2025年6月公布の「保険業法改正」により、不動産・住宅業界の保険販売は大きな転換期を迎えます。2026年春頃の施行に向け、大手損害保険会社のカルテルや不正請求問題を背景とした「体制整備義務の強化」や「不当な利益供与の禁止」が厳格化されます。

特に不動産事業者が兼業代理店として活動する場合、従来の「１社限定の推奨」や保険加入を条件に、通常は有料のリフォーム点検や清掃サービスを無料にするといった「住宅サービスとの抱き合わせ」が行政処分がより厳格化されます。

本記事では、改正の3つのポイントを詳説するとともに、増大する管理コストや法的リスクを回避するための戦略を提示。自社運営・共同募集・紹介モデルのどれを選ぶべきか、実務直結の判断基準を解説します。

「保険業法の一部を改正する法律案」が2025年6月6日に公布されました。施行日は公布日から1年以内を目指すとされているため、2026年6月1日に施行開始されます。

今回の法改正はどのようなものなのか、解説していきます。

代理店に対する体制整備義務の強化

保険を販売する代理店（保険代理店）に、以下の２つが義務付けられます。

• 内部の管理体制を整える
• 苦情処理・監査体制を整える

保険会社側の体制強化

保険会社自体に対しても、３つのルールが整備されます。

• 顧客本位のサービス提供の徹底
• 不当な利益の提供を禁止
• 保険金の不正請求対策を明文化

禁止する行為の拡大

従来の禁止事項に次のものが追加されます。

• 禁止事項の対象者：
  • 保険契約者だけでなく、「密接な関係者」を追加
• 禁止行為の対象：
  • 「社会通念に照らして不当な便宜供与」を追加

2023年に相次いで２つの大きな事案が明るみになりました。

①保険金不正請求事案
車の修理部門を持つ代理店にて起きた不正事案です。

②大手保険会社によるカルテル問題
大企業の保険契約（共同保険）をめぐって、複数の保険会社が裏で口裏を合わせていたことが発覚しました。

これらは業務改善命令等の対象となりましたが、業界全体に広がっていた商慣行が事案の背景にあったともいえます。こうした状況をうけ、「損害保険業の構造的課題と競争のあり方に関する有識者会議」、「損害保険業等に関する制度等 ワーキング・グループ」での議論を経て2025年5月30日の「保険業法の一部を改正する法律」の成立へと至りました。

参照：
「損害保険業の構造的課題と競争のあり方に関する有識者会議」
「損害保険業等に関する制度等 ワーキング・グループ」

項目	改正前の課題	改正後ルール
組織づくり	【個人の力量任せ】 店長などが兼務し、組織的なチェック体制は緩かった。	【責任者の設置義務】 営業所ごとに「法令遵守責任者」、本部に「統括責任者」を置き、組織として監視する。
リフォーム部門との関係	【監視規定なし】 リフォーム部門の見積が適正か、保険部門がチェックする義務はなかった。	【兼業業務の監視義務】 リフォーム業等との兼業が保険金支払を歪めないよう、業務を適切に監視する体制を作る。
販売プロセス	【ハ方式（特定商品提示）】が主流 代理店が決めた「おすすめ１社」を提示する形が一般的だった。	【ロ方式（意向把握）への完全移行】 先に顧客の意向を確認し、複数社から比較・推奨するプロセスを徹底する。
不適切な取引	【物品提供はグレー】 保険料割引はNGだが、高額な備品購入などの「便宜供与」は横行していた。	【過度な便宜供与の禁止】 社会通念上、不相当な物品購入やサービス提供（いわゆる裏取引）を明確に禁止する。
トラブル対応	【情報の放置・矮小化】 苦情や通報が現場で止まり、組織としての改善に繋がりにくかった。	【情報の蓄積・活用義務】 苦情や通報をすべて記録・分析し、再発防止に活かす体制を整える。

これまでは、小さな代理店であれば募集に関する最小限のルールしかありませんでしたが、今後は規模が小さな代理店でも大きな代理店と同等の上記の様な義務が追加されます。

具体的にはどのようなことをしなければならないのでしょうか。

①「とりあえずこの火災保険で」が言えなくなる

• 〔改正前〕
  • 提携している１社の保険を勧めるだけでOK
• 〔改正後〕
  • お客様に「どのような補償を重視するか」をヒアリング
  • その意向にあった数社の保険を比較提示

②形骸化していた「抱き合わせ禁止」が、厳格化される

• 〔改正前〕
  • 禁止ルールが形骸化し、保険加入とセットでの外構割引などがチェックの網をかいくぐって行われていた
• 〔改正後〕
  • 本来の「便宜供与」禁止が徹底され、こうした抱き合わせは即、行政処分の対象となる

➂「リフォーム部門」との間に壁ができる

• 〔改正前〕
  • リフォーム営業部門が保険募集を行えていた
• 〔改正後〕
  • 営業部門と支払査定部門を適切に分離
  • 保険会社により適正に運営されているか厳しくチェックされる

これまで「営業のテクニック」として許容されてきた部分が、改正後は「義務違反」となり、場合によっては行政処分の対象となります。

項目	改正前の課題	改正後ルール
代理店への指導	【自主性・売上重視】 営業上の配慮により、代理店への管理や指導が不十分になるケースがあった。	【体制整備の確認義務】 代理店が責任者を置き、正しく運営しているかの「確認・指導」が義務化される。
社内組織の在り方	【営業と査定の混在】 営業担当が「大口代理店の案件だから」と、事故査定に圧力をかける余地があった。	兼業業務の監視義務 営業部門の都合を遮断するため、保険金支払を管理する部門を独立・分離させることが求められる。
事故査定の基準	【代理店見積を信頼】 兼業代理店（リフォーム業者）が出す見積の適正さをチェックする規定が弱かった。	【査定の厳格化・監視】 兼業代理店が保険金を水増ししていないか、より厳しい基準で支払査定を管理・監視する。
便宜供与のルール	【限定的な禁止】 保険料の割引などは禁止だが、代理店や顧客への過度な物品購入などは曖昧だった。	【過度な便宜供与の禁止】 契約欲しさに社会通念を超えた物品・役務を提供することを、行政処分の対象として明確に禁止する。
監視のタイミング	【事後対応（不祥事後）】 不祥事が発覚してから調査・対応するのが主だった。	【事前・継続的な監視】 不祥事が起きる前から、代理店の体制や蓄積情報をモニタリングする「先回り型」の対応が義務づけられる。

保険会社は、不動産事業者の皆さまに対して、これまで以上に以下のような働きかけを行うようになります。

①監査（臨店）の強化

• 「売上目標の相談」だけでなく「苦情管理簿」や「内部監査の実施記録」チェックなど、コンプライアンスの点検が訪問の主目的になります。

②不自然な取引の打ち切り

• 実態の伴わない協賛金や物品提供、高額な紹介料など、不透明な利益供与に基づく旧来の商慣習は、コンプライアンス上の重大なリスクとして全面的に禁止されます。

➂「ハ方式」から「ロ方式」への強制

• 単一商品のみを提案する比較プロセスの形骸化は、顧客の意向把握を軽視する行為と見なされます。保険会社側もコンプライアンス維持の観点から、代理店の募集プロセスの透明化を強く要求していきます。

この改正により、保険会社は代理店と「仲の良いパートナー」である以上に、代理店がルールを破らないよう見張る「監督官」としての役割を強く求められるようになります。

項目	改正前の課題	改正後ルール
便宜供与のルール	【限定的な禁止】 保険料の割引などは禁止だが、不自然な物品購入や役務の提供（便宜供与）は明文での禁止がなかった。	【行為の拡大】 社会通念上、相当でない物品の購入やサービスの提供も、禁止される「特別の利益提供」に含める。
禁止対象の範囲	【本人限定】 主に「保険契約者」や「被保険者」本人への利益提供のみが禁止されていた。	【対象の拡大】 契約者のグループ会社や関連企業など、「密接な関係を有する者」への利益提供も一律に禁止する。

【行為の拡大（裏取引のサービス）】NG例

• 例１：
  • 保険契約の見返りに、顧客が所有する物件の管理用備品（エアコンや事務機器など）を、保険会社や代理店が相場より高く買い取る。
• 例２：
  • 保険加入を条件に、通常は有料のリフォーム点検や清掃サービスを、保険会社側の負担で「無料」で提供する。

【対象の拡大（身内へのサービス）】NG例

• 例３：
  • 住宅購入者（本人）には割引をしないが、その家族が経営する別会社のオフィス用品を、保険契約のお礼として寄贈する。
• 例４：
  • 大口の法人オーナー本人ではなく、その親族が経営する子会社に対して、不当に安い価格で役務を提供する。

「禁止行為」は法律（保険業法第300条）で明確にされた「やってはいけない」ことです。違反した場合、保険会社や代理店は「業務停止命令」や「登録取り消し」といった事業継続に直結する行政処分の対象となります。

不動産事業者の場合、以下のケースは非常に危険です。

【改正後の「アウト」な実務例】
①本業との抱き合わせ

• 火災保険に入ってくれるなら、新居のエアコン設置代を無料にする

②グループ会社への便宜

• 親会社と保険契約をする代わりに、その子会社のオフィス清掃をタダで請け負う

➂不適切なリフォーム

• 保険金が下りるよう見積を多めに作るので、その分で別の箇所のリフォーム等を行う

代理店が禁止行為を行ったことを知った場合、保険会社は自社が連帯責任を問われないよう代理店委託契約を即座に解除する可能性が高いです。
代理店資格を喪失するだけでなく、不動産仲介や住宅販売の本業にも「法令違反の会社」というレッテルが貼られてしまい、大きなダメージに繋がります。

「知らなかった」が通用しない事体となってしまうため、営業担当者が契約を取りたい一心で勝手なサービスを約束しないよう、徹底的な社員教育が必要になります。

厳格な管理体制が求められる一方、規制が緩和されます。この大きな転換期において、保険代理店を兼業する不動産事業者にはどのような選択肢があるのでしょうか。

今後、火災保険の販売プロセスはロ方式（顧客の意向から数社を比較提案）の徹底が求められます。そのため、代理店を継続する場合には乗合代理店（複数社を扱う代理店）として体制を整える必要があります。

これまでは住宅の契約に付随して「この火災保険で手続きしますね」と一言で済んでいたものが、今後は「お客様の意向を聞く」→「数社を比較提示する」→「選定理由を説明する」というステップを証跡として残さなければなりません 。これにより、１件あたりの成約までの時間が大幅に増えてしまいます。当然、各社の保険を正しく説明するための知識も必要となります。

法改正後の厳しい「体制整備義務」や「販売プロセスの厳格化」を受け、住宅販売事業者が取れる戦略は、大きく分けて「自社でやり抜く」「外部と組む」「撤退する」の３つの選択肢に集約されます。

それぞれの方法について、実務的なメリットとリスクを整理しました。

改正に合わせた体制を自社で整えるのは、非常に大きなコストがかかります。多くの兼業代理店を運営する事業者が、「共同募集」か「紹介モデル」へ切り替えることになるのではないでしょうか。

その場合、気になるのは「共同募集」と「紹介モデル」のどちらかがお勧めかという点だと思います。

結論から言うと、「収益を維持したいなら共同募集」、「法的リスクと手間をゼロにしたいなら紹介モデル」がお勧めです。それぞれの特徴を比較した上で、判断基準をまとめました。

比較項目	共同募集（パートナーシップ）	紹介モデル（取次・トスアップ）
役割分担	自社で「きっかけ作り」を行い、提携代理店が「詳細説明・契約」を行う。	自社は「顧客を繋ぐ」だけで、募集実務には一切関与しない。
収益性	手数料を提携先とシェア（分配）する。	紹介料（情報提供料）のみのため、収益は低くなる。
法的責任	共同募集人として連帯責任を負う。	募集を行わないため、保険業法上の責任はほぼない。
法改正への対応	ロ方式（比較推奨）や意向把握の共同義務が生じる。	体制整備義務から解放される。
お勧めする会社	保険収益をある程度確保し続けたい会社。	営業担当を住宅販売だけに集中させたい会社。

コストを最小限に抑えたいのであれば、「紹介モデル」が圧倒的にお勧めです。
法改正により、大規模な代理店には「法令等遵守責任者」などの設置が義務付けられますが、紹介モデルに切り替えて「代理店登録を取り消す」または「休止」すれば、以下の「見えないコスト」がすべて無くなります。

1. 責任者の専任化による損失
   • 営業トップの人間を「チェック担当（責任者）」に回す必要がなくなり、本業の住宅販売に専念させられます。
2. 保険会社からの監査対応
   • 保険会社による毎年の厳しい臨店点検（監査）に対応するスタッフの時間的コストがなくなります。
3. 賠償責任保険料
   • 代理店として負うべき賠償責任をカバーする保険料などの固定費も削減できます。

「紹介だけだと儲からないのでは？」と思われるかもしれませんが、以下の考え方で利益を最大化できます。

「保険を収益の柱として成長させたい」という強い意向がない限り、今回の法改正を機に「紹介モデル」へシフトし、法的リスクと管理コストを一気に切り離す方が、本業へのリソース集中とガバナンス強化を両立させる、最も時代に即した戦略的選択となります。

今回の法改正は、従来の「慣習」や「営業テクニック」が通用しなくなる歴史的な転換点です。特に不動産事業者は、顧客への比較推奨（ロ方式）の徹底や、リフォーム・住宅サービスとの不適切な抱き合わせ禁止など、これまで以上に透明性の高い運営が求められます

今後は、高い管理コストを投じて自社で体制を整えるのか、あるいはリスクを切り離して「紹介モデル」へ移行するのか、経営判断が不可欠です。違反時の行政処分は本業の信頼失墜に直結するため、「知らなかった」では済まされない事態となります。2026年春の施行に向け、自社のリソースと法的リスクを天秤にかけ、最も持続可能な募集形態を選択することが、本業を守る鍵となります。

┃参考資料

• 金融庁「保険業法の一部を改正する法律案 説明資料」

2026年4月1日からスタートする「不動産の住所等変更登記の義務化」への備えは万全でしょうか。これまで任意だった住所変更の手続きが、改正後は「変更から２年以内」の法的義務となり、正当な理由のない放置には５万円以下の過料が科されます。

本記事では、引渡し後のお客様が不利益を被らないための「顧客案内のポイント」を徹底解説します。2025年4月から先行導入される「スマート変更登記（自動更新）」の仕組みや、新旧制度の境界線となる「2025年4月21日」を基準とした実務上の判断基準も整理しました。法改正をネガティブな制限ではなく、顧客との信頼を深めるアフターフォローの武器として活用しましょう。

不動産登記簿の「権利部（甲区）」に記載されている、所有者の「住所」や「氏名」を、最新の情報に書き換える手続きのことです。

【例】

• 住所変更： 引越しによる住所移転、住居表示の実施、市町村合併による地名変更など。
• 氏名変更： 結婚・離婚による改姓、法人の商号変更など。

登記簿は「誰が所有者か」を公示するものですが、住所や氏名が変わってしまうと、「登記簿上の人物」と「現在の売主（本人）」が同一人物であると証明できなくなってしまいます。そのため、不動産住所等変更登記（正式名称：所有権登記名義人住所・氏名変更登記）をする必要があります。

これまで住所変更登記は、売却時やローン設定時の「ついで」に行う任意の手続きでした。

• 売却時： 所有権移転登記の前に、現在の住民票と住所を一致させる必要があるため。
• 融資利用時： 抵当権設定などの際、金融機関から最新住所への変更を求められるため。

しかし、それを放置し続けた結果、社会全体で深刻な問題が発生しています。

1. 「所有者不明土地」問題の深刻化
   • 登記簿上の住所が古いまま放置された「所有者と連絡がつかない土地」の増加
   • 公共事業や災害復興が進まないほか、民間の土地取引や利活用をも妨げる要因に
2. 「いつかやる」では解決できない
   • 連絡が取れない土地が放置されると、隣接地への悪影響や治安悪化を招く
   • 高齢化が進み住所変更がされない相続が増加すると、所有者の特定がさらに困難（絶望的）になる

これまで「売却時」や「融資時」の変更でも実務上問題はありませんでしたが上述のような問題を解決するため、住所等変更登記を「2年以内の法的義務」へと格上げし、登記簿を常に最新の状態に保つ仕組みへと転換することになりました。

これまでは、売却する予定がなければ「引越し後も住所は古いまま」で放置しても罰則はありませんでした。しかし、改正後は以下の通りルールが変わります。

項目	改正前（現在）	改正後（2026年4月〜）
位置づけ	任意（必要になったらやる）	法的義務
期限	特になし	変更から２年以内
罰則	なし	５万円以下の過料
過去の変更	不問	2028年3月までに申請が必要

• 開始日：
  • 2026年（令和8年）4月1日より施行開始
• 義務の内容：
  • 氏名や住所に変更があった日から２年以内に変更登記をしなければならない
• 対象：
  • 不動産を所有している個人または法人
• 過去の変更への適用：
  • 施行日（2026年4月1日）より前に生じた変更も対象
  • この場合、2028年（令和10年）3月31日までが猶予期間

正当な理由なく住所等変更登記の変更を怠った場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、期限内に変更登記を行わなかったからといってすぐに過料の対象となるわけではありません。

■催告プロセス

1. 登記官が義務違反を把握
2. 本人へ「催告（登記してくださいという通知）」する
3. 催告に応じず、正当な理由もない場合に過料手続き（裁判所への通知）を行う

これらに該当する場合、２年間の期限を過ぎても「正当な理由」があるとして、直ちに過料が科されることはありません。

• 本人があらかじめ「検索用情報（生年月日など）」を届け出ている、あるいは法人が「会社法人等番号」を登記している場合
• 合併や政令指定都市への移行、住居表示の実施など、自治体側の都合で住所が変わった場合
• 登記の義務を負う本人に、重い病気や怪我などのやむを得ない事情がある場合
• DV（ドメスティック・バイオレンス）やストーカー被害などで、加害者に居場所を知られないよう住民票を移さずに避難している、あるいは登記をあえて控えている場合
• 登記費用（登録免許税や司法書士への報酬など）を支払う余裕がないほど経済的に困窮している場合

所有者が自ら、あるいは司法書士を通じて法務局へ申請する方法です。

• タイミング：住所や氏名が変わった後、２年以内に適宜行う。
• メリット：自分のタイミングで確実に登記を最新にできる。
• デメリット：登録免許税や司法書士への報酬、住民票の取得などの手間とコストがかかる。

令和7年4月21日より、不動産の所有権（保存・移転等）を登記する際、申請書に所有者の「検索用情報（生年月日など）」を記載して提出することが義務化されます。これにより、法務局が住基ネットや商業登記などの行政システムとスムーズに連携できるようになります。

この連携によって実現するのが、登記官が自ら情報を更新する「職権による登記（スマート変更登記）」です。あらかじめ登録された検索用情報を活用することで、引っ越し等で住所が変わった際も、法務局側がその変更を把握し、登記内容を自動的（職権）に書き換えることが可能になります。なお、同日時点で既に不動産を所有している方も、任意で検索用情報を申し出ることができ、この新しい仕組みの対象となることが可能です。

【個人の場合】
「検索用情報の申出」をすれば、スマート変更登記が利用できます。

【法人の場合】
「会社法人等番号の登記」をすれば、スマート変更登記が利用できます。

• 自動更新：
  • 「会社法人等番号」が登記されていれば、本店移転などの商業登記の内容が本人の同意不要
  • 登録免許税もかからずに自動で不動産登記へ反映される

売買手続の過程にて発生する変更登記は、これまで通りの案内で支障はありません。ですが、売買・引越し完了、お客様の状況によってはご自身で変更登記を行わなければならないケースも発生します。

売買取引後のお客様へ案内すべき実務シチュエーションを整理しました。

• 状況
  • 職権登記（スマート登記）用情報の提供制度の開始後に登記を行っており、申請書に生年月日等の「検索用情報」を記載済み
• 変更登記
  • 完全自動（何もしなくてよい）
• 理由
  • すでに住基ネットと登記情報が紐付いているため、引越し（転入届）をすれば法務局が自動で登記を書き換えられる
• 登記申請
  • お客様が忘れずに、変更登記の意思確認メールに「合意」する旨を返信する

• 状況
  • 職権登記（スマート登記）用情報の提供制度が始まる前の所有物件で、その後「検索用情報の申し出（任意登録）」を行っていない
• 半年以内に「旧居を売却」する場合
  • 変更登記
    • 売却決済当日まで待機
  • 理由
    • 今から任意で検索用情報を登録して自動更新を待つより、決済時に司法書士が移転登記とセットで処理する方が確実
    • お客様の手間もかからない
  • 登記申請
    • 売却決済時に司法書士へ一括依頼
• 当面「売却の予定がない」場合（転勤・賃貸・空き家など）
  • 変更登記
    • 今すぐ（義務化への対応）
  • 理由
    • 変更登記義務化（変更後２年以内の申請）に抵触し、過料（罰金）のリスクがある
    • 住所変更と同時に「検索用情報の申し出」を一度済ませれば、次回の引越しからは自動更新の対象になれる
  • 登記申請
    • スマート変更登記を活用してお客様が申請
    • 同時に「検索用情報の申し出」を行う

• 状況
  • 離婚による分与やローン完済後の抹消が必要なケース
• 変更登記
  • その登記の申請時
• 理由
  • 住所変更をしないと、名義変更や抹消登記が受理されない
• 登記申請
  • 司法書士へ一括依頼
  • 今後の自動更新のために「検索用情報の登録」もあわせて依頼する

不動産の取得日	検索用情報の登録状況	引越し後の対応
2025年4月21日 以降	原則として登録済み	自動で書き換わります
2025年4月20日 以前	原則として未登録	売却時まで待つか、手動で登録

2026年4月から開始される住所等変更登記の義務化は、不動産実務に携わる事業者にとって、コンプライアンス遵守と顧客満足度向上の両面で極めて重要な転換点となります。これまで任意だった手続きが「変更から２年以内」の法的義務となり、正当な理由のない放置には５万円以下の過料が科されるため、プロとしての正確な案内が欠かせません。

特に「スマート変更登記」などの新制度を正しく理解し、媒介契約時やアフターフォローの際に適切なアドバイスを行うことは、書類不備によるトラブルを未然に防ぐだけでなく、顧客との長期的な信頼関係を築く絶好の機会となります。所有者不明土地問題という社会課題の解決に寄与しつつ、この法改正を新たなコンサルティングの武器として、日々の実務に活かしていきましょう。

2025年、建設業法が大きく改正されます。建設業は、社会インフラの整備・管理や災害時の「地域の守り手」として国民生活と社会経済活動を支える極めて重要な産業であるにも関わらず、賃金の低さや長時間労働といった厳しい就労環境により、担い手不足が深刻化しています。

「持続可能な建設業」の実現に向け、工期の適正化や現場技術者の配置見直し、ICT活用の推進などの法改正が行われ、これまでの常識が変わる重要なタイミングとなります。
本記事では住宅事業者さまに必要な改正内容を分かりやすく解説します。法改正のポイントを正しく押さえ、建設業の生産性向上や働き方改革に取り組みましょう。

建設業は、社会資本の整備・管理や災害時の「地域の守り手」として、国民生活と社会経済活動を支える重要な役割を担っています。しかし、他産業より賃金が低く就労時間も長いといった厳しい就労条件により担い手の確保が深刻な課題となっています。

国土交通省資料をもとに作成

こうした状況を踏まえ、1. 処遇改善　2. 資材高騰による労務費へのしわ寄せ防止　3. 働き方改革と生産性の向上
を大きな柱に「持続可能な建設業」の実現に向け法改正が行われることとなりました。

国土交通省資料をもとに作成

■PLAN（処遇改善の施策）
国が中心となって、処遇改善に向けた方針や政策の策定を行います。

改正前	改正後
労務費に関する明確な基準がない 処遇改善の法的義務がない	労働者の処遇確保を建設業者の法的努力義務に 中央建設業審議会が「労務費の基準」を作成 適正な労務費確保の具体的方針を策定 標準労務費の算定方法を明確化

1. 労働者の処遇確保を建設業者の法的努力義務に
   • 著しく低い労務費等による見積り提出や見積り依頼を禁止。
   • 総価での原価割れ契約を受注者にも禁止。
2. 中央建設業審議会が「労務費の基準」を作成
   • 「適正な労務費の基準」を著しく下回る見積り・契約締結を禁止。
   • 違反した場合は法律上、勧告・処分の対象となる。
3. 適正な労務費確保の具体的方針を策定
   • 今後、適正施工に必要な労務費・必要経費の内訳等を記載した見積書の作成が努力義務化。
   • 併せて、著しく低い労務費や必要経費による見積り・見積り変更依頼を禁止。
4. 標準労務費の算定方法を明確化
   • 標準労務費（円/単位施工量）＝設計労務単価（円/人日）×歩掛（人日/単位施工量）
     • 設計労務単価：工種ごとに定めた技能者の1日あたり賃金。
     • 歩掛：標準仕様に基づく「単位施工量を完成させるのに必要な作業量」。
     • 標準労務費：建設工事において技術者に支払う賃金の基準となる金額。

■DO（【建設事業者】処遇確保に努力）
建設事業者が国の方針に基づき、実際に処遇改善に取り組みます。

改正前	改正後
低価格での契約が可能 労務費の削減が容易 技能者の能力評価が不十分	著しく低い労務費による見積り提出を禁止 総価での原価割れ契約を全面的に禁止 標準見積書による労務費と法定福利費の明確化 技能者の能力・資格に応じた賃金体系の構築 安全衛生経費の適切な支払いを要請

1. 著しく低い労務費による見積り提出を禁止
   • 建設業者は工事請負契約締結時に「材料費」「労務費」「適正施工に不可欠な経費」の内訳と「工程ごとの作業日数」を明記した見積書を作成する。
   • 記載する経費額は、実際に必要な金額を下回ってはならない。
   • 発注者は、通常必要な材料費等を著しく下回るような変更を求めてはならない。
2. 総価での原価割れ契約を全面的に禁止
   • 「原価割れ契約」とは、原価割れ契約のこと。
   • 原価＝材料費+労務費+その他費用
     • 材料費：建設資材や労務費の市場価格
     • 労務費：中建審が作成･勧告する「労務費の基準」
     • その他費用：同種工事等の実績などから算定
3. 標準見積書*による労務費と法定福利費の明確化
   • 下請企業が元請企業に対して提出する見積書に法定福利費を内訳として明示する。
   • 標準見積書：社会保険等への加入原資となる法定福利費を適切に確保するため、各専門工事業団体が作成している。（国土交通省サイトに掲載）
4. 技能者の能力・資格に応じた賃金体系の構築
   • CCUSの能力評価を見据え、技能者の地位や技能を反映した労務費の見積りを推奨。

5. 安全衛生経費の適切な支払いを要請
   • 事業者は労働安全衛生法に基づき労働者の安全確保のために必要な措置を講じることが義務付けられている。
   • 下請企業が元請企業に対して提出する見積書に安全衛生経費を内訳として明示する。

■CHECK（【国】取り組み状況を調査・報告）
国が、建設事業者の取り組み状況を定期的にモニタリング（監視・評価）します。

改正前	改正後
実態調査の法的根拠が曖昧 請負契約の透明性が低い	「建設Gメン」による本格的な実地調査

1. 「建設Gメン」による本格的な実地調査
   • 建設工事の取引実態を把握し、適正な契約が結ばれるよう工期や請負代金、価格転嫁などを確認する。
   • 建設業者の取組状況を調査･公表、中建審に報告する。
   • 調査内容
     • 請負契約の詳細な実態把握
     • 建設業者の取組状況を体系的に調査
     • 労務費見積りの実態を徹底調査

参照：国土交通省「建設Gメン」

■ACTION（【国】中央建設業審議会への報告）
調査結果をもとに中央建設業審議会へ報告し、必要な改善措置を検討・提案します。

改正前	改正後
改善サイクルが不明確 是正措置の法的根拠が弱い	調査結果の詳細な報告義務 データに基づく具体的改善策の検討 強制力のある立入検査の実施 制度的対応の迅速な検討

引用：国土交通省

■法改正前の課題
上のグラフからも分かるように、近年建設資材やエネルギー価格の高騰により建設業界は大きな影響を受けています。これまで企業の「自主努力」によって価格転嫁や労務費の確保を進めるよう促されてきましたが、明確な義務や罰則がなく取り組みが進んでいませんでした。資材価格の高騰や資材不足といったリスクの負担が受注者に偏り、結果として労務費が削減されるなど低賃金や過重労働につながってしまう構造的な課題を抱えています。

このような背景から建設資材高騰時の労務費圧迫問題に対し、建設業界の取引構造の是正に向けた新たな仕組みが導入されました。

改正前	改正後
契約に含まれないことが多く、企業の自主努力に依存 実質的に価格変動への対応が不十分	資材高騰時の請負代金変更方法を契約書に明記 受注者に資材高騰リスクの事前情報提供について通知を義務化 資材高騰時、受注者は工期・工事内容・請負代金の変更を注文者に申し出可能 資材高騰の契約変更協議に誠実な対応をする注文者の努力義務

引用：国土交通省

規制内容の周知徹底、公共工事における週休２日工事の対象拡大、適正な工期設定、労働時間削減のノウハウ等の横展開など、これまでの働き方改革の取り組みにより建設業界の労働時間は大きく減少しましたが、未だなお高水準となっています。令和６年４月から適用となった時間外労働の上限規制に対応し将来にわたって担い手を確保していくため、より一層の働き方改革に取り組む必要があります。

改正前	改正後
明確な法的規制なし 工期は発注者の裁量が強く「著しく短い工期」でも契約が成立 長時間労働や休日返上を助長	工期ダンピングの禁止対象が、従来の注文者に加えて受注者も対象に 違反した建設業者には、指導･監督処分 工期変更の協議円滑化

1. 工期ダンピングの禁止対象が、従来の注文者に加えて受注者も対象に
   • 中央建設業審議会が「工期の基準」を作成･勧告する。
   • 通常必要な工期よりも著しく短い工期による契約の禁止を受注者も対象にする。
2. 違反した建設業者には、指導･監督処分
   • 「著しく短い工期」で請負契約を締結した場合
     • 発注者に対しては国土交通大臣等から勧告・公表。
     • 受注者に対しては国土交通大臣等から勧告・公表。
3. 工期変更の協議円滑化
   • 契約前の受注者による「おそれ情報」を通知義務へ。
   • 「変更方法」を契約書の法定記載事項へ明記する。
   • 通知をした事業者は、注文者へ工期変更の協議を申し出ることができる。
   • 注文者は協議の申し出に対して誠実に対応する努力義務がある。（※公共発注者は義務）

	改正前	改正後
材料費等記載見積書	受注者の交付した見積書を考慮する努力義務	工程ごとの作業及び準備の日数を記載し作成をする努力義務
契約提携前の通知義務	工期に影響を及ぼす情報（地盤沈下、土壌汚染等）の通知義務	工期に影響を及ぼす情報（主要資材価格高騰、資材納入遅延等）の通知義務
工期変更の協議	工期に影響を及ぼす事象が発生したら工期変更の協議を提案することができる	受注者から事前通知に基づく工期変更の協議のあった場合、誠実に対応する努力義務
休日・法定外労働時間の契約書明記	工事を施工しない日や時間帯の定めをする時は契約書面に明記	工事を施工しない日や時間帯の定めをする時は契約書面に明記
「著しく短い工期」	通常必要と認められる期間に比して著しく短い工期による請負契約の締結を禁止する	通常必要と認められる期間に比して著しく短い工期による請負契約の締結を禁止する

※赤字部分が今回の改正箇所

改正前	改正後
原則、一定規模の建設工事には主任技術者や監理技術者を常時現場に専任配置する義務 ICT導入は企業ごとの判断により企業間で導入に格差	専任義務の範囲を見直し、軽微な工事や短期間工事では「非専任（兼務）」が可能に ICT活用を前提とした施工管理や記録保存が標準化 公共工事における施工体制台帳提出義務の免除

1. 専任義務の範囲を見直し、軽微な工事や短期間工事では「非専任（兼務）」が可能に
   • 一定規模以下の工事に関して、兼任可能な制度を新設
     • 兼任の要件のイメージ
       • 現場間が一日に巡回可能な範囲。
       • 音声・映像の送受信（スマホ等の利用）が可能な環境。
       • 施工体制がCCUS等により遠隔から把握可能。
       • 兼任現場数が２以下。
       • 連絡要員の配置ができる。
       • 下請け次数が３次以内。
       • 労働時間が過大とならないよう、人員配置等の計画書を作成・保存する。
2. ICT活用を前提とした施工管理や記録保存が標準化
   ICT活用

   ICT（情報通信技術）とは、情報の収集、処理、伝達を効率的に行うための技術全般を指します。
   ICT活用は国土交通省が推進する「i-Construction」の一環として位置付けられ、これらの技術を建設現場に導入することで規格の標準化、施工時期の平準化などを通じて建設現場全体の効率化と生産性向上や安全性の向上を目指す取り組みです。
   • 特定建設業者・公共工事の受注者にICTを活用した現場管理を努力義務として措置。
     • ICT活用による現場管理を努力義務化（特定建設業者・公共工事受注者）
     • ICT活用による現場管理の下請に対する指導を努力義務化（元請）
     • ICT活用した現場管理の指針作成（国）
     • 公共工事でのＩＣＴ活用に向けての助言・指導等（公共工事発注者）
3. 公共工事における施工体制台帳提出義務の免除
   • 施工体制台帳の作成が可能な入退場管理システム等で直接発注者が施工体制を参照できる場合には、公共工事における施工体制台帳の写しの提出義務を免除する。
     • 提出義務は存置されるので注意。

┃国土交通省（建設業法・入契法改正（令和６年法律第49号）について）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk1_000001_00033.html#1

2025年4月、改正建築物省エネ法の施行により不動産業界に大きな変革が訪れます。全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務化され、4号特例の縮小により、より多くの物件が審査対象となります。これまでの常識が一変し、業務フローの見直しが必要となるかもしれません。
本記事では改正の背景や具体的な変更点を分かりやすく解説し、建築業界の変革に備えるための情報をお伝えします。

日本のエネルギー消費の割合として約３割が住宅・建築物分野が消費しています（2019年調べ）。地球温暖化対策計画並びに国連に提出するNDC及び長期戦略を見直しし、エネルギー基本計画を策定しています。

NDCとは

Nationally Determined Contributionの略。
パリ協定に基づいて各国が国連に提出する温室効果ガス排出削減目標のことを指します。

引用元：国土交通省

令和3年（2021年）10月に閣議決定されたエネルギー基本計画における住宅・建築物分野の目標を時系列で並べると以下のようになります。

• 2025年度まで
  • 省エネルギー基準適合義務の対象外である住宅及び小規模建築物の省エネルギー基準への適合を義務化
• 2030年度まで
  • ZEH・ZEB基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す
  • 整合的な誘導基準・住宅トップランナー基準の引上げ、省エネルギー基準の段階的な水準の引上げ
    を実施
  • 新築戸建住宅の6割に太陽光発電設備が設置されることを目指す
• 2050年度まで
  • 住宅・建築物のストック平均でZEH・ZEB基準の水準の省エネルギー性能が確保されていることを目指す

	建築主は省エネ向上！建築士は省エネ説明！ 建築主は性能向上、建築士は説明の努力義務で、省エネ性能向上を促進。
	全ての住宅・建築物に省エネ基準適合が義務付け！ 省エネ基準適合が義務化。建築確認時に審査が実施されます！
	増改築時も省エネ基準適合必須！リフォームは対象外。 建築物全体ではく、増築部分だけが適合範囲に変更されます。
	省エネ基準適合確認は条件により省略可！ 仕様基準評価、性能評価、長期優良住宅等なら省エネ適判省略可能！
	2025年4月以降の工事着手は事前対応が必要です。 事前の設計・書類準備、行政相談が重要に！ひとつのミスが着工遅延に繋がります。

今回の法改正により、「努力義務」がより一層求められることとなります。

• 建築主
  • 省エネ性能の一層の向上を図るよう努めなければならない。
• 建築士
  • 建築物の建築又は修繕等に係る設計を行うときは、省エネ性能の向上に資する事項について建築主に説明するよう努めなければならない。

引用元：国土交通省

2024年4月から始まった「省エネ性能表示制度」による「省エネ性能ラベル」や「省エネ性能の評価書」を活用した建築主への説明も推奨されています。

引用元：国土交通省

上の図のように、原則全ての住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けとなりますが、適合義務の対象から除外される建築物もあります。

• 10㎡以下の新築・増改築
• 居室を有しないこと又は高い開放性を有することにより空気調和設備を設ける必要がないもの
• 歴史的建造物、文化財等
• 応急仮設建築物、仮設建築物、仮設興行場等

• 届出義務制度（現在、300㎡以上の住宅に適用）
• 説明義務制度（現在、300㎡未満の住宅・非住宅に適用）

引用元：国土交通省

増改築を行う場合、増改築を行った部分が省エネ基準に適合する必要があります。
増改築部分を含めた建築物全体ではないため、注意が必要です。また、リフォーム・改修の場合は省エネ基準適合義務制度の対象外となります。

	変更前	変更後
省エネ基準適合が 必要な部分	既存部位を含めた建築物全体	増築部分のみ

引用元：国土交通省

省エネ基準への適合を確認するため、エネルギー消費性能適合性判定（省エネ適判）を受ける必要があります。省エネ基準に適合しない場合や必要な手続き・書面の整備などが不十分だった場合には、確認済証や検査済証が発行されず、着工など施工進捗に遅れが発生する可能性があるので、漏れがないよう注意が必要です。

• 新３号建築物

下記に該当する場合、省エネ適判を省略し、建築確認審査と一緒に省エネ基準の適合を確認します。

• 仕様基準（省エネ基準・誘導基準）に基づき外皮性能及び一次エネルギー消費性能を評価する住宅
• 設計住宅性能評価を受けた住宅の新築
• 長期優良住宅の認定又は長期使用構造等の確認を受けた住宅の新築

省エネ基準適合義務制度は2025年4月以降に工事着手するものが適応対象となります。
2025年4月以降に工事着手が見込まれる場合は、予め省エネ基準に適合した設計としておくことが必要です。

国土交通省資料を元に作成

国土交通省資料を元に作成

■施行日前に着工を予定している場合
確認申請から確認済証の交付までには一定の審査期間がかかります。審査期間を考慮して余裕をもった日程で建築確認申請をする必要があります。

■施行日前に確認済証を受領し、施行日後に着工する場合
完了検査時に省エネ基準への適合確認が必要となります。省エネ基準への適合が確認できない場合、検査済証が発行されません。省エネ基準適合義務制度に対応するためにもスケジュールに余裕をもった日程を組む必要があります。

┃国土交通省（建築行政トップ）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kenchikukijunhou.html

┃国土交通省（改正法制度説明資料）
https://www.mlit.go.jp/common/001627103.pdf

┃国土交通省（【建築物省エネ法】省エネ基準適合義務制度の解説）
https://www.mlit.go.jp/common/001852347.pdf

いよいよ2025年4月に建築基準法の大改正が施行されます。省エネ化と木材利用促進を目指し、4号建築物の見直しや構造基準の変更など、住宅建築に広範な影響をもたらします。
本記事では改正の背景や具体的な変更点を分かりやすく解説し、建築業界の変革に備えるための情報をお伝えします。

異常気象による干ばつや洪水などのリスクなど、気候変動の深刻化や環境保護の必要性が叫ばれています。日本も国際社会の一員としての責任を果たすため、2021年10月に地球温暖化対策計画を改定し、2050年カーボンニュートラルと2030年度温室効果ガス46％削減（2013年度比）の実現に向けた取り組みを強化しています。

建築物分野は、国内エネルギー消費量の約３割、木材需要の約４割を占めています。

引用元：国土交通省

温室効果ガスの吸収源対策の強化を図る上でも、

• 建築物の省エネ性能の一層の向上を図る対策の抜本的な強化
• 建築物分野における木材利用の更なる促進に資する規制の合理化

といった取組が急務となっています。

日本は、住宅・建築物に係るエネルギー消費量を2013年度から約889万kL削減（2030年度までに）を目標に掲げ、段階的に法改正を実施してきました。

	省エネ対策の加速化	建築基準の合理化
2022年9月 施行済み	住宅の省エネ改修の低利融資制度の創設
2023年4月 施行済み	住宅トップランナー制度の対象拡充 高さ制限等の合理化	採光規制等の合理化
2024年4月 施行済み	省エネ性能表示の推進 再エネ利用促進区域制度	防火規制の合理化
2025年4月 施行予定	原則全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合を義務付け	構造規制の合理化 建築確認審査の対象となる建築物の規模の見直し 二級建築士の業務独占範囲の見直し

2025年4月にも建築基準法・建築物省エネ法が改正されるため、本記事では改正のポイントを解説していきます。

	「４号特例」を見直し、新２号と新３号へ！ 木造2階建て・200㎡超平屋は新2号、200㎡以下平屋は新3号に！
	「新２号建築物」はすべての審査が必要です！ 新2号は確認申請・構造審査必須！！
	エレベーター設置の建築確認が不要！手続き簡単に！ 使用頻度が低く劣化しにくい一定のエレベーターは建築確認手続き不要に！
	「限定特定行政庁」の業務範囲が変わります！ 限定特定行政庁の業務範囲が新2号・新3号建築物に拡大。構造審査対象も変更。
	小規模伝統的木造建築物の構造計算適合性判定が不要に！ 構造計算適合性判定が一部省略可能に。専門家審査で簡素化します。
	施行日前後の留意事項 建築確認・検査の対象は、施行日（令和７年４月１日）以後に工事に着手するもの！

今回の改正により従来の「４号建築物」が「新２号建築物」と「新３号建築物」へ変更されます。
従来の「４号建築物」は下記のような特徴がありました。

• 木造で2階建て以下
• 延べ面積500㎡以下
• 高さ13m以下、軒高9m以下
• 構造関係規定等の審査が省略可能（４号特例）

引用元：国土交通省

対象となる建築物別に変更後の分類をまとめました。

	変更前	変更後
木造2階建て	4号特例の対象（審査省略可能）	新2号建築物に分類 4号特例の対象外（審査省略不可）
木造平屋建て （延べ面積200m²超）	4号特例の対象（審査省略可能）	新2号建築物に分類 4号特例の対象外（審査省略不可）
木造平屋建て （延べ面積200m²以下）	4号特例の対象（審査省略可能）	新3号建築物に分類 4号特例の対象（審査省略可能）

法改正により、木造2階建ておよび延べ面積200m²を超える木造平屋建ては「新2号建築物」に分類され、審査省略制度の対象外となります。延べ面積200m²以下の木造平屋建てのみが「新3号建築物」の分類となります。

「新2号建築物」と「新3号建築物」は具体的にどのような違いがあるのでしょうか？

	新2号建築物	新3号建築物
対象となる建築物	木造2階建て、および延べ面積200m²超の木造平屋建て	延べ面積200m²以下の木造平屋建て
建築確認・検査の必要性	すべての地域で必要	都市計画区域等内のみ必要
審査省略制度の適用	対象外	対象
確認申請時の提出書類	以下の提出が新たに必要 構造関係規定等の図書 省エネ関連の図書	従来の4号建築物と同様 （一部図書の省略が可能）
法定審査期間	35日以内	7日以内（変更なし）

「新2号建築物」は、より厳格な審査で構造耐力や防火性能などの安全性を向上させ、省エネ関連の図書の提出で省エネ基準適合が義務化されます。「新3号建築物」は、従来通り小規模建築物の審査省略制度を維持することで審査の合理化を図ります。

「新２号建築物」は、建築基準法令すべての規定が審査・検査の対象となります。確認申請の際には、構造関係規定、省エネ関連の図書等の提出が必要となります。

引用元：国土交通省

「旧４号」から「新２号」に移る建築物のうち、仕様規定のみで構造安全性を確認する計画については、必要事項を仕様表等に記載することで、基礎伏図、各階床伏図、小屋伏図及び軸組図の添付を省略するなど、添付図書の合理化を図られます。

引用元：国土交通省

下記表の右側「仕様規定の範囲で構造安全性を確認するもの」においては明示すべき事項を仕様等に記載することで基礎伏図、各階床伏図、小屋伏図及び軸組図の添付を省略できます。
ただし、建築士法により建築士事務所に課されている図書保存の義務はこれまで通り変わりがないので注意が必要です。

	構造安全性を確認する方法
	構造計算	仕様規定のみ
建築確認・検査の必要性	付近見取図 配置図 各階平面図 床面積求積図 ２面以上の立面図 ２面以上の断面図 地盤面算定表 構造詳細図	付近見取図 配置図 各階平面図 床面積求積図 ２面以上の立面図 ２面以上の断面図 地盤面算定表 構造詳細図
	基礎伏図 各階床伏図 小屋伏図	添付省略可能
確認申請時の提出書類	各階平面図 ２面以上の立面図 ２面以上の断面図 構造詳細図 使用構造材料一覧•基礎 地盤説明書 その他適合審査に必要な図書	各階平面図 ２面以上の立面図 ２面以上の断面図 構造詳細図 使用構造材料一覧•基礎 地盤説明書 その他適合審査に必要な図書
	基礎伏図 各階床伏図 小屋伏図 ２面以上の軸組図	仕様書記載で添付省略

これまでは、既存建築物にエレベーター等の設備を設置するには、建築確認等の手続きが必要でした。

今回の法改正により、「新２号建築物（２階建ての木造一戸建て住宅等）」に該当する建築物への後付けでは、新たに建築確認等の手続きが必要となります。が、「使用頻度が低い等の理由により人が危害を受けるおそれのある事故が発生するおそれの少ないもの」については、建築確認等の手続きが不要となります。

	変更前	変更後
適用対象	既存建築物（4号建築物を除く）に設置する場合、建築確認等の手続きが必要。	使用頻度が低く劣化が生じにくい等の一定の要件を満たすエレベーターについては、建築確認等の手続きが不要。
対象設備	エレベーター及びエスカレーター 小荷物専用昇降機（人が危害を受けるおそれのある事故が発生しないものを除く） 特定行政庁が指定する建築設備	エレベーター（使用頻度が低く劣化が生じにくいことその他の理由により人が危害を受けるおそれがある事故が発生するおそれの少ないもの（告示委任）を除く） 及びエスカレーター 小荷物専用昇降機（人が危害を受けるおそれのある事故が発生しないものを除く） 特定行政庁が指定する建築設備
適用条件	4号建築物（木造2階建て以下、延べ面積500㎡以下、高さ13m以下、軒高9m以下）は建築確認等の手続きが不要。	使用頻度が低く劣化が生じにくいこと。 その他の理由により人が危害を受けるおそれがある事故が発生するおそれの少ないもの。

木造・非木造を問わず、一戸建て住宅や小規模事務所等に、

• ホームエレベーター
• 段差解消機
• いす式階段昇降機等のエレベーター

を後付けする場合には、該当するエレベーターの確認申請が不要となります。

今回の法改正により、建築確認審査の対象となる建築物の規模や仕様規定（壁量計算等）で構造安全性を確認できる木造建築物の規模が変更されます。それに伴い、「限定特定行政庁」の業務範囲も見直されることとなりました。

	変更前	変更後
都市計画区域 準都市計画区域 準景観地区等内	4号建築物	新2号建築物 （地階を除く階数が２以下・延べ面積300㎡以下・高さ16m以下） ※平屋で面積200㎡以下の場合は高さ制限なし 新3号建築物
都市計画区域 準都市計画区域 準景観地区等外	対象外	新2号建築物 （地階を除く階数が２以下・延べ面積300㎡以下・高さ16m以下） ※平屋で面積200㎡以下のものを除く 新3号建築物 ※木造以外は対象外

新築、改築等については、都道府県知事の許可を必要としないものに限られ、１号建築物は対象外となります。また、小規模工作物（煙突、高さ10m以下の広告塔、高さ３m以下の擁壁等）の対象についての変更はありません。

これまで、伝統的な構法で一部の仕様規定を満たせない場合、高度な構造計算が必要となり、あわせて構造計算適合性判定を受ける必要がありました。これが法改正後は、構造設計一級建築士が設計または確認を行い、専門知識を有する建築主事等が建築確認審査を行う場合、構造計算適合性判定が不要になります。

建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し等は、施行日（令和７年４月１日）以後に工事に着手するものについて適用されます。

【留意事項】
国土交通省の「建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料」では施行日前後の建築確認・検査について①〜⑫のパターンで紹介されています。
ここでは一部を抜粋してご紹介します。

■確認・検査の対象外から新２号になる木造建築物＜都市計画区域等の区域外＞

• 施行日以後に着工するもの
  • 建築確認・検査の対象となるため、構造関係規定等についての適合確認が必要

※建築確認を円滑に進めるため、施行日前から建築基準関係規定への適合性について、建築主事・指定確認検査機関へあらかじめ相談を検討するよう推奨されています。

引用元：国土交通省

■旧4号から新２号になる木造建築物＜都市計画区域等の区域内＞

• 施行日前に確認済証が交付され、施行日以後に着工するもの
  • • 着工後の計画変更や検査において構造関係規定等への適合性の確認が必要
      • 確認申請の段階から構造関係規定等への適合性について、建築主事及び指定確認検査機関へあらかじめ相談を検討するよう推奨されています。

	木造建築物の壁量基準等の見直しで合理的に安全性向上！ 木造建築物の実際の重量に基づく壁量・柱小径算定が可能に！
	木造建築の高さ制限緩和。構造計算の合理化で安全性と効率性を両立 二級建築士の設計可能範囲が「階数3以下かつ高さ16m以下」に拡大！

これまでの壁量基準・柱の小径の基準では、「軽い屋根」「重い屋根」の区分に応じて必要壁量・柱の小径を算定していました。しかし木造建築物の仕様が多様化する昨今、これまでの区分では適切に算定ができないおそれがありました。
今回の改正で壁量基準を見直すことにより、木造建築物の仕様に応じて必要な壁量・柱の小径を算定できるようになります。

■壁量基準の見直し
建築物の荷重の実態に応じて、地震力に対する必要壁量を算定式により算定します。太陽光発電設備等を設置する場合は、その荷重を考慮する必要があります。

	変更前	変更後
必要壁量	「軽い屋根」「重い屋根」の区分により算定	建築物の荷重の実態に応じて算定
存在壁量	耐力壁のみ考慮	耐力壁に加え、腰壁、垂れ壁等を考慮可能
高耐力壁の壁倍率	5倍以下まで	７倍以下まで
構造計算	壁量計算が必要	構造計算（昭和56年告示1100号５号）による場合、壁量計算は不要

■柱の小径の基準の見直し
建築物の荷重の実態に応じて、柱の小径や小径別の柱の負担可能な床面積を算定式により算定します。

■算定の支援ツール
住宅の諸元※を入力すれば、「必要壁量」「柱の小径」や「柱の負担可能な床面積」を簡単に算定できる設計支援ツールが整備されました。

「表計算ツール」「早見表」は日本住宅・木材技術センターHPにて確認することができます。
※諸元 ： 階高、床面積、屋根・外壁の仕様、太陽光発電設備等の有無等

参照：日本住宅・木材技術センター

参照：日本住宅・木材技術センター

建築物の断熱性向上等のため、階高を高くした建築物のニーズが高まっています。しかし、高さ13ｍ又は軒高９ｍを超える木造建築物を建築する場合、一級建築士でなければ設計又は工事監理をしてはならないと定められていました。
今回の改正は、簡易な構造計算（許容応力度計算）で二級建築士が設計できる範囲を拡大しています。

■木造建築物における構造計算対象の変更点

• 仕様規定や簡易な構造計算で建築できる範囲
  • 「高さ13ｍ以下かつ軒高９ｍ以下」から「軒高に関わらず高さ16ｍ以下」に拡大されます。
• 構造計算の必要有無
  • 「２階建て以下で延べ面積500㎡以下」であれば仕様規定により構造安全性を確認できましたが、延べ面積が300㎡を超える場合には構造計算が必要となります。

■建築士の業務範囲

• 二級建築士
  • 「階数３以下かつ高さ16ｍ以下」に変更されます。
• 木造建築士
  • 「階数２以下かつ高さ16ｍ以下」に変更されます。

「4号特例の縮小」「構造規制の合理化」「二級建築士の業務範囲拡大」など、2025年4月に施行される建築基準法改正では、木造建築物の安全性向上と設計の自由度拡大が図られます。構造基準の変更に伴い、申請の方法やタイミングなど副次的変更が多岐にわたります。
これらの変更に対応するため、業務プロセスの見直しや従業員への周知が重要となります。また、建築確認申請の増加に伴う業務量の増加も予想されるため、効率的な業務体制の構築を検討する必要もあるでしょう。
法改正の詳細を十分に理解し、適切に対応することで、より安全で質の高い建築物の提供につながります。

┃国土交通省（建築行政トップ）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kenchikukijunhou.html

┃国土交通省（改正法制度説明資料）
https://www.mlit.go.jp/common/001627103.pdf

┃国土交通省（【建築基準法】申請・審査マニュアル）
https://www.mlit.go.jp/common/001845810.pdf