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「2026年4月」から義務化スタート

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義務違反をした場合の罰則とは？

「正当な理由」と認められるケース

知っておくべき「２つの登記ルート」

• 検索用情報の申出（事前準備）：
  • あらかじめ法務局に「私の氏名・住所・生年月日」を紐付けて登録する
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住宅販売後のお客様が直面する「住所変更登記」

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建物滅失登記とは？基礎知識と重要性

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申請にかかる期間と費用

実務でよくあるトラブルと回避策

書類不備による申請遅延

所有権関係の確認ミス

トラブル防止チェックリスト

まとめ

不動産を購入すると、不動産登記をしなければなりません。

もっとも、登記についてよく知らないという方も多いはずですので、以下では、登記情報の変更手続きの方法に加えて、その際に必要になってくる費用についても解説していきます。

不動産登記とは何か？

まずはじめに、そもそも不動産登記とは何かについて説明します。

不動産登記は土地や建物の所有者を証明するためのもの

不動産登記というのは、その名の通り、不動産についての登記です。登記とは、公に権利関係を明らかにするために設けられている制度で、不動産以外にも会社などに関する商業登記や船舶に関する船舶登記などが存在しています。

不動産登記は、土地や建物といった不動産についての権利関係を示すものとなっており、そこに所有者として記載されることによって、自らがその不動産を所有しているというのを第三者に対しても主張できるようになるのです。

逆に言うと、不動産登記に自分の名前がないと、せっかく土地などを購入しても、第三者がその土地は自分のものであるといったクレームを受けた際に、それに対して法的に対抗することは困難です。そのため、そういった事態を避けるためにも、不動産を取得した場合には、なるべく早いタイミングで登記の変更手続きを行う行う必要があります。

不動産登記に記載される項目とは？

次に、不動産登記にはどのような項目が記載されるのかを見ておきましょう。まず、不動産登記は、一つの不動産について一つずつ作られるのが原則です。

そのため、土地の上に建物がある場合には、土地と建物について、それぞれ不動産登記が存在することになります。それぞれの不動産登記は、表題部、権利部（甲区）、権利部（乙区）の3つに分かれており、このうち表題部には、土地であれば所在や地番、地目、地積、登記日などが、建物であれば所在や家屋番号、建物の種類、構造、床面積、登記日などが記されます。

また、甲区には、その不動産の所有者に関する情報が記載されるようになっており、そこを見れば、誰が、いつ、どのような理由でその不動産の所有者になったのかが分かるようになっています。

一方、乙区に記載されるのは所有権以外の権利に関する情報です。

具体的には、抵当権や地上権、地役権などで、これらはいずれも所有権を一部制限するものですので、不動産を購入する場合には乙区をしっかりとチェックして、自分にとって不都合な権利が設定されていたりしないかを確認するようにしなければなりません。

不動産登記の情報変更はいつ必要なのか？

では、不動産登記の情報は、どのような場合に変更しなければならないのでしょうか。ここでは、代表的なケースを紹介します。

姓が変更になった場合

まず一つ目は、権利者の姓が変わった場合です。不動産登記は不動産についての権利関係を示すものなので、そこに記載される人物の氏名は戸籍と同様である必要があります。

そのため、結婚や離婚などで改姓した場合は、自らが権利者であることを示すために、すみやかに不動産登記の情報を変更しなければならないのです。

住所が変更になった場合

二つ目は、住所が変わった場合です。あまり頻繁に起こるものではありませんが、区画整理や市区町村の合併によって、稀に不動産がある場所の住所が変更になるケースがあります。そのような場合には、変更後の住所を不動産登記にも反映させなければならないのです。

所有者の住所が変わった場合

三つ目は、所有者の住所が変更になった場合です。

例えば、転勤などで所有者が別の場所に引越し、不動産を賃貸に出すようなケースが該当します。登記中では所有者を特定するために、住所についても記載されるようになっていますので、そのように引越しなどで住所が変わった場合には、変更登記を行う必要があります。

所有者の死亡による相続が発生した場合

四つ目は、不動産を所有している人が亡くなって相続された場合です。

後から相続争いが蒸し返されたりしないように、不動産を相続した人は、なるべく早いうちに変更登記を行っておくのがおすすめです。

なお、相続協議によって、一つの不動産を複数の相続人間で共有したり、不動産をいくつかに分筆してそれぞれが相続したりするような場合には、共有登記や分筆登記といった手続きを行わなければなりませんが、それらを行うためには専門的な知識が求められるため、司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。

不動産登記の情報を変更するための方法

続いて、不動産登記に記載されている情報を変更するための方法について説明します。

司法書士に依頼して情報変更

まず、もっとも一般的なのは、司法書士に依頼して変更登記手続きを行ってもらうという方法です。

司法書士というのは、登記や供託といった法律事務を取り扱う職業で、それになるためには国家資格である司法書士試験に合格しなければなりません。登記に関する法律についての深い知識を備えているため、依頼すれば複雑な変更手続きをスムーズに代行してもらえます。

司法書士に依頼する際には、当然ながら一定の手数料が発生しますので、その点には注意しなければなりません。依頼の内容や司法書士によって金額は少しずつ違ってきます。

例えば、売買に伴う不動産の所有権移転登記を依頼する場合は5万円から6万円ほど、相続に伴う不動産の所有権移転登記の場合には6万円から8万円ほどが平均的な相場となっています。

なお、不動産の購入する際には、不動産業者の方から司法書士を紹介してもらえるケースが一般的ですので、特にこだわりがないようであれば紹介された司法書士に依頼すればよいでしょう。

自分で変更手続きを行うことも可能

実は不動産登記の変更手続きは、登記所に出向けば自分でも行えるようになっています。当然ながら、自分でやれば司法書士には手数料を支払わなくて済みますので、少しでも節約したい場合には挑戦してみるのもよいでしょう。

ただし、手続きにあたっては様々な書類を用意しなければなりませんし、場合によっては不動産についての法律知識が必要になるケースもあります。

また、不動産取得に際して金融機関のローンを利用するような場合には、金融機関の方から司法書士を使うように求められることがありますので、本当に自分でやって問題ないかは事前にしっかりと確認しておかなければなりません。

不動産登記の情報変更はどれくらい費用がかかるのか？

では、不動産登記の情報変更を行う際には、どれくらいのお金が必要になってくるのでしょうか。

まず、司法書士に依頼して手変更手続きを行う場合には、前述の手数料が発生します。また、それに加えて、登録免許税を支払わなければなりません。この登録免許税の金額は一律に定まっているわけではないのです。

例えば、売買に伴う土地の所有権移転登記の場合にはその評価額の1.5パーセント、建物であればその評価額の2パーセント（一定の要件を満たせば軽減税率の適用が受けられる）となります。

そのため、評価額が2,000万円の土地の所有権移転登記をしようとすると、登録免許税だけでも30万円の費用負担が発生するのです。なお、相続に伴う所有権移転登記の登録免許税は、土地、建物ともに、その評価額の0.4パーセントとなっています。ちなみに、贈与の場合には2パーセントです。

変更登記手続きについてのまとめ

不動産の権利関係について何らかの変更があった場合には、すみやかに変更登記を行わなければなりません。いつまでに変更しなければならないかという点については明確な定めがあるわけではありませんが、第三者から権利を主張されるリスクを減らすために、できる限り早期に手続きを行うようにするとよいでしょう。

手続きは自分で行うこともできますが、専門的な知識が求められるため、できればプロである司法書士に依頼するのがおすすめです。その場合には、登録免許税に加えて、司法書士に支払う手数料を負担することになります。

不動産取引を行う際は変更登記手続きの方法をしっかりと理解しておこう

以上で見てきたように、不動産登記は不動産の権利関係を公に示す非常に重要な制度です。

不動産を購入したりする際は、取引後にスムーズに変更登記手続きができるように、事前にしっかりとその仕組みを理解しておきましょう。

不動産の売買や購入、贈与、相続があった際に必ず行うのが「登記（とうき）」です。

不動産登記は不動産の履歴書のようなもので、その不動産の所有者や土地・建物の状態を把握することができるようになっています。

しかし専門用語も多く使われているため、顧客にとっては複雑・面倒というイメージが持たれていることが多いです。

とはいえ、不動産に関する取引の際に不動産登記は避けて通れません。顧客にしっかり理解してもらう必要があります。

今回は不動産登記について、どのような内容の申請をどのような手順で行えば良いのか、必要になる費用や税金などを含めてご紹介します。

不動産（建物）登記とは

土地や建物などの不動産が今どのような状況なのか、誰が所有者なのかという権利について、法的な観点から記録して公開（公示）することを「不動産登記」と言います。

広さや用途の種類、構造、登記（記録）された時期のことなどを含め、さまざまな情報を知ることができます。

また、土地や建物の所有者が誰なのか（所有権）を示す他、抵当権や地役権といった所有権の他にさまざまな権利が登記されていないかを知ることができるので、土地・建物の売買の際には、不動産登記が非常に重要です。

法務局では不動産登記について以下のように説明しています。

「不動産登記とは，国民の大切な財産である不動産（土地や建物）の一つ一つについて，どこにあって，どれくらいの広さがあって，どなたが持っているのかといった情報を，法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいのかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。

この登記をすることによって，不動産に関する情報が公示されることから，国民の権利の保全が図られ，また不動産登記の取引の安全のためにも役立っています。」

引用元：法務局

登記の種類

不動産における「登記（とうき）」は、以下の4つが挙げられます。

• 建物表題登記（表示登記）
• 所有権保存登記
• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

では、それぞれの登記がどのような意味を持つのか詳しく見てみましょう。

＜建物表題登記（表示登記）＞

画像引用：ファミリア土地家屋調査士法人

建物表題登記とは、一般的に「表示登記」と呼ばれる登記です。

不動産登記の「表題部」に行われる登記を指し、不動産が現在どのような状況なのかを示す内容、たとえば住所（所在）や種類、構造、床面積などが記録されます。

新しく建築された建築物の場合には、表示登記を新規に行う必要があるため、表示登記を申請する必要があります。

＜所有権保存登記＞

画像引用：有限会社向井建築設計事務所

所有権保存登記とは、所有権の登記がまだ行われていない不動産（土地・建物）に対して、最初に所有権を登記することを指します。

例えば、新築住宅が建てられたケースで見てみましょう。

最初の所有者となる人が表示陶器で「これはどのような建物か」を公示（登記）した後、「所有者が誰か」を記録することを所有権保存登記と言います。

なお、所有権保存登記は必ず行わなくてはならないものではありません。

あわせて読みたい：所有権保存登記とは｜申請に必要な書類・手続きから費用までを解説

＜所有権移転登記＞

出典元URL：南司法書士事務所

所有権移転登記とは、不動産を購入したときに、その所有権が相手から自分に移ったことを記録するための登記です。

登記をしないままでいると、後々に所有権についてトラブルになった際、持ち主だと主張することが難しくなります。

土地や建物の売買を行ったときは、こうしたトラブルを避けるためにも必ず行っておくべきです。

あわせて読みたい：「所有権移転登記とは」誰がするべき！？｜必要書類や自分で申請する流れも徹底解説

＜抵当権設定登記＞

出典元URL：三井住友トラスト不動産

抵当権設定登記とは、抵当権の設定を記録した登記のことを指します。

債務者が支払いできない（債務を履行できない）際、債権者が競売などを行って担保になっているものを売却し、債権を確保する権利が抵当権です。

つまり、不動産にどのような担保が付いているかを記録したものが、抵当権設定登記となります。

不動産売買において抵当権（担保）が付けられるのは、主にローンを組んで不動産を手に入れるときです。

内容としては、借り手（債務者）と貸し手（債権者）の他、金額や利息などさまざまな内容を記録します。

あわせて読みたい：抵当権設定登記とは｜申請に必要な書類・手続きから費用までを解説

登記簿謄本（登記事項証明書）の見方

不動産に関するさまざまな情報が記録されているのが「登記簿謄本（とうきぼとうほん）」ですが、ここには主に3つのことが記載されています。

1. 表題部
2. 権利部（甲区）
3. 権利部（乙区）

一つ目の表題部には、その不動産の情報が記録されています。

たとえば、土地であれば面積や住所、畑や宅地、山林など土地がどのような用途で利用されるのかを表示します。

建物であれば、住宅や店舗、事務所など建物の種類の他、木造や鉄筋コンクリート造などの構造、床面積といった情報の確認が可能です。

売買を行う不動産が現在どのような状況なのかをクリアにし、顧客に伝えるために欠かせない情報と言えます。

次は、権利部（甲区）です。

この部分には、不動産の過去から現在までの所有者が記載されています。

これまでに所有権登記された順番がわかる他、どのような目的で所有権登記が行われたか、日付や氏名などの詳細も記録されるため、どのような経緯で所有者が代わり、現在に至るのかが確認できます。

そして最後に、権利部（乙区）です。

ここには、所有権以外のさまざまな権利について記載されています。

例えば、不動産に抵当権や地役権が設定されている場合には、この部分に記載されるため、所有権の他にどのような権利が不動産に付いているかをチェックするのに必要です。

出典元：法務省

不動産（建物）登記にかかる費用

続いて、不動産登記にかかる費用（登録免許税）について見てみましょう。

不動産登記を行う際には登録の手数料の他、登録免許税という税金がかかり、以下の登記の種類によってその税率は異なります。

1. 建物を新築したとき
2. 建物を購入・売却・贈与・相続したとき
3. 住宅ローンの場合

まず、建物を新築した際には、所有権保存登記を行うため
不動産価額 × 4/1,000（不動産価額の0.4％）
がかかりますが、2020年3月31日までは軽減税率の適用で
不動産価額 × 1.5/1,000（不動産価額の0.15％）
となります。

中古の建物を売買する場合、所有権移転登記を行うため
不動産価額 × 20/1,000（不動産価額の 2％）
がかかります。

建物の相続が行われた際には
不動産価額 ×4 /1,000（不動産価額の 0.4％）
がかかり、遺贈や贈与が行われると
不動産価額 × 20/1,000（不動産価額の2％）
がかかることになります。

また、住宅ローンを組む場合は抵当権の設定を行い、
債権金額 × 4/1,000（債権金額の0.4％）
がかかりますが、2020年3月31日までは軽減税率の適用で
債権金額 × 1/1,000（債権金額の0.1%）
となっています。

不動産（建物）登記の申請方法

不動産登記にいくつかの種類があることがわかったところで、各登記の申請方法についてご紹介します。

不動産登記の申請方法は、以下の3パターンがあります。

• 自社で申請を行う
• 司法書士に依頼する
• 土地家屋調査士に依頼する

不動産登記は登記の専門家に依頼しなくても申請できますが、申請のために用意する書類が多く、申請の手続きが煩雑であることから、司法書士や土地家屋調査士に依頼することが多いです。

それでも自社で不動産登記を申請するという場合は、注意点も多いため、どのような方法で手続きを行うのか、注意点を含めて解説します。

登記申請に必要な書類

不動産登記申請を行う上で必要な書類は非常に複雑で、売買や贈与など目的によっても用意する書類が異なります。

例えば売買を行った際には、所有権を移す登記である所有権移転登記を行います。

必要なのは、売買契約書のように登記を行うきっかけとなったことを証明できる書類の他、不動産の登記済証、買主の住民票です。

贈与による不動産登記（所有権移転登記）申請の場合は、登記申請書の他に贈与することがわかる書面や、贈与を行う人（登記義務者）が持っている不動産の登記済証、印鑑証明書、贈与を受ける人の住民票の写しなどが必要になります。

相続の場合は、登記申請書の他、被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人（相続を受ける人）の戸籍謄本、さらに相続人全員の住民票の写しが必要になります。

登記申請手続きの流れ

続いて、登記申請の手続きの流れについて見ていきましょう。

不動産登記申請の手続きは、法務局（登記所）で行います。書面を作成して登記所の窓口に提出する方法と、オンライン申請の方法があります。

オンライン申請は不動産登記を含めてさまざまな登記申請ができ、月曜日から金曜日までの8時30分から21時まで利用可能です。

ここでは、法務局の登記所窓口へ直接申請を行う方法の流れについて、不動産売買が行われた例を挙げて説明します。

不動産売買の場合は売主から買主への所有権移転登記を行う必要があります。

1. 登記申請書の作成を行う（自社で作成・司法書士や土地家屋調査士に依頼）
2. 印鑑証明書や登記済証などの必要書類を揃える
3. 登記を申請する不動産をどこの法務局が管轄しているのか確認する
4. 法務局の登記所窓口で申請書を提出して申請する
5. 登記所が申請内容をもとに確認・審査を行う
6. 内容に不備があれば訂正し、なければ登記記録や地図に必要な内容が記入される
7. ここまでの処理がきちんと行われたかどうか、登記官が確認して完了。当日はここまでで終了。
8. 登記所が登記識別情報及び登記完了証の準備をする
9. 後日、再度登記所に行って登記識別情報通知書及び登記完了証を受け取る

1日で全てが終了するわけではなく、後日改めて登記所に行く必要があるので日数がかかります。

登記申請手続きにかかる期間

登記申請を行っても、その場ですぐに登記が完了するわけではありません。

法務局の登記所が、書類に不備がないかどうかのチェック、不動産の内容について正しいかどうかの確認をします。

最初に申請を行ってから実際に登記申請が完了するまでは、登記所によってまちまちですが、おおむね1週間から2週間ほどかかります。

各法務局の公式サイトからおおよそのスケジュールを確認できます。

法務局によっては、登記完了予定日の午前・午後まで記載されているところもあるので、チェックしてから手続きを進め、進捗状況を顧客に説明しておきましょう。

また、登記完了予定日には「補正日」というものがあります。

書類を窓口に提出した際に確認できる日のことですが、その日までに法務局から補正（内容の修正）について連絡がなければ、登記が済んだことになり、登記完了を確認できます。

もしこの日までに連絡があった場合は、内容について補正（修正）を行わなくてはなりません。

登記申請の内容に不備があった場合や、不動産に関する実地調査をしないといけない場合などは、さらに時間がかかることになるのでその点も含めて顧客に説明する必要があります。

登記を自社で申請する方法

不動産登記は司法書士や土地家屋調査士に依頼する方法の他、自社でも申請が可能です。

その難易度は申請内容によりますが、用意する書類が多いことや方法が煩雑であることから、事前準備は綿密に行う必要があります。

また、不動産売買における所有権移転登記の場合は、登録免許税がかかります。

さらに、登記簿謄本の発行で600円の手数料の他、印鑑証明書は450円、住民票は300円がかかりますが、自社で申請を行えばそれ以上の費用は必要ありません。

ただし、売買による所有権移転登記にはスピードが求められます。

契約上、代金のやり取りが行われた時点で所有権が移ると考えられるため、所有店移転の登記は原則的にその日に行うことが望ましいので、司法書士などのプロに依頼するとより安心です。

自社で登記申請を行うメリットは、登記を自社で行えば司法書士などへの報酬を支払う必要がないため、大きくコストを削減できることです。

その金額は、依頼する司法書士・土地家屋調査士によりますが、およそ10万円前後になるので、自社で登記を行うメリットとなります。

また、表題登記であればそもそも登録免許税もかからないため、特に費用はかかりません。

不動産（建物）登記は義務ではない

ここまで不動産登記についてご紹介しましたが、実はこれらの登記は義務ではありません。

ただ、ひとつだけ「表題登記」については申請が義務付けられています。

不動産登記において、その他の登記は記録されていなくても表題登記は必ず内容が記されています。

もし、新築してから1ヶ月以内に表題登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料を支払わなくてはなりません。

もし登記を行っていない場合には不動産の所有権について権利を主張できなくなります。

法的な観点から見てもリスクが高く、売却ができなくなったりその後の登記が複雑になったりと、デメリットが多くなってしまいます。

不動産登記は義務ではないとは言え、顧客には以上の理由から、表題登記をはじめとする各種登記は早めに済ませる必要があるという告知を怠らないでください。

まとめ

不動産登記は、その土地・建物がどのような状態なのか、誰が所有しているのかを表すものです。

登記をきちんと行うことにより、所有者がわからないという状態や、売買・相続・贈与時のトラブルを避けることができ、ローンを組む際にも抵当権の設定がスムーズにできるようになります。

基本的には自社で登記を行えますが、手続きの煩雑さや登記所の開設時間などを考慮して司法書士・土地家屋調査士に依頼する場合には、顧客にその旨と手数料などについて丁寧に説明しておきましょう。

また、スムーズな手続きができるよう、事前に情報収集や書類収集を顧客とともに積極的に行い、不備がないか確認することをおすすめします。

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お客様が住宅ローンを利用してマイホームなどの不動産を購入するときには、所有権保存登記あるいは所有権移転登記、抵当権設定登記の申請が必要であり、登録免許税がかかります。

登録免許税としてどの程度の費用が発生するのでしょうか。

登録免許税とは何か、登録免許税の計算方法などについて解説していきます。

登録免許税とは

登録免許税の計算方法を紹介する前に、登録免許税について説明します。

登録免許税は、不動産登記など法務局で登記手続きを行う際に支払う国税です。

不動産登記には初めて所有者を記録するときの所有権保存登記や、売買や相続などによって所有者が変わったときに行う所有権移転登記などの種類があります。

登記手続きの種類によって税率が異なり、一部の登記では期限付きで軽減措置が設けられています。

不動産登記の種類や登録免許税については、『買主が支払う登記費用｜登録免許税の計算方法・種類・税率を確認』でも紹介しています。

関連記事：登録免許税とは｜不動産登記にかかる税金の計算と軽減措置について

登録免許税はいつ支払うのか

不動産登記のうち、表題登記は建物完成後1ヶ月以内に行うことが義務付けられているため、1ヶ月以内に登録免許税を支払い、登記を行う必要があります。

しかし、そのほかの所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記は、法的には義務付けられてないため、特に支払い期限はありません。

登録免許税の支払いが発生するのは、不動産登記を行うタイミングです。

詳しい納付方法は後述しますが、銀行などで登録免許税の支払いを行い、領収済通知書を登記申請書に貼付します。

ただし登録免許税の額が3万円以下の場合は、申請書に収入印紙を貼付することも可能です。

登録免許税の計算に必要な準備

登録免許税を計算するときには、不動産登記の種類ごとに定められた税率を知っておくことが必要です。

また、税金を計算するときの算定基準の課税標準の固定資産税評価額、あるいは抵当権設定登記金額も把握しておく必要があります。

• 登録免許税の税率
• 固定資産税評価額
• 抵当権設定金額

登録免許税の税率

登録免許税の税率で主に使われるものは、国税庁のホームページの【No.7191 登録免許税の税額表】に掲載されています。

登録免許税の税率は、土地の所有権移転登記では、売買と贈与などによる場合は2％、相続などの場合は0.4％です。

建物の所有権保存登記は0.4％です。

建物の所有権移転登記の税率は土地と同じで、売買と贈与などによる場合は2％、相続などの場合は0.4％となっています。

画像引用：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

不動産取得の場合の計算に必要な【固定資産税評価額】

土地や建物の取得に関わる所有権保存登記や所有権移転登記で、税金を計算するうえで基準となる課税標準は固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は固定資産税を算出するための基準となる評価額ですが、固定資産税や都市計画税のほか、登録免許税や都市計画税の課税標準としても使われています。

固定資産税評価額は市区町村が個別に決定しています。

固定資産税評価額を知りたい場合、すでに所有している土地や建物の場合は、毎年、固定資産税の納税通知書と一緒に送付される課税明細書で確認することが可能です。

建物の所有権保存登記や所有権移転登記を新築後すぐに行う場合、通常、固定資産税評価額はまだ決定していません。

その場合は、「新築建物課税標準価格認定基準表」に基づいて法務局の登記官が認定した価格を課税標準として用います。

抵当権設定の場合の計算に必要な【抵当権設定金額】

抵当権設定登記で課税標準となるのは、抵当権設定金額です。

抵当権設定金額とは債権額のことで、借入額になります。

たとえば、購入する5,000万円を担保に住宅ローンを借り入れ、頭金として500万円入れている場合、抵当権設定金額は4,500万円です。

登録免許税の計算方法

不動産登記のうち、不動産取得に関わる所有権保存登記と所有権移転登記、金融機関から住宅ローンなどを借り入れた場合の抵当権設定登記の登録免許税の計算方法について解説していきます。

登録免許税の計算式

登録免許税は課税標準に税率をかけて算出できます。

＜登録免許税の計算式＞

所有権保存登記：固定資産税評価額(または法務局の認定価格) × 税率(0.4％) = 登録免許税額

所有権移転登記（売買・贈与）：固定資産税評価額 × 税率(2％) = 登録免許税額

所有権移転登記（相続）：固定資産税評価額 × 税率(0.4％) = 登録免許税額

抵当権設定登記：抵当権設定金額 × 税率(0.4％) = 登録免許税額

登録免許税の計算例

登録免許税はどのように計算するのか、具体的な計算例を紹介します。

＜所有権保存登記／法務局の認定価格が2,000万円の場合＞

(法務局の認定価格)2,000万円 × (税率)0.4％ = 8万円

＜所有権移転登記（売買）／固定資産税評価額が2,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)2,000万円 × (税率)2％ = 40万円

＜所有権移転登記（相続）／固定資産税評価額が2,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)2,000万円 × (税率)0.4％ = 8万円

＜抵当権設定登記／ローン借入額3,000万円の場合＞

(抵当権設定金額)3,000万円 × (税率)0.4％ = 12万円

登録免許税の軽減措置について

不動産登記の登録免許税には税率の軽減措置があり、一定の要件に合致すると納める税金が少なく済みます。

ただし、時限措置であり、軽減を受けられる期限が定められています。

軽減措置を受けるための要件

住宅用家屋関わる登録免許税は、次に挙げる6つの登記軽減措置が設けられています。

住宅用家屋の所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記の軽減措置は2022年3月31日までの取得、そのほかは2020年3月31日までの取得が対象です。

＜住宅用家屋の軽減措置の種類と対象＞

• 住宅用家屋の所有権保存登記…新築又は未入居の住宅の取得
• 住宅用家屋の所有権移転登記…売買や競売による住宅の取得
• 特定認定長期優良住宅の所有権保存登記及び所有権移転登記…新築又は未入居の認定長期優良住宅の取得
• 認定低炭素住宅の所有権保存登記及び所有権移転登記…新築又は未入居の認定長期優良住宅の取得
• 特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権移転登記…宅地建物取引業者（買取再販業者）からの一定のリフォームが行われた住宅の取得
• 住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定登記…住宅の新築や増築、取得のための借り入れ

＜共通する要件＞

• 自己居住用の住宅で、床面積50m²以上
• 新築又は取得後1年以内に行う登記
• 区分所有建物は耐火建築物又は準耐火建築物

この他、中古住宅の取得による所有権移転登記や抵当権設定登記には築年数などによる制限があり、特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権移転登記には詳細な要件があります。

また、住宅用家屋の軽減税率の要件については、国税庁のホームページの【No.7191 登録免許税の税額表】に内容が掲載されています。

画像引用：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

軽減税率適用のために必要な書類

抵当権設定登記の手続きに必要な書類や必要なものについて、軽減措置を受けるために必要な書類を含めて解説していきます。

＜必要書類・必要なもの＞

• 抵当権設定契約書
• 資格証明書
• 権利証（登記済証または登記識別情報通知）
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 委任状
• 不動産所有者の実印
• 住宅用家屋証明書

抵当権設定契約書と資格証明書は金融機関が用意するものであり、委任状は双方が必要、その他はローンの借り入れをする不動産所有者が用意をします。

登録免許税の軽減措置の適用を受けるために必要な書類は住宅用家屋証明書です。

住宅用家屋証明書は適用要件を満たす場合に、市町村の役所で必要書類と手数料を添えて申請すると、発行されます。

軽減措置を受ける場合の税率

【登録免許税の税率】の章で紹介した国税庁のホームページの【No.7191 登録免許税の税額表】には、軽減税率についても掲載されています。

登録免許税の税率は軽減措置が適用されると、以下のように変わりますので注意してください。

引用元：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

軽減措置を受ける場合を含めた条件ごとの計算方法

登録免許税の軽減措置の適用を受けられる場合、どのように計算をすればよいのでしょうか。

次に挙げるように、条件ごとに分けて解説していきます。

• 土地と建物が同じ場合
• 土地と建物で適用税率が異なる場合
• 抵当権の設定登記
• 抵当権の抹消登記

土地と建物が同じ場合

所有権保存登記や所有権移転登記で、土地と建物の税率が同じ場合は以下のようにまとめて計算することが可能です。

課税標準額(土地の固定資産税評価額 + 建物の固定資産税評価額) × 税率 = 登録免許税額

ただし、土地の所有権保存登記が行われるケースは限られます。

また、土地の所有権移転登記の軽減税率は、建物の所有権保存登記や所有権移転登記の軽減税率とは税率が異なります。

土地と建物で適用税率が異なる場合

土地や建物の所有権保存登記や所有権移転登記で、登録免許税の適用税率が異なる場合には、土地と建物のそれぞれの登録免許税額を計算して、合計します。

(土地の固定資産税評価額 × 税率) + (建物の固定資産税評価額 × 税率) = 登録免許税額

中古住宅を購入して軽減税率が適用される場合の所有権移転登記の計算例です。

＜中古住宅の購入／固定資産税評価額…土地：1,500万円、建物：2,000万円＞

(土地の固定資産税評価額)1500万円 × (税率)1.5％ + (建物の固定資産税評価額)2,000万円 x (税率)0.3％ = 22万5,000円 + 6万円 = 28万5,000円

抵当権の設定登記

住宅ローンなどを借り入れるときの抵当権設定登記の登録免許税は、次に挙げる計算式で算出できます。

抵当権設定金額 × 税率 = 登録免許税額

住宅ローンの借り入れによる抵当権設定登記で軽減税率が適用されるケースの計算例です。

＜住宅ローン借入額3,000万円の場合＞

(抵当権設定金額)3,000万円 × (税率)0.1％ = 3万円

抵当権の抹消登記

住宅ローンを完済したときに行う抵当権抹消登記の登録免許税の計算式は以下です。

1,000円 × 不動産の数 = 登録免許税額

不動産の数の数え方は土地と建物はそれぞれ1つという数え方になり、氏名や住所の変更登記を行う場合も同様の方法で計算できます。

土地と建物の不動産抹消登記を行う場合の計算例は以下になります。

＜一戸建ての抵当権抹消登記を行う場合＞

1,000円 × (不動産の数)2 = 2,000円

抵当権抹消登記の登録免許税に軽減措置はありません。

登録免許税はいくらかかるのか（金額例）

では、実際に住宅ローンの借り入れをして、家を建てたり、マンションを購入したりするとき、登録免許税はトータルでいくらになるかご説明します。

次に挙げる３つのケースで解説します。

• 中古マンションの例
• 新築マンションの例
• 新築一戸建ての例

中古マンションの例

中古マンションの購入では、土地と建物の所有権移転登記と抵当権設定登記を行います。

＜物件価格5,000万円、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

中古マンションの場合の計算式：

土地の所有権移転登記／900万円 × 1.5％ = 13万5,000円…※1

建物の所有権移転登記／2,200万円 × 0.3% = 6万6,000円…※2

抵当権設定登記／4,000万円 × 0.1％ = 4万円…※2

• 土地の評価額：900万円
• 建物の評価額：2,200万円
• 土地の移転登記：13万5,000円
• 建物の移転登記：6万6,000円
• 抵当権の設定登記：4万円
  合計：24万1,000円

※1…2021年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

※2…2022年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

新築マンションの例

新築マンションを購入するときには、土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記、抵当権設定登記を行います。

建物の所有権保存登記は所有権移転登記よりも税率が低いため、中古マンションを購入する場合よりも登記費用が割安になります。

＜物件価格5,000万円、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

新築マンションの場合の計算式：

土地の所有権移転登記／900万円 × 1.5％ = 13万5,000円…※1

建物の所有権保存登記／2,200万円 × 0.15% = 6万6,000円…※2

抵当権設定登記／4,000万円 × 0.1％ = 4万円…※2

• 土地の評価額：900万円
• 建物の評価額：2,200万円
• 土地の移転登記：13万5,000円
• 建物の保存登記：3万3,000円
• 抵当権の設定登記：4万円
  合計：20万8,000円

※1…2021年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

※2…2022年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

新築一戸建ての例

新築一戸建てを購入するときには、通常、土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記、抵当権設定登記を行います。

同じ物件価格の一戸建てとマンションでは、一戸建ての方が土地の価格が占める割合が大きく、土地の所有権移転登記の税率は、建物の所有権保存登記や所有権移転登記の税率より高いため、登録免許税が割高になります。

＜物件価格5,000万円、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

新築一戸建ての場合の計算式：

土地の所有権移転登記／1,300万円 × 1.5％ = 19万5,000円…※1

建物の所有権保存登記／1,800万円 × 0.15% = 2万7,000円…※2

抵当権設定登記／4,000万円 × 0.1％ = 4万円…※2

• 土地の評価額：1,300万円
• 建物の評価額：1,800万円
• 土地の移転登記：19万5,000円
• 建物の保存登記：2万7,000円
• 抵当権の設定登記：4万円
  合計：26万2,000円

※1…2021年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

※2…2022年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

登録免許税の納付方法

登録免許税の納付方法は、現金で納付する方法と収入印紙で納付する方法、オンライン申請で電子納付する方法の3種類があります。

現金で納付する方法

収入印紙で納付する方法
※収入印紙で登録免許税を納められるのは3万円以下

オンライン申請で電子納付する方法

※オンライン申請でも現金や収入印紙による納付を選択することもできます。

まとめ

実際には不動産登記の申請手続きは司法書士に委託することが多いため、登録免許税も司法書士が納付を行います。

しかし、不動産購入などに必要な登録免許税の目安を知っておけば、お客様に費用の概算をお伝えすることができます。

ただし、軽減税率は時限措置のため、適用される期限が設けられていますので、把握しておきましょう。

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不動産取引では所有権移転登記などの登記手続きが発生し、登録免許税がかかります。

この登録免許税とはどういった税金なのでしょうか。

登録免許税とは何か、不動産取引以外で発生するケースに触れたうえで、登記の種類による税率の違いや軽減税率が適用される条件、計算方法などについて解説していきます。

登録免許税とは何かわかりやすく説明

登録免許税とは、登記手続きを申請する際に納める国税です。

登記とは、一定の事項を法務局の登記簿に記録して権利関係を公示することをいいます。登記は取引を円滑に安全に行うために重要なものと位置付けられています。

そして、登記された情報は広く一般的に公開されており、誰でも法務局で手数料を支払って閲覧したり、登記事項証明書の交付を受けたりすることが可能です。

ここでは、登録免許税が課税される登記にはどんな種類があるのか、解説していきます。

不動産登記とは何かわかりやすく解説｜不動産登記の種類や目的も紹介

不動産登記に課税

不動産登記とは、不動産である土地や建物の所在地や広さ、所有者の住所、氏名といった情報を法務局の登記簿に記録して、広く一般に公開することをいます。

不動産登記は登録免許税の課税対象になります。

会社設立の登記に課税

会社の登記とは、取引を行うときに重要とされる、会社の商号（社名）や本社所在地、事業の目的、代表者の氏名や住所といった事項を法務局の登記簿に記録して、一般公開することです。

株式会社や合資会社、合名会社、合同会社に関する登記は商業登記といいます。

また、一般社団法人や一般財団法人、医療法人社団、社会福祉法人、学校法人、宗教法人、特定非営利活動法人に関する登記は法人登記です。

商業登記にも法人登記にも登録免許税が課税されます。

会社の登記には、設立や移転、役員変更、称号変更、目的の変更、解散、清算結了といった種類があります。

その他の課税対象

登記には、不動産登記や会社の登記以外にも種類があり、以下のような登録も登録免許税の課税対象になります。

＜その他の登記など＞

• 船舶登記
• 債権譲渡登記
• 航空機の登録
• ダム使用権の登録
• 著作権の登録
• 出版権の登録
• 特許権の登録
• 実用新案権の登録
• 商標権の登録

登録免許税が課税される不動産登記

登記に関わる登録免許税のうち、不動産登記に関する登録免許税について、詳しく解説していきます。

不動産登記とは

不動産登記とは、不動産である土地や建物の所在地や面積といった物理的状況や、所有者の氏名や住所、抵当権の設定の有無などの権利関係を法的に明らかにする制度です。

不動産登記をしていなければ、第三者に対して不動産に対する権利を主張することができません。

また、相続を繰り返す中で登記を失念していると、所有者が特定できない土地になってしまう恐れもあります。

また、登記をしていなければ、不動産を担保に融資を受けることはできません。

不動産登記の手続きを取引の当事者自身が行うケースは少なく、後述する表題登記は土地家屋調査士に、所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記などは司法書士に委託するのが一般的です。

不動産登記には種類がある

代表的な不動産登記は、以下の種類があります。

＜不動産登記の種類＞

• 土地表題登記
  国有地を譲り受けたケースなど、初めて土地を登記するときに、土地の所在や地番、地目、地積といった土地の物理的状況を登記すること。

• 土地分筆登記
  1筆の土地を分割して、2筆以上の土地として登記すること。土地登記簿では1つの土地を1筆と呼び、1筆ごとに地番が割り振られている。

• 土地合筆登記
  2筆以上の土地を合わせて1筆の土地とする登記のこと。複数の隣接する土地を合わせて売却するときなどに行われる。

• 建物表題登記
  建物を新築したときやまだ登記していない建売住宅を購入して初めて登記するときに、建物の所在や家屋番号、種類、構造、床面積といった建物の物理的状況を登記すること。

• 所有権保存登記
  国有地を譲り受けたケースや建物を新築したケースなど、まだ所有権が登記されていない土地や建物の不動産で、初めて所有権を登記すること。

• 所有権移転登記
  売買や贈与、相続などによって、土地や建物の所有権が移ったときに行う登記のこと。

• 抵当権設定登記
  債務者が債務を履行できない場合に備えて、土地や建物に担保権を設定する登記のこと。

• 抵当権抹消登記
  ローンを完済したときに、融資を受けるときに設定した抵当権を登記簿から抹消する登記のこと。

• 所有権名義人住所変更登記
  引越しなどにより、土地や建物の所有者の登記簿上の住所と現住所が変わったときに行う登記のこと。

不動産の登録免許税の税率

不動産の登録免許税の税率は、登記の種類や登記を行う事由によって異なります。

登録免許税は課税標準と呼ばれる税金の算定に用いる基準に、税率を掛けて算出します。

登記の種類ごとに、登録免許税の課税標準と税率を紹介していきます。

土地の所有権の移転登記の税率

土地の所有権移転登記を行う場合の登録免許税の課税標準と税率は以下の通りです。

引用元：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

建物の登記の税率

建物に関わる所有権保存登記と所有権移転登記の課税標準や税率は以下の通りです。

引用元：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

抵当権設定登記の税率

抵当権設定登記を行う場合の登録免許税は、課税標準となる債権金額、つまり、住宅ローンの借入額に税率を掛けて算出します。

不動産の登録免許税の計算方法

不動産の登録免許税は次に挙げる計算式で算出できます。

登録免許税額 = 課税標準 × 税率

土地や建物の登録免許税の計算方法について、具体例を挙げていきます。

＜土地の所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額2,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)2,000万円 × (税率)2％ = 40万円

＜建物の保存登記：固定資産税評価額1,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)1,000万円 × (税率)0.4％ = 4万円

＜建物の所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額1,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)1,000万円 × (税率)2％ = 20万円

＜抵当権設定登記：住宅ローン借入額3,000万円の場合＞

(債権金額)3,000万円 × (税率)0.4％ = 12万円

不動産登記の登録免許税の計算方法については、『登録免許税の計算方法を解説｜不動産登記の軽減税率が適応する条件とは』で詳しく解説しています。

登録免許税の軽減措置

不動産の登録免許税では、一定の要件を満たすと税負担が軽減されます。

不動産の登録免許税に関係する軽減措置について解説していきます。

軽減措置が適用される条件

不動産の登録免許税に軽減措置が適用されるには条件が設けられています。

次に挙げる住宅用家屋のケースで、登録免許税の軽減税率が適用される条件について解説していきます。

• 新築住宅の場合
• 中古住宅の場合
• 抵当権の設定登記の場合

新築住宅の場合

新築住宅の所有権保存登記で、住宅用家屋の登録免許税の軽減措置が適用されるのは、以下の全ての条件を満たした場合になります。

• 個人が2022年3月31日までに新築した住宅、又は建築後使用されていない住宅。
• 個人が自己居住するための住宅であること。
• 新築したとき又は取得したときから1年以内に行う所有権保存登記の申請であること。
• 床面積が50m²以上で、店舗や事務所との併用の住宅は、居住部分の面積が9割を超えること。
• マンションなどの区分所有建物の場合、耐火建築物や準耐火建築物、低層集合住宅のいずれかに該当すること。

中古住宅の場合

中古住宅の所有権移転登記で、住宅用家屋の登録免許税の軽減措置が適用されるのは、以下の全ての条件を満たした場合になります。

• 個人が2022年3月31日までに、売買や競売によって取得した住宅であること。
• 個人が自己居住するための住宅であること。
• 新築したとき又は取得したときから1年以内に行う所有権移転登記の申請であること。
• 床面積が50m²以上で、店舗や事務所との併用の住宅は、居住部分の面積が9割を超えること。
• マンションなどの区分所有建物の場合、耐火建築物や準耐火建築物、低層集合住宅のいずれかに該当すること。
• 住宅の取得日より築20年以内、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造等の場合は、築25年以内であること。あるいは、新耐震基準に適合することの証明を取得していること。

抵当権の設定登記の場合

住宅ローン借り入れの際の抵当権設定登記で、軽減措置が適用される条件は、所有権保存登記や所有権移転登記と同じです。

新築住宅の場合は、新築建物の所有権保存登記で登録免許税の軽減措置が適用される条件を満たしていれば、抵当権の設定登記の登録免許税の軽減措置も適用されます。

同様に、中古住宅の場合の抵当権設定登記の登録免許税の軽減措置の適用条件も、中古住宅の所有権移転登記の登録免許税の軽減措置が適用される条件と同じです。

2022年3月31日までであることに注意！

住宅用家屋に関わる登録免許税の軽減税率の適用は時限措置であり、所有権保存登記も所有権移転登記も、抵当権設定登記も2020年3月31日までとされていました。

しかし、この3つについては期限が延長され、2022年3月31日までとなっています。

不動産の登録免許税の軽減税率

不動産の登録免許税の軽減税率は、ここまでに紹介した以外にもあります。軽減税率や期限などを一覧にまとめました。

新築住宅の場合は住宅用家屋の所有権保存登記、中古住宅の場合は住宅用家屋の所有権移転登記、抵当権の設定登記の場合は住宅取得資金の貸付け等の抵当権設定登記が該当します。

登録免許税の金額例

実際に登録免許税はいくらかかるのか、新築マンションと新築一戸建て、中古マンションの場合について、具体例を挙げて紹介していきます。

なお、土地の所有権移転登記には2021年3月31日までの軽減税率を適用し、建物の所有権保存登記および建物の所有権移転登記、抵当権設定登記については2022年3月31日までの軽減税率を適用しました。

新築マンションの場合

＜物件価格4,5000万円（土地評価額900万円、建物評価額1,900万円）、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

土地の所有権移転登記：900万円 × 1.5％ = 13万5,000円

建物の所有権保存登記：1,900万円 × 0.15％ = 2万8,500円

抵当権設定登記：4,000万円 × 0.1％ = 4万円

合計：20万3,500円

新築一戸建ての場合

＜物件価格4,5000万円（土地評価額1,200万円、建物評価額1,600万円）、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

土地の所有権移転登記：1,200万円 × 1.5％ = 18万円

建物の所有権保存登記： 1,600万円 × 0.15％ = 2万4,000円

抵当権設定登記：4,000万円 × 0.1％ = 4万円

合計：24万4,000円

中古マンションの場合

＜物件価格4,5000万円（土地評価額900万円、建物評価額1,900万円）、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

土地の所有権移転登記：900万円 × 1.5％ = 13万5,000円

建物の所有権移転登記：1,900万円 × 0.3％ = 5万7,000円

抵当権設定登記：4,000万円 × 0.1％ = 4万円

合計：23万2,000円

登録免許税はいつ払うのか

登録免許税の支払い方法には現金で納付する方法と収入印紙で納付する方法、オンライン申請の場合に電子納付する方法があります。

ここでは、現金で納付する方法と収入印紙で納付する方法について、支払いのタイミングに触れて紹介していきます。

• 現金で納付する方法
  現金で納付する場合、登録免許税の領収書を登記申請書に添付する必要があるため、法務局で申請手続きを行う前に納付を済ませておきます。まず、税務署や金融機関で領収済通知書（納付書）を入手して必要事項を記入します。次に、税務署又は金融機関の窓口で、現金に領収済通知書（納付書）を添えて納付すると、領収書が交付されます。その後、登録免許税納付用台紙に領収証書を貼付して、登記申請書に添付して登記申請を行うという流れです。

• 収入印紙で納付する方法

登録免許税を収入印紙で納付する場合は、収入印紙を登記申請書に貼付して登記申請を行います。多くの法務局では収入印紙を販売していますので、申請時に収入印紙を購入してその場で貼付することが可能です。

収入印紙での納付は登録免許税の税額が3万円以下のときとされていますが、実際には税額が3万円を超える場合であっても、収入印紙で納付されるケースもあるようです。

税額が3万円を超える場合は、収入印紙での納付で問題ないか、事前に法務局に確認するとよいでしょう。

まとめ

登録免許税は建物を新築したり、土地や建物の売買を行なったりした場合などに必要となる、登記手続きで発生する税金です。

登録免許税は不動産売買で発生するいわゆる諸費用の一つになります。お客様に適切に登録免許税の目安を伝えられるように、計算方法や税率、軽減税率が適用される条件などを把握しておきましょう。

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不動産の売買や相続をするとき、「不動産登記」は財産を守る上で重要な役割があります。

しかし、登記といっても様々な種類があり、内容や意味を十分に理解している方は多くありません。

今回は、登記簿謄本や不動産登記の種類についてわかりやすく説明します。

登記とは

登記とは、権利の内容や関係などを一般に明らかにするために設定された制度のことです。

不動産登記の他に、商業登記、法人登記、船舶登記など様々な種類の登記があります。

不動産登記は、入手した土地や建物の所有者をはっきりさせるためのものです。登記を行うと、法務局が管理する公の帳簿に情報が記載されます。情報は一般公開されていて、手数料を支払うことで誰でも閲覧でき、登記内容が記載された登記簿謄本の交付を受けることもできます。

登記簿謄本の見方

登記簿謄本（登記事項証明書）は、1つの不動産ごとに1つ作成されます。

「表題部」「権利部（甲乙）」「権利部（乙区）」の3つに分かれています。

土地は1筆（1つの土地の単位）ごとに、建物については1戸ごとに登記がされています。

不動産登記の目的

不動産登記は、土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを登記簿に記載し、一般公開することにより権利関係等の状況が誰でも分かるようになっています。これにより、取引を円滑に行い、安全性を確保する役割を果たしています。

登記するかどうかは個人の判断に委ねられますが、一般的には登記されることが大半です。不動産登記法において不動産は登記した者への所有権を認めているからです。

権利部分（所有権や抵当権の設定）に関しては登記の義務はありませんが、表題部の登記に関しては登記申請が義務付けられています。

表題登記はまだ登記されていない建物や土地の登記で固定資産税にも関わるので、不動産の状況を不動産取得から1カ月以内に登記する必要があります。怠った場合、10万円以下の過料が設定されています。

不動産登記の種類

不動産登記の種類は以下のとおりです。

新築で必要な登記

売買・贈与・相続で必要な登記

住宅ローンで必要な登記

その他の登記

不動産登記の代理申請にかかる費用の目安

まとめ

今回は、登記簿謄本や不動産登記の種類と内容について、わかりやすくまとめてみました。

不動産営業として、不動産登記の種類や内容を理解しておくことは必須です。不動産登記はお客様の大切な財産を守る上で重要な役割を担っています。

お客様が不動産を購入、売却、または相続された場合に、どのタイミングで、どの種類の登記が必要かを的確にお伝えできるように日頃から確認しておきましょう。

近年、不動産管理と相続対策のための手法として「不動産信託」が注目されています。

不動産信託は、「所有する不動産の管理を、信頼できる人に任せたい」「自分の死後もサポートを続けてもらいたい」といったニーズにマッチする制度です。信託には財産を長期的に管理する機能があるため、相続対策としても活用されています。

多くのメリットを持つ不動産信託ですが、活用するためには登記の流れやデメリットの正確な把握が不可欠です。

今回は、不動産活用法の1つである「不動産信託」について解説していきます。

不動産信託とは

信託とは、財産の所有者が第三者に財産の所有権を移転して管理を委託することです。

不動産信託とは、信頼できる第三者に不動産の管理を委託（信託）することを指します。自身は不動産の管理によって得られる利益のみを受けられる等のメリットがあります。

関係する人（委託者、受託者、受益者）

不動産信託に関係する人として、委託者・受託者・受益者という3人の人が関わってきます。

画像引用：一般社団法人信託協会｜信託の基本

• 委託者＝財産の管理を第三者に預けて（信託）管理を依頼する人
• 受託者＝財産を委託者から預かり、管理・運用を行う人
• 受益者＝財産の管理によって生じる利益を受ける人

受益者は委託者が指名することで決まります。

どんな時に必要なのか（家族信託、他）

不動産信託は、主に「家族信託」の際に利用されています。ここでは、不動産信託が活用される場面として「家族信託」と「その他」に分けて解説します。

【家族信託】

家族信託とは、財産の管理を信頼できる自分の家族に委託するものです。第三者の範囲を家族に限定しています。

家族信託のメリットは以下の通りです。

• 認知症対策として使える
• 管理は家族に任せ、利益のみ受け取ることができる
• 二次相続に活用できる

認知症対策として使える

家族信託に似た制度に「任意後見」という制度がありますが、こちらは委託者が認知症等になって初めて受託者の効力が発揮されるものです。通常の相続の場合も、委託者が死亡するまでは財産を第三者が処分できません。

管理は家族に任せ、利益のみ受け取ることができる

家族信託であれば、委託者が元気なうちから管理を家族に任せることができます。また、家族信託であれば面倒な管理は受託した家族が行います。自身は面倒な管理から解放され、不動産から生じる利益のみ得ることが可能です。

二次相続に活用できる

家族信託は二次相続にも活用できる点も魅力です。受託者を孫に設定することで、信託修了時に残余財産を孫に相続させることができます。

通常の遺言では孫の代までの相続を指定できません。孫の代まで相続を決められるのは家族信託ならではのメリットです。

家族信託であれば、「先祖代々の資産を末代まで直系の家族に守ってほしい」という委託者の希望を実現できます。認知症になっても土地の自由な管理・処分ができます。

【その他】

所有している不動産の管理を、信託銀行に委託することも可能です。一部の信託銀行では不動産の売買や鑑定業務まで行っており、委託者は不動産の面倒な管理をプロに任せることができます。

不動産信託受益権とは

信託受益権とは、財産から生じる利益を受け取る権利のことです。信託において、受益者がこの権利を取得します。

信託受益権の中でも、不動産から生まれる利益（家賃収入や賃料）を受け取る権利のことを不動産受益信託と呼びます。不動産信託受益権を売却することも可能です。

信託は図の通り三者が関係する制度ですが、委託者自身を受益者とすることもできます。これが「自益信託」です。

画像引用：信託協会｜自益信託と他益信託

不動産信託のメリット・デメリット

不動産の管理を第三者に委託できる不動産信託には、多くのメリットと同時にデメリットもあります。

メリット

不動産信託は、通常の不動産取引に比べてコストを抑えることができます。

通常、不動産の売買には以下のような税金や手数料が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税

不動産信託ではこのうち、不動産取得税がかかりません。

住宅の税率は2021年3月31日までは固定資産税評価額の3％、宅地は固定資産税評価額の2分の1に対して3％です。これだけの税金がかからないのは不動産信託ならではのメリットです。

デメリット

不動産信託のデメリットは、信託受益権を現物に戻す際に不動産取得税や登録免許税がかかることです。

不動産取得税がかからないというメリットは、課税が繰り延べられたという表現が正しくなります。単なる税金対策にはならない点に注意が必要です。

信託を設定する際にも登録免許税はかかるため、トータルでは多く税金を払うことになります。

さらに、信託銀行が受託者になっている場合は信託報酬が発生するほか、不動産信託受益権の買い手が見つかりにくいという点もデメリットです。

信託財産の所有者は誰か

不動産信託は、委託者・受託者・受益者の関係が成り立っています。そこで、信託財産の所有権は誰が持っているかが問題になります。

信託財産は、形式上の所有者と実質的な所有者が違う点に注意が必要です。

形式的な所有者は、「受託者」になります。委託者から受託者への所有権移転登記がなされるため、受託者はその権限を使って賃貸や売却を行います。

一方で信託財産の実質的な所有権は、「財産から利益を得る受益者」が持っています。賃貸や売買によって受託者の元に入ったお金は受益者のものなので、受託者が無断で使用することはできません。信託が終了した場合は、残余財産は受益者が得ることになります。

このように、信託においては「財産を管理する権利」と「財産から収益を得る権利」が分かれているのです。

不動産信託にかかる費用

不動産信託を行うためには登記を行う必要があり、登記費用が発生します。

不動産信託に必要なコストは、大きく分けて以下の3つです。

• 登録免許税
• 印紙税
• 専門家への報酬

登録免許税

不動産信託の登録免許税は、土地評価額の0.3％および建物評価額の0.4％がかかります。

なお、通常の売買取引の場合は土地評価額の1.5％および建物評価額の2％がかかるため、不動産信託の方が大幅に安くなります。

印紙税

信託契約書に印紙代200円、受益権売買契約書に印紙代200円がかかります。

これも通常の不動産取引であれば、印紙代が最大で48万円かかります。特に不動産業者が取り扱う数億円単位の物件の場合に差が大きくなります。1億円の物件の場合、不動産信託であれば400円で済むところを3万円支払うことになるからです。

【参考】国税庁｜印紙税額の一覧表

専門家への報酬

登記を専門家に依頼する場合は、手数料も忘れてはいけません。

自身で全ての登記を行うことも不可能ではありませんが、通常は弁護士や司法書士に依頼することになります。費用の見積もりには登記費用のほか、交通費や通信費、調査費などの名目で専門家の取り分が記載されます。

依頼する専門家や物件の規模によって費用は大きく変わるため、早い段階での確認が必要です。

不動産信託の流れ

実際に不動産信託を行う際は、どのような流れで進めればいいのでしょうか。大きくは「所有権移転登記」と「信託登記」に分かれます。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、売買や贈与、相続によって所有権が移動した際に行う登記のことです。「不動産がどのようなもので、誰が所有しているか」を表していて、登記簿のうち「権利部の甲区」に記載されます。

画像引用：wikipedia｜所有権移転登記

不動産信託においても、受託者に所有権が移る時に所有権移転登記を行います。

所有権移転登記には、以下の書類が必要です。

【委託者の必要書類】

• 固定資産評価証明書
• 登記済証または登記識別情報
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 委任状（司法書士が作成）

【受託者の必要書類】

• 住民票（有効期限なし）

関連記事：所有権移転登記とは何かわかりやすく解説｜費用や必要書類、誰がするのかも紹介

信託登記

信託を原因とする所有権移転登記の後は、信託登記を行います。必要書類は以下の通りです。

【委託者の必要書類】

• 不動産権利書
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 固定資産税評価証明書
• 実印
• 身元証明書（運転免許証など）

【受託者の必要書類】

• 住民票
• 認印
• 身元証明書（運転免許証など）

まとめ

今回は、不動産の管理手法の中でも「不動産信託」について紹介しました。生前から管理を託すことができる、死後もサポートを継続してもらえるなど相続対策としても注目されています。

メリットだけでなく、デメリットもしっかり把握して買主様に提案できるようにしましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。