自営業者の住宅ローン審査が厳しい理由とは

収入の安定性が重視される住宅ローンの仕組み

（参考：国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査）

自営業者特有の審査のハードルと金融機関の判断基準

会社員との審査基準の違いを徹底比較

自営業者が住宅ローン審査で見られる重要ポイント

所得証明書類の種類と提出すべき書類一覧

事業の継続年数と売上推移の評価方法

借入希望額と年収のバランス（返済負担率）

住宅ローン審査通過率を上げる事前準備術

確定申告書の見直しと所得向上テクニック

事業用口座と個人口座の管理方法

必要書類の整理と提出タイミングの最適化

自営業者におすすめの住宅ローン商品と金融機関選び

ネット銀行vs地方銀行vs信用金庫の特徴比較

自営業者に有利な住宅ローン商品の選び方

複数申し込みの戦略と注意点

まとめ

┃参考エビデンス

個人事業主が住宅ローンを組む場合、自宅の使用割合に応じて必要経費を計上することができます。住宅ローン控除と組み合わせることで税負担を大きく減らすことも可能です。

知識を提供することで住宅の契約につながる可能性が高まりますが、住宅ローン関連の業務が煩雑で営業時間が削られるのも事実です。

そこで今回は住宅ローンと必要経費について解説しつつ、住宅ローンに関する実務を効率化できるアプリを紹介します。

必要経費とは

必要経費とは、所得を得るために必要な経費です。

個人事業主は1月から12月までの1年間の総売上から、必要経費を差し引いて所得を計算します。

課税所得額に税率をかけたものが所得税です。

所得金額が同じでも、必要経費の金額が大きいほど納める税金は安くなります。

たとえば飲食店では食材費や水道光熱費が料理提供には不可欠なため、必要経費に計上できます。

自宅を事務所にして働く個人事業主の場合は、業務遂行で必要だと認められれば家賃の一部を必要経費として計上可能です。

住宅ローンと経費に関する考え方

個人事業主の場合、住宅ローンの一部を必要経費として計上できます。そのほか、条件を満たした場合は住宅ローン控除も利用可能です。

ただ、住宅ローン控除と必要経費には密接な関係があるので、効率よく節税するなら関係性を知っておく必要があります。

住宅ローンの利子は事業使用割合に応じて「必要経費」になる

住宅ローン利子は事業に使用している割合に応じて必要経費に算入できます。

経費にするためには事業使用割合の計算が必要で、面積で決定する方法が一般的です。事業の使用部分が自宅面積の何％かを確認し、該当部分を経費として計上できます。

持ち家なら住宅ローン利子のほか、減価償却費や固定資産税も事業の割合分は必要経費に算入できます。

事業割合を10％以内にすれば節税効果を高く受けることができる

事業割合を高くすることで、必要経費に算入できる金額を増やせますが、あまりに事業割合を高くすると「住宅ローン控除」が適用されなくなる点に注意が必要です。

住宅ローン控除の適用条件は以下のように定められています。

新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上(※)であり、床面積の２分の１以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

引用元：国税庁｜No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

そのため、事業割合は高くても50%程度にすることが望ましいといえます。

ただし、事業割合を10％以下にすると居住用部分を100％として計算しても良いということになっています。

事業割合を10％以下にすれば住宅ローン控除の恩恵をフルで受けつつ、10％分を必要経費として計上できるのです。

住宅ローンで経費計上する際の注意点

住宅ローンを経費計上する際の注意点を紹介します。

住宅ローン控除は居住用部分しか受け取れない

住宅ローン控除の条件は「専ら（もっぱら）自己の居住の用に供するものである」という条件があります。

事業割合を50％超に設定してしまうと住宅ローン控除を受けられませんが、50％以下にしても事業に使用した部分には住宅ローン控除を利用できません。

あとから事業を開始した場合には「建物評価額」の計算が必須

持ち家を取得したあと、期間を経過したあとで事業を開始した場合は事業開始時点での建物評価額を算出する必要があります。

青色申告決算書の貸借対照表に建物簿価を記録する必要があるためです。

具体的には「建物の取得価額÷　減価償却累計額」で計算します。

2年目以降も確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるための確定申告の必要性は、会社員と自営業者で異なります。

会社員なら最初の1年目だけ確定申告をすれば良いのですが、個人事業主の場合は2年目以降も確定申告で申告する必要があります。

個人事業主なら毎年のように確定申告を行うはずですが、住宅ローン控除に関しても忘れずに行わないといけません。

▶住宅ローンが夫婦の共有名義や離婚する場合に起こりうる問題について詳しくは以下の記事をご参照ください。

住宅ローンがあると離婚できない？｜離婚の際の住宅ローンの問題点と解決策について説明

住宅ローンと経費の法律を学ぶためにも業務効率化が必須

会社員として定年まで勤めあげる「終身雇用」が崩壊したと言われる昨今は働き方が多様化しており、個人事業主として働く方も増えています。

住宅ローンが経費で落とせることを説明すれば個人事業主が一戸建てを購入する動機になり、契約につながる可能性も上がるでしょう。

不動産営業であれば住宅ローンと経費に関する知識は身に着けておくべきですが、頻繁に変わる法律を頭に入れるためには日々の勉強が欠かせません。

実際の住宅ローンの実務は煩雑で、そればかりに時間を取られると知識を仕入れる時間がありません。

売り上げに直結する営業にも出ていけない弊害が生まれる可能性もあります。

そこで、住宅ローンに関する業務を効率化するアプリの活用がおすすめです。

住宅ローンアプリ「いえーる ダンドリ」で業務効率化

「いえーる　ダンドリ」は、住宅事業者の業務をテクノロジーによって効率化できる住宅ローンアプリです。

住宅ローンを利用してもらうことで契約を取れる可能性が高まる一方で住宅事業者の業務負担が大きく、営業に時間を割けない課題が生まれます。

住宅ローンの承認を取るまでには多大な労力がかかることもあり、効率的な業務の足かせになりやすいのが現状です。

「本来の業務に時間を割けない」「営業力を上げるために知識を仕入れる時間も確保しにくい」とお悩みの方も多いでしょう。

いえーるダンドリを導入することで、不動産業務の中で25％を占めるとされる住宅ローン業務を軽減して販売活動に専念できます。

具体的には、以下のような機能が利用できます。

• チャットサポート：住宅ローンの専門家が事業者に代わってお客様をサポート
• タスク・予定管理：スケジュール共有やタスクの共有で対応漏れを無くせる
• 簡易ローン電卓：使いやすいUI設計の計算で、簡単な住宅ローン提案が可能

さらに、上記の機能に加えて、

• 全国の銀行・信金等から最適な住宅ローンをレコメンドしてくれる
• 月間1,000件の審査実績

といった実績・サービスによって住宅ローン承認率15％UPが期待できます。

コスト削減と売上UPを同時に実現しつつ、初期費用は無料で利用可能です。

【詳細記事】「いえーるダンドリとは」メリット(魅力)や評判、費用を徹底解説｜住宅ローン業務をサポート

【サービスページ】いえーるダンドリ

まとめ

今回は住宅ローンと必要経費についてと、住宅ローンに関する実務を効率化できるアプリを紹介しました。

いえーるダンドリを導入することで、住宅ローンに関する業務を25％程度は簡略化しつつ、住宅ローン承認率UPも狙えます。

住宅ローン関連の業務効率UPを狙う不動産事業者のご担当者は、ぜひ検討してみてください。

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