに1～3日程度かかります。

3.ブラウザがInternet Exploreのみの対応

登記簿オンライン申請が可能なのはWindowsのInternet Exploreのみで、他のブラウザ、他のOSは対応していません。

まとめ

オンラインでの登記事項証明書の発行は難しいものではありません。

不動産業界で働いている方にとって登記所窓口まで足を運ぶことは時間のロスにもつながるのではないでしょうか。

場所を問わず、手数料も安く済むオンライン申請を利用し、仕事の効率化をはかりましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

関連記事：不動産調査のための登記簿謄本の活用法｜種類と取得方法・記載内容の読み方

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「権利部（乙区）」の記載内容

宅建業者が不動産取引を担当する際、物件調査の資料として「登記簿謄本」はとても有益です。今回は、その中の「権利部（乙区）」についてご説明します。

「権利部（乙区）」には、所有権以外の権利（抵当権・根抵当権・賃借権など）について記載されています。

宅建業者が「乙区」の記載を調査する場合、①権利関係者の優先順位、②現在の所有者の財務力（売却・資金運用の安全性など）を確認します。

「乙区」の各項目を読み解く

それでは、「乙区」の各項目の詳しい記載内容とその読み解き方をご説明します。

◇順位番号

登記申請の順に番号が付与されます。

◇登記の目的

「乙区」の登記の目的には次の3つがあります。

◇権利者その他の事項

登記の目的の詳細内容が記載されます。

• 設定年月日
• 債権額または極度額
• 損害金
• 債務者の住所・氏名
• 抵当権者または根抵当権者の住所・氏名　など

「乙区」の確認ポイント

「乙区」の記載内容から確認したいポイントは以下の通りです。

①「権利関係者の優先順位」… 順位番号・設定年月日などにより確認。

→ 税金や保険の滞納がある場合、法定納期限により自治体など債権者の順位が決まります。（国税徴収法第8条・地方税法第14条）納付書や債権者へのヒアリングで確認しましょう。

②「現在の所有者の財務力」… 抵当権・根抵当権の設定内容・残債務額・借入可能額などにより、債務超過になっていないかなど、資金運用の安全性を確認。

→ 所有者（売主様）の返済予定表・残債務証明書などで、現在の債務額を確定します。

抵当権・根抵当権設定の物件を賃貸で貸す場合

抵当権・根抵当権が設定された不動産が競売などで処分された場合、賃借人は競落人（競売物件を買い受けた人）に対抗できませんので、物件を明け渡さなければなりません。

しかし、競落人の買受日から6か月間は退去を猶予されます。（民法395条）

担当した宅建業者は、その旨を「重要事項説明」において賃借人にする必要があります。

万が一の場合のトラブルを避けるためにも、借り手であるお客様に必ず伝えるようにしましょう。

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「権利部（甲区）」の概要

不動産についての法的な記録を参照できる「登記簿謄本」は、宅建業者にとって担当物件の状況を知るうえで重要な資料となります。

今回は、登記簿謄本の中で所有権に関する記載である「権利部（甲区）」についてご説明します。

「甲区」の記載をまとめると、以下のような内容となります。

◇「権利部（甲区）」の記載内容

• 登記上での現在（および過去）の所有者の住所・氏名
• 所有権を取得した日付・原因（売買、相続、贈与など）
• 第三者による所有権の制限（差押、仮差押）

甲区の詳細内容と確認すべきポイント

それでは、甲区の記載で確認したいポイントを、項目ごとに紹介していきます。

登記簿の記載と実際の状況が一致しているか確認することが大切です。

◇順位番号

登記された順番に数字が付与されます。

◇登記の目的

登記の目的には、次の4つがあります。

◇登記年月日・受付番号

登記申請を受け付けた日付と受付番号が記載されます。

◇権利者その他の事項

所有権登記の「原因（例：売買、相続、贈与など）」と「所有者（または債権者）」の住所・氏名が記載されます。

記載例：税金の滞納の場合→原因「税務署差押」・債権者「東京都（など自治体名）」

登記簿と現況が一致しないなら対処が必要

登記簿と実際の状況が合わないケースとは、具体的には以下のような事例です。

◇登記簿と現況に相違がある場合の例

・登記名義人と現在の所有者が一致しない。

・登記名義人の名前が違う（婚姻・離婚など）。

・登記名義人の住所が違う（転居・住居表示の変更など）。

・登記名義人が死亡している（相続登記をしていない）。

上記のような相違点が発見された場合には、相違の原因究明と状況に応じた対処が必要となります。

その際、必要があれば、司法書士など各分野の専門家に相談し、適切な協力を受けましょう。

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「共同担保目録」があれば高難易度案件

宅建業者が担当した不動産の調査を行う場合、登記簿謄本の参照が重要となります。

その際、登記簿謄本の中に「共同担保目録」の記載がある場合、より注意深く対応する必要があります。

お客様の不動産売買がスムーズに行えない可能性があるのです。

今回は、登記簿謄本に記載された「共同担保目録」についてご説明します。

「共同担保目録」とは

「共同担保」とは、ある抵当権または根抵当権に対して、複数の不動産が担保として設定されている状態を言います。

「権利部（乙区）」と同じく、所有者の債務状況を知る手掛かりとなる情報です。

そして「共同担保目録」とは、登記簿謄本にまとめて記載される共同担保のリストのことを差します。

共同担保は、主に以下のような場合に採用されます。

◇一般的な共同担保の例

1. 住宅ローンにおいて、土地と建物を共同担保にして抵当権を設定するケース。
2. 事業用融資を受けるため、複数の不動産を共同担保にして根抵当権を設定するケース。
3. 事業用融資の追加申し込みをする際に、極度額（借入上限額）を上げるために、担保となる不動産を追加するケース。

共同担保の不動産売却は複雑

事業用融資の場合、共同担保の形をとるだけでなく、融資追加のため更に担保を追加する、といったケースが少なくありません。

その場合、複数の債権と不動産が複雑に関係し合って、目的の不動産の根抵当権を簡単には抹消できない状態となっています。

事業用融資の借り換えや担保不動産の売却が容易ではないのは、そのためなのです。

◇金融機関が共同担保を取りたい理由

金融機関が共同担保を選ぶメリットは、不動産価値が変動・下落して担保評価が不足する（担保割れ）場合のリスクを分散し軽減させることにあります。

複数の不動産を担保にすることで、1つの担保不動産が担保割れを起こしても、その影響を一部に留めることができるのです。

共同担保の不動産を売却する手順

お客様が売買する不動産の登記簿謄本を調査して、共同担保の設定がされていた場合には、目的の不動産への対応だけでは取引を進められないことがよくあります。

目的物件の共同担保となっている別の不動産についても調査する必要があるのです。

また、共同担保から1つの不動産を外すことで担保割れを起こしてしまう場合には、新たな資産で担保追加が必要となります。

不動産取引を進めるためには、以下のように対応します。

1. 共同担保目録に記載されたすべての担保不動産について担保評価を試算する。
2. 債権者である金融機関と担保抹消について相談する。

担当する宅建業者としては、高度な対応が求められます。

個々の権利関係を丁寧に確認することが大切です。

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