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まとめ

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の所有者が支払うことが原則になっています。しかし、契約者間の不公平感をなくす目的から、実務では原則とは違った処理をするのが通例です。

スムーズに取引を進めるためにも、売主様・買主様が納得する説明を心がけていきましょう。

今回は、固都税の支払いにおける原則と実務上の処理の違いを解説します。さらに、地域によっても変わる精算方法の違いも併せて解説します。

固都税とは

画像引用：福岡市｜よくある質問Q＆A

固都税とは、「固定資産税」と「都市計画税」の2つの税を合わせて呼ぶ際の略称です。

いずれも、不動産を所有していると納税の義務があります。不動産を持つ全員に納税義務がある固定資産税に対し、都市計画税は『市街化区域』の中に建築された建物の所有者に納税の義務が発生します。

不動産売買契約書にある「公租公課等の分担」とは

本来の意味の公租公課とは、国や自治体に納めるべき税金全般のことです。「公租」が税金を指し、「公課」が税金に限らない負担金を指しています。

一方で、不動産を売買する時に作成する不動産売買契約書には、「公租公課等の分担」という項目があります。

この場合の公租公課とは、いわゆる固都税（固定資産税・都市計画税）を指した内容です。

原則として売主様側が納める固定資産税・都市計画税ですが、公平を期すために負担を分担することが可能です。

この取り決めを不動産売買契約書に落とし込んだものが、「公租公課等の分担」になります。

原則：「1月1日時点での所有者」が支払う

固都税を納税するのは、原則として「その年の1月1日時点の所有者」です。つまり多くの場合は、売主様の側に納税の義務が発生します。

すでに自分の所有ではない不動産であっても納税しなくてはならないことから、不公平感を感じてしまう売主様もいます。

そのため、実務上では、「公租公課等の分担」を不動産売買契約書に定め、原則とは違う取り決めを行うことが一般的です。

実務：引き渡し日を基準に契約者間で折半する

固定資産税や都市計画税においては、使用している人（所有権を持っている人）が納税する方が公平です。

そのため、「引き渡し完了日」までの税金を売主様側、その日以降の税金を買主様側が折半して支払うように取り決めを行うことがあります。

これを「固都税の精算」といいます。

なお、折半した金額をそれぞれが自治体へ納税するわけではありません。自治体からすれば、納税義務者はあくまで原則通り売主様です。

買主様は固定資産税を支払う名目のもとで、売買金額を上乗せして支払います。こうすることによって実質的に固定資産税を折半しているのです。

固都税の精算方法

【令和2年5月1日に不動産を引き渡す】このような内容で売買契約を結んだとします。

売主様の側からみると、4月30日までしか建物に住むことができません。しかし、それでも固定資産税の納税通知書は売主に届きます。原則として1月1日時点の所有者に納税の義務があるからです。

ちなみに、売買契約を令和元年の12月に結んでいたとしても、令和2年の納税通知書は売主様の元に届きます。

所有権の移転は、実際の引き渡しがあって初めて買主様に移るからです。

実務では、精算の起算日を1月1日または4月1日に設定して、精算の計算を行います。

関東と関西で精算日が変わる

起算日が1月1日と4月1日に分かれているのは、日本の中でも地区によって起算日の慣行が違うことによります。

関東の慣行では、1月1日から12月31日の期間で精算を行います。

逆に関西地方においては、4月1日から3月31日の間で精算を行うのです。

精算額は365日の日割り計算

地域の慣行による起算日を調べたら、実態にどのように精算するか精算をすることができます。

精算は1年を365日として、引き渡し日を基準に日割りで計算します。

先ほどの【5月1日に引き渡し】を例にして計算してみましょう。固定資産税・都市計画税の前年の金額が20万円だったと仮定します。

精算方法は3種類

金額が判明したら、実際の精算方法の選択に移ります。

通常、固都税の納税通知書は5月あたりに送られてくるのが通例です。そのため、【1月～5月】と【6月～12月】のどちらの時期に引き渡しをしたのかによって、精算の方法が変わってきます。

1月～5月までの精算方法

1月～5月に引き渡し日を設定した場合は、以下の3つの精算方法があります。

• 納税通知書が届いてから精算
• 前年の固都税額を基に精算し、実際に届いた納税通知書で金額が違ったら再精算
• 前年の固都税額を基に清算し、再精算はしない

どのやり方で精算を行うかは、売主様と買主様の間で自由に取り決め可能です。

ただ一般的には買主様も売主様も不動産手続きに詳しくないため、専門家が間に入って最適なやり方を提案します。

6月～12月までの精算方法

この場合は、すでに売主様の手元に固都税の納税通知書が届いています。

すでに支払金額が決まっているため、前年の固都税額を基にして精算をする必要がありません。

納税通知書に記載された金額から、単純に計算をすればOKです。

固都税の精算における消費税の扱い方

固都税の精算に関しては、個人間の売買であれば消費税は非課税です。

ただし、売主様側が消費税が課税される法人である場合は話が変わります。建物部分については消費税の課税対象になります。

これは、「固都税の精算で発生するお金は税金ではなく、売買代金の一部である」ということが根拠になっています。

引用：国税庁｜未経過固定資産税等の取扱い

ただし、消費税がかかるのは建物部分の固定資産税、しかも日割り計算した部分のみのため、実務上で大きな影響はありません。

なお、土地部分に関しては売主様が課税法人であっても非課税です。

まとめ

今回は、固都税の支払方法を「原則」と「実務」に分けて解説しました。原則の納税方法をご存知の買主様から質問が来ることが予想されるため、双方が納得するような対応が求められます。

消費税の取り扱いも含め、精算方法について丁寧に解説していきましょう。

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土地や建物を所有していると、固定資産税の支払いが発生します。

固定資産税は1年単位で納税義務者が決められているため、不動産の売買の際には精算を行い、引き渡し日以降の分は買主が負担するのが一般的です。

固定資産税の精算の方法や、精算金の算出のもととなる起算日の考え方などについて解説していきます。

固定資産税とは

固定資産税とは、1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して課税される税金で、不動産を所有している限り、毎年支払いが発生します。

土地補充課税台帳や家屋補充課税台帳などの固定資産課税台帳、あるいは、登記記録に所有者として登録されている個人・法人が納税義務者になります。

固定資産税の対象になるのは、原則としてすべての土地と建物です。

土地の借地権を持っている人は課税されず、所有者である地主が固定資産税を納めます。
また、固定資産税は地方税であり、市町村税として徴収されていますが、東京23区のみ都税となっています。

固定資産税の税額を計算するうえで基礎となる課税標準は固定資産評価額で、固定資産課税台帳に登録されています。

固定資産税評価額は市町村が独自に決定するもので、一般的に土地は時価の約70％、建物は新築時の工事請負価格の約50～60％が目安とされています。
ただし、実際のところは、土地は接道状況や面積、形状、建物は構造や規模、築年数といった条件などによって、評価額は異なってきます。

また、建物は固定資産税評価額がそのまま課税標準額になりますが、土地は住宅用地に対する特例や価格の上昇や下落による負担調整措置が反映されたものが課税標準額となっています。

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固定資産税の税率は市町村によって異なりますが、標準税率の1.4％を適用している自治体が多くを占めています。
固定資産税の計算方法などについては、総務省HP「やさしい地方税」に詳しい解説が記載されています。

都市計画税とは

都市計画税も、毎年、1月1日の土地や建物の所有者に対して課税される税金で、1月1日の所有者が納税義務者になります。

ただし、すべての土地と建物が対象ではなく、都市計画法による市街化区域内にある土地と建物を所有している人に対して課税される税金です。

非線引き地域がある場合は全域、または条例で定められた一部のエリアが対象になります。
都市計画税は、道路の建設や下水道の整備といった都市計画事業・土地区間整理事業に充てることを目的とした地方税になります。

都市計画税も課税標準となるのは固定資産税評価額です。
ただし、固定資産税と同様に住宅用地に対する特例はありますが、軽減される割合は異なります。

また、固定資産税には新築住宅の建物の特例が設けられていますが、都市計画税には設けられていません。
ただし、自治体によっては都市計画税にも独自の新築住宅の建物に対する特例を設けている場合もあります。

都市計画税の税率は上限となる制限税率が0.3％に定められ、市町村によって異なります。

公租公課の精算とは

公租公課とは、公の目的のために国や地方自治体に納める負担金の総称です。
公租は国税や地方税などの税金を指し、公課は公租以外の負担金になります。

不動産売買の契約書での公租公課とは、固定資産税と都市計画税を指し、公租公課の精算とは固定資産税と都市計画税を所有期間で期間按分して精算することをいいます。

固定資産税や都市計画税は1月1日の土地や建物の所有者に対して課税され、年の途中で売買などで所有者が変わっても、納税義務者は変更されません。
そこで、商習慣として、売主と買主の間で日割計算による精算が行われているのです。

買主は固定資産税の精算金を負担する公的な義務はありません。

しかし、商習慣として固定資産税の精算をするのが一般であるため、通常、売買契約書に固定資産税等の精算に関する条項が盛り込まれています。

締結した売買契約に固定資産税等の精算に関する条項が設けられている場合には、費用を支払わなければ、債務不履行となります。
買主が固定資産税の精算金の支払いを拒絶すると、取引が円滑に進まない可能性があることを認識しておきましょう。

また、固定資産税精算金は売買代金の一部に含まれるとみなされ、消費税の課税対象となることがあります。
土地の売買は非課税のため、建物部分の固定資産税の精算金は課税対象となるケースもみられます。

固定資産税における起算日

土地や建物の売買を行うと、固定資産税や都市計画税は起算日をもとに日割り計算を行うのが一般的です。

固定資産税などの精算の起算日の基準について解説していきます。

起算日は1/1と4/1のどちらが適用される？

不動産の売買による固定資産税の精算で、起算日は1月1日と4月1日のいずれかにするのが一般的です。

1月1日を起算日とする場合は、売主の負担は1月1日から引き渡し日までの分、買主の負担は引き渡し日から12月31日までの分です。
4月1日を起算日とする場合は、売主の負担は4月1日から引き渡し日まで、買主の負担は引き渡し日から翌年の3月31日までの分になります。

1月1日を起算日とする理由は、固定資産税は毎年、1月1日の所有者に対して課税されるためです。
一方で、4月1日を起算日とする考え方は、1月1日の所有者に対して発生する税金は、4月1日から始まる年度分の税金となることによるものです。

起算日は地域による違いがあり、関東では1月1日を起算日、関西では4月1日を起算日とする傾向が見受けられますが、最近では1月1日を起算日とするケースが目立つようです。

また、引き渡し日当日の分の固定資産税の取り扱いは、買主の負担とするケースが多いです。そもそも固定資産税の精算は商習慣として行われているもので、法的な根拠はありません。
そのため、起算日は1月1日と4月1日のどちらがよいとは一概にはいえないものがあります。

起算日の確認方法

こうした起算日に関する決定は、実際には不動産仲介会社ごとの決まりに従うことが多く、買主や売主の意向が反映されることは少ないです。

また、買主と売主の起算日の考え方が異なる場合、会社の規模などのパワーバランスよって決まることもありますが、通常は契約書類作成業務を担当する側の会社のやり方が採用されます。
契約前に売買契約書の内容を確認しておくことが大切ですが、起案日は不明な場合は契約書を確認するようにしましょう。

固定資産税の日割り計算の仕方と起算日による違い

不動産の売買における固定資産税の精算のための日割り計算額は、起算日によって変わります。

起算日が1月1日のケースと、4月1日のケースのそれぞれについて、計算方法を見ていきましょう。

起算日が1/1の場合

固定資産税の精算で起算日が1月1日の場合について、引き渡し日が11月1日のケースと5月1日のケースを算出しました。

＜固定資産税：10万円／11月1日引き渡し日のケース＞

売主の負担分：10万円 × 304日／365日 = 8万3,288円
買主の負担分：10万円 × 61日／365日 = 1万6,712円

＜固定資産税：10万円／2月1日引き渡し日のケース＞

売主の負担分：10万円 × 31日／365日 = 8,493円
買主の負担分：10万円 × 59日／365日 = 9万1,507円

起算日が1月1日の場合、引き渡し日が12月に近づく方が買主の負担分は少なくなります。

起算日が4/1の場合

固定資産税の精算で起算日が4月1日の場合について、引き渡し日が11月1日のケースと5月1日のケースを算出しました。

＜固定資産税：10万円／11月1日引き渡し日のケース＞

売主の負担分：10万円 × 214日／365日 = 5万8,630円
買主の負担分：10万円 × 151日／365日 = 4万1,730円

＜固定資産税：10万円／2月1日引き渡し日のケース＞

売主の負担分：10万円 × 306日／365日 = 8万3,836円
買主の負担分：10万円 × 59日／365日 = 1万6, 164円

起算日が4月1日の場合、引き渡し日が3月に近づく方が買主の負担分は少なくなります。

納税のタイミング

固定資産税は毎年、4～6月頃に届く納税通知書で納税額がわかります。
固定資産税は年4回に分けて支払うことになっていますが、納期は市町村によって異なります。

東京23区の場合の納税のタイミングは、6月、9月、12月、翌年2月で、同様の自治体が多いです。

一括で支払うこともできますが、国民年金のような割引制度はなく、支払い総額は4回に分けて支払った場合と変わりません。
一方、支払いが遅れた場合には、年14.6％の延滞金が発生することに注意が必要です。

固定資産税の納期限（支払期日）は、納税通知書に記載されています。

固定資産税の払い方

固定資産税の支払い方について、売主、買主それぞれについて解説していきます。

売主

毎年、1月1日の土地や建物の所有者が固定資産税の納税義務者であり、年の途中で売却しても納税義務者ということに変わりません。

そのため、土地や建物を売却した年の固定資産税は、自治体に対して売主が全額の支払いを行い、売買代金の決済時に精算金を買主から受け取る形になります。

固定資産税の支払い方法は納付書で、銀行や郵便局など金融機関や市区町村の窓口による現金払いが基本で、コンビニでの支払いに対応している自治体もあります。

納付書は4～6月に送られてきますが、一括払い用1枚と4回払い用のもの4枚ですので、いずれかを使用します。

納付書を紛失した場合は市町村の役所に連絡をすると、再発行してもらうことが可能です。

このほか、金融機関の口座からの引き落としに対応している自治体が多いです。

また、自治体によってはクレジットカードや電子マネーでの支払いに対応していますが、決済手数料が発生することが多いため、手数料を確認しましょう。

買主

固定資産税の納税義務者は1月1日の土地や建物の所有者であり、年の途中で購入しても変わらないため、買主は固定資産税の精算金は売主に対して支払います。

支払いのタイミングは、購入代金を決済するときに、まとめて支払うことが一般的です。

購入した翌年からは固定資産税の納税通知書や納付書は、通常、新しい所有者である買主に届きますが、年内に所有移転登記を行わないと、元の所有者である売主のところに届いてしまうため、注意が必要です。

固定資産税の起算日を定めなかった場合

売買契約で固定資産税は引き渡し日以降は買主負担と盛り込んでいても、起算日を取り決めていない場合、1月1日と4月1日で買主と売主がそれぞれに優位な方を主張する恐れがあります。

しかし、法的な根拠がないため、1月1日と4月1日のいずれかが妥当とする判断するのは難しいです。

そこで、不動産仲介会社の仲介のもとで話し合いを行い、問題となる期間は折半とするなど、解決に向けた着地点を見出していくのが望ましいといえます。

固定資産税の起算日に関するトラブルを避ける方法

固定資産税の精算金は法的な根拠がないため、起算日や日割り計算の方法について、詳細に売買契約書に盛り込んでおかなければ、トラブルになる可能性があります。

起算日は1月1日と4月1日のいずれにするのか、また、引き渡し日の分は買主と売主のいずれの負担にするのか、取り決めておくことが必要です。
また、起算日をもとに日割り計算をする際には割り切れないことが多いため、四捨五入をする、10円単位、あるいは100円単位までとするなど、端数の処理についても取り決めをしておきましょう。

売買契約書の中で固定資産税の精算についても盛り込んでおき、後からでも確認できるようにしておくことが大切です。
起算日を1月1日にする場合も、4月1日にする場合も、引き渡しのタイミングによっては、トラブルが起こる可能性があります。

1月1日を起算日とする場合は、1月～3月に引き渡しをするケースでは当該年の固定資産税額がわかりません。
そのため、前年の金額をもとに精算するなどの取り決めをしておく必要があります。

また、4月1日を起算日とする場合は、1月2日～3月31日に引き渡しをするケースでは、固定資産税の精算をしていても、翌年度の納税通知書などが売主に届いてしまいます。
買主はすぐに翌年1年分の固定資産税の送金をしなければならないことを踏まえておくことが必要です。

まとめ

■固定資産税の起算日
1月1日と4月1日のいずれかにするのが一般的

不動産の売買では法的な根拠はないものの、固定資産税の精算をするのが商習慣として一般的です。
しかし、起算日など詳細な内容まで契約で決めておかなければ、売主と買主の認識の違いから、トラブルに発展する恐れがあります。起算日や端数の処理などについても、売買契約書にきちんと盛り込んでおきましょう。

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固定資産税は、不動産を所有していれば必ず発生する税金です。そのため、これから購入を検討される買主様にも、必ず把握して頂きたい内容になります。

今回は、税金に詳しくない買主様が疑問に思う可能性が高い「固定資産税」の基本と、納税手続きの流れを分かりやすく解説します。

固定資産税とは

「固定資産税」とは、不動産を持つ人であれば必ず納税義務が発生する税金です。都市計画税と併せて「固都税」と呼ばれることもあります。

また、土地や建物だけではなく、事業用の資産に対してかかってくる場合もあります。

課税の対象となるのは、『1月1日時点で固定資産税台帳』に掲載されている固定資産が対象です。ただし、本来の納税対象者がすでに死亡している場合は、現在の所有者に支払い義務が発生します。

固定資産税の計算式は『固定資産税評価額×1.4％』です。

固定資産税評価額が3,000万円と計算された場合、固定資産税は「3,000万円×1.4％」＝42万円になります。

固定資産税評価額とは

固定資産税の計算式に用いられるのが、「固定資産税評価額」です。他にも都市計画税や不動産取得税、登録免許税の計算にも用いられます。

固定資産税評価額は、土地や家屋をどのように評価するのかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて決定されます。

固定資産税評価額は全国一律ではなく、市町村ごとで個別に決定されます。

土地・建物の評価額の求め方は以下の通りです。

• 土地＝地積（土地の面積）×路線価
• 建物＝1点あたりの価額×床面積×単位面積当たりの単位面積費評点×経年減点補正率

土地に関する路線価とは、路線に面した住宅の1㎡あたりの評価額のことです。これに土地の面積をかけたものが評価額になります。

建物に関しては計算式が複雑ですが、要は「同じ土地に同じ建物を建てたらいくらになるか」という金額を計算し、そこから経年劣化分を差し引いたものが評価額です。

床面積が同じであっても、評価額が同じとは限りません。一般住宅なのかマンションなのかでも変わりますし、建っているエリアや建物の材質によっても違います。

固定資産税評価額の調べ方

既に建物を持っている場合は、固定資産税に関する「納税通知書」に固定資産税評価額が記載されています。

まだ建物を持っていない状態の調べ方は以下の通りです。

【新築の購入前】

実際にどんな建物を建てるのか決まっていなければ、正確な固定資産税の計算はできません。モデルハウスや不動産業者で、その地域の固定資産税の目安は教えてもらえることはできます。

これはあくまで目安のため、実際に家を建てた時に大きく金額が違ってくる場合がある点に注意です。

【中古住宅の購入前】

中古住宅の場合はすでに固定資産税が決まっています。市役所や税務署で「固定資産評価証明書」を入手することで確認ができるほか、「固定資産課税台帳」を閲覧することでも確認が可能です。

標準税率とは

標準税率とは、一定の基準があるものの、自治体が必要と認めた時は基準の適用を必要としない税率のことを言います。

固定資産税の計算式『固定資産税評価額×1.4％』の中の【1.4％】がこれに該当します。

このため、固定資産税には1.4％という基準はあるものの、自治体の判断によって異なる税率を定めることが可能です。

なお、都市計画税の計算式は『固定資産税評価額×0.3％』ですが、この0.3％は「制限税率」と呼ばれています。

こちらの場合も自治体の判断で税率を決めることができますが、0.3％を超えることができない点で固定資産税と異なります。

土地の固定資産税

1月1日の時点で建物を所有していなくても、土地を持っていれば当然に固定資産税の支払い義務が発生します。

更地の場合、減税措置の適用はなく『固定資産税評価額×1.4％』がかかります。

家屋の固定資産税

1月1日時点で新築が完成しているなら、減税した金額での納税が可能です。

ただし、建築中の場合は減税を受けることはできません。よって税率は更地と同じく『固定資産税評価額×1.4％』です。

一方、古い家屋を取り壊して新しい家屋を建築中の場合、「建て替えの前後で所有者が同じ」などの一定の条件が揃えば減税措置を適用できる場合があります。

固定資産税の減税措置

画像引用：小平市｜新築された住宅の固定資産税の減額

固定資産税は、一定の条件の下で減税の措置があります。

土地・建物で減税の内容が異なることから、両方を適用できれば大幅な減税が期待できます。

土地の減税措置

土地に関する固定資産税の減税は「住宅用地の特例」と呼ばれます。

1月1日時点で建物が建っている土地のうち、200㎡までを「小規模宅地」、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」として、それぞれ異なる軽減率を採用しています。

小規模宅地

【住宅用地200㎡までの部分】固定資産税評価額×1/6に軽減

一般住宅用地

【住宅用地200㎡を超える部分】固定資産税評価額×1/3に軽減

家屋の減税措置

家屋の減税は、新築住宅の場合に適用されます。減税の内容は一定の面積まで、課税標準が固定資産税評価額の1/2になるというものです。

また、その家屋が「長期優良住宅」である場合は期間が2年間延長されます。

なお、住宅の減税措置は2020年3月31までに住宅を持つ方が対象の時限措置です。2019年には政府与党が2年延長の方針を固めていますが、常に最新の情報を得る事が大切です。

一般住宅

床面積120㎡以内の部分に対して、固定資産税評価額の1/2が減税になります。

• 一般住宅の減税期間＝3年
• 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅（マンション）の減税期間＝5年

長期優良住宅

床面積120㎡を超える部分に対して、固定資産税評価額の1/2が減税になります。

• 一般住宅の減税期間＝5年
• 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅（マンション）の減税期間＝7年

なお、店舗兼住宅の場合は、【1/2以上が居住用であること】が必要です。また、居住部分の課税床面積が50㎡以上280㎡以下であることも条件です。

固定資産税の発生時期

固定資産税を支払う対象者は「1月1日時点で固定資産を所有している人」です。

1月1日から翌年1月1日のどのタイミングで土地・建物を取得したかで納めるべきかどうかが変わります。

【1月1日より前に土地を取得し、翌年の1月1日前に建物が完成】

この場合は、1年目は土地のみに対して固定資産税がかかり、2年目に土地・建物両方に対して固定資産税がかかります。

【1月1日から翌年1月1日までの間で土地を取得・建物が完成】

このケースでは、1年目は固定資産税はかかりません。1日1日時点で所有している固定資産がないからです。

2年目になってから、土地・建物共に固定資産税を支払うことになります。

固定資産税の納税方法

画像引用：半田市｜固定資産税・都市計画税

毎年4～6月（大体は5月ごろ）に、固定資産税に関する『納税通知書』が市町村から届きます。

それに表示された金額を、1年で4回に分けて納税します。

なお、一括で納税することも可能ですが、国民年金のような割引制度はありません。

まとめ

今回は、いわゆる「固都税」の中でも固定資産税の基本的な概要と手続きの流れを中心に解説しました。

不動産を持つ以上、必ず必要になってくるのが固定資産税であり、減税次第で納税額が大きく変わることから買主様が関心を持たれる部分です、

確実に説明できるように、制度の詳細を学んでおきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。