相続土地国庫帰属制度は、所有者不明土地の発生を抑えるために創設された制度です。

土地の売買取引に携わる不動産事業者であれば、お客さまから相談されることがあるかもしれません。

不動産取引のプロとして、知っておきたい制度の一つです。

相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度とは、相続で取得した不要な土地を国へ引き渡すことができる制度です。「土地を手放したいが、売りに出しても引き合いがない」とお悩みの方による利用が想定されます。

• 制度開始：2023年4月27日
• 制度の対象：相続・遺贈で取得した土地の所有者

相続土地国庫帰属制度は、「所有者不明土地」の増加を抑えるために創設されました。所有者不明土地とは、「登記簿上で所有者が判明できない土地」または「所有者が判明しても連絡が取れない土地」です。

そういった土地は、公共事業や復興事業などのために活用したくても、所有者の捜索に時間・費用がかかり、土地の利活用の妨げになります。また、管理が行き届かずに雑草が生えたり、ゴミが放置されたり、隣地所有者へ悪影響を及ぼす恐れもあります。

相続によって望まない土地を取得する方が増えていることが、所有者不明土地を発生させる原因の一つと考えられており、制度の創設に至りました。

ただし、相続土地国庫帰属制度は、全ての土地に利用できる制度ではありません。制度を利用できない方へ案内してしまわないように、ポイントを把握しておきましょう。

相続土地国庫帰属制度のメリット

不承認要件

以下のいずれかに該当する土地は「不承認要件」となり、承認されません。

1．崖がある土地のうち、過分な管理の費用や労力を要するもの

崖とは、勾配30度以上かつ高さ5m以上あるものを指します。

例：放置すると近隣住民に被害を及ぼす恐れがあり、擁壁工事が必要。

2．管理や処分を阻害する工作物や有体物などが地上にある土地

例：放置されている車両がある。枯れ木の倒木などで近隣住民がケガをする危険性があり、定期的な伐採が必要。

3．除去しなければ土地の管理または処分ができない有体物が地下にある土地

例：井戸や大きな石、古い水道管などがある。

4．民法上の通行権利が妨げられている土地、または所有権に基づく使用・収益が妨害されている土地

例：袋地。不法占拠者がいる。

5．通常の管理または処分に過分な費用・労力が必要な土地

例：土砂崩れの危険性があり、発生防止のための工事が必要。土地にクマが生息しており、周辺住民に被害を及ぼす恐れがある。

ただし、項目によっては不承認要件に該当するかどうかを一概に判断できないケースがあります。

例えば、「3」の「有体物が地下にある土地」であっても、広大な敷地の片隅にあるケースなど、土地の条件によっては不承認要件に該当しないことがあります。

法務省へ事前相談の上、申請可否を確認していただくようにご案内するとよいでしょう。また、上記は不承認要件の一部です。詳細は法務局の公式サイトをご確認ください。

相続土地国庫帰属制にかかる費用

相続土地国庫帰属制度の利用にかかる費用は「手数料」と「負担金」の2種類です。

• 手数料：申請書に貼付する収入印紙代（1.4万円）
• 負担金：審査承認後に収める費用（20万円～）

手数料は審査にかかる費用であるため、不承認の場合でも返還されません。

負担金とは、国が土地を引き取った後にかかると想定される10年分の管理費相当額です。基本は20万円となり、地目や面積によって増額します。

また、負担金には納付期限がある点に注意が必要です。負担金の通知後30日以内に納付しなければ承認が失効します。

相続土地国庫帰属制度の申請方法と必要書類

相続土地国庫帰属制度の申請方法と必要書類について4つのステップで解説します。

ステップ１　法務局へ相談

お客さまから相談を受けた際、「制度の対象かどうか」を確認することが大切です。

個別の判断が難しい場合、法務局へ相談いただくように案内しましょう。法務局への相談は事前予約制です。法務省公式サイトの「法務局手続き案内予約サービス」から予約できます。

相談先：土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）※
※土地が遠方にある場合、近くの法務局への相談もOK

相談できる方：家族や親族など、所有者以外の相談も可

【必要書類】
・相続土地国庫帰属相談票(法務省の公式サイトから印刷可)
・チェックシート(法務省の公式サイトから印刷可)
・土地の状況等を確認できる資料や写真

例：登記事項証明書、登記簿謄本、土地の測量図、土地の現況を確認できる画像・写真

「土地が制度の対象となりそうか」「作成した書類に不備がないか」など、個別の相談にも対応してくれます。ただし、相談時の回答は、あくまでも相談段階での情報のみを基にしたものです。承認されるかどうかは別の問題になる点にご注意ください。

ステップ２　申請書類の作成提出

法務局へ必要書類を提出します。

必要書類は以下の通りです。

上記の他、遺贈で土地を取得した場合など状況に応じて別途書類が必要になります。

【書類の提出方法】
・法務局の窓口へ持参する
・郵送

ステップ３　実地審査

申請された書類の審査や現地調査が行われます。実地調査の同行は原則不要ですが、「案内がないと現地にたどり着けない」など、同行を依頼されることがあります。

ステップ４　 負担金納付・国庫帰属

審査承認後に法務局から送付される「納入告知書」で負担金を納付します。納入先は日本銀行ですが、各金融機関（都市銀行、ゆうちょ銀行、信用組合など）でも手続き可能です。負担金を納付した時点で国庫帰属となります。

まとめ

相続土地国庫帰属制度は、「不要な土地を相続した方」が検討できる制度です。通常の売買取引とは異なり、不動産事業者の売上に直結する制度ではありません。

とはいえ、将来的に他の案件獲得へつながる可能性はあるため、「信頼関係構築」の観点からプロとして理解を深めておくことも大切です。

また、お客さまから書類の作成代行を依頼されることがあるかもしれません。承認申請の作成代行には士業（弁護士・司法書士・行政書士）の資格が必要な点にご注意ください。

不動産業界を志す学生の方の中には、このような疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか？

現在の不動産業界は大いに複雑化し、様々なビジネスモデルによって収益を上げる企業が存在します。

本記事では不動産業界のスタイルとビジネスモデルについて解説します。不動産業界の現状と将来性についても触れますので、不動産業界を目指している方はぜひ読み進めてみて下さい。

不動産業界のスタイルとビジネスモデル

現在の不動産業界で主流になっているビジネススタイル・ビジネスモデルについて紹介します。

以下のようなビジネスに分類されています。

■不動産業界のビジネス分類

• 不動産開発
• 不動産流通業
• 不動産投資
• 不動産管理

不動産開発

不動産開発は、法人や個人から買い取った土地に、住宅・マンション・商業施設などを建設して販売する事業のことです。

土地を造成してそのまま土地を売却することもありますが、多くは大規模商業施設やオフィスビルを建設して売買・賃貸につなげることになります。

設計段階からはさまざまな企業との協力・協業が欠かせません。

建設会社（ゼネコン）や設計事務所が設計を行いますが、施工はゼネコン、販売は不動産販売会社、賃貸は不動産管理会社と協業しています。

不動産開発業者（デベロッパー）は、プロジェクトの進行管理を担うマネージャーの役割です。

不動産流通業

不動産流通業者は、第三者が所有する不動産の売買や賃貸の仲介をする業者です。

大きく分けて以下の2種類に分かれます。

• 不動産売買
• 不動産賃貸

不動産売買

個人・法人の不動産の売り手と買い手の間を取り持ち、契約まで進めることをサポートする業種です。

売買契約の場合、仲介した不動産会社が片方の依頼者から受け取る仲介手数料は「宅地建物取引業法」で算出方法と上限額が以下のように定められています。

• 物件の売買価格が400万円を超える部分：対象額の3パーセント+消費税
• 物件の売買価格が200万円超～400万円以下の部分：対象額の4パーセント+消費税
• 物件の売買価格が200万円以下の部分：対象額の5パーセント+消費税

ビジネスの特性上、取り扱う不動産は中古になります。買主と売主それぞれに対して営業を行い、双方から仲介手数料を得る取引方法を「両手取引」、片方から手数料を得るモデルを「片手取引」と呼びます。

■両手取引

■片手取引

不動産賃貸

自社で保有している不動産物件を貸し出すことで収入を得るビジネスモデルです。

賃貸仲介業者の場合は自社で保有していない物件を紹介して仲介手数料を受け取ります。

仲介事業で重要になるのが「利回り」という考え方です。不動産の利回りには、表面利回りと、実質利回りがあります。

• 表面利回り＝年間収入÷購入価格
• 実質利回り＝（ 年間収入－年間支出 ）÷　購入価格

不動産投資

文字通り、不動産に投資して利益を得るビジネスのことです。

個人・法人から資金を募ってビルの運用で家賃収入等を獲得し、利益の一部を投資家に還元するビジネスモデルを展開しています。

不動産を証券化することによって投資家が小口で投資できるようになり、資金調達が容易になります。

不動産管理

文字通り、不動産を管理する業務です。一般的には「マンションの管理人」などが知られています。

「清掃や設備のメンテナンス」「管理組合・テナントとの調整業務」「修繕維持」といった内容が業務であり、大手企業が行う事業というよりは系列子会社に一任する事業という位置づけです。

ただし、近年は新規の不動産開発が難しくなっていることもあり、「既存不動産の価値を高める」「管理業務を通じて安定したインカムゲインを得る」というビジネスとして注目されています。

日本の不動産業界の現状とは

総務省が公表する「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、空き家が「848万9千戸」と、総住宅数（6240万戸）の13.6％を占めて過去最高を記録しています。

住宅が余っている状況にもかかわらず、新築住宅が供給され続けていることも見逃せません。2013年と比べ，178万戸（2.9％）も増加しています。

出典：総務省｜平成 30 年住宅・土地統計調査

さらに「両手仲介を利用した囲い込み」が横行しているのも問題です。「囲い込み」とは、自社が紹介できる買い手を紹介することで、売り手と買い手の両方から手数料を得ることを指します。

囲いこみを成功させるために「物件紹介サイトへの登録を遅らせる」「値段を相場より高くする」などして、自社の紹介以外の買い手がつかないようにする方法が行われることもあるようです。

ゆえに、「日本の不動産業界は透明性がない」と言われてしまっている現状があります。

SREホールディングスが導入した米国のビジネスモデルとは

2019年に「ソニー不動産」から名称変更されたSREホールディングス。

当時のSREホールディングスが打ち出したビジネスモデルが「常識外れ」とも「画期的」ともいわれており、不動産業界に大きな影響を与えました。

SREホールディングスが目指したのは「消費者同士で取引が完結するシステム」です。

CtoCとも呼ばれ、最近では「メルカリ」「ヤフオク」を始めとしたフリーマーケットやオークションサイトで導入されています。

このビジネスモデルを不動産業界に導入することで仲介業者が不要になり、仲介手数料が発生しないことで囲い込みもできなくなります。日本の不動産業界では売り手からも買い手からも手数料を受け取る「両手仲介」が未だに一般的に行われている現状があります。

アメリカでは両手仲介は禁止され、買い手と売り手が直接取引できる「CtoC」のサービスが整っています。

SREホールディングスが導入したビジネスモデルは世界標準に近い形態といえるでしょう。

最近の動きでは、2022年9月に株式会社ワークスベイ×SREホールディングスが共同開発した「KUSABI」という個人間売買プラットフォームが発表されています。

参考：KUSABIとは｜株式会社ワークスベイ

ただ、従来の仲介業者の仕事を奪うことから、批判も起きています。消費者の点からみても、売却を自分で行うのは簡単ではなく、不動産という高額なものを個人で取引するのはハードルが高いという懸念もあります。

不動産業界のビジネスモデルの将来性は

不動産業界のビジネスモデルは、前述した従来型のビジネス以外にも、新興の不動産テック企業の勢いが増しています。

たとえばアメリカでは、物件を売りたい人がオンラインで情報を入力するとAIによる査定が瞬時に行われ、商談がまとまれば買い取りが行われるビジネスが登場しました。

AIを活用することで査定がスピーディーな上に、数日以内に現金で買い取ってもらえるのがメリットです、

今後このようなテック化の流れが、日本の不動産業界に浸透することも予想されます。

たとえば管理業務においては画像認識技術などを活用することで、物件の傷みを早期に発見できるようになり、修繕費用の削減も実現できるでしょう。

まとめ

不動産業界のビジネスモデルは「不動産開発」「不動産流通」「不動産管理」など多岐にわたり、収益構造もさまざまです。

日本の不動産業界では一部で「両手仲介」などの問題もあり、先進国のなかで透明性の低さが指摘されています。

今後は世界標準のビジネスモデルが導入される可能性もあり、ビジネスモデルの変遷については注意深く観察していきましょう。

売上高推移からみる不動産業界の今

不動産業の売上高推移と各社の売上

財務省：法人企業統計調査_調査結果（令和５年度）をもとに作成

上位５社の売上高合計は7兆1,071億9,900万円でした。これは不動産業界全体の約12.59%に相当します。
一般的に不動産業界は従業員10人未満の事業所が全体の90%以上を占めているといわれています。
残りの87.41%、約49兆3,467億円をこれら中小企業やその他大手企業により創出されています。

着工数の推移からみる不動産業界の今

減少する新設住宅着工数の推移

国土交通省：令和５年度　住宅経済関連データ「新設住宅着工戸数の推移」をもとに作成

不動産業の法人数と売上高が増加傾向にあるのに対して、新設住宅着工戸数の推移は2018年に953,000戸だったのに対し、2022年には861,000戸（総戸数）と５年間で約１万戸減少しています。
売上高・法人数からみるマーケットの拡大と矛盾するようにみえますが、増加の要因はどこにあるのでしょうか。

増加する住宅リフォームの市場規模

国土交通省：令和５年度　住宅経済関連データ「住宅リフォームの市場規模」をもとに作成
※「広義のリフォーム」は住宅着工統計上「新設住宅」に計上される増築・改築工事とエアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財、インテリア商品等の購入日を含めた金額をいう。

【2025年問題】不動産業界の「課題」

不動産業の【2025年問題】

参照：統計ダッシュボード

引用：帝国データバンク

新設着工戸数の減少に対してリフォーム需要の増大。相対的にはプラマイゼロのように見え、売上高推移の上昇からも業界としては上り調子のようにも思えます。しかし、高齢化社会の加速により、これから益々バリアフリー住宅へのリフォーム需要の高まりが想定できるなかで、建築業の倒産社数は増加の一途を辿ります。
需要に対して供給できる人材が不足していることが目に見えて明らかです。

火災保険の【2025年問題】

住宅事業者さまのなかには、損害保険募集を行っている会社も多いと思います。圧倒的な人手不足の時代において、どのような施策を打つのか。各社、重大な局面を迎えていることでしょう。

不動産業界が取り組むべきこととは？

1. 高齢化による空き家増加と老朽化、リフォーム需要の高まり
2. 人口減少による働き手の人手不足
3. 火災保険の一斉更新など、業務負担の増加

空き家増加と老朽化、リフォーム需要の高まりに、何ができる？

高齢者の資金ニーズが気になる方に＜オススメ＞の記事はこちら！ 60歳からの住まいニーズに応える「みずほ リ・バース60」は、60歳以上の方の『住宅ローン』！住宅市場の救世主を住宅事業者さまに知ってほしい！

省エネリフォームが気になる方に＜オススメ＞の記事はこちら！ 《2025年 新設補助金》【子育てグリーン住宅支援事業】とは！？

働き手の人手不足と業務負担の増加に、何ができる？

電子契約が気になる方に＜オススメ＞の記事はこちら！ 国内初！国交省の「適法」回答を取得した不動産・建設業特化型電子契約サービス「PICKFORM」とは？

まとめ

不動産業界の展望

【2023年度】動向		【2024年度】展望
天気	ポイント	天気	ポイント
曇り	建設投資額は70兆円台への回復を見通す。受注堅調で企業業績は増収傾向も、コスト高により損益面はまだら模様。	薄日	建設投資額は増加見通し。受注環境は良好も、コスト高が続く。時間外労働時間の上限規制適用により、利益確保と働き方改革の両立が課題に。

引用：帝国データバンク「業界天気図」