抵当権抹消登記に関する知識は、不動産売却事業を行っている不動産会社が知っておくべき知識の一つです。

相談に来たお客さまが、売却予定の不動産の抵当権抹消登記について認識していなければ、後にトラブルになりかねません。事前に必要性や費用など、しっかり説明を行うことが大切です。

また、抵当権抹消登記の費用を抑えるために、司法書士に依頼せずに自分で手続きしたい人もいるでしょう。自分で抵当権抹消登記の手続きをしたいお客さまへ、不動産の専門家として適切に案内できると、お客さまも安心です。

ここでは、以下について解説します。

• 抵当権抹消登記とは何か
• 抵当権抹消登記が必要なタイミング、誰が手続きするのか
• 抵当権抹消登記の費用
• 抵当権抹消登記の手順と必要書類
• 抵当権抹消登記の注意点

抵当権抹消登記に関する幅広い知識を持ち、不動産売却の相談に来たお客さまへ適切な案内をできるようにしておきましょう。

抵当権抹消登記とは？手続きはいつ・誰がするのか

抵当権抹消登記とは、住宅ローン借入時に金融機関が設定した抵当権を登記簿から消すための手続きです。抵当権を外すと、不動産売却時に第三者へ所有権移転をしたり、不動産を担保に新たにローンを組んだりすることできます。

ここでは、抵当権抹消登記が必要なタイミングや、手続きをするべき人について解説します。

抵当権抹消登記が必要なタイミング

抵当権の抹消登記が必要なタイミングは、以下のとおりです。

• 住宅ローンを完済した時
• 不動産を売却する時
• 不動産を相続した時

特に、不動産売却時に抵当権抹消手続きをしなければ、買主側に迷惑がかかってしまいます。

お客さまの中には、住宅ローンを完済したら抵当権が自動的に外れると考える方もいるかも知れません。お客さまから不動産売却の相談を受けた際、抵当権抹消登記が必要なことをあらかじめ伝えておきましょう。

ちなみに、相続した不動産に残債があり、相続した方がローンを完済した場合は、抵当権抹消手続きの前に相続登記が必要です。相続登記とは、被相続人から相続人へ所有権を移転させる手続きです。

相続した不動産を売却したいお客さまの場合、手続きの流れに気をつけましょう。

抵当権抹消登記は誰が手続きする？

一般的に、抵当権抹消登記の手続きは、以下の3つのパターンに分かれます。

• 住宅ローン契約者が直接行う
• 住宅ローン契約者の家族（配偶者など）が代理として行う
• 司法書士に委任する

抵当権抹消登記は、住宅ローンの契約者が行うことも、代理や委任された人が行うことも可能です。

住宅ローンの契約者やその家族が手続きする場合、書類の取得や作成に手間がかかるため、事前に伝えておくことをおすすめします。

次の章で解説しますが、司法書士に委任する場合は別途費用がかかるため、事前にお客さまへ伝えておきましょう。

また、本来、抵当権抹消登記は金融機関（債権者）と住宅ローンの契約者（債務者）の間での手続きです。

抵当権を持っているのは金融機関のため、金融機関の許可なしに住宅ローンの契約者のみで手続きを完了させることはできません。

そのため、金融機関から住宅ローンの契約者への委任状を作成することで、手続きが可能となる点には注意が必要です。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、以下の通りです。

※登記情報提供サービス…登記情報提供サービスは、一時利用する方法と利用者登録をする方法があり、個人の登録には300円の登録料かかります。詳しくは登記情報提供サービスの公式サイトをご確認ください。

登録免許税

抵当権抹消登記には、登録免許税が課税されます。課税額は不動産1件につき1,000円です。

例えば、土地と建物に抵当権が設定されている場合、登録免許税は2,000円になります。

登記内容の確認費用

登記内容の確認費用は、抵当権抹消予定の不動産の登記内容を確認するための手数料です。

登記内容を確認するには、登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスで確認する方法があります。登記事項証明書を取得する場合、法務局の窓口で申請するよりも、オンラインで請求した方が手数料も安く済むため便利です。

登記情報提供サービスは、インターネット上で登記内容を確認できるサービスですが、こちらは閲覧のみです。

登記情報提供サービスの詳細は、公式サイトをご確認ください。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合、司法書士報酬が別途かかります。報酬額は全体の平均値として約15,000円前後ですが、司法書士によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

出典：抵当権抹消登記｜日本司法書士会連合会 司法書士の報酬

抵当権抹消登記の完了確認費用

抵当権抹消登記が完了した後、抹消されたかどうか確認するための手数料です。手数料の内訳は登記内容の確認費用と同じです。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順と必要書類

ここでは、お客さまが自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順と必要書類について解説します。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順

不動産売却をするお客さまが、自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順は以下の通りです。

1. 金融機関へ抵当権抹消書類を依頼し、決済日までに受領する
2. 売却する不動産を管轄している法務局を確認する
3. 抵当権抹消登記の申請書を記入する
4. 法務局へ必要書類を提出する
5. 登録完了証を受け取る

1．金融機関へ抵当権抹消書類を依頼し、決済日までに受領する

不動産売却の時、すでに住宅ローンを完済している人や、預貯金で完済できる人は決済前に抵当権抹消登記の申請ができます。

しかし、実際は決済日に買主から得た代金で住宅ローンを完済する人も多いでしょう。その場合、決済日までに抵当権抹消書類を受領して、決済日に手続きできるように、金融機関へ依頼します。

抵当権抹消書類の作成には数週間かかる可能性があるため、できるだけ早く、お客さまから金融機関へ確認してもらいましょう、

2．売却する不動産を管轄している法務局を確認する

お客さまが売却予定の不動産がある地域によって、法務局の管轄が異なります。法務局の管轄は、法務局公式サイト「管轄のご案内」から確認できます。

3．抵当権抹消登記の申請書を記入する

抵当権抹消登記の申請書は、法務局で入手または法務局公式サイトの「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。住所、名前、不動産の所在地など必要事項の記入が必要です。

法務局公式サイトでは記載例も公開されているため、お客さまから質問があった場合に案内してくださいね。

4．法務局へ必要書類を提出する

抵当権抹消登記の必要書類は、大きく分けて以下2種類です。

• 住宅ローンの契約者が記入する「抵当権抹消登記申請書」
• 金融機関が用意する「抵当権抹消書類」（詳細は次の章の表を確認してください。）

必要書類の詳細を確認したい場合、次の章で表にまとめています。必要書類の不足がないようにお客さまへ案内しましょう。

5登録完了証を受け取る

抵当権抹消登記が完了したら、登録完了証を受け取る必要があります。

登録完了証は、法務局の窓口での受取りまたは郵送・オンラインでの交付です。

抵当権抹消手続きの必要書類

抵当権抹消手続きの必要書類は以下の通りです。

• 登記済証または登記識別情報：抵当権設定時に法務局が発行した書類
• 代理権限証明書情報：金融機関が契約者に抵当権抹消手続きを委任するための書類
• 登記原因証明情報：金融機関が住宅ローンの完済を証明する書類
• 資格証明情報：金融機関の登記事項証明書が記載されている書類
  ※有効期限は発行から3カ月以内です。
• 抵当権抹消登記申請書：契約者が記入する書類
  ※法務局公式サイトの不動産登記の申請書様式についてからダウンロードできます。

抵当権抹消登記における注意点

ここでは、抵当権抹消登記に関する注意点を解説します。

抵当権抹消登記の必要書類を紛失した場合

抵当権抹消登記の必要書類は、再発行可能なものと再発行に別途手続きが必要なものがあります。

注意すべき書類は、登録済証または登録識別情報です。紛失の場合は別途手続きが必要になるため、お客さまへ注意喚起しましょう。

抵当権抹消手続きを長期間行わなかった場合

抵当権抹消手続きは、手続きが必要になった時にできるだけ早めに行うことをおすすめします。

特に、不動産売却時に手続きを行わないと、売却予定の不動産の抵当権を外せず、所有権移転登記を行えません。

また、住宅ローン完済後、抵当権抹消手続きを長期間行わないと、以下のようなデメリットもあるため、注意が必要です。

• 将来、不動産を担保に新規でローンを組めない
• 金融機関の登記情報が変更されて手続きが複雑になる

まとめ

今回は抵当権抹消登記に関する手続きや費用、注意点について解説しました。
どのような場合に抵当権抹消登記が必要で、手続きを行わないことのデメリットについてもご理解いただけたかと思います。

抵当権抹消登記に関する知識は、不動産売却事業を行う不動産会社が知っておくべき知識の一つです。

抵当権抹消登記の必要性や注意点などをしっかりお客さまへ案内し、お客さまが安心して不動産売却できるようにしましょう。

不動産営業の仕事をしていると、かつて住宅を買ってくれた方から抵当権抹消登記について説明を求められることがあるかもしれません。

抵当権抹消登記は住宅ローンを組んだ方ならいつかは行う手続きではありますが、住宅ローンを組んでから最長で35年も手続きとは無縁でいることも多いです。債務者が内容を理解していないことも少なくありません。

今回は登記について学び始めた不動産営業の方に向けて、抹消登記の基本的な内容と必要書類・費用、自分で手続きする際の大まかな流れを解説します。

抹消登記とは

抹消（まっしょう）は「消す」という意味です。抹消登記は、登記の内容がなくなった時に消すことで、登記の効力を失わせる登記のことを指します。

不動産を購入する際に住宅ローンを利用していた場合、不動産を対象に抵当権（債務者が債務不履行になった場合に、債権者が担保とした土地や建物で弁済を受ける権利）が設定されます。

抹消登記で代表的なのは、その返済が完了したときに抵当権を抹消するために行う「抵当権抹消登記」です。

住宅ローンを完済すれば自然と抵当権が消滅するわけではなく、債務者が申請して抵当権を抹消する必要があります。

抹消登記では抹消する登記に下線を引くことで抹消したことを示します。書かれていた文字は見えるため、抹消された内容が分かる仕組みです。

抹消された登記の履歴を残しておくと、将来的に誰かが不動産の調査をするうえで役に立ちます。

抹消登記が必要なケースは？

抵当権は住宅ローンの返済中に有効な権利であり、完済後もずっと設定しておくものではありません。

以下のようなケースが発生する際は抵当権抹消が必要です。

• 不動産を売却する場合
• 新たな融資を受ける場合
• 相続が発生する場合

抵当権が設定された不動産を売却する場合、事前に抵当権を抹消しておく必要があります。購入希望者が現れたとしても抵当権が設定されていることでローン審査が通らず購入してもらえないためです。

新しく住宅ローンを組む場合も同様です。担保となる不動産が「抵当権付きの不動産」と判断されると、住宅ローンを完済してあるとしても審査に影響が出てしまいます。

相続が発生する前にも、抵当権を抹消しておくことが重要です。抵当権が設定されたまま相続された場合は解説した通り売却にも融資にも影響があり、相続で不動産を受け継いだ方に負担を強いることになってしまいます。

抹消登記の方法には2つある

抵当権の抹消登記を行う場合、大きく分けて以下の2種類の方法から選択できます。

• 自分で抹消登記をする
• 司法書士に依頼をする

ただし、自分で登記できないケースもあるので、その違いを理解しておく必要があります。

自分で抹消登記をする

借入金を完済させたあとの抵当権抹消登記であれば、債務者が自分で手続きすることも可能です。

必要書類を集めて記入し、抵当権抹消登記をしたい不動産を管轄している法務局へ提出します。

主な流れは以下のとおりです。

1. 金融機関から抹消登記に必要な書類が届く
2. 抵当権抹消申請書を作成
3. 添付書類を加えて法務局に提出
4. 登記所での審査
5. 登記完了証の受取り

登記に必要になる書類として、法務局で事前に「登記事項証明書」を取得しておきましょう。

住宅ローン完済後は金融機関から抵当権抹消登記に利用する「弁済証書」「登記済証または登記識別情報」「委任状」等の書類が送られます。

登記申請書の書式は法務局のホームページで公開されているものを利用し、必要書類を添えて法務局に提出します。審査を経て1週間から10日ほどで抹消登記は完了です。

司法書士に依頼をする

抵当権を設定された不動産を売却して代金で残債を返済する場合は、自分では手続きを進められません。

確実に抹消登記を成立させるために、司法書士に抹消登記を依頼する必要があります。

抹消登記の必要書類

不動産の抹消登記で必要になる書類は、大きく分けて以下の4つです。

• 弁済証書
• 登記済証または登記識別情報
• 登記原因証明情報
• 委任状

弁済証書

借入金を完済したことを証明する書類です。「抵当権解除証書」「放棄証書」という名称の場合もあり、完済後に金融機関から郵送されます。

登記済証または登記識別情報

抵当権を設定したときに金融機関から債務者に対して交付されている書類で、登記済の赤い判印が押してあります。

法務局のコンピュータ化以降に設定された抵当権の場合、登記識別情報という書類が返却されます。

登記原因証明情報

登記の原因となる事実や法律行為が記載された情報です。どういう理由で、どのように不動産に関する権利が移動したかが記されています。

弁済証書、抵当権放棄証書、登記済証に解除等の旨が記載されたものが登記原因証明情報にあたります。

日付の欄が空欄になっている場合、あらかじめ金融機関に日付を確認して埋めておきましょう。

委任状

金融機関からの委任状のことです。日付欄が空欄だと申請できないので、あらかじめ金融機関に日付を確認して埋めておく必要があります。

抹消登記に必要な費用

抵当権の抹消費用には登録免許税を始め、一定の費用がかかります。

登録免許税

登記簿等本から抵当権を抹消する場合、抵当権抹消の登録免許税がかかります。

費用は不動産1筆につき1,000円です。マンションのように土地1つ・建物1つに分かれている場合は2,000円が必要です。

収入印紙を貼り付けた用紙を割印や消印はせずに申請書と一括で綴り、提出します。

登記情報代

登記に関する事前調査の際、登記情報の提供を受けるための費用です。1件につき355円の手数料がかかります。

登記完了後の登記事項証明書の請求費用は1件600円ですが、オンラインで登記事項証明書を請求する場合は1件500円、オンライン請求・窓口交付の場合は1件480円に減額されます。

郵送料

法務局に行かずに郵送で申請することもできますが、郵送料と返信用の郵券が必要です。場所によって郵送料は異なるので、あらかじめ確認しておく必要があります。

司法書士手数料

抵当権抹消を司法書士に依頼すると、司法書士手数料が発生します。

司法書士事務所によって金額が変わるので一概にはいえませんが、大まかには1万5,000円程度が相場とされています。

参考までに司法書士会連合会のアンケートの結果における、地区ごとの「全体の平均値」をまとめておきます。

• 北海道地区：15,532円
• 東北地区：13,863円
• 関東地区：15,613円
• 中部地区：15,638円
• 近畿地区：18,795円
• 中国地区：15,289円
• 四国地区：14,409円
• 九州地区：13,821円

出典：日本司法書士会連合会｜司法書士の報酬

まとめ

本記事では登記を学び始めた不動産営業の方に向けて、抹消登記についての概要や費用、必要書類などについて紹介しました。

住宅ローンを完済したことに伴う抹消登記であれば自分で行うこともできますが、売却代金を残債に充てる場合は自分では行えません。専門家である司法書士に依頼することになるでしょう。

「自分で抹消登記を進めたい」と相談を受けた際に適切なアドバイスができるように、基本的な知識を身に着けておきましょう。