抵当権抹消登記に関する知識は、不動産売却事業を行っている不動産会社が知っておくべき知識の一つです。

相談に来たお客さまが、売却予定の不動産の抵当権抹消登記について認識していなければ、後にトラブルになりかねません。事前に必要性や費用など、しっかり説明を行うことが大切です。

また、抵当権抹消登記の費用を抑えるために、司法書士に依頼せずに自分で手続きしたい人もいるでしょう。自分で抵当権抹消登記の手続きをしたいお客さまへ、不動産の専門家として適切に案内できると、お客さまも安心です。

ここでは、以下について解説します。

• 抵当権抹消登記とは何か
• 抵当権抹消登記が必要なタイミング、誰が手続きするのか
• 抵当権抹消登記の費用
• 抵当権抹消登記の手順と必要書類
• 抵当権抹消登記の注意点

抵当権抹消登記に関する幅広い知識を持ち、不動産売却の相談に来たお客さまへ適切な案内をできるようにしておきましょう。

抵当権抹消登記とは？手続きはいつ・誰がするのか

抵当権抹消登記とは、住宅ローン借入時に金融機関が設定した抵当権を登記簿から消すための手続きです。抵当権を外すと、不動産売却時に第三者へ所有権移転をしたり、不動産を担保に新たにローンを組んだりすることできます。

ここでは、抵当権抹消登記が必要なタイミングや、手続きをするべき人について解説します。

抵当権抹消登記が必要なタイミング

抵当権の抹消登記が必要なタイミングは、以下のとおりです。

• 住宅ローンを完済した時
• 不動産を売却する時
• 不動産を相続した時

特に、不動産売却時に抵当権抹消手続きをしなければ、買主側に迷惑がかかってしまいます。

お客さまの中には、住宅ローンを完済したら抵当権が自動的に外れると考える方もいるかも知れません。お客さまから不動産売却の相談を受けた際、抵当権抹消登記が必要なことをあらかじめ伝えておきましょう。

ちなみに、相続した不動産に残債があり、相続した方がローンを完済した場合は、抵当権抹消手続きの前に相続登記が必要です。相続登記とは、被相続人から相続人へ所有権を移転させる手続きです。

相続した不動産を売却したいお客さまの場合、手続きの流れに気をつけましょう。

抵当権抹消登記は誰が手続きする？

一般的に、抵当権抹消登記の手続きは、以下の3つのパターンに分かれます。

• 住宅ローン契約者が直接行う
• 住宅ローン契約者の家族（配偶者など）が代理として行う
• 司法書士に委任する

抵当権抹消登記は、住宅ローンの契約者が行うことも、代理や委任された人が行うことも可能です。

住宅ローンの契約者やその家族が手続きする場合、書類の取得や作成に手間がかかるため、事前に伝えておくことをおすすめします。

次の章で解説しますが、司法書士に委任する場合は別途費用がかかるため、事前にお客さまへ伝えておきましょう。

また、本来、抵当権抹消登記は金融機関（債権者）と住宅ローンの契約者（債務者）の間での手続きです。

抵当権を持っているのは金融機関のため、金融機関の許可なしに住宅ローンの契約者のみで手続きを完了させることはできません。

そのため、金融機関から住宅ローンの契約者への委任状を作成することで、手続きが可能となる点には注意が必要です。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、以下の通りです。

※登記情報提供サービス…登記情報提供サービスは、一時利用する方法と利用者登録をする方法があり、個人の登録には300円の登録料かかります。詳しくは登記情報提供サービスの公式サイトをご確認ください。

登録免許税

抵当権抹消登記には、登録免許税が課税されます。課税額は不動産1件につき1,000円です。

例えば、土地と建物に抵当権が設定されている場合、登録免許税は2,000円になります。

登記内容の確認費用

登記内容の確認費用は、抵当権抹消予定の不動産の登記内容を確認するための手数料です。

登記内容を確認するには、登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスで確認する方法があります。登記事項証明書を取得する場合、法務局の窓口で申請するよりも、オンラインで請求した方が手数料も安く済むため便利です。

登記情報提供サービスは、インターネット上で登記内容を確認できるサービスですが、こちらは閲覧のみです。

登記情報提供サービスの詳細は、公式サイトをご確認ください。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合、司法書士報酬が別途かかります。報酬額は全体の平均値として約15,000円前後ですが、司法書士によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

出典：抵当権抹消登記｜日本司法書士会連合会 司法書士の報酬

抵当権抹消登記の完了確認費用

抵当権抹消登記が完了した後、抹消されたかどうか確認するための手数料です。手数料の内訳は登記内容の確認費用と同じです。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順と必要書類

ここでは、お客さまが自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順と必要書類について解説します。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順

不動産売却をするお客さまが、自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順は以下の通りです。

1. 金融機関へ抵当権抹消書類を依頼し、決済日までに受領する
2. 売却する不動産を管轄している法務局を確認する
3. 抵当権抹消登記の申請書を記入する
4. 法務局へ必要書類を提出する
5. 登録完了証を受け取る

1．金融機関へ抵当権抹消書類を依頼し、決済日までに受領する

不動産売却の時、すでに住宅ローンを完済している人や、預貯金で完済できる人は決済前に抵当権抹消登記の申請ができます。

しかし、実際は決済日に買主から得た代金で住宅ローンを完済する人も多いでしょう。その場合、決済日までに抵当権抹消書類を受領して、決済日に手続きできるように、金融機関へ依頼します。

抵当権抹消書類の作成には数週間かかる可能性があるため、できるだけ早く、お客さまから金融機関へ確認してもらいましょう、

2．売却する不動産を管轄している法務局を確認する

お客さまが売却予定の不動産がある地域によって、法務局の管轄が異なります。法務局の管轄は、法務局公式サイト「管轄のご案内」から確認できます。

3．抵当権抹消登記の申請書を記入する

抵当権抹消登記の申請書は、法務局で入手または法務局公式サイトの「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。住所、名前、不動産の所在地など必要事項の記入が必要です。

法務局公式サイトでは記載例も公開されているため、お客さまから質問があった場合に案内してくださいね。

4．法務局へ必要書類を提出する

抵当権抹消登記の必要書類は、大きく分けて以下2種類です。

• 住宅ローンの契約者が記入する「抵当権抹消登記申請書」
• 金融機関が用意する「抵当権抹消書類」（詳細は次の章の表を確認してください。）

必要書類の詳細を確認したい場合、次の章で表にまとめています。必要書類の不足がないようにお客さまへ案内しましょう。

5登録完了証を受け取る

抵当権抹消登記が完了したら、登録完了証を受け取る必要があります。

登録完了証は、法務局の窓口での受取りまたは郵送・オンラインでの交付です。

抵当権抹消手続きの必要書類

抵当権抹消手続きの必要書類は以下の通りです。

• 登記済証または登記識別情報：抵当権設定時に法務局が発行した書類
• 代理権限証明書情報：金融機関が契約者に抵当権抹消手続きを委任するための書類
• 登記原因証明情報：金融機関が住宅ローンの完済を証明する書類
• 資格証明情報：金融機関の登記事項証明書が記載されている書類
  ※有効期限は発行から3カ月以内です。
• 抵当権抹消登記申請書：契約者が記入する書類
  ※法務局公式サイトの不動産登記の申請書様式についてからダウンロードできます。

抵当権抹消登記における注意点

ここでは、抵当権抹消登記に関する注意点を解説します。

抵当権抹消登記の必要書類を紛失した場合

抵当権抹消登記の必要書類は、再発行可能なものと再発行に別途手続きが必要なものがあります。

注意すべき書類は、登録済証または登録識別情報です。紛失の場合は別途手続きが必要になるため、お客さまへ注意喚起しましょう。

抵当権抹消手続きを長期間行わなかった場合

抵当権抹消手続きは、手続きが必要になった時にできるだけ早めに行うことをおすすめします。

特に、不動産売却時に手続きを行わないと、売却予定の不動産の抵当権を外せず、所有権移転登記を行えません。

また、住宅ローン完済後、抵当権抹消手続きを長期間行わないと、以下のようなデメリットもあるため、注意が必要です。

• 将来、不動産を担保に新規でローンを組めない
• 金融機関の登記情報が変更されて手続きが複雑になる

まとめ

今回は抵当権抹消登記に関する手続きや費用、注意点について解説しました。
どのような場合に抵当権抹消登記が必要で、手続きを行わないことのデメリットについてもご理解いただけたかと思います。

抵当権抹消登記に関する知識は、不動産売却事業を行う不動産会社が知っておくべき知識の一つです。

抵当権抹消登記の必要性や注意点などをしっかりお客さまへ案内し、お客さまが安心して不動産売却できるようにしましょう。

不動産を購入すると、不動産登記をしなければなりません。

もっとも、登記についてよく知らないという方も多いはずですので、以下では、登記情報の変更手続きの方法に加えて、その際に必要になってくる費用についても解説していきます。

不動産登記とは何か？

まずはじめに、そもそも不動産登記とは何かについて説明します。

不動産登記は土地や建物の所有者を証明するためのもの

不動産登記というのは、その名の通り、不動産についての登記です。登記とは、公に権利関係を明らかにするために設けられている制度で、不動産以外にも会社などに関する商業登記や船舶に関する船舶登記などが存在しています。

不動産登記は、土地や建物といった不動産についての権利関係を示すものとなっており、そこに所有者として記載されることによって、自らがその不動産を所有しているというのを第三者に対しても主張できるようになるのです。

逆に言うと、不動産登記に自分の名前がないと、せっかく土地などを購入しても、第三者がその土地は自分のものであるといったクレームを受けた際に、それに対して法的に対抗することは困難です。そのため、そういった事態を避けるためにも、不動産を取得した場合には、なるべく早いタイミングで登記の変更手続きを行う行う必要があります。

不動産登記に記載される項目とは？

次に、不動産登記にはどのような項目が記載されるのかを見ておきましょう。まず、不動産登記は、一つの不動産について一つずつ作られるのが原則です。

そのため、土地の上に建物がある場合には、土地と建物について、それぞれ不動産登記が存在することになります。それぞれの不動産登記は、表題部、権利部（甲区）、権利部（乙区）の3つに分かれており、このうち表題部には、土地であれば所在や地番、地目、地積、登記日などが、建物であれば所在や家屋番号、建物の種類、構造、床面積、登記日などが記されます。

また、甲区には、その不動産の所有者に関する情報が記載されるようになっており、そこを見れば、誰が、いつ、どのような理由でその不動産の所有者になったのかが分かるようになっています。

一方、乙区に記載されるのは所有権以外の権利に関する情報です。

具体的には、抵当権や地上権、地役権などで、これらはいずれも所有権を一部制限するものですので、不動産を購入する場合には乙区をしっかりとチェックして、自分にとって不都合な権利が設定されていたりしないかを確認するようにしなければなりません。

不動産登記の情報変更はいつ必要なのか？

では、不動産登記の情報は、どのような場合に変更しなければならないのでしょうか。ここでは、代表的なケースを紹介します。

姓が変更になった場合

まず一つ目は、権利者の姓が変わった場合です。不動産登記は不動産についての権利関係を示すものなので、そこに記載される人物の氏名は戸籍と同様である必要があります。

そのため、結婚や離婚などで改姓した場合は、自らが権利者であることを示すために、すみやかに不動産登記の情報を変更しなければならないのです。

住所が変更になった場合

二つ目は、住所が変わった場合です。あまり頻繁に起こるものではありませんが、区画整理や市区町村の合併によって、稀に不動産がある場所の住所が変更になるケースがあります。そのような場合には、変更後の住所を不動産登記にも反映させなければならないのです。

所有者の住所が変わった場合

三つ目は、所有者の住所が変更になった場合です。

例えば、転勤などで所有者が別の場所に引越し、不動産を賃貸に出すようなケースが該当します。登記中では所有者を特定するために、住所についても記載されるようになっていますので、そのように引越しなどで住所が変わった場合には、変更登記を行う必要があります。

所有者の死亡による相続が発生した場合

四つ目は、不動産を所有している人が亡くなって相続された場合です。

後から相続争いが蒸し返されたりしないように、不動産を相続した人は、なるべく早いうちに変更登記を行っておくのがおすすめです。

なお、相続協議によって、一つの不動産を複数の相続人間で共有したり、不動産をいくつかに分筆してそれぞれが相続したりするような場合には、共有登記や分筆登記といった手続きを行わなければなりませんが、それらを行うためには専門的な知識が求められるため、司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。

不動産登記の情報を変更するための方法

続いて、不動産登記に記載されている情報を変更するための方法について説明します。

司法書士に依頼して情報変更

まず、もっとも一般的なのは、司法書士に依頼して変更登記手続きを行ってもらうという方法です。

司法書士というのは、登記や供託といった法律事務を取り扱う職業で、それになるためには国家資格である司法書士試験に合格しなければなりません。登記に関する法律についての深い知識を備えているため、依頼すれば複雑な変更手続きをスムーズに代行してもらえます。

司法書士に依頼する際には、当然ながら一定の手数料が発生しますので、その点には注意しなければなりません。依頼の内容や司法書士によって金額は少しずつ違ってきます。

例えば、売買に伴う不動産の所有権移転登記を依頼する場合は5万円から6万円ほど、相続に伴う不動産の所有権移転登記の場合には6万円から8万円ほどが平均的な相場となっています。

なお、不動産の購入する際には、不動産業者の方から司法書士を紹介してもらえるケースが一般的ですので、特にこだわりがないようであれば紹介された司法書士に依頼すればよいでしょう。

自分で変更手続きを行うことも可能

実は不動産登記の変更手続きは、登記所に出向けば自分でも行えるようになっています。当然ながら、自分でやれば司法書士には手数料を支払わなくて済みますので、少しでも節約したい場合には挑戦してみるのもよいでしょう。

ただし、手続きにあたっては様々な書類を用意しなければなりませんし、場合によっては不動産についての法律知識が必要になるケースもあります。

また、不動産取得に際して金融機関のローンを利用するような場合には、金融機関の方から司法書士を使うように求められることがありますので、本当に自分でやって問題ないかは事前にしっかりと確認しておかなければなりません。

不動産登記の情報変更はどれくらい費用がかかるのか？

では、不動産登記の情報変更を行う際には、どれくらいのお金が必要になってくるのでしょうか。

まず、司法書士に依頼して手変更手続きを行う場合には、前述の手数料が発生します。また、それに加えて、登録免許税を支払わなければなりません。この登録免許税の金額は一律に定まっているわけではないのです。

例えば、売買に伴う土地の所有権移転登記の場合にはその評価額の1.5パーセント、建物であればその評価額の2パーセント（一定の要件を満たせば軽減税率の適用が受けられる）となります。

そのため、評価額が2,000万円の土地の所有権移転登記をしようとすると、登録免許税だけでも30万円の費用負担が発生するのです。なお、相続に伴う所有権移転登記の登録免許税は、土地、建物ともに、その評価額の0.4パーセントとなっています。ちなみに、贈与の場合には2パーセントです。

変更登記手続きについてのまとめ

不動産の権利関係について何らかの変更があった場合には、すみやかに変更登記を行わなければなりません。いつまでに変更しなければならないかという点については明確な定めがあるわけではありませんが、第三者から権利を主張されるリスクを減らすために、できる限り早期に手続きを行うようにするとよいでしょう。

手続きは自分で行うこともできますが、専門的な知識が求められるため、できればプロである司法書士に依頼するのがおすすめです。その場合には、登録免許税に加えて、司法書士に支払う手数料を負担することになります。

不動産取引を行う際は変更登記手続きの方法をしっかりと理解しておこう

以上で見てきたように、不動産登記は不動産の権利関係を公に示す非常に重要な制度です。

不動産を購入したりする際は、取引後にスムーズに変更登記手続きができるように、事前にしっかりとその仕組みを理解しておきましょう。

それまで農地として使われてきた土地に新築の一戸建てを建てる場合など、土地の用途を切り替えるときには地目の変更手続きが必要です。

土地の使用方法が変わったタイミングで、速やかに「地目変更登記」が求められます。専門家に依頼する方法のほか、自分で登記して費用を節約することもできます。

今回は自分で地目変更登記を行う場合の流れと費用について解説します。

地目変更とは

地目とは「土地の種類」のことで、使い方を変更するには公的な手続きが必要です。

ひとくちに地目と言っても「宅地」「畑」などさまざまな用途に分かれます。全部で23区分ありますが、国税庁では主な区分について以下のとおり紹介されています。

(1)宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地

(2)田　農耕地で用水を利用して耕作する土地

(3)畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

(4)山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

(5)原野　耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地

(6)牧場　家畜を放牧する土地

(7)池沼　かんがい用水でない水の貯留池

(8)鉱泉地　鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地

(9)雑種地　以上のいずれにも該当しない土地

引用元：国税庁｜土地の地目の判定

田んぼとして使っている場合は地目が『田』になっていますし、元は駐車場であれば『雑種地』という地目で登記されています。

その土地を使って新築を建築する場合などは、元の地目から「宅地」に変更しないといけません。

新築のほかにも、開発などの理由で地目がガラリと変わることも珍しくありません。

土地は権利関係が複雑に絡み合うものですから、正しい手順で地目の変更を行うことが大切です。

土地の地目を現況に合うようにするには登記が必要

すでに登記されている地目は勝手に自動変更されることはありません。土地の用途に変更があった場合、登記しないと現況と地目が合わない事態が発生します。

登記簿に登記された地目を現況に合うように修正する「地目変更登記」が必要です。

不動産登記法には地目変更の申請期限が定められていて、怠った場合には罰金を支払うことも定められています。

不動産登記法では申請期限と罰金についての記述は、以下のとおりです。

（土地の表題登記の申請）

第三十六条　新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

（過料）

第百六十四条　第三十六条、（中略）の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

引用元：e-GOV｜不動産登記法

地目変更登記は法務局に申請する

登記の申請は現況が変わった後に行うため、事前に申請はできません。現況が変わった後は1ヶ月以内の申請が必要です。

地目変更登記は土地を管轄している法務局に申請する形で行います。

土地の地目変更登記にかかる費用

地目変更は専門家に依頼するのが一般的ですが、自分で申請もできます。

• 登記の専門家に依頼する場合
• 自分で地目を変更した場合

それぞれの場合でかかる費用について解説します。

登記の専門家に依頼した場合

登記申請という手続きは一般的ではないため、戸惑ってしまうこともあるでしょう。時間の節約のため、登記の専門家である司法書士・土地家屋調査士に依頼して代理人として申請してもらうという方法があります。

代理で申請する場合は実費のほか、報酬などの費用が発生します。

地目変更登記の費用・報酬は専門家ごとに設定が異なりますが、5万円前後が一般的です。

加えて、自分で行うのと同様に実費が発生します。

ただ、5万円前後というのはあくまで1筆の土地を地目変更する場合の費用です。複数の土地の地目変更では申請書に記載する内容が増えることで専門家の手間も増えます。

相場は専門家ごとに変わりますが、報酬は8万円前後まで増加すると見ておくと良いでしょう。

実費部分については、次の「自分で地目変更登記した場合」を参照ください。

自分で地目変更登記した場合

自分で申請を行う場合の費用は「実費負担分のみ」です。

登記事項証明書を法務局の窓口で請求するときは600円がかかり、地図等の証明書では450円がかかります。

法務局で登記事項証明書を取得できるため、それを使って土地の登記について調べられます。記入事項について調べたうえで記入します。

また実際の地目変更の際は登記申請書に土地の面積についての記載も必要です。土地の地積測量図がある場合は併せて入手しておきましょう。

そのほか「土地の案内図」「公図の写し」なども必要です。

地目の変更では登録免許税は発生しないので、紹介した上記の実費だけがかかります。

地目変更登記の流れ

地目の変更では土地を管轄している法務局に地目変更申請書を届け出ます。

法務局で書類の確認と現地調査を行い、申請内容を確認して問題なければ登記完了証を受取ります。法務局で受け取るほか、郵送してもらうことも可能です。

ただし、土地のなかに私道があるなどのケースでは分筆しないといけない場合もあります。地目変更以外の登記も必要ですから、素人では対処が難しくなります。司法書士・土地家屋調査士に委任するほうが良いでしょう。

地目変更登記で必要になる書類

地目変更登記では、いくつかの書類をまとめて提出する必要があります。

必要な書類は以下のとおりです。

• 地目変更登記申請書
• 土地の案内図・公図の写し
• 農地転用なら「農地関連書類」

地目変更登記申請書

文字どおり地目の変更登記で法務局に申請するための書類です。

• 添付情報
• 申請する日
• 法務局
• 申請する人の氏名・住所・電話番号などの情報
• 申請する土地の情報

を記入して提出します。

情報の記入のために必要になるため、同時に「登記事項証明書」の取得も必要です。

土地の案内図・公図の写し

土地の場所を示す案内図を作成して用意します。

グーグルマップでも申請が通る可能性がありますが、最適なのは「住宅地図」を使った書類です。

案内図に赤のマジック等で印をつけ、土地の場所がひと目で分かるようにしましょう。

土地の案内図に加えて、公図の写しの提出も求められます。

農地転用なら「農地関連書類」

添付情報は通常なら空欄ですが、「農地転用をする場合」「法人が地目変更登記する場合」には必要書類の添付が必須です。

たとえば農地転用する場合、「農地転用許可書」を添付するといった具合です。

まとめ

今回は自分で地目変更登記を行う場合の流れと費用について解説しました。

地目変更登記は測量が必要ないため、専門家に依頼せずに自分で手続きを進めることもできます。費用を大幅に節約できますから、可能であれば自分で手続きを進めてみましょう。

建物を解体したり焼失したりした場合に必要になる手続きの1つに、「建物滅失登記」があります。新しく建物を建てる際や空き土地を運用するためには、滅失登記が行われていることが前提です。

この記事では不動産の売買にも影響する「建物滅失登記」について、制度の概要や手続きの流れについて解説します。

滅失登記（めっしつとうき）とは

滅失登記は、現在ある登記簿を除去するために行う登記のことで、不動産登記の1つです。

不動産登記は大きく分けて「表題登記」と「権利の登記」に分かれており、表題部には構造・面積など「どんな建物」かが記録されています。一方の権利の部分では所有者の住所や氏名、抵当権の状況などが記載されています。

登記簿は表題登記から始まりますが、滅失登記では表題部の登記事項を全て抹消します。その建物の表題部に抹消の表示がされて登記は閉鎖されます。

登記簿を除去して滅失登記が完了した後、除去された登記簿は「閉鎖登記簿」として扱われ、公開の対象から外されることになります。

閉鎖登記簿については以下の記事で詳細に解説しているので、こちらも併せて読み進めてみて下さい。

【リンク】いえーる住宅研究所｜閉鎖登記簿・閉鎖謄本とは何なのか｜調査ポイントや取得方法を詳しく解説

滅失登記ができる人

滅失登記の手続きができるのは、対象となる建物の所有者です。建物が共有の場合は、共有者なら単独で申請することもできます。

また、本人だけでなく、司法書士・土地家屋調査士などに依頼することも可能です。

所有者が死亡している場合

建物が解体された時点ですでに死亡している場合、相続人のうちの1人が滅失登記を単独で行えます。

建物滅失登記とは

滅失登記といえば、一般的には建物の滅失登記のことを指します。建物滅失登記は、建築物を壊したり火災で焼失したりした場合など、建物がなくなった時に行う登記です。

建物がなくなっても、登記は自然には消滅しません。登記記録に「この建物はもうありません」という事実を記録する必要があり、建物滅失登記がその手続きにあたります。

建物滅失登記に必要な書類

建物滅失登記の手続きを進めるにあたって、以下の書類が必要になります。

• 建物滅失登記の申請書
• 滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図
• 建物滅失証明書
• 滅失した建物が存在したところの地図
• 写真

建物滅失登記の申請書

建物滅失登記の手続きで必要になるのは、建物滅失登記の申請書です。管轄の法務局の不動産登記申請表示係で受け取るか、法務局のホームページからダウンロードして入手します。

登記簿謄本に記載されている不動産番号と所在、家屋番号、書類、構造、床面積をそのまま写す形で作成し、提出する際はコピーして控えを保管しておきましょう。

滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図

申請書に加えて、滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図を取得します。

登記記録上の所有者の住所と現在の住所と違う場合、それぞれがつながるように住民票の写しや戸籍の附票など、住所が変更したことが分かる証明書も必要です。

名前が異なる場合、戸籍謄本や除籍法本など、登記記録の名前と現在の名前とのつながりが証明できる書類を用意します。

建物滅失証明書

滅失登記を申請する際は登記申請書に加え、建物滅失証明書（取り壊し証明書）の提出も必要です。

記入した建物滅失証明書を解体業者に送り、解体業者に印鑑を押してもらって返送してもらいます。会社の代表者事項証明書、履歴事項証明書のいずれかと、会社の印鑑証明書を同封も必要です。

滅失した建物が存在したところの地図

滅失した建物があった地図を用意して、該当する建物に印をつけます。グーグルマップのほか、手書きでも問題ありません。

写真

滅失したことが分かる写真を添付しますが、強制ではなく任意です。

建物滅失登記の申請方法

建物滅失登記は以下の流れで進行します。

1. 法務局閲覧調査
2. 建物現地調査
3. 登記申請書類作成
4. 建物滅失登記申請

司法書士や土地家屋調査士などに依頼する場合には準備期間が必要となりますから、解体後すぐに依頼するべきです。

登記を行う場合、建物が所在する地域を管轄する法務局で平日に行います。申請書を郵送する場合は申請書を入れた封筒の表に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便によって送付します。切手を貼った返送用の封筒を同封しましょう。

建物の滅失登記の申請をすると、登記完了予定日を教えてもらえます。この日までに特に連絡がなければ、登記は完了です。

完了した登記完了証は、後日登記所から送られてきます。

法務局には登記相談窓口が設置されているので、作成した書類を持参して見てもらうと手続きがスムーズに進みます。書類に不備があると修正が必要なので、提出前に法務局で確認してもらう方が確実です。

登記簿謄本の見方について以下の記事でも詳細に解説しているので、あわせてご覧ください。

【リンク】いえーる住宅研究所｜共同担保目録とは｜登記簿謄本の見方や全部抹消もわかりやすく解説

建物滅失登記を怠った場合のデメリット

建物滅失登記は法的な義務であることが不動産登記法第57条に記されています。解体して建物が滅失したとき、表題部の所有者または所有権の登記名義人は滅失から1ヶ月以内に建物滅失登記を申請しなければいけません。

第五十七条　建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

引用元：e-GOV｜不動産登記法

手続きを怠った場合は以下のようなデメリットがあります。

• 10万円以下の過料に処される
• 固定資産税が継続して課される場合がある
• 土地が売却できない

10万円以下の過料に処される

不動産登記法164条には、手続きを怠った場合の罰則規定があります。滅失登記を申請する義務がある人がその義務を怠った場合、10万円以下の過料に処されるため注意が必要です。

～前略～

規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

引用元：e-GOV｜不動産登記法

固定資産税が継続して課される場合がある

建物が取り壊し済みでも、解体した事実を地方自治体が知らないと固定資産税が継続して課される場合があります。地方自治体に「すでに建物がない」という証明をするためにも、できるだけ速やかに建物滅失登記を行うことが望ましいです。

土地が売却できない

建物を解体したら、残った土地の活用を考えたいものです。しかし、建物滅失登記をしておかないと、更地にした土地を売りたくても売ることができません。

また、登記上は建物が残っている状態ですから、新たに自宅やアパートを建てようとしても建てられません。

まとめ

この記事では不動産の売買にも影響する「建物滅失登記」について、制度の概要や手続きの流れについて解説しました。建物を無くしたあとの土地活用のためには必須の手続きですが、お客様も担当者も内容を理解できていないケースがあります。

不動産取引をスムーズに行うためにも、滅失登記の概要については理解しておきましょう。

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【リンク】いえーる住宅研究所｜業務効率化

不動産営業の仕事をしていると、かつて住宅を買ってくれた方から抵当権抹消登記について説明を求められることがあるかもしれません。

抵当権抹消登記は住宅ローンを組んだ方ならいつかは行う手続きではありますが、住宅ローンを組んでから最長で35年も手続きとは無縁でいることも多いです。債務者が内容を理解していないことも少なくありません。

今回は登記について学び始めた不動産営業の方に向けて、抹消登記の基本的な内容と必要書類・費用、自分で手続きする際の大まかな流れを解説します。

抹消登記とは

抹消（まっしょう）は「消す」という意味です。抹消登記は、登記の内容がなくなった時に消すことで、登記の効力を失わせる登記のことを指します。

不動産を購入する際に住宅ローンを利用していた場合、不動産を対象に抵当権（債務者が債務不履行になった場合に、債権者が担保とした土地や建物で弁済を受ける権利）が設定されます。

抹消登記で代表的なのは、その返済が完了したときに抵当権を抹消するために行う「抵当権抹消登記」です。

住宅ローンを完済すれば自然と抵当権が消滅するわけではなく、債務者が申請して抵当権を抹消する必要があります。

抹消登記では抹消する登記に下線を引くことで抹消したことを示します。書かれていた文字は見えるため、抹消された内容が分かる仕組みです。

抹消された登記の履歴を残しておくと、将来的に誰かが不動産の調査をするうえで役に立ちます。

抹消登記が必要なケースは？

抵当権は住宅ローンの返済中に有効な権利であり、完済後もずっと設定しておくものではありません。

以下のようなケースが発生する際は抵当権抹消が必要です。

• 不動産を売却する場合
• 新たな融資を受ける場合
• 相続が発生する場合

抵当権が設定された不動産を売却する場合、事前に抵当権を抹消しておく必要があります。購入希望者が現れたとしても抵当権が設定されていることでローン審査が通らず購入してもらえないためです。

新しく住宅ローンを組む場合も同様です。担保となる不動産が「抵当権付きの不動産」と判断されると、住宅ローンを完済してあるとしても審査に影響が出てしまいます。

相続が発生する前にも、抵当権を抹消しておくことが重要です。抵当権が設定されたまま相続された場合は解説した通り売却にも融資にも影響があり、相続で不動産を受け継いだ方に負担を強いることになってしまいます。

抹消登記の方法には2つある

抵当権の抹消登記を行う場合、大きく分けて以下の2種類の方法から選択できます。

• 自分で抹消登記をする
• 司法書士に依頼をする

ただし、自分で登記できないケースもあるので、その違いを理解しておく必要があります。

自分で抹消登記をする

借入金を完済させたあとの抵当権抹消登記であれば、債務者が自分で手続きすることも可能です。

必要書類を集めて記入し、抵当権抹消登記をしたい不動産を管轄している法務局へ提出します。

主な流れは以下のとおりです。

1. 金融機関から抹消登記に必要な書類が届く
2. 抵当権抹消申請書を作成
3. 添付書類を加えて法務局に提出
4. 登記所での審査
5. 登記完了証の受取り

登記に必要になる書類として、法務局で事前に「登記事項証明書」を取得しておきましょう。

住宅ローン完済後は金融機関から抵当権抹消登記に利用する「弁済証書」「登記済証または登記識別情報」「委任状」等の書類が送られます。

登記申請書の書式は法務局のホームページで公開されているものを利用し、必要書類を添えて法務局に提出します。審査を経て1週間から10日ほどで抹消登記は完了です。

司法書士に依頼をする

抵当権を設定された不動産を売却して代金で残債を返済する場合は、自分では手続きを進められません。

確実に抹消登記を成立させるために、司法書士に抹消登記を依頼する必要があります。

抹消登記の必要書類

不動産の抹消登記で必要になる書類は、大きく分けて以下の4つです。

• 弁済証書
• 登記済証または登記識別情報
• 登記原因証明情報
• 委任状

弁済証書

借入金を完済したことを証明する書類です。「抵当権解除証書」「放棄証書」という名称の場合もあり、完済後に金融機関から郵送されます。

登記済証または登記識別情報

抵当権を設定したときに金融機関から債務者に対して交付されている書類で、登記済の赤い判印が押してあります。

法務局のコンピュータ化以降に設定された抵当権の場合、登記識別情報という書類が返却されます。

登記原因証明情報

登記の原因となる事実や法律行為が記載された情報です。どういう理由で、どのように不動産に関する権利が移動したかが記されています。

弁済証書、抵当権放棄証書、登記済証に解除等の旨が記載されたものが登記原因証明情報にあたります。

日付の欄が空欄になっている場合、あらかじめ金融機関に日付を確認して埋めておきましょう。

委任状

金融機関からの委任状のことです。日付欄が空欄だと申請できないので、あらかじめ金融機関に日付を確認して埋めておく必要があります。

抹消登記に必要な費用

抵当権の抹消費用には登録免許税を始め、一定の費用がかかります。

登録免許税

登記簿等本から抵当権を抹消する場合、抵当権抹消の登録免許税がかかります。

費用は不動産1筆につき1,000円です。マンションのように土地1つ・建物1つに分かれている場合は2,000円が必要です。

収入印紙を貼り付けた用紙を割印や消印はせずに申請書と一括で綴り、提出します。

登記情報代

登記に関する事前調査の際、登記情報の提供を受けるための費用です。1件につき355円の手数料がかかります。

登記完了後の登記事項証明書の請求費用は1件600円ですが、オンラインで登記事項証明書を請求する場合は1件500円、オンライン請求・窓口交付の場合は1件480円に減額されます。

郵送料

法務局に行かずに郵送で申請することもできますが、郵送料と返信用の郵券が必要です。場所によって郵送料は異なるので、あらかじめ確認しておく必要があります。

司法書士手数料

抵当権抹消を司法書士に依頼すると、司法書士手数料が発生します。

司法書士事務所によって金額が変わるので一概にはいえませんが、大まかには1万5,000円程度が相場とされています。

参考までに司法書士会連合会のアンケートの結果における、地区ごとの「全体の平均値」をまとめておきます。

• 北海道地区：15,532円
• 東北地区：13,863円
• 関東地区：15,613円
• 中部地区：15,638円
• 近畿地区：18,795円
• 中国地区：15,289円
• 四国地区：14,409円
• 九州地区：13,821円

出典：日本司法書士会連合会｜司法書士の報酬

まとめ

本記事では登記を学び始めた不動産営業の方に向けて、抹消登記についての概要や費用、必要書類などについて紹介しました。

住宅ローンを完済したことに伴う抹消登記であれば自分で行うこともできますが、売却代金を残債に充てる場合は自分では行えません。専門家である司法書士に依頼することになるでしょう。

「自分で抹消登記を進めたい」と相談を受けた際に適切なアドバイスができるように、基本的な知識を身に着けておきましょう。

不動産の売買や購入、贈与、相続があった際に必ず行うのが「登記（とうき）」です。

不動産登記は不動産の履歴書のようなもので、その不動産の所有者や土地・建物の状態を把握することができるようになっています。

しかし専門用語も多く使われているため、顧客にとっては複雑・面倒というイメージが持たれていることが多いです。

とはいえ、不動産に関する取引の際に不動産登記は避けて通れません。顧客にしっかり理解してもらう必要があります。

今回は不動産登記について、どのような内容の申請をどのような手順で行えば良いのか、必要になる費用や税金などを含めてご紹介します。

不動産（建物）登記とは

土地や建物などの不動産が今どのような状況なのか、誰が所有者なのかという権利について、法的な観点から記録して公開（公示）することを「不動産登記」と言います。

広さや用途の種類、構造、登記（記録）された時期のことなどを含め、さまざまな情報を知ることができます。

また、土地や建物の所有者が誰なのか（所有権）を示す他、抵当権や地役権といった所有権の他にさまざまな権利が登記されていないかを知ることができるので、土地・建物の売買の際には、不動産登記が非常に重要です。

法務局では不動産登記について以下のように説明しています。

「不動産登記とは，国民の大切な財産である不動産（土地や建物）の一つ一つについて，どこにあって，どれくらいの広さがあって，どなたが持っているのかといった情報を，法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいのかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。

この登記をすることによって，不動産に関する情報が公示されることから，国民の権利の保全が図られ，また不動産登記の取引の安全のためにも役立っています。」

引用元：法務局

登記の種類

不動産における「登記（とうき）」は、以下の4つが挙げられます。

• 建物表題登記（表示登記）
• 所有権保存登記
• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

では、それぞれの登記がどのような意味を持つのか詳しく見てみましょう。

＜建物表題登記（表示登記）＞

画像引用：ファミリア土地家屋調査士法人

建物表題登記とは、一般的に「表示登記」と呼ばれる登記です。

不動産登記の「表題部」に行われる登記を指し、不動産が現在どのような状況なのかを示す内容、たとえば住所（所在）や種類、構造、床面積などが記録されます。

新しく建築された建築物の場合には、表示登記を新規に行う必要があるため、表示登記を申請する必要があります。

＜所有権保存登記＞

画像引用：有限会社向井建築設計事務所

所有権保存登記とは、所有権の登記がまだ行われていない不動産（土地・建物）に対して、最初に所有権を登記することを指します。

例えば、新築住宅が建てられたケースで見てみましょう。

最初の所有者となる人が表示陶器で「これはどのような建物か」を公示（登記）した後、「所有者が誰か」を記録することを所有権保存登記と言います。

なお、所有権保存登記は必ず行わなくてはならないものではありません。

あわせて読みたい：所有権保存登記とは｜申請に必要な書類・手続きから費用までを解説

＜所有権移転登記＞

出典元URL：南司法書士事務所

所有権移転登記とは、不動産を購入したときに、その所有権が相手から自分に移ったことを記録するための登記です。

登記をしないままでいると、後々に所有権についてトラブルになった際、持ち主だと主張することが難しくなります。

土地や建物の売買を行ったときは、こうしたトラブルを避けるためにも必ず行っておくべきです。

あわせて読みたい：「所有権移転登記とは」誰がするべき！？｜必要書類や自分で申請する流れも徹底解説

＜抵当権設定登記＞

出典元URL：三井住友トラスト不動産

抵当権設定登記とは、抵当権の設定を記録した登記のことを指します。

債務者が支払いできない（債務を履行できない）際、債権者が競売などを行って担保になっているものを売却し、債権を確保する権利が抵当権です。

つまり、不動産にどのような担保が付いているかを記録したものが、抵当権設定登記となります。

不動産売買において抵当権（担保）が付けられるのは、主にローンを組んで不動産を手に入れるときです。

内容としては、借り手（債務者）と貸し手（債権者）の他、金額や利息などさまざまな内容を記録します。

あわせて読みたい：抵当権設定登記とは｜申請に必要な書類・手続きから費用までを解説

登記簿謄本（登記事項証明書）の見方

不動産に関するさまざまな情報が記録されているのが「登記簿謄本（とうきぼとうほん）」ですが、ここには主に3つのことが記載されています。

1. 表題部
2. 権利部（甲区）
3. 権利部（乙区）

一つ目の表題部には、その不動産の情報が記録されています。

たとえば、土地であれば面積や住所、畑や宅地、山林など土地がどのような用途で利用されるのかを表示します。

建物であれば、住宅や店舗、事務所など建物の種類の他、木造や鉄筋コンクリート造などの構造、床面積といった情報の確認が可能です。

売買を行う不動産が現在どのような状況なのかをクリアにし、顧客に伝えるために欠かせない情報と言えます。

次は、権利部（甲区）です。

この部分には、不動産の過去から現在までの所有者が記載されています。

これまでに所有権登記された順番がわかる他、どのような目的で所有権登記が行われたか、日付や氏名などの詳細も記録されるため、どのような経緯で所有者が代わり、現在に至るのかが確認できます。

そして最後に、権利部（乙区）です。

ここには、所有権以外のさまざまな権利について記載されています。

例えば、不動産に抵当権や地役権が設定されている場合には、この部分に記載されるため、所有権の他にどのような権利が不動産に付いているかをチェックするのに必要です。

出典元：法務省

あわせて読みたい：登記簿謄本「乙区」の見方｜権利者の優先順位・所有者の財務力を読み解く

あわせて読みたい：登記簿謄本「甲区」の見方｜所有権の確認ポイントと対処すべき記載とは

あわせて読みたい：登記簿謄本「表題部」の読み方｜各項目の内容と物件調査での確認ポイント

不動産（建物）登記にかかる費用

続いて、不動産登記にかかる費用（登録免許税）について見てみましょう。

不動産登記を行う際には登録の手数料の他、登録免許税という税金がかかり、以下の登記の種類によってその税率は異なります。

1. 建物を新築したとき
2. 建物を購入・売却・贈与・相続したとき
3. 住宅ローンの場合

まず、建物を新築した際には、所有権保存登記を行うため
不動産価額 × 4/1,000（不動産価額の0.4％）
がかかりますが、2020年3月31日までは軽減税率の適用で
不動産価額 × 1.5/1,000（不動産価額の0.15％）
となります。

中古の建物を売買する場合、所有権移転登記を行うため
不動産価額 × 20/1,000（不動産価額の 2％）
がかかります。

建物の相続が行われた際には
不動産価額 ×4 /1,000（不動産価額の 0.4％）
がかかり、遺贈や贈与が行われると
不動産価額 × 20/1,000（不動産価額の2％）
がかかることになります。

また、住宅ローンを組む場合は抵当権の設定を行い、
債権金額 × 4/1,000（債権金額の0.4％）
がかかりますが、2020年3月31日までは軽減税率の適用で
債権金額 × 1/1,000（債権金額の0.1%）
となっています。

不動産（建物）登記の申請方法

不動産登記にいくつかの種類があることがわかったところで、各登記の申請方法についてご紹介します。

不動産登記の申請方法は、以下の3パターンがあります。

• 自社で申請を行う
• 司法書士に依頼する
• 土地家屋調査士に依頼する

不動産登記は登記の専門家に依頼しなくても申請できますが、申請のために用意する書類が多く、申請の手続きが煩雑であることから、司法書士や土地家屋調査士に依頼することが多いです。

それでも自社で不動産登記を申請するという場合は、注意点も多いため、どのような方法で手続きを行うのか、注意点を含めて解説します。

登記申請に必要な書類

不動産登記申請を行う上で必要な書類は非常に複雑で、売買や贈与など目的によっても用意する書類が異なります。

例えば売買を行った際には、所有権を移す登記である所有権移転登記を行います。

必要なのは、売買契約書のように登記を行うきっかけとなったことを証明できる書類の他、不動産の登記済証、買主の住民票です。

贈与による不動産登記（所有権移転登記）申請の場合は、登記申請書の他に贈与することがわかる書面や、贈与を行う人（登記義務者）が持っている不動産の登記済証、印鑑証明書、贈与を受ける人の住民票の写しなどが必要になります。

相続の場合は、登記申請書の他、被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人（相続を受ける人）の戸籍謄本、さらに相続人全員の住民票の写しが必要になります。

登記申請手続きの流れ

続いて、登記申請の手続きの流れについて見ていきましょう。

不動産登記申請の手続きは、法務局（登記所）で行います。書面を作成して登記所の窓口に提出する方法と、オンライン申請の方法があります。

オンライン申請は不動産登記を含めてさまざまな登記申請ができ、月曜日から金曜日までの8時30分から21時まで利用可能です。

ここでは、法務局の登記所窓口へ直接申請を行う方法の流れについて、不動産売買が行われた例を挙げて説明します。

不動産売買の場合は売主から買主への所有権移転登記を行う必要があります。

1. 登記申請書の作成を行う（自社で作成・司法書士や土地家屋調査士に依頼）
2. 印鑑証明書や登記済証などの必要書類を揃える
3. 登記を申請する不動産をどこの法務局が管轄しているのか確認する
4. 法務局の登記所窓口で申請書を提出して申請する
5. 登記所が申請内容をもとに確認・審査を行う
6. 内容に不備があれば訂正し、なければ登記記録や地図に必要な内容が記入される
7. ここまでの処理がきちんと行われたかどうか、登記官が確認して完了。当日はここまでで終了。
8. 登記所が登記識別情報及び登記完了証の準備をする
9. 後日、再度登記所に行って登記識別情報通知書及び登記完了証を受け取る

1日で全てが終了するわけではなく、後日改めて登記所に行く必要があるので日数がかかります。

登記申請手続きにかかる期間

登記申請を行っても、その場ですぐに登記が完了するわけではありません。

法務局の登記所が、書類に不備がないかどうかのチェック、不動産の内容について正しいかどうかの確認をします。

最初に申請を行ってから実際に登記申請が完了するまでは、登記所によってまちまちですが、おおむね1週間から2週間ほどかかります。

各法務局の公式サイトからおおよそのスケジュールを確認できます。

法務局によっては、登記完了予定日の午前・午後まで記載されているところもあるので、チェックしてから手続きを進め、進捗状況を顧客に説明しておきましょう。

また、登記完了予定日には「補正日」というものがあります。

書類を窓口に提出した際に確認できる日のことですが、その日までに法務局から補正（内容の修正）について連絡がなければ、登記が済んだことになり、登記完了を確認できます。

もしこの日までに連絡があった場合は、内容について補正（修正）を行わなくてはなりません。

登記申請の内容に不備があった場合や、不動産に関する実地調査をしないといけない場合などは、さらに時間がかかることになるのでその点も含めて顧客に説明する必要があります。

登記を自社で申請する方法

不動産登記は司法書士や土地家屋調査士に依頼する方法の他、自社でも申請が可能です。

その難易度は申請内容によりますが、用意する書類が多いことや方法が煩雑であることから、事前準備は綿密に行う必要があります。

また、不動産売買における所有権移転登記の場合は、登録免許税がかかります。

さらに、登記簿謄本の発行で600円の手数料の他、印鑑証明書は450円、住民票は300円がかかりますが、自社で申請を行えばそれ以上の費用は必要ありません。

ただし、売買による所有権移転登記にはスピードが求められます。

契約上、代金のやり取りが行われた時点で所有権が移ると考えられるため、所有店移転の登記は原則的にその日に行うことが望ましいので、司法書士などのプロに依頼するとより安心です。

自社で登記申請を行うメリットは、登記を自社で行えば司法書士などへの報酬を支払う必要がないため、大きくコストを削減できることです。

その金額は、依頼する司法書士・土地家屋調査士によりますが、およそ10万円前後になるので、自社で登記を行うメリットとなります。

また、表題登記であればそもそも登録免許税もかからないため、特に費用はかかりません。

不動産（建物）登記は義務ではない

ここまで不動産登記についてご紹介しましたが、実はこれらの登記は義務ではありません。

ただ、ひとつだけ「表題登記」については申請が義務付けられています。

不動産登記において、その他の登記は記録されていなくても表題登記は必ず内容が記されています。

もし、新築してから1ヶ月以内に表題登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料を支払わなくてはなりません。

もし登記を行っていない場合には不動産の所有権について権利を主張できなくなります。

法的な観点から見てもリスクが高く、売却ができなくなったりその後の登記が複雑になったりと、デメリットが多くなってしまいます。

不動産登記は義務ではないとは言え、顧客には以上の理由から、表題登記をはじめとする各種登記は早めに済ませる必要があるという告知を怠らないでください。

まとめ

不動産登記は、その土地・建物がどのような状態なのか、誰が所有しているのかを表すものです。

登記をきちんと行うことにより、所有者がわからないという状態や、売買・相続・贈与時のトラブルを避けることができ、ローンを組む際にも抵当権の設定がスムーズにできるようになります。

基本的には自社で登記を行えますが、手続きの煩雑さや登記所の開設時間などを考慮して司法書士・土地家屋調査士に依頼する場合には、顧客にその旨と手数料などについて丁寧に説明しておきましょう。

また、スムーズな手続きができるよう、事前に情報収集や書類収集を顧客とともに積極的に行い、不備がないか確認することをおすすめします。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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土地や建物を購入したり、相続や贈与によって取得したりしたときには、所有権移転登記を行うことが必要です。

しかし、実際のところ、相続をしても所有権移転登記を行わずに放置してしまう方もいます。

この記事では、所有権移転登記とは何か、必要な書類や費用、手続きの流れなどについて解説していきます。

所有権移転登記とは

所有権移転登記とは、土地や建物の所有権が売買や相続、贈与などによって移ったということを法的に明確にするために行う登記をいいます。

たとえば、売買によって所有権を得ていても、所有権移転登記を行って登記を備えなければ、第三者に対して所有権の移転を主張できないことが、民法177条で定められています。

所有権について登記簿で確認する方法については、『登記簿謄本「甲区」の見方｜所有権の確認ポイントと対処すべき記載とは』で解説しています。

所有権移転登記が必要になるケース

不動産の所有権移転登記が必要になるケースとして、主に次に挙げる4つがあります。

• 土地や建物を売却（購入）した場合
• 不動産の相続人となった場合
• 生前贈与で不動産を譲り受けた場合
• 夫婦が離婚した場合

土地や建物を売却（購入）した場合

土地や建物の売買を行った場合は、売主から買主への所有権移転登記を行うことが必要です。

買主が登記権利者、売主が登記義務者という位置付けであり、原則として共同して登記申請を行わなければなりません。

通常は所有権移転登記の手続きは司法書士に委任するため、売買代金の決済日当日に、司法書士が法務局に出向いて登記申請が行われます。

不動産の相続人となった場合

不動産の所有者が亡くなった場合、遺言書がある場合は遺言書の検認、遺言書がない場合には相続人全員による遺産分割協議にて、遺産の分け方が決まります。

不動産を相続することになった人は所有権移転登記を行います。

生前贈与で不動産を譲り受けた場合

生前贈与を行うと贈与税が発生するため、事実上、贈与を行っていても所有権移転登記を行わないケースもありますが、所有者が亡くなって相続が開始されると、別の相続人が所有権移転登記を行うリスクがあります。

生前贈与による所有権の移転を明確にするために、所有権移転登記を行うことが必要です。贈与を受けた受贈者が登記権利者で、贈与をした贈与者が登記義務者となり、原則として共同で登記申請を行います。

夫婦が離婚した場合

夫婦が離婚して、不動産の財産分与が発生した場合には所有権移転登記を行うことが必要です。

夫あるいは妻の単独名義の不動産を相手の名義にする、夫婦の共有名義の不動産を単独名義に変更するといったケースが考えられます。

こうした場合には、夫と妻が協力して登記申請手続きを進めていくことが必要です。

所有権移転登記は誰がする？

所有権移転登記は、所有権を失うという不利益を被る所有権義務者と、所有権を取得するという利益を得る所有権権利者が、共同して行うとされています。

ただし、必ずしも本人が所有権移転登記の申請手続きを行わなければならないものではなく、委任状を作成すれば、司法書士などに委任することも可能です。

しかし、所有権移転登記は任意となっているため、実際には長年にわたって登記が行われず、所有者が不明となっている土地が増加しているという実情があります。そのため、政府では、2020年を目標に所有権移転登記を義務化することを検討しています。

自分で所有権移転登記する方法・流れ

所有権移転登記は司法書士に委任するのが一般的ですが、自分で進める方法もお伝えします。登記申請を自分で行う場合には、法務局に事前に相談することが推奨されています。

買主自らが所有権移転登記の申請手続きを行う場合について、順を追って流れを解説していきます。

1. 登記申請書を作成する
2. 添付書類と一緒に法務局へ提出
3. 審査書の不備を補正
4. 登記完了証・登記識別情報受け取り

1. 登記申請書を作成する

まず登記申請書を作成しますが、所有権移転登記の登記申請書は、法務局のホームページに、様式（フォーマット）と記載例が掲載されています。

売買の場合は売買用の様式を選び、以下のように記載します。

2. 登記申請書を添付書類と一緒に法務局へ提出

所有権移転登記の登記申請の際には、登記申請書と添付書類を不動産が所在する場所の管轄の法務局に提出します。

また、登記権利者である買主が登記申請を行う場合には、登記義務者の売主からの委任状が必要です。

法務局の受付時間は、平日の8時30分から17時15分までとなっています。土日、祝日は開いていませんので注意しましょう。

3. 審査書の不備を補正

所有権移転登記の登記申請の書類を提出した後、書類審査が行われ、不備があった場合には職員の指示に従い、訂正をします。

4. 登記完了証・登記識別情報受け取り

登記手続きの完了までには1～2週間程度かかり、登記が完了すると登記完了証と登記識別情報の交付を受けます。

登記完了証は登記手続きが完了したことを示す書類で、申請内容などが記載されています。

登記識別情報とは登記証に代えて発行されるもので、アラビア数字と符合を組み合わせた12桁の符合で、登記名義人ごとに定められています。

登記申請を行うときの本人確認書類の一つになるもので、目隠しシールを貼って交付されますので、剥がさずに保管します。

所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記を行うには登録免許税がかかります。

登録免許税は登記手続きを行うにあたって、国に支払う税金で、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。

ただし、相続による所有権移転のうち、2021年3月31まで、個人が相続によって土地を取得して登記をしないまま亡くなった場合と、相続により評価額が10万円以下の少額の土地を相続した場合には、免税になります。

このほかに、売主は印鑑証明書や固定資産評価証明書、買主は住民票の写しといった公的な書類の交付を役所で受ける際の手数料が発生します。

また、司法書士に所有権移転登記の手続きを委任した場合の費用は、5万円～10万円程度が目安です。

関連記事：登録免許税とは｜不動産登記にかかる税金の計算と軽減措置について

関連記事：登録免許税の計算方法を解説｜不動産登記の軽減税率が適応する条件とは

登録免許税の計算方法

登録免許税は、「固定資産税評価額×税率＝登録免許税額」という計算式で算出できます。

所有権移転登記の登録免許税の税率は、売買や贈与は2％、相続は0.4％です。

ただし、2021年3月31日まで売買による土地の所有権移転登記の登録免許税は、1.5％に軽減されています。

また、建物では一定の要件を満たした住宅用家屋の売買による所有権移転登記は、2022年3月31日までは税率が0.3％になります。

2020年3月までにはなりますが、一定の要件を満たした認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、買取再販業者によるリフォーム済み住宅の所有権移転登記の登録免許税は0.1％です。

＜売買による所有権移転登記における登録免許税の計算例＞

固定資産税評価額2,000万円の土地：2,000万円 × 1.5％ = 30万円

固定資産税評価額2,000万円の家屋：2,000万円 × 0.3％ = 6万円

※いずれも軽減税率を適用した場合

所有権移転登記の費用は誰が負担する？

所有権移転登記にかかる費用は商習慣で買主が負担することが一般的です。

ただし、抵当権抹消登記や住所変更登記、氏名変更登記を行う必要があるケースでは、売主の費用負担が発生します。

所有権移転登記の必要書類

所有権移転登記の手続きには以下の2つの書類が必要です。

• 委任状
• 登記原因証明情報

この他に、不動産を譲る側と譲り受ける側でそれぞれ用意する必要がある書類があります。

必要書類1. 委任状

委任状は司法書士に登記申請手続きを委任する場合に必要になる書類です。売主は委任状に実印の押印が必要です。

通常、委任状の用意は司法書士が行っています。

必要書類2. 登記原因証明情報

「登記原因証明情報」とは、登記の原因になった法律行為を証明する書類です。

登記原因証明情報に記載する内容は「登記の目的」と「登記の原因」、「当事者」、「不動産」です。

登記原因証明情報には、売主の実印の押印が必要です。

売買の場合は、売買契約書でも代用できます。

また、売買による所有権移転登記では、売却代金の領収証が求められることもあります。

必要書類3. 売主（譲る側）が用意するもの

所有権移転登記で売主（譲る側）が用意する書類などは以下のものです。

• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 固定資産評価証明書
• 登記済証または登記識別情報
• 実印

印鑑証明書や固定資産税評価照明書は市区町村の役所で取得することができます。交付を受けるために必要な手数料は、いずれも300円程度です。

印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のもの、固定資産税評価証明書は当該年度のものが必要ですので、注意しましょう。

固定資産税評価証明書は、登録免許税の算定のために必要になります。

登記済証と登記識別情報はいずれも、売主が当該の不動産を取得したときに、法務局で発行されたものです。

登記済証はいわゆる権利証です。2005年3月に不動産登記法の改正で登記事務がオンライン化され、登記識別情報の交付に切り替わったことで廃止されました。

登記済証の廃止前に発行された登記済証は、登記申請に用いることができます。

必要書類4. 買主（譲り受ける側）が用意するもの

所有権移転登記で買主（譲り受ける側）が用意する書類などは以下のものです。

• 住民票
• 認印

売主の用意する印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内のものとされているのに対して、買主の用意する住民票は発行からの期限は設けられていません。

住民票は市区町村の役所で取得することが可能で、手数料は300円程度です。

所有権移転登記の申請書の書き方

所有権移転登記の申請書も記載する内容は、所有権移転登記の原因によって違いがあります。

法務局のホームページの「登記申請書の様式及び記載例」では、売買や贈与、離婚による財産分与のほか、相続は自筆証書遺言や公正証書遺言、法定相続、遺産分割といった種類の各様式（フォーマット）と記載例が掲載されています。

一例として、相続と贈与の場合の所有権移転登記はの登記申請書について説明していきます。

所有権移転登記申請書（相続）

相続による所有権移転登記の申請書は、義務者や権利者の項目がなく、義務者にあたる亡くなった被相続人の氏名と、権利者にあたる相続人の住所氏名を記入するのが特徴です。

原因の欄には所有権移転の原因となった事柄が起きた年月日を記載しますが、所有者である被相続人が亡くなり、相続が開始した日を書きます。

• 登記の目的
• 原因
• 被相続人
• 相続人（申請人）
• 添付情報
• 申請日
• 管轄の法務局
• 課税価格
• 登録免許税
• 不動産の表示（土地の不動産番号の記入で、所在や地番、地目、地積は省略可能。建物の不動産番号の記入で、所在や家屋番号、種類、構造、床面積は省略可能）

画像引用：所有権移転登記申請書（相続・法定相続）記載例 | 法務局

所有権移転登記申請書（贈与）

贈与による所有権移転登記の申請書は、権利者の欄に贈与を受けた受贈者、義務者の欄に贈与をした贈与者の住所氏名を記入します。

申請人兼義務者代理人の欄に記入するのは、贈与者から登記申請の委任を受けた受贈者の住所氏名です。

また、原因には贈与や贈与契約が成立した日を記入します。

贈与の場合の所有権移転登記の申請書は、売買の場合と大きく変わりません。

画像引用：所有権移転登記申請書（贈与）記載例 | 法務局

まとめ

不動産の所有権移転登記は義務付けられてはいないものの、登記を行っておかなければ、第三者に対して法的に権利を主張できません。

また、所有権移転登記を行わずに死亡してしまうと、手続きが煩雑になります。

売買や相続、贈与などで所有権を取得した場合は、速やかに所有権移転を行うことをお伝えしましょう。

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この記事の監修者： 小林 紀雄 住宅業界のプロフェッショナル某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

住宅ローンを借り入れて不動産を購入するときに必要になるのが、抵当権設定登記です。

抵当権という言葉を聞いたことはあっても、具体的にはわからない人は少なくないのではないでしょうか。

似た言葉に根抵当権といったものもあります。

そこで、抵当権設定登記とは何か、費用や手続きなどについて解説していきます。

抵当権設定とは

抵当権設定とは、住宅ローンなどの融資を受けるときに返済が滞ったときに備えて、金融機関が建物や土地に担保権を設定することをいいます。

不動産取引では、住宅ローンを借り入れるにあたって、お金を借りる債務者が金融機関と抵当権設定契約を結び、抵当権設定を行います。

抵当権とは何か、設定登記とは何か解説していきます。

抵当権とは

抵当権とは、借り入れの際に担保として設定できる権利をいいます。

民法上で抵当権の対象にできるのは、土地や建物の不動産、地上権、永小作権のほか、特別法によって抵当権の対象にできる物もあります。

抵当権は目的物を質屋に預ける質権と異なり、土地や建物などの目的物を利活用する使用収益を継続できることが特徴で、債務者がそのまま居住したり、賃貸運用をしたりすることが可能です。

お金を貸している債権者は、債務者からの返済が滞ったときには、担保である不動産を競売にかけて貸し付けた資金の回収に充てることができます。

また、抵当権が設定されたローンは有担保ローン、抵当権が設定されないローンは無担保ローンと呼ばれています。

設定登記とは

設定登記とは、所有権以外の権利を公に明確にするため、登記することをいいます。

設定登記には抵当権を明確にする抵当権設定登記のほか、根抵当権設定登記や地上権設定登記、地役権設定登記、賃借権設定登記があります。

抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、住宅ローンなどの借り入れをするときに、土地や建物を担保権を設定して登記することをいいます。

また、登記とは権利関係を公に明確にするために、一定の事項を法務局の管理する登記簿に記録することです。

登記には不動産登記のほか、商業登記や船舶登記といった種類があります。

抵当権設定者とは

抵当権設定者とは、お金を貸す債権者に対して、担保となる財産を差し出した人をいいます。
抵当権設定者はお金を借りた債務者と同一のケースと、第三者のケースがあります。

第三者が抵当権設定者の場合は物上保証人とも呼ばれています。

たとえば、AさんがBさんからお金を借りて、Aさんの土地を担保とした場合、Aさんは債務者であるとともに抵当権設定者でもあり、Bさんは債権者です。

一方、AさんがBさんからお金を借りるときに、Cさんの土地を担保とした場合には、Aさんは債務者、Bさんは債権者、Cさんは抵当権設定者になります。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権は、借り入れの際に土地や建物を担保に設定する権利で、全額返済したら抵当権を抹消します。

一方、根抵当権を設定すると、不動産の担保価値から算出した、貸し出せる上限額の極度額の範囲内で、借り入れや返済を繰り返し行える点が異なります。

根抵当権の特徴

根抵当権は繰り返し借り入れをするときにも、一度、根抵当権設定登記を行えばよいため、設定登記費用が節約できることがメリットです。

根抵当権を設定するのは、企業が事業資金の融資を受けるにあたって、所有する不動産に設定するケースが多く、経営者の不動産に設定することもあります。

一般の消費者が根抵当権を設定して融資を受けることは少なく、自宅を担保にして生活資金を借り入れて、死亡時に売却して一括返済するリバースモーゲージなどのケースに限られています。

根抵当権を抹消するには完済したうえで、当事者双方が合意することが必要です。

根抵当権設定の登記費用

根抵当権設定登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士費用です。

印鑑証明書は申請に必要であり、登記事項証明書は登記が完了した後に取得します。

• 登録免許税…極度額 × 税率0.4％
• 司法書士費用…3万円～5万円程度、極度額や担保物件の数に応じて設定されることが多い
• その他の費用…印鑑証明書300円程度、登記事項証明書600円

たとえば、極度額5,000万円、司法書士費用4万円の場合、登記費用は以下になります。

5,000万円 × 0.4％ + 4万円 + 900円 = 20万900円

抵当権設定登記が必要になる理由

抵当権設定登記の申請が必要になるのは以下のケースです。

それぞれについて、抵当権設定が必要になる理由について解説していきます。

＜抵当権設定登記が必要になるとき＞

• 住宅ローンを組みたいとき
• 住宅ローンの借換えをしたいとき
• 不動産投資をするとき
• 不動産を担保にして融資を受けたいとき

住宅ローンを組みたいとき

マイホームを購入するときには、全額自己資金で用意できる人は限られ、住宅ローンの借り入れを行うのが一般的です。

通常、銀行などの金融機関で住宅ローンを組むときには、購入する不動産に抵当権を設定します。

住宅ローンの借換えをしたいとき

住宅ローンの借換えとは、新しい住宅ローンを借りて、借り入れ中の住宅ローンの残債を一括返済することをいいます。

借り入れ中住宅ローンよりも金利の低い住宅ローンに借換えができれば、金利負担を減らすことが可能です。

住宅ローンの借換えでは、借り入れ中の住宅ローンの残債を新しい住宅ローンで全額繰り上げ返済し、同日に抵当権抹消登記と新しい住宅ローンを借り入れる金融機関の抵当権設定登記を行います。

不動産投資をするとき

マンションの一室や、アパートやマンション1棟を取得して不動産投資を行うとき、金融機関から投資用物件に利用できるアパートローンを借り入れるのが一般的です。

通常、銀行などの金融機関から、投資用物件の購入に利用できるアパートローンを借り入れるときには、購入するアパートやマンションに抵当権を設定します。

企業が不動産を担保にして融資を受けたいとき

企業が無担保で金融機関から融資を受けるときには、通常、過去の事業実績をもとに審査が行われます。

不動産を担保にすることで、事業内容や事業実績のほか、不動産の担保価値も勘案されるため、無担保ローンよりも高額な融資を受けやすく、使途が限定されない、返済期間を長くとれるといったメリットがあります。

たとえば、起業するのに開業資金が足りない、決算内容が厳しいといった状況で無担保ローンでの借り入れが難しい場合も、借り入れがしやすくなります。

そのため、企業や経営が所有する不動産に抵当権を設定して、事業資金などの融資を受けるケースがあるのです。

抵当権設定登記にかかる費用

司法書士に委託して抵当件設定登記の申請を行うには、以下のような費用がかかります。

＜抵当権設定登記にかかる費用例＞

債権額4,000万円で登録免許税の税率0.4％、司法書士費用4万円、その他の費用として、印鑑証明書300円、登記事項証明書600円の場合

• 登録免許税：16万円
• 司法書士費用：4万円
• その他の費用：900円
  合計：20万900円

抵当権設定登記にかかる費用の各項目について解説していきます。

登録免許税

抵当権設定登記には登録免許税がかかります。

抵当権設定登記の場合、登録免許税は一律ではなく、債権額に対して税率は0.4％です。

たとえば、債権額が4,000万円の場合は16万円になります。

登録免許税については次の章で詳しく解説していきます。

関連記事：登録免許税とは｜不動産登記にかかる税金の計算と軽減措置について

司法書士費用

抵当権設定登記は司法書士に委託するのが一般的です。

司法書士費用は、司法書士事務所によって異なり、債権額や担保となる不動産の物件の数によって決められています。

たとえば、債権額5,000万円までの司法書士報酬は、3万1,000円のところもあれば、4万円のところもあります。

その他の費用

その他に細かい費用として、以下の費用がかかります。

• 印鑑証明書の発行手数料…300円程度
• 登記事項証明書の発行手数料…窓口申請は600円、オンライン申請は郵送500円、登記所や法務局証明サービスセンターでの受け取りは480円

抵当権設定登記の申請には、市区町村で発行する印鑑証明書が必要なため、発行手数料がかかります。

また、抵当権設定登記の完了後には登記事項証明書を取得するため、発行手数料が発生します。

抵当権設定登記にかかる費用は、「不動産の抵当権設定費用と登記方法｜借入金額で変わるコストと司法書士報酬」で詳しく解説しています。

抵当権設定登記の登録免許税について

抵当権設定登記に必要な費用として取り上げた登録免許税には、軽減税率も設けられています。

登録免許税とは何か、また納付の手続き方法などについて解説していきます。

登録免許税とは

登録免許税は、不動産登記のほか、会社や個人の商業登記、船舶や航空機などの登記を行う際に課税される税金です。

不動産登記では所有権保存登記や所有権移転登記などの登録免許税は、不動産の価額に税率をかけて算出しますが、商業登記の合名会社や合資会社、あるいは支店の設置の登記などのように、1件につき税額が設定されているものもあります。

抵当権設定登記の登録免許税軽減の適用要件

抵当権設定登記の登録免許税の基本的な税率は0.4%ですが、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の要件を満たすと、軽減税率の0.1％の適用を受けられます。

要件は、新築住宅の場合は、「住宅の床面積が登記簿面積で50m²以上」、「自己居住用の住宅」、「取得から1年以内の登記」の3つです。

中古住宅の場合は、「マンションなどのど耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外のものは築20年以内」という要件もありますが、建築士などから新耐震基準に適合していることが証明され耐震基準適合証明書の発行を受けているケースや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているケースなどは適用されます。

ただし、抵当権設定登記の登録免許税軽減は時限措置であり、2022年3月31日までに取得したケースに限られます。

また、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の要件について、国税庁では以下のようにNo.7191 登録免許税の税額表に内容が記載されています。

画像引用：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

登録免許税の手続き方法

抵当権設定登記などの登録免許税の納付方法は、現金で納付する方法とオンライン申請で納付する方法のほか、税額が3万円未満の場合は登記申請書に収入印紙を貼付する方法で支払うことも可能です。

ただし、実務上は3万円を超える場合も収入印紙で支払われているケースもあります。ここでは、現金で納付する方法について解説していきます。

＜必要書類＞

• 領収済通知書（納付書）

＜納付方法＞

1. 税務署または一部の金融機関で領収済通知書（納付書）を入手します。
2. 領収済通知書（納付書）に必要事項を記入した後、銀行や郵便局などの日本銀行歳入代理店、あるいは税務署に提出し、登録免許税を現金で支払います。
3. 領収済通知書（納付書）の3枚目の領収書が交付されますので、登録免許税納付用台紙に貼付します。登録免許税納付用台紙はA4の白紙で構いません。
4. 登記申請書、登録免許税納付用台紙、添付資料の順で重ねてにホチキスで留めて、登記申請書と登録免許税納付用台紙の間の綴り目の1箇所に、登記申請書に使用している印鑑で契印します。

抵当権設定登記の必要書類

抵当権設定登記の手続きに必要な書類や必要なものは以下の通りです。

＜必要書類・必要なもの＞

• 抵当件設定契約書（金融機関が用意）
• 不動産所有者の実印
• 権利証（登記済証または登記識別情報通知）
• 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
• 身分証明書（運転免許証など）

権利証は購入と同時に抵当権設定登記を行う場合は不要になります。

抵当権設定登記手続きの流れ

抵当権設定登記の手続きは以下の流れで行います。

1. 抵当権設定契約の締結
2. 必要書類を揃える
3. 登記申請
4. 登記事項証明書の取得

1. 抵当権設定契約の締結

金融機関と金銭消費貸借契約を結んだ後、不動産に対して抵当権を設定することを合意する抵当権設定契約を結びます。

2. 必要書類を揃える

前述の抵当権設定登記に必要な書類などを揃えます。
必要書類について詳しくは「抵当権設定登記の必要書類」をご確認ください。

3. 登記申請

不動産の所在地を管轄している法務局で、窓口申請や郵送などの方法で登記申請を行います。登録免許税の支払いも必要であり、現金納付の場合は事前に支払いをしておきます。
インターネットでの申請はほぼ司法書士しか使えないため、司法書士に依頼すれば可能です。

4. 登記事項証明書の取得

法務局で登記事項証明書を取得し、抵当権者である金融機関に提出します。

手続きを買主が行うのは可能だが、注意が必要

抵当権設定登記の手続きを買主がすることは可能です。

ただし、新築マンションやリノベーション済みマンション、建売住宅などの売買では、売主が指定する司法書士が行うのが一般的です。また、金融機関が司法書士を指定することも多いです。

特に金融機関などの指定がない場合、買主が自分で抵当権設定登記を行うことも選択肢にはなりますが、手続きが煩雑であり、ミスをしてしまった場合には金融機関から損害賠償請求をされる恐れもあります。

そのため、抵当権設定登記は司法書士に依頼するのが望ましいです。

まとめ

抵当権設定登記は、マイホームの購入で住宅ローンを借り入れるときや借換えるときなどに、金融機関かが不動産を担保にすることを法的に明確にするために行われるものです。

抵当権設定登記を行う前に抵当権について理解しておき、住宅ローンを完済した際には抵当権抹消登記が必要となることも覚えておきましょう。

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新築住宅を建てたときなどに、所有権保存登記などの登記申請手続きを行う必要があることを知っていますか？所有権保存登記を行うことで、所有権を法的に明確にすることができます。

所有権保存登記とは何か、所有権保存登記が必要な理由や準備が必要な書類、発生する費用などについて解説していきます。

所有権保存登記とは

所有権保存登記とは、不動産登記の一つで、まだ所有権の登記がされていない不動産において、誰の所有であるかを公にするために最初に登記することをいいます。

不動産登記とは

不動産登記とは、土地や建物などの不動産が誰のものなのか、権利関係を明確にするために法務局で公に記録して管理する制度です。所在地や面積、用途、所有者の住所、氏名など情報が記録されています。法務局で登記情報が記録された帳簿は、登記記録や登記簿と呼ばれています。

登記内容は一般に公開され、誰でも手数料を支払うことで閲覧したり、登記内容が記載された登記事項証明書の交付を受けたりすることが可能です。登記事項証明書の交付手数料は、法務局の窓口で申し込む場合は600円、オンライン請求の場合は500円程度です。

新規物件の場合は所有権保存登記

所有権保存登記が必要になるのは、建物を新築したときです。ただし、所有権表示登記を行う前に、建物の所在地や種類、床面積など、どのような建物なのか物理的状況を示す、建物表題登記を行う必要があります。建物表題登記による情報は、登記記録の表題部に記録されます。

建物表題登記は、新築した建物の引き渡しを受けてから1ヶ月以内に申請することが義務付けられており、怠った場合には10万円の過料が課されるため、注意が必要です。

所有権保存登記は任意ではありますが、登記しないことによるデメリットがあります。建物を新築したときは二段階で、まず、建物表題登記を行うと表題部に記録され、次に所有権保存登記を行うと権利部に記録されるという流れになります。

登記を専門家に依頼する場合は、建物表示登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士です。

所有権保存登記が記録される権利部（甲区）については、『登記簿謄本「甲区」の見方｜所有権の確認ポイントと対処すべき記載とは』で解説しています。

中古物件の所有者が変わる場合は所有権移転登記

中古物件を購入したときなど、土地や建物の売買や相続、贈与などによって所有者が変わった場合には、所有権移転登記が必要です。所有権が変わる都度、所有権移転登記が行われると、登記記録の権利部に記録されていくため、不動産の所有者の履歴がわかります。

所有権保存登記のデメリット

所有権保存登記は任意であり、登記申請を行わないことによる罰則規定は設けられていません。しかし、所有権保存登記を行わないことには、以下のようなデメリットがあります。

＜所有権保存登記をしないデメリット＞

• 不動産の権利を主張できない
• 不動産を担保にした融資を受けられない
• 所有者が特定できない
• 相続時にトラブルになるリスクがある

不動産の権利を主張できない

所有権保存登記をしていない場合は、第三者に対して所有権を法的に主張することができません。売買を巡るトラブルになった場合、不動産売買では先に所有権移転登記を行った方が所有権を主張できます。表題登記を行っている場合は、原則として所有権保存登記は表題登記を行った人や相続人しかできません。

表題登記や所有権保存登記を行っていない未登記の場合は、所有者が知らない間に見知らぬ人が表題登記や所有権保存登記を行い、第三者に転売されて、所有権移転登記が行われるリスクがあります。たとえ裁判で争っても、第三者が登記を行っていると不利になるのです。

不動産を担保にした融資を受けられない

不動産は登記簿上の所有者でなければ、所有者ということを買主に証明できないため、通常、売却することは難しいです。まったく売却できないというわけではありませんが、信用性に欠けるリスクのある取引となるため、相場よりもかなり安い価格で売ることになります。

また、所有権保存登記をしなければ、買主が所有権移転登記を行うことはできず、住宅ローンを借り入れる際に金融機関が抵当権設定登記ができないため、当該の不動産を担保に融資を受けることもできません。

通常、住宅ローンの借入では金融機関が抵当権を設定して、返済が滞ったときに担保権を行使できるようにしています。そのため、未登記の不動産の売買では、買主は現金で購入できる人に限られてしまうのです。

所有者が特定できない

登記簿は一般に公開されているため、誰でも法務局で登記簿謄本や登記事項証明書を取得して、不動産の所有者の氏名や住所を知ることが可能です。通常、土地買収や賃借を行う場合、登記簿に書かれた情報に基づいて、所有者を特定して進めます。

所有者保存登記が行われていない場合、所有者が特定できず、不動産取引の交渉を行うことが難航します。これは民間企業との不動産取引に関わらず、行政による公共事業の用地取得の場合も同様で、公共事業の進捗に影響します。

また、「登記せずにいれば固定資産税の徴収を逃れられるのでは？」という誤った認識から、所有権保存登記を行わないケースもみられますが、実際のところは登記の有無に関わらず、固定資産税は課税されます。

相続時にトラブルになるリスクがある

登記をしないまま所有者が亡くなってしまうと、所有権などの権利関係が明確ではないため、たとえば、購入希望者が現れても、相続人の誰と話をしたらよいのかわからない状態になります。

また、遺産分割協議によって遺産を分割しても、未登記のままではほかの相続人が勝手に売却をするといったトラブルが起こるリスクも考えられます。

あるいは、未登記の場合、登記簿で確認できないことから、相続財産を調査した際に見落とすリスクもあります。

また、相続の発生後に未登記の建物の表題登記や所有権保存登記を行うこともできますが、通常よりも手続きが煩雑です。

所有権保存登記が必要になる場合

建物表題登記や所有権保存登記を行う必要があるときや、登記が行われていないと支障をきたすのは、以下のケースです。

• 建物の新築・増築・取り壊し
• 住宅ローンの利用・借換え・完済
• 不動産の購入・売却・相続・贈与

建物を新築した際には、建物表題登記を行った後、所有権保存登記を行います。増築したときには建物表題部変更登記、建物を取り壊したときには建物滅失登記を行うことが必要です。

通常、建物滅失登記によって、建物の取り壊しをしたことが法務局から市区町村に連絡がいき、建物に関する固定資産税が発生しなくなります。

未登記の建物にも固定資産税がかかりますが、未登記の場合は建物滅失登記が行えないため、市区町村に家屋滅失届を提出することが必要です。

住宅ローンを利用する際や借換えをする際には、金融機関が抵当権設定登記を行うため、所有権保存登記などによって、所有権の登記がされていることが前提となります。住宅ローンを完済した際には、抵当権抹消登記を行うことが必要です。

建売住宅を購入する場合、建売業者が建物表題登記や所有権保存登記を行わず、買主が行うのが一般的です。

建売業者が建物表題登記や所有権保存登記を行っている場合は、所有権移転登記を行います。また、売却や相続、贈与によって所有権移転登記を行うためには、所有権保存登記が必要です。

所有権保存登記登記にかかる費用

所有権保存登記登記を行うには以下の費用がかかります。

ただし、司法書士に依頼せずに、個人で登記の手続きを行う場合には司法書士費用は不要です。

それぞれについて解説していきます。

＜所有権保存登記登記にかかる費用＞

• 登録免許税
• 必要書類の準備費用
• 司法書士費用

登録免許税

所有権保存登記を行う際には登録免許税が発生しますが、税額は一律に決められているわけではなく、新築した建物の不動産の価額をもとに算出されます。

登録免許税の税額の計算式は、「不動産の価額 × 税率 = 登録免許税額」であり、基本的な税率は0.4％です。

不動産の価額は建物完成からの期間によって、指標となる基準が以下のように変わります。

• 建物完成後1年経過・・・固定資産評価額
• 建物完成後1年以内・・・基準表をもとに算出

所有権保存登記を行うときに、建物の完成から1年経過している場合は、市町村が固定資産税の算出に用いる固定資産税評価額を決定しています。登録免許税の課税標準となる不動産の価額にも、固定資産税評価額が用いられます。

建物の完成から1年以内に所有権保存登記を行う場合には、まだ、市町村が固定資産税評価額を決定していません。そのため、登記官が認定した額となり、都道府県ごとに基準が決められています。

たとえば、平成30年度の「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」によると、木造住宅の1㎡あたりの基準額は95,000円です。延べ床面積が150㎡の場合、登録免許税は以下の計算式になります。

不動産の価額：95,000×150＝1,4250,000円

登録免許税：1,4250,000×0.4％＝57,000円

必要書類の準備費用

所有権保存登記に必要な書類で費用が発生するのは、住民票の写しと住宅用家屋証明書です。市区町村の役所で交付を受けるときの手数料は、住民票の写しは300円程度、住宅用家屋証明書は1,300円です。

住宅用家屋証明書は必須ではありませんが、後述する住宅用家屋の軽減措置を受けるためには必要になります。

司法書士費用

所有権保存登記を司法書士に委託した場合の費用は20,000円～40,000円程度が目安です。

軽減措置を受けるために住宅用家屋証明書を取得する場合、通常、司法書士が代理申請するため、取得手数料の分費用がアップします。

登録免許税の軽減措置について

所有権保存登記に関わる登録免許税には、3種類の軽減措置があります。いずれも、時限措置であり、期限が異なりますので注意が必要です。

＜軽減措置が受けられる条件＞

• 住宅用建物の軽減
• 認定長期優良住宅
• 認定低炭素住宅

住宅用建物

画像引用：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

住宅用家屋として、所有権保存登記の登録免許税の軽減措置を受けるには、以下の条件があります。

• 自己居住用の住宅
• 新築又は取得後1年以内に登記されたもの
• 床面積（登記床面積）50m²以上

条件をすべて満たしている場合、市町村で住宅用家屋証明書の発行を受けて、軽減措置の適用を受けることができます。

居住用を前提としているため、住宅用家屋証明書の申請にあたっては、未入居の場合は申し立て書などが必要です。

また、マンションなどの区分所有建物の場合は、耐火建築物又は準耐火建築物に限られます。

住宅用家屋として軽減措置受けられる場合、登録免許税の税率は0.15％になります。住宅用家屋の所有権保存登記の軽減措置は、2年間延長されて2022年3月までになりました。

認定長期優良住宅

画像引用：特定の住宅用家屋に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

認定長期優良住宅として、所有権保存登記の登録免許税の軽減措置を受けるには、以下の条件があります。

• 自己居住用の住宅
• 新築又は取得後1年以内に登記されたもの
• 床面積（登記床面積）50m²以上
• 認定長期優良住宅

住宅用家屋の軽減措置の条件に、認定長期優良住宅であることが加わります。

認定長期優良住宅とは、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」による認定を受けた住宅です。

行政官庁による認定にあたっては、劣化対策や耐震性、バリアフリー性、省エネ性などの性能項目が定められています。

認定長期優良住宅の場合、所有権保存登記の登録免許税は税率が0.1％になります。また、2020年3月31日までに取得した住宅が対象です。

認定低炭素住宅

画像引用：特定の住宅用家屋に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

認定低炭素優良住宅として、所有権保存登記の登録免許税の軽減措置を受けるには、以下の条件があります。

• 自己居住用の住宅
• 新築又は取得後1年以内に登記されたもの
• 床面積（登記床面積）50m²以上
• 認定低炭素住宅

住宅用家屋の軽減措置の条件に、認定低炭素住宅であることが加わる形です。

認定低炭素住宅とは、都市の低炭素化の促進に関する法律に基づいて、行政官庁に低炭素建築物と認定された住宅です。

省エネ基準よりも一次エネルギー消費量がマイナス10％以上となること、低炭素化に役立つ措置が2つ以上講じられていることなどの条件があります。

認定低炭素優良住宅は、所有権保存登記の登録免許税の税率が0.1％に軽減されます。また、2020年3月31日までに取得した住宅が対象です。

所有権保存登記登記の必要書類

所有権保存登記に必要な以下の書類について紹介していきます。

＜必要書類＞

• 住民票
• 住宅用家屋証明書
• 登記申請書
• 委任状

ただし、委任状は必ずいるわけではなく、司法書士などに登記申請を委託する場合に必要です。

住民票

建物の所有者になる人全員の住民票の写しが必要になります。

所有者が同一世帯の家族の場合を除き、所有者が複数人の場合は、複数の住民票が必要です。

住宅用家屋証明書

住宅用家屋証明書は建物表題登記を行った後、市町村の役所で入手できます。

発行申請にあたっては、登記事項証明書または登記完了証と、建築確認通知書または検査済証、住民票の写しなどを添付します。

発行にかかる手数料は1,300円です。

登記申請書

登記申請書は、登記申請にあたって所有権保存登記に必要な情報をまとめたものです。

引用元：不動産登記の申請書様式について：法務局 記載例PDF

所有者には、所有権保存登記を行う所有者の氏名、住所、住所コード、電話番号を記入します。

課税価格は固定資産税評価額が決定している場合は固定資産税評価額、決まっていない場合は都道府県ごとに決められた基準表によります。

登録免許税の金額は課税価額に税率の0.4％をかけたものですが、軽減措置が適用される場合もあります。

不動産の表示には登記記録にもとづいて記載が必要ですが、不動産番号を記載することで、所在や家屋番号、種類、構造及び床面積は記載を省くことが可能です。

委任状

所有権保存登記は申請者本人以外に、司法書士などの第三者が行うことも可能です。代理人による所有権保存登記の申請には委任状が必要です。

所有権保存登記の申請方法

所有保存登記を行うには、不動産の所在地を管轄する法務局へ書類などを提出して申請します。申請方法は以下の2つの方法があります。

• 持参
• 郵送

持参

法務省の業務取り扱い時間である平日の8時30分～17時15分の間に必要な書類を持参する方法です。

持参による方法は、その場で書類の確認が行われ、不備がある場合は内容によってはその場で修正ができるため、確実な方法です。

郵送

郵送の場合は、必要な書類や返信用の切手を貼った封筒を封筒に入れて、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と赤字で記載して、書留郵便で郵送します。

登記が完了すると、登記完了証と登記識別情報が、本人限定郵便で送付されます。

手続きを個人で行うことは可能だが、おすすめできない

所有保存登記の手続きを個人で行うことは可能ですが、以下のような注意点があります。

• ネットでは嘘の情報が多いこと
• 法務局での相談窓口は平日の17:15までで、相談時間に制限があること
• 書類に不備があると、修正に時間がかかること

自分で申請すると書類の不備などから、迅速に登記申請を行うのが難しいことや、申請手続きは平日に限られることなどを踏まえましょう。

まとめ

所有権保存登記は任意で行うものであり、義務付けられてはいませんが、所有権を法的に明確にするために行うべきです。

売却や相続の際に所有権保存登記を行っていなければ支障をきたします。

注文住宅を建てたり、建売住宅を購入したりした場合には、建物表題登記を行った後に、所有権保存登記が必要です。

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借地権には種類があり、地上権は登記が行われていることが多いですが、賃借権を登記するのは一般的ではありません。借地権は登記を行うべきなのでしょうか。

借地権や借地権の登記についてわかりやすく解説した上で、借地権の登記を行うメリット・デメリットをお伝えします。

借地権の登記とは土地を借りる権利を登記すること

借地権の登記とは不動産登記の一つで、建物を所有することを目的に、土地を借りる権利を登記することをいいます。

借地権とは何か、借地権の種類について解説していきます。

借地権とは地主から土地を借りて使用する権利のこと

借地権とは、借地借家法2条で規定されているように、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」です。

引用元：借地借家法2条

借地権は、単に土地を借りる権利を指すのではありません。建物を建てて自己所有することを目的として、地主から土地を借りて使用する権利という点が特徴です。

また、借地権が設定されている土地のことを底地と呼びます。

借地権については、『「借地権」とは｜借地権付き建物の調査方法とメリット・デメリットを解説』で詳細に解説しています。

借地権の種類

借地権には旧借家法による借地権のほか、1992年8月に施行された新借地借家法による普通借地権、定期借地権という種類があります。

＜旧借地法での借地権＞

1992年8月以前から賃貸借契約をしている土地は、旧借地法による借地権です。土地を借りている借地人が希望する限り、半永久的に契約が更新されます。

旧借地権法による借地権では、建物の構造によって、契約期間が決められ、木造などの非堅固な建物は20年以上、RC造やSRC造などの堅固な建物は30年以上です。

契約期間の定めがない場合の契約期間は、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年とされていました。

＜普通借地権＞

普通借地権も借地人が更新を希望すると、地主は正当な事由がない限り、更新を拒むことができません。

建物の構造を問わず、契約期間は30年以上です。

更新後の契約期間は、1回目は20年上、2回目は10年以上とされています。

＜定期借地権＞

定期借地権とは期限を定めて土地を貸借し、契約期限の満了時には土地を地主に返還する契約形態です。

定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権という種類があります。

一般定期借地権は契約期間を50年以上とし、契約の終了時には更地にして返す形態です。

建物譲渡特約付借地権の契約期間は30年以上で、契約の終了時には地主が借地人から建物を買い取ります。

事業用定期借地権の契約期間は10年以上50年未満で、契約の終了時には借地人は更地にして返還します。

定期借地権付きマンションについては、『定期借地権とは｜特徴と契約満了時の取扱い・定期借地権付マンションを解説』で詳しく解説しています。

借地権の「地上権」と「賃借権」の違い

借地権には、地上権と賃借権という2つの権利形態があり、権利の強さや性質が異なります。

地上権と賃借権の違いについて解説していきます。

地上権の特徴は権利の強さ

地上権は民法265条で、「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利」と規定されています。

引用元：民法265条

つまり、地上権とは、他人が所有する土地の地上や地下の空間を使って、建物を建てたり、道路を建造したり、樹木を植えたりすることができる権利です。

地上権の場合、地主に登記への協力義務があります。また、地主の承諾を得ることなく、第三者に地上権を売買したり、貸借したりすることもできます。

地上権は物を直接支配できる物権の一つであり、賃借権を比較すると、圧倒的に地上権の方が借地人の権利が強いのです。

賃借権は債権のため法的な効力が弱い

賃借権は賃貸借契約によるもので、契約内容に基づいて土地や工作物を使用できる債権です。

債権とは、債権者が一定の行為を債務者に請求できる権利であり、直接、物を支配できる物権よりも法的な効力が弱いです。

賃借権の場合、地主に登記の協力義務はなく、登記を行うには地主の承諾を得ることが必要です。

賃借権の譲渡や貸借も地主の許可なくできません。

地上権と賃借権を比較

地上権と賃借権の違いについて、権利の強さや登記、地代の支払いなどを比較して表にまとめました。

借地権の譲渡については、『借地権の売買は可能か｜借主と地主の権利関係と取引における注意点』で詳しく解説しています。

借地権の対抗要件

対抗要件とは、法的な権利を第三者に明確にすることをいいます。

借地権は、地主が第三者に土地を売却した場合や、地震や火災によって建物がなくなってしまった場合において問題になることがあります。

借地人が借地権を主張できる対抗要件を備えているかが争点となりやすいため、しっかりと理解しておくことが大切です。

地上権の場合は登記ができるため、登記によって対抗要件を備えていることが多いです。

賃借権の場合は、地主に登記への協力義務がありません。

そのため、借地借家法では建物の登記による対抗要件も定められています。

＜借地権の対抗要件のまとめ＞

• 借地権の登記（ただし、地主が協力しないかぎり登記をすることができない）
• 土地の上に建物があり、借地人の名義で所有権が登記されている
• 火災などによって建物が滅失した場合や、建て替えのため建物を取り壊し場合は、新たに建築することと建物の内容を記載した立て札を土地に立てる。ただし、2年間が限度。

不動産登記簿への借地権の記載

借地権が地上権の場合は、地主に登記への協力義務があり、登記が行われているのが一般的です。

一方、土地の賃借権の場合は、地主が承諾しなければ登記ができないため、登記されていないことが多くあります。

つまり、借地権が設定されていたとしても、土地の登記簿を見ただけでは借地権が設定されているかどうかわからないケースがあるのです。

借地権の登記はなしでも良いのか

原則として、不動産の対抗要件になるのは登記です。

借地権のうち地上権は、地主に登記への協力義務があり、対抗要件を備えるために登記を行うべきです。

一方で、賃借権の場合は、地主の承諾が得られなければ登記はできません。

しかし、借地人は自らの名義で建物の所有権を登記すれば対抗要件を備えることが可能です。

そのため、賃借権は必ずしも登記を行う必要はありません。

借地権を登記するメリット

借地権のうち、地上権は登記が行われているケースが多いですが、賃借権は土地所有者に登記協力義務がないため、登記が行われていないケースが大半を占めています。

ここでは土地所有者側、土地を借りている側の双方の視点から、借地権を登記するメリットをまとめました。

土地所有者のメリット

借地権の登記で、土地所有者にメリットがあるのは定期借地権のケースです。

• 定期借地権の場合には、登記をすることで定期借地権であることを証明できる
  定期借地権のうち、一般定期借地権は公正証書以外の書面による契約も認められているため、契約書類を紛失すると定期借地権であることを証明できなくなります。万が一、借地人が契約期間の終了とともに土地を返還しなかった場合に、登記を定期借地権であることの証拠として、明け渡しを求められます。

• 建物が譲渡された場合に第三者に対抗できる
  定期借地権の場合、底地に建つ建物が第三者に譲渡されたケースでは、登記によって定期借地権であることを主張できるため、契約期間の満了時に土地の返還を求められます。

土地を借りている側のメリット

土地を借りている借地人にも、借地権の登記によるメリットはあります。

• 第三者に対して借地権を対抗できる
  土地が第三者に譲渡されたケースなどでは、建物を登記していれば第三者に対抗できますが、建物が滅失してしまうと対抗することができなくなります。立て札を立てて建物を建てる旨を明記しておけば、2年間は第三者に対して対抗できますが、登記があれば立て札を立てる必要がありません。

• 地上権の場合は抵当権を設定できる
  地上権の登記を行うことで、建物以外に地上権にも抵当権が設定できるようになります。

借地権を登記するデメリット

借地権を登記することによるデメリットはあるのか、土地所有者と借地人のそれぞれの立場からみていきます。

土地所有者のデメリット

土地所有者にとって、借地権を登記することによるデメリットは、登記費用や手続きの手間がかかること以外ありません。

このデメリットの大きさは、登記費用を土地所有者と借地人のいずれが負担するかにもよるでしょう。

土地を借りている側のデメリット

借地人にとっても、借地権を登記することによるデメリットは、登記費用や手間がかかること以外はありません。

借地権設定登記の手続き方法

借地権の登記手続きは、電子申請で行う方法と書面で申請する方法があります。

書面で申請する場合は、申請書の作成と添付種類の準備を行い、対象となる不動産を管轄する法務局に申請します。申請にあたっては登録免許税の納付が必要です。

あらかじめ、登録免許税を銀行などで振り込んだ領収書を申請書に添付するか、登録免許税の税額分の収入印紙を申請書に貼付します。

法務局で審査が行われて処理が完了した後、法務局で登記識別情報と登記完了証を受け取ります。

次に、借地権設定登記に必要な費用や書類などについて、解説していきます。

登記に必要な費用

借地権設定登記には登録免許税がかかり、司法書士に登記手続き委託する場合は委託報酬も発生します。

「登録免許税」と司法書士費用について、それぞれ説明します。

「登録免許税」

登録免許税とは、登記手続きを行う際に国に納める国税です。借地権設定登記の登録免許税の税額は、以下の式で計算できます。

地上権又は賃借権の設定登記：登録免許税 = 固定資産税評価額 × (税率)1％

＜計算例：賃借権の設定登記、固定資産税評価額2,000万円の場合＞

2,000万円 × 1％ = 20万円

固定資産税評価額は実勢価格の約7割とされていますので、2,800万円程度で売買されている土地の借地権設定登記にかかる登録免許税が、20万円が目安ということになります。

関連記事：登録免許税とは｜不動産登記にかかる税金の計算と軽減措置について

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手続きを依頼するなら「司法書士費用」

借地権設定登記の手続きを司法書士に委託する場合には、委託報酬がかかります。

司法書士の委託報酬は事務所によって違いますが、地上権や賃借権の設定登記費用は、3万円程度からが相場です。

相続する場合に必要な「相続税」

借地権も、法定相続人は相続することが可能です。

ただし、遺言によって賃借権の遺贈を行う場合には地主の承諾が必要になり、承諾料が発生することがあります。地主が承諾しない場合には家庭裁判所に申し立てを行い、許可が出た場合には遺贈が可能です。

借地権の相続登記に必要な登録免許税は、地上権も賃借権も、固定資産税評価額の0.2%です。

また、借地権を相続する場合は相続税の対象になります。借地権の相続税評価額は以下の計算式で算出できます。

借地権の相続税評価額 = 自用地の相続税評価額 × 借地権割合

自用地とは他人の使用する権利のない土地のことをいい、自用地の相続税評価額は路線価方式や倍率方式と呼ばれる方法で算出されます。

借地権割合は地域ごとに国税局が設定しており、一般的に住宅地は60％～70％です。

登記に必要な書類

賃借権を登記する場合や、底地に建つ建物の所有権保存登記を行う場合に必要な書類を紹介します。

ただし、土地賃借権を登記するには地主の承諾が必要なため、賃借権を登記するケースは限られています。

そこで、土地賃借権の公正証書を組む場合に必要な書類についても触れていきます。

• 「賃借権の登記」に必要な書類
• 「所有権保存登記」に必要な書類
• 「土地賃借権」を公正証書で組む場合に必要な書類

「賃借権の登記」に必要な書類

賃借権を登記するにあたって、地主と借地人が必要な書類は以下になります。

＜地主＞

• 賃貸借契約書
• 印鑑証明書
• 登記識別情報又は権利証
• 固定資産評価証明書
• 実印
• 本人確認書類（運転免許証や住民基本台帳カード、パスポートなど）
• 委任状（司法書士に委託する場合）

＜借地人＞

• 認印
• 本人確認書類（運転免許証や住民基本台帳カード、パスポートなど）
• 委任状（司法書士に委託する場合）

通常、司法書士に賃借権の設定登記を委託する場合は、賃貸借契約書の作成も併せて依頼します。固定資産税評価書は市町村の役所で取得することが可能です。

「所有権保存登記」に必要な書類

地上権は地主に登記への協力義務があるため、登記されるケースが多いですが、賃借権は地主の登記への協力義務がないため、登記はあまり行われていません。

しかし、土地の賃借権が登記されていない場合でも、建物の所有権保存登記を行うことは可能であり、第三者への対抗要件になります。

借地人が建物の所有権保存登記を行うには以下の書類が必要です。

• 住民票の写し
• 住宅用家屋証明書
• 委任状（司法書士に委託する場合）

住宅用家屋証明書は、所有権保存登記などで登録免許税の軽減を受けるために必要な書類です。

住宅用家屋証明書は市町村の役所で取得できます。また、司法書士に所有権保存登記の手続きを委託する場合は、住宅用家屋証明書の取得も併せて依頼することも可能です。

「土地賃借権」を公正証書で組む場合に必要な書類

土地賃借権は地主の承諾がなければ、登記することはできませんが、公正証書を組むことは可能です。

事業用定期借地権は公正証書を作成して契約を行わなければ有効になりませんが、ほかの貸借契約においても公正証書を組むことによって、特に地主側にメリットがあります。

公正証書によって、定期借地権では契約期間や明け渡しの時期が明確になります。

また、借地人が賃料の支払い義務を怠った場合に強制執行するという特約を付けることも可能です。

土地賃借権の貸借契約で公正証書を組む場合に必要な書類は以下です。

＜地主と借地人＞

• 「運転免許証やパスポート、写真入りの住基カードのいずれか＋認印」又は「印鑑証明書＋実印」

＜地主や借地人が代理人を依頼する場合＞

• 委任者の実印のある委任状＋印鑑証明書
• 代理人の「運転免許証やパスポート、写真入りの住基カードのいずれか＋認印」又は「印鑑証明書＋実印」

＜地主＞

• 賃貸借契約書

公正証書の作成にあたっては手数料が必要です。

まとめ

借地権のうち、地上権については登記を行うのが一般的ですが、賃借権については、地主の協力を得る必要が有り、登記を行うケースは限られています。

そこで、賃貸権では、第三者への対抗要件を備えるために、建物の所有権保存登記を速やかに行うことが大切です。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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住民がいなくなった空き家を解体したときには、その建物を物理的に消し去るだけでなく、登記簿からも消し去られる必要があります。

しかし実際には、建物がなくなっても登記情報だけが残存しているケースがよく見受けられます。

解体した建物の登記をそのままにしておくと、どんな問題が生じるのでしょうか。
今回は不動産の滅失登記について解説します。

滅失登記とは

滅失登記は「めっしつとうき」と読みます。意味は不動産の登記情報を除去することです。

その存在を登記上からなくすときに、法人では「解散登記」および「清算結了登記完了」を行います。不動産登記でこれにあたるのが「滅失登記」です。

不動産の滅失登記は土地・建物の両方が対象になりますが、建物をなくせても土地をなくすことはできません。そのために事実上、滅失登記と言えば建物滅失登記を指します。

滅失登記とは｜登記簿を取り除くための必要書類・申請方法

建物滅失登記が必要なケース

建物滅失登記が必要になる状況は、主に以下のケースです。

1. 建物を解体したとき
2. 火災で建物が焼失したとき
3. 存在しない建物が登記簿に記録されていたとき

なお上記の「1.建物を解体したとき」の際は、滅失登記以外にも手続きが必要です。

自治体により補助金の適用などが受けられるところもあるので、建物を解体する前に概要をつかんでおきましょう。

▶家屋解体に関する手続きと利用できる補助金・制度まとめ

建物を解体したときには、解体後1ヶ月以内に滅失登記を行う義務があります。滅失登記を怠ると10万円以下の罰金が登記上の所有者に課せられます。

滅失登記を怠った場合のデメリット

滅失登記をしないと罰金がかかるだけでなく、他にもいろいろなデメリットが生じます。主に想定されるデメリットは以下の4つです。

1. 10万円以下の罰金がかかる（不動産登記法第164条）
2. 毎年の固定資産税がかかり続ける
3. 新たな建物が建てられない
4. 土地を売却できない

建物滅失登記の申請方法

滅失登記は、その建物の所在地を管轄している法務局で申請をします。郵送での申請書送付も可能です。

申請書を郵送する際は、申請書と返送用封筒を入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と書き、簡易書留で送ります。このとき返送用封筒に切手を貼り忘れないように注意してください。

滅失登記は誰が申請するか

滅失登記の申請を誰が行うかは、主に以下の3つから選択します。

1. 所有者が行う
2. 相続人が行う
3. 土地家屋調査士に依頼する

以下ではそれぞれのやり方や費用について説明します。状況に合わせて誰が申請するかを選びましょう。

所有者が行う

滅失登記は不動産登記の中でも比較的簡単な手続きのため、プロに依頼しなくても自分で行うことが可能です。滅失登記は無料なので、自分でやれば費用もほとんどかかりません。

法務局では登記手続きについて質問や相談ができる相談コーナーを設けていますから、はじめての登記手続きに不安な人でも安心できます。

ほとんどの法務局では登記相談は予約制になっています。あらかじめ管轄地域の法務局に電話して予約をとる必要があります。

画像引用：東京法務局｜窓口での登記手続きに関するご案内は事前に予約が必要です

相続人が行う

建物の所有者が既に亡くなっている場合には、所有者に代わって相続人が滅失登記を行います。あらかじめ被相続人から相続人に名義変更をする必要はありません。

ただし相続人が滅失登記をする場合には、申請人が正当な相続人である旨を証明するための書類添付が必要です。そのため登記簿謄本や除籍謄本など、相続関係の証明書類を取得するための費用がかかります。

土地家屋調査士に依頼する

日頃いろいろと忙しくて申請書類の作成時間もとれない人は、土地家屋調査士に手続きを依頼しても良いです。所有者移転などの一般的な登記手続きは司法書士に依頼しますが、滅失登記の場合は土地家屋調査士への依頼となります。

土地家屋調査士は現在の登記状態と土地の現況を調査した上で、所有者に代わり滅失登記申請を行います。土地家屋調査士への報酬相場は3～5万円程度です。

滅失登記の流れ

◎所有者自身もしくは相続人が滅失登記を行う場合

ステップ1：実際に建物が登記されているか確認する

ステップ2：滅失登記申請書類を作成する

ステップ3：添付書類を用意する

ステップ4：法務局窓口に書類を提出する（郵送も可）

ステップ5：登記完了証を受け取る

登記完了証とは申請した登記が完了したことを証明する書類です。再発行できないため、紛失すると再び手に入れることはできません。ですが登記完了証には権利関係などの法的な証明力はないため、紛失してもさほどのダメージはありません。

法務局に申請書類が到着してから登記が完了するまでにかかる日数はおよそ1週間です。申請に不備がある場合には登記完了予定日の翌日以降に繰り延べされます。

画像引用：法務局｜東京法務局各庁別登記完了予定日（令和1年12月6日（金）～令和1年12月16日（月）申請分）（板橋出張所の例）

滅失登記を土地家屋調査士に依頼すれば、上記ステップ1～5までをすべて土地家屋調査士が代行してくれます。その場合の流れは以下のとおりです。

◎滅失登記を土地家屋調査士に依頼する場合

ステップ1：土地家屋調査士と契約を締結する

ステップ2：依頼者の印鑑証明と委任状を用意し、土地家屋調査士に渡す

ステップ3：土地家屋調査士が現況確認～申請手続きまで代行する

ステップ4：登記完了証を受け取る

必要書類

滅失登記を自分で行う場合に必要な書類は以下のとおりです。

1. 建物滅失登記申請書

画像引用：法務局｜23）建物滅失登記申請書

2.建物滅失証明書

画像引用：法務局｜23）建物滅失登記申請書

建物がなくなった理由が解体でなく焼失の場合には、消防署の罹災証明書をもって証明します。

画像引用：福岡市｜福岡市り災証明書等発行規程

3.建物を解体した請負人の登記事項証明書および印鑑証明書

請負人が法人で、申請書に請負人の会社法人等番号が記載されているときは（3）の登記事項証明書と印鑑証明書の添付は不要です。

相続人が建物所有者に代わり滅失登記を行う際には、上記の書類に加えて以下の書類を添付します。

4.所有者の戸籍謄本（もしくは除籍謄本）

5.相続人の戸籍謄本（所有者の戸籍謄本に相続人の名前が記載されている場合は不要）

6.所有者の住民票の除票（もしくは戸籍の附表）

滅失登記が完了した後の登記簿

滅失登記が完了すると、その建物の登記は閉鎖します。建物の登記簿の表題部に抹消の表示がされ、閉鎖登記簿として法務局内で保存されています。希望すれば管轄の法務局で取得できます。

閉鎖登記簿の保存時間は、建物の場合は30年間です。なお土地の閉鎖登記簿は50年間保管されます。

滅失登記が完了すると法務局から各市区町村役場へ自動的に通知されるため、課税台帳の変更をするための役所手続きをする必要はありません。

まとめ

滅失登記は決して難しい手続きではありませんが、建物が物理的に見えなくなっているだけに、つい忘れがちな手続きでもあります。

土地を売却したいと希望されるお客様がいらしたときに、調べてみると建物の登記情報が残っていた…という登記忘れもよくありがちです。
滅失登記をしないと土地の売却ができない旨をご説明し、1日も早く申請を行って頂くようにお願いしましょう。

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不動産登記のひとつに、土地の「分筆」があります。不動産業に携わっていれば、おおよその意味は知っている、という方も多いかもしれません。

ただ、厳密な意味や具体的な方法まではわからない、という方もいるのではないでしょうか。

分筆はスムーズな相続や節税にもなるため、お客様から相談されることも少なくないテーマです。そこで今回は、「土地の分筆」について詳しく解説します。

土地の「分筆」とは

まずは「筆」の意味を確認

「筆（ひつ）」とは、登記簿上で1つの土地を表す単位です。面積に限らず1筆（いっぴつ）の土地ごとに、1つの登記簿が存在します。そして、登記された土地には、1筆ごとに地番が割り振られます。

「分筆」とは

「分筆」とは、1筆の土地を複数に分けて、それぞれを独立した単一の土地として新たに登記をしなおすことです。分筆のための登記手続きを「分筆登記」といいます。

逆に、複数の土地を統合し、1筆の土地として登記することを「合筆」といいます。

「分筆」と「分割」の違い

「分筆」と類似した不動産用語に「分割」があります。「分筆」と「分割」は、どちらも土地を分けることを意味します。では、この2つにはどのようなちがいがあるのでしょうか。

大きな違いは、登記簿において正式に分かれているかどうかです。分筆は、正式に分筆登記し、登記簿においても分けられることをいいます。

一方「分割」は、1筆の土地に複数の建物を建てられるように、建築基準法の条件を満たして土地を分けることをいいます。つまり、「分割」では登記簿上は1つの土地であり、正式には分けずに使用することになります。

分筆した後の土地の表示

土地の所在地を表す表示には、登記簿上の「地番」と、市区町村が定める「住居表示」の2種類があります。土地を分筆したら、これらの表示はどのように変更されるのでしょうか。

分筆した土地の「地番」

分筆後の地番の付け方は、分筆前の地番に支号があるかどうかで異なります。支号とは、別名「枝番」と呼ばれ、地番の後に続く数字のことです。

【分筆前の地番に支号がない場合】

分筆前の地番の後に、それぞれの土地の支号を割り振ります。

例）地番「一丁目2番」の土地を3つに分筆した場合、新しくできたそれぞれの土地の地番は「一丁目2番1」「一丁目2番2」「一丁目2番3」となります。

【分筆前の地番にすでに支号がある場合】

まず、分筆して新しくできた土地のうち、1つがそれまでの地番を引き継ぎます。残りの2つの土地は、支号のみ変更します。その際、同じ地番の中でまだ使用されていない支号をつけます。

例）地番「一丁目2番3」の土地を3つに分筆します。

すでに「一丁目2番1」～「一丁目2番5」が使用されている場合、新しくできたそれぞれの土地は「一丁目2番3」「一丁目2番6」「一丁目2番7」となります。

分筆した土地の住居表示

住居表示の制度は、各市区町村がそれぞれ管理運営しています。ただ、地域によっては住居表示制度を実施せず、登記簿の地番をそのまま使用しているところもあります。

そのため、分筆後の住居表示や住所については、各自治体の担当課へ問い合わせることが必要です。

住所は将来的に長く使用していくものですので、早めに決定する方がいいでしょう。また、新しく住所が決定する際に使用したくない数字があるときにも、早めに問い合わせることで対応してもらえる場合があります。

土地を分筆する目的・メリット

「分割」でも、1筆の土地に複数の建物を建て、複数人で使用することは可能です。しかし、「分筆」にしかできないことが、いくつかあります。ここでは、土地を分筆する目的＝メリットをご紹介します。

異なる地目で使用する

「地目」とは、登記上の用語で、土地の使用目的のことです。土地を使用する場合、登記簿に記載された使用目的の通りに使用しなければいけません。そのため、1筆の土地を複数の用途で使用したい場合には、分筆をすることでそれが可能になります。

共有名義を解消する

1筆の土地を複数人で相続した場合、土地の相続人全員の共有名義となります。それでは、個人が自由に使用することが難しい状態です。

そこで土地の相続割合に合わせて分筆をすれば、それぞれの単独名義にすることができます。住宅ローンを組んだり売却したりといったことが、各人で自由に行えるようになるのです。

土地の評価額を下げて節税する

土地を所有していると「固定資産税」、土地を相続すると「相続税」、もらい受けると「贈与税」が課税されます。

それぞれの税額は、土地の評価額をもとに計算されます。そして土地の評価額は、面している道路や間口、形状などを考慮して決定されます。

そのため、分筆することで道路への接し方などの条件が変わり、評価額を下げられる可能性があるのです。

土地を分筆する方法

分筆の手順

土地を分筆するには、まずは土地家屋調査士に依頼し、土地の境界を厳密に定める必要があります。境界が決まり、関係者の合意が取れたら、登記のための書類を作成し、登記申請をします。

1. 土地家屋調査士に相談・依頼する。
2. 法務局や役所で土地の資料を調査する（登記事項証明書・公図・地積測量図・確定測量図など）。
3. 現地で予備調査をする。
4. 現地で役所や隣接する土地の所有者の立会いのもと境界を確認、合意する。
5. 境界標を設置する。
6. 確定した境界を測量する。
7. 図面や登記申請用の情報書類などを作成する。
8. 分筆登記の申請をする。

分筆登記の必要書類

分筆登記は、その土地を管轄する法務局にて申請を行います。申請に必要な書類は以下の通りです。

• 申請書
• 筆界確認書（境界確認書・境界の同意書・境界の協定書）
• 地積測量図
• 現地案内図
• 委任状（代理申請の場合）

分筆に必要な費用と時間

分筆をするには、主に境界を決める費用と、分筆登記をする費用がかかります。すでに境界確定測量が終わっている場合や、登記手続きを自分で行う場合には、それだけ費用を抑えることができます。

所要時間についても、境界確定測量の必要があるかどうかで異なります。

◆分筆に必要な費用一覧

1. 測量費…35万円から※土地面積によって変わります。
2. 「筆界確認書」作成費…10万円から
3. 「官民境界確定図」作成費…10万円から
4. 「境界標（杭・鋲・刻みなど）」設置費…10万円から
5. 登記申請費用…5万円から
6. 登録免許税…分筆後の土地1筆ごとに1000円

※2～4は境界確定測量が終わっていれば不要です。

◆分筆にかかる「費用」の目安

• 境界確定測量が済んでいる場合…25から～50万円程度
• 境界確定測量をする場合…50～150万円程度

◆分筆にかかる「時間」の目安

• 境界確定測量が済んでいる場合…半月～1ヵ月程度
• 境界確定測量をする場合…1～4ヵ月程度

分筆の注意点

土地を分筆したら建物の登記も行う

建物が存在する土地を分筆し、地番が変更になった場合には、必ず建物の「所在（地番）」の変更登記をしておく必要があります。

これを怠ると、将来的に不動産取引や住宅ローンの抵当権設定などの場面で、建物の所在を特定できなくなってしまいます。改めて建物の所在を特定するには、分筆前のすべての土地や建物を調査する必要が発生し、大変な手間となるのです。

また、担当物件を調査し、土地と建物の所在が一致しない場合には、分筆を疑い調査してみるといいでしょう。

「不合理分割」にならないようにする

「不合理分割」とは、節税目的の実態に則さない分筆であるなど適切な分筆ではないとして、登記申請を受理してもらえない分割のことを言います。

◆不合理分割の例

• 建築基準法の「接道義務（2m以上道路に面している必要がある）」を満たさない土地がある。
• 分筆した土地が道路に面しているかように見せかける。
• 不整形な土地がある。

相続目的なら先に分筆を済ませる

1筆の土地を複数人で相続し、相続割合に合わせて分筆する場合には、相続手続きをする前に分筆を済ませた方がいいでしょう。

先に相続手続きをする場合、1筆の土地を複数の相続人で共有することになります。その状態から改めて分筆をし、それぞれの単独名義に変更すると、二度手間になって時間と費用が多くかかってしまうのです。また、相続税の更正（計算しなおし過払い分の還付を受ける）もしなくてはいけません。

相続税の申告・納付は相続開始より10ヵ月以内です。それまでに分筆を済ませるとなると、速やかに対処する必要があります。余裕を持って相続手続きを行うには、所有者の生前に分筆を済ませておくのもひとつです。

まとめ：個別のケースに柔軟に対応する

分筆は、節税対策となりえますし、スムーズな相続にも有効な手段です。しかし、手間や費用もかかりますし、どんな場合でも分筆すれば得をするというわけではありません。分筆にはメリット・デメリットの両面があるのです。

そのため、お客様が土地の運用・処分などで分筆を検討する際には、正しい知識によって個別のケースに適切に対応することが大切です。

分筆について理解を深めておけば、幅広い相談に応じることができるでしょう。

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