建物を建てるときは、工事が行われる前に建築基準法にきちんと適合していることを確認するための「建築確認」という審査が行われます。

今回は、建築確認を申請する際に提出される書類の1つである「建築計画概要書」について詳しく解説していきます。

これを機に、建築計画概要書への理解を深めて有効に活用していきましょう。

建築計画概要書とは

建築計画概要書は、建築確認申請の際に建築確認申請書と共に提出される書類です。概要書とも呼ばれ、審査終了後には一般に公開されます。

建築審査の流れ

建物を建築する際には当該建物が建築基準法などに則っているかをチェックするために、工事を着工するまでの段階で建築確認を行う必要があります。また工事完了後にも同様の理由で完了検査が行われます。

因みに、建築確認における建築の対象は新築だけでなく移転や増改築も含まれます。

建築確認から完了検査までの流れはおおよそ以下の通りです。場合によっては工事中に中間検査が行われることもあります。

1. 建築予定建物の基本計画（建築主が立案）
   ↓
2. 役所との相談・交渉
   ↓
3. 建築確認申請
   ↓
4. 確認済証の交付
   ↓
5. 工事の着工～完了
   ↓
6. 完了検査申請
   ↓
7. 検査済証の交付

建築計画概要書は3.建築確認申請の段階で建築確認申請書と一緒に提出され、4.確認済証の交付を受けた後に一般へ公開されます。

建築確認申請

建築確認申請とは、建築確認を受けるために行う申請のことを指し、設計図面などを提出します。

以前は、役所でしか申請を行っていませんでしたが、1999年（平成11年）5月以降からは民間の指定確認検査機関でも建築確認申請を取り扱うことができるようになりました。

建築確認申請書

画像引用：ソニー損保HP | 建築確認申請書第四面

建築確認申請書は、設計図や建物の概要などを記載した書類のことで、建築計画概要書と一緒に提出します。

建築計画概要書に記載される内容

建築計画概要書には以下のような内容が記載されます。

1. 建築主・代表者・設計者・工事監理者・工事施工者などの氏名及び住所
2. 敷地面積や床面積
3. 建物自体の大きさ・高さ
4. 建物自体の概要及び見取り図
5. 配置図

5の配置図には、敷地の形状や境界線・建物や道路の位置・道路の種類などが記載されています。

建築計画概要書と台帳記載事項証明書の違い

台帳記載事項証明書とは

台帳記載事項証明書とは、建築確認申請後の確認済証および完了検査後の検査済証の交付年月日・交付番号を記録した書類です。

この書類によって、建築工事が完了した際に完了検査まで滞りなく行われていたことが確認できます。

所有者が何代も代わっている中古物件の場合には、売主様の方で検査済証が用意できないケースもあります。

そのような場合でも、台帳記載事項証明書を見れば完了検査を受けた建物であることがわかります。

関連記事：【不動産】台帳記載事項証明書とは｜見本やどこで取得できるのかの方法も解説

建築計画概要書の記載例

次に、建築計画概要書の具体的な記載内容について解説します。

1枚目

画像引用：門真市HP | 建築計画概要書について

門真市の場合、左側には建築主・代表者・設計者・工事監理者・工事施工者などの住所と氏名が記載されており、右側には建物自体の情報や各面積、都市計画区域、工事の着工及び完了予定日が記されています。

2枚目

画像引用：門真市HP | 建築計画概要書について

左側には受付番号や受付年月日、見取り図、配置図が記載され、右側には建築確認から完了検査までにおける概要が記載されています。

建築計画概要書の提出が義務付けられたのは1971年ですが、閲覧できる概要書の多くは1977年以降のものになります。これは法制定から施行までの準備期間があったためです。

また、建築計画概要書は年代によって書式が若干異なりますが、後の年代になるほど内容は詳細になっています。更に各自治体によっても書式が若干異なりますが、建築計画概要書の記載内容自体は決められているため内容は同じです。

建築計画概要書を閲覧するときのポイント

建築計画概要書は審査に合格し、確認済証が発行された後に一般へ公開されます。

具体的には市役所など各自治体の建築指導課で取得することができます。

ただし、取得においては有料で交付される場合がほとんどのため、前もって交付に必要な金額を確認しておくとよいでしょう。

建築計画概要書を入手したら、まず記載内容が建築基準法に適合しているかを確認します。続いて、建築計画概要書の記載内容が実際の建物と一致しているかを確認するために、現地を訪れ確認作業を行います。

ここからは建築計画概要書を閲覧するときに注意すべき内容について解説します。

➀敷地

建築計画概要書において、敷地に関する情報は配置図部分に記載があります。

特に、敷地自体の形状や境界線の明示方法については注意が必要です。

検査済証発行後に変更が行われるケースとして、敷地の分断があります。敷地が分断されてしまうとその土地を一体化して活用することができなくなります。

また、隣地からの越境物（軒など）にも注意が必要です。仮に自己所有地であっても越境物がある部分に関しては、原則敷地として認められないからです。

②建物の位置

配置図は敷地だけでなく建物の位置に関しても記載があり、配置図に記載の建物の位置と実際に建っている建物の位置とが、きちんと一致しているかの確認が必要です。

また、実際の測定に際しては、配置図に記載の寸法が柱芯か壁芯かで測定の基準が異なるため、どちらを採用しているかを前もって確認しておく必要があります。

③道路

道路に関する注意点としては大きく3つあります。

・道路幅員

まず、道路幅員を実際に測定し、建築計画概要書記載の内容と同じ幅なのかを確認します。

次に、いわゆる2項道路の場合は道路の中心から2ｍ道路後退（セットバック）して4ｍになるかを確認します。もし4ｍに届かない場合は役所等で道路の中心線を確認する必要があります。

ただし、建築計画概要書上ではセットバックが未完了であっても道路の幅員は4ｍと記載されています。

関連記事：建築基準法42条の2項道路やセットバックとは何かを紹介｜罰則やトラブル防止

画像引用：鴻巣市HP | 2項道路とは

・接道の長さ

建物を建てる敷地は道路に2ｍ以上接する必要があります。

しかし、検査済証が発行された後に敷地境界線が変わることによって、接道の長さが変わることがあります。

因みに、敷地と道路の間に水路がある場合は、水路を跨ぐ橋の幅員が2ｍ以上あれば接道しているとみなされます。ただし、新規に所有する場合は別途水路占用許可を取得しなければなりません。

・位置指定道路

位置指定道路とは、「42条1項5号道路」とも言い、民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて作られた道路です。

あわせて読みたい：家を建てる前に知っておきたい｜位置指定道路と私道の違いと規制内容

画像引用：千曲市HP | 位置指定道路とは

注意が必要なのは、現地での見た目では位置指定道路に接しているにも関わらず、建築計画概要書上ではその記載がされていない場合です。

この原因については次の2つのケースが考えられます。

1. 検査済証発行後新たに位置指定道路が造られたケース
2. 剃刀文筆によって該当敷地と接道していないケース

剃刀文筆とは幅約5㎝程で土地の文筆を行い、敷地と道路が接しないようにすることです。

2は位置指定道路を造る際、その土地の所有者から同意を得られなかった場合に発生することがあります。

このようなケースに遭遇した場合は役所で位置指定図の交付を行い、法務局の公図と照合して確認します。

④容積率

現行の建築計画概要書の記載では、項目が細分化されているためほとんどありませんが、以前の概要書では記載されている数値通りに計算を行うと容積率がオーバーすることがあります。

これは、延べ床面積に容積率として含まれない部分の数値が足されているために起こるもので、最も多いのが駐車場における容積率計算対象外の面積が加わっているケースです。

因みに、駐車場は延べ床面積の内5分の1が容積率の計算から除外されます。

もし、他の用途に転用している場合は違反建築物となるため、やはりこの件に関しても現地できちんと確認する必要があります。

まとめ

建築確認を申請する際に必要な「建築計画概要書」に記載される内容や、既に審査に合格済で公開されている「建築計画概要書」の閲覧ポイントなどをご紹介しました。

建築計画概要書を閲覧することによって、建物全体がどのような条件や配置で建てられているのかが把握できます。

不動産営業マンとして、これらの資料を元に、適切な対応を心がけることが重要です。

中古物件の中には検査済証のない物件が少なくなく、増築や用途変更を行ったり、売買の際に住宅ローンを利用したりしようとするのに、支障をきたすことがあります。

そもそも検査済証とはどういったものなのでしょうか。

今回は、確認済証や中間検査合格証、検査済証やそれぞれに関わる検査について解説したうえで、検査済証のない物件で用途変更などを行う場合についても触れていきます。

検査済証とは

検査済証とは、建築基準法によって定められた建築確認・中間検査・完了検査の3つが認められると、建築主に対して交付される書類です。

検査済証の交付後に建築物を使用することができます。

検査済証の交付については建築法の第7条第5項によって定められています。

引用元：リート等による高齢者向け住宅等の取得等に関するモデル事業調査報告書

それでは建築確認・中間検査・完了検査について解説します。

建築確認とは

建物を建てるとき、行政の許可なく工事を着工することはできず、建築確認を受けることが必要です。

建築確認とは、建築物の建築をする場合に、工事に着工する前に、建築計画が建築基準法などの法令で定められている設備や構造、敷地などの建築基準に適合しているか、建築主事や指定確認検査機関が確認を行うことをいいます。

建築確認に合格後、建築確認済証の交付を受けると、工事に着工することができます。

中間検査とは

中間検査とは、工事に着工後、特定の工程の後に義務付けられている検査で、建築主事や指定確認検査機関による中間検査に合格した後、先の工程の工事を再開することができます。

特定の工程は建築基準法で定められているもののほか、市町村が独自に定めています。

中間検査に合格すると、中間検査合格証が交付されます。

完了検査とは

完了検査とは、建築物の工事完了後に設備や構造、敷地が建築基準法などの法令に適合しているか、建築主事や指定確認検査機関が実施する検査をいいます。

建築主は工事完了日から4日以内に完了検査を申請することが義務付けられており、適法と認められて完了検査に合格すると検査済証が交付されます。

• 建築確認とは、建築物の建築をする場合に、工事に着工する前に、建築計画が建築基準法などの法令で定められている設備や構造、敷地などの建築基準に適合しているか、建築主事や指定確認検査機関が確認を行うこと
• 中間検査とは：工事に着工後、特定の工程の後に義務付けられている検査のこと
• 完了検査とは：建築物の工事完了後に設備や構造、敷地が建築基準法などの法令に適合しているか、建築主事や指定確認検査機関が実施する検査のこと

検査済証がない建築物の割合

国土交通省では、建築確認の件数に対する検査済証の交付枚数によって算出した完了検査率のデータを公表しています。

検査済証の交付を受けていない建築物は、築年数が経過した物件では意外と多く、建築主事の取り扱い分の完了検査率は1998年では38％という低水準でした。

その後は2001年には65％、2005年には73％、2009年には91％と向上しています。

完了検査率が上昇した背景には2つの要因があり、1つは2002年〜2004年に受検率アップのための3ケ年計画が実施され、国や自治体が違法建築物の取り締まりが強化されたことです。

2つ目として、2003年に国土交通省が金融機関に対して、検査済証のない建築物への融資を控えるように要請したことが挙げられます。

住宅ローンを利用できなければ販売が難しいため、不動産会社が販売する建売住宅では、完了検査を受けるケースが大半を占めるようになりました。

検査済証がない建築物の用途変更

検査済証がない建築物は、原則として建築確認申請を伴う行為ができません。

そのため、防火地域や準防火地域での増築、それ以外の地域での10㎡を超える増築、類似用途を除く200㎡以上の用途変更、大規模な修繕を行うのが難しいです。

また、検査済証がない建築物は住宅ローンを組めないことが多いため、売買しにくいというリスクもあります。

ただし、検査済証がない建築物も、国土交通省が定める「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に則って調査などの手続きを行えば、用途変更などができる可能性があります。

「用途変更」とは、新築のときと異なる用途で建築物を使用することをいい、たとえば、倉庫を店舗やオフィスに転用するケースが挙げられます。

調査の結果、現行の建築基準法などの法令に適合していれば問題ありません。

現行の法令に適合していない場合でも、既存不適格建築物か違反建築物かで扱いは変わり、既存不適合建築物の場合は一定の緩和措置が受けられます。

＜既存不適切建築物＞

建築した当時は法令に適合していたが、建築基準法などの改正によって、現行の法令に適合していない建築物

＜違法建築物＞

建築した当時から法令に適合していない建築物

法適合状況調査の流れ

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」による法適合調査は、検査済証がない建築物が違法建築物ではなく、既存不適格建築物に該当する場合は、用途変更や増改築を円滑に進めるのが目的です。

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」で、法適合状況調査の主な対象としているのは、確認済証の取得が特定行政庁の台帳などで確認できて、検査済証がない建築物です。

確認済証の有無によって調査の流れが変わります。

確認済証がある場合は、基本的には依頼者がとりまとめた確認済証や設計図書の提出を受けて、調査者である指定確認検査機関が法適合状況調査を実施する流れです。

一方、確認済証がない場合は、依頼者は、法適合状況調査を申請する前に、建築士に復元図面と規模によっては復元構造計算書の作成を依頼することが必要です。

依頼者が設計図書をとりまとめて調査者に提出した後の流れは、確認済証の有無に関わらず同じであり、法適合状況調査として図上調査と現地調査が実施された後、報告書が作成されます。

報告書は、検査済証がない物件で増築などの建築確認申請を行う際に提出する、既存不適格調書の添付資料として活用することが可能です。

確認済証がある場合

確認済証がある場合の法適合状況調査の流れについて、以下のステップに沿って解説していきます。

1. 調査に必要な設計図書の準備（依頼者）
2. 現地の状況と設計図書の照合（依頼者）
3. 設計図書などをとりまとめて調査を申請（依頼者）
4. 法適合状況調査の実施（調査者）
5. 調査結果の報告書の作成（調査者）

確認済証がない場合

確認済証がない場合の法適合状況調査の流れについて、次のステップに沿って解説していきます。

1. 建築士へ復元図面の作成を依頼（依頼者）
2. 調査に必要な設計図書の準備（依頼者）
3. 設計図書などをとりまとめて調査を申請（依頼者）
4. 法適合状況調査の実施（調査者）
5. 調査結果の報告書の作成（調査者）

建築確認検査済証がない場合について詳しくは以下の記事をご参照ください。
あわせて読みたい：建築確認済証がないとどうなる？｜再発行不可の重要書類を紛失した時の対応方法

検査済証の再発行

検査済証を紛失した場合は再発行することはできません。

検査済証に代わるものとして、建築確認申請の経過などが記載された台帳記載事項証明書の発行を受けることができますが、自治体によって多少取り扱いが異なります。

擁壁の検査済証の必要性

擁壁とは、高低差のある傾斜地などで斜面が崩壊して崖崩れが起きるのを防ぐために設けられた工作物です。

擁壁には、鉄筋コンクリート造擁壁やコンクリート製のブロックを使用した間知ブロック擁壁、石積み擁壁といった種類があります。

高さ2mを超える擁壁をつくる場合は、建築基準法によって工作物としての確認申請が義務付けられています。

そのため、既存の2mを超える擁壁で検査済証がないものは、現行の建築基準法に適合していないため、不適格擁壁と呼ばれています。

擁壁のある土地を購入する場合で不適格擁壁に該当する場合は、擁壁の工事費用が発生するので注意が必要です。

検査済証と適合証明書の違い

適合証明書とは、住宅金融支援機構の独自の技術基準に適合していることを証明する書類で、フラット35を利用して融資を受ける場合に必要です。

ハウスメーカーや工務店などの建築会社が適合証明機関に検査の申し込みを行うと、新築住宅の場合は設計検査や中間検査、竣工時検査が実施され、適合している場合には適合証明書が交付されます。

適合証明書は建築基準法に基づく検査済証とは別のもので、竣工時検査が行われるのは、工事が竣工して検査済証が交付された後です。

検査済証がなくてもリフォームできるケース

建築確認申請が必要なリフォームの場合、原則として検査済証が必要ですが、リフォームの規模によっては建築確認申請が不要です。

リフォームで確認申請が必要になるのは、準防火地域と防火地域の増築とそれ以外の地域での10㎡を超える増築工事、主要構造部の1/2以上を超える改築などです。

たとえば、間取り変更を伴わないリフォームや、キッチンや浴室などの設備交換リフォームなどを行うときに、建築確認申請は必要ありません。

また、検査済証がない場合で確認申請が必要なリフォームを行いたい場合も、前述の法適合状況調査を受けて、建築した時点では建築基準法令に適合していることが確認できた場合には、リフォームが可能なケースがあります。

既存不適格調書は建築確認申請をする際の添付資料にすることが可能です。

既存不適格調書とともに必要な書類を添えて、建築確認申請を行います。

ただし、検査済証のない建築物は違法性があるケースが少なくなく、不適合となる部分を是正しなければ、確認申請が必要なリフォームを行うことはできません。

たとえば、吹き抜け部分に床を張って居室を設けて、容積率の基準をオーバーしているケースなどが挙げられます。

まとめ

建築物を建てるには、建築確認申請の後に確認済証が交付されると工事の着工が可能であり、中間検査や完了検査を経て、検査済証が交付されると使用できるようになります。

検査済証のない建築物での建築確認申請が必要となる用途変更や大規模な修繕は以前よりも進めやすくなりましたが、違法な状態の物件は是正しなければならない点に留意しましょう。

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所有する不動産を売却する際には、「建築確認済証」と「検査済証」の両方の提出が必要です。これができないと、法令に沿って建築された建物であるという証明ができません。しかしながら、10年20年と年月が経っていると、書類を紛失してしまうことも珍しくありません。

今回は、建築確認済証や検査済証を紛失した時に発行できる「台帳記載事項証明書」の概要と、発行の方法について解説します。

台帳記載事項証明書とは

不動産を売却する時には、「建築確認が行われた建物である」ことを証明する必要があります。これができないと、違法建築物ではないという証明ができないからです。

適法性を証明するには「建築確認済証」と「検査済証」の両方が必要ですが、紛失してしまうことも珍しくありません。

建築確認済証や検査済証を紛失した際に、代用として取得する書類が台帳記載事項証明書です。

確認済証・検査済証を紛失した場合に発行する

通常、建築物の適法性は、新築や建て替えの時に建築会社から受け取る「建築確認済証」や「検査済証」があれば証明できます。一方、これらの書類を紛失した時は別の書類で証明をする必要があるのです。

そのため紛失が発覚した時は、台帳記載事項証明書を発行して、過去に建築確認済証と検査済証が発行されているという証明を行うことになります。

建築確認済証とは

建築確認とは、「建築基準法の規定に沿った建築計画が作られているか」「法令に従った適法な工事が行われたか」を確認するための作業です。

建築確認は、工事の着工前と完成後の2回行われます。このうち、着工前に「計画の適法性」を確認したことを証明するものが建築確認済証です。

他の呼び方として、建築確認通知書や確認済証と呼ばれることもありますが、全て同じ書類のことを指します。

検査済証とは

検査済証とは、工事の完成後に行われる2回目の建築確認が完了したことを証明する書類です。この書類があれば、建築確認・中間検査・完了検査の全てに合格したという証明になります。

建築確認済証は、発行されないと工事を始められません。一方、検査済証は発行されないと完成した建物を使えないという点が大きな違いです。

このほか、中間検査を実施した場合に発行される中間検査合格証という書類もあります。

確認済証・検査済証は再発行できない

建築確認済証や検査済証は建物の売却に必ず必要な書類であり、紛失したとしても再発行ができません。

もし紛失してしまった場合は、以下のいずれかの書類を市役所等で発行することが必要です。

• 建築計画概要書
• 台帳記載事項証明書

台帳記載事項証明書で確認できる内容

「台帳記載事項証明書」は、建物を売却する時の重要事項説明書に使う添付資料として利用が可能です。その他にも、住宅ローンを申し込む際の必要書類として利用することもあります。

実際に取得の申請を行う前に、「台帳記載事項証明書」には何が記載されているのか確認をしておきましょう。

自治体によって書式はさまざまですが、以下の内容が記載されています。

• 建築主の住所・氏名
• 建築場所・用途
• 工事種別
• 構造規模（地上階数・地下階数・建築面積・敷地面積等）
• 建築確認済証の交付日と番号
• 検査済証の交付日と番号

重要なのは、建築確認済証・検査済証の番号と交付日です。これらの記載があることで、代用書類として使うことが可能になります。

台帳記載事項証明書の取得方法（どこででできるのか）

画像引用：香川県｜建築確認台帳記載事項証明書について

「台帳記載事項証明書」は、市役所の窓口で申請して取得することができます。申請には手数料のほか、4つの申請情報を用意しておくことが必要です。

二度手間にならないためにも、必要な書類と手数料について確認しておきましょう。

発行場所

「台帳記載事項証明書」を取得できるのは、各自治体の役所の建築指導課です。

発行に必要な手数料は自治体によって異なるため、詳しくは自治体に確認する必要がありますが、どの自治体でも500円ほどで取得できます。

また、申請と受付は窓口で直接行うのが基本です。一部の自治体ではwebで発行の申請に対応している場合もありますが、郵送等には対応していません。受け取りに関しては必ず窓口に出向いて行う必要があります。

申請時に提出が必要な情報

「台帳記載事項証明書」の発行には、以下の4つの情報が必要になります。

1. 建築当時の地名地番
2. 建築確認年月日
3. 建築確認番号
4. 階層

申し込み用紙を記入する際に求められる情報のため、あらかじめ確認をしておきましょう。

1は、現在の地名地番でない点に注意が必要です。分からない時は図書館に設置されている【ブルーマップ】で確認できるほか、法務局に電話で問い合わせれば確認できます。

2～4に関しては、市役所で保管されている「建築確認台帳」を閲覧します。

その際、登記簿謄本（登記事項証明書）をあらかじめ確認・取得しておき、「建物の新築年月日」を確認しておきます。

新築登記の4ヶ月程度前に建築確認番号が発行されることが多いため、台帳で情報を探す時の手掛かりになるからです。

建物が古い時は建築確認番号が見つかりにくいこともありますが、新築登記の4ヶ月前あたりから更にさかのぼっていくことで見つけることができます。

新築登記の日付の1～2年前から探すと見つけやすいでしょう。

台帳記載事項証明書が存在しない場合もある

確認済証と検査済証の番号が記載されているのが台帳記載事項証明書ですが、場合によっては必要な情報が見つからない時があります。

市役所によって書式が異なるため、建築確認番号か検査済番号のいずれかが記載されていない可能性もあるのです。

また、建物が古い場合は台帳自体が存在しないこともあります。

建築計画概要書でも代用になる

「台帳記載事項証明書」で必要事項が分からない時は、以下の2つの方法があります。

• 建築計画概要書を発行
• 建築確認台帳を確認する

建築計画概要書とは、建築確認を申請する際に自治体に提出する書類のことです。一般公開されているため、建物の検査等の履歴を確認するために利用されています。

こちらにも建築確認番号と検査済番号が記載されているため、「台帳記載事項証明書」と同様に代用書類として提出できます。

「台帳記載事項証明書」がない場合は、建築確認台帳を閲覧し、そこに記載された検査履歴などの情報をメモすることで対応可能です。

まとめ

今回は、「台帳記載事項証明書」の概要と取得方法について紹介しました。

建築確認済証や検査済証は、買主様が大切に保管していても紛失してしまうことがあります。代わりの資料を取得できることを伝え、お客様を安心させてあげましょう。

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不動産には工作物と建築物があります。これらは名称が違うだけでなく、売買等の手続きに違いが生じます。両者の違いを把握して、買主様に正確に伝えることが大切です。また、工作物の所有権についても知っておくべきでしょう。

さらに一口に「工作物」と言っても、建築確認が必要なものと不要なものに分かれます。建築確認が必要な場合と手続きの流れについて、買主様に説明できるように理解を深めてください。

今回は、工作物の定義と建築確認の内容、確認手続きの流れについて解説していきます。

工作物とは何なのか｜建築物の違いも解説

不動産には名称によって様々な定義が存在します。その中でも「建築物」と「工作物」は、買主様にとって違いが分かりにくいものの1つです。

2つの定義の違いを解説します。

【定義】工作物とは

工作物とは、土地に密着させて設置した人工物で、建物以外のものを指します。

「建物以外」というのが重要なポイントであり、住宅やマンションは工作物とは呼びません。工作物の一例を、以下で紹介します。

後述する「建築物」や「建物」については建築基準法で明確に定義されていますが、工作物は定義されていません。

「建築物」でも「建物」でもないものが工作物だと言うことです。

【定義】建築物とは

建築物とは、工作物の中で一定の条件を揃えたものです。建築基準法で以下の通り定義されています。

「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの」は、建物のことを指しています。「これに附属する門もしくは塀～」は工作物を指します。

つまり、「建物」と「工作物」を合わせたものが、「建築物」です。

工作物と建築物の違い

建築物とは建物に加えて一定の工作物がついた状態であり、建築物の定義から外れた構造物は、全て工作物として扱われます。

遊園地にあるジェットコースターなどの遊具も、工作物としての扱いを受けます。

建築確認が必要な工作物

建築確認とは、工事の計画が建築基準法に適合しているかを確認する手続きです。工事に着手する前に確認申請を行い、建築主事または検査機関の確認を受けて建築確認済証の交付を受ける必要があります。

建築基準法で定義されていない「工作物」ですが、一定規模を超える場合には建築確認が必要です。

具体的には、「準用工作物」と「指定工作物」について確認申請が必要です。

準用工作物

以下の工作物は「準用工作物」と呼ばれており、建築確認が必要になります。

• 高さ6メートル超の煙突
• 高さ15メートル超の鉄柱、木柱等
• 高さ4メートル超の広告塔、記念塔等
• 高さ8メートル超の高架水槽・物見塔等
• 高さ2メートル超の擁壁

その他、一般交通用以外の観光向けエレベーター・エスカレーターや、遊園地のジェットコースター、観覧車、メリーゴーランドも準用工作物として建築確認の対象です。

指定工作物

建築基準法第88条第2項 建築基準法施行令第138条第3項では「用途規制が適用される指定工作物」として、以下の工作物が指定されています。

工作物の確認申請

ここでは、工作物の建築確認を行う場合の流れと必要書類について紹介します。

確認申請の流れ

建築確認申請は、以下のような流れで進みます。

1. 自治体との事前協議
2. 確認申請
3. 審査
4. 確認済証の受け取り

事前協議の問い合わせ窓口は、各自治体の「都市計画課」です。土地を管理する自治体が分かっていれば、「建築確認 〇〇市」と検索することができます。

必要書類

上記2番の「確認申請」の時に必要な書類は以下の通りです。

引用：目黒区｜建築確認申請の基本的な流れ

工作物の設置許可基準

工作物の設置許可について、自治体ごとの条例で厳しく指定される場合があります。

具体的には、河川における法定外公共物管理条例に基づく工作物の新築・改築・除却について指定があります。

河川の管理上必要になる一般的技術的な基準を定めたものです。

自治体ごとに条例や基準の内容が変わってきます。詳しくは、各自治体のHPで確認してください。

参考として、静岡市の河川における工作物設置基準の解説資料を紹介します。

【参考：静岡市｜静岡市法定公共物（河川）工作物設置許可基準・解説】

工作物の所有権

不動産の売買が発生した時、工作物の所有権が問題になります。

「土地を売却した場合」と「家屋を売却した場合」に分けて解説します。

土地を売却した場合

土地を売却した場合、土地の一部と認識されるものは土地と一緒に所有権が移転します。民法242条で「土地の附合物」として指定されているためです。

難しく考えず、土地とくっついて取れないものは所有権が移転する、という理解で問題ありません。

例としては、以下のような「擁壁」が挙げられます。

家屋を売却した場合

家屋を売却した場合も、付随する塀や扉といった工作物の所有権は買主に移行します。「売却したのは建物のみだ」という主張をして、家の塀を改造したり除却したりすることはできません。

この場合も、前述の「民法242条」の考え方が用いられています。

まとめ

今回は、工作物の定義と所有権の所在、手続きの流れについて解説しました。建築確認が必要である工作物と不要な工作物の違いを理解し、買主様に正確に伝えることが不動産営業の使命です。

本記事のまとめ

• 工作物とは、土地に密着させて設置した人工物で、建物以外のもの
• 建築物とは、工作物の中で一定の条件を揃えたもの
• 準用工作物とは、「高さ6メートル超の煙突」「高さ15メートル超の鉄柱、木柱等」「高さ4メートル超の広告塔、記念塔等」「高さ8メートル超の高架水槽・物見塔等」「高さ2メートル超の擁壁」の特徴を持つ

設置許可基準等は、法令の改正によって内容が変更になることもあります。常に学習を続けて、知識をアップデートしてください。