「買戻特約（かいもどしとくやく）」をご存知でしょうか。

不動産業者になったばかりであれば、この特約に関する業務はまだ多くないかもしれません。しかし、幅広い案件に対応するには、知識として持っておく必要があります。

「買戻特約」は、民法で定められた制約条件が多いうえ、登記上の権利関係においても注意すべき点があります。

そこで今回は、「買戻特約」について、初心者にもわかりやすいようにまとめました。

不動産の「買戻特約」とは

不動産の「買戻特約」とは、売買契約から一定以上経過していても、売主様が売買代金と契約諸費用を買主様に返還すれば、契約を解除して不動産を取り戻せる、という特約です。

本来であれば、売買契約後、「手付解除期日（手付金を手放すことで契約を解除できる期限）」を過ぎると、その後の契約解除は「契約違反」となります。その場合は、売主様は売却金を全額返還するとともに、違約金を支払わなければなりません。

しかし、「買戻特約」では、売主様からの契約解除は違反とならず、違約金もかからないのです。

この「買戻し」の規定は、「民法579～585条」に記載されています。

民法による「買戻特約」の条件

民法に規定された「買戻特約」には、いくつかの適用条件が定められています。

◆「買戻特約」の条件

• 買戻しの目的物が不動産である
• 買戻権を行使できる有効期限は、最長で10年間とする（10年間を超える期限を定めても無効となる）
• 買戻権を行使できる有効期限を定めていない場合は、5年間とする
• 売主様から買主様に返済する買戻金額は、売買代金と契約諸費用を超えてはいけない（ただし、民法改正により任意規定となる）

「買戻特約」を付ける目的

【目的①】融資の担保

「買戻特約」の利用目的のひとつが、融資の担保として付けるものです。つまり、不動産を売却することで得られる代金を融資額とし、それを不動産の買主に全額返還した場合には、不動産を取り戻すことができる、という契約にするのです。

万が一、債務者（売主様）による融資の返済が困難となった場合には、担保としての不動産はそのまま債権者（買主様）の所有となります。

「買戻特約」を融資の担保とする方法は、かつては一般的でしたが、現在では他の方法による担保が主流となっています。

【目的②】宅地開発・整備事業

「買戻特約」の近年における主な利用方法は、自治体や公共団体による宅地開発事業・整備事業での分譲です。

公共団体などは、宅地の開発・整備を計画通り進めるために、分譲する不動産に利用目的などの条件をつけて売り出します。そして、売買契約の際に「買戻特約」をつけておくと、買主様によって条件が守られない場合に、売主である公共団体が不動産を買い戻すことができます。

そのため、買主による転売や利用目的の変更を防止できるのです。

「買戻特約」の不動産登記

売主様の買戻権を守るために

売主様の買戻権を守るためには、「買戻特約」について不動産登記を行っておくことが大切です。

万が一、買主様が「買戻特約付き不動産」を転売したり抵当に入れてしまった場合、第三者による「所有権移転」や「抵当権設定」の登記自体は可能です。

しかし、それより先に「買戻特約」の登記さえしていれば、元の売主様は買戻権を主張できます。

「買戻特約」についての「付記登記」は、通常買主様への「所有権移転登記」と同時に行います。ただ、近年の民法改正で、同時登記は必須ではなくなり、移転登記の後からでも付記登記可能となりました。

「買戻特約」の付記登記内容

買戻特約についての「付記登記」で記載するのは、次のような内容です。

1. 売買代金…不動産時価の変動に左右されない
2. 契約費用…登記で支払う登録免許税や契約書に貼付する印紙代など
3. 買戻期間
4. 買戻権者

買戻権の抹消登記

登記簿に記載した「買戻権」は、買戻期間の完了をもって自動的に抹消されるわけではありません。そのため、所有者（買主様）と買戻権者（売主様）が、自主的に抹消登記をする必要があるのです。

公共団体からの分譲の場合、所有者から申請をして必要書類を発行してもらい、法務局で登記手続きをすることになります。

「買戻特約」の注意点

相続税評価額に影響する場合がある

「買戻特約付き不動産」を相続した場合でも、相続税が課税されます。相続税計算のもととなる「相続税評価額」については、特約なしの不動産と同様に評価されます。

ただし、場合によっては買戻金額を参考にする場合がありますので、税理士などの専門家に相談するといいでしょう。

「買戻特約付き不動産」は相続税の物納に使えない

相続税を現金によって納付するのが困難な場合には、相続財産そのものを納める「物納」が認められています。

しかし、所有者である相続人以外に債権者がいる「買戻特約付き不動産」では、物納をすることができません。物納で納められた財産は、換金できるものに限られているからです。

「譲渡担保」とみなされる場合がある

譲渡担保とは、融資を受ける債務者（売主様）が担保となる所有不動産を債権者（買主様）に譲渡し、融資額の全額弁済が完了すると、債務者は不動産を取り戻すという融資・担保の方法です。

万が一、返済ができなくなった場合には、債権者は清算金（不動産価格が融資金額を超える分）を支払うことで担保権を実行します。

「買戻特約」の契約をしていても、売主様の占有状態（賃貸などによる）が続いている場合には、「譲渡担保」とみなされます。その場合は、買戻期間が過ぎても売主様の買戻権は継続され、買主様が担保権を行使するには、清算金が必要となります。

「買戻特約」と「再売買の予約」の違い

「買戻特約」は、買戻可能期間が設けられていたり、金額が決められていたりと、自由度の低い特例です。そのため、より個別のケースに合わせやすい方法として、「再売買の予約」という方法も活用されてきました。

「再売買の予約」とは文字通り、売主様が再び買い戻すことを予約する契約のことです。この契約により、将来の再購入者である売主は「予約完結権」を有します。

一見「買戻特約」と同じようですが、具体的な条件が少々違います。2つの違いをまとめました。

◆「買戻特約」と「再売買の予約」の違い

1. 「再売買の予約」では、買戻金額に制約がなく、再売買のときに価格設定される
2. 「再売買の予約」では、買戻期間が設けられていない
3. 「再売買の予約」では、目的物は不動産でなくてもいい
4. 「再売買の予約」では、売主が仮登記できる

複雑な個別案件に正しい知識で対処

「買戻特約」は、権利関係が複雑なため、誤った知識による売買取引・仲介業務は大きな損害へとつながる可能性もあります。

「買戻特約」と「譲渡担保」との違い、「買戻特約」と「再売買の予約」との違いには、特に注意が必要です。買戻権や担保権についての判例を参考に、正しい知識で個別の案件に対応しましょう。

また、民法などの法律は改正される場合があり、基準となる判例も更新されていきます。そのため、定期的に関連法のチェックをするといいでしょう。

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不動産売買の契約手続き

売主様買主様の間で売買契約する合意ができたら、いよいよ正式に売買契約を締結することになります。

売買契約の締結手続きには、法的効力のある「売買契約書」を取り交わします。それまでに交わす買付証明書・売渡承諾書では正式契約は成立しませんが、「売買契約書」を交わし「手付金」を授受した時点から、両者に法的な権利と義務が生まれるのです。

不動産の売買契約書に記載する内容

不動産の「売買契約書」に記載する主な内容は、以下の通りです。

◇「売買契約書」の主な記載事項

• 当事者の住所・氏名
• 取引対象物件の特定に必要な情報…不動産の表示。登記内容に基づき記載。
• 物件の引渡し時期、所有権移転登記申請時期
• 売買代金・交換差金・支払い方法・決済時期
• 手付解除期日・違約金の額…○円または○%で金額を記載。
• 融資利用特約…特約期日・融資利用額・金融機関名を記載。
• 構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項（中古住宅の売買の場合のみ）
• 反社会的勢力の排除条項…違反時には契約解除の旨を明記。
• 特約条項…個別の取り決めを記載。

トラブルの原因になりやすい「特約条項」に要注意

特約条項は、各案件ごとの独自の取り決めなので、例外的な内容も少なくありません。そのため、当事者間の認識の食い違いが発生しやすく、トラブルの原因になりやすい項目なのです。

しかし、お客様同士のトラブルは、宅建業者や案件担当者の責任です。担当者の説明不足・知識不足によるトラブルは絶対に避けなければなりません。

そのためには、契約締結前の丁寧な確認が不可欠です。買付証明書・売渡承諾書での確認、重要事項説明での確認を充分に行い、重要ポイントは何度も説明するようにしましょう。

◇トラブルになりやすい特約条項の例

• 物件の引き渡し状態の取り決め（現状有姿、内装渡し、更地渡し、など）
• 売主様が引き渡しまでに行う工事や作業の内容・範囲
• 売主様が瑕疵担保責任を負う範囲と期間、免責範囲
• 買い換え特約に関する買主様所有物件の内容・価格・売却期日など
• 任意売却における担保抹消に債権者の同意や協力を得ることを停止条件とする内容
• 遺産分割協議書に基づく売買契約で、相続登記未了の場合の売主様の責任
• 借地権付建物の売買契約で、地主の借地権譲渡の承諾に対する売主様の責任
• 借家人付建物の売買契約で、賃貸借契約の承継と保証金・敷金の取り扱い

契約時に売主様買主様が用意するもの

売買契約書は宅建業者や担当者が用意しますが、当事者に用意してもらうものもあります。契約締結時には、売主様・買主様に以下のものを用意してもらうよう、事前にお知らせしましょう。

売買契約締結時に当事者が用意するもの

【買主様】

（個人の場合）

【売主様】

（個人の場合）

1.収入印紙（売買契約書添付用）

2.印章（上記、買主様（個人の場合）と同じ）

3.ご本人確認資料（上記、買主様（個人の場合）と同じ）

4.権利証（登記識別情報）…原本。権利証に貼ってあるシールは絶対に剥がさないで下さい。

（法人の場合）

1.収入印紙（売買契約書添付用）

2.代表者印

3.手付金の領収書

4.ご本人確認書類..下記のもの全て。共有名義の場合は共有者全員分それぞれ。

5.権利証（登記識別情報）…原本。権利証に貼ってあるシールは絶対に剥がさないで下さい。

代理人契約の場合には、売買契約当日に上記に加え、下記のものが必要になります。例えば、売買対象不動産が夫婦共有名義となっている物件で、売主様の一人である夫が仕事で売買契約締結の場に出席できず妻だけが出席するといった場合には、夫から妻に対する委任状が必要になります。

1. 委任状…署名、実印による捺印が必要。
2. 委任者の印鑑証明書
3. 受任者の本人確認書類
4. 受任者の印章

※委任者：本人　受任者：代理人

売買契約当日の出席者の印章は、必ずしも実印である必要はありませんが、売買契約の後に行なう住宅ローンの正式審査や金銭消費貸借契約（略称：金消契約・キンショウケイヤク）の際に実印の捺印が求められ、売買契約書の印影と違うと指摘される可能性があります。無用な手間を防ぐためにも実印をご用意頂くほうが好ましいでしょう。

上記のものすべてを揃えるには、ある程度時間が必要となります。

例えば、手付金は振り込みではなく当日現金持参とすることが多く、売買契約当日にATMでお金をおろそうと考えていたら、一日の出金限度額を超える額でおろせなかった…ということも起こり得ます。売買契約当日にあわてることがないよう、事前に余裕を持ってお知らせしましょう。

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