2025年入居：住宅ローン控除を受けるための「共通要件」

居住と所得に関する要件

住宅とローンに関する要件

他の税制特例との関係

住宅の種類別・取得方法別の「追加要件」

認定住宅等（新築等）の性能要件

買取再販住宅の特有要件

買取再販認定住宅等の性能要件

登録免許税軽減措置の「適用要件」と「期間」

住宅用家屋に関する軽減措置の要件と期間

特定の住宅用家屋に関するさらなる軽減措置

土地に関する登録免許税の軽減措置等

手続き方法と必要書類の準備

住宅ローン控除の申告手続き

住宅ローン控除の必要書類

登録免許税軽減措置の必要書類

建物滅失登記とは？基礎知識と重要性

建物滅失登記の定義と法律的根拠

住宅販売事業者が知っておくべき理由

建物滅失登記の手続きフロー

必要書類と準備事項

実務のポイント

申請手続きの流れ

申請にかかる期間と費用

実務でよくあるトラブルと回避策

書類不備による申請遅延

所有権関係の確認ミス

トラブル防止チェックリスト

まとめ

1. 12月に大綱を発表
2. 翌年2月に国会審議し、3月に決定
3. 4月1日から施行

早ければ、2025年の4月から変わる【住宅ローン減税】。今回はその改定ポイントを解説します！

【住宅ローン減税】制度変更のポイント

子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置 2024年に導入された子育て世帯および若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置（1,000万円）が、2025年度も延長！

新築住宅の床面積要件の緩和 原則50m²以上だった床面積要件が、2024年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅は40㎡以上の住宅も対象に！（※合計所得金額が1,000万円以下の場合）

子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置

引用元：国土交通省

新築住宅の床面積要件の緩和

引用元：国土交通省

受贈に係る適用期限を３年間延長 受贈に係る適用期限が3年間（2024年〜2026年）延長されます。

非課税限度額の上乗せ要件が変更されます！ 「良質な住宅」に対する1,000万円の非課税限度額の上乗せ要件がZEH水準に！

受贈に係る適用期限を３年間延長

引用元：国土交通省

非課税限度額の上乗せ要件が変更されます！

また、親の年齢が60歳未満であっても相続時精算課税制度を選択できる特例措置についても、３年間延長されます。

リフォームに係る所得税の特例措置の変更ポイント

適用期限の延長 現行の措置を２年間）延長！

子育て世帯・若者夫婦世帯向けの新設！ 子育て世帯および若者夫婦世帯が行う「子育てに対応した住宅へのリフォーム」が新たに特例措置の対象に！

適用期限の延長

引用元：国土交通省

子育て世帯・若者夫婦世帯向けの新設！

※４カッコ内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合
引用元：国土交通省

この特例措置の導入により、子育て世帯や若者夫婦世帯の居住環境改善を支援し、既存住宅のリフォームを促進することが期待されています。

まとめ

※本制度の内容は予算成立が前提です。国土交通省サイトより最新情報をご確認ください。

マンションは集合住宅であり、複数の家庭が快適に過ごすためにはルールが必要です。そのために作られるのが「マンション管理規約」になります。

具体的にどう決められるのか、内容や違反についても確認していきましょう。

マンション管理規約とは

管理規約とは、それぞれのマンションが持つ管理や使用に関するルールを定めたものです。

マンションの構造や立地、規模は様々なので、管理規約の内容もマンションごとに異なります。

しかし、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」に従うことが前提になっているため、自由に内容が決められる訳ではありません。

標準管理規約の種類

「マンション標準管理規約」は、マンションの管理規約を決める際のひな形として国土交通省が作成したものです。これを元に、それぞれのマンションの状況に合わせて管理規約が作られることになります。

標準管理規約にはマンションのタイプに合わせて3つの種類があります。「単棟型」「団地型」「複合型」です。

「単頭型」は最も一般的な、一つの敷地の中に住宅専用マンションが一棟建っているタイプを想定しています。

単棟型は建物が一棟だけなので共有部の使い方なども設定しやすく、標準管理規約の基本とされています。

「団地型」は一つの敷地の中に建物が複数存在しているタイプです。

複数の建物を一括して管理するための規定が設けられています。ただ団地型はそれぞれの棟によって事情や環境が異なるため、管理規定の運用がし辛かったり、住民の意見が分かれやすいケースがよくあります。

「複合型」は、建物全体が居住専用ではなく、一階部分に店舗や事務所など住居目的以外の入居がある場合に用いられます。

住居と店舗では設備の耐久性や改修時期が変わってくるため、管理規約で明確な基準を設定しておく必要があり、別のタイプとして分けられているのです。

マンション管理規約に記載されている主な内容

マンション管理規約に定められていることが多いのは、以下の4つです。

専有部分と共有部分の区別に関する事項

区分所有者が独占的に使用できる「専有部分」と、それ以外の「共有部分」がどのように区別されているか定められています。
天井・床・壁や玄関扉、窓など、専有部分と共有部分の境目となる箇所については、特に細かく規定されています。

これらの区別は補修費の負担を誰が行うかといった問題に関係してくるため、明確な区別が必要なのです。

住人の費用負担に関する事項

マンションの住民は、マンションの管理費や修繕積立金などの費用を負担しなければなりません。

定期的なメンテナンスはもちろん、長期計画に基づいた大規模修繕なども必要になってきます。

マンション管理規約では各費用の負担に関する大まかなルールのみ定められているのが一般的です。

管理組合に関する事項

管理組合は、マンションの維持管理やコミュニティに関する活動を行っています。

「組合員の資格」「業務範囲」「役員の役職、人数、選任方法」「総会の招集、議事、議決」「理事会の招集、議事、議決」「会計」といった関連事項が管理規約で定められています。

禁止事項

「専有部分の耐久壁を撤去」「共有部分の不当占拠」など、区分所有法では建物を害する行為や共有の利益に反する行為を禁止しています。

マンション管理規約では、この区分所有法に加えて禁止行為を定めることができます。ペット飼育の禁止や事務所としての使用禁止などが代表例です。

管理規約と使用細則の違い

マンションで生活する上でのルールを定めているのはマンション管理規約だけではありません。

マンション管理規約と並んでマンション生活のルールブックとしての役割を果たしているのが「使用細則」です。両者の違いは、しばしば憲法と民法に例えられます。

マンション管理や使用に関する基本的な決まりについて定められている管理規約は、憲法のような役割を果たしています。

一方で使用細則は憲法を土台として定められる民法のような働きを持っており、管理規約よりもより詳細で具体的なルールが記されているのです。

具体的には管理規約では「ペット飼育の可否について」について決められており、使用細則では「飼育可能なペットの種類や手続き方法、違反罰則」などが定められている、といったイメージになります。

管理規約を作成する際の注意点

管理規約は管理組合で作成することもできますが、知識がないまま作ってしまうと肝心なときに役に立たない可能性が高くなります。

作成する際は、どのような点に注意すべきなのでしょうか。

区分所有法や民法に反した内容になっていないか

管理規約はマンション内でのみ適用されるルールですが、その内容は区分所有法や民法の枠内に収まっていなければなりません。

住民が住みやすいルールを定めるのは大丈夫ですが、それが法律に反する内容になっていないか注意は必要です。

一部の個人にのみ有利になるような規約や、不当に共有部分を占拠するような規約は作成できないのです。

万が一トラブルが起きて裁判になった場合、こうしたルールは無効と判断されます。

「規約共有部分」の登記の記載はあるか

「規約共有部分」とは、集会室や管理員室など、建物の構造上個別住居部分のように独立しているけれど、住人が共同で使うための共有スペースとして使っている箇所のことを指します。

駐車場も規約共有部分に当て嵌まります。規約共有部分は住人全員で使用する場所なので、個人が独占する形になってはいけません。

トラブルを防ぐために「このスペースは規約共有部分である」ということを管理規約で設定し、その上で登記を行う必要があるのです。管理規約には「登記済である」ということまで記載しなければなりません。

マンション管理規約に違反したらどうなる？

マンション管理規約は法律ではないものの、法律に基づいて作られているためかなり強制力を持ったルールです。

違反すると罰則となることもあります。管理規約の違反で多いのは「管理費や修繕積立金の滞納」「喫煙や物置の設置など、バルコニーの使用に関するもの」「ペット飼育に関するもの」です。

ただ、違反したからといっていきなり法律に基づいた厳しい処分を与えるのは現実的ではありません。

最初の対応としては、違反行為をやめるよう注意を促すことになります。直接あるいは文面で、管理規約に違反している旨を伝えて改善するよう促します。
うっかりしていただけ、ということもよくあるので、ここで解決することもよくあります。

期日までに違反行為が改善されない、いつまで待っても回答がないという場合は、管理規約に従って理事長からの勧告を行います。

是正期日を設け、それまでに対応しない場合法的措置に移行することを伝えます。

ここまできて改善されない場合、法的措置を講じることになります。

理事会や総会で決議を行い、弁護士に依頼する流れになります。個々のマンション管理規約で罰則を定めることもできますが、運営していくのはかなり難しいのが現実です。

罰金はよく議論に上がりますが、費用滞納をしている人に罰金を請求しても応じてくれる可能性は低く、バルコニーの使い方やペットの飼い方については誰がどうやって違反と判断するのかが難しいからです。

2021年にマンション管理規約の一部が改正

2021年6月に、国土交通省は改訂版「マンション標準管理規約」を公表しました。

まず、感染症対策としてインターネットを介したオンライン総会が実施可能になりました。この他にも、共有部分を利用して「置き配」を利用するときのルールを、使用細則で定めるときの方法。

そして共有部分と専有部分の配管を一体的に工事する場合の費用について、規約に規定することが追記されました。

まとめ

マンション管理規約は、マンションを管理していくために非常に重要なものです。

内容は個々のマンションによって異なりますが、区分所有法や国土交通省によって公表されている標準管理規約を元に作られており、非常に効力の強い強制力を持っているのです。

不動産の売買仲介においては、いかに効率的に追客できるかが成約率を左右します。

そのために重要な手段の一つがメールです。とはいえ、「メールを送っても来店につながらない…」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。

ここでは、メールによる追客でお悩みの不動産事業者に向けて、購入検討者へ送る追客メールのポイントやテンプレートを紹介します。

不動産仲介の追客に「メール」はマスト！その理由は？

「不動産仲介の追客にメールがマスト」といえる最大の理由は、お客様の行動パターンが変化しつつあるためです。

不動産購入者のうち、インターネット経由で情報収集した方の割合を以下の表にまとめました。

参考元：国土交通省　令和3年度　住宅市場動向調査報告書

上記の調査結果は複数回答であるものの、インターネットと回答した方がどの物件種別においても多数派です。

一昔前は、お客様が店舗へ直接来店し、営業担当者が物件を紹介するという商流が一般的でした。昨今は、インターネットで物件情報を収集し、気に入った物件があれば不動産会社に問い合わせるという流れに変化しつつあります。

不動産営業の在り方が転換期を迎えているため、メール追客の重要性について理解を深めることが大切です。

営業感が少なく、お客様の負担にならない

お客様から反響をいただいた際、電話での連絡も選択肢の一つです。

しかし、電話には「相手の時間を奪う」「やり取りの履歴が残らない」といったデメリットがあり、相手によってはストレスを与えかねません。

メールはお客様のタイミングで確認できるため、負担をかけずに情報をお届けできるでしょう。

必要に応じて、十分な情報量を伝えられる

メールは長文でも作成できるため、お客様に多くの情報を伝える際に便利です。

物件の概要、メリット、自社のアピールポイントなど、お客様に興味を持っていただける内容を検討してみてください。

費用が抑えられる

利用するツールやプランによって異なりますが、メールは無料または低価格で利用できるものがほとんどです。上手に活用すると、高いコストパフォーマンスを期待できるでしょう。見込み度の低いお客様から、成約していただけそうなお客様まで、幅広く活用できて便利です。

追客メールの返信率を上げるポイント8選！

売買仲介の営業担当者にとって一番の悩みは「メールを送っても返信がないこと」です。

それなりの労力や時間をかけても来店につながらない場合、「時間の無駄なのでは？」と感じる方もいるのではないでしょうか。メールによる追客で成果を出すには、戦略的にお客様目線の情報をお届けすることが大切です。

初回アポ後のファーストメールは1時間以内に！

不動産の購入検討者の多くは、複数の物件を並行して検討します。

自社へ問い合わせがあった場合、同時に競合他社へも問い合わせている可能性が高いでしょう。他社よりも早く返信すると、お客様の印象に強く残りやすく、「相談してみようかな」と検討していただける可能性があります。

興味を引く件名、キャッチーな文言を意識して開封率をあげる

追客メールは、開封してもらえなければ意味がありません。お客様がメールを受信した際、最初に目に付く「件名」は重要な役割を担います。

「おすすめ」「イチオシ」「非公開」といったキーワードがあると、中身が気になる方も多いのではないでしょうか。

• 〇〇様におすすめの非公開物件
• 当社イチオシの物件情報をご紹介

上記のように、開封を促す工夫を凝らしましょう。

ネットには掲載していない物件情報も伝える

基本的な内容にとどまらず、問い合わせがあった物件以外のおすすめ物件や、お客様に合わせた追加情報も送りましょう。

「追加の物件情報が必要なのか」と疑問を抱く方もいるかもしれません。選択肢が1つしかない場合、お客様は「買うか・買わないか」で悩みます。

しかし、複数の選択肢があれば「どれにするか」という思考に切り替わる可能性があります。

見込み度の高いお客様であれば、選択肢を用意することで、より真剣に検討していただけるかもしれません。ただし、選択肢が多いと購入意欲が下がる恐れがあるため、おすすめを3件程度に絞るとよいでしょう。

「期間限定」「あなただけ！」など限定感をアピール

行動経済学には「現状維持バイアス」という言葉があります。これは「リスクを避けるために、過去と同じ選択肢を選ぶ傾向にある」という人の心理を表したものです。

この心理が働くと、お客様に「不動産を購入したい」という気持ちがあっても、行動に移せないケースがあります。お客様の中に「いつでも購入できる」という考えがある限り、アポイントにつながりにくいでしょう。

そこで、「期間限定」など限定感をアピールし、お客様の背中を押してあげましょう。

また、「〇〇様だけ！」「◯◯様のため」など、特別感の演出も効果的です。

自社の強みも載せる

昨今は、インターネットで検索すれば手軽に各社を比較できます。

その中で反響を獲得するには、自社へ問い合わせてもらえるように工夫しなければなりません。追客メールでは自社の強みもアピールしましょう。

自社の強みが不明確な場合、来店いただいたお客様にアンケートを取ることも手段の一つです。お客様の回答に隠れた「自社の強み」を探してみてください。

メールは一度ではなく、複数回送ってもOK

お客様にとって、不動産の購入は人生に一度の大イベントです。

それゆえ、購入の検討は長期化する傾向にあります。初回の問い合わせ段階で購入意欲が低くても、後に成約いただけることが珍しくありません。「購入しよう」と決意したタイミングで自社を思い出していただくために、複数回にわたって情報をお届けするのも手です。

お客様に寄り添った返信しやすい内容になっているかチェックする

追客メールから来店につなげるには、以下2点のハードルを超える必要があります。

• メールを最後まで読んでいただく
• 問い合わせていただく

上記を達成するには、お客様に寄り添った内容がどうかが重要です。

メールを読み進めていただくために、専門用語の使用を控えましょう。

また、誤字脱字があると読み手の意欲低下を招きます。メール作成時は以下6つのポイントに注意してみてください。

1. 適度に改行する
2. 一文は短く（内容を詰め込み過ぎない）
3. 専門用語を控える
4. 強調したい部分は太字などフォントを使い分ける
5. 【】や「」、箇条書きなどを活用して視認性を高める
6. 最後に読み返す

お客様に行動を起こしていただくには、親しみやすさや「どうしてほしいのか」を明記することも重要です。

「こちらのメールまたはお電話にて、お気軽にご連絡ください」といった文言を添えて、行動を促しましょう。

クレームにつながらないよう、メールする旨は先に伝えておく

一度来店いただいたお客様に追客メールを送る際、「〇日以内に物件情報をメールします」と事前に伝えておくと余計なトラブルを避けられます。

不動産業者にそのつもりがなくても、お客様からすると「しつこい」と捉えられてしまうケースがある点に注意が必要です。会社の評判が下がる恐れがあるため、見込みの低い方への頻繁な連絡は避けましょう。

【不動産購入者向け】今日から使える追客メールテンプレ

不動産の購入検討者へ送る追客メールのテンプレートをご紹介します。

ケース別になっていますので、お客様の状況に合わせてご活用ください。

初回アポ後（物件あり）

【想定シーン】
インターネットの物件広告から問い合わせがあり、物件の内覧が可能

初回アポ後（物件なし）

【想定シーン】
問い合わせいただいたものの、物件のご案内ができなくなってしまった…

追客メール2回目

【想定シーン】
初回の問い合わせに対して追客メールを送ったものの、反応が薄い・返信がない
※ただし、ある程度の見込みがある

追客メール3回目

【想定シーン】
2回目の追客メールに返信をいただいたが、反応が薄い
→前回の追客メールが、お客様にとって有益情報でなかった可能性があるため、別の切り口で提案しましょう。

追客メール4回目（休眠顧客向け）

【想定シーン】
以前、問い合わせがあったものの反応がないため、期間を開けて追客メールを送る場合

まとめ

不動産の売買仲介において、追客メールは重要です。メールから来店につなげるためには、お客様の目線に立って内容を検討しましょう。

また、不動産の購入は長期にわたって検討するものです。初回の追客メールに反応がなくても、検討していただけている可能性があります。

お客様の購入意欲が高まったタイミングでご連絡いただけるように、定期的に追客し続けることも大切です。

この記事の監修者：小林 紀雄 住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員 2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。

効率の良い反響獲得や売上UPには、インターネットの活用が欠かせません。

しかし、「どのような集客方法があるのかよくわからない」という方も多いはずです。

そこで今回は、不動産業者におすすめのネット集客方法や、重要ポイントを紹介します。集客にお悩みの方はぜひご一読ください。

なぜネット集客が重要なのか？

不動産業者にネット集客が重要な理由は、以下の3つです。

• インターネットは現代人にとって重要なインフラ
• 他社との差別化を図る
• 法改正によって不動産取引のIT化が進んでいる

1.インターネットは現代人にとって重要なインフラ

ネット社会が確立している現代においては、インターネット上の情報が生活に欠かせないものとなっています。

不動産の売買・賃貸を検討する方にとっても同様で、多くの方がインターネットで下調べをしてから不動産会社へ相談します。

2.他社との差別化を図る

誰もが簡単にインターネットで検索でき、多くの情報を収集可能です。

相談する不動産会社を選ぶ際、インターネットの情報を基に各社を比較する方が増えています。インターネットで積極的に発信して、自社のイメージを育てることが大切です。

3.法改正によって不動産取引のIT化が進んでいる

2022年5月に改正された宅建業法によって、重要事項説明書や賃貸・売買の契約締結時における書面の電子化が認められました。不動産業界に限らず、社会全体のIT化が進んでいます。

効果的な集客方法は、時代の流れに伴って変化するものです。時代の波に乗り遅れないように、ネット集客に力を入れることをおすすめします。

また、インターネットは更新に手間がかかりません。一度仕組みを作ってしまえば、業務効率化も期待できます。

最初に取り組むべき4つのネット集客方法

ネット集客を検討しているものの、何から始めるべきかお悩みの方もいるでしょう。

ここでは、不動産業者が最初に取り組むべきネット集客方法を4つ紹介します。

ホームページの作成

企業のホームページは、店舗の看板と同様に企業の顔になりつつあります。

お客様の中には、地域の不動産会社を検索する方や、店舗の看板を見てサービス内容や費用・雰囲気を確認したい方もいるため、自社のホームページを作成しておきましょう。

単純にホームページを作成するだけでなく、デザインにこだわる、写真を使用するなど工夫を凝らすとよいでしょう。

SEO（検索）対策

高額なコストをかけずにネット集客を始めたい方には、SEO対策がおすすめです。

SEO対策とは、ユーザーがインターネットで検索する際に記事が上位表示されるようにすることをいいます。

例えば、マイホームの購入を検討している方は、不動産会社へ相談する前に「マイホーム　費用」「不動産会社　選び方」など色々な検索をして情報を集めます。

検索する方に対してSEO対策をしておけば、自社の記事を読んで問い合わせてくれる可能性があります。SEO対策は、低コストでターゲットにアプローチできる可能性があるため、人気の手法です。

リスティング広告の活用

SEO対策の他にも、インターネットの検索結果に表示される方法があります。

リスティング広告（検索連動型広告）とは、ユーザーが検索したキーワードに関連した広告が表示される手法です。一般的に、1回クリックされるごとに広告費用が発生します。

SEOよりも短期で効果を得られる可能性がありますが、コストが高くなる傾向にあります。まずはSEOに挑戦してみて、上位表示が難しい場合にリスティング広告を検討してみてください。

ポータルサイトへの出稿

昨今の不動産ポータルサイトは、物件広告の掲載だけでなくユーザにとって役に立つ多数のサービスを提供しています。

住みたい街の人気ランキングや費用・ローンのシミュレーション、不動産会社の口コミなど、一度に複数の情報を入手できるためユーザーから人気です。

広告掲載のコストがかかりますが、不動産会社のネット集客としても利便性が高いサービスといえるでしょう。

次に取組みたいネット集客方法

ネット集客には、他にも多くの方法があります。ここでは6つ紹介しますので、気になる方法をぜひお試しください。

• SNS
• メディア（ブログ）
• Googleビジネスプロフィール/MEO（マップエンジン最適化）
• アプリ
• 動画
• チラシ・ポスティング（ネット集客との連動）

順番に見ていきましょう。

SNS

昨今のSNSは、家族や友人などプライベートな交流を目的とした活用だけでなく、企業のネット集客としても活用されています。
企業が一方的に発信するブログとは異なり、ユーザーと直接やり取りできる点が魅力です。

プラットフォームによってターゲット層や特徴が異なるため、それぞれの特徴を活かして利用するとよいでしょう。

SNSの利用目的は人それぞれですが、情報収集や暇つぶしとして利用している方が多い傾向にあります。集客したい気持ちや企業のPRを前面に出し過ぎると敬遠される恐れがあるため、注意が必要です。

メディア（ブログ）

SEOを目的とした記事制作だけでなく、社員の紹介や日々の活動、自社の考え方など社内の雰囲気が伝わるような発信をするのもひとつの手です。

お客様の人生のなかで、不動産会社へ相談する機会は多くありません。不動産の購入や売却においては、人生に一度あるかどうかでしょう。不動産会社は日常生活で利用するスーパーやコンビニのように手軽に入れる場所ではないため、親しみやすさの形成が重要といえます。

ブログを活用して、社内の雰囲気をアピールしてみてはいかがでしょうか。

Googleビジネスプロフィール/MEO（マップエンジン最適化）

Googleビジネスプロフィールとは、検索結果やGoogle マップに表示される店舗の情報を管理できるサービスです。

自社の情報が上位表示されるように対策することを「MEO（マップエンジン最適化）」と呼びます。

Googleビジネスプロフィールでは、

• 店舗の基本情報（住所や営業時間など）
• 店舗の写真
• 利用者の口コミや評価

などが

表示されます。

仮に、近くの不動産会社を調べたい方がいた場合、Google マップで検索し、各社を比較するでしょう。上位表示されていて企業の情報がたくさん載っていたり、評価が良いとそれらの情報を見て来店してくれる方もいます。

利用料は無料のため、企業が利用しない手はありません。

アプリ

インターネットを利用する方の中には、パソコンよりもスマートフォンを利用する方が多いでしょう。手軽に確認できて、移動時間や待ち時間など外出先でも利用できるためです。ネット集客として、スマートフォン向けのアプリを活用するのも手です。

誰でも閲覧できる不動産ポータルサイトに対して、特定のターゲット層に絞っているアプリや独自のサービスを展開しているアプリなど、多数の種類があります。

アプリを利用すれば、効率良く見込み客にアピールできる可能性があるため、自社に適したサービスを探してみてはいかがでしょうか。

動画

動画では、文章で伝えきれない感情や表現なども伝えられるため、ネット集客として人気です。

例えば、YouTubeはどの世代においても利用者が多く、10分以上の動画投稿も可能です。不動産取引や専門用語に関して、プロの視点で丁寧に解説することもできます。

ただし、動画を撮影するだけでなく、魅力的なタイトルを考える、テロップなど動画編集する技術、サムネイル（動画のトップに表示される画像）の作成など、さまざまなスキルが必要です。

チラシ・ポスティング（ネット集客との連動）

チラシやポスティングは昔から存在する手法ですが、ネット集客と連動させるのも選択肢の一つです。

例えば、チラシにメールアドレスやQRコードを記載しておき、チラシを見た方が気軽に連絡できるようにしておくなど、問い合わせてもらえる工夫をしてみましょう。

効果的なネット集客のための重要ポイント

ネット集客は、比較的簡単に始められる一方、効果を実感できないケースが珍しくありません。効果的なネット集客のための重要ポイントを解説しますので、ぜひご活用ください。

相性の良い手法を組み合わせる

ネット集客で効果を出すためには、各手法を単独で行うのではなく、相性の良い手法を組み合わせることがポイントです。

ネット集客の方法には、それぞれメリット・デメリットがあります。一つの方法にこだわらず、複数を組み合わせてみてください。組み合わせの具体例を以下の表にまとめました。

ネット集客を組み合わせる際は、目的に適した手法を用いることも大切です。例えば、ポータルサイトを閲覧する方の多くは、物件を探している方です。そのため、内見の問い合わせを増やしたい場合に有効的な手法といえます。

SEOは、キーワードによってターゲット層が異なります。例えば「マイホーム　賃貸　比較」と検索する方は「どちらにするか迷っている方」、「マイホーム　購入　流れ」と検索する方は「マイホームの購入を決めている方」となるでしょう。

それぞれの手法が持つ特徴から、目的に適した組み合わせを検討してみてください。

集客の仕組みを作る

ネット集客では、単純に情報を発信するだけでなく、集客の仕組みを作る必要があります。例えば、ホームページを作成して多数の記事を投稿しても、問い合わせフォームがなければ集客の機会損失になりかねません。

初めてページを閲覧した方が分かりやすい位置に、問い合わせフォームを設置することが大切です。

ターゲットに合わせた内容を発信する

不動産業者が自ら発信する際、専門家であるがゆえに内容が伝わりにくく、ユーザーへ響かないといったケースがあります。
ネット集客のターゲットの多くは、不動産取引に関する初心者です。業界の常識を知らない方にも理解できる内容やテーマで発信しましょう。

まとめ

時代の流れと共に、不動産業者の集客方法も変化しています。昨今は誰もがインターネットで情報収集する時代であるため、事業者としてもネット集客に力を入れることをおすすめします。

選択肢によって特徴が異なるため、自社に適した方法を組み合わせて導入してみてはいかがでしょうか。

この記事の監修者：小林 紀雄 住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員 2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。

2023年10月1日より、インボイス制度が始まりました。

不動産賃貸業にも影響のある制度ですが、準備は万全でしょうか？

ここでは、不動産賃貸業に関わる方が知っておきたいインボイス制度の内容や不動産賃貸業への影響、導入時の注意点などを解説します。

インボイス制度とは？

インボイス制度（適格請求書等保存方式）とは、消費税の複数税率に対応するために導入される制度です。

制度開始は2023年10月1日で、適格請求書発行事業者が適格請求書（インボイス）と呼ばれる書類を発行できるようになります。

インボイス制度の導入は、不動産賃貸業にも影響を与えます。

その影響について解説する前に、インボイス制度が導入される背景や基本をおさらいしておきましょう。

インボイス制度が導入される理由

インボイス制度は、正確な消費税額を把握するために導入されることとなりました。

2023年における日本の消費税率は10％（標準税率）と8％（軽減税率）の複数税率が適用されています。

インボイス制度は、売り手が買い手へ正確な消費税額を伝えるための「適格請求書（インボイス）」を発行できるようにするために導入されます。

インボイスを発行できるのは登録を受けた適格請求書発行事業者のみであり、適格請求書発行事業者になれるのは消費税の課税事業者です。

つまり、不動産賃貸業のオーナー様がインボイス制度を導入するには、適格請求書発行事業者になると同時に消費税の課税事業者になる必要があります。

インボイス制度が不動産賃貸業に影響しないもの

インボイス制度が不動産賃貸業に影響を及ぼすか否かは、取引内容や借主の状況によって異なります。消費税には課税取引と非課税取引があり、非課税取引のみの不動産賃貸業であればインボイス制度の影響はありません。

【非課税取引】

• 居住用※1の賃料（契約期間1ヶ月超え）
• 土地の賃料※2
  ※1社宅、寮なども含む
  ※2契約期間が1ヶ月を超えるもの

また、インボイス制度が不動産賃貸業に影響するのは、課税事業者である借主が仕入税額控除のためにオーナー様が発行したインボイスを必要とする場合です。

借主が免税事業者であるケースや、課税事業者であっても簡易課税方式を選択しているケースは不動産賃貸業への影響はありません。

【不動産賃貸業に影響しないケース】
・不動産賃貸業が非課税取引のみ
・借主が免税事業者
・借主が課税事業者だが、簡易課税方式を選択している

では、インボイス制度が不動産賃貸業に影響のあるものはどのようなケースなのでしょうか。

インボイス制度が不動産賃貸業に影響するもの

インボイス制度が始まる際に不動産賃貸業で注意が必要なのは、以下のケースです。

ご自身がこれらのケースに当てはまるかどうか、まずはチェックしてみましょう。

• 事務所や店舗、駐車場などの不動産賃貸業
• 借主が課税事業者
• 課税事業者である借主が一般課税方式※を選択している
  ※消費税の納税額を計算する方法の一つです
• 賃貸借期間が1ヶ月未満の住宅の家賃収入

これまで免税事業者として経営をされていた場合でも、インボイス制度が施行されると消費税の課税対象となるため、注意しましょう。

インボイス制度によって不動産賃貸業が懸念すべき3つの低下

インボイス制度の導入によって、不動産賃貸業で懸念すべき3つのリスクについて解説します。

課税取引が含まれる不動産賃貸業や借主が課税事業者である場合など、該当する方は懸念点を把握しておきましょう。

物件の競争力の低下

オーナー様が免税事業者、借主が課税事業者である場合、インボイス制度の導入によって不動産賃貸業の競争力が低下する恐れがあります。

借主が税務署へ納める消費税の計算上、オーナー様が免税事業者であれば借主の税金の負担が増えるためです。

借主が消費税の負担軽減のために、課税事業者である別物件への転居を検討したり、消費税の負担増加分だけ賃料の減額を求めたりすることが予想されます。

収益の低下

オーナー様が免税事業者であれば物件の競争力が低下するため、課税事業者になれば問題が解決するのかというと、そうとは限りません。

免税事業者であるオーナー様が課税事業者になった場合、消費税分を納める義務が生じるため、オーナー様の消費税分の収益が減少する恐れがあります。

オーナー様の手取りが減り、結果として不動産賃貸業の収益性が下がるというわけです。

節税効果の低下

不動産賃貸業の節税スキームの一つに、オーナー様と借主の間に管理法人を設立する手法があります。オーナー様から管理法人へ管理委託手数料を支払えば、手数料の分だけ管理法人への資産移転が可能です。個人の収入を抑えることで、節税効果を期待できます。

インボイス制度が始まるまでは、オーナー様＝課税事業者、管理法人＝免税事業者の場合において、オーナー様が支払う手数料にかかる消費税分の仕入税額控除が適用されました。

管理法人には消費税の納税義務がなく、オーナー様も仕入税額控除で節税できる仕組みです。

インボイス制度の開始後は、管理法人が免税事業者であれば適格請求書を発行できないため、オーナー様が仕入税額控除を受けられなくなります。

これによって、節税効果の低下が懸念されます。

【知っておくべき】インボイス制度導入の注意点

不動産賃貸業においてインボイス制度を導入するべきかどうか、お悩みの方もいるでしょう。インボイス制度を検討するにあたっての注意点を解説します。

適格請求書（インボイス）が発行されないと仕入税額控除が受けられない

現在、オーナー様が免税事業者、借主が課税事業者である場合、オーナー様がインボイス制度を導入しなければ※、借主は原則として仕入税額控除を受けられなくなります。

※インボイス制度を導入する＝適格請求書発行事業者として登録すること＝課税事業者になることを指します
※インボイスの発行・保存が不要な例外や経過措置あり

仕入税額控除を受けられないということは、借主が税務署へ納める消費税額が増えるということです。

課税事業者が納める消費税額の計算方法には、一般課税方式と簡易課税方式があります。

上記計算式の中でAを控除することを、仕入税額控除と呼びます。

消費税を納める借主にとって、仕入税額控除の金額が大きいほど納める消費税額が少なくなる仕組みです。

つまり、賃料にかかる消費税の仕入税額控除ができなくなるということは、借主の税負担が増えることを意味します。

不動産賃貸業への影響があるのは、借主が一般課税方式で税額を計算する場合です。

一般課税方式では、インボイスの保存が仕入税額控除の要件となっています。

適格請求書（インボイス）は課税事業者のみが発行可能

借主が賃料にかかる消費税分の仕入税額控除をするには、オーナー様が適格請求書を発行できなければなりません。

適格請求書を発行できるのは適格請求書発行事業者（インボイス制度を導入している方）のみです。

ただし、オーナー様がインボイス制度を導入して課税事業者になれば、消費税の納税義務が生じる点にご注意ください。

原則、取引相手が免税事業者なら仕入税額控除を受けられない

オーナー様が免税事業者である限り、借主は仕入税額控除を受けられません。

先述の通り、適格請求書を発行できるのは、課税事業者のみであるためです。現在、免税事業者の方でも申請すれば適格請求書発行事業者になることができます。

適格請求書（インボイス）は7年間保存する必要がある

適格請求書発行事業者には、交付した適格請求書の写しを7年間保存する義務があります。

トラブル防止の観点からも、書類を適切に管理することが大切です。

2023年10月1日までに準備しておくべきこと

不動産賃貸業のオーナー様や不動産会社が、インボイス制度の開始（2023年10月1日）までに準備しておくべきことを解説します。

１．適格請求書発行事業者への登録

適格請求書には、登録事業者の番号を記載しなければなりません。

番号を取得するには、適格請求書発行事業者への登録が必要です。2023年10月1日から適用を受ける場合の申請期限は、2023年9月30日までとなります。

登録には時間がかかることもあるため、手続きを早めに済ませましょう。

２．取引先の状況確認と情報共有

インボイス制度の導入はオーナー様の任意です。

課税事業者になれば消費税の納税義務が生じるため、取引先の状況や意向を確認したうえで検討しましょう。

３．従業員への教育

インボイス制度は少々分かりにくく、税金に詳しくないオーナー様への説明に苦労する不動産会社の担当者もいるでしょう。

とはいえ、オーナー様が所有する物件の収益性に関わる大切な制度であるため、誤った説明をしないように従業員への教育をしっかりと行うことが大切です。

まとめ

インボイス制度が不動産賃貸業へ影響を及ぼすか否かは、ケースバイケースです。まずは影響の有無と借主の状況を確認しましょう。

免税事業者であるオーナー様が適格請求書発行事業者になれば、消費税の納税義務が生じます。

インボイス制度を導入することがベストな選択とは限らないため、正しい知識を持って適切にご案内しましょう。

抵当権抹消登記に関する知識は、不動産売却事業を行っている不動産会社が知っておくべき知識の一つです。

相談に来たお客さまが、売却予定の不動産の抵当権抹消登記について認識していなければ、後にトラブルになりかねません。事前に必要性や費用など、しっかり説明を行うことが大切です。

また、抵当権抹消登記の費用を抑えるために、司法書士に依頼せずに自分で手続きしたい人もいるでしょう。自分で抵当権抹消登記の手続きをしたいお客さまへ、不動産の専門家として適切に案内できると、お客さまも安心です。

ここでは、以下について解説します。

• 抵当権抹消登記とは何か
• 抵当権抹消登記が必要なタイミング、誰が手続きするのか
• 抵当権抹消登記の費用
• 抵当権抹消登記の手順と必要書類
• 抵当権抹消登記の注意点

抵当権抹消登記に関する幅広い知識を持ち、不動産売却の相談に来たお客さまへ適切な案内をできるようにしておきましょう。

抵当権抹消登記とは？手続きはいつ・誰がするのか

抵当権抹消登記とは、住宅ローン借入時に金融機関が設定した抵当権を登記簿から消すための手続きです。抵当権を外すと、不動産売却時に第三者へ所有権移転をしたり、不動産を担保に新たにローンを組んだりすることできます。

ここでは、抵当権抹消登記が必要なタイミングや、手続きをするべき人について解説します。

抵当権抹消登記が必要なタイミング

抵当権の抹消登記が必要なタイミングは、以下のとおりです。

• 住宅ローンを完済した時
• 不動産を売却する時
• 不動産を相続した時

特に、不動産売却時に抵当権抹消手続きをしなければ、買主側に迷惑がかかってしまいます。

お客さまの中には、住宅ローンを完済したら抵当権が自動的に外れると考える方もいるかも知れません。お客さまから不動産売却の相談を受けた際、抵当権抹消登記が必要なことをあらかじめ伝えておきましょう。

ちなみに、相続した不動産に残債があり、相続した方がローンを完済した場合は、抵当権抹消手続きの前に相続登記が必要です。相続登記とは、被相続人から相続人へ所有権を移転させる手続きです。

相続した不動産を売却したいお客さまの場合、手続きの流れに気をつけましょう。

抵当権抹消登記は誰が手続きする？

一般的に、抵当権抹消登記の手続きは、以下の3つのパターンに分かれます。

• 住宅ローン契約者が直接行う
• 住宅ローン契約者の家族（配偶者など）が代理として行う
• 司法書士に委任する

抵当権抹消登記は、住宅ローンの契約者が行うことも、代理や委任された人が行うことも可能です。

住宅ローンの契約者やその家族が手続きする場合、書類の取得や作成に手間がかかるため、事前に伝えておくことをおすすめします。

次の章で解説しますが、司法書士に委任する場合は別途費用がかかるため、事前にお客さまへ伝えておきましょう。

また、本来、抵当権抹消登記は金融機関（債権者）と住宅ローンの契約者（債務者）の間での手続きです。

抵当権を持っているのは金融機関のため、金融機関の許可なしに住宅ローンの契約者のみで手続きを完了させることはできません。

そのため、金融機関から住宅ローンの契約者への委任状を作成することで、手続きが可能となる点には注意が必要です。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、以下の通りです。

※登記情報提供サービス…登記情報提供サービスは、一時利用する方法と利用者登録をする方法があり、個人の登録には300円の登録料かかります。詳しくは登記情報提供サービスの公式サイトをご確認ください。

登録免許税

抵当権抹消登記には、登録免許税が課税されます。課税額は不動産1件につき1,000円です。

例えば、土地と建物に抵当権が設定されている場合、登録免許税は2,000円になります。

登記内容の確認費用

登記内容の確認費用は、抵当権抹消予定の不動産の登記内容を確認するための手数料です。

登記内容を確認するには、登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスで確認する方法があります。登記事項証明書を取得する場合、法務局の窓口で申請するよりも、オンラインで請求した方が手数料も安く済むため便利です。

登記情報提供サービスは、インターネット上で登記内容を確認できるサービスですが、こちらは閲覧のみです。

登記情報提供サービスの詳細は、公式サイトをご確認ください。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合、司法書士報酬が別途かかります。報酬額は全体の平均値として約15,000円前後ですが、司法書士によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

出典：抵当権抹消登記｜日本司法書士会連合会 司法書士の報酬

抵当権抹消登記の完了確認費用

抵当権抹消登記が完了した後、抹消されたかどうか確認するための手数料です。手数料の内訳は登記内容の確認費用と同じです。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順と必要書類

ここでは、お客さまが自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順と必要書類について解説します。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順

不動産売却をするお客さまが、自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順は以下の通りです。

1. 金融機関へ抵当権抹消書類を依頼し、決済日までに受領する
2. 売却する不動産を管轄している法務局を確認する
3. 抵当権抹消登記の申請書を記入する
4. 法務局へ必要書類を提出する
5. 登録完了証を受け取る

1．金融機関へ抵当権抹消書類を依頼し、決済日までに受領する

不動産売却の時、すでに住宅ローンを完済している人や、預貯金で完済できる人は決済前に抵当権抹消登記の申請ができます。

しかし、実際は決済日に買主から得た代金で住宅ローンを完済する人も多いでしょう。その場合、決済日までに抵当権抹消書類を受領して、決済日に手続きできるように、金融機関へ依頼します。

抵当権抹消書類の作成には数週間かかる可能性があるため、できるだけ早く、お客さまから金融機関へ確認してもらいましょう、

2．売却する不動産を管轄している法務局を確認する

お客さまが売却予定の不動産がある地域によって、法務局の管轄が異なります。法務局の管轄は、法務局公式サイト「管轄のご案内」から確認できます。

3．抵当権抹消登記の申請書を記入する

抵当権抹消登記の申請書は、法務局で入手または法務局公式サイトの「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。住所、名前、不動産の所在地など必要事項の記入が必要です。

法務局公式サイトでは記載例も公開されているため、お客さまから質問があった場合に案内してくださいね。

4．法務局へ必要書類を提出する

抵当権抹消登記の必要書類は、大きく分けて以下2種類です。

• 住宅ローンの契約者が記入する「抵当権抹消登記申請書」
• 金融機関が用意する「抵当権抹消書類」（詳細は次の章の表を確認してください。）

必要書類の詳細を確認したい場合、次の章で表にまとめています。必要書類の不足がないようにお客さまへ案内しましょう。

5登録完了証を受け取る

抵当権抹消登記が完了したら、登録完了証を受け取る必要があります。

登録完了証は、法務局の窓口での受取りまたは郵送・オンラインでの交付です。

抵当権抹消手続きの必要書類

抵当権抹消手続きの必要書類は以下の通りです。

• 登記済証または登記識別情報：抵当権設定時に法務局が発行した書類
• 代理権限証明書情報：金融機関が契約者に抵当権抹消手続きを委任するための書類
• 登記原因証明情報：金融機関が住宅ローンの完済を証明する書類
• 資格証明情報：金融機関の登記事項証明書が記載されている書類
  ※有効期限は発行から3カ月以内です。
• 抵当権抹消登記申請書：契約者が記入する書類
  ※法務局公式サイトの不動産登記の申請書様式についてからダウンロードできます。

抵当権抹消登記における注意点

ここでは、抵当権抹消登記に関する注意点を解説します。

抵当権抹消登記の必要書類を紛失した場合

抵当権抹消登記の必要書類は、再発行可能なものと再発行に別途手続きが必要なものがあります。

注意すべき書類は、登録済証または登録識別情報です。紛失の場合は別途手続きが必要になるため、お客さまへ注意喚起しましょう。

抵当権抹消手続きを長期間行わなかった場合

抵当権抹消手続きは、手続きが必要になった時にできるだけ早めに行うことをおすすめします。

特に、不動産売却時に手続きを行わないと、売却予定の不動産の抵当権を外せず、所有権移転登記を行えません。

また、住宅ローン完済後、抵当権抹消手続きを長期間行わないと、以下のようなデメリットもあるため、注意が必要です。

• 将来、不動産を担保に新規でローンを組めない
• 金融機関の登記情報が変更されて手続きが複雑になる

まとめ

今回は抵当権抹消登記に関する手続きや費用、注意点について解説しました。
どのような場合に抵当権抹消登記が必要で、手続きを行わないことのデメリットについてもご理解いただけたかと思います。

抵当権抹消登記に関する知識は、不動産売却事業を行う不動産会社が知っておくべき知識の一つです。

抵当権抹消登記の必要性や注意点などをしっかりお客さまへ案内し、お客さまが安心して不動産売却できるようにしましょう。

不動産を購入する際の登記手続きでは、登録する住所に「新住所」と「旧住所」どちらかを選択する必要があるのをご存じですか？

• 旧住所：購入物件に移る前の住所
• 新住所：購入物件の住所

住宅購入のスケジュールや手続きが人によって異なるため、こうした選択肢が用意されています。本記事ではそれぞれのメリットやデメリット、注意点についてご紹介します。

お客様に登記手続きについて案内する際の参考にしてみてください。

新住所登記・旧住所登記とは

「新住所登記」とは、購入物件の住所で登記をすることです。決済までの間に購入物件の住所へ住民票異動を行い、新しい住所の住民票で登記手続きを行います。

「旧住所登記」とは、購入対象物件に移る前の住民票に登録されている住所で登記することです。つまり、新しい物件に引っ越す前に住んでいる住所で登記することができるのが、旧住所登記となります。

新住所登記・旧住所登記の特徴について

各登記の特徴には以下のようなものが挙げられます。

新住所登記の特徴

＜メリット＞

• 将来的に住所変更登記をしなくてよいこと
• 登録免許税軽減のための書類取得が容易なこと

＜デメリット＞

• 実態と異なる手続きとなること
• 決済までの手続きが増えること

旧住所登記の特徴

＜メリット＞

• 実態に沿った手続きになること
• 決済までのスケジュールがタイトな場合、手続きが少なく登記できること

＜デメリット＞

• 将来的には新住所へ変更登録をする必要があるので、その分登録免許税費用が掛かってしまうこと
• 登録免許税軽減のための書類取得に手間がかかってしまうこと

それぞれ詳しく見てみましょう。

新住所登記のメリット

将来的に住所変更登記をしなくてよいこと

以前は、旧住所登記をして不動産を取得しても、その後必要に応じて任意のタイミングで正しい住所変更登記をすることでよいとされていましたが、近年改正された不動産登記法により、引越後２年以内の住所変更登記が義務付けられます。

そのため、新住所で前もって登記してしまうことで、購入後の登記手続き（手間と費用負担）の手間と費用が省けるというメリットがあります。

登録免許税軽減のための書類取得が容易なこと

不動産を購入して法務局で登記を行う際には、「登録免許税」の支払いが必要になります。

新しく購入した不動産が自宅（居住用）であれば登録免許税の軽減対象になり、軽減を受けるためには事前に役所で「住宅用家屋証明書」の発行を受けることが必要です。

新住所登記の場合は、購入物件が自宅であることの確認資料として、新住民票の提出のみで取得することができるため、発行の手続きが容易となります。

新住所登記のデメリット

実態と異なる手続きとなること

住民基本台帳法では「引越後14日以内に転入届、または転居届を提出すること」を義務づけています。

しかし、不動産会社の提携ローンなどの利用で後日登記となる場合を例外として、新住所登記では引越前に住民票を移転します。

そのため、役所での手続きでは担当者から「引越はお済みですか？」と聞かれることがありますが、ここで「まだです」と正直に答えると手続きが進められません。

便宜上とはなるものの「引越が完了し、居住している」と言わなければ手続きが進められないため、注意が必要です。実務的には新住所登記は多く行われていますが「実態と違う」行為となるため、よく理解した上での判断が必要です。

また、役所から郵送物が届かないリスクも発生します。住民票を変更してしまうため、役所からの郵送物が新住所に送られてしまう可能性があります。

新居にポストを設置していないと、万が一行政から書類の郵送があった場合に返送されてしまい、引越を行っていないことが発覚するリスクがある点にも注意が必要です。

一時的に郵便局へ転送届の提出が必要となりますので、この点にも注意しましょう。

決済までの手続きが増えること

住宅を購入する際の借入先によっても手続きスケジュールは異なります。その中で、各金融機関が定めるスケジュール期日に従って、住民票の転出および転入届の手続きをする必要があります。

住宅ローン購入時には、金消契約や決済の手続きが金融機関の営業日に合わせて、平日のスケジュールで調整する機会がただでさえ多く発生します。

その中で、住民票異動についても平日に対応する手続きが必要となるので、各金融機関のスケジュールを確認することが大変重要です。限られた期日の中で、住民票異動を行う必要があるため、スケジュールがタイトになる点にも注意が必要となります。

旧住所登記のメリット

実態に沿った手続きになること

住民基本台帳法で定められた、「引越後14日以内に転入届、または転居届を提出すること」に即した手続きができることは旧住所登記のメリットといえるでしょう。

官公庁発行の郵送物が新住所に届く心配もないので、転送届の手続きも、通常の引越同様に手続きができるようになります。

決済までのスケジュールがタイトな場合、手続き少なく登記できること

本審査完了から決済までのスケジュールに期間がない場合、この期間で住所変更するのは手続きの負担になることもあります。

こうした際に旧住所での登記を選択することで、決済までその他の手続きに時間を割くことができるため、引越手配等で忙しくなる決済直前に、余裕を持って各手続きに臨める点はメリットといえるでしょう。

旧住所登記のデメリット

将来的には新住所登録をする必要があるので、その分登録免許税費用が掛かってしまうこと

不動産登記法改正により、引越後２年以内の住所変更登記が義務付けられることにより、転居後2年以内には住所変更登記をしなければなりません。（令和8年4月までに施行）

当然登記に必要な登録免許税や、登記の手続きを司法書士に依頼する司法書士の報酬等がかかります。購入後ご自身のタイミングで住所変更登記はできるものの、その分費用が掛かるということも注意が必要です。

登録免許税軽減のための書類取得に手間がかかってしまうこと

新住所登記と比較すると、登録免許税軽減のための書類作成が複雑になってしまうというデメリットが旧住所登記には生じます。旧住所の場合は、現住所住民票以外に現居宅の処分方法（賃貸契約書など）や申立書など、購入物件が自宅であることを証明する資料の提出が別途必要です。

また住み替えなどで、現在持ち家に居住されている場合は、売却か賃貸か今後の持ち家の処分方法など諸々の状況をしっかり確認した上での書類が必要となるため、ここも注意が必要です。

新住所登記・旧住所登記、それぞれの注意点

それぞれの注意点は以下の通りです。

耐震工事が必要な物件で住宅ローン控除を受けたい場合は、新住所登記は利用しない

中古物件の住宅ローン控除の適用を耐震基準適合証明書で行いたい場合、新住所登記は利用できません。

適用をする際には、以下のような物件では耐震補強工事が別途必要な場合があります。

【耐震補強工事を行い、耐震基準適合証明書が必要なケース】

1. 木造住宅で築年数が20年（マンションなどで25年）以上経過している
2. 一定の耐震性能を有することが証明されたこと

※2については居住する日までに改修して、耐震基準に適合することが条件です。

よって、耐震基準適合証明書は入居開始までに取得しなければ、住宅ローン控除の対象となりません。

実際に入居するまで住民票の移転はしてはいけないため、このケースでは新住所登記は選択肢から外れてしまうので注意しましょう。

現住所登記を行い引越後に住民票異動を行っても、自動的に登記の住所地は変更とならないので、改めて新しい住所への住所変更登記手続きが必要になる

先にも説明したとおり、不動産登記法の改正により引越後2年以内の変更登記の義務化となりますので注意しましょう。
※住所変更登記には費用がかかります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。新住所登記・旧住所登記、それぞれの特徴をご紹介しました。

住宅ローンの決済スケジュールはその時の売主・買主・金融機関によって様々です。

どちらの登記もメリット・デメリットがあるものの、購入される方の状況により採用されていますが、
注意点もあるため内容を理解した上でご判断いただくことが重要です。

不動産を購入すると、不動産登記をしなければなりません。

もっとも、登記についてよく知らないという方も多いはずですので、以下では、登記情報の変更手続きの方法に加えて、その際に必要になってくる費用についても解説していきます。

不動産登記とは何か？

まずはじめに、そもそも不動産登記とは何かについて説明します。

不動産登記は土地や建物の所有者を証明するためのもの

不動産登記というのは、その名の通り、不動産についての登記です。登記とは、公に権利関係を明らかにするために設けられている制度で、不動産以外にも会社などに関する商業登記や船舶に関する船舶登記などが存在しています。

不動産登記は、土地や建物といった不動産についての権利関係を示すものとなっており、そこに所有者として記載されることによって、自らがその不動産を所有しているというのを第三者に対しても主張できるようになるのです。

逆に言うと、不動産登記に自分の名前がないと、せっかく土地などを購入しても、第三者がその土地は自分のものであるといったクレームを受けた際に、それに対して法的に対抗することは困難です。そのため、そういった事態を避けるためにも、不動産を取得した場合には、なるべく早いタイミングで登記の変更手続きを行う行う必要があります。

不動産登記に記載される項目とは？

次に、不動産登記にはどのような項目が記載されるのかを見ておきましょう。まず、不動産登記は、一つの不動産について一つずつ作られるのが原則です。

そのため、土地の上に建物がある場合には、土地と建物について、それぞれ不動産登記が存在することになります。それぞれの不動産登記は、表題部、権利部（甲区）、権利部（乙区）の3つに分かれており、このうち表題部には、土地であれば所在や地番、地目、地積、登記日などが、建物であれば所在や家屋番号、建物の種類、構造、床面積、登記日などが記されます。

また、甲区には、その不動産の所有者に関する情報が記載されるようになっており、そこを見れば、誰が、いつ、どのような理由でその不動産の所有者になったのかが分かるようになっています。

一方、乙区に記載されるのは所有権以外の権利に関する情報です。

具体的には、抵当権や地上権、地役権などで、これらはいずれも所有権を一部制限するものですので、不動産を購入する場合には乙区をしっかりとチェックして、自分にとって不都合な権利が設定されていたりしないかを確認するようにしなければなりません。

不動産登記の情報変更はいつ必要なのか？

では、不動産登記の情報は、どのような場合に変更しなければならないのでしょうか。ここでは、代表的なケースを紹介します。

姓が変更になった場合

まず一つ目は、権利者の姓が変わった場合です。不動産登記は不動産についての権利関係を示すものなので、そこに記載される人物の氏名は戸籍と同様である必要があります。

そのため、結婚や離婚などで改姓した場合は、自らが権利者であることを示すために、すみやかに不動産登記の情報を変更しなければならないのです。

住所が変更になった場合

二つ目は、住所が変わった場合です。あまり頻繁に起こるものではありませんが、区画整理や市区町村の合併によって、稀に不動産がある場所の住所が変更になるケースがあります。そのような場合には、変更後の住所を不動産登記にも反映させなければならないのです。

所有者の住所が変わった場合

三つ目は、所有者の住所が変更になった場合です。

例えば、転勤などで所有者が別の場所に引越し、不動産を賃貸に出すようなケースが該当します。登記中では所有者を特定するために、住所についても記載されるようになっていますので、そのように引越しなどで住所が変わった場合には、変更登記を行う必要があります。

所有者の死亡による相続が発生した場合

四つ目は、不動産を所有している人が亡くなって相続された場合です。

後から相続争いが蒸し返されたりしないように、不動産を相続した人は、なるべく早いうちに変更登記を行っておくのがおすすめです。

なお、相続協議によって、一つの不動産を複数の相続人間で共有したり、不動産をいくつかに分筆してそれぞれが相続したりするような場合には、共有登記や分筆登記といった手続きを行わなければなりませんが、それらを行うためには専門的な知識が求められるため、司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。

不動産登記の情報を変更するための方法

続いて、不動産登記に記載されている情報を変更するための方法について説明します。

司法書士に依頼して情報変更

まず、もっとも一般的なのは、司法書士に依頼して変更登記手続きを行ってもらうという方法です。

司法書士というのは、登記や供託といった法律事務を取り扱う職業で、それになるためには国家資格である司法書士試験に合格しなければなりません。登記に関する法律についての深い知識を備えているため、依頼すれば複雑な変更手続きをスムーズに代行してもらえます。

司法書士に依頼する際には、当然ながら一定の手数料が発生しますので、その点には注意しなければなりません。依頼の内容や司法書士によって金額は少しずつ違ってきます。

例えば、売買に伴う不動産の所有権移転登記を依頼する場合は5万円から6万円ほど、相続に伴う不動産の所有権移転登記の場合には6万円から8万円ほどが平均的な相場となっています。

なお、不動産の購入する際には、不動産業者の方から司法書士を紹介してもらえるケースが一般的ですので、特にこだわりがないようであれば紹介された司法書士に依頼すればよいでしょう。

自分で変更手続きを行うことも可能

実は不動産登記の変更手続きは、登記所に出向けば自分でも行えるようになっています。当然ながら、自分でやれば司法書士には手数料を支払わなくて済みますので、少しでも節約したい場合には挑戦してみるのもよいでしょう。

ただし、手続きにあたっては様々な書類を用意しなければなりませんし、場合によっては不動産についての法律知識が必要になるケースもあります。

また、不動産取得に際して金融機関のローンを利用するような場合には、金融機関の方から司法書士を使うように求められることがありますので、本当に自分でやって問題ないかは事前にしっかりと確認しておかなければなりません。

不動産登記の情報変更はどれくらい費用がかかるのか？

では、不動産登記の情報変更を行う際には、どれくらいのお金が必要になってくるのでしょうか。

まず、司法書士に依頼して手変更手続きを行う場合には、前述の手数料が発生します。また、それに加えて、登録免許税を支払わなければなりません。この登録免許税の金額は一律に定まっているわけではないのです。

例えば、売買に伴う土地の所有権移転登記の場合にはその評価額の1.5パーセント、建物であればその評価額の2パーセント（一定の要件を満たせば軽減税率の適用が受けられる）となります。

そのため、評価額が2,000万円の土地の所有権移転登記をしようとすると、登録免許税だけでも30万円の費用負担が発生するのです。なお、相続に伴う所有権移転登記の登録免許税は、土地、建物ともに、その評価額の0.4パーセントとなっています。ちなみに、贈与の場合には2パーセントです。

変更登記手続きについてのまとめ

不動産の権利関係について何らかの変更があった場合には、すみやかに変更登記を行わなければなりません。いつまでに変更しなければならないかという点については明確な定めがあるわけではありませんが、第三者から権利を主張されるリスクを減らすために、できる限り早期に手続きを行うようにするとよいでしょう。

手続きは自分で行うこともできますが、専門的な知識が求められるため、できればプロである司法書士に依頼するのがおすすめです。その場合には、登録免許税に加えて、司法書士に支払う手数料を負担することになります。

不動産取引を行う際は変更登記手続きの方法をしっかりと理解しておこう

以上で見てきたように、不動産登記は不動産の権利関係を公に示す非常に重要な制度です。

不動産を購入したりする際は、取引後にスムーズに変更登記手続きができるように、事前にしっかりとその仕組みを理解しておきましょう。

減価償却資産を評価するときに用いられる指標として、「耐用年数」があります。ひとまとめに耐用年数と言いますが、いったいどのような年数のことなのでしょうか。

ここでは不動産にかかわる耐用年数について詳しく見ていきましょう。

耐用年数は2種類ある

耐用年数とは、一言でいうと「減価償却資産の残り使用可能期間」のことです。資産相続などをおこなう際に、耐用年数を用いて減価償却資産の資産価値を決定します。この際、資産価値を評価する客観的基準が存在しなければ、相続税の算出などが難しくなってしまいます。

そこで、法によってある種の「耐用年数」の基準が作られています。しかし、このように理論上で決められた「耐用年数」と、私たちが一般的に用いている「耐用年数」の意味合いは少し異なります。

例えば、築50年のアパートを見たときに、物理的にあと30年もつかなと思った際には「このアパートの耐用年数は30年くらいかな」と言います。この例では、アパートの躯体材質が腐食・劣化することによって物理的に耐えられなくなるのが30年後程度だと予想されています。

つまり、例中で用いられている「耐用年数」は、法で定められたものではなく、科学的に、あるいは経験に基づいて算出しているものであるということです。このように、耐用年数と一言で言っても、法律で定められたものと、科学的なものの二つに分けて考えることができます。

減価償却の基準となる法定耐用年数

法定耐用年数とは？

耐用年数は、不動産を含めた減価償却資産の評価に用いられます。相続などの際には資産評価のきちんとした尺度が必要となるため、耐用年数も「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」という省令により定められています。このような耐用年数のことを「法定耐用年数」といいます。

理論上、法定耐用年数は、補修・修繕などの費用が改築費用を上回るまでの期間である「経済的耐用年数」と差異が大きくないことを前提としています。そのため、両者に乖離が見られる場合は法的耐用年数の適用は認められないはずなのですが、そうされていないのが実情です。

法定耐用年数は不動産の構造によって異なる

耐用年数の基準を設定するにあたり、目を付けられたのが建物の構造・材質です。

普通に考えれば材質によって腐食スピードが違うのは目に見えて明らかなので、その感覚を省令にも採用した形となっています。構造(材質)ごとに、法的耐用年数がいったいどのようになっているのか具体的に追っていきましょう。

まずは、RC造、つまり鉄筋コンクリート造りの建築物についてです。RC造の建物は耐用年数が一番長く設定されています。ただし、すべてが同じというわけではなく、用途によって耐用年数が異なります。

代表的なものを耐用年数が長い順から記すと、

• 事務所(50年)
• 住宅(47年)
• 飲食店(41年)
• ホテル・店舗・病院(39年)
• 車庫・その他のもの(38年)
• 公衆浴場・工場(31年)

基本的には、用途による耐用年数の順番は、多少の入れ替わりはありますが、RC造の建築物は、ほぼすべての構造の建築物に適応できます。つまり、事務所用がもっとも長い耐用年数を有しており、公衆浴場や工場などが最も短い耐用年数を有しているということになります。ただし、RC造でも、橋や鉄塔などの公共物はまた別にカテゴライズされています。

それでは、構造の違いによる耐用年数の違いを見ていきましょう。具体的に耐用年数の大きいものから並べてみると、以下のようになります。

• RC造(47年)
• れんが造・ブロック造・石造(38年)
• 金属造で骨格材が4ｍｍより大きい建物(34年)
• 金属造で骨格材が3ｍｍを超え、4ｍｍ以下の建物(27年)
• 木造・合成樹脂造(22年)
• 木骨モルタル造(20年)
• 金属造で骨格材が3ｍｍ以下の建物(19年)
• 簡易建物(10年)

※同じ条件で比較するために住宅用の建物の耐用年数で比較しています。

法定耐用年数を基準とした不動産の減価償却

法定耐用年数について詳しく見てきましたが、これを用いて減価償却をどのように計上するのかを確認しておきましょう。

まず、押さえておくべきは減価償却の計算方法には2通りあるということです。わかりやすいのは資産額を耐用年数で割って計上する方法です。これを定額法と言います。

対して、毎年の資産の価値に一定の割合をかけて計上する方法のことを定率法と言います。具体的には、前年までに償却した値を差し引いて残った資産価値に25％をかけて計上します。

このままでは少しわかりにくいので、簡単な例で考えてみましょう。

取得価値が4000万円で、法的耐用年数が5年の減価償却資産を持っているとします。定額法の場合は、単純に5分割して減価償却するので、初年度から5年目まで減価償却費は800万円で変わりません。

対して、定率法では、初年度は25％の減価償却なので1000万円、2年目の減価償却は残資産の3000万円の25％なので750万円となります。同様に3年目は2250万円の25％なので562万5000円というようになります。

個人事業主の場合、基本的には定額制なのですが、例からもわかるように定率制を採用すると初年度の税負担が軽くなります。ただし、個人事業主が定率制を採用する場合には、減価償却資産の償却方法の届出書を税務署に提出する必要があることに注意しましょう。

不動産の寿命を表す物理的な耐用年数

物理的耐用年数とは？

どんなものであっても、年月を経ると躯体、あるいは構成材が劣化してしまいます。ある減価償却資産を、物理的にあとどのくらいの期間用いることができるのかを表したものを「物理的耐用年数」と言います。基本的には、科学的・物理的原因による劣化により要求される限界性能を下回ってしまう状態のことを指します。

法定耐用年数を説明した際に少しだけ触れた「経済的耐用年数」と似た概念ではありますが、違いを押さえておくことが重要です。経済低耐用年数とは簡単に言うと、不動産が資産としていつまで価値を有しているのかということなので、物理的に限界を迎えるまでの期間である物理的耐用年数とは異なります。

科学的・物理的劣化は経済的耐用年数の短縮につながりますが、あくまで一因にすぎません。物理的耐用年数と経済的耐用年数について、相関関係はありますが、明確に異なります。

物理的な耐用年数は維持できる

法令上の耐用年数は決められていますが、必ずしも物理的耐用年数と一致しません。例えば、東大寺の正倉院などは古代に建築された木造建築物ですが、1000年位以上の時を経て現存しています。このことからもわかるように、物理的耐用年数は修繕工事などによって維持・延長させることができるのです。

逆もまた然りで、乱雑に扱われた建築物は法定耐用年数よりも、物理的耐用年数が短くなってしまいます。日本は地震などの自然災害も多く、災害による損害などによっても物理的耐用年数が短くなってしまうことがあります。

不動産売却時の査定額にも大きく影響する

不動産の資産価値は法的には法的耐用年数が影響しますが、売却時の査定は法定耐用年数だけで決まるものではありません。

むしろ、不動産の実際の状態をより正確に反映する物理的耐用年数、あるいは実際の資産価値を反映する経済的耐用年数を重視して査定されることの方が多いと言えます。そのため、不動産を資産目的で保有している場合には、不動産の状態には特に注意を払っておきましょう。

まとめ

耐用年数と一言でまとめても、法定耐用年数と、物理的耐用年数に分けられます。さらに細かく見るのであれば経済的耐用年数も重要です。

行政処理をおこなう場合は法定耐用年数をよく用いますが、不動産の価値を維持するためには物理的耐用年数や、経済的耐用年数が重要になってきます。それぞれどのような場面で用いるのかを押さえて、耐用年数を使いこなしましょう。

夫婦の仲が上手くいかないと「離婚」という選択になってしまう場合があります。

離婚の場合は慰謝料のほか、2人で築き上げた財産も分け合うことになります。

そこで作成するのが「財産分与契約書」です。

今回は離婚協議書に含む財産分与契約書の書き方の流れと、雛形のダウンロードサービスを紹介します。

離婚に伴う不動産の財産分与とは？

離婚の際に発生するお金として、「慰謝料」はイメージしやすいでしょう。

たとえば不倫が原因の離婚の場合、不倫した側が慰謝料を支払うといった具合です。

一方、財産分与については知らない方も多いのではないでしょうか。

離婚では一方が全ての財産を持っていくということはありません。

夫婦2人で築いてきた財産については、離婚時に分与、つまり分け合うことになります。

財産分与は離婚の原因が不倫のように片方に非があるとしても、請求できてしまいます。

財産分与の対象財産

結婚してから2人で築き上げた財産が分与の対象です。

• 土地や建物といた不動産
• 家財道具

このあたりはわかりやすいですが、ほかにも以下のようなものが財産分与の対象です。

• 飼育しているペット
• 投資信託などの有価証券
• 退職金

片方が専業主婦（夫）であったとしても、財産分与を請求できます。

専業主婦（夫）が家事を一手に引き受けてくれたことで、収入を得ることができたと判断されるためです。

財産分与の対象として、夫婦で生活していた持ち家があれば、持ち家も財産分与の対象です。

共有財産で購入した不動産は全て対象で、不動産の名義人は関係ありません。

つまり、夫が妻に内緒で不動産を所有していたとしても、財産分与の対象になってしまいます。

財産分与できる期間

離婚時の財産分与には「時効」がある点に注意が必要です。

離婚して長い年月が経過したあとに、思い出したように分与を求めることはできません。

原則として「離婚してから2年間」というのが時効です。

これを過ぎると請求権がなくなってしまうため、その後一切の請求ができなくなります。

「言った」「言わない」のトラブルにならないためにも、離婚協議書というかたちで財産分与の取り決めをしておく必要があります。

離婚で作成する離婚協議書とは

離婚協議書とは、文字通り夫婦が離婚する場合、離婚の方法や財産分与などの条件を記載した書面のことです。

離婚協議書に記載する諸条件や親権者、養育費、慰謝料などの記載に加えて財産分与の取り決めも記載しておきます。

相手が条件を守らずに訴訟になった場合、離婚協議書が証拠になります。

財産分与契約書（離婚協議書）を作成する目的

離婚協議書（財産分与契約書）を作る目的で、離婚後の不毛な争いを回避するためです。

条件が書かれた単なる紙ではありますが、離婚時に取り決めた内容を明記することで離婚する両者が決まりを遵守する義務が発生します。

財産分与契約書の書き方・作成の進め方

財産分与契約書（離婚協議書）の作成方法の流れをまとめると以下のとおりです。

• 相手方と話し合って離婚時の内容を決める
• 話し合いの内容を離婚協議書にまとめる
• 離婚協議書を公正証書にする

財産分与契約書に書き込む内容

離婚協議書は、以下のような内容を書き込みます。

1. 離婚を合意した旨
2. 親権者の指定について
3. 養育費の支払い
4. 慰謝料について
5. 財産分与の内容など

なかでも今回のテーマである財産分与契約に関しては、以下のような内容を細かく記載する必要があります。

• 財産分与の対象財産
• 知針をいつまでに行うか
• 不動産はどうやって分けるか
• 支払いの回数（一括支払い・分割支払い）など

分割できない不動産はどうやって分割する？

不動産は現金と違って、綺麗に二等分することはできません。

それでは、どのような方法で不動産の財産分与を行うのでしょうか？

不動産を売却して現金化

もっともシンプルな方法は、不動産を売却することです。

売却して得たお金を2人で分割すれば分かりやすく、のちのちのトラブルにもなりません。

不動産を2つに割ることはできませんが、現金なら柔軟に分割が可能です。

配偶者の持ち分を買い取り

離婚しても、不動産はそのままにしておきたいということもあります。

その場合、家を利用したいと考えている方が出ていく立場の配偶者に財産分与に相当する金額を支払うこともできます。

不動産を売却した場合に相手が受け取れる持ち分を買い取る恰好です。

ただ、不動産を残しつつ高額な金銭を用意する必要があります。

公正証書にすることで効力が高まる

離婚協議書は、できるだけ「公正証書」にしておくことが望ましいでしょう。

公正証書は、公証人が内容を聞き取りして書面を作成する公的な文書のことです。

もし相手が離婚後に支払いを拒んだ場合、裁判所に訴えることなく強制執行手続きに移ることができます。

公正証書にすることで「あとから偽造したものではないか」という疑いをはさむ余地がなくなり、証拠としての価値が高まります。

財産分与契約書を作成する際の注意点

債務者の変更を銀行が承諾しないケースもある

離婚する夫婦は、土地・建物などを所有して住宅ローンを組んでいた場合、債務者の変更が発生することもあります。

たとえば夫が主債務者でも夫が出ていく場合は、夫婦間では妻に主債務者を変更するような取り決めが行われる場合もあります。

ただ、債務者の変更は金融機関の承諾が必要です。

2人の一存では決められません。

金融機関の承諾が得られないと、夫が債務者のままになるケースも考えられます。

主債務の返済ができない場合は連帯保証人に請求が来る

一戸建てやマンション、土地を持っているケースではほとんどの場合で住宅ローンを組んでいます。

妻が連帯債務者や連帯保証人だった場合、夫が返済できなくなったら妻のほうに請求が届きます。

妻も支払うことができない場合、不動産を売却して住宅ローンを弁済する形になります。

財産分与契約書の雛形が見られるおすすめサイト

マイ法務

マイ法務は、顧問弁護士を雇えない中小企業経営者や個人事業主向けに、ビジネスに必要な契約書の情報や経営で知っておくべき法律情報を提供しているサイトです。

法務書式は全て弁護士が監修しているので安心できます。

書式や雛形の数はゆうに400種類にのぼり、離婚における財産分与契約書にも対応しています。

「協議離婚書」の雛形の中に不動産の分与に関する記載がしっかり盛り込まれています。

【リンク】マイ法務｜協議離婚書

つげ行政書士事務所

つげ行政書士事務所のホームページには、財産分与契約書のほか抵当権設定契約書、金銭消費貸借契約書など、契約書の雛形が一覧で表示されています。

自分で離婚協議を進める際には、参考として利用できますね。

つげ行政書士事務所に正式に作成を依頼することもできますから、財産分与契約書の作成を検討している方はチェックしておくと良いでしょう。

【リンク】つげ行政書士事務所

まとめ

今回は離婚協議書に含む財産分与契約書の書き方の流れと、雛形のダウンロードサービスを紹介しました。

財産分与は離婚までに夫婦で築いた全ての財産が対象のため土地や一戸建て・マンションも対象です。あとから「言った・言わない」にならないよう、間違いなく協議書に盛り込みましょう。

個人で作成を進める場合、今回紹介した離婚協議書（財産分与契約書）の雛形を活用するのもおすすめです。