夫婦がマイホームを購入するケースでは、単独名義と共有名義の２つの方法があります。共働き夫婦の場合は、住宅ローンを1人のみが組む、2人がそれぞれローンを組むなど、ローンの借り方も問題になります。

そこで、共有名義で不動産を持つことやローンの組み方によるメリットやデメリットなどを解説します。

不動産の名義は単独と共有がある

不動産の所有形態には、単独名義と共有名義があります。

単独名義は1人の名義で登記することをいいます。共有名義は2人以上の複数が共同で出資して不動産を購入し、出資した費用の割合に応じた持分で登記することです。

単独名義の場合、1人が購入資金をすべて出す形で、1人で頭金を支払い、住宅ローンを支払います。共有名義は2人以上で頭金を出したり、住宅ローンを組んだりします。

不動産を共有名義で所有するメリット

不動産の中でも、マイホームを夫婦の共有名義で所有する場合、以下の2つのメリットがあります。

• 売却するとき、3,000万円特別控除を2重に受けられる
• 住宅ローン控除を2重に受けられる

売却するとき、3,000万円特別控除を2重に受けられる

不動産を売って利益が出た場合、譲渡価格から取得費用や売却費用を引いた譲渡所得は、所得税や住民税の課税対象になります。

3,000万円特別控除は、マイホームを売却した場合に一定の要件に合致すると、最高で3,000万円までの特別控除を受けることができる特例です。

夫婦で共有名義の場合、3,000万円の2人分で6,000万円までの譲渡所得が非課税となるのです。

住宅ローン控除を2重に受けられる

「住宅ローン控除」とは要件を満たすと、毎年、年度末の住宅ローン残高のうち1%が所得税から控除される制度で、所得税で控除できなかった分の一部は住民税からの控除を受けることが可能です。

最大控除額は住宅ローン残高4,000万円の1％の40万円です。

2019年10月～2020年12月までに居住を開始した場合は、13年間住宅ローン控除が適用されますが、11年目以降の最大控除額は少し変わります。

夫婦いずれも住宅ローン控除の対象になるのは、連帯債務で借り入れをしているケースと、夫婦がそれぞれ単独債務で住宅ローンの借り入れをするペアローンと呼ばれるケースです。

しかし、実際の所得税額や住民税からの控除限度額を踏まえると、住宅ローン控除の控除額まで使い切れないケースが多いです。

そのため、夫婦で住宅ローン控除を2重に受けられるとお得です。

たとえば、年末のローン残高が4,000万円の場合、40万円の住宅ローン控除が利用できます。しかし、夫が年収500万円の場合、所得税と住民税から控除できる額は約27万円です。

約13万円が控除できずに残ってしまうため、夫婦2人で住宅ローン控除を受けた方が住宅ローン控除をフル活用しやすいのです。

不動産を共有名義で所有するデメリット

不動産を夫婦の共有名義で所有することには、次に挙げる4つのデメリットもあります。

• 共有者が亡くなったら相続の対象になる
• 登記費用が2倍になる
• 共有者の許可なく売却できない
• 離婚時に揉める原因になる

共有者が亡くなったら相続の対象になる

夫婦のいずれかが亡くなった場合、共有持分が相続の対象になります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を開いて財産を分割するため、亡くなった配偶者の共有持分を分割相続することも考えられます。

登記費用が2倍になる

単独の場合は登記費用は1人分となりますが、共有名義ということは共有者の人数分費用がかかることになります。住宅ローンを利用する際にも、諸費用は人数分だけ費用がかかります。

共有者の許可なく売却できない

共有名義の不動産では、共有者は全員、持分に関わらず所有者としての権利を持っています。そのため、夫婦に限らず、共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の承諾が必要です。

たとえば、夫が9/10、妻が1/10の持分の場合で、夫が持分の多くを所有していても、夫は妻の同意がなければ売却をすることができません。

また、夫婦のいずれかが認知症が進行した場合、意思能力がなく、法律行為を行うのが難しいと認識されてしまうと、不動産を売却して介護費用に充てるといったことが難しくなるのです。

離婚時に揉める原因になる

夫婦共有名義の不動産がある場合、特に大きく揉める原因になりやすいのは離婚をするときです。離婚をして、夫婦いずれかの収入でローンを支払うことは難しいケースが多く、名義の問題も生じます。

そのため、離婚時には売却するという選択肢が取られることが少なくありませんが、前述のように夫婦2人のいずれかが反対していると売却することもできません。

共有名義の場合、離婚後に不動産をどうするか話を進めにくいのです。

離婚した場合の共有名義の不動産の取り扱いに関しては、『住宅ローンがあると離婚できない？｜離婚の際の住宅ローンの問題点と解決策について説明』で解説しています。

共有名義のローンの注意点

共有名義の不動産で、ローンを夫婦2人で組んだ場合、次に挙げる3点に気をつける必要があります。

• 共有名義のローンで片方死亡した場合
• 共有名義の持分比率
• ライフステージによる変化への対応

共有名義のローンで片方死亡した場合

共有名義で不動産を購入し、夫婦2人でローンを組んでいた場合、ローンの組み方によって片方が死亡したときのリスクは異なります。

夫婦それぞれが単独名義で住宅ローンを借りるペアローンの場合は、2人とも団体生命信用保険に入るため、亡くなった方のローンの残債は保険金で返済されます。残された方は自分の借り入れ分だけを返済していく形です。

連帯債務型は夫婦の片方が主債務者になり、もう一方が連帯債務者になります。

民間の金融機関の連帯債務型は主債務者しか団体生命信用保険に入れないため、連帯債務者が死亡した場合には、主債務者の負担が大きいというリスクがあります。

フラット35の場合は、主債務者も連帯債務者も団体生命信用保険に加入できるため、万が一のときも安心です。

共有名義の持分比率とローン

共有名義で不動産を購入する場合、購入資金の負担割合と同じ持分比率で所有権の登記を行うのが基本です。

購入資金の負担割合と異なる持分比率で、登記を行った場合には贈与税が発生します。

たとえば、物件価格が5,000万円で、頭金は夫が300万円、妻が200万円を出して、夫名義で2,700万円、妻名義で1,800万円の住宅ローンを組んだ場合、負担割合に応じた持分比率は夫が3/5、妻が2/5です。

この場合に、持分比率を1/2ずつとして所有権の登記をしてしまうと、5,000万円に対して、「1/2―2/5＝1/10」の持分にあたる500万円の贈与が夫から妻にあったとみなされ、贈与税の課税対象になってしまうのです。

ライフステージによる変化への対応

ペアローンや連帯債務型で夫婦で住宅ローンを組むと、1人で住宅ローンを借り入れるよりも大きな金額の融資を受けることが可能です。

しかし、住宅ローンの借入期間の間には、妻の妊娠や育児によって子育てと仕事の両立が負担となり、正社員からパートに働き方を変えたり、退職したりすることも考えられます。

夫の方も転職によって収入が下がることがあるかもしれません。

ライフステージが変化しても無理なく返済することができるか、返済計画をきちんと立てておくことが大切です。

共有名義でローンは夫のみにする場合

共有名義で不動産を所有する場合でも、ローンは夫婦のいずれか片方の単独名義で借り入れるという方法もあり、夫の単独名義で借りるという選択肢もあります。

しかし、ローン審査では、通常はローンを借り入れる本人の収入などの属性によって借入可能額が決まるため、購入を希望する物件によっては、夫1人の借入可能額では購入資金を賄えないことも考えられます。

そこで、夫婦の一方をローンの契約者である債務者、もう一方を連帯保証人にする連帯保証型と呼ばれる方法であれば、夫婦の収入を合算して借入可能額をアップさせることが可能です。

ただし、夫が死亡した場合は団体生命信用保険の保険金で残債の支払いがなくなりますが、万が一、失踪した場合には連帯保証人である妻に残債の支払いの義務が発生するため、リスクが高くおすすめできません。

夫の単独名義のローンのみで借りるのは、連帯保証型にすることなく、夫のみのローンで購入に必要な額を賄えるケースに向いています。

ローンを夫（妻）のみにするメリット

夫または妻のいずれか、主に生計を維持している方が単独名義でローンを借りると、万が一契約者が亡くなったときには、残債の返済が免除され、住まいが残ることがメリットです。

残された方は返済をする必要がありません。

また、夫名義でローンを借りている場合、出産や育児で妻の収入が減っても、支払いに影響するリスクが小さいといえます。

ローンを夫（妻）のみにするデメリット

ローンを夫婦のいずれかの単独名義で組むと、夫婦がそれぞれローンを組む場合などと比較して、借入可能額が低いことがデメリットです。

希望する物件によっては、単独名義のローンでは購入できないことも考えられます。

また、住宅ローン控除もローン契約者の方にだけ適用されるため、マイホームの購入による節税効果も薄れます。

ローンを組まない方が頭金を出してないケースや、頭金の出資額を超えた持分比率にするケースで、共有名義で登記をして所有すると、贈与税が発生します。

共有名義の不動産の固定資産税

共有名義の不動産の固定資産税は、地方税法によって共有者全員の連帯債務とされ、持分に関わらず共全額を連帯して支払う義務があります。

そのため、固定資産税の納税通知書は持分按分によって個別に送付されず、代表者に送られてきます。

代表者を決める基準は市町村によって異なりますが、一般的に当該不動産のある市町村に居住している人や持分が多い人、登記順位が早い人が優先されます。

市町村への届出により、代表者を変更することもできます。

共有名義の変更方法

「夫の単独名義の不動産を妻との共有名義に変えたい」、あるいは「兄弟で相続したマンションを兄の名義に変えたい」といったケースなど、単独名義から共有名義、あるいは共有名義から単独名義に変えたいというシチュエーションが想定されます。

こうしたケースではどのように手続きを進めたらよいのでしょうか。

以下の3パターンについて、それぞれについて解説していきます。

• 単独名義から共有名義へ変更
• 共有名義から単独名義へ変更
• 名義を書き替える（贈与）

単独名義から共有名義へ変更

単独名義から共有名義へ変更する場合、単に登記だけを変えて変更することはできず、持分の売買を行うか、贈与をするといった方法があります。

ここでは、夫の単独名義の不動産の所有権の一部を妻に売却する方法を例に挙げます。

共有名義から単独名義へ変更

共有名義から単独名義へ変更するには、持分を売買する方法や贈与する方法があります。

ここでは、兄弟で共有名義の不動産の弟の持分を兄が買い取り、兄の単独名義に変更する流れをみていきます。

名義を書き換える（贈与）

家族間で金銭の収受を伴わずに、所有権の異動を行う方法は一般的に名義変更と呼ばれています。

単独名義から共有名義への変更も、共有名義から単独名義への変更も、金銭を伴わずに無償で行えますが、贈与とみなされます。

夫の単独名義の不動産を妻との共有名義に変更する流れをみていきます。

贈与税の発生に要注意

無償で不動産の名義を変更すると贈与に当たるため、贈与税の課税対象になります。

ただし、1年間に110万円までの贈与であれば非課税であり、婚姻期間が20年以上の夫婦の間での居住用不動産を贈与した場合には、2,000万円まで配偶者控除が受けられる特例があります。

また、持分の売却によって単独名義から共有名義、あるいは共有名義から単独名義に変更する場合も、売却価格が市場価格とかけ離れている場合には、差額が贈与とみなされますので、注意が必要です。

まとめ

単独名義から共有名義に変更する方法

1. 市場価格をもとに売却価格を決定
2. 夫から持分を妻に売却する売買契約を結び、決済を行う
3. 夫から妻に売却された持分に従い、所有権移転登記を行う
4. 夫が妻への持分の売却により譲渡所得が発生した場合は、確定申告を行う

マイホームは夫婦で共有名義で持っていると、住宅ローンの組み方によっては住宅ローン控除が2人とも受けられ、マイホーム売却の際には3,000万円の特別控除を2重に受けられるメリットがあります。

一方で、共有名義の不動産は、相続や離婚の際にトラブルになることも少なくありません。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

そのために、なかなか離婚に踏み切れないケースもあるでしょう。

今回は、離婚の際の住宅ローンの問題点とその解決方法について説明します。

住宅ローンがあると離婚できない？結論できます

そもそも「離婚の成立」と「住宅ローンの有無」に、法律上の関連性はありません。そのため住宅ローンが残っていても離婚はできます。ローンを組んだ金融機関が離婚を阻止することはできません。

離婚後、住宅ローンの返済義務はローンの名義人つまりどちらが返済を負担しているのかによって変わります。名義人になっている人に対して返済義務が発生するからです。

住宅ローンがあると離婚できない3つの理由

住宅ローンが問題となり離婚できない主な理由は、以下の3つです。

1. 支払いが滞る

   住宅ローンは毎月の返済が発生し、長期の支払いになることが一般的です。

   離婚の際、元パートナーが住宅ローンを支払うという約束で別れても、途中から返済が滞ってしまう場合が考えられます。元パートナーが再婚してしまったという場合は更に滞ってしまう可能性が出てきます。

   住宅ローンが連帯債務やペアローンになっている場合は、住宅ローンの借り換えやどちらかに一本化する審査に通らないことが多いので、婚姻関係を解消することが困難といえます。

2. 所有者名義変更がむずかしい

   住宅ローン返済中に、不動産の所有者名義を変更することは容易ではありません。次の場合は、一括で返済を迫られることがあります。

   • 所有権移転登記による所有者名義の変更を、住宅ローンを借入ている金融機関に承諾を得ず行った場合
   • 返済ができなくなった場合

   住宅ローンは自宅に対するローンであるため、ローンの契約者がその家に住んでいることが前提だからです。

   ローンを組んでいる金融機関は名義人の返済能力を審査した上で名義人を決めるため、名義変更はリスクが大きいため「離婚するから」という理由で変更を認めたくないのです。

   ただし名義を引き継ぎたい人が非常に高い返済能力を持っている場合は例外的に名義変更を認める場合もあります。

3. 連帯保証人や連帯債務者のリスク

   夫か妻のどちらかが連帯保証人や連帯債務者となっている場合、離婚を理由に保証人契約を解除することは困難です。

   親や兄弟などで連帯保証人となってくれる人を見つけることができる場合は良いのですが、現実的に考えればそう簡単に見つかるものではありません。

   なお連帯保証人となっている夫や妻が、連帯保証人をつけずに単独で住宅ローンを借り換えることができれば、連帯保証人ではなくなりますが、借り換えができる金融機関を見つける必要があります。

離婚と住宅ローンの問題点の解決方法

離婚の際に、前述した問題点を解決する方法もあります。

具体的な解決策をご紹介していきます。

1. 支払いの滞りについて
   離婚後、元パートナーの支払いの滞りを防止するには、「公正証書」を作成したり、パートナーに保証人をつけてもらうことが有効です。夫に「住宅ローンの返済を債権者に直接ではなく、妻経由で返済すること」を約束させます。こうすることで、夫の返済が滞ってしまった場合、夫の財産を差し押さえる等、対応することができます。公正証書や調停証書は、離婚の条件（慰謝料・養育費・財産分与など）について書かれたものですが、夫の住宅ローン返済についても妻の求償権を公正証書や調停証書で示すことで成立します。
2. 所有者名義の変更
   離婚協議書に「所有者名義について、住宅ローンを完済するまで所有者名義はそのままで、住宅ローン完済後に所有者移転登記を行い、所有者名義を変更する」といった内容を記し、これを公正証書にしておくという方法があります。簡単に言えば、離婚の条件をまとめる時点で「住宅ローンが完済されてから名義を変更する」ということを約束することです。
3. 連帯保証人や連帯債務者の場合
   連帯保証人や連帯債務者を利用し、住宅ローンを組んでいる場合、夫婦の収入が合算されて、高額な住宅ローンを組んでいることがあります。離婚すると世帯収入が減ってしまうので、住宅ローンの返済も住み続けることも難しくなってしまいます。30代のご夫婦は、任意売却により住宅ローンを精算し、生活を新しくスタートさせる方が多いです。

1. 夫婦どちらも住まない場合

夫婦どちらも住まない場合は、以下の方法を検討します。

売却し利益をローン返済に充てる

離婚後、不動産を売却してその利益で住宅ローンを返済するという方法があります。

住宅ローンの残額が家の価値よりも下回っていた場合は、利益が出るため「アンダーローン」と言い、住宅ローンの残額が家の価値よりも上回った場合は、借入が残ることになるので「オーバーローン」と言います。

オーバーローンの際、家を売却しても利益は出ず、ローンが残ってしまうことになるため、通常の売却手続きを行うことができません。

この場合、離婚する夫婦どちらかが住宅ローンを完済するまで支払い続けることが必要です。

任意売却を行う

オーバーローンの場合、ローンが残ってしまうことになるため通常の売却手続きを行うことができません。

しかし、債権者の同意を得て売却する「任意売却」という方法で解決できることがあります。

2. 住み続ける場合

夫婦のどちらかが住み続ける場合には、以下の方法を検討します。

財産分与

離婚後、仮に夫が住み続けるということになった場合、不動産名義が夫であれば問題ありません。しかし、不動産の価値が住宅ローンの残額より大きいと、プラス部分は財産分与の対象となるため、金額の半分を妻に支払うことになります。

名義人の変更手続き

名義は簡単に変えることはできません。

名義の変更を希望する場合は、パートナーの代わりとなる連帯債務者をたてる必要があります。

変更を認めるかは金融機関の判断に委ねることが多く、返済が問題なく行えると金融機関が判断すれば、名義を変更できる可能性が出てきます。

夫婦の収入を合算し、ローンを組み、夫婦共有の名義となっている場合、お互いが連帯債務者という位置づけになっているため、支払い義務は完済するまで双方にかけられます。

もし、どちらかが支払いを滞らせてしまった場合、双方に一括返済が要求されることもあります。

名義変更ができないときの借り換え

夫婦どちらかがローン返済を行っていく場合、ローンそのものを金利の低い金融機関へ借り換えるという方法があります。

住宅ローンの借り換えは審査を受け直したり、ある程度の自己資金が必要になりますが、新しく単独名義でローンを別に借り換えることにより、前のローンから解放されます。

3. 夫か妻がどちらか連帯保証人だった場合

夫婦どちらかが連帯保証や連帯債務になっていると、離婚後も金融機関への責任は継続されます。

例えば、離婚して夫が住宅ローンの残額を支払うということになっていても、妻が連帯保証や連帯債務者となっていれば、離婚後も金融機関に対し責任が継続します。

実際、連帯保証人から外れることは難しいです。

連帯保証はあくまで金融機関と債務者の契約になるため、借り入れ先の同意がなければ連帯保証から外れることはできません。

4. 住宅ローンをペアローンで組んでいた場合

ペアローンは、夫婦の収入を合算して組むローンで、夫婦それぞれが名義人となり住宅ローンを返済し、お互いが連帯保証人になるという仕組みです。

住宅ローンには、名義人が住むという条件があるため、どちらかが離婚して出て行ってしまうとペアローンの条件は満たされません。その際、物件を売却して利益が出れば問題ありませんが、オーバーローンの場合は引き続き夫婦でローンを返済していくことになります。

ペアローン名義を単独名義にするためには、2本のローンを1本化する必要があります。

この審査は厳しく、なかなか通らない方も多いですが、仮に審査が通り1本化されたとしても、それまで受けていた住宅ローン控除の対象が1人になるため、税金の負担は大きくなります。

任意売却とは

任意売却は、金融機関の合意を得て、家を売却できる方法です。その売却益でローンの残金を減らすことができます。任意売却は、専門的な知識が不可欠です。

ローンの貸し手である金融機関とのやりとりになるため、話し合いは専門知識や交渉力のある任意売却コンサルタントや不動産業者、弁護士、司法書士に依頼するのが良いでしょう。

任意売却は、専門知識や経験の豊富さで結果が変わってくるため、依頼先は慎重に選定しましょう。

注意点

任意売却で注意することは、以下の2点です。

①価格設定

高望みをしない妥当な価格を設定し、速やかに売却することが大切です。売却対象の家に対して最終的な判断権限をもっているのは金融機関です。売却まで一定期間以上空いてしまうと、任意売却が承認されない可能性があるため、速やかに売却しましょう。

②支払いの滞り

任意売却は、住宅ローンの滞納がないとできません。毎月支払いができている段階では任意売却は選択肢に含まれませんので注意しましょう。

まとめ

離婚の際、住宅ローンは問題になりやすく、離婚したいのに住宅ローンの残債があるためできないと思っている方も多くいます。

しかし、住宅ローン返済中であっても、住宅ローンを理解し手続きをしっかりすれば離婚することはできます。

住宅ローンの問題点を押さえ、必要なときは専門家の力も借りながら進めていきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。