お客様から2項道路やセットバックについて質問があったとき、正しく答えられますか？

あいまいに回答したり、説明義務を怠ったりすると、後に大きなトラブルになりかねません。

トラブルの未然防止や人々の安全のため、宅建業者は2項道路についてしっかりと理解しておくことが重要です。

今回は、

• 2項道路とは何か
• 2項道路ができた経緯
• セットバックとは何か
• 2項道路を説明しないと起こり得るトラブル

などについて解説します。

宅建業者として2項道路についてしっかり理解して、トラブルの未然防止につとめてくださいね。

「42条の2項道路」とは？わかりやすく解説

ここでは、建築基準法42条2項に記載されている内容をもとに、

• 2項道路の定義
• 2項道路ができた経緯

などについて解説します。

建築基準法が定める2項道路とは？法42条の2項をもとに解説

2項道路とは、建築基準法42条2項に定められる道路です。みなし道路とも呼ばれています。

建築基準法42条の2項には、以下の記載があります。

「建築基準法（道路の定義）第42条2項
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（中略）の線をその道路の境界線とみなす。」
（引用：建築基準法）

上記では道路の「定義」が定められていますが、わざわざ定義を定めているのは「接道義務」があるためです。

建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。」（引用：建築基準法）と記載があります。

建築基準法を遵守した家を建てるためには、敷地が建築基準法の定める「道路」に2m以上接している必要があります。

つまり、建物を建てる敷地が接している道が、建築基準法で「道路」と認められるかどうかが重要です。

同法の第42条1項では、「道路とは幅員4m以上のものをいう」と定義されています。

しかし、市街地では4m未満の道路が数多く存在するため、建築基準法42条2項によって、特定行政庁の指定した道は4m未満であっても、道路とみなされています。

また、上記の建築基準法に記載の通り、道路の中心から水平距離2mの範囲は道路とみなされるため、自分の所有している敷地であっても、2mの範囲内に建物を建てることはできません。

敷地が2項道路に接していることは、後ほど解説するセットバックの義務など、土地の所有者にとって重要な情報です。

宅地建物取引業法の（重要事項の説明等）第35条3項で

「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項」（引用：宅地建物取引業法）

について説明しなければならないと記載がある通り、売買契約時の説明は宅建業者の義務です。

2項道路の補足【道路の片側が崖や川の場合】

先ほど解説した通り、両側に一般的な土地や建物が並ぶ2項道路は、中心から水平距離2mの範囲が道路とみなされます。

しかし、片側が崖や川などの2項道路は道路の中心ではなく、崖や川側の道路境界線から4mを道路とみなされるため注意が必要です。

たとえば、道路の左側が川、道路の右側に敷地がある場合、道路と川の境界線から、敷地側に向かって4mがみなし道路となります。

2項道路ができた経緯

「2項道路とは？」で解説した通り、建築基準法で定める一般的な道路とは、幅員4m以上のものです。

しかし、市街地では幅員4m未満の道路は数多く存在しています。

4m未満の道路が数多く存在する理由の一つは、建築基準法が制定される以前の「（旧）市街地建築物法」が関係しています。

（旧）市街地建築物法では、敷地と接する道路の幅員は約2.7m（30尺）以上でした。

つまり、（旧）市街地建築物法に基づいて建てられた多くの建物は、建築基準法でいう「道路」に接していない違法の建物になりますね。

そこで、建築基準法制時（昭和25年）、（旧）市街地建築物法や現況に配慮した政府は、

• 幅員4m未満の道路でも、特定行政庁が認めたものであれば道路とみなす
• 道路の中心から2mの範囲は建物を建ててはいけない

としました。

道路の幅員はなぜ4m必要なの？

それでは、なぜ政府は道路の幅員を4mにしたいのでしょうか？
4m未満だと何が問題なのでしょうか？

幅員を4mにすることは、人々の安全や健康的な暮らしを守るためでもあります。

道路の幅が狭すぎると、日常の歩行や交通に影響するだけでなく、

• 災害時に十分な避難経路を確保できない
• 消防車などの緊急車両が通れない
• 建物の日当たり、通風が悪くなる

などわたしたちの生活に支障をきたすこともあります。

道路の幅員4mを確保する目的は、人々の安全や暮らしを守るためです。

セットバックとは？義務を怠るとどうなる？

セットバックとは、2項道路の幅員4mの範囲に接している建物を、増築や建て替え時に後退させて道路にすることです。

先ほど、2項道路（みなし道路）の「中心から2mの範囲は建物を建ててはいけない」と解説しましたが、建築基準法制定時、4m未満の道路沿いには多くの建物が建っていました。
すぐに市街地の道路を幅員4m以上にすることが難しいと判断した政府は、将来的に4m以上の幅員を確保するために、増築や建て替え時にセットバックを義務付けました。

たとえば道路の幅員3mの場合、中心から道路の端までの距離は1.5mです。中心から2mを道路とみなすには、50cm足りないですすね。

そこで、2項道路に接している敷地に建つ建物の建て替え時、セットバックで50cm後退させます。

セットバックが必要な敷地でセットバックしないと建築確認申請の許可がおりないため、セットバックが必要かどうかは、敷地の所有者にとって重要な情報です。

役所で調査する場合

役所で調査する場合は以下の手順で調べます。

• 42条2項道路の道路後退の方法を確認（セットバックor一方後退）
• 「地積測量図」や「建築計画概要書」を入手（セットバックの参考にする）
• 地積測量図などを元に担当とセットバックの場合は道路中心線の位置を確認、一方後退の場合は一方後退の位置を確認

道路中心線の位置は道路ごとに違うので注意しましょう。

【要注意】2項道路の説明をしないと起こり得るトラブル

ここでは、宅建業者として2項道路の説明を怠った場合に起こり得るトラブルの解説です。

売買契約をする敷地のセットバックについて、宅建業者は重要事項としてお客様に説明しなければなりません。

セットバックの説明を怠った場合、起こりうるトラブルは、以下2選です。

• 建て替え、増築時に余計な費用がかかる
• 希望の広さの家を建てられない（または増築できない）

建て替え、増築の時に余計な費用がかかる

セットバックが必要な範囲内に、塀や柵がある中古物件があったとします。

セットバックは建物だけでなく、塀や柵なども対象です。

そのため、所有者が建て替え、増築時に塀や柵を取り壊すための余計な費用がかかってしまう可能性があります。

宅建事業者が事前に説明し、所有者が納得しているのであれば問題ありませんが、所有者が聞いていなかったのであれば、トラブルになりかねません。

希望の広さの家を建てられない（または増築できない）

セットバックをした部分の所有権は、敷地の所有者にあります。

しかし、セットバック部分は建築時の敷地面積から除外することが必要です。そうすると建ぺい率が下がり、建てられる建物が実際の敷地よりも小さくなります。

セットバック部分の所有権があるのにその部分は建築できないため、納得がいかずにトラブルになる可能性があるので注意が必要です。

セットバックは義務化されているため、拒否することはできません。

所有者が知らずに売買契約をするにはあまりにも重要なことがらなので、必ず売買契約時に説明しましょう。

まとめ

宅建業者が2項道路に接する敷地や建物を扱う場合、セットバックが必要なことをお客様にしっかり伝えなければ後にトラブルになりかねません。

トラブルを防ぐだけでなく、人々の安全を守るためにも、お客様にしっかりと説明して売買取引をしてくださいね。

両者の違いを正確に把握し、買主様から質問があった時は丁寧に説明してください。

今回は、私道と位置指定道路の違い、接する道路が位置指定道路にかかるかの調べ方等を紹介していきます。

位置指定道路とは

位置指定道路とは、正式名称を「42条1項5号道路」と言います。民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造されたものです。

都市計画によって整備されたものではなく、民間の不動産業者によって作られた道路のことを指します。行政庁の指定によって「この位置に道路を作りなさい」と決められるため、通称・位置指定道路と呼ばれています。

イメージとしては、分譲住宅を作る際に敷地内に作られる道路が代表例です。

画像引用：東京都大田区｜位置指定道路

私道と位置指定道路の違い

「私道」とは、個人や法人が所有する道路のことです。

「位置指定道路」とは、私道の中で特定行政庁の指定を受けたものです。

つまり、「私道」という大きな枠の中に、「位置指定道路」が入っているイメージです。

なお、私道の中には建築基準法上の「道路」でなはいものも含まれます。建築基準法では幅4ｍ以上の道を道路と呼びますが、私道の場合は4m未満のものも多いです。

つまり、私道は以下のような分類分けができるという事になります。

• 幅4ｍ未満の私道（道路ではない）
• 幅4ｍ以上の私道
• 幅4ｍ以上であり、行政庁の指定を受けた位置指定道路

位置指定道路に2ｍ以上接すると家を建てられる

家を建築する際は、公的な道路（公道）に2ｍ以上接していなければなりません。

先ほど私道を3つに分けましたが、幅4ｍ未満の道は道路ではないため、家を建てられません。同じく、4ｍ以上であっても私道の場合は「公的な道路」ではないため家を建てられません。

一方で、位置指定道路に2ｍ以上接していれば建物を建てることができます。私道が位置指定道路として認められた場合には、建築基準法としては公的な道路として扱われるためです。

つまり、家を建てたいのであれば、公道か位置指定道路に接する必要があるのです。

私道の場合は通行許可証が必要

私道が位置指定道路になれなかった場合でも、家を建てることはできます。ただし、私道の所有者に「通行許可証」の発行をしてもらうことが条件です。

私道の所有者が不動産業者の場合は、不動産業者から通行許可証を発行してもらいます。また、私道が建物の購入者の共有だった場合は、共同所有者全員から通行許可をもらいます。

日常生活を送る上で大変な制約になるため、不動産業者が宅地を開発する時は必ず位置指定道路を作ります。

位置指定道路の指定基準

幅が4ｍ以上あっても、必ず位置指定道路になるとは限りません。ここでは、位置指定道路に指定されるため基準を紹介します。

まず、位置指定道路は通り抜けができる必要があります。

ただし以下の場合は、通り抜けができなくても認められます。

• 道路延長が35ｍ以下
• 幅員（道路の幅）が4ｍ以上（6ｍの場合もある）
• 突きあたりで自動車が向きを変えられること
• 35ｍを超える道路の場合は、自動車展開広場があること

その他にも、自治体によって別途条件が定まっている場合があります。例えば東京都大田区では、位置指定道路の選定基準を以下のように紹介しています。

引用：東京都大田区｜位置指定道路

位置指定道路の調べ方

自分の建物に接した建物が位置指定道路かを調べる時は、市役所の建築指導課に問い合わせをします。道路に関する内容ですが、「道路管理課」ではない点に注意です。

なお、この確認は窓口で直接行う必要があります。間違って伝えることが許されない重要な項目のため、市役所では電話やFAXでの問い合わせに応じていません。

窓口で「道路位置指定図」を確認することで、位置指定道路かどうかを判断することができます。

また、閲覧だけではなく証明書の発行を依頼する事も可能です。その際は以下の書類が必要になります。

引用先：豊橋市｜建築指導課よくある質問

位置指定道路の証明書を発行する場合は、上記の必要書類を持参してください。

その他にも自治体ごとに必要書類が変わることがあるため、建築指導課に確認してください。

位置指定道路における規制

位置指定道路は本来は私道であり、所有する個人のものです。しかし、位置指定道路として自治体から指定された場合、利用する上で様々な制約を受けることになります。

主な制限としては、「自由に処分できない」ことと「建物を建てることができない」ことです。

所有者は自由に廃止できない

位置指定道路は、所有者であっても自由に廃止することはできません。

位置指定道路があることによって家を建てることができたのに、勝手に廃止してしまうと周りの家が接道義務を果たせなくなるからです。

ただし、絶対に廃止ができないわけではありません。

新しく便利な道路ができて位置指定道路が不要になった場合や、位置指定道路上に新しく家を建てたい時に困るからです。

通常は各自治体が条例によって、位置指定道路の廃止や変更の手続きを規定しています。

建物を建てることができない

位置指定道路に指定された場合、たとえ道路の所有者であっても建物を建てることができなくなります。

位置指定道路になり公的な道路と認められることにより、「人を通行させる義務」を追うことになるからです。

狭い道路に注意｜私道負担（セットバック）とは

建物を建築する時は、幅員4ｍ以上の道路に幅2ｍ以上接している必要があります。前面道路の幅員が4ｍ未満であるときは、道路が4ｍになるように土地を後退する必要があります。

これを私道負担（セットバック）と言います。

例えば、3.6ｍの幅員しかない道路の場合、40cmのセットバックが必要です。道路の両サイドあわせて40cm下げるため、片方の道路から見て20cmセットバックします。

位置指定道路は幅員4ｍ以上という規定があるため、セットバックの心配ないように思えます。しかし、中には4ｍの幅員を満たしていない「不完全位置指定道路」が存在します。

すでに住宅が建てられている場合が多いですが、建て替える時になると幅員4ｍ以上の条件を守れるようにセットバックを求められます。

セットバックが必要な土地でも建物は建てられますが、建蔽率や容積率が変わってきます。これらはセットバック後の土地の広さで決まってくるためです。

これによって、希望する間取りの建築が建てられないという事態が発生します。

なおセットバック費用を誰が持つのかは、不動産業者か建築業者を通じて市役所に確認をしてください。自治体によっては補助の制度があります。

セットバックについて詳しくは以下の記事をご参照ください。

あわせて読みたい：【トラブル防止】建築基準法42条の2項道路やセットバックを徹底解説

まとめ

今回は、私道と位置指定道路の違いを紹介しました。家を建築する際は、目の前の私道が位置指定道路になっているかを必ず確認するようにしてください。

買主様が違いを理解されるよう、両者の違いを丁寧に解説することも大切です。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。