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【裁判事例】『役所が認めた計算』をしたのに裁判に

基礎知識：天空率（建築基準法第56条第7項）とは何か

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【図解付き】「天空率とは」 わかりやすく解説｜緩和される制限と計算方法を学ぼう

事例の概要

３つの争点

１.後退選と隣地境界線の間の「空地」への建物想定

２.入隅部の算定方法と「東京方式」の要否

３.水平占有角度の基準位置と後退距離の計測点

大阪高裁の判決は？

この事例から学ぶ教訓

自由な間取りを決められる注文住宅と言っても、どんな建物でも自由に建てられるわけではありません。住宅を建てる際にはさまざまな規制があり、ルールの範囲内で建築を進める必要があります。

特に全国共通の規制である「斜線制限」は、家を建てるなら誰もが知っておきたい制限内容です。今回は斜線制限のなかでも「北側斜線制限」について、制度の概要と緩和の条件について紹介します。

北側斜線制限とは

北側斜線制限は、北側隣地にある住宅の日当たりを考慮した規制です。北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配」によって規制されます。

建物を建てる際に敷地の北側にある道路や隣地から発生させた架空の斜線を超えないようにすることで、北側の日照を確保することが目的です。

画像引用：東郷町｜高さ制限・斜線制限の概要（第一種低層住居専用地域の例）

具体的には隣地の境界線から垂直に5メートルまたは10メートル上がった基準の高さから、北側境界線までの距離の1.25倍以下の「傾斜勾配」に建物の高さが制限されます。

北側に面した建物上部が三角形に切り取られた建物を見かけたことがある人もいるでしょうが、あれは北側斜線の範囲内で目いっぱいの容積を確保しているものです。

中高層住居地域のマンション北側がルーフバルコニーになっている物件も、北側斜線に関係しています。規制に配慮しつつ、できるだけ容積率いっぱいに建物を建てるための工夫です。

北側斜線制限の「北」の意味

北側斜線制限は文字通り北側の建物に配慮した規制ですが、北といっても「磁北（じほく）」と「真北（しんぼく）」に分かれています。

真北とは北極点、つまり地球の自転軸の北端（北緯90度）を指す方位のことです。地図の上方向が「真北」にあたり、方位磁石がN極を指す「磁北」とは若干のずれが生じます。

北側斜線制限は北側の住宅に対して日当たりを確保するための規制であり、「真北（しんぼく）」に対して算定します。

敷地の真北が左右に振れている場合は、一方向からではなくに方向から規制を考慮しないといけません。

制限がかかる用途地域

北側斜線制限がかかる用途地域は、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」の4つです。

第一種低層住居専用・第二種低層住居専用地域では、それぞれ以下の通り高さが制限されます。

• 第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域の場合
  →真北方向の水平距離×1.25＋5メートル
• 第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域の場合
  →真北方向の水平距離×1.25＋10メートル

第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域の詳細については以下の記事を参照してください。

【リンク】いえーる住宅研究所｜第一種低層住居専用地域とは｜この地域に家を建てるメリット・デメリットや建物の制限は？

【リンク】いえーる住宅研究所｜第二種低層住居専用地域について不動産営業マンが知っておくべきこと｜第二種低層住居専用地域についてのまとめ

【リンク】いえーる住宅研究所｜第一種中高層住居専用地域」の建築制限まとめ｜メリット・デメリットも解説

日影規制など別の規制がある場合の取扱い

斜線規制には北側斜線規制以外にも複数の規制があり、複数の制限の条件を満たす場合があります。その場合の取扱いは、重複する規制の内容によって異なります。

たとえば第一種低層住居専用地域に日影規制がかかってくる場合、北側斜線制限が適用されません。

また「高度地区」が指定されている地域では、1.25よりもさらに厳しい数値が求められ、厳しい斜線内で建物を建てないといけない場合があります。一例として東京都の第一種高度地区では北側境界線から垂直に5メートルの高さをとり、その地点から購買0.6／１の中に建物を収めて計画する必要があります。

ただし、高度地区は北側斜線制限のような全国共通の規制ではなく、都市計画法で定められたものです。制限の内容は各自治体で異なる点に注意が必要です。

北側が道路に面している場合の取扱い

建物の真北に道路がある場合、「道路の反対側の境界線」が北側斜線制限の基準になります。道路の反対側の境界線から計測することで、その分だけ高い建物を建てることが可能です。

ただし、道路からの斜線制限には「道路斜線制限」もあります。どちらか厳しいほうが適用される点に注意が必要です。幅員8メートル以上の広い道路が真北にある場合、北側斜線制限がほとんど影響しない場合もあります。

北側斜線制限違反の回避のために知っておきたい緩和条件

斜線制限は厳格な決まりではなく、条件次第では緩和措置が適用されることもあります。ここでは北側斜線制限が緩和される条件について紹介します。

水面・線路敷による緩和

敷地が水面（河川等）、線路敷きなどに接する場合は「水面緩和」が適用され、それらの幅の1/2だけ外側に隣地境界線があるとみなします。

ただし、北側斜線制限の場合は公園や広場は緩和の条件に含まれません。

高低差による緩和

北側の隣地が敷地の地盤面より1メートル以上高い場合に、「高低差緩和」が適用されます。敷地の地盤面よりも北側の隣地が高い場合、建築可能範囲が不利になってしまうためです。

高低差から1メートル引き、残りの1/2だけ敷地の地盤面が高い位置にあるとみなして算定を行います。

天空率による緩和

天空率は平成14（2002）年の建築基準法の改正で「斜線制限の適用除外制度」として導入されたもので、斜線制限に関係なく高い建物が建築できる条件のことです。

法律に則って建築することが難しい立地での緩和策として生まれたもので、斜線ではなく、建物と空の比率で判断します。ある位置から建物を見たときの全天に対する「空の面積の比率」を表しています。

一定の基準を満たせば道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限に関係なく、本来の規制よりもより高い建物を建築できます。

道路斜線制限や北側斜線制限で適合になってしまったケースでも、天空率の基準に合えば建物を建てることができるようになる場合があります。天空率で比較し、計画建物のほうが採光や通風を確保できると判断された場合、天空率による緩和措置が取られます。

まとめ

今回は建物に関する斜線規制のうち、「北側斜線制限」について解説しました。

北側斜線制限によって各住宅が南からの日当たりを確保することができ、良好な暮らしが実現できています。低層・中高層住居専用地域のみに適用される制限なので、該当する地域に建築する施主の方はぜひ制限の内容を理解しておきましょう。

今回の北側斜線制限で登場しなかった用途地域は以下でまとめているので、こちらも併せてご覧ください。

【リンク】いえーる住宅研究所｜近隣商業地域とは｜住宅を建てるメリット・デメリットや建物の制限内容も紹介

【リンク】いえーる住宅研究所｜商業地域とは｜近隣商業地域との決定的な違いとメリット・デメリットを解説

【リンク】いえーる住宅研究所｜準工業地域とは｜制限や騒音についてわかりやすく解説！

【リンク】いえーる住宅研究所｜工業地域とは｜住宅の購入に向いている理由と特徴

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【リンク】いえーる住宅研究所｜不動産業者のAI活用方法｜おすすめAIサービス5選

【リンク】いえーる住宅研究所｜業務効率化

建物の建築設計をする際に、斜線制限を緩和する方法として天空率が使用されることがあります。

天空率はこれまでマンションやオフィスビル等の集合建物の設計時に多く使用されてきましたが、最近では一般の注文住宅の設計でも使われることが多くなりました。

土地を購入された買主様が少しでも大きな家を建てられるように、宅建業者としても天空率について理解しておきましょう。

天空率とは｜わかりやすく解説

天空率とは魚眼レンズで空を見上げたときに、円の面積に対してどれだけ空が見えるかの割合を示したものです。天空率が大きければ大きいほど空が多く見えます。

天空率を計算した結果、斜線制限による計算結果と同じかそれ以上に空が見えれば、すなわち採光や通風も確保できると判断され、建物の建築が可能になります。

天空率の適用により住宅デザインの自由度が上がる

天空率を使用することにより、これまで斜線制限のために高さがある建物が建てられなかった土地でも、希望どおりの高さに近づけることができるようになりました。

画像引用：港区｜高さに関するルール（道路斜線・天空率制度）

斜めにカットしたような形状の建物をまれに見かけることがありますが、あれは斜線制限の回避策として設計されたものです。違和感を覚えるようなデザインであるだけでなく居住性にも難があり、斜線制限は必ずしも実情に結びついていないと取り沙汰されていました。

天空率で敷地を有効活用することにより、住宅設計のデザインがこれまでよりも自由にできるようになり、美観と居住性を向上させるメリットがあります。

天空率を定めた法律

天空率が定められたのは2003年の建築基準法改正時です。従来の高さ制限を定める第56条の7項目として追加されました。

天空率で緩和される高さ制限

天空率の適用により、下記の斜線制限が緩和されます。

• 道路斜線制限
• 隣地斜線制限
• 北側斜線制限

画像引用：港区｜高さに関するルール（道路斜線・天空率制度）

緩和対象にならない制限

建物の高さを決める際には斜線制限以外にも日影規制や高度地区、絶対高さ制限などによる規定を守らなければいけません。

天空率によって緩和される制限は斜線制限だけなので、日影規制などの他の規定は緩和対象になっていません。

天空率の使用の有無に関わらず、建物の建築時には他の規定を順守する必要があります。

天空率の計算方法

天空率は以下の計算式によって導き出せます。

画像引用：生活産業研究所｜はじめての天空率

とはいえ天空率の計算は大変複雑なため、紙と鉛筆だけで簡単に計算するのはほぼ不可能です。通常はJw-cadやAutoCADなど天空率計算に対応しているCADソフトや、専用の天空率解析ソフトを使って計算します。

▶Jw-cad（フリーソフト）

▶AutoCAD（有償ソフト：無償体験版あり）

測定点

天空率を算出するためには、建築を予定している敷地を既定のポイントで正しく計測する必要があります。

計画建築物（建築を予定している建物）の前面道路の反対側に道路巾2分の1以内の間隔で測定点を均等に配置し、上空に向けて魚眼レンズカメラや全天球カメラで撮影します。

画像引用：株式会社カク企画設計｜天空率の概要

なお北側斜線については測定点の配置の仕方が道路斜線や隣地斜線と異なり、用途地域によって以下の位置での撮影が必要です。

合否判定

計画建築物と同立地で建てることができる最大サイズの建物を適合建築物と言います。

天空率が適用できるかどうかは、計画建築物の大きさと適合建築物の大きさを比較して合否判定します。計画建築物のサイズが適合建築物のサイズよりも小さければ、天空率の使用が可能になります。

画像引用：生活産業研究所｜はじめての天空率

審査基準（東京都方式・JCBA方式）

天空率の計算を行う上では、2つの審査基準のどちらかを設定する必要があります。

日本建築行政会議（JCBA）が規定している「JCBA方式」と、東京都独自の「東京都方式」があり、どちらの審査基準を採用するかは各自治体の判断によります。

画像引用：How to use ARCHICAD｜ArchiCADで天空率計算を行う方法～天空率制度「JCBA方式と東京方式」2つの例～

東京都方式とJCBA方式では計算結果が変わってきますので、天空率の計算を行う上では必ず確認しなければいけません。

2015年時点での東京23区の採用基準は以下のとおりです。

画像引用：Yakushima-Tonbo｜東京都・２３区 天空率審査基準

なお、大阪市・横浜市・名古屋市・仙台市では別途「JCBO方式」を採用している地区もありますが、民間確認検査機関などでは東京都方式と併用して扱われるのが一般的です。

天空率の計算は複雑

これまでの説明でもわかるとおり、天空率の計算は非常に難解です。斜線制限の計算であれば比較的簡単にできますが、天空率は設計士でも計算に苦労している人が多くいます。

天空率計算や合否判定を専門に行ってくれる業者もありますので、懇意の設計士が天空率計算に難儀している場合には依頼してみるのも良いでしょう。

ADS等のシステムを開発している生活産業研究所では、CADのデータから天空率を1回に限り無料判定してくれるサービスもあります。

▶生活産業研究所｜天空率無料判定サービス

天空率は建築計画概要書への記載が必要

天空率は土地を購入された買主様にとってだけでなく、これから中古住宅を購入しようと考えているお客様にとっても重要な要素です。

天空率を使用して建築した建物は建築計画概要書にその旨を記載する義務があります。もし既存住宅が斜線制限に引っかかっていて、建築計画概要書に天空率の使用の旨を記載していなければ、その建物は違法建築物となってしまいます。

天空率が使用されたと考えられる中古住宅を取り扱う際には必ず建築計画概要書を取得し、記載の有無を確認しましょう。

まとめ

高さ制限の決まりに天空率が使えるようになったことで、建築デザインの自由度が高まりました。

買主様にとっては、購入した土地を最大限有効活用できる大変ありがたい制度です。

日照などを近隣にも配慮しながら居住面積を増やし、お客様が最大限満足できる結果となるように適切なご提案を行いましょう。

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