工業地域と聞くと一般的に工場地帯をイメージしますが、それぞれの地域にかけられている制限に違いがあり、建てられている建物や街並みも異なります。

今回は、準工業地域の特徴や注意点について解説します。

準工業地域

工業系の用途地域は工場の建造が許可されています。

その中でも準工業地域は建物の制限が緩く、一部の風俗施設と危険性、環境負荷が大きい重化学工場を除いて建物の用途に制限がない地域です。

そのため、住宅も建てることができ、住宅と工場が混在している街並みとなっています。

都市計画法における用途地域

用途地域は、用途や使用目的が異なる建物を同一地域に混在させないことで、良好な都市環境を形成することを目的に定められています。

用途地域は13種類あり、それぞれ異なる制限がかけられています。大きく分けると住居系、商業系、工業系の3つに分類されます。

準工業地域の特徴

準工業地域と聞くと、工業という単語が含まれることから騒音や産業廃棄物、危険物などをイメージしてしまいます。

しかし、準工業地域は、危険性の高い工場や著しく環境を悪化させる恐れのある工場の建造や火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理量が多い施設の建造が禁止されています。

そのため、工場専用地域や工業地域にあるような危険度の高い工場は準工業地域には存在せず、比較的小規模な工場が多くなっています。

また、病院や幼稚園、小中高等学校、大学など生活に欠かせない施設や床面積10,000㎡を超えるショッピングモールや遊技場も建設可能となっており、多種多様な建築物が存在しています。

準工業地域の制限と建築

準工業地域は、工業系の用途地域の中では比較的生活環境に恵まれた地域となっています。

具体的な準工業地域の制限内容と建てられる建物、建てられない建物について説明します。

準工業地域の制限内容

準工業地域の制限内容については以下のとおりです。

準工業地域で建てられる建物・施設

1. 準工業地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。
2. 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
3. 幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、診療所、公衆浴場、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、神社、寺院、教会、保育所、交番、公衆電話ボックス、
4. 店舗（面積制限なし）
5. 事務所（面積制限なし）
6. 工場（面積制限なし・ただし危険性が大きいか、又は著しく環境を悪化させる恐れのある工場を除く
7. ホテル・旅館（面積の制限なし）
8. ボーリング場・スケート場・ゴルフ場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（面積の制限なし）、料理店、キャバレー、ナイトクラブ
9. 自動車教習所（面積の制限なし）
10. 倉庫業の倉庫

準工業地域で建てられない建物・施設

準工業地域で建てられない建物・施設は以下のとおりです。

1. 個浴付き浴場（個室浴場型の性風俗店など）
2. 危険性が大きい工場・または著しく環境を悪化させる恐れのある工場

他の工業系用途地域との違い

工業系の用途地域は、工業地域、工業専用地域、準工業地域の3種類あります。

具体的にどこが違うのかは以下のとおりです。

工業地域

準工業地域は、危険性の高い工場や著しく環境を悪化させる恐れのある工場を建築することはできません。それに比べ工業地域は、危険性の大きさや取り扱う危険物の量に関わらずどんな工場も建築できます。工業地域の方が大規模な工場の建築もできるため、工業における利用を最優先にしている地域と言えます。

準工業地域では建築できる施設も、工業地域では制限のため建てることができないものもあります。例えば、幼稚園、小中学校、病院やホテルなどの宿泊施設、劇場や映画館、ナイトクラブなどです。

工業地域は工場や事務所などの需要が一般住宅に比べて高い地域であり、準工業地域のほうが住環境寄りの用途地域だと言えます。

工業専用地域

工業専用地域は、住宅や飲食業、物品の販売業の店舗を建築することが禁止されています。そのため、工業の利便性が最優先されている地域であると言えます。

商業地域との違い

準工業地域は、商業地域と同じく様々な用途の建物を建てることができます。しかし、商業地域より日当たりや日影などの制限が厳しいため、小規模から中規模の様々な用途の建物が密集したエリアを形成する事が多いです。

また、商業地域は150㎡を超える工場を建てることができず、準工業地域で建てることができない風俗店等を建てる事ができるという違いがあります。

営業の注意点

準工業地域は利便性の高い地域ですが、工場や騒音トラブル、環境汚染などのイメージが強く敬遠されがちです。

特に、土地購入の際「土壌汚染」を気にされる方が多くいます。土壌汚染とは、有害な物質が土壌に浸透し、土壌や地下水が汚染されている状態を言いますが、目に見えないためきちんと調べなければわかりません。土壌汚染について質問されたときに答えることができるようにしておくと良いでしょう。

準工業地域の地価は平均よりも低くなります。準工業地域は危険性が高くないにしろ工場を建てることができることから、閑静な住環境を望む人々の要望が低いためです。

土地売買の際、準工業地域の日照制限はメリットとなります。商業地域も準工業地域と同じく利便性の高い地域ですが、商業地域は日照制限がありません。準工業地域の日照条件の良さは、売却時も購入時もアピールポイントになります。

しかし、近年ではマンション用地が不足しており、準工業地域でも高層マンションが良くみられます。将来は今よりも日照が悪くなる可能性があることも頭に入れておくと良いでしょう。

まとめ

準工業地域は、一般的な工業地帯のイメージと違うことを解説しました。

住宅用として土地を購入される方も多いため、準工業地域の特徴や注意点をしっかり把握しておくと営業に大いに役立つでしょう。お客様の理想にあった提案ができるように、知識を広げましょう。

今回は、意外と多種多様な施設を建てる事ができる工業地域について、詳しく解説していきます。

これを機に工業地域への理解を深めていきましょう。

工業地域とは

工業地域とは、都市計画によって定められた用途地域の1つで工業系の用途地域に分別されます。

工業地域の解説をする前に、まずは都市計画と用途地域について説明いたします。

用途地域とは

・都市計画

都市計画は言い換えると「街づくり」とほぼ同じ意味になります。そして実際に街づくりを行う区域のことを都市計画区域といいます。

都市計画区域は、市街化区域・非線引き区域・市街化調整区域の3つに分別され、原則、都道府県が指定を行いますが、複数の県にまたがる場合は国土交通大臣が指定を行います。

・用途地域

都市計画の1つに地域地区があり、用途地域は地域地区を構成する地域設定の1つになります。

用途地域とは、その地域をどのような用途に活用するかを定めたもので、住居・商業・工業系の3種類の産業の中に計13種類があります。

地域の指定に関しては、原則、都道府県及び市町村が行いますが、複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣及び市町村が行います。

工業地域を指定する目的

工業地域は、主として工場に関係する利便の増進を図った地域で、ほぼ全ての種類の工場を建てることができます。

ただし、工場に特化しているわけではなく、同地域内には住居や一部の商業施設を建てる事も可能です。

工業地域における用途・建築制限

工業地域も他の用途地域と同じく、地域内で許可されいる建築物とそうでないものがあります。

ここからは、建築制限と合わせて工業地域内で許可及び不許可の建物について説明します。

建築できる建物・施設

工業地域において許可される建物は以下のとおりです。

工業地域では、ほぼ全ての種類の工場やプラントを建てることができますが、卸売市場・ごみ処理施設・火葬場等は別途都市計画決定が必要です。（都市計画区域内）

建築できない建物・施設

工業地域において許可されない建物は以下のとおりです。

工業地域では幼稚園・小中学校・高校・大学といった学校や病院を建てる事はできません。

また、店舗に関してもホテル・映画館・風俗店舗といった施設は建てる事ができません。

建築における制限

工業地域における建築制限は以下のとおりです。

高度地区・（準）防火地域などの制限内容については各自治体ごとで異なります。

工業地域が持つメリットとデメリット

工業地域は、他の工業系地域にはない多くのメリットがありますがその反面デメリットもあります。

ここからは、工業地域が持つメリットとデメリットについて見ていきます。

工業地域のメリット

・再開発による街づくり

工業地域は、工業地帯の活性化を目的とした地域ですが、近年は工場跡地などに住宅・高層マンションや大型商業施設の建設が進み、再開発がよく行われている地域の1つです。

これは住居系地域よりも、地価が安い、建築制限が緩和されているなどが挙げられ、その影響を受けて実際に販売されている住宅やマンションの販売価格も比較的手ごろな値段になっています。

このように、現在の工業地域は工場だけの地域ではなく、住居や商業施設とも共存する街づくりが進められている地域とも言えます。

工業地域のデメリット

・住居系地域ほど住環境がよくない

工業地域における住宅やマンションは、値段の面では魅力的ですが、必ずしも住居の環境を優先する地域ではないため次のような問題点があります。

1. 工場からの騒音・粉塵・臭い・光害などの影響を受けやすい
2. 住居の近くに遊戯施設が建設される可能性が高い
3. 最寄りの駅や都心部からは遠く、また公共交通期間があまり整備されていない

1～3いずれの点においても普段の生活に直結する問題点と言えます。

お客様が工業地域内の住居の購入をご検討の際は周りがどのような環境なのか、事前に下見を行うなどしてしっかりと案内できるようにしましょう。

また、多くの自治体は1の対策として工業地域を含む多くの用途地域に対して、騒音規制や環境保全のための条例を定めています。

類似する他地域との相違点

ここからは残りの2つの工業系用途地域と工業地域との違いを解説します。

準工業地域

準工業地域は、環境が悪化する恐れのない工場の利便増進を図ることを目的とした地域です。

建設可能な工場が小規模なものに限られる反面、商業施設では風俗店以外の全ての店舗が建てられることで工業地域以上に住居・商業施設・工場が混在している印象があります。

また、準工業地域は工業地域の周辺に指定がされる傾向があります。

工業専用地域

工業専用地域は、工場の利便増進に特化した地域で、学校や病院だけでなく住居でさえ地域内に建設することはできません。

また、商業施設に関しても制限が多く、遊戯施設や映画館・風俗店といった店舗を建てることはできません。

営業に活かしていくには

・区域内で生活することができる

近年工業地域は、再開発によってマンションをはじめとする住宅や大型商業施設が多く建設される傾向にあります。

まず、勤め先が同地域内にあるなら通勤時間が短縮できたり交通費が掛からないといった利点が挙げられます。

また、職場や住居の近くに大規模な商業施設がある場合は、都心部に出かけなくても一通りの生活用品を近隣地域内で揃える事もできます。

さらに、工業地域は比較的平地に多く、自転車でも移動が苦にならないため、エコな生活が体感できたり、工場や商業施設が多いのでパートなどの雇用先が近場に多数あるといった利点もあります。

ただし、工場が近くにあるため騒音などの公害についてや、遊戯施設などによる子供への悪影響についてはきちんと説明を行う必要があります。

まとめ

工業地域は近年工場跡地による高層マンションや住宅及び大型商業施設の建設などで注目されている地域です。

しかし、工業地域という関係上、購入希望者に対しては値段や立地だけでなく、以前建っていた施設についてもきちんと説明を行う必要があるでしょう。

工業系の用途地域について詳しく解説していきます。

工業地域とは

都市計画法による用途地域では、工業地域は第9条で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義づけられています。

工業地域では、敷地面積に対する建築面積の割合である「建ぺい率」は50％または60％、敷地面積に対する建物の延床面積を示す「容積率」は200％、300％、400％のいずれかに定められています。

日本の主な工業地域

日本で有名な工業地域の特徴について解説していきます。ここでいう工業地域は前述の都市計画法による用途地域とは異なります。

● 京葉工業地域

京葉工業地域は東京湾を埋め立ててできた工業地域で、東京の「京」と千葉の「葉」から名付けられました。石油コンビナートや製鉄所などが立地し、生産額の半数ほどを化学製品が占めるの特徴です。

● 瀬戸内工業地域

瀬戸内工業地域は、海上交通の便の良さから石油や鉄鉱石を大量に運び込みやすく、工業用地を埋め立てによって確保しやすいことから発展しました。重化学工業が盛んで、岡山県倉敷市水島地区には石油コンビナートや製鉄所が立地し、山口県周南市も石油コンビナートがあります。また、広島県呉市は造船業、広島県広島市は自動車工業、山口県宇部市はセメント工業が盛んです。

● 北九州工業地域

北九州工業地域は、かつては北九州工業地帯として日本の四大工業地帯と呼ばれていました。もともと、北九州工業地帯は、筑豊炭田の豊富な石炭を背景に、1901年に北九州市に官営の八幡製鉄所が開業し、鉄鋼業を中心に発展していました。しかし、エネルギー源が石炭から石油中心に変わったことや、東京や大阪といった大消費地からは距離があることなどにより、衰退しています。

世界の主な工業地域

世界の主な工業地域として、ヨーロッパやアメリカの工業地域を紹介します。

● ルール工業地域（ドイツ）

ドイツにあるルール工業地域はヨーロッパ最大といわれる工業地域です。19世紀以以降、ルール炭田の開発が進み、ライン川の水運を利用した鉄鉱石や製品の運搬の利便性の高さからも、鉄鋼業や機械工業、化学工業を中心に発展してきました。主な工業都市として、ドルトムントやデュッセルドルフ、デュースブルクが挙げられます。

● ラストベルト（アメリカ）

ラストベルトはアメリカの北東部、インディアナ州やオハイオ州、ミシガン州、ウィスコンシン州、イリノイ州、ニューヨーク州、ペンシルバニア州に位置するエリアです。ペンシルバニア州や隣接するテネシー州などで採掘される石炭をもとに重化学工業が発展し、デトロイトは自動車工業の街として栄えました。しかし、貿易の自由化や製造拠点を海外に展開する動きなどにより衰退し、錆びついた地帯という意味を持つラストベルトと呼ばれています。

● サンベルト（アメリカ）

アメリカのサンベルトとは、北緯37度以南の地域のことを指します。サンベルトは1970年代以降、温暖でエネルギーコストが抑えられることや賃金水準が低いことに加えて、政府が積極的に企業の誘致を進めたことを背景に発展しました。特にICT産業や先端産業が発展し、サンフランシスコ郊外のシリコンヴァレーが代表的な街です。

工業地域と工業地帯の違い

工業地域と工業地帯の違いには、明確な基準は設けられていません。地域内で工業が集積しているエリアの地域的な連続性や企業間の連携などがより顕著エリアを工業地帯とする考え方もあります。また、かつては工業生産額から、京浜工業地帯、中京工業地帯、阪神工業地帯、北九州工業地帯の4つの工業地帯があり、四大工業地帯と呼ばれていました。しかし、北九州工業地帯が衰退して工業生産額が落ち込み、北九州工業地域と呼ばれるようになってきたことからも、明確な差がなくなってきています。

工業地域の種類

13種類ある用途地域のうち、次に挙げる工業系の3つの用途地域について解説していきます。

• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

準工業地域

準工業地域は周辺環境を悪化させる恐れがない工場の立地を許容している地域です。準工業地域は建てられる建物の用途の制限が緩く、環境を悪化させる恐れのある工場や一定の風俗店以外は建てることができます。昔ながらの街工場が立地しているエリアを想定した用途地域で、住宅や店舗も混在しているのが特徴です。

準工業地域は、環境を環境を著しく悪化させる施設や危険物を多く貯蔵する施設は立地できず、住宅地も形成されているため、居住に向いた立地条件のエリアもあります。

工業地域

工業地域は工業の利便性を増進するための地域で、建てられる工場に制限がなく、周辺に悪影響を及ぼす恐れのある業種の工場や、多くの危険物の貯蔵や処理を行う施設も立地することができます。

一方で住宅と工場が混在する地域ではありますが、学校や病院、ホテルなどは建てられないといった制限があります。

工業地域は工場からの煙や騒音などの影響を受ける恐れがあるため、居住することを推奨できるエリアではありません。工場跡地の再開発でマンションが建てられることもありますが、周辺環境を確認することが大切です。

工業専用地域

工業専用地域は13ある用途地域の中で、住宅を建てることができない唯一の地域です。工業専用地域は石油コンビナートや工業団地といった規模の多い施設が立地することを想定しています。

居住できないことに加えて、学校や病院、ホテル、老人ホームのほか、遊戯施設の多くも建てられないなど制限が多いです。

工業専用地域はそもそも住宅を建築できないため、マイホームを購入するときの選択肢にはできません。

用途地域の種類

用途地域とは、都市計画法の市街化区域などで定められているもので、同一地域内で用途が異なる建物が混在しないことを目的としています。

用途地域によって建てられる建物の種類や建ぺい率、容積率などが制限されています。工業地域を含む用途地域は13種類あり、以下の3種類に分類できます。

• 工業系
• 住居系
• 商業系

用途地域の3つの分類について、それぞれ詳しく解説してきます。各用途地域に建てられる建築物や建てられない建築物の詳細は、東京都都市整備局の用途制限の概要から確認することができます。

工業系

前述したように、工業系の用途地域は工場が多く立地する地域です。

工業系の用途地域の中でも、準工業地域と工業地域は住宅を建てることができます。

準工業地域や工業地域は住居系の用途地域よりも、土地の価格が比較的安く、広々とした住まいを手に入れやすいことがメリットです。湾岸に建つタワーマンションの中には工業地域に立地する物件もあります。

一方で、近くに工場が立地していると、騒音やホコリが気になる可能性があり、工業地域では危険物を扱う工場が周辺に立地しているケースがあることがデメリットです。また、工業地域は学校が建てられないことから、子供がいる場合、離れた場所まで通学することになります。

工業系の用途地域の中でも、工業地域は居住に向いているエリアとはいいにくいでしょう。

住居系

住居系の用途地域は住みやすい環境を整備することを優先したエリアで、商業施設や工場などの立地が制限されています。2019年4月に田園住居地域が加えられ、住居系の用途地域は8つになりました。

住居系の用途地域は静かで住み心地のよい環境が得られやすいことがメリットです。

一方で、大規模な商業施設は建てられず、第一種低層住居専用地域ではコンビニなどの小規模な店舗を建てることができないため、立地によっては不便に感じる可能性もあります。

商業系

商業系の用途地域は、商業などの利便性を重視した地域で、大規模な商業施設のほか、周辺に悪影響を及ぼす恐れのない工場も建てることができます。

商業系の用途地域は利便性が高いことがメリットであり、賑やかな地域になりやすいことはメリットでもあり、デメリットでもあります。騒音などが気になる恐れがある反面、夜でも人通りが多い傾向がある地域です。

用途地域の見分け方

マイホームなどの不動産の購入を検討しているとき、用途地域を見分けるのに便利なものとして、用途地域マップがあります。任意の地域を選択して、用途地域を調べることができるサイトです。

用途地域ごとに色分けがされていて、たとえば、渋谷区役所周辺のピンクのエリアは商業地域、松濤のあたりの緑のエリアは第一種低層住居専用地域ということがわかります。

準工業地域が住宅の購入に向いている理由

準工業地域は工業系の用途地域のため、居住には向いていない印象を持つお客様が多いかもしれません。

しかし、実は住宅の購入に向いているエリアで、住宅のほか、大型の商業施設や学校、病院などが周辺に立地していたり、住宅地が形成されていたりいていて、住みやすいエリアがあります。また、住居系の用途地域よりも価格が安い傾向にあります。

ただし、近くに工場が立地していると、騒音などの影響を受ける可能性があるため、準工業地域に住む場合は、近隣やよく通ることが想定される道路の近くに、大規模な工場がないかなどを、事前に確認することをお勧めしましょう。

また、工場の跡地などの場合は、土壌汚染調査が行われていて、問題がないかを確認することで、安心感が生まれます。

工業地域の道路斜線制限

道路斜線制限とは、日照や採光、通風を確保するため、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配の高さの範囲内に建築物を建てなければならないというルールです。

ただし、適用距離を超える部分は高さ制限を受けません。

工業系の用途地域の斜線の勾配は1：1.15と定められています。

工業系の用途地域の適用距離は、容積率が200％以下の場合は20m、200％を超えて300％以下は25m、300％を超えて400％以下は30m、400％を超えると35mです。

まとめ

工業地域の中でも準工業地域は、利便性が高く、住みやすい居住環境が得られる可能性があるエリアです。工場がまとまって立地するエリアがある一方で、住宅地が形成されているエリアもあります。

周辺環境をよく確認し、住居系の用途地域だけではなく、準工業地域も含めた幅広いエリアから住まい探しをお手伝いしましょう。

建物の種類によって規制を受けるばかりでなく、建蔽率や容積率なども細かく決められています。買主様から質問されることも多いため、正確に理解する必要があります。

今回は、住宅や商業施設の規制が厳しい「工業専用地域」に的を絞って解説していきます。

工業専用地域とは

工業専用地域とは、都市計画法で定められた用途地域の1つです。コンビナートや工業団地の建築を想定したエリアとなります。したがって、住宅を建てて住むことができません。

工業に専念するための地域であるため、工場でない建物は住宅以外にも立地が制限されています。具体的には、住宅や老人ホーム、学校や病院も建てることができません。

逆に、工場であればどんな建物でも建てることができます。

その他の用途地域については以下の表を参考にしてください。

工業専用地域で建てられる建物一覧

工業専用地域には、建てられる建物と建てられない建物があります。具体的にどのような建物が建てられるのか、以下にまとめました。

工業専用地域で建てられる建物

工業専用地域で建てられない建物

工業地域と工業専用地域の違い

13個ある用途地域の中で、工業専用地域と似た名前で「工業地域」という地域があります。名前は似ていますが、工場以外の建築物の規制内容に違いが見られます。

それぞれの用途地域の違いをまとめました。

最も大きな違いは、工業専用地域では一切建築できない住宅や店舗の建築が、工業地域では建築できる点です。

店舗を作りたい場合は工業専用地域ではなく、工業地域であれば建築可能という事です。店舗の床面積によって工業地域でも規制の対象になることがあるため、市役所の建築指導課などで確認するようにしてください。

工業専用地域で受ける制限

工業専用地域で受ける制限は、建物の種類だけではありません。建築する建物について、建蔽率や容積率、斜線制限など細かい規制が設けられています。

具体的な規制内容をまとめましたので、確認してください。

建蔽率

工業専用地域の建蔽率は、30％、40％、50％、60％のいずれかが都市計画で定められています。建築物は、決められた建蔽率を超えてはいけません。

ただし、一定の条件で建蔽率が緩和されることがあります。具体的には、特定行政庁が指定する角地にある建築物、防火地域内にある耐火建築物に関しては建蔽率の制限が10％緩和されます。

容積率

工業専用地域の容積率は、100％、150％、200％、300％、400％のいずれかが都市計画で定められています。定められた容積率を超えて建築することはできません。

ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、幅員に10分の6をかけた数値と比較して小さいほうの容積率を採用します。

道路斜線制限

道路斜線制限とは、敷地の周囲の道路から発生する斜め線による制限です。工業制限地域においても、この数値を超えて建てることはできません。

制限の内容は、「傾斜勾配」と「適用距離」の2つです。

傾斜勾配とは、敷地と接する道路の反対側の境界線までの距離の1.25倍または1.5倍まで建物の高さが制限されることです。

工業専用地域の傾斜勾配は「1.5」です。

適用距離とは、道路から一定の距離が離れていれば、傾斜勾配を無視して直線的に建物を建築できる長さのことです。建物の容積率によって、以下のように変わってきます。

隣地斜線制限

工業専用地域は、隣地境界線から発生する斜め線による制限も受けます。

具体的には、31メートルの基準高さから隣地境界線までの距離の2.5倍以下に収まるように建物の高さが制限されます。

その他

防火地域や準防火地域、高度地区に指定されている地域については、各自治体が定めた規制内容にしたがって建物を建てる必要があります。

また、用途地域は「騒音規制法」による制限も受けます。工業専用地域は住宅を建てることができないため規制は厳しくありません。最も規制が厳しい第1種区域から規制が緩い第4種区域がある中で、工業専用地域は第4種区域に指定されています。

第4種区域における規制の定義は、「主として工場等の用途に供されている区域であって、その区域内の住民の生活環境を悪化させないため、著しい騒音の発生を防止する必要がある地域」とされています。

具体的な騒音の規制数値は、以下の通りです。

なお、自動車による騒音の規制については、工業地域及び工業専用地域においては対象外となっています。

まとめ

今回は、市街化区域で定められる用途地域のうち「工業専用地域」の規制内容を紹介しました。規制を受ける建物、受けない建物を正確に理解して買主様からの疑問を解消することが必要です。

世論を受けて、規制が緩和されたり強化されたりすることもあります。常に最新の情報を仕入れておくようにしましょう。