建築当初は基準に適合していたものの、時間が経って基準が変り、いつの間にか適合しなくなった建物のことを「既存不適格建築物」と言います。

今回は、この既存不適格建築物についてあらゆる視点から深く掘り下げます。これを機に建物への理解を深めていきましょう。

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、当初建築基準に適合していた建物がその後の法改正などによって最新の建築基準に適合しなくなった建物のことを指します。

建築基準に適合していない建物としては、他に違反建築物があります。

違反建築物

違反建築物は、既存不適格建築物と異なり最初から建築基準に違反している建物のことを指し、違反物件とも呼ばれています。

既存不適格建築物と違反建築物との違い

既存不適格建築物と違反建築物は、どちらも最新の法律や建築基準に適合していない建築物を指しますが、それぞれ全く異なった概念になっています。

違反建築物が建築当初から違法である建築物を指すのに対して、既存不適格建築物の場合、建築当初は適法でも、建築後の法改正などにより、結果として違法になってしまった建築物を指すという違いがあります。

違反建築物の場合は建物の価値が大幅に下落するだけでなく、住宅ローンが組めなくなるなどのペナルティが課せられます。

住宅ローンにも影響する既存不適格建築物・違反建築物とは何なのか｜違いも含めて解説

既存不適格建築物となる要因

既存不適格建築物となる要因として、以下の6つのケースが挙げられます。

1. 用途地域
2. 建ぺい率
3. 容積率
4. 高さ
5. 防火地域・準防火地域
6. 耐震基準

そのうち1～5については地方自治体による都市計画の影響を、6に関しては国の法律の影響をそれぞれ受けています。

①用途地域

用途地域とは、土地をどのように活用するかを定めた地域のことを指します。

用途地域は全部で13種類あり、それぞれ住居・商業・工業系のいずれかに分けられています。市街化区域では必ず策定されているものです。

また、建物に対して各用途地域ごとに建ぺい率・容積率・建物の高さといった制限を設けており、制限の内容は各用途地域ごとに異なります。

用途地域の指定は市町村などの各自治体が行いますが、一定期間ごとに見直しが行われます。用途地域の見直しにより、該当する建物の用途地域が変更になった場合、建ぺい率や容積率の基準をオーバーすることがあります。

また、用途地域が変更されることで建物自体がその地域に適合しないといったケースも発生します。

以下は兵庫県神戸市における用途地域の見直しの例になります。一度に変更するのではなく、説明会や審議会などそれぞれ段階を踏んで見直しを行っています。

画像引用：神戸市HP | 用途地域等の見直し

②建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合で、その土地に対してどれだけの規模の建物が建築できるかを示す建築基準の1つです。

建ぺい率は用途地域ごとにそれぞれ数値が定められており、その地域に適さない建物が建設されないように制限を課しています。

よって、該当する建物が属する用途地域が変更になると、場合によっては建ぺい率の制限がより厳しくなり基準をオーバーしてしまうことがあります。

③容積率

容積率とは土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合で、その土地に対してどのくらいのサイズの建物が建築できるかを示す建築基準の1つです。

容積率も建ぺい率と同様、用途地域ごとにそれぞれ数値を定めることで、その地域に適さない建物が建設されないように制限を課しており、指定容積率と基準容積率のうち厳しい方が適用されます。

よって、容積率の場合も該当する建物が属する用途地域が変更になると、場合によっては制限がより厳しくなり、基準をオーバーしてしまうことがあります。

④高さ

・絶対高さ制限

第一種及び第二種低層住居専用地域の建物の高さは10～12ｍと定められており、建物が用途地域の変更などで基準をオーバーすることがあります。

しかし、既存の建物に関しては適用を除外するなどの特例を設けている自治体が多くあります。

・高度地区による制限

高度地区とは、最低及び最高高さ制限を定めている地区のことを指しますが、既存不適格建築物に該当する可能性があるのは最高高さ制限による規制です。

最高高さ制限は2004年に新たに定められた制限で、高さの基準も各自治体によってばらばらです。そのため、既存建物が高さ制限をオーバーしている可能性があります。該当地区の不動産については基準をクリアしているかをその都度確認する方がよいでしょう。

例）神戸市における高度地区は8種類あります。

参考：神戸市HP | 高度地区

・その他の制限

斜線制限や日影規制といった高さ制限に関しても、用途地域の変更などによって基準がより厳しくなり、建築基準を超えるケースが考えられます。

⑤防火地域・準防火地域

防火地域や準防火地域は、用途地域と同じく市区町村といった各自治体が制定を行います。一定期間ごとに見直しが行われる点も用途地域と同じで、見直しによって既存建物の基準が適合しなくなることがあります。

以下は北海道函館市による防火地域の見直しの内容です。

画像引用：函館市HP | 防火地域及び準防火地域の見直しについて（概要版）

⑥耐震基準

耐震基準は関東大震災後の1924年に定められ、何度かの改正を経て1981年（昭和56年）に大規模な改正が行われました。1981年以前の基準を「旧基準」、以降の基準を「新基準」と呼んで区別しています。

よって、1981年以前に建築された建物に関しては、新基準の内容を満たしていないため、既存不適格建築物とみなされる可能性が高いといえます。

既存不適格建築物になってしまったら

もし、建物が既存不適格建築物になってしまったらどうしたらよいのでしょうか。

既存不適格建築物の適用については建築基準法第3条2項によって「適用の除外」として規定されており、都市計画による用途地域などの変更があっても工事中の建物や既存の建物に関しては適用が除外されます。

参考：電子政府の総合窓口e-Gov | 建築基準法

よって、既存不適格建築物は引き続きそのまま利用することができます。

ただし、一定規模以上の増改築などを行う場合は、是正命令などによって同時に不適格部分に関しても改修を行う必要が生じます。

是正命令

是正命令とは、違法状態を是正する命令のことです。基本既存不適格建築物に対して新たに増改築を行わない限り、下令されることはありません。

また「著しく保安上危険」・「著しく衛生上有害」なケースに限って建築基準法第10条3項によって命令できることが規定されていますが判断基準が曖昧なため、今までほとんど実行されることはありませんでした。

参考：電子政府の総合窓口e-Gov | 建築基準法

しかし、国土交通省が策定した「既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン」によって以下のような明確な是正命令を発令する基準が定められました。

参考：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

・著しく保安上危険

1. 建物の経年劣化や自然災害などによる倒壊の恐れがある
2. 倒壊したときに通行人などに被害が及ぶ可能性がある
3. 社会的必要性

具体的には建物の基礎部分の破損やシロアリによる食害などが該当します。

画像引用：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

・著しく衛生上有害

1. 建物における設備破損などによって通行人などに被害が及ぶ可能性がある
2. 社会的必要性

具体的にはアスベストの飛散などが該当します。

画像引用：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

現行法に合わせるタイミング

該当建築物の延べ面積のうち2分の1以上の増改築などを行う場合は、建築物自体を最新の建築基準法における基準に適合させる必要があります。

ただし、2009年（平成21年）の制限緩和によって当該建物が新耐震基準を満たしている場合で増築の規模が2分の1以下ならば、既存部分の改修工事は行わなくてもよいことになりました。

住宅ローンと売買について

住宅ローンに関しては、基本的に審査に通る可能性は高いですが、あまりにも現行の基準に対して数値が乖離している場合などは審査が通らないこともあります。

売買に関しては基本的に可能ですが、既存不適格建築物である旨の説明や書面の添付が必要になってきます。

また、購入後の増改築やリフォーム工事によっては最新の基準に適合させる必要が生じるなど、通常の物件とは異なるケースも多く、ローンを組んだり売買を行う前に一度不動産業者に相談することをおすすめします。

まとめ

建築基準法は改正の頻度が比較的多い法律です。より災害に強い建物の建築を促す側面もありますが、改正を行うことで時代の流れに合わせることも考慮されています。

その法律改正によって生まれたのが既存不適格建築物です。

新たに建物を設計・購入する前の時点で今後の建築基準の事も考えておく必要があるため、提案の際には注意しておきましょう。

しかし基準を満たしていない建物があるのもまた事実です。今回はそれらの違反建築物と既存不適格建築物について解説していきます。

違反建築物とは

違反建築物とは、建築基準法を始めとする建物を建築することに関する法律基準に違反している建築物のことを言います。

違反の要件としては①~⑤などのさまざまなケースがあります。

1. 建ぺい率の制限
2. 容積率の制限
3. 敷地の接道義務
4. 違法な増改築
5. 違法な用途変更

その中でも「3.敷地の接道義務」違反に関しては、建築基準法上の道路に接していないことになるため、建築物自体を取り壊して再建築を行うこともできません。ちなみにこのような建築物のことを再建築不可物件といいます。

これらの違反建築物は、建築中の場合は工事停止命令を、また完成後の場合は取り壊しや使用禁止といった措置を、特定行政庁の権限によって行うことができます。

違反の種類①

建ぺい率と容積率に関する具体的な違反のケースは以下のような場合です。

• 建ぺい率60％、容積率100％の敷地に対して、建ぺい率70％、容積率110％の建物を実際に建築した
• 建ぺい率、容積率それぞれの範囲内であっても、図面上とは異なる数値の建物を建築した
• 完成の検査後、勝手に敷地を売却したり、建築内容とは異なる増築などを行った

違反の種類②

建築計画概要書と実際に建築した建物の内容が異なる場合も違反となります。

例：建築計画概要書では3階建ての建物だが、実際に建築した建物は地下室も造られていた

建築計画概要書とは、建築確認申請をおこなう際に提出する書類の1つで、敷地の面積・建物の大きさや高さ・配置図などが記載されています。

違反建築物が受ける制限

違反建築物は住宅ローンを利用することができません。よって売却時においても購入時においても売買できる手段は現金のみになります。

また、購入時においては、重要事項説明義務により必ず買主様に内容が伝わります。実際にそのようなリスクを負ってまで購入を決断する買主様は少ないので、その結果建物の資産価値も大幅に下落することになります。

既存不適格建築物とは

既存不適格とは以前は適法であったものが、建築基準法をはじめとする諸所の法律による改正などによって、現在では適法ではなくなっている事例を言います

そのような物件のことを既存不適格建築物（既存不適格物件）と言います。

建築基準法をはじめとする建築物に関係する法律は、他の法律と比べて改正頻度が高いため、当初は適格だった建物も、後に既存不適格建築物になることがあります。

既存不適格建築物は違反建築物とはならず、原則そのままの状態で建築物自体の存在は認められますが、一定規模を越える増改築をおこなう場合は、現行の法律に沿った基準に適合する必要があります。また再建築といった建て替えに関しても、現行の法律基準によっては、以前と同規模の建物を建築することができない場合があります。

ただし、条件付きではありますが、耐震補強を含む1部の増改築に対しては、既存不適格建築物の状態のままでも行うことが可能です。

現行の法律に沿った増改築や建て替えを行うには多くの費用が必要となるため、工事自体を断念せざるを得ない持ち主もいます。その結果工事が進まず却って災害に危険な建物が増えることになってしまうため、そのようなケースを防ぐことが理由になっています。

既存不適格建築物になるケース➀

一般的に既存不適格建築物に該当するケースとしては以下のケースがあります。

• 用途地域、建ぺい率、容積率などの基準変更
• 条例や指導要綱の変更

既存不適格建築物になるケース②

• 高度地区における最高高さ制限

2004年より都市計画の見直しによって、最高高さ制限を新たに定めた区域があります。2004年以前に建築された建物の高さ次第では、高さ制限に引っかかり既存不適格建築物に該当しているケースが考えられます。

最高高さ制限のある高度地区で不動産の物件調査を行う場合は、その物件に関する建築計画概要書を取得して、対象物件が既存不適格建築物にあたるのかどうかを確認しておくと良いでしょう。

既存不適格建築物になるケース③

• 地区計画による既存不適格

既存の建築物が完成した後に新たな地区計画が定められたときに、場合によっては新たな地区計画の規制に抵触し、対象の建築物が既存不適格建築物になってしまうことがあります。

上記の②と③両方とも意外と見落としがちなケースともいえるので、不動産業を営んでいる方で対象の物件が高度地区の最高高さ制限や、地区計画に絡む可能性が高い場合は注意が必要です。

既存不適格建築物における住宅ローンの影響

既存不適格建築物は前述した通り違反建築物ではありません。原則購入時においても住宅ローンを受けることができますし、売買においても現金を含むさまざまな決済で取引を行うことが可能です。

しかし、既存不適格建築物が違反建築物ではなく、また以前の法律ではクリアしていた規制要件であっても、現行の法律に対して多くの規制要件に触れる場合は、ケースにもよりますが、住宅ローンを受けられない可能性もあります。

既存不適格建築物の売買を行う場合は、前もって住宅ローンを受ける予定の金融機関等に、ローンを受けられるかどうかの確認を取っておくと良いでしょう。

違反建築物と既存不適格建築物との違い

違反建築物と既存不適格建築物との最大の違いは、違反建築物は違反物件になりますが、既存不適格建築物は違反物件ではないということです。

これは当初から違法であった違反建築物と、当初は適法で法律の改正等によって規制に引っかかることになってしまった既存不適格建築物との出発点がそもそも異なっているのが理由です。

しかし建て替え等の再建築においては、どちらの場合でも以前と同じ規模の建築物を建てることはできません。

また住宅ローンに関しても、ケースによっては既存不適格建築物でもローンを受けることができないという点については、双方とも同じと言えます。

まとめ

日本は昔から地震を始めとする災害が多い国です。

災害に強い建物を造るために法律を常に改正し、規制を強めることは大事なことではありますが、違反建築物の撤去も含めてそれに伴う増改築の莫大な費用という問題が発生しているのも事実です。

過去適応されていた法律の内容も把握しておくことで、お客様にきちんと説明できるようにしておきましょう。