ストック住宅時代が住宅販売店にもたらす新機軸

中古住宅流通の活性化とリフォームニーズの連動

国土交通省「既存住宅市場の整備・活性化に向けて」をもとに作成

投資用不動産のリフォーム需要拡大の兆し

国土交通省「ストック社会における住宅・住環境・市場のあり方について」をもとに作成

国交省報告書に見る、新たな収益源のヒント

報告書から見出す！住宅販売店が狙うべきリフォーム市場のニッチ

「省エネリフォーム」の加速：政府の脱炭素政策と補助金活用

引用元：住宅省エネ2025キャンペーン

「二世帯・多世帯同居対応リフォーム」の潜在需要

「ライフスタイル変化型リフォーム」

潜在的なビジネスチャンスを具体的な行動へ移すためのステップ

リフォーム提案力の強化：専門知識の習得と営業ツールの整備

• 営業ツールの整備:
  • お客様にリフォーム後のイメージを具体的に伝えるためのシミュレーションツール（CAD、VRなど）や、過去のリフォーム事例集、費用目安が分かりやすい資料などを準備し、提案力を高めましょう。

地域のリフォームニーズを深く掘り下げるための市場調査

他業種（金融機関、不動産会社など）との連携による顧客獲得戦略

まとめ

空き家率上昇の現状と将来予測

最新統計データから見る空き家率の推移

空き家増加の主な要因（人口減少・高齢化・相続）

2043年までの空き家率予測と地域差

空き家増加が住宅販売市場に与えるインパクト

需給バランスの変化と価格への影響

売却物件の増加と競争激化

地域経済・生活環境への影響

データ活用による再販戦略の立案方法

空き家データの収集と分析ポイント

ターゲット層の選定とニーズ把握

差別化できるリノベーション・リフォーム提案

住宅販売事業者が取るべきアクション

法改正・税制変更への対応

地域連携・官民協働の事例

今後の市場変化に備える組織戦略

まとめ

賃貸の経営はできるだけ満室経営にしたいところ。しかし実際は空室だらけで赤字経営になってしまっている物件も少なくありません。

そこでここでは、賃貸経営で空室ができる原因と空室対策としてできることについて解説します。

アパートやマンションが空室だらけ、その原因は？

アパート・マンション経営では一等地にアパートやマンションを建てて、周りも人気の物件が多いのに、自分の物件だけ空室だらけになってしまうケースもよくあります。

もちろん空室になるにはちゃんと原因があるので、その原因を追求することが大切です。それでは賃貸物件の空室の原因について解説します。

家賃が高すぎる

まず同じ地域の同じような間取りの物件と比べて家賃が高ければ、それだけで敬遠されてしまいます。

家賃はその地域の相場通りに設定することが大切です。

物件が古すぎる

古すぎる物件も入居者を集めにくいです。

やはり新生活を始めるならできるだけきれいな家で始めたいものでしょう。そのため、外観・内装が古すぎる物件はその地域の物件の中でも特に安価で無い限り入居者を集めにくいです.。

特に内装に関しては入居者の生活の質に直結するものなので、築年数が経過しているなどして古くなっている物件は外観・内装の見直しが必要でしょう。

間取りが不便

例えば2DKでも各部屋が狭い、動線が不便などすると、住みづらくて入居者が集まりにくいです。このような物件は立地など条件が良くても入居者が集まりにくいので、少しでも入居者が住みやすくなるような工夫が必要になります。

入居条件が厳しすぎる

そして新築や立地の良い物件など人気が高くなりやすい物件はある程度入居条件を厳しくしても入居者が集まりますが、そうでない物件はある程度入居条件を緩めないと人が集まりにくい傾向にあります。

特に家賃が安い物件はその分年収が低かったり、他の物件の入居を断られてしまったりした人が申し込むことが多いので、申し込みはある程度あっても審査の段階で入居できないケースが少なくありません。

空室対策とは

賃貸運営においては空室対策が必要になります。それでは、どうして空室対策が重要になるか解説していきます。

空室対策が重要視されているのはなぜ？

空室が発生すると、オーナーや管理会社の収入が減ってしまいます。

しかし、それでも賃貸物件の設備や外観は老朽化していくので、賃貸の運営費用を確保するためにも空室対策が欠かせません。

空室対策として取り組むべきことは、一度入居した人に長く住み続けてもらうことと、入居者が退去して次の入居者を見つけるまでの期間を短くすることの2つです。

部屋数が少ない物件ほど、満室経営日回状態が維持できていないとオーナーへの打撃になってしまうので、空室が気になる人はもちろん、そうでなくても空室が目立ち始める前に空室対策に取り組む必要があります。

おすすめ！満室経営のための空室対策10選

それでは賃貸物件を満室経営に近づけるための空室対策にはどんなことができるのでしょうか。空室対策としてできることの例を紹介します。

家賃を下げる

周辺の間取りや築年数などの条件が近い賃貸物件の家賃相場と比べて価格を高く設定していたり、周辺地域の物件よりも条件が悪いのに家賃をその地域の相場程度の家賃になっていたりするなら、まずは家賃を下げて適正価格にしましょう。

家賃は高すぎても低すぎてもいけません。

周辺地域の自社物件と条件の近い物件の家賃相場を確認して、それに合わせましょう。

リフォーム・リノベーションをする

特に築年数が経過していたり古かったりする物件は、リフォームやリノベーションで内装や設備を新しくきれいにすることで入居者を呼び込めることがあります。

周辺の築浅のきれいな物件には敵いませんが、それでも「安くきれいな家に住みたい」という層から需要があり、特に内装が古いと感じるならリフォームやリノベーションでオシャレできれいな内装に生まれ変わらせると良いでしょう。

入居条件を緩くする

特に家賃が安い地域や単身者向け物件は年収や社会的地位が低かったり、保証人を用意できなかったりして申し込み条件をクリアできないことがよくあります。

そこで保証会社を経由することで保証人なしでも申し込みができたり、審査が緩めの保証会社を利用したりして入居者が審査をクリアできるように少し基準を緩めるのも良いでしょう。

ただ、入居条件を緩めすぎると住民の質が下がり、トラブルに繋がります。周辺地域にある管理物件に近い条件の入居条件に合わせるのがおすすめです。

敷金・礼金を無料にする

引っ越しの際の初期費用の中でも痛手となるのが敷金・礼金です。

一般的にそれぞれ家賃の1ヶ月分〜2ヶ月分の金額が相場であり、1回の引っ越しにあたって事前に家賃3ヶ月分〜5ヶ月分のお金を用意するのは大変でしょう。

特に家賃が低めの物件は、収入が低いので家賃が安い物件に引っ越してくるので、敷金・礼金がネックとなって入居を諦めてしまう人も少なくありません。

そこで敷金・礼金を無料もしくは半月分など安くすることで入居のハードルを下げ、入居者が集まることがあります。

敷金・礼金だけでなく入居して一定の年数が経過したら発生する更新料も同様です。特に入居者離れが深刻な場合は更新料を無料にすることで、入居者離れに繋がることがあります。

この方法も主に家賃が低めの物件向けのやり方ですが、家賃だけでなく敷金・礼金や更新料が高すぎると感じるなら検討してみてください。

情報サイトに掲載する画像を増やす

賃貸に入居してもらうにはまず情報サイトを見て物件に興味を持ってもらう必要があります。

しかし情報サイトに十分な情報が掲載されていないと、優良物件であっても入居時のイメージがつかず、内見の申し込みが集まりません。

そこで情報サイトを経由して物件に興味を持ってもらうには、その物件で実際に自分が生活したときのことをイメージしやすいように、間取り図だけでなく実際の部屋の画像も細かく掲載されている方が良いでしょう。

基本的に各部屋1枚ずつ、その他に共用部や周辺施設の情報もわかると、物件に興味を持ってもらいやすいです。内見の申し込みを増やす施策に力を入れることで、空室対策にも繋がるでしょう。

ターゲットを絞る

物件がある地域の特徴を調べ、その地域で暮らす人のニーズに合った入居条件を設けたり、そのニーズに合った設備を導入したりすることで、入居者が集まることがあります。

例えば女子大の近くの物件なら女性専用物件、音大の近くなら防音設備導入で楽器演奏可能など。ファミリー層が多い地域ならペットの飼育を可能にしたり、駐車場を広げたりするのもおすすめです。

人気の高い設備を導入する

人気の高い設備を導入することで、暮らしの安全性や便利さが評価され、入居率アップにつながることもあります。

例を挙げると、安全面を高めたいならオートロックやモニター付きのインターホン、便利さを向上させたいならお風呂の追い焚き機能やキッチンのディスポーザーなどが挙げられるでしょう。

オートロックなど安全性を高めるものは特に一人暮らし向け物件で人気ですし、キッチンなど水回りを中心とした暮らしの利便性を高める設備はファミリー層からの支持を獲得しやすいです。

このようにニーズに合わせて人気の設備を導入して集客をするのも良いでしょう。

周辺地域の調査を行う

特に築年数が経過している物件だと、賃貸物件を購入したときと周辺地域の状況が変わっているかもしれません。

それ故に賃貸物件に対するニーズも変わっており、入居者が集まらないこともあります。

特に再開発があった地域はこの傾向が強く、周辺に商業施設をはじめとする大きな建物が増えたと感じるなら、周辺地域の調査をし、ニーズを再確認してターゲットを洗い直す必要があるでしょう。

入居者とのコミュニケーションを積極的に行う

管理人が住人と直接顔を合わせる機会が増えれば、住みやすさなどの声を直接聞き取りやすくなり、満室経営のためのヒントを得やすくなります。

そのため、管理者が定期的に共用部などの清掃を行うなどして住民とコミュニケーションを取る機会を設けると良いでしょう。

このように管理人が管理物件に顔を出す機会が多いと住民の安心にも繋がり、入居者の定着も期待できます。

共用部の清掃に力を入れる

エレベーターやゴミ捨て場などの共用部にはその物件で暮らす住民の民度がそのまま表れます。

そのため、共用部が汚い物件は住民の質が悪いと判断されてしまいます。

そこで共用部の清掃に力を入れることで、内見に来た入居希望者が「ここなら安心して暮らせる」と判断し、入居に繋がるでしょう。

まとめ

賃貸物件の満室経営のためにはその地域のニーズをよく調査し、需要に合わせて設備を整えたり、条件を決め直したりする必要があるでしょう。

空室状態があまりにも長く続いてしまうと、オーナーにとっては収入が減り、他の部屋の運営にも支障が出てしまうかもしれません。

そのため空室対策を入念に行い、ニーズに合った物件を用意して満室経営を目指しましょう。

総務省の土地統計調査によれば、全国的に空き家率が増加傾向にあります。今後も高齢化が進めばますます空き家率は増加することが考えられ、不動産営業に相談がくるケースも増えるでしょう。

空き家を持つ方が疑問に思うことの1つに「火災保険の必要性」があります。本記事では空き家に火災保険がなぜ必要なのかと、加入の際に知っておきたい注意点について解説します。

お客様から空き家の火災保険について聞かれることを想定し、ぜひ読み進めてみて下さい。

空き家に火災保険は必要なのか

お客様のなかには「空き家に火災保険は必要ないのでは？」と考えで相談してくる方もるかもしれません。

しかし、空き家だからといって火災保険が不要ということはありません。

空き家でも火災保険が必要な理由について解説します。

火災のリスクは人がいない空き家の方が大きい

空き家でも火災保険が必要な理由の1つが「老朽化するスピード」の違いです。誰も住んでいない家の場合、定期的に管理しているとしても痛むスピードは早くなってしまいます。

老朽化によって問題になるのが地震や台風です。損壊・倒壊して周囲の家に被害を広げてしまう危険があります。倒壊した建物の撤去や周囲の住民への補償を考えて、火災保険や各種特約の加入が必要です。

また、空き家は放火される可能性もあります。放火犯はチラシや新聞がポストからあふれているような「管理されていない空き家」を狙う傾向があるためです。

適正な管理がされない空き家には火がつけやすい新聞やチラシが近くにあります。人の目がないこともあって、放火の対象になりやすいのです。

人が住んでいるとき以上に空き家のほうが事故や損害を引き起こすリスクが大きいため、そのための備えとして火災保険が必要です。

空き家になってしまった理由に関係なく加入の必要性は高い

どのような理由で空き家になってしまったとしても、火災保険に加入する必要性は高いです。空き家になる理由のパターンとして「転勤」「相続」を考えてみましょう。

転勤で空き家になった

転勤や出向によって自宅が空き家になったケースでは、任期が終了したあとに再びその家で生活することになる可能性があります。

火災や自然災害による被害を受けて住めなくなるわけにはいかないため、火災保険への加入は必須です。

相続した家が空き家になった

両親が住んでいた実家について、両親が亡くなったことで相続したケースです。すでに自宅があれば、取得した実家は空き家になってしまいます。

相続で取得した空き家に今後も住む予定がなく資産としての価値がない場合、簡単に処分ができません。

放置する場合は、自然災害で倒壊したり火災で焼け落ちたりするリスクが高まります。建物の取り壊し費用や撤去費用が発生することを考えると、それらの費用を確保する必要があります。

【結論】空き家でも火災保険に加入することは可能

保険会社からすると、空き家は事故の発生率が高い＝保険事案になりやすく保険金を支払う可能性が高い物件です。しかし、だからと言って空き家の所有者が保険に加入できないということではありません。

結論からいえば、空き家でも火災保険に加入できるケースはあります。ただし、一般的な住宅と比較して対応する保険の種類は少ないのが現状です。また、保険加入にあたってもいくつかの注意点があります。

共済の場合は加入できない場合もある

空き家を対象にした火災保険は大手保険会社でも取り扱いが少ないのが現状です。原則として共済では取り扱っていません。

たとえば県民共済では、火災保険の加入対象にならないものの一例として、明確に「空き家」が記載されています。

参考：埼玉県民共済｜加入できる対象を教えて下さい

一般的な住宅より保険料は高くなることがある

個人が所有する空き家で火災保険を契約する場合、火災保険料は空き家がどの物件種別になるかによって変わります。

別荘や一時的な転居による空き家は「住宅物件」とみなされる可能性があり、そうなれば一般的な住宅と同様の手ごろな保険料で加入できます。

一方でそれ以外の、人が住めない空き家や物置として利用する空き家は「一般物件」と呼ばれ、住宅物件の空き家よりも保険料が割高になる傾向があります。

空き家で火災保険に加入するためのポイント

空き家の火災保険について、契約者の方が知っておくべきポイント・注意点を紹介します。

空き家になったことはすぐに保険会社に連絡する

空き家になった事実は、保険会社に伝える必要があります。

保険会社は契約者の住民票をチェックすることはしません。所有者の変更や住所変更などがあった場合、契約者の側から保険会社に連絡しなければいけません。

何らかの理由で連絡漏れがあると保険会社が把握できず、本来は空き家が対象外の火災保険に加入し続けてしまうことになります。

保険料を払い続けたとしても、空き家を対象外にする保険では火災が発生しても補償されない場合があるため注意が必要です。

建物の用途によって加入できるか変わることがある

空き家になった理由が「転勤」である建物や、季節的に住居として使用する別荘など、家財が常に備えられているものであれば、専用住宅と同様に火災保険に加入が可能です。

それ以外の空き家の場合、保険会社によっては火災保険に加入ができないケースがあります。

保険会社によっては一般物件として店舗や事務所と同等の扱いで保険を契約できますが、住宅に比べると保険料が割高な傾向です。また、一般物件として加入できる保険会社でも、建物が崩れて廃屋のようになっているような管理状態では火災保険に加入できないこともあります。

地震保険には加入できない場合がある

ひとくちに「空き家」といっても、建物の用途によって以下のように分類が分かれています。

• 専用住宅・共同住宅：一戸建てやマンションなど
• 併用住宅：一部を住居として使用し、残りを店舗や事務所に使っている建物
• 一般物件：店舗や事務所など

前項で紹介した「一般物件」の扱いでは、火災保険に加入できても地震保険に加入できないので注意が必要です。地震保険は、あくまで生活を再建するための保険であるためです。

賠償責任特約も検討する

空き家の管理が行き届かないと、屋根や壁の一部がはがれて他人の家を傷つけたり通行人にけがをさせてしまったりする可能性があります。そうなれば、所有者が損害賠償責任を負うことになってしまいます。

このような事態に備えて、火災保険とは別に特約への加入を併せて検討しましょう。賠償責任が発生した場合に補償してもらえます。専用住宅や共同住宅の場合は「個人賠償責任特約」、一般物件の場合は「施設賠償責任特約」に加入することで補償を受けられます。

まとめ

本記事では空き家に火災保険がなぜ必要なのかと、加入の際に知っておきたい注意点について解説しました。

転勤による空き家や別荘の場合は将来的に住む可能性があるため火災保険はもちろん必要ですが、それ以外の空き家でも自然災害や放火に備える意味でも必須です。

お客様から相談された際は必要性に加えて「人が住んでいた時に加入した火災保険が対象外になることもある」など、火災保険に関する注意点についても周知しましょう。

不動産会社が物件情報を仕入れるツールとしては、レインズ（国土交通大臣から指定を受けた不動産業者が運営するシステム）がありますが、活用する業者が多いため情報優位性が得にくい欠点があります。

そこで、独自で集めた情報を提供しているデータベースの活用がおすすめです。AKIDASなら、地域の調査員が年2回集めた情報を利用できるため、工数を増やさず独自データを活用できます。

今回は独自で空き家情報を展開するデータべース「AKIDAS」について解説します。

AKIDASとは

AKIDASは、空き家活用株式会社が運営する「空き家活用データシステム」です。

空き家と想定される物件を自主調査したうえでデータベース化し、空き家を活用したいと考えている不動産事業者にデータベースを提供しています。

一都三県や中部、関西を中心に空き家調査件数は15万件を超えており、そのうち収益性を見込める45,000件以上の物件をAKIDASで閲覧可能です。

AKIDASの特徴

AKIDASには以下のような特徴があります。

4万件を超える空き家情報を閲覧できる

地域の現地調査員を雇用し、1都3県を中心に空き家物件の特徴や詳細、登記簿謄本など空き家物件の情報をデータベースに登録します。

レインズに頼らないクローズドな独自情報が掲載されていることで、情報優位性が確保されています。1年に2回ほど訪問してデータを更新しているため、常に最新の情報が閲覧できるのも強みです。

掲載データ数は45,000件以上であり、毎月3,000件が追加されることで徐々に情報の総量も増加していきます。

早急な仕入れルートを確保

AKIDASでは空き家情報として物件情報、登記簿謄本、所有者情報、権利関係など、不動産業者にとって必要な情報が全て取り揃えられています。

また、情報を仕入れる待ち時間も不要です。

クリック1つで必要な情報が手に入るため、仕事の工数を大幅に削減させることができます。

営業の負担が軽減される

不動産業者が必要としている情報がAKIDASにまとめて記録されていることで、物件の情報収集のために営業マンが動く必要がありません。営業マンが普段必要としている以下のような労力を削減できます。

• 営業マン自身の足を使った物件探し、営業回り
• 情報取得のための事務作業

このような作業をAKIDASが実質的に代行することで、本来の営業仕事に集中することができます。

さらに所有者に直接コンタクトできるサービスやコンタクトを代行できるサービスも利用できます。

AKIDASの使い方

不動産業者がAKIDASを利用するためのな流れは以下のとおりです。

• 公式Webサイトより問い合わせ
• 審査
• アカウント発行
• 利用開始

AKIDASで取得できる空き家情報は、営業マンが自由に利用できます。DMで送付して新規契約の売上につなげるためのデータとして利用が可能です。

システムにログイン後は画面左上の「物件一覧」をクリックします。

画面左の「検索エリア」と右側の「物件情報エリア」に分かれており、物件情報を並び替えすることで物件の絞り込みも可能です。

物件情報エリアでは以下の情報を閲覧できます。

• 物件を区別するID
• 物件・土地の画像
• 築年月日などの物件情報
• アクセス情報
• 所有者情報

「お気に入りに登録する」「よく利用する検索条件を保存してすぐに呼び出す」など、営業マンが自由にカスタマイズできる機能も付帯しています。

AKIDASの料金体系

エントリープラン・スタンダードプラン・プレミアムプランいずれを選択しても、購入前に閲覧可能な情報や検索機能については違いがありません。

違いは、物件を閲覧できる回数です。

物件の詳細情報を購入できる「定期残数件数」がスタンダードプランなら50件／月　プレミアムプランなら100件／月になっていますが、エントリープランには定期残数件数はありません。追加料金として1物件ごと3,000円がかかります。

スタンダードプラン・プレミアムプランで追加の物件情報を確認する場合は、1件につき2,000円が必要です。

まとめ

今回は空き家情報をデータべース化して提供する「AKIDAS」について解説しました。

レインズでは見られない「空き家活用株式会社」独自のデータベースによって情報優位性を得られるほか、必要な情報がすでに網羅されていることから営業マンが足を使って情報収集する必要もありません。

空いた時間で営業に集中することで、業務の効率化と契約件数アップを期待できるでしょう。

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