「近隣商業地域」は、13ある用途地域の1つです。駅前の幹線道路や商店街など、商業に特化した地域が近隣商業地域に指定されています。

普段の生活はもちろん、住まいを建てる際にも有力な選択肢になる地域です。

今回は、近隣商業地域で建てられる建物と制限内容、「商業地域」との違いを解説していきます。

近隣商業地域とは

画像引用：千葉市｜用途地域

近隣商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の1つです。

千葉市の用途地域説明ページでは、近隣商業地域を「近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域」と定義しています。

名称が似ている「商業地域」と並び、文字通り商業に特化した地域です。商業に関する施設のほとんどを建てることができる一方、立地の便利さから住宅を建てるためのエリアとしても人気があります。

近隣商業地域で建てられる建物・施設

近隣商業地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。

商業に特化した地域のため、店舗や事務所に関しては面積の制限なく建物を建築可能です。その他、工場であっても規模、危険物の貯蔵が少ない施設であれば建築できます。

近隣商業地域で建てられない建物・施設

近隣商業地域で建てられない建物・施設は以下のとおりです。

近隣商業施設では、いわゆる「風俗施設」と呼ばれる建物を建築することができません。風俗施設を含めた全ての商業施設を建てられる「商業地域」とは、ここが大きく違う点です、

また、工場・倉庫に関しては「危険性がやや多い・多い」「危険物の貯蔵がやや多い・多い」以上に該当するものは建築できません。

近隣商業地域の制限内容

近隣商業地域の制限内容は以下のとおりです。

北側斜線制限及び絶対高さ制限はありません。

また、「高度地区」「防火地域」「準防火地域」等に指定されている場合、自治体の条例等によって制限内容が異なる場合があります。

また、商業地域のとの違いは以下のとおりです。

• 建ぺい率が60％又は80％の2つ（商業地域は80％のみ）
• 容積率が100～500％と幅が狭い（商業地域は200～1,300％）
• 日影規制がある（商業地域は日影規制がない）

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

近隣商業地域のメリット・デメリット

13ある用途地域では、規制の厳しい地域から緩い地域まで様々です。規制が厳しいほど生活環境に配慮されているため、閑静な住宅街を形成しやすくなります。一方、規制が緩いほど様々な建物が立つため、賑やかな地域を形成しやすくなります。

近隣商業地域は、規制が緩い用途地域のため、商業施設が多く並ぶエリアです。住宅を建てる上でメリットが大きい分、デメリットにも目を向ける必要があります。

近隣商業地域のメリット

近隣商業地域は、風俗以外のあらゆる商業施設が建築可能です。食料品、消耗品のほとんどが商店街や駅前銀座等で手に入るほか、レストランからカフェ、居酒屋まで、外食店も含めてあらゆる店舗が揃います。

文字通り住宅の近隣に形成されることが多いため、日常生活の便利さを追求するなら是非とも検討したいエリアです。商業施設の多さは「雇用の創出」にも繋がるため、学生のアルバイトや正社員の就職にも便利な立地です。

近隣商業地域のデメリット

「低層住居専用地域」「中高層住居専用地域」などの住居系に区分される用途地域では、商業施設の建築に一定の制限が設けられています。一方の商業地域、近隣商業地域には住居系のような制限はありません。

そのため、商業施設の利用を目的とした人の往来が激しくなり、どうしても騒がしくなります。

閑静な住宅街か、賑やかな商業地域か、将来の生活を見据えて用途地域を選ぶことが必要になります。

近隣商業地域の特性を営業トークに活かす

近隣商業地域は一戸建てやマンションであっても建築可能です。そのため、「立地が良い場所で生活したい」という方のニーズがあります。

住宅系の用途地域と比較して、どのような注意点があるのかを説明できれば、営業トークにも活かすことができるでしょう。

風俗関連の建物がNGで治安が良い

近隣商業地域は、商業施設と違って「風俗施設」を建てることができません。建築できる娯楽施設は、カラオケ店、マージャン店、パチンコ店、映画館、居酒屋などです。

ギャンブルができる施設が建築されることもありますが、風俗店がない分治安は良好です。賑やかな立地の用途地域としては、子育てに向いた地域と言えます。

娯楽施設が多いため子供の誘惑が多い

風俗店がないといっても、前述の通りパチンコ店やマージャン店は建築可能です。また、映画館や漫画喫茶、カラオケ店など子供が利用しやすい娯楽施設が多く並ぶこともあります。

賑やかで休日の遊び方に困らない一方、学業に専念させたい年頃の子供を持つ親にとっては、誘惑が多い点がマイナスになります。

人の往来や交通量が多い分、事故やトラブルに巻き込まれる可能性も考慮するべきでしょう。

近隣商業地域と商業地域との違い

商業地域との大きな違いは、以下の2つです。

• 商業地域は風俗施設が建設可能
• 商業地域は「日影規制」がない

商業施設は、個室付浴場やキャバレーといった風俗施設であっても建築が可能です。また、日影規制が存在しないため、大きな建物を建てることができます。

そのため、仮に商業地域に建物を建てたとしても、隣が空き地の場合はどんな建物が立つのか判断できません。

高層ビルが立ち並ぶエリアで地価が高く、日影規制で住宅を保護する規定も無いため商業地域に一戸建てが建つことは稀です。

一方の近隣商業施設であれば風俗店を避けて建物を建てられるうえ、日影規制があることで日照権を守りながら生活することが可能です。

あわせて読みたい：商業地域とは｜近隣商業地域との決定的な違いとメリット・デメリットを解説

まとめ

今回は、近隣商業地域の特性と制限内容、商業地域との違いまで解説しました。

商業施設が立ち並んだ駅前の立地から、数ある用途地域の中でも利便性は最高の部類です。一方、交通量や人口が多いことから「静けさ」とは無縁になり、人によってはデメリットを強く感じるエリアでもあります。

営業トークでは、メリット・デメリットを確実に伝えるようにしていきましょう。

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近隣商業地域と並び、商業に特化した地域に「商業地域」があります。

こちらは近隣商業地域よりも建物の規制が少なく、より商業に特化した地域です。一部の工場以外はほとんどの建物を建てられるため、買い手が付きやすいというメリットがあります。

今回は、商業地域で建てられる建物と制限内容・近隣商業地域との違いを解説します。

商業地域とは

商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の中でも、「主に商業等の業務の利便の増進を図る地域」です。

風俗施設をはじめ、ほとんどの商業施設が建設可能であり、「近隣商業地域」よりも更に商業に特化した地域を形成しています。

その特性から一戸建てが建つことは稀ですが、法令上は住宅やマンションを建築することも可能です。

商業地域で建てられる建物・施設

商業地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。

建築物の用途制限においては、近隣商業地域とほとんど違いがありません。

唯一違うのは「風俗施設」の取扱いです。近隣商業地域ではキャバレーや個室付浴場が建築できない一方、商業施設では建設が可能です。

工場や倉庫も近隣商業施設と同様、危険性が非常に少ない、もしくは少ない施設であれば建築ができます。

商業地域で建てられない建物・施設

商業地域で建てられない建物・施設は以下のとおりです。

工場に関しては、危険がやや大きい、または大きい施設は建築ができません。また、建築可能な建物でも床面積が一定以上になると建築できなくなります。

商業地域の制限内容

商業地域の制限内容は以下のとおりです。

北側斜線制限及び絶対高さ制限はありません。

また、高度地区・防火地域・準防火地域等に指定されている場合、自治体の条例等によって制限内容が異なる場合があります。

また、近隣商業地域との違いは以下のとおりです。

• 建ぺい率が80％のみ（近隣商業地域は60又は80％）
• 容積率が200～1,300％と幅が広い（近隣商業地域は100～500％）
• 日影規制がない（近隣商業地域は日影規制がある）

このため、近隣商業地域よりも大きな建物を建てる条件が整っています。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

商業地域のメリット・デメリット

13ある用途地域の中でも、商業地域は特に規制が緩い地域の1つです。建ぺい率や容積率が大きく設定されている、日影規制がないなど高層ビルを立てやすい条件が揃っています。

法令上は住宅を建てることもありますが、デメリットを知っておかないと後悔することになります。

メリット

商業地域のメリットは、あらゆる商業施設が制限なしに建てられることです。

立地としても主要駅前の一等地や幹線道路近辺が指定されることも多く、商業には最適の地域とされています。

そのため、売りに出した時に買い手が付きやすく、物件を売却しやすくなっています。

デメリット

近隣商業施設よりも更に規制が緩いことから、大規模な商業施設が建築されることが考えられます。

風俗施設も建築できることから、人の混雑や夜間の騒音がデメリットになります。

また、近隣商業地域より大規模な高層ビル群が立ちやすいことから、地価が高騰しやすい点も注意が必要です。

商業地域の特性を営業トークに活かす

商業地域は一戸建てやマンションであっても法令上は建築可能です。

ただし、住宅系の用途地域や近隣商業地域と比較して、住宅を保護する規制が少ないことは理解しておかなければいけません。

特に、近隣商業地域との違いは明確に説明できるようにしておきましょう。

近隣商業地域よりも更に賑やかな立地

近隣商業地域と違い、商業地域ではキャバレーや風俗店の建築も可能です。建ぺい率や容積率の制限が緩いこともあり、高層ビルや大型商業施設が建ちやすい条件が揃っています。

そのため、近隣商業地域よりも更に賑やかな一等地が指定されることが多くなります。

便利な立地、かつ住宅用地域に近い制限がある近隣商業地域と比べても、静かに暮らしたい人には向かない地域です。

日影規制が適用されない

商業地域は、住居専用の地域でないことから、住居の日照権を保護する規制の適用外です。北側斜線規制も日影規制もありません。

そのため、仮に一戸建てがあっても隣接する地域に制限なく高層ビルを建築することが可能です。

空き地の隣に家を建てると何が建つのか分からない

商業地域に土地を持っていて、隣が空き地の場合は安易に住宅を建てることはおすすめしません。制限が緩いため、どのような建物が建つのか分からないからです。

はじめは静かに暮らせていても、都市計画の進捗によって騒音問題や治安の悪化が発生することがあります。

あわせて読みたい：近隣商業地域とは｜意味や特徴を分かりやすく解説

まとめ

今回は、商業地域で建てられる建物と制限内容、近隣商業地域との違いを紹介しました。

高層ビルや商業施設が集中する良好な立地が魅力である一方、住宅に対する配慮が不要なことから「日影規制がない」「建ぺい率と容積率が大きい」という商業地域ならではの特徴があります。

営業トークを行う上では、近隣商業地域との違いを明確に伝えるようにしてください。

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用途地域の中のひとつに商業地域がありますが、この商業地域とはどんなエリアなのでしょうか。また商業地域ではどんな建物が建てられるのでしょうか。

また、用途地域の中には商業地域以外にも近隣商業地域というエリアがあります。

商業地域について正しい知識を持ち、商業地域の物件にはどんなメリットやデメリットがあるかを把握しておくことが、お客様への適切なご提案に繋がります。

今回は商業地域について正しく理解しましょう。

商業地域とは何か

商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の中のひとつです。都市計画区域内で線引きされて市街化区域に含まれた地域で、主に商業等の業務を主体とするエリアとして指定されています。

商業地域は用途地域の1種

用途地域には、商業地域以外にも12種類あります。商業地域を含めた全13種は以下のとおりです。

1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 第一種中高層住居専用地域
4. 第二種中高層住居専用地域
5. 第一種住居地域
6. 第二種住居地域
7. 準住居地域
8. 田園住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

商業地域の調べ方

売却物件の立地が商業地域かどうかについて調べたいときには、市区町村役場の窓口で調べます。 多くの自治体では「都市計画課」「まちづくり課」などの部署が担当しています。

役所の窓口で「用途地域を確認したい」と申し出れば対象地域の用途地域マップを出してくれますので、その場で閲覧して確認しましょう。また、用途地域マップを1部1,000円程度で販売している自治体もあります。

なお、このとき「商業地域だけを確認したい」と言っても、ほとんどの自治体では用途地域の1種類だけを切り出したマップは作成していません。商業地域だけにこだわると求めている情報が手に入らなくなるので注意してください。

用途地域マップは種別ごとに色分けされています。商業地域は赤色に塗られています。ちなみに近隣商業地域は桃色です。 この色は全国統一の規格であり、自治体ごとに色の差はありません。

自治体によってはホームページで用途地域マップを公開しているところもあります。各自治体のホームページをチェックしてみましょう。

画像引用：港区ホームページ｜用途地域地区等図

商業地域はどんなエリア？

商業地域として挙げられる代表的なエリアは、都心部の繁華街やオフィス街、ターミナル駅の周辺などです。デパートやオフィスビル、銀行、映画館、飲食店を含む各種店舗ビルなどのさまざまな建物が集まって形成されています。

大規模工場を除くほとんどの建物の建設が可能なため、商業施設やビルだけでなく住宅や小規模工場も混在しています。また風俗店の営業が可能なのもこのエリアです。

最近では都心回帰の傾向により、商業地域内の大型マンションを生活拠点にしている人が増えてきています。

商業地域と近隣商業地域の違い

用途地域の中には、商業地域と似た近隣商業地域もあります。この2つの違いは、日影規制の有無と風俗店営業許可の可否です。

近隣商業地域は比較的住宅地の近くに位置し、商業活動も主に生活用品の販売を行うような店舗が集まっています。

住宅地に住む住民の生活環境を守るため、近隣商業地域では日影規制がかけられています。また、パチンコ店やキャバクラなどの風俗営業店は許可されていません。

商業地域で建てられる建物

商業地域内で建てられる建物の種類は以下のとおりです。

• 事務所
• 店舗（風俗営業を含む）
• 飲食店
• カラオケボックス・ボウリング場・映画館などの娯楽施設
• ホテル・旅館などの宿泊施設（ラブホテルを除く）
• 幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・図書館などの教育施設
• 図書館・体育館などの公共施設
• 病院・老人ホームなどの健康福祉施設
• 戸建て住宅
• マンション・アパートなどの共同住宅
• 車庫・倉庫など
• 作業面積が150平方メートルを超えない小規模の工場

また上記以外の建物であっても、特定行政庁が用途地域における商業の利便を阻害しないと認めた場合や、公益上やむを得ないと認めた場合には建築が許可されます。

商業地域では建てられない建物

商業地域で建てられないのは比較的大きな工場です。作業面積が150㎡を超える工場や、火薬類、石油類、ガスなどの危険物を取り扱う施設については建築が許可されません。また小規模な工場であっても、周辺環境を悪化させる恐れがある工場は建てられません。

商業地域の建築制限

商業地域は他の用途地域に比べて規制がゆるいのが特徴です。

建築制限のひとつである延べ床面積の規制や日影規制・北側斜線規制が無く、容積率が大きいため、高層ビルや大型施設の建築も可能になっています。

◎商業地域の建ぺい率　80％

◎商業地域の容積率　200％～1300％

容積率について詳しくは以下のページをご参照ください。
あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

商業地域のメリットとデメリット

商業地域内の物件を取り扱う際には、商業地域のメリットとデメリットをよく見極める必要があります。お客様のニーズに合わない物件をご紹介しても、成約には結び付かないからです。

商業地域のメリット

商業地域は主要ターミナル駅周辺など交通アクセスの良い立地にあるため、通勤時間が短縮できるなど利便性に優れています。また商売をしている経営者が職住一体の暮らしをしたいときにも、商業地域に住居を構えるとメリットが得られます。

リタイア後の高齢者にとっても商業地域は暮らしやすい場所と言えます。買い物の便が良く、免許返納後の公共交通機関の利用もしやすくなっています。また病院や介護施設などが近くにあると、いざというときに困りません。

商業地域のデメリット

いろいろな建物が建築できる地域なだけに、住民にとって不適切な種類の建物も建ってしまう可能性があるのがデメリットです。

近所で風俗店などの営業が始まってしまうかもしれず、子育て中のファミリー世帯には敬遠される場合があります。

また、住民以外の不特定多数が集まる地域なため、治安の悪化や道路の混雑、騒音被害にあう可能性もあり、落ち着いた環境を求めている層にはニーズが合わないので注意が必要です。

まとめ

今回は用途地域のひとつである商業地域について解説しました。

商業地域は賑やかで各周辺施設へのアクセスが良く、利便性を重視したい買主様にはおすすめしやすいエリアです。反面、静かな環境で暮らしたいと希望している買主様には不向きなエリアと考えられます。

買主様の意向をヒアリングして、商業地域の物件が適切かどうかをよく考えながら物件のご提案をしましょう。

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