住宅を売買する際に欠かせないのがインスペクションです。

ただ、インスペクションという言葉そのものには馴染みがない人もいるのではないでしょうか。

そこでここでは、インスペクションが何かに加えてメリット・デメリットについても解説します。

インスペクションとは

まずインスペクション(Inspection)という単語は、日本語に訳すと「調査」などといった意味を持ちます。

そして不動産業界においては、既存住宅状況調査や住宅診断などの意味を持ち、国土交通省が定める講習を修了した建築士などが検査を行います。検査する部分は主に屋根や壁など雨水の侵入を防ぐ部分と住宅の基礎や柱など建物の土台となる部分です。

特に中古住宅の売買においては、既存建物状況調査の説明が義務付けられており、これをインスペクションと混同する人はたくさんいます。

ただ、既存建物状況調査は目視で対象部分の検査を行うのに対し、インスペクションにおいては目視での検査だけでなく、天井裏など目に見えない部分の検査も行うのが一般的です。

インスペクションに関しては、必ずしも実施しなければならないというわけではありません。義務ではなく任意なので、インスペクションを実施していない物件もあります。

ただ、2018年に宅地建物取引業法が改正され、万が一インスペクションを実施した場合、仲介業者である不動産会社はその内容を重要事項説明書や契約書に記載すること、インスペクションを希望されたら業者を斡旋することなどが義務付けられました。

重要事項説明とは？宅建業者の役割と上手く説明するポイントを解説

インスペクションのメリット

インスペクションそのものは行わなくても問題ありません。ただ、そんな中でもあえてインスペクションを行うメリットにはどんなものがあるのでしょうか。買い手・売り手双方の目線でインスペクションのメリットを紹介します。

買主の場合

買主目線だとインスペクションにはどんなメリットがあるのでしょうか。まずは買主目線からインスペクションのメリットを紹介します。

中古住宅でも安心して購入できる

インスペクションが実施されている物件は安心して購入できるでしょう。

何も検査が行われていない中古物件は、どこが劣化していたり、壊れていたりするかわかりません。

そのため、購入後すぐに不具合が出て高額な修理費用を支払う必要が出てくるかもしれません。そこで建物の重要な部分を検査するインスペクションを実施した物件なら、事前に不具合を大まかに把握できます。

また、中古物件は古ければ古いほど購入後に不具合が出るリスクが高くなります。そこでインスペクションが行われている物件なら、不具合の状況を事前に把握できるのでリフォームする際の予算も組みやすいです。

売主の場合

次は売主目線だとインスペクションにはどんなメリットがあるのでしょうか。売主目線のも確認しましょう。

物件が早く売れる可能性が高くなる

インスペクションを実施することで、物件の買い手が早く見つかる可能性は高くなるでしょう。

中古物件は不具合がある前提で購入する人が多いですが、その際に入念に情報収集を行います。

そこで事前にインスペクションが実施されている物件なら、購入前の段階で建物の状態や不具合を知ることが可能です。そのため、インスペクション未実施の物件と比べて安心でき、購入までの検討期間を短縮して契約を早められるでしょう。

インスペクションのデメリット

インスペクションはメリットばかりではありません。

デメリットもあるので、実施しない方が良かったと後悔することもあるかもしれません。それではインスペクションのデメリットについて解説します。

買主の場合

それでは、買主目線でのインスペクションのデメリットを見ていきましょう。

業者によって調査の質に差がある

インスペクションについては2013年に国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を発表していますが、あくまでガイドラインであり、これに従う義務はありません。

そのため、調査の範囲や基準に関しては未だに業者によって差があります。

万が一住宅に詳しくない建築士がインスペクションを担当してしまうと、実際の建物の状況と異なる結果を伝えられたり、知りたい情報について教えてもらえなかったりする可能性もあるでしょう。

そのため、インスペクションはあくまで家を買うにあたって知っていれば役立つ参考情報程度に思っておく必要があります。

売主の場合

次は売主目線でのインスペクションのデメリットを見ていきましょう。

お金がかかる

費用相場については後ほど詳しく解説しますが、インスペクションにはお金がかかります。

基本的にインスペクションを実施するのは売主側です。1件あたりの負担額は大きい額ではありませんが、それでも複数件のインスペクションを実施すると、高額な出費になってしまうでしょう。

そのため、インスペクションの結果によっては他のことにお金をかけた方が良いのではと感じることもあるかもしれません。

インスペクションにかかる費用は？

インスペクションにかかる費用の相場は一般的には一軒家でもマンションでも5万円程度です。

ただ、一般的なマンションは5万円程度ですが、一軒家に関しては間取りや広さによって4万円〜6万円と前後します。基本的にインスペクションでチェックされるのは建物の基礎部分と雨水の侵入を防ぐ部分のみです。

ただ、これに加えて給排水管路検査にもオプションで対応している業者が多く存在しており、こちらのオプションを追加する場合は5,000円程度上乗せされます。

買主がインスペクションする際の流れ

インスペクションは買主側が住宅の安全性を確認する目的で行うケースと、売主が安全性をアピールする目的で行うケースがあり、ケースによって流れが異なります。まずは買主がインスペクションを実施する際の流れを見ていきましょう。

買主がインスペクションを実施する場合は業者選びから始まります。

複数のインスペクションを取り扱う業者に見積りを依頼し、業者を決めましょう。業者が決まったら売主や仲介会社、インスペクション業者と日程調整を行い、本契約となります。契約を結んだらインスペクションに必要な図面などの書類を準備して業者に渡して当日を待ちましょう。

そしてインスペクションを実施したら1週間ほどで報告書が作成され、代金を支払って修了となります。

売主がインスペクションする際の流れ

インスペクションは買主側が実施することが多いですが、大手を中心に売主側が実施する場合もあります。

売主がインスペクションの流れの大部分は買主が行う場合と変わりません。

ただ仲介業者のやり取りの方法などが変わってくるので注意が必要です。まず売主がインスペクションをする場合は、仲介業者にあたる不動産業者から業者を斡旋してもらい、最終的な依頼先を決めて支払いを行います。

次に検査を実施する日程が決まったら、当日に備えて検査部分の整理整頓などを行ったり、検査に必要な書類を準備したりします。そして当日検査を実施した後に、その結果をまとめた報告書を受け取ってインスペクションは終了です。

インスペクションを行う際のポイント・注意点

インスペクションは業者選びや調査範囲など、事前に検討すべきことがいくつかあります。

とりあえずで業者やプランを選んでしまうと、劣化している部分に気付けなかったり、検査がずさんだったりトラブルになる可能性もあるでしょう。

それでは、インスペクションを行う際のポイントや注意点について解説します。

中立な診断をしてくれる業者を選ぼう

家の診断は信頼できる業者に依頼できることが大切です。

万が一経験の浅い人がインスペクションを実施すると、家の劣化を見落とされたり、壊れていない部分を壊されてしまったりすることもあります。そこで信頼できる業者を選ぶにあたってはいくつかポイントがあります。

まずインスペクションは不動産会社と利害関係がなく、中立な立場で診断してくれる業者を選びましょう。

インスペクションを担当する業者は、仲介業者から斡旋される業者を利用するのが一般的です。そのため仲介業者との繋がりが強くなりやすく、不動産会社側にとって有利な診断を行う業者もたくさん存在します。

したがって、事前に不動産会社とインスペクションを依頼する業者の関係性を調べたうえで依頼することをおすすめします。

サービスの質が保証される業者を選ぼう

インスペクションは家の重要な部分に関する検査なので、信頼できる業者に依頼することが大切です。

そのため、まずインスペクションは実績が豊富な業者に依頼しましょう。経験の浅い人が担当するインスペクションは質が悪く、本来ならリフォームが必要なレベルの劣化なのに見落とされてしまうなどのトラブルが想定されます。

現代ではインターネットで簡単に実績や口コミを調べられるので、インターネットを活用して入念に情報を集めてください。

そしてインスペクションを担当する人が資格を持っているかどうかも大切です。

一般的にインスペクションは講習を受けた建築士が担当しますが、民間資格しか保有していない人が担当するケースも存在します。

やはり建築士がインスペクションを実施したほうが、現場を良く理解していて不具合にも気付きやすいので、できるだけ建築士がインスペクションを担当する業者を選ぶことも意識してください。

まとめ

インスペクションは義務ではないものの、家の安全性などを確認したりするために重要な役割を持つ調査です。

購入後の買主とのトラブルを避けるためにも、できるだけ実施するのが良いでしょう。

ただ、インスペクションは業者によって質に差があるのが難点。そのため、インスペクションを実施する際は業者の評判や資格の有無などをよく確認したうえで依頼してください。

外国人による日本の不動産購入の需要は増加傾向です。

多様化するニーズに応えるべく、自社での対応を検討している方もいるのではないでしょうか。しかし、言語や商慣習、法律の違いなどから、通常の不動産取引よりもトラブル発生のリスクが高くなります。

今回は、外国人の不動産購入時に生じやすいトラブルとその対策、取り引きの手順など不動産事業者として知っておきたい情報をまとめました。

外国人による不動産購入の増加

外国人による日本の不動産購入が増加しています。その背景には、大きく分けて以下3つの要因があります。

• 海外投資家からの注目の高まり
• 在留外国人の増加
• 中国系の個人や企業による爆買い

一つ目は、安定した利回りを求める海外投資家からの注目度が高まっていることです。世界的に見ても日本の不動産市場は規模が大きく、人口流入を期待できる大都市が複数あります。特に東京、大阪、名古屋の大都市圏は海外投資家から人気です。

二つ目は在留外国人の人口増加です。2022年末時点の在留外国人は約307万人となり、過去最高を更新しました。

昨今のニュースで大きく報道されている通り、日本の人口は10年以上連続で減少し続けています。その一方で、在留外国人の人口は増加傾向です。国別に見ると、中国が最多、続いてベトナム、韓国となりアジア諸国の外国人が多くを占めています。

在留外国人は賃貸住宅や会社の寮、公営住宅で暮らすケースが多数派ですが、持ち家派も一定数います。また、現在賃貸住宅で暮らしている方の中には持ち家志向の方も多く、将来的な需要も期待できるでしょう。

最後に、中国系の個人や企業による広大な土地の爆買いです。こちらは上述2点とは異なり、日本にネガティブな影響を与えかねません。

従来、日本では外国人による土地や建物の取得、活用に規制がありませんでした。

しかし、安全保障上のリスクが高まったことから、2022年に重要土地等調査法が施行されました。これは、不適切な目的で日本の土地を利用されるリスクを減らすための法律です。

重要土地等調査法の施行によって、一部地域の不動産購入時に届け出が必要になった他、利活用の規制が強化されました。とはいえ、同法律は購入事態を制限するものではなく、一般的な不動産の購入に大きな影響はありません。

以上3つの要因によって、一昔前よりも外国人による売買取引は増えており、今後も需要の拡大が期待できるというわけです。

【参考元】
出入国在留管理庁　令和4年末現在における在留外国人数について
総務省統計局　人口推計（2022年10月1日現在）結果の概要
国土交通省　令和2年度　海外投資家アンケート調査業務報告書

外国人との不動産購入における課題

外国人による不動産購入の需要が高まる一方で、外国人の売買取引に対応している不動産事業者は多くありません。

言語の壁や商慣習の違い、金銭のやり取りなど複数の課題があるためです。ここでは、外国人との不動産購入における課題と対策について解説します。

外国語言語に対応可能か

外国人の顧客に対応する上で最大の課題は、言語の壁です。不動産事業者としてどのように対応すべきでしょうか。

英語や中国語など、世界的に見て多数派の言語で対応することも選択肢の一つです。ただし、日本における在留外国人の実態を考慮した場合、相手に合わせた柔軟な対応が求められます。

例えば、日本で暮らす外国人への対応として、必ずしも英語や中国語がベストな選択肢とは限りません。在留外国人は、韓国、ベトナム、ネパール、ブラジルなど多くの国々から来日しており、それぞれ母国語が異なります。

また、相手によって日本語の理解度はさまざまです。日常会話を問題なくこなせる方にとっては、英語よりも「分かりやすい日本語」のニーズが高いと言えます。外国人＝英語、中国語と一括りせず、相手に合わせて柔軟に対応するとよいでしょう。

とはいえ、不動産取引では、日本人にとっても難解な専門用語が用いられます。トラブルが発生するリスク軽減の観点から、通訳を通してコミュニケーションを取るケースが一般的です。

外国語対応のHP作成

日本の不動産購入を希望する外国人の多くは、情報収集に苦労しています。不動産取引に関して、日本語以外の情報が少ないためです。自社の公式サイトを活用して、多言語で情報発信するのもよいでしょう。

ただし、日本の在留外国人は多国籍化しています。全ての言語に対応するのは大変です。日本に住んでいる方が対象であれば、ふりがなを振る、一文を短くするなど、簡単な日本語を用いて情報発信するのも手段の一つです。

海外不動産や金融機関との連携

外国人との不動産取引では、日本との法律の違いや物理的な距離なども課題になります。

法律による違いの具体例として、賃貸借契約が挙げられます。投資目的で不動産を購入する場合、購入後に入居者へ賃貸することになるでしょう。日本の賃貸借契約では普通借家契約が主流ですが、海外では定期借家契約に類似する契約形態が一般的のようです。

普通借家契約では、借主保護のため貸主からの契約解除が容易でないなど、定期借家契約との違いをしっかりと説明する必要があるでしょう。

また、買主が国内に口座を開設していない場合、海外送金で決済します。海外送金は国内送金よりも日数がかかるため、所要期間を確認しておかないと支払い遅延、期日までに登記できないといったトラブルが生じる恐れがあるでしょう。

外国人と不動産契約をする際に起こりうるトラブル

外国人との不動産取引で生じやすいトラブルを把握しておくと、リスク回避に役立ちます。取引の仲介や代理をする際に、事業者として知っておきたいポイントをまとめました。

意思疎通がうまくいかない

母国語や文化が異なる相手とのコミュニケーションは、容易ではありません。こちら側の意思が伝わらない状態で手続きを進めると、「話が違う」などクレームにつながります。対策として以下2点が挙げられます。

• 通訳を通してコミュニケーションを取る
• 日本語と併せて相手の母国語で各種書類を作成する（原本は日本語）

言語だけでなく、商慣習や法律の違いについても配慮しなければなりません。相手の理解度に合わせて、ていねいに説明することが大切です。トラブルが生じやすい商慣習の違いとして、依頼時の契約形態の違いや登記に関するものがあります。

日本の不動産取引では媒介での依頼が一般的ですが、海外では代理が一般的な国もあります。媒介と代理の違い、専任媒介と一般媒介の違いなど細かく説明しておくとよいでしょう。

また、日本では土地と建物を別々に登記できますが、海外では建物単独での登記が認められていない国もあります。登記簿上の面積と実際の面積が異なるケースがあり、混乱する方もいるようです。日本の登記制度についても詳しく伝えておくと、トラブル防止につながります。

契約内容の理解度が図れない

母国語が異なる場合、相手が契約内容を理解しているかどうかの判断が難しいケースもあります。あくまでも一例ですが、外国人が混乱しやすいポイントをまとめました。取引を円滑に進めるために、早い段階で伝えておくとよいでしょう。

• 購入までの全体フロー
• 媒介と代理の違い
• 登記の仕組み
• 購入時、保有時の税金
• 売買代金以外の費用の内訳や金額
• 必要書類
• 専有部と共用部の違い（分譲マンション）
• 管理費や修繕費の徴収（分譲マンション）
• 普通借家契約における貸主の留意点

銀行口座開設ができない（非居住の場合）

外国人でも日本の銀行口座を開設できます。ただし、在留カードや運転免許証など本人確認書類の提示を求められるため、日本国内に住所がない方の口座開設は難しいでしょう。

また、口座開設できたとしても、非居住者※による送金は国際送金扱いになる可能性が高いです。外国人による手続きには時間を要するため、口座開設の可否、海外送金時の対応について早めに確認しておきましょう。
※外国に住んでいる方、日本に入国して6ヶ月未満の方など

決済がスムーズに進まない

海外送金の場合、国内送金よりも日数がかかります。引き渡し日の設定は余裕を持たせることが大切です。支払い遅延などを防ぐために、事前に不動産会社の口座に送金してもらい、不動産会社の口座から売主へ国内送金するケースが一般的です。

外国人が日本で不動産を購入する際に必要な書類

外国人が日本で不動産を購入する際の必要書類は、日本に住所があるかどうか（住民票の発行可否）で異なります。場合によっては書類の準備に時間がかかるため、事前に確認しておきましょう。

日本居住、もしくは在留資格がある場合

日本に住所がある方、中長期での在留資格がある方の必要書類は以下の4点です。

• 本人確認書類（在留カード、運転免許証、パスポートなど）
• 住民票
• 印鑑証明書※
• 印鑑※
  ※ローンを組む場合

特別永住者、中長期滞在者（在留期間3ヶ月超え）の場合、住所がある市町村の窓口へ申請すると外国人向けの住民票を取得できます。また、住民票を取得できる方は、印鑑証明書の取得も可能です。

日本に居住していない、もしくは在留資格がない場合

海外在住の方や中長期での在留資格がない方は、住民票・印鑑証明書を取得できません。その代わりとして、以下2点を準備します。

• 宣誓供述書（住民票の代用）
• 署名（サイン）証明書（印鑑証明書の代用）

宣誓供述書や署名証明書は、該当する文書の内容について真実である旨を証明するための書類です。本人が公証人の前で宣誓し、公証人の認証を受ける必要があります。

宣誓供述書は該当文書の住所や氏名などが真実であることを証明する書類、署名証明書は該当文書の署名が本人のものであることを証明する書類です。

書類の取得方法については、本人の母国や来日の有無などで異なります。手続きが複雑になるため、外国人の取引に慣れている司法書士へ相談しておくことをおすすめします。

外国人の不動産購入の流れ

外国人における不動産購入の基本的な流れは、一般的な不動産取引と同様です。

1. 相談を受ける
2. 物件の紹介・内覧
3. 申し込み
4. 重要事項説明
5. 不動産売買契約
6. 決済・引き渡し

ただし、契約手続きを円滑に進めるために、在留資格や支払い能力について早い段階で確認しておくことをおすすめします。また、非居住者の場合は、納税管理人の選定や外為法への対応も必要です。

納税管理人とは、本人に代わって納税手続きをしたり、税務署からの書類を受け取ったりする人です。非居住者の場合、購入時にかかる各種税金や保有時にかかる固定資産税などの管理のために、納税管理人を選任しなければなりません。

また、外為法（外国為替及び外国貿易法）という法律があり、非居住者が日本の不動産を取得した場合は取得後20日以内に「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を提出する必要があります。対象の取引は、非居住者による投資目的の購入です。

なお、こちらの報告書は、仲介業者などによる代理での作成・提出も可能です。書式の詳細は日本銀行の公式サイトでご確認ください。

外国人に不動産を売買する際の注意点

不要なトラブルを回避しつつ、取引を円滑に進めるには事前の情報収集が必須です。外国人に不動産を売買する際の注意点を3点紹介します。

本人確認は念入りに行う

宅建業者には、マネー・ロンダリングやテロ資金対策として、売買契約の締結、代理、媒介を行う際に顧客の本人特定事項を確認する義務があります（犯罪による収益の移転防止に関する法律より）。余計なトラブルに巻き込まれないためにも、本人確認を念入りに行いましょう。

保証人などを付け、滞納対策を行う

日本の銀行口座を開設できない方が分譲マンションを購入する場合、管理費・修繕費の滞納トラブルが生じるリスクがあります。滞納を避けるために保証人を確保するなど、事前に対策をしておきましょう。

通訳を依頼する場合は、不動産取引実績がある人を雇う

日本語での意思疎通が難しい場合、説明の大部分を通訳に依存することになります。不動産事業者の意図や契約内容を正確に伝えてもらうために、不動産取引に知見がある方へ依頼しましょう。

また、トラブル防止の観点から、契約書などへの各種署名は、顧客だけでなく通訳にも依頼しておくと安心です。

まとめ

外国人による不動産の購入は、今後も高い需要を期待できます。顧客の幅広いニーズに対応するために、情報収集やワークフローの確認などをしておくとよいでしょう。

顧客が外国人の場合、日本語の理解度や日本での住所の有無などによって、対応の難易度が異なります。必要に応じて、通訳や司法書士、市町村の担当者などと連携しながら進めることも大切です。

不動産の売買取引において、買主様または売主様が本体価格以外にどれくらいのお金がかかるのか不安を抱いていらっしゃる場合があります。

売買仲介をする不動産会社が質問を受けた際には、金額に余裕を持ってお伝えすることでクレーム防止につながるケースが多いです。

その際、諸費用計算書として詳細を提示すると、お客様により安心していただけます。

今回は、そういった場合に用いる不動産売買の諸費用計算書に必要な項目や各諸費用の目安などについて解説します。

不動産売買の諸費用計算書とは

不動産売買の諸費用計算書とは、エクセル等を利用して不動産の購入や売却にかかる諸費用を項目ごとに計算し、お客様に提示するための書類です。

不動産の購入や売却にかかる諸費用は物件価格に比例するため、お客様から諸費用について質問を受けた時、物件価格×〇％と伝えるケースがあります。

しかし、大まかな数字だけでなく、書面として詳細にお伝えすることで、お客様により安心していただけます。

また、物件の内見時など、お問い合わせいただいた初期の段階でお客様へ提示することで、お客様からの信頼を得ることができ、他社の営業担当と差別化できる場合もあるでしょう。

不動産売買の諸費用とは

不動産売買の諸費用とは、土地や建物などの不動産を購入または売却する際、物件価格本体の他にかかる費用です。

諸費用には各種税金、仲介手数料、住宅ローンの事務手数料などがあります。

諸費用は住宅ローンに組み込まず、現金で支払うケースが一般的です。

諸費用の価格は物件価格に比例するため、物件の本体価格が高くなるほどお客様の負担が大きくなります。

1件の取引が数千万円以上になる不動産売買取引では、諸費用だけでもお客様にとって大きな負担となります。

何にどれくらいの費用がかかるのか、事前に書面で提示しておくとお客様も安心です。

購入にかかる諸費用

不動産の購入にかかる諸費用の目安は、新築で物件価格の約4～7％、中古で物件価格の約8～10％です。

ただし、お客様の住宅ローン借入の有無、購入する不動産の種類等によって異なるため、あくまでも目安とお考え下さい。

購入にかかる諸費用一覧

不動産の購入にかかる一般的な諸費用を、以下の表にまとめました。

※記載している目安金額はあくまでも参考です。詳細は、後述する各項目の説明をご覧ください。

また、目安の記載がない項目に関しても、各項目で目安等を解説しています。

上記の他にも、引っ越し代金、家具の購入費用など、手続き以外にかかる費用や、戸建ての水道負担金、マンションの管理費精算金など、購入する物件によって諸費用がかかる場合があります。

各項目の詳細

不動産の購入にかかる諸費用のそれぞれの項目について解説します。

仲介手数料については、「売買の仲介手数料」の章で解説しているので、こちらをご覧ください。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書など契約書を作成する際に貼付する収入印紙代です。

契約書1通につき課税されます。

【印紙税の税額】

参考元：No.7140　印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで｜国税庁 (nta.go.jp)
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

※不動産売買契約書の場合、令和4年3月31日までに作成された契約書は税額が軽減されています。

登録免許税

登録免許税は、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記など、登記をする際にかかる税金です。

登録免許税の計算方法は、

• 土地・建物の登録免許税＝固定資産税評価額×税率
• 抵当権設定登記の登録免許税＝借入金額×税率

で算出します。

【登録免許税の税率（マイホームを売買する場合）】

※土地にかかる登録免許税は令和5年3月31日まで、マイホーム（建物）・抵当権設定登記にかかる登録免許税は、令和4年3月31日まで軽減税率が適用されます。

参考元：No.7191　登録免許税の税額表｜国税庁 (nta.go.jp)
登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（国税庁）

固定資産税・都市計画税精算金

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者に課税されるため、引き渡し日に応じて日割り計算で清算します。

税額は購入する不動産によって異なり、市町村から送られてくる納税通知書に記載されているため、売主に確認しましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した人に課税される地方税です。

不動産を取得した数ヶ月後に、市町村から納税通知書が送られてきます。

不動産取得税は課税標準額×税率0.3％で計算しますが、不動産に応じて軽減措置が取られているため、詳細は各自治体の公式サイトでご確認ください。

融資事務手数料

融資を受ける際、金融機関へ融資事務手数料を支払います。

融資事務手数料には、定率型と定額型の2つの支払い方法があります。定率型は借入金額×〇％のように、借入金額に応じて手数料を支払う方法、定額型は借入金額に関係なく一律で支払う方法です。

融資事務手数料の目安は以下の通りですが、金融機関によって異なるため金融機関へ直接ご確認ください。

【融資事務手数料の目安】

• 定率型：借入金額×2.2％
• 定額型：3万円～

保証料

保証料は住宅ローンの融資を受ける際、保証会社に支払う手数料です。

保証会社は万が一契約者の返済が滞った場合、金融機関へ代位弁済する会社です。

保証料の支払いは、契約時に一括で前払いする方法と金利に上乗せして支払う方法の2種類あります。

金利に上乗せして支払う方法の場合、保証料の目安は金利＋0.2％です。

ただし、保証料に関しては無料の金融機関もあるなど、金融機関によって大きく異なります。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険（団信）は、契約者が万が一死亡または高度障害状態になった場合、残債が0円になる保険です。

一般的な生命保険は、保険会社から残された家族に保険金が支払われますが、団信では保険会社から金融機関へ保険金が支払われる仕組みです。

団信への加入はほとんどの住宅ローンで必須となっており、団信に加入することで残された家族が住宅を手放すことなく、残債の返済も不要になります。

死亡のみの保障の場合、金融機関が保険料を負担するケースが一般的です。

ガンや三大疾病など保障を充実させる場合、金利に上乗せして保険料を支払います。

団体信用生命保険料の目安は、金利に＋0.1～0.3％です。

保険料は、保障内容や金融機関によって異なります。

損害保険料

住宅ローンの融資を受ける場合、火災保険への加入は必須となっているケースが一般的です。

火災保険は風災、水災など補償内容によってさまざまな補償が付帯していますが、地震や地震が原因の火災等による損害は補償されません。

そのため、地震保険とセットで加入することをおすすめします。

火災保険料の目安は、木造・10年契約で10万円前後ですが、地域や建物の構造、契約期間などによって大きく異なります。

司法書士報酬

不動産購入時に必要な登記をする際、トラブルを防ぐために司法書士に依頼するケースが一般的です。

司法書士報酬の金額は依頼内容によって異なり、報酬と実費に分かれます。

例えば、所有権移転登記の場合、報酬の目安4万円～＋登録免許税がかかります。

司法書士によって報酬の相場が異なるので、詳細は各司法書士へお問い合わせください。

売却にかかる諸費用

不動産の売却にかかる諸費用は、購入にかかる費用と似ているものもあります。

ただし、購入時以上に売主様の事情によって必要な費用が異なるため一概には言えません。

お客様へのご案内をスムーズに行うために、最低限かかる費用の項目や計算方法を確認しておきましょう。

売却にかかる諸費用一覧

不動産の売却に最低限かかる諸費用は、以下の通りです。

※記載している目安金額はあくまでも参考です。詳細は、後述する各項目の説明をご覧ください。

また、目安の記載がない項目に関しても、各項目で目安等を解説しています。

上記の他にも、土地の測量費、リフォーム費用、建物を取り壊して土地として売却する際の解体費など、売主様の事情や売却する不動産によってかかる費用はさまざまです。

各項目の詳細

不動産の売却にかかる諸費用のそれぞれの項目について解説します。仲介手数料については、「売買の仲介手数料」の章で解説しているので、こちらをご覧ください。

印紙税

印紙税は、売買契約書を作成する際に貼付する収入印紙代です。契約書1通につき課税されます。

【印紙税の税額】

参考元：No.7140　印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで｜国税庁 (nta.go.jp)
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

※不動産売買契約書の場合、令和4年3月31日までに作成された契約書は税額が軽減されています。

登録免許税

売主様に住宅ローンの残債がある場合、買主様の残金決済時にローンを完済して、抵当権の抹消登記を行います。

抵当権とは、住宅ローンの融資を受ける際、金融機関が融資の対象である不動産に設定するものです。

金融機関が抵当権を設定することで、契約者が万が一ローンの返済に滞った時に不動産を競売にかけることができます。

不動産を売却する際は、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

売却代金でローンを完済できず、売主様に自己資金もない場合、抵当権を外せず売却できません。

売主様にローンの残債や自己資金の有無を事前に確認しておくと、売却時のトラブルを防止できるでしょう。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

土地と建物を売却する場合の登録免許税は、2,000円です。

譲渡所得税

不動産を売却して出た利益を譲渡所得と言い、譲渡所得金額に応じて譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となる仕組みです。

所有期間によって税率が大きく異なるため、売却のタイミングに注意が必要です。

【譲渡所得税の税率】

※令和19年まで、基準所得税額×2.1％の復興特別所得税も課税されます。

譲渡所得税の詳しい計算方法は、国税庁の公式サイトでご確認ください。

司法書士報酬

不動産を売却する際の抵当権抹消登記も、司法書士に依頼する場合、司法書士報酬がかかります。

抵当権抹消登記の目安は1.5万円～ですが、こちらも司法書士や登記の複雑さなどによって異なるので、司法書士へご確認ください。

売買の仲介手数料

不動産売買の仲介を行う際、成功報酬として買主様・売主様へ仲介手数料を請求できます。

買主様・売主様双方の仲介を行う場合、両者に請求可能です。

ただし、仲介手数料には上限が決められているので、上限を超えて請求しないように注意が必要です。

売主または買主一方に請求できる仲介手数料の上限は、売買価格×3％＋6万円（別途消費税）となっています。

不動産売買の仲介手数料は高額になるため、お客様によってはご納得いただけない場合もあるでしょう。

しかし、専門知識がない個人間での不動産売買は大きなリスクを伴います。

専門知識を持った不動産会社が仲介することの重要性を、お客様にご理解いただくことが大切です。

まとめ

不動産売買にかかる諸費用は、買主様・売主様にとって大きな金額になるため、事前に詳細をお伝えしておくと安心して手続きを進められます。

エクセル等を利用して諸費用を計算し、諸費用計算書として提示すると、お客様との信頼構築につながるでしょう。

不動産の売買契約に当たっては、不動産売買契約書や重要事項説明書の作成が必須です。ただ、電話対応やお客様対応で契約書などの作成が効率良く行えないこともあるでしょう。

また書類の作成スキルが不足することでミスが発生し、トラブルにつながることもあります。

契約書の作成まで手が回らない会社におすすめしたいのが外注サービスの利用です。契約書・重要事項説明書を作成する専門家を利用することで、「事業の効率化」「ミスによるリスクの低減」の両方を実現できます。

契約書・重要事項説明書の作成代行とは

相手先との契約では契約書を作成し、合意内容などを明らかにすることが必要です。不動産の売買では「不動産売買契約書」などがそれにあたります。

契約書の作成にあたって重要なのは、取引内容によって必要事項が記載されているかどうかです。内容の不備があった場合、契約書の効力が発生しない可能性もあります。

不備のない契約書の作成にあたって自社で準備できれば問題ありませんが、会社によっては手が回らないこともあるでしょう。そんなときに利用できるのが外部の専門家に依頼する方法です。

不動産業者が外注できる契約書類としては「不動産売買契約書」「重要事項説明書」などがあり、作成する時間を別の業務に回すことで効率化が期待できます。

契約書・重要事項説明書の作成代行を利用するメリット・デメリット

契約書・重要事項説明書の作成代行を利用するメリット・デメリットは下記の通りです。

• メリット1：取引内容にあった契約書が作成できる
• メリット2：リスク軽減とトラブル回避が見込める
• デメリット1：費用が割高
• デメリット2：トラブルになった際の対応が異なる

1つずつ解説していきます。

メリット1：取引内容に合った契約書が作成できる

契約書の作成にあたっては、取引の内容に合った契約書の作成が必須です。

個別の必要事項が正確に反映されていない契約書では効力を発揮しない可能性もあります。

外注することで適切な契約書を作成してもらえるのは、専門家が適切な契約書に必要な知識を持っているためです。

契約書作成代行サービスでは取引内容ごとの個別の事情を聴きとって把握したうえで、法律と個々の状況を加味した作成手続きが行われます。

自社の社員の契約書作成スキルに不安がある場合、外注する方が取引内容に合った契約書を作成できる可能性が高まるでしょう。

メリット2：リスク軽減とトラブル回避が見込める

契約書にあいまいな表現が残っていると契約した双方で解釈の違いが発生し、後々にトラブルになる可能性もあります。

専門サービスに外注すると依頼者が不利にならないよう、法律にのっとった表現はもちろん、言い方や表現まで配慮して作成してくれます。

記載事項の法的問題がないかもチェックされるため、万が一の際に法律的なトラブルになる可能性・リスクを未然に防ぐことができるのもメリットです。

デメリット1：費用が割高

当然のことながら、外注サービスを利用することで費用が発生します。専門家が契約書を作成するサービスの対価を支払うためです。

依頼する士業によっても料金は変わり、基本的に専門性の高い士業ほど料金は高くなる傾向にあります。

仮に弁護士に依頼する場合は1時間で1～2万円以上の料金が発生することもあります。

デメリット2：トラブルになった際の対応が異なる

もし外注サービスを利用してトラブルが発生した場合、その後の対応は外注先によって異なります。

たとえば行政書士に依頼した場合、もし大きなトラブルに発展した場合に弁護士と違って法廷で戦うことができません。契約関係に強い弁護士を別途で探す時間と費用が必要になります。

契約書の作成代行サービス紹介

契約書の作成代行を依頼できるサービスを紹介します。

■契約書の作成代行サービス

• サポート行政書士法人
• jimusuku
• SHARES

1つずつ解説していきます。

サポート行政書士法人

サポート行政書士法人は東京・名古屋・大阪で事業を展開している行政書士法人です。許認可やビザ・帰化、組合設立まで、行政書士の業務を一手に引き受けています。

不動産の書類に関しては「重要事項説明書の作成」も業務に含まれます。

• 物件数が多く自社で管理が難しい
• 全国展開している物件の重要事項説明書の文言を統一したい

このような希望を持っていて手が回っていない会社に代わって、重要事項説明書の作成を代行できます。

具体的には重要事項説明書のなかでも「対象となる宅地又は建物に直接関係する事項」の中の第2節「都市計画法　建築基準法などの法令に基づく制限の概要」に関するサポートが行われます。

法務局や役所で、調査可能な事項の調査を代行し、説明書の原案を作成します。その際は3ヶ月に1度更新される法令を調査し、適切な文言の提案が可能です。

jimusuku

jimusukuは、株式会社ゼロエイトが運営している「不動産に関する事務作業」を定額で外注できるサブスクリプションサービスです。

作成を代行してもらえる書類には、以下のような種類があります。

• 重要事項説明書：30,000円
• 売買契約書：50,000円
• 覚書（約定延長など）：5,000円～
• 賃貸人変更通知書：5,000円　など

そのほか「精算書」「領収書」「不動産取引台帳」など、さまざまな事務作業の作成代行を一手に引き受けています。

賃貸物件の契約書や賃貸重要事項説明書はサービスは対象外のため、売買に関する重要事項説明書などの外注先として利用を検討できます。

【リンク】jimusuku

SHARES

SHARESは、契約書の作成が行える専門家を比較できるサービスです。

8種類の士業の専門家が登録しており、自分がほしい契約書を作成できる専門家に見積もりを出して費用を比較できます。

専門家とのやり取りもSHARES内のチャットで行えることで、気軽に相談できる点もメリットです。

土地不動産売買契約書の作成を代行してくれる専門家も見つかります。「契約書作成まで手が回っていないが、相見積もりでできる限りコストは抑えたい」という中小の不動産会社におすすめできます。

【リンク】SHARES

まとめ

今回は契約書や重要事項説明書の作成を外注するメリット、デメリットと、おすすめの外注サービスをご紹介しました。

業務のプロセスを一部でも外注化させることができれば、本来するべき営業や既存顧客のフォローに時間を割くことができます。

ミスの発生を未然に防ぎ、より効率よく業務にあたるためにも、契約書・重要事項説明書の外注サービスを検討しましょう。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の所有者が支払うことが原則になっています。しかし、契約者間の不公平感をなくす目的から、実務では原則とは違った処理をするのが通例です。

スムーズに取引を進めるためにも、売主様・買主様が納得する説明を心がけていきましょう。

今回は、固都税の支払いにおける原則と実務上の処理の違いを解説します。さらに、地域によっても変わる精算方法の違いも併せて解説します。

固都税とは

画像引用：福岡市｜よくある質問Q＆A

固都税とは、「固定資産税」と「都市計画税」の2つの税を合わせて呼ぶ際の略称です。

いずれも、不動産を所有していると納税の義務があります。不動産を持つ全員に納税義務がある固定資産税に対し、都市計画税は『市街化区域』の中に建築された建物の所有者に納税の義務が発生します。

不動産売買契約書にある「公租公課等の分担」とは

本来の意味の公租公課とは、国や自治体に納めるべき税金全般のことです。「公租」が税金を指し、「公課」が税金に限らない負担金を指しています。

一方で、不動産を売買する時に作成する不動産売買契約書には、「公租公課等の分担」という項目があります。

この場合の公租公課とは、いわゆる固都税（固定資産税・都市計画税）を指した内容です。

原則として売主様側が納める固定資産税・都市計画税ですが、公平を期すために負担を分担することが可能です。

この取り決めを不動産売買契約書に落とし込んだものが、「公租公課等の分担」になります。

原則：「1月1日時点での所有者」が支払う

固都税を納税するのは、原則として「その年の1月1日時点の所有者」です。つまり多くの場合は、売主様の側に納税の義務が発生します。

すでに自分の所有ではない不動産であっても納税しなくてはならないことから、不公平感を感じてしまう売主様もいます。

そのため、実務上では、「公租公課等の分担」を不動産売買契約書に定め、原則とは違う取り決めを行うことが一般的です。

実務：引き渡し日を基準に契約者間で折半する

固定資産税や都市計画税においては、使用している人（所有権を持っている人）が納税する方が公平です。

そのため、「引き渡し完了日」までの税金を売主様側、その日以降の税金を買主様側が折半して支払うように取り決めを行うことがあります。

これを「固都税の精算」といいます。

なお、折半した金額をそれぞれが自治体へ納税するわけではありません。自治体からすれば、納税義務者はあくまで原則通り売主様です。

買主様は固定資産税を支払う名目のもとで、売買金額を上乗せして支払います。こうすることによって実質的に固定資産税を折半しているのです。

固都税の精算方法

【令和2年5月1日に不動産を引き渡す】このような内容で売買契約を結んだとします。

売主様の側からみると、4月30日までしか建物に住むことができません。しかし、それでも固定資産税の納税通知書は売主に届きます。原則として1月1日時点の所有者に納税の義務があるからです。

ちなみに、売買契約を令和元年の12月に結んでいたとしても、令和2年の納税通知書は売主様の元に届きます。

所有権の移転は、実際の引き渡しがあって初めて買主様に移るからです。

実務では、精算の起算日を1月1日または4月1日に設定して、精算の計算を行います。

関東と関西で精算日が変わる

起算日が1月1日と4月1日に分かれているのは、日本の中でも地区によって起算日の慣行が違うことによります。

関東の慣行では、1月1日から12月31日の期間で精算を行います。

逆に関西地方においては、4月1日から3月31日の間で精算を行うのです。

精算額は365日の日割り計算

地域の慣行による起算日を調べたら、実態にどのように精算するか精算をすることができます。

精算は1年を365日として、引き渡し日を基準に日割りで計算します。

先ほどの【5月1日に引き渡し】を例にして計算してみましょう。固定資産税・都市計画税の前年の金額が20万円だったと仮定します。

精算方法は3種類

金額が判明したら、実際の精算方法の選択に移ります。

通常、固都税の納税通知書は5月あたりに送られてくるのが通例です。そのため、【1月～5月】と【6月～12月】のどちらの時期に引き渡しをしたのかによって、精算の方法が変わってきます。

1月～5月までの精算方法

1月～5月に引き渡し日を設定した場合は、以下の3つの精算方法があります。

• 納税通知書が届いてから精算
• 前年の固都税額を基に精算し、実際に届いた納税通知書で金額が違ったら再精算
• 前年の固都税額を基に清算し、再精算はしない

どのやり方で精算を行うかは、売主様と買主様の間で自由に取り決め可能です。

ただ一般的には買主様も売主様も不動産手続きに詳しくないため、専門家が間に入って最適なやり方を提案します。

6月～12月までの精算方法

この場合は、すでに売主様の手元に固都税の納税通知書が届いています。

すでに支払金額が決まっているため、前年の固都税額を基にして精算をする必要がありません。

納税通知書に記載された金額から、単純に計算をすればOKです。

固都税の精算における消費税の扱い方

固都税の精算に関しては、個人間の売買であれば消費税は非課税です。

ただし、売主様側が消費税が課税される法人である場合は話が変わります。建物部分については消費税の課税対象になります。

これは、「固都税の精算で発生するお金は税金ではなく、売買代金の一部である」ということが根拠になっています。

引用：国税庁｜未経過固定資産税等の取扱い

ただし、消費税がかかるのは建物部分の固定資産税、しかも日割り計算した部分のみのため、実務上で大きな影響はありません。

なお、土地部分に関しては売主様が課税法人であっても非課税です。

まとめ

今回は、固都税の支払方法を「原則」と「実務」に分けて解説しました。原則の納税方法をご存知の買主様から質問が来ることが予想されるため、双方が納得するような対応が求められます。

消費税の取り扱いも含め、精算方法について丁寧に解説していきましょう。

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不動産の売買契約をするときの重要事項説明では、必ず供託所等に関する説明を行います。

供託所等に関する説明とは、私たち宅建業者が信頼に足る会社であると証明する説明です。

今回は供託所と宅建業者の関係について、わかりやすく解説していきます。

供託所とは

そもそも供託とは提供寄託の略称であり、寄託には「物品などを他人に預け、その処置や保管を頼む」という意味があります。

つまり供託所とは、金銭の寄託を提供された先の保管場所のことを指します。

不動産業界でいうと、法務局や地方法務局・支局などが最終的な供託所になります。

不動産業を始めるときに必要な保証金供託

供託所に供託金を預け入れるのは、宅建業をはじめとする不動産業者を開業するときです。

不動産業を始めるためには国土交通大臣か都道府県知事の免許を取得するとともに、所定の保証金を納める必要があります。これが供託金です。

供託金は納め方により営業保証金と弁済業務保証金分担金の2種類に分かれます。どちらの場合でも、必要な営業保証金の金額は同じです。

営業保証金

営業保証金とは、不動産業者が直接法務局に供託する保証金です。

◎必要な営業保証金の額

関連記事：営業保証金とは何かわかりやすく解説｜供託の目的や方法、期限なども紹介

弁済業務保証金分担金

弁済業務保証金分担金とは、保証協会の加入者が直接法務局に供託するのではなく、保証協会に納付する分担金です。保証協会は不動産業者の代わりに法務局へ供託金を納めます。保証協会については後ほど詳しくご説明します。

「弁済業務補償分分担金」制度で初期費用大幅減額

宅建業者として開業するには、多額の供託金を用意する必要があります。しかし保証協会に入会すれば、「弁済業務保証分担金」制度を利用でき、供託金の代わりに保証協会に入り「弁済業務保証分担金」を納めることで、開業の初期費用を大幅に減額することができます。

◆「弁済業務保証分担金」の金額

• 主たる事務所（本店）の場合…60万円
• 他の事務所（支店）…1店舗ごとに30万円

ただし、保証協会に入会すると、入会金や年会費または月会費が別途かかりますので、ご注意ください。

供託所等に供託金を預ける意味

営業保証金もしくは弁済業務保証金分担金は、一般消費者を守る目的で使われます。

業者の倒産などで直接弁済が受けられずお客様が泣き寝入りしてしまわないように、あらかじめ第三者が一定額を預かっておくシステムです。

不動産取引によりお客様に何らかの損害が発生したときには、供託された営業保証金や弁済業務保証金の範囲内で弁済を行います。

なお供託金による損害補償を受けられるのは一般消費者だけです。過去には宅建業者なども補償対象になっていましたが、現在では対象外になっています。

供託金は宅地建物取引業法の義務

宅建業者には供託金を預ける・預けないという選択権はありません。宅地建物取引業法

第25条により、全ての宅建業者には供託金の預け入れが義務付けられています。

引用：電子政府の総合窓口e-Gov｜宅地建物取引業法

逆に言えば、供託金をきちんと預け入れている宅建業者は正規の手続きを踏んで開業しているという証明になります。

供託金を預かる保証協会

先ほど保証金には営業保証金と弁済業務保証金分担金の2種類があると説明しました。

弁済業務保証金分担金を預かって宅建業者の代わりに供託所へ納付しているのが、各保証協会です。

日本には複数の不動産業界団体が存在しますが、ほとんどの宅建業者は全日（ぜんにち）もしくは全宅（ぜんたく）に所属していると考えられます。それぞれの業界団体に関連する保証協会を利用している宅建業者も多いでしょう。

各保証協会では弁済業務保証金分担金を預かり、実際に不動産トラブルが発生したときには、一般消費者との仲裁にもあたってくれます。

話し合いで解決できず、不動産業者側に過失があると認められたときには、不動産業者に代わり保証協会から弁済金を支払います。

以下では、2つの業界団体に関連する保証協会をご紹介します。

全日（全日本不動産協会）所属の場合

全日本不動産協会 、通称「全日（ぜんにち）」に所属している不動産業者の多くは、以下の保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を支払います。

公益社団法人不動産保証協会（旧名称：社団法人不動産保証協会）

全宅（全国宅地建物取引業協会連合会）所属の場合

全国宅地建物取引業協会連合会 、通称「全宅）ぜんたく）」全宅（ぜんたく）に所属している不動産業者の多くは、以下の保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を支払います。

全国宅地建物取引業保証協会

保証協会関連記事はコチラ

▶ウサギの「全日」、ハトの「全宅」とは｜ 不動産業者団体を紹介

「供託所等に関する説明」とは

冒頭で申し上げたとおり、不動産契約の重要事項説明では必ず供託所等に関する説明を行います。

これは省略してはいけません。なぜなら重要事項説明で話すべき内容は宅建業法で定められており、不動産契約時には全ての項目を口頭で説明する必要があるからです。

供託所と重要事項説明の関連性について確認しましょう。

重要事項説明書の必須項目

重要事項説明で供託所等に関する説明を行わなければいけないと定めているのは、宅地建物取引業法第35条の規定です。

この規定を理解することにより、お客様がこれから締結する不動産契約で万が一トラブルが発生しても金銭的な保障が受けられること、その際の請求先はどこになるかをお伝えすることができます。

重要事項説明書の記載例

実際の重要事項説明書には、以下の「Ⅲ その他の事項」に供託所等を記載する項目があります。

画像引用（部分）：国土交通省｜重要事項説明書（売買・交換）（第八面）

媒介等を行った不動産会社が納めているのが営業保証金なのか弁済業務保証金分担金なのかで、記載する個所が違います。

営業保証金の場合は上記項目の（1）に、弁済業務保証金分担金の場合は上記項目の（2）に記載します。

こちらも合わせて参照ください。

▶重要事項説明とは？宅建業者の役割と上手く説明するポイントを解説

供託金の支払い金額

営業を開始するために法務局に支払う供託金の金額は、以下となります。

• 主たる事務所（本店）の場合…1,000万円
• 他の事務所（支店）…1店舗ごとに500万円

供託金での弁済が発生した場合、弁済上限額は供託金の金額と同額です。

そのため、納めた供託金額を上回る弁済を要する場合、不足分は宅建業者が支払うことになります。

供託手続きの方法

都道府県知事から「宅建免許通知」が郵送されてきたら、供託手続きが可能です。手続きは、不動産事務所を開設する地域を管轄する法務局やその支局・出張所にて行います。

営業保証金の金銭供託用の供託書に必要事項を記載し、供託金とともに提出します。供託するものは、現金以外にも有価証券や振替国債でも可能です。

その後、供託書を都道府県知事に提出し、完了となります。供託書の提出期限は、宅建免許取得日から3ヵ月以内と決められているので、手続きは速やかに行う必要があります。

また、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣への申請が必要となるので、注意しましょう。

◆供託書の記載事項

• 宅地建物取引業者の住所・氏名または法人名・代表者の資格・氏名
• 宅地建物取引業者の免許番号
• 供託金額（訂正不可のため要注意）
• 代理人による供託の場合、代理人の住所・資格・氏名　など

まとめ

今回は供託所とは何か、供託金はどのように預け入れと支払いを行うのかについて解説しました。

高額な金銭を取り交わす不動産契約にこれから臨むお客様の多くは、内心不安な気持ちでいっぱいです。

供託所に関する説明を行ってお客様の不安を払拭して差し上げるとともに、自分の会社が信頼に足る宅建業者であると、誇りを持ってお伝えしましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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不動産の取引には、本人のみならず代理人が契約に立ち会うことが認められているケースがあります。

不動産業者であれば、不動産取引において代理人が認められるケースとはどんなときなのか、代理人との契約時にはどのようなことに注意すればいいのかについて知っておく必要があります。

そこで今回は代理人による不動産売買契約について、詳しく解説していきます。

代理人による売買契約は合法

不動産取引は原則、契約者本人が契約に立ち会うことになっています。

ただし、やむを得ない事情で契約の場に同席できない場合にのみ、代理人による契約が法的に認められています。

宅建業者が代理人による不動産売買契約を担当する際には、どんなことに注意すべきでしょうか。

代理人契約で宅建業者が注意する点

代理人契約案件において、担当する宅建業者はとりわけ注意が必要です。

委任者（契約者本人）の意向を代理人が正確に理解していない場合、契約後に食い違いが起き、トラブルに発展してしまいます。

不動産売買においては、わずかな誤差が大きな損害を生む場合もあるのです。

そのため、以下のような点に気をつけて、業務に当たるようにしましょう。

◇委任者の意向を詳細に確認する

• 委任者（契約者本人）の意向を事前に確認しておく。
• 委任者と受任者の認識に食い違いがないか確認する。

◇代理人に委任する権限の範囲を確認する

• 代理人に予定外の判断をさせない。
• 代理人に権限外の判断をさせない。
• 予定外・権限外の判断が必要になった場合は、契約者本人の意向を確認するまで契約を進めない。

◇契約相手に代理人契約の旨を伝えておく。

• 契約者本人の判断が必要な事項は、事前に契約相手から聞きだしておく。
• 契約相手の相談事項を委任者に伝えておく。

委任状の記載方法

不動産取引の委任状には、次のような項目を記載します。

◇委任状の記載項目

• 委任者氏名・実印・住所（氏名は自筆。印鑑証明書を添付する。）
• 委任状作成日の日付
• 受任者氏名・住所（空欄は不可。）
• 取引内容・取引日
• 代理人の権限の範囲（署名・押印、手付金の授受・領収書の発行など）
• 不動産の表示

▼委任状のテンプレート例

「委任状テンプレート」ダウンロード（Word）

法定代理人による不動産取引

「任意代理人」と「法定代理人」

代理人には大きく分けて、以下の2つの種類があります。

任意代理人

本人（委任者）から任意で代理権を与えられた代理人

法定代理人

未成年者や知的障害者・精神障害者・認知症者など、単独で法律行為を行えない者の代理人。法律規定により代理権が与えられる。

未成年者の不動産取引

未成年者は、単独で不動産売買を行うことはできません。(例外として婚姻している未成年者は成年扱いになるので単独取引可)

そのため、未成年者が不動産取引を行う場合は、本人の親権者か、親権者がいない場合は家庭裁判所が選任した「未成年者後見人」が、法定代理人として代わりに売買契約を行います。

成年後見人による不動産売却

認知症、知的障害、精神障害など、判断能力の不十分な成年者が不動産売却などの取引を行う場合は、法定代理人である「成年後見人」が代理で契約を行います。

成年後見人が本人に代わって不動産売却を行う場合には、以下の条件を満たす必要があります。

◇成年後見人による不動産売却の条件

• 取引に必要性・相当性が認められる
• 家庭裁判所の許可を得ている（居住用不動産の場合）
• 後見人の代理業務を監督する成年後見監督人が選任されている場合は、その同意を得ている。
• 登記事項証明書により代理権を証明できる

法定代理人による契約の注意点

親族や利害関係者が法定代理人を務める場合、代理人の意向が反映されやすいため、注意が必要です。契約者本人の利益に適っているか、担当した宅建業者が確認する必要があります。

また、法律家や福祉関係者など第三者が代理人の場合にも、不動産の専門家として適切なバックアップが望まれます。

原則的には本人の立ち会いが最も望ましいですがどうしても難しいケースにはしっかりとメリット・デメリットを理解した上で頼んでみるのも一つの手です。

まとめ

本人との不動産売買契約であっても、慎重かつ確実にすすめないと誤解が生じてしまいます。

代理人との契約は十分に注意しましょう。

そのためにも今回の記事で読んで、代理人の種類や権限、確認すべき事項など、代理人に関する理解を深めて、営業活動に役立ててください。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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不動産売買の契約手続き

売主様買主様の間で売買契約する合意ができたら、いよいよ正式に売買契約を締結することになります。

売買契約の締結手続きには、法的効力のある「売買契約書」を取り交わします。それまでに交わす買付証明書・売渡承諾書では正式契約は成立しませんが、「売買契約書」を交わし「手付金」を授受した時点から、両者に法的な権利と義務が生まれるのです。

不動産の売買契約書に記載する内容

不動産の「売買契約書」に記載する主な内容は、以下の通りです。

◇「売買契約書」の主な記載事項

• 当事者の住所・氏名
• 取引対象物件の特定に必要な情報…不動産の表示。登記内容に基づき記載。
• 物件の引渡し時期、所有権移転登記申請時期
• 売買代金・交換差金・支払い方法・決済時期
• 手付解除期日・違約金の額…○円または○%で金額を記載。
• 融資利用特約…特約期日・融資利用額・金融機関名を記載。
• 構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項（中古住宅の売買の場合のみ）
• 反社会的勢力の排除条項…違反時には契約解除の旨を明記。
• 特約条項…個別の取り決めを記載。

トラブルの原因になりやすい「特約条項」に要注意

特約条項は、各案件ごとの独自の取り決めなので、例外的な内容も少なくありません。そのため、当事者間の認識の食い違いが発生しやすく、トラブルの原因になりやすい項目なのです。

しかし、お客様同士のトラブルは、宅建業者や案件担当者の責任です。担当者の説明不足・知識不足によるトラブルは絶対に避けなければなりません。

そのためには、契約締結前の丁寧な確認が不可欠です。買付証明書・売渡承諾書での確認、重要事項説明での確認を充分に行い、重要ポイントは何度も説明するようにしましょう。

◇トラブルになりやすい特約条項の例

• 物件の引き渡し状態の取り決め（現状有姿、内装渡し、更地渡し、など）
• 売主様が引き渡しまでに行う工事や作業の内容・範囲
• 売主様が瑕疵担保責任を負う範囲と期間、免責範囲
• 買い換え特約に関する買主様所有物件の内容・価格・売却期日など
• 任意売却における担保抹消に債権者の同意や協力を得ることを停止条件とする内容
• 遺産分割協議書に基づく売買契約で、相続登記未了の場合の売主様の責任
• 借地権付建物の売買契約で、地主の借地権譲渡の承諾に対する売主様の責任
• 借家人付建物の売買契約で、賃貸借契約の承継と保証金・敷金の取り扱い

契約時に売主様買主様が用意するもの

売買契約書は宅建業者や担当者が用意しますが、当事者に用意してもらうものもあります。契約締結時には、売主様・買主様に以下のものを用意してもらうよう、事前にお知らせしましょう。

売買契約締結時に当事者が用意するもの

【買主様】

（個人の場合）

【売主様】

（個人の場合）

1.収入印紙（売買契約書添付用）

2.印章（上記、買主様（個人の場合）と同じ）

3.ご本人確認資料（上記、買主様（個人の場合）と同じ）

4.権利証（登記識別情報）…原本。権利証に貼ってあるシールは絶対に剥がさないで下さい。

（法人の場合）

1.収入印紙（売買契約書添付用）

2.代表者印

3.手付金の領収書

4.ご本人確認書類..下記のもの全て。共有名義の場合は共有者全員分それぞれ。

5.権利証（登記識別情報）…原本。権利証に貼ってあるシールは絶対に剥がさないで下さい。

代理人契約の場合には、売買契約当日に上記に加え、下記のものが必要になります。例えば、売買対象不動産が夫婦共有名義となっている物件で、売主様の一人である夫が仕事で売買契約締結の場に出席できず妻だけが出席するといった場合には、夫から妻に対する委任状が必要になります。

1. 委任状…署名、実印による捺印が必要。
2. 委任者の印鑑証明書
3. 受任者の本人確認書類
4. 受任者の印章

※委任者：本人　受任者：代理人

売買契約当日の出席者の印章は、必ずしも実印である必要はありませんが、売買契約の後に行なう住宅ローンの正式審査や金銭消費貸借契約（略称：金消契約・キンショウケイヤク）の際に実印の捺印が求められ、売買契約書の印影と違うと指摘される可能性があります。無用な手間を防ぐためにも実印をご用意頂くほうが好ましいでしょう。

上記のものすべてを揃えるには、ある程度時間が必要となります。

例えば、手付金は振り込みではなく当日現金持参とすることが多く、売買契約当日にATMでお金をおろそうと考えていたら、一日の出金限度額を超える額でおろせなかった…ということも起こり得ます。売買契約当日にあわてることがないよう、事前に余裕を持ってお知らせしましょう。

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「重要事項説明」とは

「重要事項説明」とは、宅建業者から不動産購入が決まった買主様へ、契約締結前に契約上重要な事項について説明することです。買主様が契約内容・条件・関連法令について充分に理解した上で契約手続きに進めるよう、このような業務が義務づけられているのです。

そして、説明した内容は書面にして交付します（重要事項説明書）。重要事項説明は、「宅地建物取引士」の有資格者のみが行える業務です。

「重要事項説明」を行うときの注意点

必ず売買契約締結前に行う

重要事項説明は、買主様が契約内容・条件などをしっかり理解した上で契約締結に進めるように行うものです。そのため、必ず売買契約締結前に行うのが義務となっています。

ただし、契約締結日と同じ日に行うことも可能です。

契約内容・目的に応じてポイントを整理する

不動産売買についてのルールは、法令で細かく決められているため、重要事項説明でお客様に説明する項目は、膨大な量になることがほとんどです。

そのため、本当に重要なポイントをお客様が見落とさないよう、宅建業者は説明内容を整理して伝える必要があります。契約内容や契約目的に応じて、より重要な項目を強調することが大切です。

買主様の理解度に合わせて説明の仕方を変える

重要事項説明には、不動産業界の専門用語が数多く登場します。それを一般人であるお客様にそのまま伝えていると、きちんと理解してもらえません。

どんなお客様でも内容を理解できるように、お客様の理解度に合わせて説明を変えることが大切です。

重要事項説明の確認ポイント

膨大な項目のある重要事項説明でできるだけ説明漏れがないように、お客様に確認いただくポイントを整理しましょう。

①取引にかかわる宅地建物取引業者について

• 宅地建物取引士の資格証を提示する
• 宅地建物取引業者（不動産会社）
• 取引の態様（売主・貸主・代理・媒介のどれか）
• 供託所

②物件の基本情報について

• 取引対象不動産の表示（登記記録など）
• 売主様に関する内容
• 占有者（賃貸入居者）の有無

③法令上の制限について（都市計画法、建築基準法など）

• 買主様が予定している建物を建築することができるか
• 再建築は可能か（建物規模・用途など確認）
• 都市計画の有無（都市計画道路など）

④敷地と道路の関係について

• 建築基準法上の接道要件を満たしているか
• 道路種別、幅員、接面、道路後退の有無など
• 私道の権利（持ち分の有無、掘削・通行承諾の有無など）
• 私道にかかわる費用負担の有無

⑤インフラについて

• 電気、ガス、上下水道の整備状況
• 管理者（私設管か公設管か）
• 特別な費用負担はないか

⑥建物調査結果の記録について

• 既存住宅状況調査実施の概要
• 石綿使用調査・耐震診断の有無

⑦集合住宅・マンションについて

• 共用部分・専有部分の利用や管理ルール
• 管理費・修繕積立金等の費用
• 管理の委託先

⑧契約条件について

• 無理のある契約内容になっていないか（期日、引渡し条件）
• 代金以外に授受される金銭（公租公課等の日割清算金）
• 契約の解除に関する内容（手付解除、違約解除など）
• 特約条項
• 契約条件をすべて理解できたか

特に入念な説明・確認が必要な事項は、案件ごとに異なります。その案件でより重要なのはどこか、その都度よく考慮して、重要事項説明の準備をしましょう。

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「手付金」とは

不動産売買契約を締結すると、買主様が売主様に「手付金」を支払います。これには単純に「分割払いの1回目」というだけではない、大きな意味を持ちます。

売買契約書で契約を締結し、手付金を授受すると、その時点で「契約」が成立するのです。

契約が成立したら、それ以降は両当事者に法的責任が生じます。そのため、それ以降の契約解除には、契約書で定めたペナルティに従う義務も発生するのです。

「売買契約締結（契約書を交わす）」＋「手付金の授受」＝  契約成立 → 法的責任の発生！

「手付金」に関する注意点

手付金に関する契約誘引行為は禁止

手付金は、宅建業者である私たちが貸し付けたり、後払いを許可することはできません。契約誘引行為（契約を促したり急かしたりする行為）として、宅建業法第47条違反となるのです。

手付金に関する違反例

• 売買契約を先に済ませ、後日に手付金を授受する→「信用供与」による契約誘引行為
• 買主様に手付金を貸し付け、契約を行う→「手付金貸し付け」による契約誘引行為

宅建業者なら「手付金の保全措置」が必要

売主様が宅地建物取引業者の場合、一定額を超える手付金は第三者に保管させるよう、宅建業法第41条で定められています。これを「手付金等の保全」と言います。

万が一、売主様が物件を引き渡せない事態になっても、買主様にきちんと手付金が返還されるよう、買主様の権利を守る目的で定められているのです。

手付金の保管を請け負うのは、銀行・保険会社・指定保管機関などです。

「手付金の保全措置」の条件

• 未完成物件：売買価格の5%または1,000万円を超える場合
• 完成物件：売買価格の10%または1,000万円を超える場合

「手付解除」「手付解除期日」とは

「手付解除」とは、契約締結後、一定期間までなら、買主様は手付金を放棄することで、原則理由を問われずに契約を解除できるという取り決め方です。

売主様の場合は、買主様から契約時に受け取った手付金を返金し、さらに手付金と同額を買主様に対して支払うことで、同じく理由を問われず契約を解除できます。これを「手付流しの倍返し」と言います。

このように、手付解除ができる期間を定めたのが「手付解除期日」です。手付解除期日を過ぎてからの解約には、違約金の支払いなどペナルティが課せられます。

「手付金」「手付解除期日」の定め方

「手付金」「手付解除期日」の目安

「手付金」と「手付解除期日」の適正な定め方は、各案件により異なります。ただし、不動産業界でよく採用される定め方は以下の通りですので、目安にするといいでしょう。

• 「手付金」の目安…売買価格の5～10%
• 「手付解除期日」の目安…契約締結日から約30日

両当事者に中立的な設定をする

契約解除によるリスクが売主様・買主様のどちらか一方に偏ると、不公平な契約になってしまいます。そのため、「手付金」と「手付解除期日」を適正に定め、両当事者に公平な契約にする責任があります。

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