2022年の法改正によって、不動産取引の全面電子化が解禁されました。とはいえ、自社で導入するべきか、決めかねている方もいるでしょう。

ここでは、不動産契約の電子化を検討中の方に向けて、電子契約の基本、導入のメリット・注意点、流れまで詳しく解説します。

電子契約とは

電子契約とは、電子データで作成した契約書を用いて締結する契約です。「電子署名」や「タイムスタンプ」といった技術を利用することで、紙ベースでの契約と同等の法的効力を有します。

紙ベースでの契約との違いについて解説する前に、本来の「契約」についておさらいしましょう。

本来の「契約」は口頭のみでも成立します。とはいえ、「言った、言わない」のトラブル防止のために書面を作成し、契約関係者が内容に同意した旨を記録に残すケースが一般的です。「契約関係者が同意した証拠」の役割を担うのが「記名・押印」や「自署」です。

データで作成した契約書が紙ベースの契約書と同等の法的効力を有するには、「誰が作成したか」や「作成後に改変されていない」旨を確認できるかどうかがポイントになります。

「記名・押印」や「自署」の代わりとなる仕組みとして、「電子署名」や「タイムスタンプ」が用いられています。これらの技術を利用することで、紙ベースでの契約書と同様に正式な文書であることを証明できる仕組みです。

従来の不動産取引では、法律による規制のため電子契約が認められていませんでした。しかし、2022年に宅建業法や借地借家法が改正され、書面交付の電子化が認められました。世間の流れに合わせて不動産業界でも、徐々に電子契約が普及しています。

電子契約が可能となった不動産関連の契約書類

電子契約が可能となった書類とは、宅建業法や借地借家法で交付が義務付けられている書類です。

売買取引・賃貸借取引に携わる方にとって大切な書類が複数あるため、確認しておくことをおすすめします。

賃貸借契約書

賃貸借契約の当事者へ交付する書面です。従来は、宅建士の記名がある書面（紙）交付を前提としていましたが、宅建業法（第37条）の改正により電子データでの交付が可能になりました。

売買契約書

売買契約時に買主と売主へ交付する書面です。賃貸借契約と同様、宅建士の記名に代わる一定の措置を取ることで電子データでの交付が認められます。

重要事項説明書

売買契約時の買主や賃貸借契約時の借主に対して、契約締結までに交付する書面です。宅建業法（第35条）の改正によって、電子データでの交付が認められています。

媒介契約締結時書類

媒介契約の締結時に相手方へ交付する書面です。宅建業法（第34条）の改正によって、電子データでの交付が可能になりました。

指定流通機構への登録を証明する書類

媒介契約時に依頼者に対して交付する書面です。指定流通機構（レインズ）へ登録した際の登録証も、電子データでの交付が認められています。

定期借地権設定契約書

借地借家法（第22条）に定められる「一般的な定期借地権」の契約時に交付する書面です。現時点（2023年）において、事業用の定期借地権は電子契約の対象外となり、引き続き公正証書のみでの契約となります。

定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借（定期借家）契約の締結時に交付する書面です。借地借家法（第38条）が改正されたため、電子データでの交付が可能になりました。

定期借家契約の事前説明書

定期借家契約の締結前に、借主に対して「契約の更新がなく、期間満了で契約が終了する」旨を説明する際の書面です。

電子契約を導入するメリット

不動産取引において、電子契約を導入するメリットは多岐にわたります。コスト削減、業務効率化、お客さまの負担軽減といった観点から、電子契約を導入するメリットを解説しましょう。

印刷や郵送などのコスト削減

電子契約では紙を使用しないため、印刷代や郵送代が不要です。

また、紙ベースでの契約とは異なり、印紙税もかかりません。1件のコストが少額でも、10件、20件と積み重なれば膨大な金額になります。無駄なコストを削減できれば、備品購入や従業員への還元などキャッシュフローの有効活用を実現できるでしょう。

業務効率化

電子契約の導入では、コスト削減だけでなく業務効率化も期待できます。紙の印刷や内容チェック、お客さまへの郵送手続きといった事務作業に時間がかかり、煩わしさを感じている方もいるのではないでしょうか。

書面を電子化すればそういった事務作業が不要になるため、印刷や郵送にかけていた時間を他の業務に充てられます。また、電子データでは過去の書類検索もスムーズです。

電子契約の導入は、職場の労働環境の改善を期待できます。

書類などの管理が容易に

書類をデータで管理すれば、物理的なスペースも必要ありません。紙で管理する場合、過去の書類が膨大な量になるため、外部の保管場所を確保している方もいるのではないでしょうか。不要となった書類整理も大変な作業です。

電子契約を導入すると無駄なスペースがなくなり、保管場所に困ることもなくなります。

契約締結までがスピーディーに

不動産取引では、契約関係者が多くなりがちです。書面（紙）での契約の場合、当事者だけでなく、自社や他社の担当者など複数者間でのやり取りに時間がかかります。電子契約であれば郵送が不要なため、遠方の相手方とのスピーディーな契約締結を実現可能です。

社会的なニーズにもマッチする

ネットショッピングや外食の宅配サービス、在宅ワークが普及し始めている昨今は、人々のニーズも変化しつつあります。何らかの形で「自宅で完結できるサービス」を利用し、利便性の高さを実感した方もいるのではないでしょうか。

そんな社会の変化に合わせて、不動産取引に対するニーズも変わりつつあります。

一昔前は、顧客が不動産会社へ直接相談に行き、物件を探すケースが主流でした。しかし、昨今は不動産ポータルサイトや不動産会社の公式サイトが充実しており、顧客自らがインターネット上で物件を検索するケースが増えています。

賃貸取引においては「オンライン内見」が普及し始めており、お客さまが契約前に来店する回数が減少傾向というデータもあります。法改正で書面の電子化が解禁されたこともあり、今後もこの傾向は続くでしょう。

電子契約を導入するデメリット

電子契約の導入で利便性が高まる一方、複数のデメリットもあります。お客さまの状況や自社の環境によってはトラブルの原因になることがあるため、無理のない範囲での導入を検討しましょう。

高齢の場合には対応できないことも

重要事項説明書や契約書などを電子データで交付する場合、以下の形式が想定されます。

• メール添付
• オンラインでのダウンロード
• USBメモリの送付

インターネットを日常的に使用する方であれば、電子データでの受領に迷うケースは少ないでしょう。しかし、相手方がパソコンやスマートフォンの操作に不慣れな高齢者の場合、電子交付は難しいかもしれません。

双方の同意が必要

各種書類を電子データで交付する場合、「相手方の同意が必要」です。相手方の同意を得られない場合は、従来通り紙ベースでの対応となります。

インターネット環境が必要

電子データでの書面交付やIT重説の実施には、自社と相手方の双方に安定したインターネット環境が必要です。IT重説とは、オンラインで行う重要事項説明です。テレビ会議用のアプリやテレビ電話を利用することで、遠隔地にいる相手方へ説明できます。

「電子契約」といっても、必ずしも全てをオンラインで行う必要はありません。例えば、以下の選択肢があります。

• 書類を電子データで交付して対面で重要事項説明を行う
• 書類を紙ベースで交付してIT重説を実施する
• 書類を電子データで交付してIT重説を実施する

電子契約の導入を検討している方は、自社やお客さまのインターネット環境を考慮しつつ、導入の範囲を検討しましょう。

情報漏洩やデータ改ざんなどのリスクがある

重要書類（紙）の保管場所に鍵をかけるのと同様に、電子データで保管する場合もセキュリティ対策が必須です。また、セキュリティ対策を強化しても、USBの紛失など社員による情報漏洩のリスクもあります。

電子契約を導入する際は、セキュリティ性の高いサービスを検討し、必要に応じて社員の情報管理に対する教育も検討しましょう。

業務工程の再構築が必要

電子契約を導入する場合、場合によっては業務フローの見直しが必要です。お客さまへの説明の仕方や意向の確認方法、電子化する場合の全体フローなど、社内で統一しておきましょう。

「書類は電子データ・紙媒体のどちらで交付するか」、「重要事項説明はIT重説・対面のどちらで実施するか」といった意向を確認するためのひな形も必要です。

電子契約を取り入れる上での注意点

自社の利用するソフトウェアや状況によっては、お客さまへ負担がかかってしまうことがあります。また、イレギュラーな事態を想定しておくことも大切です。電子契約を導入する際の注意点を3つ紹介します。

お客さま側で事前準備が必要なケースがある

電子データで書面を交付する際やIT重説を実施する際は、ソフトウェアやアプリなどを利用します。自社が利用するソフトウェアなどを相手方も利用できる環境にあるかどうか、事前に確認しておきましょう。

例えば、日本で人気の高いLINEにはテレビ電話の機能も付いており、IT重説に用いられるケースがあります。ただし、お客さま側でアカウント設定が必要なため、アカウント有無の確認が必要です。

電子契約中止後の記名・押印漏れに注意

書類を電子データで交付したものの、お客さま側でデータを閲覧できないなどのトラブルが想定されます。原因を究明できない場合は電子データでの交付を中止して、紙ベースでの書面交付に切り替えることが可能です。

電子契約を中止した後に紙ベースで書面を交付する場合の規制は、従来と同様です。宅建業者の記名・押印や宅建士の記名漏れに注意しましょう。

スマホでの閲覧は重要事項を見逃すリスクも

相手方が個人の場合、パソコンではなく、スマートフォンで書類を閲覧するケースが珍しくありません。画面が小さなスマートフォンでは、お客さまが重要事項を見逃してしまう恐れがあります。画面のサイズを考慮してA3サイズではなくA4サイズで作成する、重要事項を強調しておくなど視認性を高める工夫をしましょう。

電子契約を締結するまでの流れ

電子契約を締結するまでの流れを3つのステップで紹介します。

ステップ１　IT重説

相手方の同意を得た上で、IT重説を実施します。IT重説のポイントは以下4点です。

• カメラの性能（主に宅建業者側）
• インターネット環境（双方）
• マイクの性能（双方）
• 端末の利用状況（相手方）

IT重説では、宅建士証の提示や図面の説明をテレビ電話越しに行うため、相手方がそれらを認識できなければなりません。自社が使用する端末のカメラの性能を確認しましょう。

また、自社と相手方の双方でコミュニケーションが取れるかどうかなど、インターネット環境の事前確認も必要です。

重要事項説明書を電子データで交付した上でIT重説を実施する場合、相手方が使用する端末によっては重要事項説明書とテレビ電話の同時閲覧が難しいケースがあります。

相手方にあらかじめ2台の端末を準備してもらう、紙ベースで出力してもらうといった対応を検討してみてください。

ステップ２　契約書の電子交付

相手方の同意を得ていれば、契約書の電子データ交付が可能です。宅建士が電子署名後に相手方へ交付します。

ステップ３　電子署名

相手方が電子データを受領後、電子署名をすれば契約が完結します。電子データの受領時は、「改変されていないかどうか」を相手方が確認しなければなりません。確認方法について、自社で把握しておくことが大切です。

電子契約サービスの具体的な流れや機能はサービス事業者によって異なるため、各社比較してみましょう。

まとめ

法改正によって、今後も電子契約を導入する不動産事業者の増加が見込まれます。電子契約を導入すれば、無駄を省いて効率化できる、お客さまの幅広いニーズに応えられるなど多数のメリットを享受できるでしょう。

ただし、不動産契約の電子化では、これまで生じなかったトラブルが生じるリスクもあります。「電子契約」といっても対応する範囲によって導入のハードルの高さが異なるため、自社のIT環境に合わせて無理のない範囲で検討してみてはいかがでしょうか。

土地を借りて家などの建物を建てる場合、借地権を設定しますが、一般的に借地権のほとんどは賃借権です。借地権には地上権という種類もありますが、賃借人の権利はどのように違うのでしょうか。

賃借権や借地権とは何か、また、賃借権と地上権の違いなどについて解説していきます。

借地権の中の賃借権と地上権

賃借権は借地権の一つであり、借地権には地上権という種類もあります。

借地権とは建物を所有することを目的に土地を借りて使用する権利です。地主の持つ土地の上に賃借人が所有する建物を建てるという関係になります。

まずは、借地権がどういったものか知らない方に向けて、借地権について解説していきます。

借地権は以下のように、旧法に基づいたものと新たに制定された借地借家法によるものがあります。

• 借地法（旧法）
• 借地借家法

借地法（旧法）の【旧借地権】

1992年（平成4年）8月以前に締結された借地権に関わる契約は、借地法（旧法）による旧借地権の対象になります。

旧借地権は土地を借りている貸借人の権利が強いのが特徴です。

借地権が存続する存続期間は建物の構造によって決められており、木造など非堅固な建物は20年以上、鉄骨造や鉄筋コンクリートなど堅固な建物は30年以上です。

契約時に期間の定めがない場合には、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年の契約期間が設定されていました。

更新後の契約期間は、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年です。

地主に正当な事由がなければ更新を拒絶できず、半永久的に貸借人が土地を借り続けることができるものでした。

借地借家法の【借地権】

1992年（平成4年）8月以降に借地権に関する契約を結んだ場合は、借地借家法が適用されます。

借地借家法によつ借地権には5つの種類があり、普通借地権、3種類の定期借地権、一時使用目的の借地権が設けられています。

普通借地権は旧借地法の性質を引き継いだ形態なのに対して、定期借地権は契約期間の終了時に確実に地主が土地の返還を受けられるという違いがあります。

定期借地権という、更新がない契約形態の借地権が生まれたことで、土地を多様な形で活用したいという地主のニーズに応えられるようになりました。

普通借地権

借地借家法の普通借地権は、建物の構造に関わらず、存続期間は30年以上と規定され、契約期間の定めがない場合も契約期間は30年とされます。

更新する場合の契約期間は、1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新では10年以上です。

普通借地権では、貸借人が更新を希望する場合、地主は正当事由なく、拒むことはできません。

定期借地権（一般定期借地権）

借地借家法の定期借地権のうち一般定期借地権は、存続期間は50年以上とし、3つの契約内容を含むものです。

1つ目は、契約の更新による期間の延長がないこと。
2つ目は、契約期間中に火事などで建物が滅失したために再築をしたとしても期間の延長がないことです。
3つ目は契約期間の満了時に、地主に建物の買い取りを請求できないという点になります。

貸借人は契約期間の満了時には、更地にして地主に返還する必要があります。

事業用定期借地権

借地借家法による事業用定期借地権は、用途が事業用に限定されているもので、公正証書によって契約を締結することが必須です。

公正証書で契約を締結していない場合には、理由を問わず、事業用定期借地権としての契約は無効となり、普通借地権とみなされてしまう点に注意が必要です。

地主にとって一定の期間貸すつもりだった土地が、半永久的に貸すことになってしまいかねません。

事業用定期借地権の存続期間は、2008年借地借家法の改正によって、10年以上30年未満のタイプと30年以上50年未満のタイプの2種類が設けられました。

存続期間が10年以上30年未満のタイプの場合、契約の更新による期間の延長がないことと、契約期間中に建物が滅失して再築をしても、期間の延長がないことを契約内容に盛り込む必要があります。

存続期間が30年以上50年未満のタイプはこうした内容は任意とされています。

事業用定期借地権はガソリンスタンドやコンビニといった小規模な店舗などで用いられています。

建物譲渡特約付借地権

借地借家法の建物譲渡特約付借地権とは、存続期間を30年以上とし、契約期間の満了時に建物を地主に相当の対価で譲渡するものです。

地主が建物を買い取った時点で、借地権がなくなります。他の2つの定期借地権は、貸借人は更地にして地主に返還しなければならないのに対して、建物譲渡特約付借地権は地主が建物を買い取るという点が大きく異なります。

また、賃借人は建物の建設コストの一部を回収できること、入居者がいる場合、地主は家賃収入が得られるといった点がメリットです。

建物譲渡権特約付借地権で、建物譲渡特約の設定方法は確定期限付売買契約と売買予約契約という、2種類のやり方があります。

確定期限付売買契約による方法では、契約が満了を迎える30年以上先の特定日に買取を行う前提で、「売買契約」と「賃貸借契約」を同時に結びます。

売買予約契約は、契約が満了を迎える30年以上先に建物の売買を行う「売買予約契約」と「賃貸借契約」を同時に締結するものです。

一時使用目的の借地権

借地借家法の一時使用目的の借地権とは、一時使用が明らかな場合に設定されるもので、契約期間の満了とともに終了し、貸借人に買取請求権も発生しません。

たとえば、建設工事現場の仮設事務所、イベントで使用する仮設の建物、プレハブ倉庫などを建てるときなどに、一時的に土地を借りるケースが該当します。

借地権の種類や借地権付き建物については、『「借地権」とは｜借地権付き建物の調査方法とメリット・デメリットを解説』でも解説しています。

賃借権とは賃貸借契約での賃借人の権利

賃借権とは、賃貸借契約に基づいて取得する賃借人の権利です。

土地賃借権は契約の範囲内で土地を使用することができるもので、地主に賃料を支払います。

賃借権は債権のため法的な効力が弱い

賃借権は、債務者に一定の行為を請求する債権であり、間接的に土地を支配することになるため、物を直接支配する物権よりも法的な効力は弱いです。

賃借権では地主の承諾がなければ、譲渡や転貸し、建て替えや増改築をすることはできません。

また、登記を行わなければ、第三者に対抗することができません。

賃借権の物権化

債権である賃借権の中でも、不動産賃借権は住まいとして生活の基盤に関わることから、物件に近い特別の扱いが認められ、貸借権の物権化といわれています。

不動産賃借権に認められているのは、以下の点です。

＜不動産賃借権に認められていること＞

• 不動産賃借権は債権でありながらも登記ができる。
• 賃借権を登記していなくても、賃借人が借地の上に建てた建物を登記していれば第三者に対抗できる。
• 借家の場合は引き渡しによって第三者へ対抗できる。
• 第三者への対抗力がある場合、直接、占有を妨害する者に対して妨害の排除を請求できる物権的妨害排除請求権を認める。
• 不動産賃借権は債権であるが、一定期間占有した場合、時効取得できる。

地上権とは建築物を所有するために土地を使う権利

地上権とは、建築物などの工作物や樹木を所有するために土地を使用する権利です。

地上権は物権であり、地主の承諾なく、賃借人は自由に譲渡や転貸し、建て替えをすることが可能です。

また、地主に登記への協力義務があるため、登記を行うよう請求することもできます。

賃借権と地上権の違い

賃借権と地上権はいずれも借地権であり、違いがわかりにくいものです。賃借権と地上権にはどのような違いがあるのか比較し、地主にとって不利なのはどちらか考えていきましょう。

賃借権と地上権の違いを比較

賃借権と地上権はどのような点で権利に違いがあるのでしょうか。賃借権と地上権の違いについて、権利の強さや登記、地代、譲渡、存続期間などを表にまとめました。

地主にとっては不利な面もある

地主にとっては、貸借権よりも地上権の方が賃借人の権利が強く不利です。

地上権は地主の承諾なく、賃借人は譲渡や転貸し、増改築などを行うことが可能であり、抵当権も設定できます。

そのため、借地権として賃借権が用いられることがほとんどであり、一般的には借地権といえば賃借権のことを指します。

一方、地上権が設定されるのは、主に高架化されている鉄道の線路や道路、地下鉄の線路です。地上権が設定されていることで、賃借人が土地の所有者の承諾を得ることなく、線路や道路の補修を行うことができます。

賃借権は登記されることが少ない

賃借権も登記することは可能です。

賃借権の設定登記を行うと、法務局に備えられた登記簿の権利部（乙区）に記載されます。

賃借権を登記する場合に記載事項になるのは、賃料、存続期間、賃料の支払いの時期などです。賃借権を設定している目的が建物の所有であるときは、その旨が記載されるほか、賃貸借契約の特約で賃借権の譲渡や転貸しが認められている場合は、その旨も記載されます。

しかし、賃借権の登記には地主の協力が必要なため、登記されていることはほとんどありません。

賃貸借契約の特約で地主が登記を承諾している場合のみ、賃借人は登記を請求することができます。

一方、賃借権を登記していないことによって、トラブルが発生することもあります。

例えば、一筆（独立した1個の土地）として登記されている土地の上に複数の建物が建っている場合、借地の境界線が曖昧で定まっていないケースがみられます。

また、何年も賃貸借契約は結んでいるのに、建物の登記がされておらず、相続に当たって問題になることもあります。

賃借権の登記は地主の許可がなければできませんが、トラブルに備え、建物の表示登記と保存登記を行い、第三者への対抗要件を備えておくことが大切です。

表示登記のみでも対抗要件として認められた判例もあるものの、確実に対抗要件を備えるには保存登記までをきちんと済ませておくのが望ましいです。

賃借権の時効取得の対象にならないのか

時効取得とは、物を一定期間占有した場合にその物を取得できることをいいます。所有権をはじめ、地上権や地役権などの物権では時効取得が認められています。

地役権とは自己が所有する土地の利便性を向上させるために利用できる権利のことで、例として通行地役権が挙げられます。

賃借権は債権のため、時効取得の対象にならないという考え方もあります。

しかし、不動産賃借権は不動産を占有する権利という点では、地上権と同様です。そのため、賃借権は民法上の財産権に含まれるとして、時効取得の対象となっています。実際に賃借権の時効取得が成立するとした判例もあるのです。

賃借権の時効取得を主張するポイントとしては2つあり、それは自己のためにする意思を持っていることと、権利を行使することです。

賃借権の相続は可能

賃借権は相続をすることが可能であり、相続にあたって地主の許可は必要ありません。

たとえば、賃借人である夫が亡くなった場合、相続人である妻は賃借権を相続して、住み続けることが可能です。また、同居している親族以外でも相続人であれば、相続できます。

しかし、遺言によって財産を譲る遺贈によって、相続人以外に賃借権を譲る場合には地主の承諾が必要です。

もし地主の許可を得られない場合には、家庭裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得ることで遺贈を行うことができます。

また、賃借権を登記している場合は、相続登記を行うことも可能です。なお、貸借権も相続財産の一つとして相続税の課税対象になります。

賃借権の譲渡には承諾が必要

賃借権の譲渡には、賃借権そのものの譲渡に加えて、借地に建つ建物の譲渡も含まれます。

賃借権の譲渡は「売買」や「贈与」が該当し、「相続」は該当しません。

賃借権を譲渡する場合は、地主の承諾が必要です。地主の承諾を得ずに賃借権を譲渡した場合は、賃貸借契約を解除される恐れがあります。

賃借権の譲渡を地主が認めない場合には、裁判所に申し立てを行い、許可を得られれば譲渡を行うことができます。

また、賃借権の譲渡にあたっては、地主へ承諾料の支払いが必要になることが多いです。承諾料の相場は借地権価格の10％が目安となっています。

賃借権を譲渡すると、賃貸借契約による賃借人の地位が譲渡した相手に引き継がれます。

まとめ

賃借権を登記するには地主の協力が必要なため、登記されていないことがほとんどですが、借地に建つ建物の所有権保存登記をすることで、第三者に対抗できます。

登記によって法的に権利関係を明確にしておくことは、将来のトラブルを防ぐことにも役立つのです。

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借地権には種類があり、地上権は登記が行われていることが多いですが、賃借権を登記するのは一般的ではありません。借地権は登記を行うべきなのでしょうか。

借地権や借地権の登記についてわかりやすく解説した上で、借地権の登記を行うメリット・デメリットをお伝えします。

借地権の登記とは土地を借りる権利を登記すること

借地権の登記とは不動産登記の一つで、建物を所有することを目的に、土地を借りる権利を登記することをいいます。

借地権とは何か、借地権の種類について解説していきます。

借地権とは地主から土地を借りて使用する権利のこと

借地権とは、借地借家法2条で規定されているように、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」です。

引用元：借地借家法2条

借地権は、単に土地を借りる権利を指すのではありません。建物を建てて自己所有することを目的として、地主から土地を借りて使用する権利という点が特徴です。

また、借地権が設定されている土地のことを底地と呼びます。

借地権の種類

借地権には旧借家法による借地権のほか、1992年8月に施行された新借地借家法による普通借地権、定期借地権という種類があります。

＜旧借地法での借地権＞

1992年8月以前から賃貸借契約をしている土地は、旧借地法による借地権です。土地を借りている借地人が希望する限り、半永久的に契約が更新されます。

旧借地権法による借地権では、建物の構造によって、契約期間が決められ、木造などの非堅固な建物は20年以上、RC造やSRC造などの堅固な建物は30年以上です。

契約期間の定めがない場合の契約期間は、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年とされていました。

＜普通借地権＞

普通借地権も借地人が更新を希望すると、地主は正当な事由がない限り、更新を拒むことができません。

建物の構造を問わず、契約期間は30年以上です。

更新後の契約期間は、1回目は20年上、2回目は10年以上とされています。

＜定期借地権＞

定期借地権とは期限を定めて土地を貸借し、契約期限の満了時には土地を地主に返還する契約形態です。

定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権という種類があります。

一般定期借地権は契約期間を50年以上とし、契約の終了時には更地にして返す形態です。

建物譲渡特約付借地権の契約期間は30年以上で、契約の終了時には地主が借地人から建物を買い取ります。

事業用定期借地権の契約期間は10年以上50年未満で、契約の終了時には借地人は更地にして返還します。

借地権の「地上権」と「賃借権」の違い

借地権には、地上権と賃借権という2つの権利形態があり、権利の強さや性質が異なります。

地上権と賃借権の違いについて解説していきます。

地上権の特徴は権利の強さ

地上権は民法265条で、「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利」と規定されています。

引用元：民法265条

つまり、地上権とは、他人が所有する土地の地上や地下の空間を使って、建物を建てたり、道路を建造したり、樹木を植えたりすることができる権利です。

地上権の場合、地主に登記への協力義務があります。また、地主の承諾を得ることなく、第三者に地上権を売買したり、貸借したりすることもできます。

地上権は物を直接支配できる物権の一つであり、賃借権を比較すると、圧倒的に地上権の方が借地人の権利が強いのです。

賃借権は債権のため法的な効力が弱い

賃借権は賃貸借契約によるもので、契約内容に基づいて土地や工作物を使用できる債権です。

債権とは、債権者が一定の行為を債務者に請求できる権利であり、直接、物を支配できる物権よりも法的な効力が弱いです。

賃借権の場合、地主に登記の協力義務はなく、登記を行うには地主の承諾を得ることが必要です。

賃借権の譲渡や貸借も地主の許可なくできません。

地上権と賃借権を比較

地上権と賃借権の違いについて、権利の強さや登記、地代の支払いなどを比較して表にまとめました。

借地権の対抗要件

対抗要件とは、法的な権利を第三者に明確にすることをいいます。

借地権は、地主が第三者に土地を売却した場合や、地震や火災によって建物がなくなってしまった場合において問題になることがあります。

借地人が借地権を主張できる対抗要件を備えているかが争点となりやすいため、しっかりと理解しておくことが大切です。

地上権の場合は登記ができるため、登記によって対抗要件を備えていることが多いです。

賃借権の場合は、地主に登記への協力義務がありません。

そのため、借地借家法では建物の登記による対抗要件も定められています。

＜借地権の対抗要件のまとめ＞

• 借地権の登記（ただし、地主が協力しないかぎり登記をすることができない）
• 土地の上に建物があり、借地人の名義で所有権が登記されている
• 火災などによって建物が滅失した場合や、建て替えのため建物を取り壊し場合は、新たに建築することと建物の内容を記載した立て札を土地に立てる。ただし、2年間が限度。

不動産登記簿への借地権の記載

借地権が地上権の場合は、地主に登記への協力義務があり、登記が行われているのが一般的です。

一方、土地の賃借権の場合は、地主が承諾しなければ登記ができないため、登記されていないことが多くあります。

つまり、借地権が設定されていたとしても、土地の登記簿を見ただけでは借地権が設定されているかどうかわからないケースがあるのです。

借地権の登記はなしでも良いのか

原則として、不動産の対抗要件になるのは登記です。

借地権のうち地上権は、地主に登記への協力義務があり、対抗要件を備えるために登記を行うべきです。

一方で、賃借権の場合は、地主の承諾が得られなければ登記はできません。

しかし、借地人は自らの名義で建物の所有権を登記すれば対抗要件を備えることが可能です。

そのため、賃借権は必ずしも登記を行う必要はありません。

借地権を登記するメリット

借地権のうち、地上権は登記が行われているケースが多いですが、賃借権は土地所有者に登記協力義務がないため、登記が行われていないケースが大半を占めています。

ここでは土地所有者側、土地を借りている側の双方の視点から、借地権を登記するメリットをまとめました。

土地所有者のメリット

借地権の登記で、土地所有者にメリットがあるのは定期借地権のケースです。

• 定期借地権の場合には、登記をすることで定期借地権であることを証明できる
  定期借地権のうち、一般定期借地権は公正証書以外の書面による契約も認められているため、契約書類を紛失すると定期借地権であることを証明できなくなります。万が一、借地人が契約期間の終了とともに土地を返還しなかった場合に、登記を定期借地権であることの証拠として、明け渡しを求められます。

• 建物が譲渡された場合に第三者に対抗できる
  定期借地権の場合、底地に建つ建物が第三者に譲渡されたケースでは、登記によって定期借地権であることを主張できるため、契約期間の満了時に土地の返還を求められます。

土地を借りている側のメリット

土地を借りている借地人にも、借地権の登記によるメリットはあります。

• 第三者に対して借地権を対抗できる
  土地が第三者に譲渡されたケースなどでは、建物を登記していれば第三者に対抗できますが、建物が滅失してしまうと対抗することができなくなります。立て札を立てて建物を建てる旨を明記しておけば、2年間は第三者に対して対抗できますが、登記があれば立て札を立てる必要がありません。

• 地上権の場合は抵当権を設定できる
  地上権の登記を行うことで、建物以外に地上権にも抵当権が設定できるようになります。

借地権を登記するデメリット

借地権を登記することによるデメリットはあるのか、土地所有者と借地人のそれぞれの立場からみていきます。

土地所有者のデメリット

土地所有者にとって、借地権を登記することによるデメリットは、登記費用や手続きの手間がかかること以外ありません。

このデメリットの大きさは、登記費用を土地所有者と借地人のいずれが負担するかにもよるでしょう。

土地を借りている側のデメリット

借地人にとっても、借地権を登記することによるデメリットは、登記費用や手間がかかること以外はありません。

借地権設定登記の手続き方法

借地権の登記手続きは、電子申請で行う方法と書面で申請する方法があります。

書面で申請する場合は、申請書の作成と添付種類の準備を行い、対象となる不動産を管轄する法務局に申請します。申請にあたっては登録免許税の納付が必要です。

あらかじめ、登録免許税を銀行などで振り込んだ領収書を申請書に添付するか、登録免許税の税額分の収入印紙を申請書に貼付します。

法務局で審査が行われて処理が完了した後、法務局で登記識別情報と登記完了証を受け取ります。

次に、借地権設定登記に必要な費用や書類などについて、解説していきます。

登記に必要な費用

借地権設定登記には登録免許税がかかり、司法書士に登記手続き委託する場合は委託報酬も発生します。

「登録免許税」と司法書士費用について、それぞれ説明します。

「登録免許税」

登録免許税とは、登記手続きを行う際に国に納める国税です。借地権設定登記の登録免許税の税額は、以下の式で計算できます。

地上権又は賃借権の設定登記：登録免許税 = 固定資産税評価額 × (税率)1％

＜計算例：賃借権の設定登記、固定資産税評価額2,000万円の場合＞

2,000万円 × 1％ = 20万円

固定資産税評価額は実勢価格の約7割とされていますので、2,800万円程度で売買されている土地の借地権設定登記にかかる登録免許税が、20万円が目安ということになります。

手続きを依頼するなら「司法書士費用」

借地権設定登記の手続きを司法書士に委託する場合には、委託報酬がかかります。

司法書士の委託報酬は事務所によって違いますが、地上権や賃借権の設定登記費用は、3万円程度からが相場です。

相続する場合に必要な「相続税」

借地権も、法定相続人は相続することが可能です。

ただし、遺言によって賃借権の遺贈を行う場合には地主の承諾が必要になり、承諾料が発生することがあります。地主が承諾しない場合には家庭裁判所に申し立てを行い、許可が出た場合には遺贈が可能です。

借地権の相続登記に必要な登録免許税は、地上権も賃借権も、固定資産税評価額の0.2%です。

また、借地権を相続する場合は相続税の対象になります。借地権の相続税評価額は以下の計算式で算出できます。

借地権の相続税評価額 = 自用地の相続税評価額 × 借地権割合

自用地とは他人の使用する権利のない土地のことをいい、自用地の相続税評価額は路線価方式や倍率方式と呼ばれる方法で算出されます。

借地権割合は地域ごとに国税局が設定しており、一般的に住宅地は60％～70％です。

登記に必要な書類

賃借権を登記する場合や、底地に建つ建物の所有権保存登記を行う場合に必要な書類を紹介します。

ただし、土地賃借権を登記するには地主の承諾が必要なため、賃借権を登記するケースは限られています。

そこで、土地賃借権の公正証書を組む場合に必要な書類についても触れていきます。

• 「賃借権の登記」に必要な書類
• 「所有権保存登記」に必要な書類
• 「土地賃借権」を公正証書で組む場合に必要な書類

「賃借権の登記」に必要な書類

賃借権を登記するにあたって、地主と借地人が必要な書類は以下になります。

＜地主＞

• 賃貸借契約書
• 印鑑証明書
• 登記識別情報又は権利証
• 固定資産評価証明書
• 実印
• 本人確認書類（運転免許証や住民基本台帳カード、パスポートなど）
• 委任状（司法書士に委託する場合）

＜借地人＞

• 認印
• 本人確認書類（運転免許証や住民基本台帳カード、パスポートなど）
• 委任状（司法書士に委託する場合）

通常、司法書士に賃借権の設定登記を委託する場合は、賃貸借契約書の作成も併せて依頼します。固定資産税評価書は市町村の役所で取得することが可能です。

「所有権保存登記」に必要な書類

地上権は地主に登記への協力義務があるため、登記されるケースが多いですが、賃借権は地主の登記への協力義務がないため、登記はあまり行われていません。

しかし、土地の賃借権が登記されていない場合でも、建物の所有権保存登記を行うことは可能であり、第三者への対抗要件になります。

借地人が建物の所有権保存登記を行うには以下の書類が必要です。

• 住民票の写し
• 住宅用家屋証明書
• 委任状（司法書士に委託する場合）

住宅用家屋証明書は、所有権保存登記などで登録免許税の軽減を受けるために必要な書類です。

住宅用家屋証明書は市町村の役所で取得できます。また、司法書士に所有権保存登記の手続きを委託する場合は、住宅用家屋証明書の取得も併せて依頼することも可能です。

「土地賃借権」を公正証書で組む場合に必要な書類

土地賃借権は地主の承諾がなければ、登記することはできませんが、公正証書を組むことは可能です。

事業用定期借地権は公正証書を作成して契約を行わなければ有効になりませんが、ほかの貸借契約においても公正証書を組むことによって、特に地主側にメリットがあります。

公正証書によって、定期借地権では契約期間や明け渡しの時期が明確になります。

また、借地人が賃料の支払い義務を怠った場合に強制執行するという特約を付けることも可能です。

土地賃借権の貸借契約で公正証書を組む場合に必要な書類は以下です。

＜地主と借地人＞

• 「運転免許証やパスポート、写真入りの住基カードのいずれか＋認印」又は「印鑑証明書＋実印」

＜地主や借地人が代理人を依頼する場合＞

• 委任者の実印のある委任状＋印鑑証明書
• 代理人の「運転免許証やパスポート、写真入りの住基カードのいずれか＋認印」又は「印鑑証明書＋実印」

＜地主＞

• 賃貸借契約書

公正証書の作成にあたっては手数料が必要です。

まとめ

借地権のうち、地上権については登記を行うのが一般的ですが、賃借権については、地主の協力を得る必要が有り、登記を行うケースは限られています。

そこで、賃貸権では、第三者への対抗要件を備えるために、建物の所有権保存登記を速やかに行うことが大切です。

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