不動産売却 - いえーる 住宅研究所 https://lab.iyell.jp 不動産事業者・住宅事業者のためのお役立ちメディア Mon, 02 Nov 2026 01:19:07 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.12 【2027年4月施行】ICチップ読み取り義務化で変わる不動産取引の本人確認と実務対応 https://lab.iyell.jp/knowledge/realestate/fudousan-honninkakunin-ic-chip/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=fudousan-honninkakunin-ic-chip Mon, 02 Nov 2026 01:19:07 +0000 https://lab.iyell.jp/?p=21315 たったの３分！ 動画で記事を読む 精巧に偽造された運転免許証やマイナンバーカード等を悪用し、他人の不動産を勝手に売却・担保設定して多額の資金を騙し取る「地面師（なりすまし詐欺）」の被害が全国で相次いでいます。 こうした深
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たったの３分！
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精巧に偽造された運転免許証やマイナンバーカード等を悪用し、他人の不動産を勝手に売却・担保設定して多額の資金を騙し取る「地面師（なりすまし詐欺）」の被害が全国で相次いでいます。
こうした深刻な不動産詐欺被害の撲滅に向け、犯罪収益移転防止法（犯収法）の施行規則等が大幅に改正されることになりました。これにより、不動産取引の現場における「本人確認（取引時確認）」の運用が劇的に変わります。
本記事では、宅地建物取引業者が2027年（令和9年）4月1日の施行に向けて押さえておくべき改正ポイント、現場で想定されるトラブル対応などを詳しく解説します。

犯収法改正で何が変わるの？

今回の改正では、犯収法全体のマネロン・詐欺対策を強化する目的で多岐にわたる見直しが行われています。そのなかで、不動産事業者（宅建業者）が日常実務で即座に対応を迫られるのが「本人確認手法の厳格化（ICチップ義務化）」です。
2027年4月1日より義務化されるものと廃止・見直しされるものをまとめました。
項目 施行・義務化されるもの 廃止・不可となるもの
【対面取引】
顧客が個人の場合		 ICチップ情報の読み取り義務化
顔写真付き本人確認書類（マイナンバーカード・運転免許証等）の提示に加え、アプリ等によるICチップ情報の読み取り・一致確認が義務化		 券面の目視のみによる確認
ICチップ読み取りを行わず、書類の見た目（券面記載事項・顔写真）のみで確認を行う旧来の手法は廃止（不可）
【対面取引】
本人確認書類の種類		 偽造防止対策済み書類への限定
偽造・改ざん防止措置が講じられた書類や、ICチップ読み取りが可能な書類への絞り込み		 偽造防止措置がない写真なし書類等の扱い制限
偽造・改ざん対策が施されていない写真なし本人確認書類（住民票の写し等）の従来の単独利用等は原則廃止・制限
【非対面取引】
顧客が個人の場合		 ICチップ送信・代行者読み取りの導入
・アプリ等を用いた容貌画像＋ICチップ情報の送信
・郵便事業者等の代行者によるICチップ情報の読み取りや特定電磁的記録の送信活用		 偽造リスクの高い非対面確認手法
偽造・改ざん対策が施されていない写真なし本人確認書類（住民票の写し等）の画像送信や原本送付による確認手法は原則廃止
【特例措置】
非居住外国人等		 「非居住外国人等に係る特例措置」の施行
住民基本台帳の適用を受けない外国人等（外交官、短期在留者、海外居住者等）を対象とした新たな確認方法を整備・施行		 一律的な旧確認手法の適用
非居住外国人等に対して一般的な国内居住者と同じ本人確認方法を一律に適用する従来の運用が廃止・見直しされる
【法人取引】
顧客が法人の場合		 新設項目なし 「写し（コピー）」による確認の廃止
法人の本人確認書類の「写し（コピー）」の送付による確認の廃止
【確認ツール】
対面確認用アプリ		 デジタル庁「マイナンバーカード対面確認アプリ」等の活用
店舗や窓口での対面確認時に、暗証番号不要でICチップを読み取る無料アプリ等の導入・活用		 手作業・目視確認依存の業務フロー
デジタルツールを使わない手作業中心の本人確認フローが廃止・見直し対象に

改正後の「本人確認方法」は？

ここでは個人を対象とした「本人確認方法」をご紹介します。

【対面取引】個人の場合（店舗・窓口で面談）

【パターンA】ICチップ・顔写真付き書類の原本提示 ＋ ICチップ読み取り

■使える書類（原本）

  • マイナンバーカード
  • 運転免許証 / 運転経歴証明書
  • 在留カード / 特別永住者証明書
  • 旅券（パスポート）
  • 身体障害者手帳
  • その他官公庁発行書類（顔写真あり・氏名・住居・生年月日の記載あり）など

■確認手順
書類原本の提示を受け、デジタル庁の「マイナンバーカード対面確認アプリ」や専用端末等でICチップ情報（氏名・住居・生年月日・写真）を読み取って券面と照合する。

ICチップ・顔写真付き書類の原本提示 ＋ ICチップ読み取り
【パターンB】顔写真なし等の書類の原本提示 ＋ 転送不要郵便の送付

■使える書類（原本）

  • 住民票の写し / 住民票記載事項証明書/戸籍の附票の写し（※偽造防止対策が施されたもの）
  • 印鑑登録証明書
  • 国民健康保険等の資格確認書 / 介護保険被保険者証 / 健康保険日雇特例被保険者手帳
  • 児童扶養手当証書 / 母子健康手帳 
  • マイナンバーカード・在留カード等で顔写真がないもの
  • 一定の外国政府・国際機関が発行する書類（顔写真あり/なし・氏名・住居・生年月日の記載あり)

■確認手順
上記書類の原本提示を受けた上で、取引関係文書を書留による転送不要郵便物等で本人確認書類に記載の顧客住居宛てに送付する。

顔写真なし等の書類の原本提示 ＋ 転送不要郵便の送付
【パターンC】スマホ版マイナンバーカード（カード代替電磁的記録）

■使えるもの

  • スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードのデータ

■確認手順
スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードの情報を送信用プログラム等を通じて顧客のスマホからデータの送信を受け、確認を行う。

スマホ版マイナンバーカード（カード代替電磁的記録）

【非対面取引】個人の場合（オンライン・郵送）

【パターンA】公的個人認証サービス（JPKI）
公的個人認証サービス（JPKI）
マイナンバーカードのICチップに搭載された電子証明書を利用（マイナンバーは利用しません）して、オンラインで本人確認を行うことができるサービス。
参照：デジタル庁「公的個人認証サービス（JPKI）」

■使える書類・データ

  • マイナンバーカード（公的個人認証法に基づく「署名用電子証明書」）

■確認手順
専用のeKYCシステム等を介して電子署名付き電子証明書の送信を受け、「署名用電子証明書」が有効であるか（失効や改ざんがないか）をオンラインで検証する。あわせて、証明書に含まれる本人特定事項（氏名・住居・生年月日）を確認する。

公的個人認証サービス（JPKI）
【パターンB】ICチップ読み取り型eKYC

■使える書類・データ（※ICチップ付き書類）

  • マイナンバーカード
  • 運転免許証 / 運転経歴証明書
  • 在留カード / 特別永住者証明書
  • 旅券（パスポート）
  • 身体障害者手帳
  • その他官公庁発行書類（顔写真あり・氏名・住居・生年月日の記載あり）など

■確認手順
専用のeKYCシステム等でリアルタイム撮影した「本人の容貌画像（顔）」と、カードのICチップから直接読み取った「顔写真データ」を照合する。また、ICチップ内に記録されている「本人特定事項（氏名・住居・生年月日）」と顧客の申告情報の一致を確認・照合する。

ICチップ読み取り型eKYC
【パターンC】スマホ版マイナンバーカード（カード代替電磁的記録）

■使えるもの

  • スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードのデータ

■確認手順
スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードの情報を送信用プログラム等を通じて顧客のスマホからデータの送信を受け、確認を行う。

【パターンD】書類原本の送付 ＋ 転送不要郵便の送付

①書類を郵送してもらう手順

■使える書類（原本）

  • 住民票の写し / 住民票記載事項証明書/戸籍の附票の写し（※偽造防止対策が施されたもの）
  • 印鑑登録証明書

■確認手順
顧客から書類の原本を郵送してもらい、取引関係文書を書留による転送不要郵便物等で本人確認書類に記載の顧客住居宛てに送付する。

書類原本の送付 ＋ 転送不要郵便の送付

②ICチップ情報をアプリ等で送信してもらう手順

■使えるもの（※ICチップ付き書類）

  • マイナンバーカード
  • 運転免許証 / 運転経歴証明書
  • 在留カード / 特別永住者証明書
  • 旅券（パスポート）
  • 身体障害者手帳
  • その他の官公庁発行書類（顔写真あり・氏名・住居・生年月日の記載あり）
  • 住民票の写し / 住民票記載事項証明書/戸籍の附票の写し（※偽造防止対策が施されたもの）
  • 印鑑登録証明書
  • 国民健康保険等の資格確認書 / 介護保険被保険者証 / 健康保険日雇特例被保険者手帳
  • 児童扶養手当証書 / 母子健康手帳 
  • マイナンバーカード・在留カード等で顔写真がないもの
  • 一定の外国政府・国際機関が発行する書類（顔写真あり/なし・氏名・住居・生年月日の記載あり）
  • 官公庁発行書類（顔写真なし・氏名・住居・生年月日の記載あり）

■確認手順
専用アプリ等を使用し、顧客からICチップ情報（氏名・住居・生年月日）の送信を受ける。受信後、取引関係文書を書留による転送不要郵便物等でICチップ情報の顧客住居宛てに送付する。

書類原本の送付 ＋ 転送不要郵便の送付
【パターンE】郵便事業者等（配達員）による確認

①配達員によるICチップ読み取り

■使える書類・データ（※ICチップ付き書類）

  • マイナンバーカード
  • 運転免許証 / 運転経歴証明書
  • 在留カード / 特別永住者証明書
  • 旅券（パスポート）
  • 身体障害者手帳
  • その他官公庁発行書類（顔写真あり・氏名・住居・生年月日の記載あり）など

■確認手順

  1. 事業者が取引関係文書を「本人限定受取郵便等」で発送する。
  2. 郵便配達員（代行者）が顧客の住居を訪問し、写真付き本人確認書類の提示を受ける。
  3. 配達員が携帯端末等でICチップ情報（氏名・住居・生年月日）を端末で読み取り、本人確認を行う。
  4. 封入された紙の取引関係文書をその場で顧客に手渡す。
  5. 郵便事業者が、確認した本人特定事項等を事業者へ伝達する。
郵便事業者等（配達員）による確認

②スマホ版マイナンバーカードを利用

■使えるもの

  • スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードのデータ

■確認手順

    1. 郵便配達員（代行者）が顧客の住居を訪問し、スマホからのデータ送信を受けて本人確認を行う。
    2. 配達員が取引関係文書データ（PDF等）を電子的に送信する。
    3. 郵便事業者が、確認した本人特定事項等を事業者へ伝達する。
郵便事業者等（配達員）による確認

不動産取引に直接関わる関連事業者

今回の犯収法改正は、宅建業者単体にとどまらず、不動産売買・決済に関わる各種事業者にも大きな影響を及ぼします。顧客の住宅ローン手続きや登記手続きをサポートする上で、周辺業種の動向も把握しておくことが不可欠です。

  • 宅地建物取引業者
  • 金融機関
  • ファイナンスリース事業者、クレジットカード会社
  • 士業（司法書士・行政書士等）

顧客サポートの重要ポイント

特に住宅ローンの決済のような場面では、「宅建業者」「住宅ローン提供銀行」「登記を担当する司法書士」の全員が、それぞれ同じタイミングでICチップの読み取り（または公的個人認証）を求めることになります。
「なぜ何回もカードを読み取るのか」と買主・売主が困惑しないよう、不動産事業者が窓口となり、あらかじめ「2027年4月以降の手続きの流れ」を顧客へ案内しておくことがスムーズな取引成立の鍵となります。

ICチップ搭載の身分証のポイント

2027年4月以降の取引において、単体で利用可能な「ICチップ搭載書類」と、従来のままでは利用できなくなる（または補完書類が必要になる）書類の整理が必須です。

ICチップ読み取りの対象となる主な身分証明書

書類名称 確認時の注意点
運転免許証 / 運転経歴証明書 読み取りには暗証番号（PIN ４桁×２種類）の入力が必要。
マイナンバーカード デジタル庁提供の対面確認アプリ等を利用すれば暗証番号入力不要で照合可能。
在留カード / 特別永住者証明書 外国人取引時に使用。専用アプリ等でICチップ読み取りを実施。
パスポート（日本国旅券） 2020年2月以前発行のものは所持人記入欄あり。
2020年2月以降発行（所持人記入欄なし）のものは単体で住所確認ができないため、住民票等の補完書類が必要。

ICチップ非搭載の身分証明書

  • 健康保険証 / 年金手帳
    • 顔写真なし・ICチップなし
  • 住民票の写し / 印鑑登録証明書
    • 補完書類や法人の確認書類としては機能するが、個人の対面確認の単独主書類としては不可

ICチップ化で想定されるトラブルと対応策

不動産取引の現場（店舗、現地案内所、買主・売主の自宅等）で想定されるトラブルと具体的な解決手順をご紹介します。

トラブル①：免許証の暗証番号（４桁×２）を顧客が覚えていない

運転免許証のICチップには２種類の暗証番号（４桁の数字×２組）が設定されています。読取時にどちらが必要になるか（あるいは両方か）は、利用するアプリ・読み取りシステム等の仕様によって異なります。

  • 暗証番号①（PIN１）：
    • 氏名・生年月日・免許証番号・有効期限などの「券面基本情報」を読み取るための番号
  • 暗証番号②（PIN２）：
    • 本籍地や顔写真データなどの「繊細なプライバシー情報」まで読み取るための番号

※暗証番号を３回連続で間違えるとICチップにロックがかかり、警察署や免許センターの窓口で解除手続きを行わない限り読み取れなくなります。

■対応策：
【事前案内の徹底】
契約前日までに「当日は運転免許証の暗証番号（４桁×２組）を使用します。お忘れの場合は、暗証番号の入力不要で確認できるマイナンバーカード（対面確認アプリ利用時）のご持参をお願いいたします」などとアナウンスする。
【事前照会の案内】
暗証番号を忘れてしまった場合、本人が運転免許証を持参して警察署や運転免許センターに設置されている「暗証番号照会端末」にかざせば、その場で即座に番号を確認・印刷できます（電話等での照会は不可）。事前に照会を済ませておくように案内をする。

トラブル②：カードの磁気・ICチップが破損・故障していて読めない

スマホケースに内蔵された強力な磁石（MagSafe等）の影響や、財布・カードケース内での屈曲（折り曲げ）、ICチップ表面のキズ・経年劣化により、カード内部のアンテナコイルやチップが破損してNFC電波に反応しなくなるケースです。
■対応策：
【代替となるIC身分証への切り替え】
マイナンバーカード、在留カード、パスポート（日本国旅券）など、顧客が所有する「別のICチップ付き公的身分証明書」での読み取りに切り替えましょう。
【原本送付・郵送方式への切り替え】
他のIC身分証もない場合、ICチップ不読時の標準フローとして「住民票の写しや印鑑登録証明書の原本の送付（郵送等）＋転送不要郵便」等の確実な補完手段へ切り替えます。

トラブル③：通信障害や端末不具合で、現場でアプリが動かない

顧客自宅等で電波が入らない、または社用端末の故障等で現場でICチップ照合が完結できないケースです。
■対応策：
【事後読み取りルールの適用】
端末の不具合でICチップを読み取れない場合は、後日（合理的な期間内）に読み取りを行えば、取引時確認を完了させることができます。
【本部一括確認の活用】
営業担当者が現場で読み取ったデータを本部に送信し、本部のコンプライアンス担当者が後からICデータと券面写真・顔画像を照合して完了させる運用も警察庁Q&A上認められています。

トラブル④：免許証裏面に新住所が載っているが、ICチップ内が旧住所のまま

引越し（転居）等で警察署にて免許証裏面の住所変更手続きを行った場合、「裏面には新住所が記載されているが、ICチップ内部の記録データは旧住所のまま」というケースがあります。
■対応策：
【裏面とICデータの突合確認】
本人確認書類のICチップ情報が旧住所である場合は、券面記載の新住所を確認することに加え、ICチップと券面の旧住所が一致していることを確認することで、住居の確認を行うことができます。なお、本人特定事項として確認すべき住居は、改正後も「現実に生活の本拠を置く場所」で変更ありません。事業者は券面にて現在の住居を確認し、確認記録を作成・保存する必要があります。

不動産業者が2027年4月までに完了すべきタスク

2027年4月1日の義務化スタートまでに対応すべきタスクをまとめました。
１.取引フローの把握
■対応内容：
過去１年の契約データを集計し、「店舗窓口」「出張重説」「Web重説」の実施割合を算出する。
■目的：
契約形態の比率を把握し、必要な端末数やシステム準備数を確定するため。
２.システム・ツールの対応確認
■対応内容：
システム提供ベンダーへ、2027年4月改正（IC読取・JPKI連携）への対応予定を問い合わせる。
■目的：
利用中の電子契約や顧客管理ソフトが新ルールに未対応の場合の契約ストップを防ぐため。
３.スマホ・読み取り機器の確保
■対応内容：
社用スマホのNFC対応状況の点検、出張用スマホの追加配備、店舗用卓上ICリーダーの手配を行う。
■目的：
免許証等の目視・コピー確認の廃止に伴い、IC読取端末を導入するため。
４.アプリの動作テスト
■対応内容：
テスト端末に「デジタル庁対面確認アプリ」等を導入し、社員のカードを用いて動作確認を行う。
■目的：
本番運用時の通信エラーや読み取り不可による業務遅延を防ぐため。
５.マニュアル＆重説チェックシートの改訂
■対応内容：
重説シートに「IC照合欄」を追加し、暗証番号忘れや裏面住所変更時の対応手順をマニュアル化する。
■目的：
法的な確認不備を防ぎ、トラブル発生時の現場の独断（法令違反）を防止するため。
６.データ保存用ストレージの準備
■対応内容：
社内サーバーまたはクラウド上に、アクセス制限と暗号化を施した専用保管フォルダを作成する。
■目的：
ICチップの読み取りログおよび確認記録を７年間安全に保存するため。
７.顧客向け案内チラシの作成
■対応内容：
契約当日のIC読取義務化を周知する案内チラシや、暗証番号の事前確認を促す案内文を作成する。
■目的：
契約当日の暗証番号忘れやカード持参忘れによる手戻りを防ぐため。
８.社員研修（ロールプレイング）
■対応内容：
端末の操作手順や住所変更時の確認手順について社内研修を実施する。
■目的：
営業現場での操作の戸惑いを無くすため。
９.顧客への事前案内（媒介・申込時）
■対応内容：
物件の購入申込や媒介契約の段階で、作成した案内チラシを手渡し・送付して説明を行う。
■目的：
契約直前ではなく早期に案内し、顧客にカードや暗証番号を準備してもらうため。

まとめ

2027年4月1日からの本人確認義務化は、確実に対応すべき法令遵守事項であると同時に、顧客取引の安全性を高める大切な取り組みです。適切な事前準備とスムーズな運用体制を整えることで、お客様や取引先金融機関からの信頼向上にもつながります。
施行直前に現場が混乱しないよう、「機器の手配」「運用マニュアルの改訂」「顧客への事前案内」といった準備を着実に進めていきましょう。
参考：国土交通省「不動産業におけるマネーロンダリング対策の徹底について【犯収法に基づく本人確認方法の変更等について】」
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The post 【2027年4月施行】ICチップ読み取り義務化で変わる不動産取引の本人確認と実務対応 first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> 境界未確定はトラブルの元！売買前に確認すべき３つのサインと筆界特定制度の使い方 https://lab.iyell.jp/knowledge/realestate/hikkai-tokutei/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=hikkai-tokutei Thu, 24 Sep 2026 02:36:43 +0000 https://lab.iyell.jp/?p=21074 たったの３分！ 動画で記事を読む 土地の売買取引において、隣地との「境界」が曖昧なまま契約を進めることは非常に危険です。 境界未確定の土地は、着工の遅れや損害賠償問題、住宅ローンの不承認など大きな事業リスクにつながります
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土地の売買取引において、隣地との「境界」が曖昧なまま契約を進めることは非常に危険です。
境界未確定の土地は、着工の遅れや損害賠償問題、住宅ローンの不承認など大きな事業リスクにつながります。
本記事では、売買前に必ず確認しておくべき現地や図面の「３つの警戒サイン」を分かりやすく解説します。さらに、万が一隣人と揉めてしまった場合に裁判なしで公的に解決できる「筆界特定制度」の活用法も網羅
リスクを正しく把握し、安全でスムーズな不動産取引を実現するための実践ガイドとしてお役立てください。

不動産実務：知っておくべき「２つの境界」と「筆界特定制度」

「筆界（ひっかい）」と「所有権界」の決定的な違い

一般的に土地の境目のことを「境界」と呼びます。しかし、この「境界」という言葉は抽象的で複数の意味を含んでいます。そのため、トラブル防止の観点から法律や不動産実務においては「筆界」「所有権界」と明確に区別して用いられています。
■筆界（ひっかい）
その土地が初めて登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた線のことを「筆界」と呼びます。土地の所有者同士が合意したとしても変更することはできません。
■所有権界
土地の所有権の範囲を示した線を「所有権界」と呼びます。所有権界は土地の所有者間における売買や譲渡によって自由に移動させることができます。
【なぜトラブルになるのか？】
土地の境界には塀や垣根、境界標といった目印を設置します。しかし、相続による代替わりや大規模な宅地造成が行われた際にその目印が失われてしまったり、動いてしまったりして境界線が分からなくなってしまうことがあります。
土地の権利は非常に重要な財産です。家の建て替えを行う際、隣地との境界があいまいだとトラブルの原因になってしまいます。

そもそも「筆界特定制度」とはどんな制度か？

土地の境界線を巡って隣人とトラブルになってしまったとき、どのような解決方法を思い浮かべますか。多くの方が「裁判（筆界確定訴訟）」での決着を想起するのではないでしょうか。しかし、裁判で「筆界」を明らかにしようとする場合、必要となる資料は所有者自らが行わなければなりません。トラブルを解決する前に大きな壁が立ちはだかります。
そこで、平成17年4月6日、不動産登記法等の一部を改正する法律が成立し「筆界特定制度」が導入されました。
■「筆界特定制度」とは
土地の所有者などの申請により、法務局が登記時の「筆界」を現地において特定する制度です。専門家である筆界調査委員が法務局職員とともに土地の実地調査や測量を含む調査を行います。「筆界」が特定がされると対象土地の表題部に「平成○年○月○日筆界特定（手続番号平成○年○月○日第○号）」と記録されます。

なぜ「売買前」の境界チェックが必須なのか？事業者が負う３大リスク

住宅用の土地建物の売買契約を結び、現地や図面で範囲を確認したにもかかわらず購入した土地の一部が実は「他人の土地」だったら。

リスク①：「契約不適合責任」による損害賠償・契約解除

改正民法561条
（他人の権利の売買における売主の義務）
第五百六十一条
他人の権利（権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。）を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。
引用：e-GOV法令検索│民法（明治二十九年法律第八十九号）
法律上、売主には「他人の所有権になっている部分」を責任を持って買い取り買主へ渡す義務があります。
また、買主は売主に対して以下の主張をする権利があります。
１.完全な状態にするよう求める（履行の追完請求：民法第562条）
他人の所有となっている部分を買い取ったうえで完全なかたちでの所有権移転登記（手続）の履行を請求することができます。
２.代金の値下げを求める（代金減額請求：民法第563条1項）
期限を定めて上記（１）を要求したにもかかわらず解決しない場合、他人の土地だった割合（不適合の程度）に応じて、購入代金の減額を請求できます。
３.契約を部分的にやめる（一部解除：民法第564条）
期限を定めて上記（１）を要求したにもかかわらず解決しない場合、他人の土地であった部分についての契約の一部を解除できます。
４.損害の穴埋めを求める（損害賠償請求：民法第564条）
この問題について売主側に落ち度（責めに帰すべき事由）がある場合、発生した損害についての金銭的な補償を請求できます。
（参照：一般的社団法人 住宅普及協会「購入した建物の敷地が越境していた場合の法的責任」）
個人間売買であれば民法に則りますが、売主が事業者の場合には民法の原則に加えて宅地建物取引業法（宅建業法）が適用されます。
宅建業法第31条では信義誠実の原則が定められており、業界のプロとして取引相手に対して誠実かつ公正に行動しなければなりません。また、宅建業法第35条「重要事項の説明義務」では契約前に敷地範囲や権利関係（登記された権利の種類・内容など）を適切に調査し、買主へ説明することを義務付けています。
プロである宅建業者が他人の土地であることを調査・把握せずに売却した場合、重度な説明不足・調査不足となるため、免責特約等を記載していたとしても重い責任から逃れることはできません。

リスク②：着工遅延・設計変更コスト

隣地との「筆界」でトラブルとなったまま建築を続けるわけにはいきません。「筆界特定制度」等を活用して「筆界」を特定する必要があります。
横浜地方法務局では、令和7年10月1日受付分から筆界特定をするまでの標準処理期間を９か月としています（参照：横浜地方法務局）。
建築の途中で発覚した場合には設計変更も余儀なくされ、また筆界が特定されるまで着工することも出来ません。遅延や設計変更によりコストがかかってしまいます。

リスク③：買主の住宅ローン不承認・融資実行のストップ

土地付き建物の住宅ローン審査では、法務局の「公図」や「地積測量図」などを活用して担保評価が行われます。しかし古い公図などは不正確なことも多く、境界が未確定な物件は金融機関の審査に通りません。住宅ローンが承認されない場合、ローン特約に基づき契約は白紙解除となり、事業者は仲介手数料や売却の機会を失うことになります。こうした事態を回避するため、売買前の境界チェックは必須です。

売買前チェックで見るべき「３つの警戒サイン」

現地や関係者を調査する際、以下の3つのサインが出ている物件は要注意です。放置して契約を進めると、引き渡し不能や重説違反のトラブルに直結します。

①現地に境界標（金属プレート・コンクリート杭）がない

土地の角や屈折点には、コンクリート杭、金属プレート（鋲）、プラスチック杭、刻み（矢印等の彫り込み）など、さまざまな種類の「境界標」が設置されています。不動産の取引や管理では、まずこの境界標の有無や状態を確認することが基本です。
現地では、土砂や雑草、アスファルトの舗装工事などで単に埋もれている場合もあれば、過去の工事などで亡失（滅失）している場合もあります。
また、境界標が見つかった場合でも安心はできません。ブロック塀の圧迫や過去の工事によって「位置がずれている」ケースや、隣地の建物・構造物が境界線を越えて出っ張っている（越境）ケースもあるため、慎重な確認が必要です。

②公図（法14条地図）の形状と、実際の土地形状・ブロック塀の位置がズレている

図面上の土地形状と、現地にある敷地形状や構造物（ブロック塀・擁壁など）の位置が一致しないケースがあります。
確認の際は、まず法務局で取得した地積測量図の「各辺の長さ」をもとに、現地でメジャーやレーザー距離計を使って簡易計測を行いましょう。間口や奥行きに大きな誤差がないかを確かめることが大切です。
また、２つの境界標を直線で結んだ「仮想の境界線」に対し、ブロック塀などが外側にはみ出していないかも目視でチェックします。構造物の根元が境界内に収まっていても、地震や経年劣化によって上部が隣地へ倒れ込んでいる（または隣地から倒れ込んでいる）「傾斜越境」の可能性もあるため、必要に応じて水平器や下げ振りで傾きを確認するのも効果的です。

③隣人が空き家・所有者不明、または過去にトラブル歴がある

境界確定の協議相手となる「隣人」のリスクも事前の見極めが必要です。
まずは隣地の登記簿で、相続未登記や住所変更の放置、空き家化がないか確認します。現地では「二重に打たれた境界標」や「境界を向いた過剰な防犯カメラ・警告看板」といった過去のトラブル痕に注意しましょう。
売主や近隣への聞き込みも有効です。「昔の境界杭の位置をご存じですか？」と自然に尋ねると、当時のリアルな状況を聞き出しやすくなります。
この「３つの警戒サイン」のいずれかに該当し、隣人との協調が得られない場合に有効な選択肢となるのが「筆界特定制度」です。次章では、この制度の具体的な仕組みと活用法を解説します。

万が一隣人と揉めた際の救済策「筆界特定制度」活用術

【統計データで解説】年間数千件が利用！筆界特定制度の実態

「筆界特定制度」は、実際の不動産実務においてどの程度活用され、どのような結果が出ているのでしょうか。法務局が公表している最新データ（2025年統計）から、事業者が知っておくべき実務上の動向を読み解きます。

■データで見る「筆界特定制度」の処理状況

区分 項目 件数 構成比 / 割合
受理（相談・申請） 旧受（前期からの繰越） 1,569件 46.2%
新受（当期での新規受付） 1,826件 53.8%
受理合計 3,395件 100.0%
既済（手続き完了） 筆界特定(位置の特定) 1,174件 70.3%
筆界特定(範囲の特定) 39件 2.3%
却下 9件 0.5%
取下げ 448件 26.8%
既済合計 1,670件 100.0%
（新規消化率91.5%）
未済（調査継続中） 未済総数 1,725件 50.8%（対総受理）

参照：法務省「登記統計（筆界特定事件の受理，既済及び未済件数）」

このデータから、以下の３つの傾向が読み取れます。
①特定成功率は7割超（位置特定 70.3%）
処理が完了した（既済）1,670件のうち、70.3%（1,174件）が「位置の特定」まで至っています。却下率もわずか0.5%（９件）と低く、一度受け付けられれば高い確率で公的な境界線が明確になります。
②「取下げ 26.8%」が示す、隣人交渉の打開策
完了案件の約４件に１件（448件）が「取下げ」で終了しています。法務局による理由の統計はありませんが、実務上は「公的機関による調査が進んだことで隣人が協議に応じ、任意での確定測量が成立したため」という展開も考えられます。
単に判定を待つだけでなく、当事者間の合意形成を促す「交渉の呼び水」としての活用価値も示しています。
③「未済率 50.8%」が示すスケジュールリスク
総受理数3,395件のうち半数以上の1,725件が未済（調査継続中）となっています。結果が出るまで「９ヶ月〜１年程度」を要するため、売買契約においては超長期の特約設定や引き渡しスケジュールの厳格な管理が必須です。

「筆界特定制度」 vs 「境界確定訴訟（裁判）」徹底比較

境界トラブルを解決する手段には、法務局の「筆界特定制度」のほかに、裁判所へ訴える「境界確定訴訟」があります。一般的な弁護士・法律事務所の基準を参考に、境界紛争裁判にかかる費用の目安を算出・まとめました。

境界紛争の裁判（境界確定訴訟や所有権確認訴訟など）にかかる費用は、主に「弁護士費用」「裁判所への実費」「測量・鑑定費用」の3つで構成されます。

  • 弁護士費用：約77万円〜
  • 裁判所実費：約２万円〜５万円
  • 測量・鑑定費用：約30万円〜100万円以上

境界トラブルを解決するために訴訟をした場合、約100万円 〜 200万円以上の費用が必要となります。

不動産実務においては、時間・費用コスト・関係悪化リスクの観点から「まずは筆界特定制度を利用し、それでも解決しない場合のみ裁判を検討する」という２段階のアプローチをとるのが鉄則です。
比較項目 筆界特定制度 境界確定訴訟
管轄機関 法務局（行政） 裁判所（司法）
平均処理期間 約 ９ヶ月 〜 １年 約 1.5年 〜２年以上
費用目安 申請手数料（数千円〜数万円）＋ 測量費用（数十万円） 弁護士費用 ＋ 裁判・測量・鑑定費用等（100万円以上〜）
当事者の負担 資料収集や現地調査は法務局側（職権）が主導 主に当事者が立証するが、裁判所も職権で証拠調べが可能
隣人関係への影響 行政手続きのため、比較的対立が激化しにくい 「原告・被告」として争うため対立が固定化しやすい
効力 公的な判断（裁判の拘束力はないが、実質的に強力な証拠となる） 判決としての強い法的拘束力（確定判決）

住宅事業者のための「筆界特定制度」手続き ４ステップ

手続きは、大きく分けると「①申請」→「②調査・測量」→「③話し合い・意見聴取」→「④特定と通知」の4つのステップで進みます。
【STEP 1】申請・受付
┃　（所有者等が申請 ➔ 内容の確認・公告）
▼
【STEP 2】資料集め・現地調査・測量
┃　（法務局が資料調査 ➔ 測量費用を振り込み ➔ 実際の測量）
▼
【STEP 3】意見聴取（話し合い・主張）
┃　（お互いの意見や提出資料の確認）
▼
【STEP 4】筆界の特定・通知
（専門家の意見をもとに法務局が特定 ➔ 結果の通知）
詳しい流れとポイント

STEP１：申請・受付

  • 申請できる人：土地の所有者（登記名義人など）
  • 申請先：土地を管轄する「法務局（または地方法務局）」
  • 申請後の対応：
    • 法務局から、隣の土地の所有者（関係人）へ「筆界特定の手続きが始まりました」と通知・公告されます。
    • ※手数料が未払いの場合や、制度の対象外（裁判中など）の場合は却下となります。

STEP２：資料集め・現地調査・測量

  • 資料調査・現地調査：公的な資料の収集や、対象の土地の現状調査を行います。
  • 測量費用の予納（お支払い）：
    • 実際に測量を行うための費用概算額を、申請者が事前に納めます。
    • ※予納がない場合、申請は却下されます。
  • 対象土地の測量：専門家が実際に現地で測量を行います。

STEP ３：意見聴取（意見を伝える機会）

  • 申請者と隣の土地の所有者が、法務局の担当者や「筆界調査委員（※）」に対して、自分の意見を述べたり追加資料を提出したりできます。
  • お互いが主張をしっかりと伝えるための貴重な機会です。

（※）筆界調査委員とは？ 弁護士・司法書士・土地家屋調査士など、境界のトラブルや調査に関する深い知識と経験を持った専門家です。

STEP ４：筆界の特定・通知

    • 筆界調査委員の意見や、集めた資料、過去の地図、現地の状況などを総合的に考慮し、「筆界特定登記官」が正式な筆界を特定します。
    • 特定された内容は、申請者および隣の土地の所有者に文書で通知され、公告されます。

まとめ

不動産売買では、後々の大きなトラブルを防ぐために、事前の境界チェックがとても大切です。
境界があいまいなままだと、思わぬ損害賠償や工事の遅れ、住宅ローンの見送りといったリスクを抱えてしまいます。
まずは現地に境界標があるか、図面とズレていないかといった「3つの警戒サイン」をしっかり確認しましょう。
もし隣の人と揉めてしまっても、裁判より負担が少ない「筆界特定制度」という心強い解決策もあります。事前の丁寧なチェックと制度の活用で、安心してスムーズな不動産取引を進めていきましょう。
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The post 境界未確定はトラブルの元！売買前に確認すべき３つのサインと筆界特定制度の使い方 first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> 【2024年最新】リクルート調査で判明！20代・30代が動く住宅売却の「時期」と「スピード」 https://lab.iyell.jp/knowledge/realestate/house-sale_recruit-survey_2024/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=house-sale_recruit-survey_2024 Thu, 24 Jul 2025 06:20:16 +0000 https://lab.iyell.jp/?p=18082 「今、住宅を売ろうとしている人は何を考え、どう行動しているのか？」 この疑問に答えるのが、株式会社リクルートの2024年「住まいの売却検討者＆実施者」調査（首都圏）です。 本記事では、この調査データから住宅販売事業者の皆
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The post 【2024年最新】リクルート調査で判明！20代・30代が動く住宅売却の「時期」と「スピード」 first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> 「今、住宅を売ろうとしている人は何を考え、どう行動しているのか？」
この疑問に答えるのが、株式会社リクルートの2024年「住まいの売却検討者＆実施者」調査（首都圏）です。
本記事では、この調査データから住宅販売事業者の皆さんが把握すべき市場のトレンドと、具体的なビジネスチャンスを徹底的に深掘りします。変動する市場で競合に差をつけ、持続的な成長を実現するためのヒントを、ぜひ見つけてください。

高まる売却意欲と完了率から見る市場動向

2024年の調査結果から、住まいを売却したいと考える層の増加と、その実現に向けた意欲の高まっていることがわかります。これらの動向を正確に把握することは、これらの市場動向を正確に把握することは、皆さんの事業戦略を立てる上で非常に重要です。

増加する売却検討者と完了者の背景

過去1年間で土地や居住用不動産の売却を検討した人の割合は20.2％に達し、2020年以降増え続けています。さらに、さらに注目すべきは、その中で実際に売却を完了した人が39.6％と、2020年から13.3ポイント増加し、4年連続で上昇している点です。一方で、売却を途中で諦めた人の割合は16.4％で、こちらも4年連続で減少しています。
この明確な傾向の背景には、「住まいの買い替え」という動機の高まりがあります。売却を検討した動機として、「住まいの買い替えのため」が60.3％と最も高く、2020年と比べて4.6ポイント増加しました。特に20代・30代では「買い替え」の割合が全体と比較して高い傾向が見られます。
不動産売却を検討した動機

引用元：株式会社リクルート「2024年『住まいの売却検討者＆実施者』調査（首都圏）」

戦略的洞察：住宅販売事業者が今すぐ実践すべきこと
市場には、これまで以上に明確な売却意欲を持ち、実際に最後まで行動を完了させる顧客が増えています。特に「住み替え」を目的とする顧客層は、売却への動機が強く、売却完了への確度も高いと考えられます。
したがって、皆さんの会社は、単に物件売却の仲介をするだけでなく、「買い替え」を軸とした一貫したサービス提供に力を入れるべきです。
たとえば、次のようなサポートを強化することで、顧客の利便性を高め、成約率を向上させることができるでしょう。
  • 売却と購入のスケジュール調整支援
  • 資金計画のアドバイス
  • 買い替え先物件の包括的な紹介
このように、売却から購入までをトータルでサポートする体制を整えることで、顧客の信頼を勝ち取り、ビジネスチャンスを広げることが可能です。

売却理由の多様化と「売れるときに売る」意識の強まり

不動産売却を考えた理由で一番多かったのは、「売れるタイミングで売りたい」というもので、全体の32.1%を占めました。これは2020年以降で最も高い割合です。
次に多かったのは「住む場所を変えたいから」が27.7%、そして「高く売れるうちに売りたいから」が26.7%と続いています。
不動産を売却しようと思った理由

株式会社リクルート「2024年『住まいの売却検討者＆実施者』調査（首都圏）」をもとに作成

戦略的洞察：顧客は「売り時」を強く意識している
顧客は今、市場の「売り時」を非常に強く意識しています。これは単に「高く売れる時期」という意味だけでなく、「希望するタイミングで売却を完了できるか」という、時期の重要性を示しています。
あなたの会社は、以下の点に関する最新かつ専門的な情報提供を強化すべきです。
  • 市場の動向（需要と供給のバランス）
  • 金利の動向
  • 地域ごとの特性
顧客が自分の物件の「売れるとき」を具体的にイメージできるよう、データに基づいた客観的な分析と、それに見合った売却戦略を提案しましょう。そうすることで、顧客からの信頼を得て、早期の決断を後押しできます。

顧客層と物件特性の変化への対応

売却を考えている顧客の層や、売却される物件の種類にも変化が見られます。これらの変化をしっかり把握し、貴社のサービスを最適化していくことが、市場で他社より優位に立つために重要です。

年代別のニーズとアプローチの最適化

不動産を売却しようと考えている人の年代を見ると、30代が23.1%で一番多いことがわかりました。一方、20代は2023年から6.3ポイント減って16.0%となり、2020年以降で最も低い割合になっています。
特に注目すべきは、売却において「時期（いつ売れるか）」を重視する傾向です。全体では49.2%の人が時期を重視していますが、20代では65.7%、30代でも60.5%と、若い世代でこの傾向が特に顕著です。
これは、すでに述べたように、20代・30代が「住まいを買い替えたい」という理由で売却を検討しているケースが多いこととも関係していると考えられます。
戦略的洞察：30代へのアプローチと20代の変化への対応
30代は、現在の売却市場で最も重要なターゲット層です。彼らは主に「住まいの買い替え」を目的としており、売却の「時期（タイミング）」を非常に重視する傾向があります。
この層に響くものとして、次のようなサービスが考えられます。
  • スピーディーな売却の実現
  • 売却から購入までを一貫してサポート
  • 最新の市場動向に基づいた最適な売却タイミングのアドバイス
デジタルツールを使ったオンライン査定やバーチャル内覧を導入するなど、効率的で素早いプロセスを提供することも重要でしょう。
一方、20代の売却検討者が減っていることについては、その背景にあるライフステージの変化や経済状況をさらに詳しく調べてみる必要があります。そこから、この層への新しいアプローチや情報提供の仕方を検討していくことが大切です。

物件タイプ・築年数のトレンドと評価戦略

売却を検討している物件の種類を見ると、「一戸建て」が39.3%と最も多く、2020年から5.8ポイント増えました。
築年数については、「築20年未満」の物件が55.7%を占めるものの、2020年から7.9ポイント減少しています。これとは対照的に、「築40年以上」の古い物件が13.3%となり、2020年から6.2ポイント増加しています。
戦略的洞察：一戸建てと築年数経過物件への対応
市場では、「一戸建て」の売却相談が増え、同時に「築年数の経った物件」の割合も増えています。この変化は、皆さんが多様な物件タイプに対応できる専門知識を持ち、それぞれの物件に合った売却戦略を立てることの重要性を示しています。
たとえば、築年数の古い一戸建ての場合、ただ仲介するだけでなく、次のような多角的な視点からの査定と戦略が必要です。
  • リノベーションやリフォームによる価値向上の提案
  • 土地としての利用価値を最大限に引き出す方法
  • 特定のエリアでの需要予測
一般的な仲介業務にとどまらず、リフォーム事業者や建設会社と連携を強化することで、顧客のさまざまなニーズに応え、ビジネスチャンスを広げられるでしょう。

顧客満足度向上と事業者の役割深化

売却プロセスにおける顧客の満足度を理解し、それを高めるための施策を講じることは、長期的な顧客関係構築とビジネス拡大に繋がります。

高まる「時期重視」の傾向と専門家への期待

不動産売却において、顧客が「時期（いつ売れるか）」を重視する割合が49.2%と、2021年以降増え続けています。一方で、「価格（いくらで売れるか）」を重視する割合は31.6%で、こちらは2022年以降減る傾向にあります。
また、売却を検討するタイミングについては、半数以上の53.2%の人が「高く売るのに有利な時期だと感じていた」と答えており、この割合は2021年からほとんど変わっていません。
戦略的洞察：顧客は「売却の確実性」と「スピード」を重視
顧客は今、単に「高く売れること」よりも、「いつ売れるか」という売却の確実性やスピードを強く求める傾向にあります。
これは、皆さんのような事業者が、ただ査定額を伝えるだけでなく、「専門家」としての役割を果たすことがより重要になっている、ということです。
具体的には、市場の動向、地域ごとの成約事例、季節ごとの変動などを踏まえ、具体的な売却計画と期間を提案できることが求められます。
市場分析ツールや過去のデータに基づいた精度の高い予測を提供し、顧客が安心して売却を進められるよう、透明性の高い情報提供と迅速な連絡を心がけましょう。

買い替え層の満足度向上と包括的サポート

不動産売却を完了した人の満足度は、10点満点中平均7.3点でした。
特に注目したいのは、「住まいの買い替え」のために売却した人の満足度が平均7.5点と、相続や贈与など他の理由で売却した人よりも高かった点です。
また、年代別に見ても、20代・30代の若い世代の満足度が、他の年代と比べて高いことも分かりました。

株式会社リクルート「2024年『住まいの売却検討者＆実施者』調査（首都圏）」をもとに作成

戦略的洞察：「買い替え」顧客の満足度を高めるには
「買い替え」を目的としている顧客は、売却が終わったときの満足度が高い、非常に良い顧客層です。この層は、売却後に新しい家を買うことも考えているため、売却がスムーズに進むだけでなく、買い替え先探しもスムーズに進むことが、全体の満足度を大きく左右します。
あなたの会社は、次のような対応で顧客の負担を減らし、さらに高い満足度を提供できるでしょう。
  • 売却と購入の段階を分けず、一人の担当者が両方をサポートする体制を整える
  • 提携している金融機関やリフォーム会社との連携を強める
これにより、リピート顧客の獲得や、口コミによる新しい顧客の紹介にもつながりやすくなります。

まとめ

2024年の調査報告から、自己居住用住宅の売却市場は、明確な目的意識とタイミングを重視する顧客によって動いていることが分かりました。特に「住まいの買い替え」を理由とする層が増え、その中でも20代・30代が売却の「時期」を強く意識している点は、ビジネス戦略を立てる上で非常に重要です。
この市場で成功をつかむため、貴社は次の戦略をビジネスに活かすべきです。
  1. 「買い替え」ニーズへのトータルサポート:
    • 売却の最大の動機である「買い替え」に対し、売却から購入までを一貫してサポートするサービスで、顧客の利便性と満足度を最大限に高めましょう。
  2. 市場タイミングの専門家を目指す:
    • 顧客が「売れるときに売りたい」と考えている今、市場動向の専門家として、データに基づいた正確な「売り時」予測と売却計画を提案できる力を磨くことが、信頼獲得の鍵です。
  3. 多様な物件特性に柔軟に対応:
    • 一戸建てや築年数の経った物件の売却が増えています。リノベーション提案や土地活用など、物件のタイプや築年数に合わせた多角的な評価と売却戦略を提供できる体制を整えましょう。
  4. 顧客に合わせたアプローチ:
    • 特に30代の売却検討者が多く、若い世代が時期を重視する傾向があります。彼らのライフスタイルやニーズに合わせ、迅速かつ効率的なコミュニケーションとサービスを提供することが求められます。
これらのポイントを戦略に取り入れ、サービスを最適化することで、貴社は変化する市場のニーズに応え、より多くの顧客に選ばれる住宅販売事業者になれるはずです。データに基づいた顧客理解こそが、持続的なビジネス成長を実現する羅針盤となるでしょう。
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The post 【2024年最新】リクルート調査で判明！20代・30代が動く住宅売却の「時期」と「スピード」 first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> 実家の売却でつまずかない！遺産分割から新居購入までのロードマップ https://lab.iyell.jp/knowledge/realestate/parentshome-disposal_inheritance-division/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=parentshome-disposal_inheritance-division Mon, 09 Jun 2025 01:11:43 +0000 https://lab.iyell.jp/?p=17719 実家を相続した後の売却と新居購入は、多くの方にとって人生で数回あるかないかの重要な決断です。2024年4月からの相続登記義務化により、相続不動産の手続きが一層注目されています。最高裁判所司法統計によると、令和5年の遺産分
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The post 実家の売却でつまずかない！遺産分割から新居購入までのロードマップ first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> 実家を相続した後の売却と新居購入は、多くの方にとって人生で数回あるかないかの重要な決断です。2024年4月からの相続登記義務化により、相続不動産の手続きが一層注目されています。最高裁判所司法統計によると、令和5年の遺産分割事件は16,687件（参考：令和５年 司法統計年報（家事編）)と高止まり状態が続いており、適切な準備なしに進めると思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
また、住宅金融支援機構の調査では、2024年4月〜9月に住宅ローンを利用した方の77.4%が変動金利を選択(参考：住宅ローン利用者実態調査2024年10月）するなど、住宅購入環境も変化しています。
この記事では、遺産分割から実家売却、そして新居購入まで一連の流れを理解し、スムーズな住み替えを実現するための実務ポイントを詳しく解説します。

相続した実家、売却前に確認すべき「遺産分割」の落とし穴

遺産分割協議の前に確認すべきこと

実家の売却を検討する前に、まず遺産分割協議を適切に進める必要があります。相続が開始したら、まず相続人の確定と遺産調査が欠かせません。
相続人の確定は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、すべての法定相続人を漏れなく把握することから始まります。この際、認知した子どもや養子、前妻・前夫との間の子どもなど、思わぬ相続人が判明するケースも少なくありません。
遺産調査では、不動産だけでなく預貯金、株式、債務なども含めて包括的に調査します。国税庁の令和4年相続税申告状況によると、相続財産総額に占める土地の割合は32.3%（7兆0,688億円）、家屋は5.1%（1兆1,092億円）となっており（参考：国税庁＿令和４年分 相続税の申告事績の概要）、不動産が相続財産の大きな部分を占めることがわかります。
相続人確定から遺産調査までのフローチャート

共有名義の不動産を売却する際の注意点

遺産分割協議がまとまらない場合、不動産は相続人全員の共有名義となります。しかし、共有名義の不動産売却には大きなリスクが潜んでいます。
共有名義のリスクとして、売却には共有者全員の同意が必要であり、一人でも反対すれば売却できません。また、時間の経過とともに相続人が増加し、話し合いがより複雑になる可能性があります。国土交通省の資料によると、相続登記をしないまま放置すると「手続きがどんどん複雑になり、相続人がどんどん増えて話し合いがうまく進まない」状況に陥ると警告しています（参考：相続登記義務化リーフレット）。
売却時の実務対応では、共有者全員が売買契約書に署名・押印し、決済時も全員が立ち会う必要があります。遠方居住者や高齢者がいる場合は、代理人の選任や委任状の準備も必要です。

売却がスムーズに進まないケースとその回避策

売却が難航する主なケースとその対策を整理すると：

ケース1：相続人間の意見不一致

  • 売却価格への不満
  • 売却時期の意見対立
  • 売却代金の分配方法への異議

回避策： 早期の専門家（司法書士、税理士、不動産鑑定士）への相談と、客観的な価格査定の実施

ケース2：所在不明・連絡困難な相続人の存在

  • 長期間音信不通の親族
  • 海外居住の相続人

回避策： 家庭裁判所への不在者財産管理人選任申立てを検討

ケース3：相続人の判断能力の問題

  • 認知症による判断能力低下
  • 精神的疾患

回避策： 成年後見人等の選任申立て

不動産登記は売却の要！相続登記をスムーズに進めるポイント

相続登記の手続きと必要書類（新義務化に対応）

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります（参考：東京法務局）。

相続登記の基本的な流れ：

  1. 登記事項証明書の取得：現在の登記状況を確認
  2. 必要書類の収集：
    • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
    • 相続人全員の戸籍謄本
    • 相続人全員の印鑑証明書
    • 遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合）
    • 不動産の固定資産評価証明書　など
  3. 登記申請書の作成：法務局指定の様式に従って作成
  4. 登記申請：管轄法務局への提出（窓口・郵送・オンライン）

登録免許税は、固定資産評価額の0.4%が基本ですが、2027年3月31日まで土地については免税措置が適用される場合があります。（参考：法務局）

相続登記手続きの全体フロー

自分でやる？専門家に依頼する？メリット・デメリット

自分で行う場合：

メリット：

  • 費用を抑えられる（登録免許税のみ）
  • 手続きを通じて相続への理解が深まる

デメリット：

  • 書類収集・作成に時間と労力が必要
  • 法的知識不足によるミスのリスク
  • 複雑なケースでは対応困難

専門家に依頼する場合：

メリット：

  • 確実・迅速な手続き
  • 他の相続手続きも一括対応可能
  • 売却に向けた総合的なアドバイス

デメリット：

  • 司法書士報酬（8～15万円程度）が必要

迅速な登記が売却に与える影響

登記の遅延は売却スケジュールに直接影響します。

売却への影響：

  • 登記完了まで売却契約締結不可
  • 買主の住宅ローン審査に登記事項証明書が必要
  • 決済時に最新の登記事項証明書が求められる

一般的な傾向として、住宅購入は大きな買い物であるため住宅ローン利用者の購入検討期間は平均して数ヶ月から1年程度といわれています。登記の遅延により良い購入希望者を逃すリスクがあります。

遺産分割〜実家売却～新居購入まで！弊社が伴走する安心の住み替えプラン

「実家を売却したいけれど何から始めれば…」という方向けのステップ

STEP1：現状把握と方針決定（1～2ヶ月）

  • 相続人・相続財産の確定
  • 不動産の市場価値査定
  • 売却・新居購入の希望条件整理

STEP2：遺産分割協議と登記手続き（2～3ヶ月）

  • 遺産分割協議書の作成
  • 相続登記の申請・完了
  • 売却準備（必要に応じてリフォーム・清掃）

STEP3：売却活動（3～6ヶ月）

  • 販売価格の決定
  • 販売活動の開始
  • 購入申込みの検討・契約

STEP4：新居購入準備（売却活動と並行）

  • 資金計画の策定
  • 物件探し
  • 住宅ローン事前審査

STEP5：決済・引渡し・新居取得（1～2ヶ月）

  • 売却代金受領
  • 新居購入契約・決済
  • 引越し・入居

売却と購入のタイミングを合わせた資金計画のアドバイス

住み替えパターン別の資金計画：

パターン1：売却先行型

  • メリット：売却代金を新居購入に充当可能、資金計画が明確
  • デメリット：仮住まいが必要な場合がある

パターン2：購入先行型

  • メリット：ゆっくり新居を探せる、仮住まい不要
  • デメリット：つなぎ融資や自己資金が多く必要

パターン3：同時進行型

  • メリット：仮住まい不要、効率的
  • デメリット：スケジュール調整が複雑

住宅金融支援機構の調査では、ペアローンの利用者が26.4%、収入合算の利用者が12.6%となっており（参考：住宅金融支援機構＿住宅ローン利用者実態調査）、世帯年収を向上させて購入予算を確保する手法も一般的になっています。

専門家との連携で実現するスムーズな住み替え

実家の売却と新居購入を同時に進めることは、相続、税務、登記、そして不動産の売買と、多岐にわたる専門知識を要する複雑なプロセスです。お客様がこれらの手続きで迷うことのないよう、各分野の専門家や企業との連携が重要視されています。

一般的に、お客様の住み替えを強力にバックアップするためには、以下のような専門家との連携が考えられます。

  • 法務の専門家（司法書士・弁護士）：
    • 相続登記の手続きや複雑な遺産分割協議書の作成をサポートします。相続登記義務化への対応も、彼らの専門知識があればご安心いただけます。
  • 税務の専門家（税理士）：
    • 実家売却にかかる譲渡所得税や相続税に関するご相談、税額シミュレーション、申告のアドバイスを提供します。
  • 金融の専門家（金融機関・ファイナンシャルプランナー）：
    • お客様の状況に合わせた最適な住宅ローンを提案し、売却先行・購入先行など、住み替えパターンに応じた資金計画の相談や、つなぎ融資の活用についてもサポートします。
  • 不動産売買の専門家（不動産会社）：
    • 豊富な市場データと経験に基づき、適正な実家売却価格を査定。効果的な販売戦略を立案し、早期の売却成立を目指します。また、お客様のライフスタイルやご希望に沿った新居物件を厳選してご紹介し、購入交渉から契約までをきめ細やかに支援します。

このように、相続不動産に関するお悩みから新居探し、資金計画まで、住まいに関するあらゆるご相談に、それぞれの専門家が連携して総合的にサポートすることで、お客様はスムーズに新生活へと移行できるでしょう。

まとめ

実家の相続から売却、新居購入まで一連の手続きは複雑で、2024年4月からの相続登記義務化により、より計画的な対応が求められるようになりました。遺産分割協議では相続人全員の合意形成が重要であり、共有名義での売却リスクを避けるためにも早期の話し合いが不可欠です。相続登記は3年以内の完了が義務となり、これを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
売却と新居購入の成功には、適切なタイミング調整と資金計画が欠かせません。住宅ローン利用者の77.4%が変動金利を選択している現在の市場環境を踏まえ、金利動向も含めた総合的な検討が必要です。また、遺産分割事件が年間16,687件と高止まりしている現状からも、専門家による早期のサポートが重要であることがわかります。
このような複雑な住み替えを成功させるためには、お客様自身が各手続きのポイントを理解するだけでなく、法務、税務、金融、そして不動産売買の各分野の専門家と連携することが極めて重要です。それぞれの専門家が持つ知識と経験を活かし、適切なアドバイスとサポートを得ることで、トラブルを未然に防ぎ、安心して理想の住まいへと移行できるでしょう。
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The post 実家の売却でつまずかない！遺産分割から新居購入までのロードマップ first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> 空き家率13.8％の衝撃――令和7年最新データで読み解く住宅販売の未来 https://lab.iyell.jp/knowledge/realestate/vacanthouse_rate2025/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=vacanthouse_rate2025 Thu, 05 Jun 2025 04:46:12 +0000 https://lab.iyell.jp/?p=17737 2025年3月公表の「令和5年住宅・土地統計調査」（総務省）は、日本の空き家問題が深刻化している現状を明らかにしました。全国の空き家数は過去最多を更新し、空き家率も上昇傾向が続いています。本記事では、令和7年公表の最新デ
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The post 空き家率13.8％の衝撃――令和7年最新データで読み解く住宅販売の未来 first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> 2025年3月公表の「令和5年住宅・土地統計調査」（総務省）は、日本の空き家問題が深刻化している現状を明らかにしました。全国の空き家数は過去最多を更新し、空き家率も上昇傾向が続いています。本記事では、令和7年公表の最新データをもとに、空き家率上昇の現状と要因、住宅販売市場への影響、データを活用した再販戦略、そして住宅販売事業者が今後取るべき実践的アクションを、専門的かつ具体的に解説します。

空き家率上昇の現状と将来予測

最新統計データから見る空き家率の推移

令和5年10月1日現在、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を記録しました。前回調査（平成30年）から空き家数は約50万戸増加しています。
空き家数と空き家率の推移
空き家率
総住宅数に占める空き家の割合です。
都道府県別では、和歌山県（21.2％）、徳島県（21.2％）、山梨県（20.5％）など、地方圏で高い傾向が続いています。

空き家増加の主な要因（人口減少・高齢化・相続）

空き家増加の主因は以下の通りです。

  • 人口減少・少子高齢化
      高齢者世帯の増加や人口減少により、住まなくなる住宅が増えています。
  • 相続問題
      相続した住宅の管理・売却が進まず、空き家化する事例が増加。
  • 都市部への人口集中
      地方から都市部への人口流出で、地方住宅の需要が減少。
相続空き家
相続によって所有者が変わったものの、活用・売却されず空き家となった住宅。
空き家率13.8％の衝撃イラスト

2043年までの空き家率予測と地域差

最新の公的推計によれば、2043年には全国の空き家率が25％前後に達する可能性が指摘されています。今後も地方圏を中心に空き家率の上昇が続く見通しです。
都道府県の空き家率マップ
引用元：住宅・土地統計調査 統計表をもとに作成

空き家増加が住宅販売市場に与えるインパクト

需給バランスの変化と価格への影響

空き家増加により、住宅市場の供給過多が進行しています。特に地方圏では、売却希望物件が増加し、需要とのギャップが拡大。これにより中古住宅の価格下落圧力が強まり、売却期間の長期化も顕著です。
需給バランス
市場における供給量と需要量の関係です。
需給バランスの変化と価格への影響のイラスト

売却物件の増加と競争激化

空き家増加に伴い、売却希望物件が急増。住宅販売事業者間の競争が激化し、従来の販売手法だけでは成約率の維持が難しくなっています。築年数が古い物件やリフォームが必要な物件は、特に買い手から敬遠される傾向が強まっています。
成約率
販売活動を行った物件のうち、売買契約が成立した割合。

地域経済・生活環境への影響

空き家の増加は、防災・防犯性の低下、ごみの不法投棄、景観悪化など、地域社会にも大きな影響を及ぼします。国や自治体は、空き家の適切な管理・活用を地域経済の活性化や住環境維持の観点からも重視しています。
地域経済・生活環境への影響のイラスト

データ活用による再販戦略の立案方法

空き家データの収集と分析ポイント

住宅販売事業者が再販戦略を立案する上で、公的機関の空き家データ活用は不可欠です。
主なデータソースは、総務省「住宅・土地統計調査」や自治体の空き家バンク情報など。

■分析ポイント

  • 地域別・築年数別の空き家分布
  • 空き家の種類（賃貸用、売却用、その他）
  • 空き家の状態（老朽度、管理状況）
空き家データの収集と分析ポイントのイラスト

ターゲット層の選定とニーズ把握

データ分析を通じて、ターゲット層（例：若年層・移住希望者・投資家など）の選定とニーズ把握が可能です。
地方の空き家は移住希望者やリノベ志向層向け、都市部は投資用・セカンドハウス需要など、エリア特性に応じた訴求が重要です。
ターゲット層
販売戦略上で重点的にアプローチすべき顧客層。

差別化できるリノベーション・リフォーム提案

築年数が経過した空き家は、リノベーションやリフォームによる価値向上が有効です。
地域ニーズやターゲット層に合わせた間取り変更、省エネ設備導入、デザイン性向上など、差別化ポイントを明確にすることで競合物件との差別化が図れます。
差別化できるリノベーション・リフォーム提案のイラスト

住宅販売事業者が取るべきアクション

法改正・税制変更への対応

2023年12月施行の「空家等対策特別措置法」改正で、管理不十分な空き家は固定資産税の優遇対象外となりました。住宅販売事業者は、法改正や税制変更の最新動向を把握し、空き家所有者への情報提供や管理指導を強化する必要があります。
参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
空家等対策特別措置法
空き家の適切な管理・活用を促進するための法律。

地域連携・官民協働の事例

自治体やNPOと連携し、空き家バンクやリノベ補助金制度を活用した再販事例が増加。地域課題の解決とビジネスの両立を目指し、官民協働による空き家再生プロジェクトが全国で進行中です。
地域連携・官民協働の事例のイラスト

今後の市場変化に備える組織戦略

今後の市場変化に備え、データ活用人材の育成やDX（デジタルトランスフォーメーション）推進、新規事業モデルの構築が求められます。空き家再生を軸とした新たな収益源の確立や、持続可能な住宅流通モデルへの転換が重要です。

まとめ

令和7年公表の「住宅・土地統計調査」によれば、日本の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を更新しました。人口減少・高齢化・相続問題など複合的な要因により、今後も空き家率の上昇が予想されます。住宅販売市場では供給過多による価格下落や競争激化が進み、事業者にはデータを活用したターゲット戦略やリノベーション提案が求められます。

法改正や地域連携の動向も踏まえ、柔軟かつ実践的な再販戦略を構築することが、今後の競争力と持続的成長のカギとなります。最新データの積極的な活用と市場変化への迅速な対応を通じて、住宅流通の新たな価値創造を目指しましょう。

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The post 空き家率13.8％の衝撃――令和7年最新データで読み解く住宅販売の未来 first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> サマンサ・ホームステージングのサービス特徴やメリット、強みを解説！ https://lab.iyell.jp/dx_business/samantha-hs/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=samantha-hs https://lab.iyell.jp/dx_business/samantha-hs/#respond Wed, 27 Dec 2023 12:44:44 +0000 https://lab.iyell.jp/?p=13092 「扱う物件や賃貸をもっと魅力的に紹介したい」「不動産売却までが長くて困っている」という不動産事業者の方も多いのではないでしょうか。また、物件に住むイメージがうまく伝えられず契約に至らなかった、といった機会損失は避けたいで
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「扱う物件や賃貸をもっと魅力的に紹介したい」「不動産売却までが長くて困っている」という不動産事業者の方も多いのではないでしょうか。また、物件に住むイメージがうまく伝えられず契約に至らなかった、といった機会損失は避けたいですよね。

そういった課題を解決する手段の１つとして、「ホームステージング」があるのをご存知ですか？

今回は、不動産売却のための空間演出サービス「ホームステージング」を運営するサマンサ・ホームステージングの、サービス特徴や利用するメリット・費用や流れなどをご紹介します！

サマンサ・ホームステージングとは

ホームステージングとは、販売中の物件にモデルルームのような空間を演出するサービスを指します。
日本では2000年に入ってから普及し始めた新しい概念ですが、アメリカでは1970年台からはじまり、ごく一般的な売却支援サービスとして定着し利用されています。

ホームステージングの主な目的は物件の価値向上や販売促進で、お客様に「住みたい、暮らしてみたい」と感じていただけるような空間づくりをすることです。

株式会社サマンサ・ホームステージングは、「ホームステージングを、日本のスタンダードに」をミッションに掲げ、不動産売却のための空間演出サービス「ホームステージング」の日本全国への普及を目指す、国内のリーディングカンパニーになります。

モデルルーム設置や居住中物件の片付け・小物演出など、さまざまなサービスを通してお客様の不動産売却と、快適な暮らしづくりをサポートを行う企業です。

事業拠点は、東京・大阪・愛知・福岡・仙台・広島・沖縄の7カ所、実施件数は2022年には8000件を超えました。

同年2022年度に開催された、ホームステージングの効果を実例で競うホームステージングコンテストではグランプリを受賞。

高品質のサービスを全国どこでも一律のクオリティで展開できる経験豊かなスタッフが多く在中していることや、初めて訪れる物件であっても、5時間あればモデルルームのような空間演出が完了してしまうことは、大きな強みといえるのではないでしょうか。

また、サマンサ・ホームステージングはダイヤモンド・セレクト2023年11月号「不動産ＤＸ未来予測」でも注目企業として紹介されており、最先端のテクノロジーを駆使したサービスは、売主、買主それぞれに大きなメリットがあるとして、今後もニーズが高まっていくことでしょう。

サマンサ・ホームステージングの主なサービスと特徴

では、サマンサ・ホームステージングには具体的にどのようなサービスがあるのでしょうか。順番に見ていきましょう。

空室ホームステージング

空間ホームステージングとは、売却・賃貸物件、高齢者施設等の空室を、新築マンションギャラリーのように家具・小物で演出するレンタルサービスです。

シックなイメージの空間や子ども部屋、北欧スタイルなど、部屋の雰囲気や想定顧客層に適したプランニングを行うことで理想的な新生活のイメージを具体的に伝えることが可能に。物件本来の魅力を引き出し、住まいへの期待感や住んでいる臨場感を高めるなどの効果があるサービスです。

居住中ホームステージング

居住中の物件はどうしても生活感が出てしまうため、売りづらいと考える売主様も多いのではないでしょうか。
そんなときに便利なのが、居住中ホームステージングサービスです。

ホームステージャーが、リビングやキッチン・浴室などを片付けた後、実際に家にあるインテリア小物などを用いて、モデルルームのように飾り付けを行います。

「住みながら売るための空間演出」で、生活感を抑えつつ、物件本来の魅力・価値が伝わるように演出を施し、早期売却をサポートするサービスです。

3Dウォールスルー動画撮影

3Dウォークスルー動画制作は、スマートフォンやPC、タブレット端末から、実際に訪れているような臨場感で内覧できるクラウドサービスです。
物件内を赤外線センサー搭載の専用カメラで360°撮影し、4K画質対応の精細な3Dモデルに変換します。

内覧不要で多くのユーザーにアプローチできること、どの角度からでも物件を見ることができるため臨場感が湧きやすいことや、部屋全体、窓、出入口などの室内のあらゆる寸法を高い精度で計測できることなど、オンラインであっても満足度の高い案内がお客様にできることがメリットです。

片付け代行サービス

整理収納の苦手、片付ける時間がない、部屋が散らかりやすい、などでお困りの場合は、サマンサ・ホームステージングの片付け代行サービスを利用してみてはいかがでしょうか。

専門のスタッフ2名が丁寧かつ効率的にあなたの家を理想の住まいに変身させてくれます。

サービスは３時間と6時間の2通りから選択することができ、溜まりがちな書類や、収納の難しい着物など、様々な物品の整理方法についても相談可能です。

サマンサ・ホームステージング導入のメリット

サマンサ・ホームステージングを導入することで、以下のようなメリットが期待できます。

物件価値を効果的に宣伝

1つ目は、物件価値を効果的に宣伝できることです。

殺風景なままの部屋ではなく、モデルルームのような空間を演出することで住んでいるイメージがしやすく、また物件本来の魅力や価値を最大限に引き出せることから、「物件の価値がいまいちうまく伝えられない」と悩んでいる売主様にとっても、大きなメリットと言えるでしょう。

反響や訴求力アップ

モデルルームのような空間の演出や3Dウォークスルー動画制作などによって、ポータルサイト・SNS・広告等で公開する写真・動画の見栄えや情報量が向上し、反響率アップが見込めます。

他者との差別化

実際に住んでいるようなイメージが湧きやすいことや、内覧が不可能であっても動画などによってあらゆる角度から物件を見ることができるなど、お客様にとってもメリットが多いサマンサのホームステージング。

他者との差別化を図りたい、新しい方法でお客様にアプローチしたい、と考えている場合にも取り入れやすく、お客様満足度アップにもつながります。

売却の短期化、価格の下落防止

３つ目のメリットは、売却期間が短くなることです。

効果的な宣伝により内覧者が増え、人気物件であるという印象を伝えられることが、早期決断の後押しに繋がります。また、売却期間が短くなることで、結果として物件価値の値下げを防ぐこともできるのです。

サマンサ・ホームステージングのサービスはどんな人におすすめ？

サマンサ・ホームステージングのサービスは、以下のような課題を解決したい売主様や不動産仲介の方におすすめです。

  • 物件がなかなか売れない
  • 物件の価値や魅力をうまく伝えられていない
  • 内覧が難しい遠方の見込み客にもアプローチできる方法を知りたい
  • 空き家や居住中の物件であっても住むイメージの湧きやすい写真を掲載したい

サマンサ・ホームステージングサービスの流れ

サマンサ・ホームステージングにはさまざまなサービスがありますが、今回は空室ホームステージングのサービスの流れを紹介します。

空室ホームステージングには、リビング・ダイニングの家具一式と、水まわり空間にインテリア小物を飾るスタンダードプランと、スタンダードプランの内容に、居室1部屋分の演出を追加できるデラックスプランがあります。

どちらも、申込みから設営まで約2週間ほどを要します。

空室ホームステージングの大まかな流れは以下の通りです。

  1. 申込み・日程調整
    問い合わせフォーム または 専用Webサイトからサービスを申込
  2. 家具設置プラン提案
    経験豊富なホームステージャーが、物件がより魅力的に見えるインテリア演出プラン書を作成
  3. ホームステージング
    実際に、物件にレンタル家具・小物を設置
  4. スチール写真撮影
    設営の翌日以降、プロカメラマンがスチール写真を撮影
  5. 延長・移設・回収のご選択
  6. 売却決定（設営品回収）

サマンサ・ホームステージングのサービス費用

サマンサ・ホームステージングのサービス費用は基本的に全て要問い合わせとなります。

間取りやレンタル日数などによっても異なるため、気になる方は問い合わせしてみるとよいでしょう。

サマンサ・ホームステージングに関するお問い合わせはこちらから。

まとめ

今回は、モデルルームのような空間を演出するホームステージングや、最先端テクノロジーによって臨場感の増すオンライン内覧が叶えられる動画制作など、時代のニーズに沿ったサービスを展開する、サマンサ・ホームステージング株式会社について紹介しました。

物件の効果的なアプローチや売却期間の短期化などのメリットは、不動産仲介が抱える課題の解決の1つとして、今後も需要が高まっていくでしょう。

会社情報
企業名 株式会社サマンサ・ホームステージング
住所 〒135-0047 東京都江東区富岡1-12-8　アサヒビル2階
電話 03-6897-6326（代）
企業URL https://samantha-hs.com/
サービス問い合わせ先 https://samantha-hs.com/contact/
The post サマンサ・ホームステージングのサービス特徴やメリット、強みを解説！ first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> https://lab.iyell.jp/dx_business/samantha-hs/feed/ 0 売却依頼者へのヒアリングポイント9つ｜信頼構築が聞き取りの秘訣 https://lab.iyell.jp/special/sell/attention_seven/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=attention_seven https://lab.iyell.jp/special/sell/attention_seven/#respond Fri, 08 Nov 2019 00:11:04 +0000 https://lab.iyell.jp/?p=1206 売却依頼を受けたらまずすべきこと お客様から物件の査定依頼・売却依頼を受けたら、まず何をすべきでしょうか。 それは、依頼者への入念なヒアリングによって対象物件の「売主しか知らない事情」を聞き出すことです。 このヒアリング
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The post 売却依頼者へのヒアリングポイント9つ｜信頼構築が聞き取りの秘訣 first appeared on いえーる 住宅研究所.]]> 売却依頼を受けたらまずすべきこと

お客様から物件の査定依頼・売却依頼を受けたら、まず何をすべきでしょうか。

それは、依頼者への入念なヒアリングによって対象物件の「売主しか知らない事情」を聞き出すことです。

このヒアリングは、現地調査や役所での調査よりも優先して行うべき事項です。

なぜなら、ヒアリング内容によっては法務局や管轄役所で調査すべき内容が大きく異なる場合があるからです。

限られた時間の中で、二度手間三度手間のロスは避けなくてはいけません。

また、過去や現存する建物の状態や地中埋設物により、売却時に余計な費用がかかることもあり得ます。

売主へのヒアリングは基本中の基本ですが、聞き出すべき内容を把握していなかったり、売主の言いしぶりにうまく対応できない営業マンもいるようです。

今回は売主に必ず確認したいヒアリングのポイントと、ヒアリングを上手にする方法について解説します。

 

売却依頼者へのヒアリングポイント

売主に聞き出すべき内容とは、一言で言えば「対象物件にまつわるすべての事柄」です。具体的には、以下の内容を明確にしておく必要があります。

  1. 売却動機
  2. 残債務などの売主の財務状況および今後の予定
  3. 現存する建物の状態（設備類の不具合の有無、過去の修繕履歴・リフォーム履歴）
  4. 現存する建物の基礎や浄化槽などの地中埋設物の状態
  5. 土地・地盤の状態（土壌汚染の有無、軟弱地盤など）
  6. 心理的瑕疵の有無（火災、浸水、自殺、他殺など事件および事故の発生履歴）
  7. 隣接地との境界に関する取り決め（覚書などの有無）
  8. 居住環境（騒音、悪臭、振動、電波障害の有無）
  9. 近隣の環境（近隣トラブル、火葬場・墓地・廃棄物処理場・下水処理場・暴力団事務所などの嫌悪施設の有無、町内会の持ち回り制度など）

上記を見てわかるとおり、ヒアリングポイントは対象物件のみならず周辺環境についても含まれます。

そして近隣トラブルの有無などは役所で調べても出てこない事項なので、売主自身に聞き出すしかありません。

いくら土地や建物の状態が良くても、周囲にマイナスポイントが多くあれば物件の価値は下がってしまいます。

つまり物件評価の決め手は、売主しか知らない事情にあるのです。

ヒアリングが難しい場合の対処法

事件・事故の履歴がある心理的瑕疵物件や、周辺に嫌悪施設がある物件などの場合、売主としても積極的には話しづらいでしょう。

しかし、それを隠して取引を行ない、後になってそれが明るみになると、買主との間で大きな問題に発展します。

買主から「それを聞いていたら、その価格では買わなかった。」と、賠償金を請求されることも起こり得ます。

たとえ言いづらいことであろうと、隠すことで生じるリスクについて他の案件のトラブル事例などを説明しながら、正確なヒアリングを行なう必要があります。

また、昔に行なった近隣住民との取り決めや、工事の履歴を売主自身が忘れてしまっていることもあります。

例えば、ライフラインについて、新築時には前面道路に本管がなく、引き込みが裏の別の道路から隣地経由で行われていたりすることもあります。

隣地との古くからの近所づきあいで、現状は特に問題になっていない状態であっても、別の所有者（＝買主）に代わった途端に、隣地からライフラインの撤去を要求されるというようなことも起こり得ます。

その他にも、相続により所有者が代替わりしているような場合には、そもそも売主自身が詳しい状況をわかっていないケースもあります。

売主からのヒアリング後に行なう現地調査や役所調査などを通じて、疑問に思う点が出てきた場合には、改めて売主や近隣住人にヒアリングを行ない、問題に発展しそうな要素がないかを確認するようにしましょう。

 

まとめ

不動産売却は、売主と宅建業者がチームを組んで行います。

チームメイトが協力しあわなければ、売却という勝利は勝ち取れません。

売主だけが知っている情報を宅建業者も共有できるように、繰り返しヒアリングを行って団結力を深めましょう。

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