サービス名｜StockFormer

株式会社ZIRITZ（ジリッツ）は、「資産形成に、自ら輝く自由を。」をスローガンに、不動産投資家でもあった代表の島﨑氏が設立。デジタル・金融・不動産・建設の4分野を組み合わせて、アッパー層向けにメリットの大きい不動産投資サービスを展開している。

2019年設立時より運営しているプラットフォーム「StockFormer」では、個人投資家ユーザーの資産状況をスコアリングし、投資家としてのポジションやステータス、金融機関等からの信用力を把握することで明確な指針を手にすることを可能としている。さらにはプライバシーを守りつつ、不動産会社・専門家から物件提案を受けることができ、多くの個人投資家に利用されている。

2021年には、個人投資家のニーズが高い「新築デザイナーズアパート・表面利回り7％超・フルローン付き」という条件を満たす土地・建物プランを、土地情報などのビッグデータから独自のデジタル技術により自動生成し、個人投資家のスコアに応じて提案・新築するサービス「SF-ZERO」もスタート。既に一都三県で複数の竣工実績が積み上がっており、多数の個人投資家ユーザーから引き合いが絶えない。

今後は各業者・金融機関・他スタートアップとの提携拡大、さらなる成長に向けた資金調達を進めていく計画だ。

会社情報

株式会社ZIRITZ
サービス紹介ページ｜https://stockformer.com/
代表取締役 CEO 島﨑 怜平
03-5220-2250

インターネットで調べてみると「危ない」「ご用心」といった検索結果が多く表示される第三者のための契約（三為契約）。

違法性はない正規の契約でありながら、不動産投資を検討している方の中には「何となく不安……」と感じている人もいるのではないでしょうか。

今回は三為契約の基本的な内容と、三為業者を利用するメリット・デメリットを解説します。

第三者のためにする契約（三為契約）とは

三為契約は、AとBの間で譲渡契約が行われる際に第三者であるCに直接権利を取得させる内容とする契約です。

具体的にはA・B間とB・C間で以下のような契約を行います。

1. A・B間で「Bは代金完済までに所有権の移転先を指定し、AはBが指定する人に直接権利を取得させる」と特約付きで売買契約をする
2. 特約に従ってBがCを所有権の移転先に指定する
3. CがAに対して受益の意思表示を行う
4. BがAに対して売買代金の全額を支払った後に所有権がAからCに直接移転される

宅地建物取引業者は原則として「他人物売買契約の契約」は禁止されていますが、この三為契約が締結されている場合は例外的に締結できます。

中間省略登記とは

中間省略登記は所有権をAからB、BからCに移転する際、登記についてはBを飛ばしてAからCに移転を行う方法です。

現在は禁止されているため行われていません。法律上、AからB、BからCに移転した場合は登記上も同じように移転を明記すべきという考えがあるからです。

新中間省略登記とは

中間省略登記は禁止されていますが、不動産業界の実務上は高いニーズがあります。合法的に中間省略登記と同じ効果をもたらす方法として考えられたのが、上述の「第三者のための契約（三為契約）」です。

中間省略登記が禁止された理由は所有権があったBの名義を登記上省略している点です。

所有権が中間者であるBを経由せず、直接AからCに移転すれば登記にB名義を反映させる必要性がなくなります。

第三者のための契約ではBさんはAさんから所有権を買うわけではありません。「第三者のためにする契約（三為契約）とは」の項で説明した1～4を登記原因証明情報に記載することにより　AからＣへの所有権移転登記が可能です。

このように合法性が高い手段で行われる中間省略登記を「新中間省略登記」と呼びます。

三為契約は違法ではない

中間省略登記は現在では禁止されているものの、三為契約及び三為契約を利用した新中間省略登記に関しては違法ではありません。

三為契約については民法537条～538条に記載されている通り、法律で認められたれっきとした契約行為です。

（第三者のためにする契約）

第五百三十七条　契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。

２　前項の契約は、その成立の時に第三者が現に存しない場合又は第三者が特定していない場合であっても、そのためにその効力を妨げられない。

３　第一項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。

（第三者の権利の確定）

第五百三十八条　前条の規定により第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させることができない。

２　前条の規定により第三者の権利が発生した後に、債務者がその第三者に対する債務を履行しない場合には、同条第一項の契約の相手方は、その第三者の承諾を得なければ、契約を解除することができない。

引用元：民法｜537条・538条

三為契約業者の印象が悪い理由

三為契約を利用して転売行為をする業者のことを「三為業者（さんためぎょうしゃ）」と呼びますが、不動産投資家からのイメージが良いとはいえない場合があります。

三為業者の印象が悪い理由を紹介します。

かぼちゃの馬車の不動産投資問題

審査基準が緩いと評判だったスルガ銀行の融資の取引先として問題になったのが「かぼちゃの馬車」という三為業者です。

「かぼちゃの馬車（スマートデイズ）」は女性用シェアハウスを運営していましたが、2018年5月に運営会社のスマートデイズが経営破綻。多くのサラリーマン投資家が借金を背負うことになりました。

かぼちゃの馬車の問題点は本来の価格よりも高い価格をつけて物件を販売していたことです。入居者の賃料は安い一方、物件価格の利益でマイナスを相殺する、いわゆる「自転車操業」のスタイルになっていました。

さらにオーナー募集の際の虚偽記載が発覚し、日銀に対してはスルガ銀行が虚偽報告を行うなど不正が横行していました。募集していた家賃よりも実際にはもっと低いケースやローン返済ができない赤字経営に陥ることも多かったようです。

このような経緯が、三為業者の印象が悪くなった要因と考えられます。

リスクをとらないこと

三為業者では登記を入れずに物件を転売できます。物件の買主を見つければ自社で決済する必要がありません。

売主から買主にそのまま登記を移転できるので、買主の決済金を仕入れ元の売主にそのまま支払えば良いのです。

大きなリスクを取らずに儲けるというビジネスモデルも、敬遠される要因でしょう。

価格を上乗せして販売すること

三為契約ではA・B間、B・C間で別の契約を交わすため、売主であるAは最終売買代金が分かりません。

三為業者は購入した価格に上乗せして買主に販売している（2～3割程度）とされています。第三者にあたる買主からすれば、相場よりも高額な値段で購入することになるでしょう。

業者である以上は利益を得ることが必要なのですが、その金額設定や透明性に疑問を感じる人もいます。

三為業者を利用することのメリット

一般的には評判が良くない三為業者ですが、利用することで得られるメリットもあります。

提携金融機関で物件が融資付けされている

三為業者との契約では、提携金融機関で融資付けされている場合があります。すでに鑑定が完了しているため、融資を受けやすいのがメリットです。

瑕疵担保責任を追及することができる

万が一購入した物件に瑕疵があった場合、購入から2年以内であれば三為業者に瑕疵担保責任を請求できます。

一般の売主から購入した場合は契約時に瑕疵担保責任が免除されるケースもありますが、三為業者からの購入であれば免除されることがありません。

フルローンやオーバーローンを利用できることがある

三為業者との取引では三為業者側が物件価格を決めています。物件の取引に関係する全額をフルローンで融資してもらうことや、登記費用などの諸費用をプラスして融資してもらうオーバーローンが利用できる場合があります。

自己資金があまりない場合でも不動産投資に臨みやすいのは、三為業者を利用するメリットの1つといえます。

三為業者を利用することのリスク・デメリット

三為業者を利用することには一定のメリットがありますが、リスク・デメリットもあります。

売主は安く買われ、買主は高値掴みになる

三為業者は転売で利益を得る不動産会社です。ビジネスである以上、当然ながら買う時は安く買い、売る時は高く売ります。

売主にとっても買主にとっても、金額面ではデメリットになる可能性があります。

売却額が買主に開示されない

三為業者があいだに入る契約はそれぞれ別個で、売主・買主はお互いの売買金額が分かりません。また、三為業者から開示されることもありません。

三為業者は売主から購入したあとに利益を上乗せして転売するため、不動産相場をこまめにチェックしていないと高い金額で買うリスクが増大します。

悪条件の物件を掴むリスクがある

物件の見極め方や相場に詳しくない人の場合、悪条件の物件を勧められる可能性もあります。

まとめ

今回は三為契約の基本的な内容と、三為業者を利用するメリット・デメリットを解説しました。

三為契約も三為業者も違法性がない正規の不動産業者ですが、過去の「かぼちゃの馬車」問題や不透明なビジネスモデルから悪い印象を持っている人も少なくありません。

ただ、利用することのメリットもあり、無条件で敬遠するのは得策ではありません。メリットやデメリットを見極め、必要であれば利用を検討してみましょう。

【リンク】いえーる住宅研究所｜不動産業者のAI活用方法｜おすすめAIサービス5選

【リンク】いえーる住宅研究所｜業務効率化

株式会社LIFULLは、2020年より不動産特定共同事業者（不特法事業者）向けのSTO（Security Token Offering）スキームの提供を開始した。

STOとは、セキュリティトークンを発行して、資金調達をすることを指し、このSTOが住宅市場をさらに活性化させる画期的な仕組みとして注目を集めている。

今回は株式会社LIFULLでブロックチェーン関連事業を統括する松坂維大さんにSTOの仕組みや活用方法、更には今後の住宅業界におけるデジタル化の未来について伺った。
(インタビュアー：iYell株式会社 ダンドリテクノロジー部 部長 阿部巧)

不動産業界のチャンスを増やすSTOとは？

ーー現状でも、不動産特定共同事業法に則って、投資を募ることができるわけですけど、あえて不動産投資分野にSTOを活用する理由はなんですか？

「例えば、株式投資は一般的に馴染みもあるかなと思いますけど、株式を証券会社を通してどのタイミングでも取引できているのは二次流通になるわけなんですよね。

株式会社設立時の出資、IPOを経て、誰でも取引できるようになるわけです。

それを踏まえて不動産投資における証券化のような取引は、今もほとんどそうですが、不動産特定共同事業法で行われる不動産クラウドファンディングの一時流通が主流です。

不動産を小口化して、みなさんでシェアしていきましょうというものですね。

今回の不動産STOは、セキュリティトークンというものを発行することによって、不動産クラウドファンディングで比較的簡単に二次流通が可能になります。

この”二次流通”こそが不動産STOを活用する理由ですね。」

ーー不動産STOは二次流通がポイントなのですね。では、二次流通が簡便にできるようになることによってどんな良いことがあるんでしょうか？

「投資家さんにとっては、やはり一度手に入れた持ち分を個人間で取引しやすくなるので、売買のタイミングが増え、投資できる機会が増えると思います。

これを資金調達をする不動産会社さんから見ると、投資家が増えることになりますので、ファンドが成立しやすくなります。

結果的に参入障壁が下がりますから、ファンド側から見ると事業チャンスが増え、投資家から見れば、投資先が多様化します。

不動産投資の業界全体が活性化すると思います。」

ーー二次流通が行いやすいと、とても大きなメリットがあるんですね。

「そうなんです。

しかしこれまでは投資家さんが不動産クラウドファンディングで出資をすると、持ち分をもって、基本的には満期になるまでもしくは、途中で物件が売却されて運用期間が終わるまで持ち続けて、その間の家賃収入を持ち分で割ったものをもらうという形でした。

例えば、ファンドの運用期間が5年とすると、金利は毎年もらって、5年後に元本が還ってくるというものですね。

ただ、運用の満期を待たずに、例えば2年ぐらいが経過して、現金化したいとかポートフォリオを組み替えたいとなった場合に、それができませんでした。

なぜかというと、そもそも出資によって得た権利を取引できる仕組みがないのと、自分の権利を自分自身で証明することができないからです。

例えば、私が出資して権利をもっていて、それを阿部さんに売りますと言っても、本当にそれを持っているのか分からなかったり、お金を払ったら本当にくれるのかという疑念が当然生まれるので、二次流通は現実的に難しかったんですよ。

株式の場合は、証券会社や保管振替機構という仕組みがあることによって、僕らは証券会社の窓口やオンライン証券を使って、不安に思わずに売買できますよね。

それは仕組みによって相手方や自分の権利が証明されているからです。

しかし、それがないとさっきのように、取引は困難です。

じゃあそれなら保管振替機構（ほふり）みたいなものを作ったり、使えば良いじゃんということにもなりますよね。

それを不動産分野で使っている代表格として、不動産投資信託とも言われるREIT(リート)が既にあるのですが、このREITは最低でも300億円くらいの規模が必要なので、数千万の規模が主流である不動産投資での活用はコストに見合わないということで厳しいです。

保管振替機構は、みなさんの持ち分を合わせて信用ある人に預けて、取引の仲介的な立場をやってくれますが、それにはコストもかかるので、規模が小さいもので使うのが難しいというデメリットがあります。

じゃあ他に方法はないのということで注目されたのが、今回の不動産STOを実現するブロックチェーン技術です。

データの耐改ざん性と中立性を兼ね備え、ほふりの代わりを担うことができそうだと。今まではコスト面などがあって、二次流通ができませんでしたが、ブロックチェーンにそのコストを担ってもらえばSTOをもって二次流通が可能になります。」

ーー重要だとわかっていても、二次流通を簡単にできるようにする現実的な方法が今まではなかったんですね。そこを今回STOを提供することで、できるようにしたということですね。

「はい、これで投資家のみなさんが出資するハードルが下がると思いますし、その結果資金調達もしやすくなると思います。」

STOの活用方法！自由な不動産投資を実現

不動産事業者にとってもチャンスが増えるSTO

ーー一般投資家向けに二次流通できますよと案内することによって、出資も増えるし事業者にとってもチャンスが増えるということですね。

「今まで二次流通ができないことで発生していた弊害は、期間の短いファンドしか作られなくなってしまったとうことですね。

不動産は耐用年数が数十年から100年を超えるものもあるくらいなので、それに合わせた期間の長いファンドも選択肢としてあるべきですけど、やはり途中でやめたりできないので長くても3年くらいのファンドになってしまっている現状があります。

不動産事業者にとっても投資家ににとっても、ファンドの期間が数か月とかになってしまうと、そのたびに募集と応募を繰り返すのは負担が大きいです。」

ーー事業体の主体となる不動産事業者さんは、不動産STOを利用することによってその手数料的なもので赤字になるということはないんですか？

「ファンドを組成したときに、大半のお金は物件購入やリフォームなどに充てられるものの、数%程度はファンドの募集コストやシステムコストに充てられますのでSTOのコストはそこで吸収されていくことになります。」

ーー事業者の立場からすると、制度としては既に存在していた不動産特定共同事業法がSTOによってやっと使えるような下地が整ったみたいな感じになるんですかね？

「そうですね。例えると中古品市場がヤフオクとかメルカリの登場によって多くの人に普及したようなものですね。

不動産STOによって個人間でやりとりできるプラットフォームがこれから出来上がるようなイメージをもっていただければと思います。」

ーーこれ本当に増えそうですね。STOを実施する事業者が増えて、一般投資家が株を買うのと同じような感覚で不動産投資が出来そうですし、それによって事業者側も参入するチャンスが大きく拡がりそうですね。

「不動産会社も投資家も、次の世代の不動産投資のあり方を強く意識し始めていると思います。

そして、不動産投資をデジタルでやっていく、不動産STOによって自由度を高めていくというのはその一つのあり方だと思います。」

ーー二次売買は同じクラウドファンディングに参加された方の間でできるようになるんですか？

「二次売買は、クラウドファンディングの参加可否には限らず取引いただけます。

しかし、当然誰でも彼でも参加できるわけではなく、まず発行元でKYC(本人確認)や、ファンドの締結前書面に同意いただいた方のみを対象に二次売買が可能です。

この情報をスマートコントラクトに書き込んでおくことで、セキュリティートークンが資金洗浄などに使われることを防ぐ、AML（アンチマネーロンダリング）の役割も果たします。」

STO実運用の事例「空き家問題の解決を実現」

ーーSTOを用いた投資プロジェクトが初めて実施されたそうですね

「そうなんです。STOの実運用としては第1号となるプロジェクトが実施されました。

不動産投資事業を展開するエンジョイワークスさんにご協力いただいて、神奈川県の葉山にある古民家に対して、STOを用いて出資を募るプロジェクトですね。」

ーー”葉山の古民家宿づくりファンド”ですね。

「空き家となっていた古民家を活用し、宿泊施設として運営することを目的に行われたプロジェクトですが、2020年11月に目標金額1,500万円を達成し、成立しました。」

ーーこれを一般的な不動産会社さんが使ってみようってなったときに、ITリテラシーや利用ハードルは高いものなんですかね？それとも、LIFULLさんに相談すれば、現実的に使えるものなんですか？

「不動産STOを利用いただくには、不動産特定共同事業の認可を取得していることが前提となりますが、利用のハードルはそこまで高くないかなと思っています。

ITリテラシーでいうと、特段高い必要はなくて、そこで断念してしまうことはないという印象ですね。

ブロックチェーンでいうと、それを利用するために自分でプログラムをしなきゃいけないというところもなくUIを通して操作できます。

ただ、最低限、イーサリアム上でトークン発行をすることから、発行時の秘密鍵の署名など、仮想通貨を触ったことがない人には、馴染みがない部分もあるので、サポートさせて頂いております。」

ーー投資件数が11月にかけて増えてますね。実施してみて反響や感想などありましたか?

「エンジョイワークス様からSTO実施の告知をされたタイミングで投資家の方から多くの注目を頂けたようです。

今後はトークン活用によるコミュニティ拡大など、更なる発展のお手伝いをしていければと思います。」

葉山の古民家宿づくりファンド｜ハロー！RENOVATION

不動産STOによって活性化する不動産投資

ーー不動産STOの導入は、不動産投資のこれからの形となりそうですね

「これまでの不動産投資は、REITだと出資の障壁は低いものの、個別の不動産には投資ができませんでした。

本来、不動産投資の醍醐味は自分で物件をみて「この不動産に投資をしたい」と感じた上で行うことだと思います。

かと言って、現物に投資をしようとすると大金が必要になります。

不動産も自分で管理しないといけませんし、それを管理会社に依頼することもできますが、最終的にはオーナーに責任がかかってくるため、誰でも参入できるものではありませんでした。

その間にあるニーズを埋めるのが、現在行われているクラウドファンディングをはじめとする不動産特定共同事業でしたが、先ほどお話したとおり、REITと違って二次流通がしづらいということが、広く利用されるにあたって障壁になっていました。

STOが導入された不動産特定共同事業によって、投資家のみなさんが多様な不動産投資ができるようになるのではないかと期待しています。」

ーーなるほど。不動産を自分でみて、それがどのように活用されるのかが分かった状態で投資ができるようになるというわけですね。

「そうです。さらにREITの場合は、上場されていて誰もが安心して投資できる反面でマーケットの影響を受けやすく、社会情勢にも大きく左右されるという側面もあります。

特に今回のコロナ禍では、不動産価格が下がっていないにも関わらずREITが暴落するという現象が発生しています。

それに対して裏付けとなる不動産と強く紐づく不動産特定共同事業であれば不動産価格と大きく乖離することはおきにくく、大きなキャピタルゲインは望めないものの、着実なインカムゲインでREITと現物投資の間を埋めてくれるのではないかと思っています。」

住宅業界に新しい当たり前を作るとは

ーーでは最後に、STOを含め不動産テック領域で価値提供する立場として、今後の展望をお聞かせください。

「STOをはじめとする昨今の不動産テックサービスに関して、いまは現場のリテラシーを育てる時代だと思っています。

つい10年ちょっと前を考えてみると、僕らもスマートフォンとかすごく先進的で使うハードルが高いものとして捉えていたじゃないですか。

それが今となっては、なくてはならない存在になりましたよね。STOも同じことだと思うんです。

やってみないとこれって分からないものじゃないですか。

だから、やってみて投資家さんが増えるのかとか、不動産事業者にとってどれだけ価値のあるものなのか実際には分からないです。

なので、今は少しでも多くの方に知っていただくためにも、まず古民家再生などの比較的小規模な取り組みから事例を積み重ねていくしかないと思います。ゆくゆくは不動産投資のスタンダードになることを期待しています。」

◆松坂維大インターネット黎明期より不動産情報サイト「LIFULL HOME’S」を通して、不動産情報のデジタル化とオープン化に従事。執行役員新規事業開発本部長、グループ会社LIFULL FinTech代表取締役などを歴任。 近年は「ブロックチェーン×不動産」をテーマに活動を続けており、ブロックチェーンを活用した不動産情報共有PoC(2017)、分散台帳技術による不動産情報共有コンソーシアムの立ち上げ（2018）、空き家のトークン化による権利移転PoC（2019）、国内初の不動産セキュリティトークン発行(2020)などを主導。 世界中の不動産へインターネット上で誰もが安心して投資できる未来を目指し、ブロックチェーン技術で「あらゆる不動産をデジタルアセット化する」ことがミッション。